Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 628/09.3YFLSB |  |
SINAL
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
PRAZO
PRAZO PEREMPTÓRIO
INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
CLÁUSULA RESOLUTIVA
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
CULPA
I - A mora nos termos do art. 804.º, n.º 1, do CC, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor e não lhe confere o direito à resolução do contrato; no caso de contrato-promessa de compra e venda, em que tenha havido lugar à constituição de sinal, só o incumprimento definitivo e culposo dá lugar às cominações previstas no art. 442.º, n.º 2, não bastando, para o efeito, a simples mora, porquanto nada justifica que se excepcione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos.
II - O prazo fixado para a execução de um contrato – incluindo o prazo para a celebração do contrato prometido –, pode ter a natureza de prazo absoluto ou de prazo relativo: a) sendo absoluto – o que sucederá quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação, de modo que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor –, decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa; b) sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória.
III - A determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.
IV - Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
V - A lei admite a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de expressamente, por convenção, atribuir a ambas ou a uma delas o direito de resolver o contrato, quando ocorra certo e determinado facto (v.g. não cumprimento ou não cumprimento nos termos devidos, segundo as modalidades estabelecidas, de uma obrigação). A esta estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa.
VI - Em termos de culpa, importa ter em consideração a presunção prevista no art. 799.º, n.º 2, do CC, em conjugação com o art. 487.º, n.º 2, presunção essa que se aplica à culpa na impossibilidade do cumprimento.
VII - Quem se assume como promitente-vendedor de fracção a construir, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever toda uma série de diligencias de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a eles, precaver-se atempadamente.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – Na 17.ª Vara Cível de Lisboa, AA intentou acção declarativa de condenação, sob a forma comum, com processo ordinário, contra “BB Investimento Imobiliário S.A” e “Imobiliária CC, S.A”, pedindo que:
a) seja declarado definitivamente incumprido o contrato de promessa celebrado entre Autor e Rés, a 28 de Setembro de 2001, por incumprimento culposo destas;
b) sejam as Rés condenadas a pagar ao Autor a quantia de € 48.483,16, correspondente ao dobro dos sinais e reforços liquidados durante a vigência contratual.
Para tanto, alegou, em síntese, que:
A 28 de Setembro de 2001, foi celebrado entre o Autor como promitente--comprador e as Rés como promitentes-vendedoras um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo T1, provisoriamente indicado por 1.º A, correspondente ao primeiro piso do lote 1, de uma urbanização multi-familiar sita no Montijo, que constaria no processo de loteamento n.º I – 35/99.
De acordo com tal contrato o preço de venda da fracção era de 10.800.000$00, correspondendo, actualmente, a € 53.870,17.
O pagamento seria concretizado da seguinte forma:
– 540.000$00 (€ 2.693,51) seriam entregues na data da assinatura do contrato-promessa;
– 540.000$00 (€ 2.693,51) seriam pagos, a título de reforço de sinal, no prazo de 90 dias a contar da data da aludida assinatura;
– 3.780.000$00 (€ 18.854,56), seriam pagos a título de novo reforço de sinal, no prazo de 180 dias a contar da aludida assinatura;
– o remanescente seria pago na data da escritura.
O Autor efectuou o pagamento das quantias, a título de sinal e reforço de sinal.
De acordo com a cláusula 2.ª das Condições Gerais do contrato, a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo Primeiro Outorgante (as RR.), até ao termo do prazo de 30 meses após a data da respectiva assinatura, obrigando-se o Primeiro Outorgante a avisar o Segundo (o A.), por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 dias da data designada.
Caso tal não sucedesse, estipulava-se no referido acordo, designadamente na Cláusula 3.ª, o direito de resolução conferido ao Segundo Outorgante, se a escritura não fosse realizada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias subsequentes à referida interpelação.
Quase dois anos depois da assinatura do contrato-promessa, o Autor apercebeu-se de que o local onde seria implantado o previsto lote 1 continuava como mero e singelo terreno.
Na sequência de requerimento do A, a Câmara Municipal do Montijo certificou, em 15 de Outubro de 2003, que não tinha sido aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem fora atribuído qualquer alvará, nem concedidas quaisquer licenças de construção e que o terreno nem sequer se encontrava dividido em lotes. Visto terem sido ultrapassados os 30 meses após a assinatura do contrato-promessa e sendo impossível às Rés, no prazo de seis meses, celebrarem uma escritura pública de uma fracção que não existe, conclui o Autor que há incumprimento definitivo do contrato por parte das Rés.
Citadas regularmente, as Rés contestaram.
A Ré “BB Investimento Imobiliário S.A”, alegou, em resumo, que:
Interveio no contrato-promessa de compra e venda, como promitente--vendedora, em virtude de a co-Ré “CC” ter celebrado consigo, em 12 de Março de 2001, um contrato-promessa de permuta, no qual lhe foi assegurado que a “CC” era a única dona e legítima proprietária das urbanizações identificadas no art. 39 da contestação e no qual se prometia que, após a emissão de cada uma das licenças de construção, a “CC” transmitiria para a “BB” os lotes de terreno e esta ficaria com a obrigação de entregar parte das fracções autónomas por si construídas.
A “BB” ficou convencida de que a “CC” era dona da urbanização Corte do Leite, com loteamento aprovado através do processo I – 35/99. Contudo, depois de 28 de Setembro de 2001, veio a saber que, afinal, não era dona de tal urbanização, nem existia qualquer loteamento aprovado, pelo que, ao assinar o contrato-promessa de compra e venda com o Autor, estava em erro sobre o objecto do negócio, erro qualificado pelo dolo da co-R. “CC”, que agiu com intenção de induzir o A. e a R. contestante em erro.
Conclui pela anulabilidade do contrato e pela improcedência da acção contra si, defendendo que a acção deve apenas proceder contra a co-R.
A Ré “Imobiliária CC, S.A” alegou, em síntese, que:
Ficou acordado o prazo de trinta meses para a celebração da escritura, prazo que terminaria em 28.03.2004.
Não tendo sido celebrada a escritura, tinha o A. 180 dias para proceder à interpelação das Rés para esse fim, o que nunca aconteceu, pelo que inexiste incumprimento definitivo.
Por outro lado, à data da propositura da acção ainda não havia decorrido o prazo de trinta e seis meses, findo o qual, sem que a escritura se realizasse, por causa imputável às RR, se consideraria haver incumprimento.
Em 17 de Fevereiro de 2003, entre as Rés foi assinado um aditamento ao contrato-promessa de permuta, celebrado em 12 de Março de 2001, no qual ambas acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite do âmbito daquele contrato-promessa.
A Ré “BB” obrigou-se a fazer todas as diligências necessárias à resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções que deveriam ser construídas nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nessa data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes.
Replicou o A., pugnando pela improcedência das excepções, concluindo como na petição inicial e pedindo a condenação das RR. como litigantes de má fé.
Foi proferido despacho saneador, seleccionada a matéria assente e elaborada a base instrutória.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença, na qual se concluiu o seguinte:
«a) Declara-se definitivamente incumprido o contrato-promessa celebrado entre Autor AA e Rés “BB Investimento Imobiliário S.A” e “Imobiliária CC, S.A“, em 28 de Setembro de 2001, por incumprimento culposo destas e
b) Condena-se as Rés “BB Investimento Imobiliário S.A” e “Imobiliária CC, S.A” a pagar ao Autor AA a quantia de € 48.483,16 (quarenta e oito mil quatrocentos e oitenta e três e dezasseis cêntimos), correspondente ao dobro do sinal e reforços prestados».
Inconformada com esta decisão, dela recorreu a Ré “BB Investimento Imobiliário, S.A.”, sem êxito, já que a Relação julgou improcedente a apelação, mantendo, embora com fundamentação não totalmente coincidente, o decidido na sentença.
De tal acórdão veio a R. BB interpor recurso de revista, recurso que foi admitido.
Apresentou as suas alegações, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:
1. A decisão do Tribunal a quo encontra-se inquinada por um erro de julgamento, procedente de uma incorrecta interpretação das disposições do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes, assim se violando, desde logo, as normas atinentes à interpretação dos negócios jurídicos constantes dos artigos 236.º a 239.º do Código Civil.
2. Ao deferir as pretensões do A, o Tribunal a quo violou igualmente os artigos 790.º, 799.º, 801.º e 808.º do Código Civil.
3. Nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil existirá incumprimento definitivo quando, existindo mora, o credor perca, em virtude da mora, o interesse que tinha na prestação da mesma, ou quando esta não seja realizada dentro do prazo que razoavelmente para tal for fixado pelo credor.
4. O próprio Tribunal recorrido reconhece que, por um lado, o A. não invocou quaisquer factos que pudessem consubstanciar uma perda de interesse objectivo no cumprimento e, por outro lado, que não existiu qualquer interpelação admonitória.
5. Entendeu, porém, o Tribunal a quo que, não obstante não se encontrarem reunidos os requisitos contidos no artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, as RR. encontrar-se-iam em incumprimento definitivo, por terem alegadamente declarado que não iriam cumprir com a sua prestação.
6. Tal fundamento de incumprimento definitivo deve ser rejeitado, porquanto não tem qualquer apoio na letra ou no espírito do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil.
7. Porém, mesmo admitindo que tal fundamento poderia ser válido, no que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona, no caso sub iudice, não existe qualquer declaração das RR. que assuma essa natureza.
8. Da factualidade dada como provada (maxime dos factos elencados sob o n.º 23 da matéria de facto dada como assente) não se pode retirar que a recorrente declarou – muito menos categoricamente – perante o A. que as RR. não iriam cumprir a sua prestação.
9. Do que resulta inexistir qualquer fundamento pelo qual se possa considerar que as RR. se encontravam em situação de incumprimento definitivo da sua obrigação.
10. No âmbito do contrato promessa só existe devolução do sinal em dobro quando exista uma situação de incumprimento definitivo culposo do promitente vendedor.
11. Pelo que, só sendo possível considerar que as RR., quanto muito, encontravam-se em mora, e não em incumprimento definitivo, não assistia, ou assiste, qualquer direito ao A. de que lhe ser devolvido, em dobro, o montante que havia prestado, a título de sinal.
12. Acresce que, a existir impossibilidade da prestação das RR, esta não poderá ser considerada culposa, devendo assim a mesma seguir o regime do artigo 790.º do Código Civil, e não o do artigo 801.º desse mesmo diploma legal.
13. Na verdade dos factos dados como provados não resulta que essa eventual impossibilidade possa ser assacada às RR.
14. Sendo que, neste caso, não haverá lugar à aplicação da presunção de culpa prevista no artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil.
15. As partes estabeleceram, na cláusula 4.ª, n.º 5, do contrato-promessa de compra e venda, que apenas seria considerado incumprimento definitivo a não realização da escritura pública de compra e venda por causa exclusivamente imputável ao Primeiro Outorgante.
16. Com tal disposição as partes visaram, e alcançaram, afastar o disposto no aludido artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil.
17. Uma vez que teria que ser demonstrado – pelo A. – que a não celebração da escritura pública se ficara a dever a motivos exclusivamente imputáveis às RR.
18. Não tendo tal sido demonstrado, uma hipotética impossibilidade da prestação das RR, não poderia ser considerada culposa.
19. Só podendo pois implicar, nos termos do artigo 795.º do Código Civil, a devolução em singelo do sinal prestado.
20. O que, por não ter sido peticionado, não poderá ser concedido ao A.
21. De considerar, ainda, que as partes afastaram a aplicabilidade, ao caso concreto, do previsto no artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil.
22. O disposto no artigo 442.º, n.º 4, do Código Civil não tem natureza imperativa, o que quer dizer que as partes podem afastar a aplicação de tal regime ao contrato que celebrem.
23. Ora, as partes, no contrato-promessa de compra e venda, previram consequências distintas para uma resolução do mesmo pelo A, consoante a mesma ocorresse – e desde que se encontrassem reunidos os demais requisitos aí previstos – depois do prazo de 30 meses ou do prazo de 36 meses, ambos contados desde a assinatura do contrato-promessa.
24. Assim, nos termos das cláusulas 2.ª e 3.ª do contrato-promessa de compra e venda a resolução efectuada pelo A. após o prazo de 30 meses, e antes do prazo de 36 meses, teria como efeito a devolução do sinal ao A. acrescido de juros calculados à Taxa Euribor a 6 meses, mais 2 pontos percentuais, pelo período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a data da efectiva restituição das importâncias entregues.
25. Sucede, contudo, que a presente acção, que encerra uma intenção resolutiva por parte do A., foi, como consta da alínea Q) dos factos dados como assentes, intentada antes de se mostrar ultrapassado o aludido prazo de 36 meses.
26. Pelo que o A. nunca poderia ter direito a receber o sinal que prestara em dobro.
Termina, peticionando a revogação do acórdão e a sua absolvição do pedido.
Não houve contralegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – Fundamentação
A) De Facto
Com relevo para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos na 1.ª instância, que sofreu uma correcção introduzida pela Relação:
1. Por escrito particular datado de 28/09/01, as RR, na qualidade de primeiro outorgante, declararam prometer vender, e o Autor, na qualidade de segundo outorgante, declarou prometer comprar, a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo Ti, provisoriamente indicado por 1.º A, sito no primeiro piso do lote 1 de uma urbanização multi-familiar sita no Montijo, que constaria no processo de loteamento n.º I – 35/99 (Alínea A).
2. Nos termos do acordo referido no ponto 1. foi estipulado que o preço de venda da prevista fracção era de Esc.10.800.000$00/€ 53.870,17 (Alínea B).
3. O pagamento do preço seria concretizado da seguinte forma:
a) Esc. 540.000$00/€ 2.693,51 – na data da assinatura do contrato promessa;
b) Esc. 540.000$00/€ 2.693,51 – a título de reforço de sinal no prazo de 90 dias a contar da aludida assinatura;
c) Esc. 3.780.000$00/€ 18.854,56 – a título de novo reforço de sinal no prazo de 180 dias a contar da aludida assinatura;
d) o remanescente do preço Esc. 5.940.000$00/€ 29.628,60 – no acto da escritura pública (Alínea C).
4. O A pagou as quantias indicadas nas alíneas a) a c) do ponto 3., tendo sido passado o correspondente recibo (Alíneas D), E), F) e G).
5. Nos termos do acordo referido no ponto 1. as RR outorgaram como donas do conjunto de lotes de terrenos e correspondentes projectos onde se integraria a fracção a transmitir designando-se como “Primeiro Outorgante” (Alínea H).
6. Nos termos da Clausula 2.ª das Condições Gerais do acordo referido no ponto 1. a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo Primeiro Outorgante até ao termo do prazo de 30 meses após a data da respectiva assinatura – 28/03/04 – obrigando-se o Primeiro Outorgante a avisar o Segundo por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 8 dias da data designada (Alíneas I) e N).
7. Caso tal não sucedesse, estipulava-se no referido acordo, designadamente na Cláusula 3.ª, que “Caso a escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada no prazo previsto na cláusula anterior, terá o segundo outorgante, a partir daquela data, a faculdade de interpelar o primeiro outorgante, para proceder à respectiva escritura e, caso esta não seja efectuada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias da referida interpelação, poderá o segundo outorgante então resolver o presente contrato” (Alíneas J) e O).
8. Na Cláusula 4.ª, n.º 5, das condições gerais do acordo referido no ponto 1. refere-se que: “Considera-se como incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente ao primeiro outorgante, no prazo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda” (Alínea P).
9. No caso de resolução seria o Segundo Outorgante e ora Autor reembolsado das quantias entregues como sinal e princípio de pagamento acrescida de juros à taxa EURIBOR a 6 meses mais dois pontos percentuais, contados entre a data da assinatura do contrato e o momento da efectiva restituição (Alínea L).
10. Nos termos da Cláusula 4.ª, n.º 4 do acordo referido no ponto 1., em caso de incumprimento definitivo traduzido na não tradição da coisa, o segundo outorgante teria direito à restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e reforços (Alínea M).
11. Na data da propositura da presente acção, em 14/07/04, ainda não haviam decorrido os 36 meses referidos na cláusula 4ª nº 5 (Alínea Q).
12. A R “BB” interveio no contrato-promessa de compra e venda, como promitente vendedora, em virtude de a sua ora co-ré “Imobiliária RugueCC, S.A.” ter celebrado consigo, em 12/03/01, o “Contrato-Promessa de Permuta” (Quesito 7.º).
13. Nesse Contrato-Promessa de Permuta, assegurava a “RugueCC” que era a única dona e legitima proprietária das seguintes urbanizações:
A) Urbanização denominada Alto das Vinhas Grandes, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo I – 7/99, em que se integrariam lotes de terreno para construção urbana, com 378 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em Afonsoeiro, concelho do Montijo;
B) Corte do Leite, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo I –35/99, em que se integrariam lotes de terreno para construção urbana, com 312 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em Afonsoeiro, Concelho do Montijo;
C) Urbanização denominada Nossa Senhora da Atalaia, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo I – 29/99, em que se integrariam lotes de terreno para Construção urbana, com 236 fogos destinados a habitação e comércio, sitos no Concelho do Montijo” (Quesito 8.º).
14. No acordo mencionado no ponto 12. prometia-se que, após a emissão de cada uma das licenças de construção, a “RugueCC” transmitiria para a “BB”, livres de ónus ou encargos, os lotes de terreno (Quesito 9.º).
15. A qual, por sua vez, ficaria com a obrigação de entregar parte das fracções autónomas, tudo nos termos e condições que, em pormenor, consta do mencionado contrato (Quesito 10.º).
16. Cfr. Cl. 4ª, n.º 1, do acordo referido no ponto 12., foi, desde logo “autorizada a proceder à comercialização das fracções autónomas que serão por si construídas em cada um dos identificados lotes de terreno em conformidade com os respectivos projectos, através da celebração do respectivo contrato promessa de compra e venda outorgado por ambas as partes (...)“ (Quesito 11.º)
17. O A. nunca interpelou as RR. para a celebração da escritura pública no prazo de 180 dias, conforme decorre da Cl. 2.ª das condições gerais do contrato-promessa (Quesito 20.º). [Após a correcção introduzida a fls. 410].
18. Em 17/02/03 foi assinado entre as RR um aditamento ao contrato-promessa de permuta celebrado em 12/03/01, nos termos do qual ambas acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite do âmbito do contrato-promessa de permuta (Alínea R).
19. No aditamento referido no ponto 18. ficou também acordado no considerando c) que “ambas as partes estão de acordo em que os contratos-promessa de compra e venda, relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, sejam resolvidos ou alterado o seu objecto para as fracções do prédio sito na Urbanização Alto das Vinhas Grandes” (Alínea S).
20. Nos termos da Cláusula 2.ª, n.º 3, do acordo referido no ponto 18. consta que a “BB obriga-se a fazer todas as diligências necessárias à resolução dos contratos-promessa: de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes” (Alínea T).
21. Nos termos da Cláusula 2.ª, n.º 4 do aditamento referido no ponto 18. consagrou-se que “caso até à data prevista no número 3. supra não seja possível proceder à resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes, por facto imputável à BB, esta assumirá todas as eventuais responsabilidades que venham a ser exigidas as promitentes compradores das fracções autónomas dos prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia” (Alínea U).
22. A Cláusula 2.ª, n.º 5 do aditamento prevê que “para efeitos do disposto no número 4, incumbe à BB fazer prova da realização de todas as diligências que estavam ao seu alcance para a referida resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios sitos na urbanização Alto das Vinhas Grandes” (Alínea V).
23. A Ré “BB” diligenciou junto do Autor, com vista a alterar a Urbanização Corte do Leite para a urbanização Alto das Vinhas Grandes, mas este não acordou nessa alteração [Alterado, conforme consta do ponto III.2 do acórdão da Relação].
24. No início de Junho de 2003 o local onde seria implantado o previsto lote n.º 1 referido no ponto 1., continuava como mero terreno (Alínea X).
25. Em 15/10/03, a Câmara certificou que o identificado processo de loteamento não tinha aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem qualquer projecto de especialidade, nem fora atribuído qualquer alvará (Alínea AA).
26. Certificou ainda que não tinham sido concedidas quaisquer licenças de construção e que o prédio (terreno) nem sequer se encontrava dividido em lotes.
27. O A. aguardou a passagem do prazo de 30 meses após a assinatura do contrato promessa para que pudesse ser interpelado ou para uma eventual escritura ou no mínimo para lhe serem dadas explicações pelas RR (Quesito 5.º).
28. Passados 30 meses e até à presente data mantém-se integralmente a situação anterior de não haver qualquer projecto de loteamento ou aprovação camarária, nem tão pouco qualquer alteração física no terreno (Quesito 6.º).
B) De Direito
III – São as conclusões que delimitam o objecto do recurso – art.º 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 4, do CPC.
A presente revista visa discutir o seguinte ponto:
a) erro sobre o objecto do negócio
b) incumprimento definitivo do contrato e suas consequências.
c) aplicabilidade do disposto no artigo 442.º, n.º 4, do CC.
III.1. Ninguém põe em dúvida a qualificação feita na sentença recorrida relativamente ao contrato em causa: trata-se de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel (art. 410.º do C. Civil, diploma que, doravante, se estará a citar, se nada se disser em contrário), no qual o A. figura como promitentecomprador e as RR. como promitentes-vendedoras.
O contrato teve por objecto «a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo T1, provisoriamente indicado por 1.º A, sito no primeiro piso do lote 1 de uma urbanização multi-familiar sita no Montijo, que constaria no processo de loteamento n.º I – 35/99».
O A. entregou os quantitativos referidos no ponto 3, alíneas a) a c) da matéria de facto, que têm a natureza de sinal (art. 441.º), tal como se considerou na sentença e no acórdão.
A recorrente defende, sem fundamentar, que o tribunal interpretou erradamente os termos do contrato-promessa, com violação dos comandos dos artigos 236.º a 239.º
Se alguma lógica tal questão possui relaciona-se com os demais pontos suscitados no recurso, razão pela qual se passa de imediato a apreciá-los.
III.2. Considera a recorrente, por outro lado, que a resolução do contrato-promessa de compra e venda, efectuada pelo A., é contratual e legalmente ilícita, já que, na cláusula 4.ª, n.os 4 e 5, do referido contrato-promessa de compra e venda, as partes consideraram que haveria incumprimento definitivo, caso não se outorgasse a escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente vendedora, no prazo de 36 meses a contar da data da assinatura do presente contrato. Acrescenta que, no caso em apreço, dos factos dados como provados e dos factos que deveriam ter sido dados como provados, ter-se-ia de concluir que a não realização da escritura pública de compra e venda não se deveu a causa exclusivamente imputável à promitente-vendedora, a recorrente.
Diz ainda que, nos termos da lei, a mora se transforma em incumprimento definitivo se o credor perder interesse na prestação ou se o devedor não realizar a prestação no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor e o A. não demonstrou perda de interesse na prestação, nem tal perda de interesse resulta dos factos dados como provados pelo tribunal recorrido, e, por outro lado, o A. não efectuou qualquer interpelação admonitória às RR, não tendo fixado um prazo razoável para que fosse cumprida a obrigação pela R.
Conclui que, no caso em apreço, ocorreu uma situação de impossibilidade objectiva de cumprimento, nos termos e para os efeitos do artigo 790.º, n.º 1, que não lhe é imputável, pois, quando o contrato-promessa de compra e venda foi celebrado entre o A. e as RR, estava convicta de que se verificavam todos os pressupostos para a realização da construção do prédio e posterior celebração da escritura pública de compra e venda, sabendo, depois, que a Câmara Municipal do Montijo não aprovou o projecto de loteamento para o terreno em causa.
Resulta, porém, dos factos provados que:
– A escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pelo Primeiro Outorgante [as RR.] até ao termo do prazo de 30 meses após a data da respectiva assinatura – 28/03/04 – obrigando-se o Primeiro Outorgante a avisar o Segundo [o A.] por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 8 dias da data designada;
– Caso a escritura pública de compra e venda objecto do contrato não fosse outorgada no prazo previsto na cláusula anterior, teria o A, a partir daquela data, a faculdade de interpelar as RR. para procederem à respectiva escritura e, caso esta não fosse efectuada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias da referida interpelação, poderia o A. resolver o presente contrato;
– Considerava-se como incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente ao primeiro outorgante, no prazo de 36 (trinta e seis) meses, a contar da data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda”;
– As RR. haviam celebrado entre si, antes do contrato-promessa com o A, um contrato de permuta (cf. pontos 12, 13, 14, 15 e 16);
– Em 17/02/03 foi assinado entre as RR. um aditamento ao contrato-promessa de permuta celebrado em 12/03/01, nos termos do qual ambas acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite do âmbito do contrato-promessa de permuta;
– No aditamento referido ficou também acordado no considerando c) que “ambas as partes estão de acordo em que os contratos-promessa de compra e venda, relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, sejam resolvidos ou alterado o seu objecto para as fracções do prédio, sito na Urbanização Alto das Vinhas Grandes”;
– A “BB” obrigou-se a fazer todas as diligências necessárias à resolução dos contratos-promessa de compra e venda relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, ou à alteração do seu objecto para as fracções autónomas dos prédios, sitos na Urbanização Alto das Vinhas Grandes”;
– A R. “BB” diligenciou junto do A. com vista a alterar a Urbanização Corte do Leite para a urbanização Alto das Vinhas Grandes, mas este não acordou nessa alteração;
– No início de Junho de 2003, o local onde seria implantado o lote n.º 1 continuava como mero terreno;
– Em 15/10/03, a Câmara certificou que o processo de loteamento não tinha aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem qualquer projecto de especialidade, nem fora atribuído qualquer alvará, e certificou ainda que não tinham sido concedidas quaisquer licenças de construção e que o terreno nem sequer se encontrava dividido em lotes;
– O A. aguardou a passagem do prazo de 30 meses após a assinatura do contrato promessa para que pudesse ser interpelado ou para uma eventual escritura ou, no mínimo, para lhe serem dadas explicações pelas RR;
– Passados 30 meses e até à presente data mantém-se integralmente a situação anterior, de não haver qualquer projecto de loteamento ou aprovação camarária, nem tão pouco qualquer alteração física no terreno.
Vamos seguir de perto o que dissemos em outro acórdão, de que fomos relator, em que as Rés são as mesmas e a situação é em tudo semelhante à dos presentes autos (Ac. de 13.12.2007, proc 3700/07-1).
“’A resolução do contrato pode ter fundamento legal ou convencional (artigo 432.º, n.º 1…).
O legislador configurou diversas situações em que consagrou expressamente o direito à resolução (a título de exemplo, artigos 270.º, 437.º, 891.º, 966.º, 1140.º, 1150.º e 2248.º). Entre elas se contam as de impossibilidade definitiva da prestação imputável ao devedor, no âmbito de contratos bilaterais. É o que resulta dos artigos 798.º e 801.º, n.º 2: o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação toma-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, sendo certo que (tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral) o credor, face à impossibilidade do cumprimento pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato.
Situação diversa do não cumprimento definitivo é a mora do devedor que ocorre quando a prestação, ainda possível, não foi cumprida no tempo devido, por causa imputável àquele (art.º 804.º, n.º 2).
A mora, nos termos do n.º 1 do mesmo normativo, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor e não lhe confere o direito à resolução do contrato.
O regime geral das obrigações que brevemente se referiu é inteiramente aplicável ao contrato-promessa de compra e venda, tendo este, no entanto, um regime específico ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento, quando tenha havido lugar à constituição de sinal.
Efectivamente, neste caso, quando se verifique uma situação de incumprimento imputável a quem prestou o sinal, permite a lei que aquele que o recebeu o faça seu e, verificando-se o incumprimento definitivo da parte que recebeu o sinal, confere a quem o prestou a faculdade de exigir o dobro do que prestou (artigos 441.º e 442.º, n.º 2).
Sublinhe-se em que só o incumprimento definitivo e culposo dá lugar às cominações previstas no artigo 442.º, n.º 2, não bastando, para o efeito, a simples mora, porquanto nada justifica que se excepcione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos (neste sentido a jurisprudência, hoje já uniforme, dos nossos tribunais superiores – Acs. do STJ de 24.10.95, CJSTJ, ano III, tomo III, p. 78; de 27.11.97, BMJ n.º 471, p. 388; de 26.05.98, in CJSTJ, ano VI, tomo II, p. 100; de 8.02.00, CJSTJ, ano VIII, tomo I, p. 72; de 12.07.01, CJSTJ, ano IX, tomo III, p. 30 e Acs. do STJ de 22.11.2001, proc. 3306/01, 7.ª Secção, de 19.03.2002, proc. 03A200, in www.dgsi.pt/jstj, de 15.10.2002, proc. 1160/02, 6.ª Secção, de 25.02.2003, proc. 03A200 e de 07.03.2006, ambos in www.dgsi.pt/jstj.
Da fixação de um prazo para a celebração de um contrato não decorrem sempre os mesmos efeitos, como salienta o Prof. Vaz Serra:
“A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado.
Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolve-lo.
Na primeira hipótese estamos perante um negócio fixo absoluto. No segundo estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.” (RLJ, ano 110.º, pp. 326-327).
Tal entendimento é perfeitamente aplicável ao contrato-promessa, podendo o prazo nele fixado para a celebração do contrato prometido ser havido como absoluto ou como relativo. Sendo absoluto (o que sucederá quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo a que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa. Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o simples direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória (neste sentido, Vaz Serra, obra e local citado e ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição, Almedina, Coimbra, p. 80).
A determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato (entre outros, Ac. do STJ de 11.04.2000, in CJSTJ, ano VIII, tomo II, p. 32 e Ac. do STJ de 19.09.2002, in www.dgsi.pt/jstj.
Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes:
a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Como vimos, a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo quando o credor perder o interesse que tinha na prestação. Esta perda de interesse deverá, por imposição legal, ser apreciada objectivamente, aferindo-se, por isso, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (RLJ, ano 118.º, p. 55 e ano 124.º, p. 95). Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. HENRIQUE MESQUITA, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, p. 72).
A mora poderá também converter-se em incumprimento definitivo, quando a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. Confere-se ao credor a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efectiva da prestação a que tem direito ou de obter uma definição clara da situação de incumprimento que lhe permita exercitar os direitos que a lei confere ao contraente cumpridor perante o não cumprimento definitivo da obrigação que impende sobre a outra parte (designadamente o direito a resolver o contrato). Por outro lado, impondo-se ao credor a necessidade de proceder à interpelação admonitória do devedor para converter a mora em não cumprimento definitivo, tem o devedor a garantia de que o credor não pode desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao incumprimento, enquanto lhe não der uma nova e derradeira possibilidade de cumprir a obrigação, pondo termo à sua negligência.
Para ANTUNES VARELA (RLJ, ano 128.º, p. 112 e ss.), a interpelação admonitória consagrada no art.º 808.º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
A interpelação admonitória envolve os elementos da intimação para o cumprimento; da fixação de um termo peremptório para o cumprimento e da declaração de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado (ANTUNES VARELA, idem, p. 138 e ac. deste Tribunal de 31.03.2004, proc. 4465/03 da 2.ª Secção).
Deve, também, considerar-se que o prazo é razoável, se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar.
A última situação que dá origem à revogação do contrato traduz-se na recusa de cumprimento a que a doutrina estrangeira apelida de “repudiation of a contract” ou “riffuto di adimpieri”.
Como este Tribunal tem vindo a entender (v., entre outros, os Acórdãos deste STJ, de 8 de Maio de 2007, proc. 07A932 de 6 de Fevereiro de 2007, proc. 06A4749, de 5 de Dezembro de 2006, Proc. 06A3914 e de 31 de Outubro de 2006, proc. 06A3225, todos em www.dgsi.pt/stj), essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato.”
Como se afirma expressamente no acórdão de 5 de Dezembro de 2006, atrás citado, “[i]mpõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido.” (cf. ainda Brandão Proença, Do incumprimento do Contrato Promessa BIlateral, p. 91).
E mais adiante: “Mas o que o direito da “common law” chama de “anticipatory breach of contract”, ou “repudiation of a contract” terá de ser expresso e – nunca é demais repeti-lo – por forma a entender-se ser “a clear and absolute refusal to perform” e que “the party is unwilling”.
No acórdão que temos vindo a citar afirma-se ainda, com relevo para a discussão suscitada nestes autos que alguma doutrina mais cautelosa (cf. Pessoa Jorge, Direito das Obrigações, pp. 296-298) entende que, mau grado aquela declaração antecipada, inequívoca e peremptória, é necessária à configuração do inadimplemento, a interpelação admonitória.
Tal não é, porém, o entendimento da maioria da doutrina (cf. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 5ª ed, pp. 224-225 e Almeida e Costa, Direito das Obrigações, 6ª ed, p. 921) e da jurisprudência (v.g Acórdãos do STJ de 15 de Março de 1983, BMJ 325 p. 561, de 15 de Fevereiro de 1990, Actualidade Jurídica, 2º,6, p.10, de 7 de Janeiro de 1993, CJSTJ, I, 1, p. 15 e de 29 de Junho de 2006, proc. 06B1991), entendimento este a que se adere.
Como já se deixou atrás dito, a resolução contratual pode derivar directamente do convencionado.
Parece oportuno chamar à colação o afirmado no acórdão da Relação que, no essencial, se acompanha:
“(…), como se disse a resolução do contrato pode resultar da lei ou de convenção.
O incumprimento definitivo causal dessa resolução tem de resultar de uma situação de facto inequívoca.
São elas, a cláusula resolutiva expressa, a perda do interesse na prestação a declaração antecipada de não cumprir, o termo essencial.
A impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor (artigo 801º nº 2 do CC) é equiparada ao incumprimento por conversão da mora, quando o credor perca o interesse na prestação ou o devedor a não realize dentro do prazo razoável que, para o efeito, o credor lhe tenha fixado.
À convenção resolutiva releva qualquer fundamento que caiba no âmbito da autonomia da vontade.
«Admite a lei, a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de expressamente, por convenção, atribuir a ambas ou a uma delas o direito de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v.g. não cumprimento ou não cumprimento nos termos devidos, segundo as modalidades estabelecidas, de uma obrigação).»
«A esta estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa.»
“Para BAPTISTA MACHADO, «à primeira vista poderia estranhar-se que alguém, ao constituir uma relação obrigacional, desde logo se reserve o direito de lhe pôr termo».
«Todavia o interesse de cláusulas deste género logo se compreende se nos lembrarmos de que, em certos contratos cuja execução pode demorar muito tempo depois da sua conclusão, qualquer das partes tenha receio de que a modificação das circunstâncias da sua vida, ou quaisquer outras modificações, incluindo perturbações no desenvolvimento do programa negocial ou na execução do contrato, possam tornar inconveniente ou até prejudicial o vínculo contraído. (A parte hesitante ou preocupada quanto a tais eventualidades poderá então inserir no contrato uma condição resolutiva ou uma cláusula resolutiva.»
«Se utiliza a primeira, o contrato torna-se automaticamente ineficaz com a verificação do evento futuro e incerto previsto na cláusula».
«Se utiliza a segunda, reserva-se o direito de, uma vez verificado o evento futuro e incerto nela previsto, resolver a relação contratual mediante declaração unilateral receptícia».
«Por outras palavras: se as partes fixam uma condição resolutiva, a verificação do evento condicionante opera automaticamente a resolução do contrato; ao passo que, se estipulam uma cláusula resolutiva, a verificação do evento previsto é apenas um pressuposto da constituição do direito potestativo de, mediante declaração unilateral, operar a resolução do contrato (da relação contratual)».
«A cláusula resolutiva pode ter e tem frequentemente em vista apenas estabelecer que um determinado incumprimento será considerado grave e constituirá fundamento de resolução, eliminando assim de antemão qualquer dúvida ou incerteza quanto à importância de tal inadimplemento e subtraindo esse ponto a uma eventual apreciação do juiz».
«A função normal da cláusula resolutiva é justamente a de organizar ou regular o regime do incumprimento mediante a definição da importância de qualquer modalidade deste para fins de resolução».
«A inadimplência da específica obrigação prevista (na cláusula resolutiva expressa) é fundamento e pressuposto indispensável da resolução». «Dela emerge um direito potestativo que confere à parte adimplente (ou não inadimplente) o poder jurídico de, por um simples acto livre de vontade e só por si, produzir a resolução que, inelutavelmente, se impõe à contraparte inadimplente.»
«Só por si porque a parte adimplente (ou não inadimplente) pode resolver imediatamente o contrato mediante declaração, escrita ou oral, à outra parte (art. 436º, nº 1), sem necessidade de intervenção do juiz e sem ter de recorrer ao art. 808º, nº 1», isto é, sem ter de intimar previamente a contraparte para cumprir dentro de certo prazo peremptório.
«Na cláusula resolutiva prevê-se, em regra, a resolução para a hipótese de certa obrigação não ser cumprida pela forma estipulada no contrato”’. «Pode, pois, abranger qualquer forma de incumprimento, tanto o incumprimento absoluto como o simples atraso ou mora, tanto a inexactidão quantitativa como a inexactidão qualitativa da prestação, etc...».
Todavia, «as partes não podem dar à cláusula resolutiva expressa um conteúdo meramente genérico, referindo-se, por exemplo, ao incumprimento de todas as obrigações contratuais», antes «têm de fazer uma referência explícita e precisa às obrigações cujo incumprimento dá direito a resolução, identificando-as».
É incontroverso que, no caso dos autos, as partes convencionaram no contrato-promessa que “[o] incumprimento definitivo pelo PRIMEIRO OUTORGANTE, traduzido na não tradição de pleno direito da fracção ora prometida comprar e vender a favor do SEGUNDO OUTORGANTE, confere a este último o direito de resolver o presente contrato e exigir do PRIMEIRO OUTORGANTE a restituição do sinal em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente às a título de sinal e sucessivos reforços de sinal” e que se considera “incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente ao PRIMEIRO OUTORGANTE, no prazo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda.”’
Faremos aqui um parênteses nesta longa transcrição, para fazer notar que ao incumprimento por falta de tradição da coisa se fez corresponder nestes autos a mesma sanção que na acção anterior (cláusula 4.ª, n.º 4), mas já se foi para outra solução nos demais casos de resolução.
Sublinhe-se ainda:
“’Foram, pois, os próprios outorgantes, a pré-fixar os requisitos necessários à faculdade potestativa de resolver ou rescindir o contrato dos autos.”’
Passando agora à frente uma situação que não se verifica nestes autos, retomaremos o acórdão que temos vindo a citar, no que concerne à recusa de cumprimento.
“’…no acórdão recorrido não se deixou de referir que se verificou a recusa de cumprimento.
E também comungamos deste ponto de vista, à luz do que sobre tal causa de incumprimento e fundamento de resolução atrás se disse.
De facto, das declarações constantes dos aditamentos aos contratos promessa de permuta, realizados em 17.02.2003, se constata uma recusa de cumprimento.
Neles ficou convencionado, o que não pode deixar de relevar, que as RR. acordaram excluir “a Urbanização Corte do Leite do âmbito do contrato-promessa de permuta supra referido (....)” e que “ambas as partes estão de acordo em que os contratos-promessa de compra e venda, relativos às fracções autónomas de prédios que deveriam ser construídos nas Urbanizações Corte do Leite e Nossa Senhora da Atalaia, nesta data já celebrados, sejam resolvidos ou alterado o seu objecto para as fracções do prédio sito na Urbanização Alto das Vinhas Grandes.”
Trata-se de uma declaração séria, categórica e que não deixa que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido a que os presentes autos se referem.”’
É tempo de voltar ao acórdão recorrido, que se passa a transcrever:
”Como se refere na sentença recorrida, se o devedor manifesta, de forma clara, a sua intenção de não cumprir, seria inútil obrigar o credor a interpelá-lo para o efeito.
CALVÃO DA SILVA explica que a declaração, por parte do devedor, de não querer ou não poder cumprir «equivale ao incumprimento, podendo legitimar, portanto, a resolução, desde que seja certa, séria, segura, ou seja, desde que exprima uma vontade de não querer ou não poder cumprir, em termos não equívocos ou categóricos e definitivos». E se o comportamento do devedor exprime o «propósito de que não cumprirá, por não poder ou não querer, não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para poder lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato – espera que seria inútil e até poderia agravar a posição do devedor» (Sinal e Contrato-Promessa, 12.ª edição, Almedina, Coimbra, 2007, págs. 140-141).
As RR., como se viu, acordaram excluir a Urbanização denominada Corte do Leite, onde se situaria a fracção em causa, do âmbito do contrato-promessa de permuta e acordaram também na resolução ou alteração dos contratos-promessa de compra e venda celebrados, ficando a R. «BB» de fazer diligências nesse sentido, sendo neste contexto que «diligenciou junto do A. com vista a alterar a Urbanização Corte do Leite para a urbanização Alto das Vinhas Grandes, mas este não acordou nessa alteração»..
Esta «démarche» junto do A. não pode deixar de significar, perante este, a manifestação do propósito de não celebrar o contrato-prometido com o objecto definido no contrato-promessa, ou seja, a identificada fracção, em prédio incluído na Urbanização Corte do Leite.
O A., na petição e na réplica, invocou a impossibilidade superveniente da prestação, por causa imputável às RR., sendo que, quando tal sucede é o devedor responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (art. 801.º,n.º 1 do C. Civil). Na verdade, o A. alegou – e provou – que, no início de Junho de 2003, o local onde seria implantado o prédio continuava como mero terreno e a Câmara Municipal do Montijo veio a certificar-lhe, em 15-10-2003, que não tinha sido aprovado qualquer projecto de arquitectura, nem de especialidade, nem fora atribuído alvará, nem concedidas licenças de construção e o prédio não se encontrava dividido em lotes.
O A. aguardou a passagem dos 30 meses previstos no contrato para a celebração da escritura, verificando que a situação não se alterou.
Alegou o A. que seria impossível na situação em que o terreno se encontrava, a celebração da escritura, relativamente a uma fracção inexistente. E os factos demonstram essa impossibilidade resultando provado que nada foi feito no terreno a isso destinado e que, aliás, as RR. excluíram a urbanização em apreço dos seus planos.”
Em termos de culpa, importa ter em consideração a presunção prevista no art.º 799.º, nº 2, em conjugação com o art. 487.º, n.º 2 e essa presunção também se aplica à culpa na impossibilidade do cumprimento (GALVÃO TELLES, Direito das Obrigações, 7ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág.s. 362-363 e A. VARELA, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 2ª ed., Almedina, Coimbra, 1978, pág. 78).
Quem se assume como promitente-vendedor de fracção a construir, recebendo do promitente-comprador um sinal, terá de prever toda uma série de diligências de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a eles, precaver-se atempadamente.
Salvo melhor opinião, não lograram as RR, face aos factos provados, afastar a presunção de culpa que sobre elas impendia, não resultando demonstrada, designadamente a ocorrência de acto de terceiro que não fosse previsível ou de caso fortuito ou de força maior (GALVÃO TELLES, op. cit., p. 363).
Tendo-se o contrato por definitivamente incumprido pelas RR, assiste ao A. o direito de resolução desse contrato e a restituição do sinal em dobro (arts. 801.º e 442.º, n.º 2, do C. Civil.
O sinal, conforme refere CALVÃO DA SILVA, para além de garantir o cumprimento do contrato, pela coerção indirecta que exerce sobre o devedor, “constitui também a fixação preventiva e convencional da indemnização devida, em caso de não cumprimento imputável a uma das partes. Isto é, se a finalidade coercitiva do sinal não for alcançada, ainda assim ele determina previamente o quantum respondeatur resultante de não cumprimento, independentemente do montante ou até da existência do dano efectivo” (op. cit., p. 150).
O incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos tem como consequência a devolução do sinal em dobro, como vem peticionado, acrescidos de juros de mora à taxa legal, desde a data em que este se verificou, ou seja, em 5.08.2004, tudo como se fixou na sentença e no acórdão recorrido.
A questão ora suscitada pela recorrente sobre a estipulação contratual de um outro tipo de sanção para o incumprimento diferente do que decorre do artigo 442.º, n.º 4, é questão nova, não abordada nem na contestação nem nas instâncias.
Trata-se, por isso, de questão que exorbita do objecto do recurso.
Aliás, cabe referir que no recurso para a Relação, pretendeu a recorrente a redução equitativa do montante do sinal, considerando que a sua culpa é leve.
E a propósito se disse aí, com relevo para o presente pedido de alteração da sanção pelo incumprimento que:
“…a Apelante não colocou o problema da redução do sinal, ainda que subsidiariamente, perante o Tribunal a quo, de modo que essa questão pudesse ser apreciada na sentença e, conforme se exarou no Ac. do STJ, de 03-02-2004 (Rel. Silva Salazar), em www.dgsi.pt, «Os recursos têm por função apenas a reapreciação de decisões tomadas na sentença ou no acórdão recorridos, e não a decisão de novas questões, a menos que as haja de conhecimento oficioso e tenham sido articulados factos que possibilitem tal conhecimento.» (vide, igualmente, a este propósito, em caso em que se formulou, no recurso, pretensão semelhante, o Ac. do STJ de 27-11-2008 (Rel. Pires da Rosa), em www.dgsi.pt). Entende-se, pois, não ser de apreciar esta questão.”
IV. Termos em que se acorda em negar a revista, confirmando-se, por isso, o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 12 de Janeiro de 2010
Paulo Sá (Relator)
Mário Cruz
Garcia Calejo