| 05A3670 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
MORA
ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
2. Não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, um dos promitentes não o tenha respeitado e não haja, por isso, outorgado o contrato definitivo. Num caso desses, sendo a prestação ainda possível, entrar-se-á apenas numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos artigos 804°, n° 2, e 805°, n° 2. Tal incumprimento ainda não definitivo basta para que possa haver lugar a execução especifica do contrato-promessa (artigo 830°, n°.1), mas é insuficiente para fundamentar a sua resolução contratual.
3. Para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor (artigo 801°, n°1, do Código Civil), ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor.
4. Só no caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, é que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa (artigo 801°, n° 1, e 808°, n° 1, do Código Civil).
5. Se, à data do contrato-promessa (26.9.1980), o imóvel se situava num concelho onde não vigorava o registo obrigatório, não sendo aplicável ao caso o princípio do trato sucessivo, não se pode, contudo, arredar o princípio de legitimação de direitos, segundo o qual não é possível titular a transmissão dum direito ou a constituição de um encargo sobre imóveis, sem que a pessoa de quem se adquire esse direito ou contra a qual se constitui esse encargo disponha também de um título de aquisição.
6. Encontrando-se as recorrentes em mora, também não podem socorrer-se do regime previsto no art. 437º do mesmo Código, na decorrência do art. 438°. Aliás, tendo havido como que uma normal "convivência’ por banda das recorrentes com o retardamento da prestação, fere a sensibilidade do homem comum e não já tão somente a do jurista, vir-se invocar a valorização do imóvel, reivindicando a sua mais valia, quando o retardamento dessa prestação ficou a dever-se fundamentalmente à inércia das recorrentes.
7. Tal reivindicação fere os princípios da boa fé que norteiam todo o trato jurídico e, especialmente o regime preconizado no art. 437° do C. Civil.
1. "A" e mulher, B, intentaram acção declarativa contra C e D pedindo que, em execução específica do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as Partes, em 26/9/80, fosse proferida sentença a produzir os efeitos da declaração negocial das RR, transmitindo-se para os AA. a propriedade do imóvel prometido vender, pois que aquelas, notificadas para comparecerem no Cartório Notarial não o fizeram.
As RR. contestaram e a Ré C deduziu ainda pedido reconvencional de alteração do contrato, para o que invocou modificação anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, devido ao longo período de tempo decorrido e à actual aptidão construtiva do prédio rústico em causa e correspondente valorização.
A acção veio a ser julgada procedente e improcedente a reconvenção, decisões que a Relação confirmou.
Pede agora revista a Ré C.
Nas conclusões da sua alegação, a Recorrente conclui que:
I -Trata-se de recurso de revista do longo Acórdão da Relação da Lisboa, proferido no cumprimento do douto Acórdão do S.T.J. (proc.100/05 -Revista) que ordenou a baixa do processo àquela Relação, para que esta conhecesse de questão omitida, nos termos do art. 731º, n° 2, do Código de Processo Civil;
II - Deve contudo entender-se que o S. T. J., tendo anulado a decisão recorrida, in totum, impôs à Relação que apreciasse também a pedida resolução do contrato-promessa, pelo seu impontual cumprimento, questão que o próprio S. T. J. não apreciou, face à procedência da arguição de nulidade;
III - E recorde-se que qualquer alteração ao escrito que titula o contrato-promessa só por escrito podia ser feita, nos termos dos arts.410°, n° 2, e 221°, n° 2, do Código Civil, não tendo essa qualidade o chamado recibo de reforço de sinal, a fls.13;
IV -Aliás houve o cuidado de dizer-se em tal escrito que eram mantidas as cláusulas do contrato-promessa, portanto também a obrigação da marcação da escritura de compra e venda num prazo de noventa dias;
V - Mas o ora recorrido só notificou a recorrente para a celebração da escritura de compra e venda em 18 de Março de 1996, largos anos decorridos;
VI - À data do contrato-promessa, a escritura de compra e venda podia ter sido feita, mesmo que os promitentes vendedores não provassem a inscrição predial a seu favor, por se tratar de prédio sito em concelho onde não era obrigatório o registo predial.
VII -Dada a extraordinária valorização do prédio, prometido vender quinze anos antes, as promitentes vendedoras tinham o direito de se recusar a outorgar a escritura, dado o disposto no art. 808° do Código Civil;
VIII -De qualquer modo, é absolutamente certo que as promitentes vendedoras tinham todo o direito à alteração do contrato, quanto ao preço ajustado, fixado mais de quinze anos antes, isto perante a anormal alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar, risco que sempre corre quem celebra um contrato-promessa;
IX - É despropositado e injusto que se invoque o princípio da boa-fé para se negar o direito à alteração do contrato-promessa;
X - Se é verdade que à data da promessa as promitentes vendedoras receberam quase metade do preço ajustado, também é verdade que o promitente comprador ficou em seu poder com a outra metade, não obstante entrar na posse do prédio;
Xl - É verdade que o prédio se valorizou por circunstâncias alheias às partes, mas alheias a ambas, e o art.437° do Código Civil fala apenas em alteração anormal das circunstâncias, pelo que a modificação do contrato deva ser feita segundo juízos de equidade, conforme aquele preceito legal determina.
XII -E sem qualquer dúvida que não seria equitativo que um promitente comprador obtivesse a aquisição da propriedade do prédio em causa, valorizado quase oitenta vezes, pagando apenas o resto do preço inicial;
XIII -Assim, o longo Acórdão recorrido, entre outras disposições legais, viola o disposto nos arts.221°, 410º, 437º e 808° do Código Civil.
Também a Co-Ré D produziu alegações, concluindo da seguinte forma:
1 - Ao abrigo da anterior legislação relativa ao registo predial, os municípios do Montijo e Alcochete não estavam adstritos ao regime do registo obrigatório de imóveis conforme se retira ao comentário ao Código do Registo Predial já junto aos autos (Doc. 1 das Alegações de Apelação da ora Ré) da autoria de Gonçalves Rodrigues, pags. 110 e seguintes.
2- A juntar a estes aspectos está a norma prevista no artigo 9º n.º 3 do actual Código de Registo Predial violada pelo acórdão recorrido, pelo que dúvidas não restam que efectivamente não era condição para a celebração da escritura pública de compra e venda do bem em causa nos presentes autos o efectivo registo desse mesmo bem na competente conservatória do registo predial.
3- Conforme, aliás, também resultou provado em 1ª Instância.
4- O registo não era, pois, condição essencial nem obrigatória para a realização da escritura pelo que o não cumprimento por parte dos Autores da obrigação de marcação da escritura lhes é totalmente imputável ao invés do que é ventilado pelo douto acórdão de que ora se recorre.
5- Nessa medida quem está e sempre esteve em mora são os Autores e não as Rés (e muito menos a Ré D que nunca foi notificada para coisa alguma como, aliás, resultou provado da douta decisão de primeira instância).
6- Ora, sendo assim é insusceptível de ser lançada mão pela parte incumpridora do mecanismo da execução específica do contrato promessa porquanto é a parte que não o cumpriu, pelo que foi violado no acórdão recorrido o artigo 830º do Código Civil,
Se assim não se entender, o que apenas por mero dever de patrocínio se concebe, sempre se dirá o seguinte:
7 -O comportamento de registar o bem objecto do contrato promessa a que estavam adstritas as Rés em face das regras da boa fé e da cooperação no cumprimento dos contratos, não é tecnicamente qualificável como uma obrigação, pelo que quanto a ele não há uma verdadeira situação de mora.
8- Ainda que se qualificasse tal dever como obrigação em sentido técnico jurídico, então sempre seria de concluir que estaríamos perante uma obrigação pura, pelo que não tendo havido interpelação para a cumprir, como resultou provado que não existiu, nunca ficariam as Rés constituídas em mora nos termos do disposto nos artigos 777º, nº l, e 805°, n°1, ambos do Código Civil.
9- As Rés registaram o bem em 1992 através da apresentação 06/921007, sendo que tendo sido removido o único obstáculo que os Autores dizem que tinham para a marcação da escritura, então, na melhor das hipóteses, teriam 90 dias (que é o prazo estipulado contratualmente para a marcação da escritura pública de compra e venda) para diligenciar no sentido da marcação da mesma.
10- Não o fizeram dentro desse prazo pelo que nos termos do artigo 805°, al. a), do Código Civil se constituíram numa situação moratória.
11- Não lograram sair dessa situação de mora, porquanto a obrigação de marcação de escritura pública não foi cumprida como estava contratualmente determinado, designadamente, no que toca à notificação às proprietárias do imóvel do local, hora e dia da sua celebração, violando assim princípios fulcrais do cumprimento das obrigações, a saber, o princípio da pontualidade previsto no artigo 406°, do Código Civil e o princípio da integralidade do cumprimento, previsto no artigo 763°, n°1, do mesmo diploma.
12- Essa notificação afigurava-se peça absolutamente essencial da celebração do contrato definitivo, porquanto, em face do previsto quanto à compropriedade nos artigos 1405°, n°1, e 1408°, n°1, ambos do Código Civil, era incontornavelmente necessária a presença de ambas as comproprietárias na altura da celebração da escritura pública de compra e venda, sendo que, como resultou provado, essa comparência das duas era impossível uma vez que, em clara e frontal violação do contrato promessa, os Autores apenas notificaram uma da dita escritura.
13- Encontrando-se em mora, sendo portanto a parte faltosa no que tange ao cumprimento cabal do contrato promessa, não poderão vir agora os Autores vir requerer a execução específica do mesmo contrato, nos termos daquilo que se retira do artigo 830°, n°1, do Código Civil e segundo jurisprudência absolutamente sedimentada deste Supremo Tribunal.
14- Acrescente-se que, há um efectivo direito à resolução do contrato em face da perda de interesse que a Ré, D manifesta relativamente à celebração do contrato definitivo que, em face da mora dos Autores, apenas se iria celebrar 16 (dezasseis!!!) anos depois da outorga do contrato promessa.
15- A verdade é que em face da longa mora dos Autores em marcarem a referida escritura de compra e venda do bem em causa, a Ré D perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo, interesse esse que é perfeitamente normal que se tenha perdido 16 anos depois e perante a celebração de um contrato definitivo por um preço que já não tem nada que ver com aquele que foi inicialmente acordado entre as partes.
16- Resulta evidente que em face da mora dos Autores, a Ré D perdeu interesse na prestação típica do contrato promessa que é a celebração do contrato definitivo, o qual, a ser celebrado em 1996 com base no valor calculado do bem em 1980 continha em si laivos muito fortes de uma autêntica usura.
17- Ademais saliente-se que, como se disse acima, as Rés não estão nem nunca estiveram em mora nem quanto ao dever de registar o bem, nem quanto à celebração do contrato definitivo uma vez que a notificação e a marcação da escritura pública que deveria ser feita pelos Autores foi feita tarde e a más horas e além disso não observou este as formalidades necessárias e contratualmente previstas para a mesma marcação, pelo que são os Autores, isso sim, que estão em mora e não as Rés, conforme já densamente se explicou acima.
18- Nessa medida, não é, in casu, aplicável o artigo 830º do Código Civil porquanto a parte lesada, as Rés, não estão em mora, ao contrário do que sustenta o Acórdão recorrido, pelo que não é lícita a execução específica uma vez que está a ser pedida pela parte inadimplente do contrato promessa.
19- Pelo exposto, e atentos os argumentos supra aduzidos, deverá ser dado total provimento ao recurso revogando-se o acórdão recorrido, uma vez que não é admissível no caso concreto a execução específica tendo assim sido violado o art. 830°, n° 1 do Código Civil, porque foi intentada justamente pela parte incumpridora do contrato, pelo que se deverá absolver a Ré D do pedido, e, ainda, declarando-se resolvido o contrato promessa nos termos dos artigos 808° e 801º, n° 2 do Código Civil.
Nas contra alegações, os recorridos, para além de defenderem a manutenção do julgado, levantam como questão prévia o facto de a Co-Ré D à luz do disposto no art. 683° do C.P.C. não poder alegar, mas tão somente aderir ao recurso interposto pela Recorrente C, pelo que as suas alegações deverão ser desentranhadas.
Foram colhidos os vistos.
Decidindo.
2. Foi considerada como provada em 1ª Instância a seguinte factualidade:
1- O direito de propriedade sobre o prédio rústico sito no Canto do Pinheiro, freguesia e concelho de Alcochete, composto de terra de semeadura e vinha, inscrito na matriz sob o n° 664, e hoje o artigo 664º correspondente ao artigo 7° da secção "I", encontra-se inscrito a favor das RR. mediante apresentação 06/921007 conforme certidão junta pelos AA. com a petição inicial a fls. 16 e seg. (al .A).
2- Mediante o documento subscrito pelas partes junto como documento n° 1 a fls. 8 e 9 que aqui se dá por reproduzido, as Rés, em 26/09/80, declararam prometer vender ao Autor o prédio referido em A) pelo preço e condições aí referidas (al.B).
3- Em cumprimento do acordado em B) a Ré C assinou o documento n° 3 de fls. 12 que aqui se dá por reproduzido, tendo no momento em que assinou esse mesmo documento recebido do Autor a quantia de 800.000$00 (al.C).
4- A Ré C em 21 de Maio de 1984 recebeu do Autor a quantia de 250.000$00, tendo assinado o documento n° 4 junto a fls. 13 intitulado "Recibo" do qual consta "A abaixo assinada C, por mim e em representação de minha irmã D declaro ter recebido de A, a importância de 250.000$00 como reforço voluntário do sinal e princípio de pagamento do preço ajustado no contrato promessa de compra e venda celebrado em 26 de Setembro de 1980..."(al.D).
5- O rendeiro do prédio referido em A) assinou o documento nº 5 junto a fls. 14 do qual consta o seguinte: "Eu, abaixo assinado E, declaro pôr termo voluntariamente ao contrato de arrendamento verbal relativo à propriedade rústica sita no Canto do Pinheiro em Alcochete, declarando nada ter a haver dos respectivos proprietários" (al. E).
6 - O Autor subscreveu os documentos n°s 7 a 10 de forma a notificar as Rés para estarem presentes no dia 18 de Março de 1996 no Cartório Notarial de Montijo para outorga do contrato de compra e venda relativo ao prédio descrito em A), tendo a Ré C recebido a mesma notificação (al. F).
7 - As Rés não compareceram no dia referido na alínea anterior no Cartório Notarial do Montijo, ao contrário do Autor, tendo sido na ocasião lavrado o documento n° 11 junto a fls. 38 que aqui se dá por reproduzido (al. G).
8 - O Autor liquidou a sisa e obteve a certidão da Repartição de Finanças para a escritura conforme documentos n° 2 e n° 12 que aqui se dão por reproduzidos (al.H).
9 - A Ré C pagou sempre os impostos prediais relativos ao prédio identificado em A),. pelo menos até ao registo da presente acção (al. I).
10 - O prédio referido em A), em Fevereiro de 1997 tinha, o valor pelo menos de 85.000.000$00, face às novas facilidades de acesso a Lisboa e à classificação do mesmo que foi feita pelo PDM (al.J).
11 - O Autor, em 26/09/80, entrou de imediato na posse do prédio descrito na alínea A)- resposta ao quesito 1°.
12- Tendo cultivado o terreno por si ou por interposta pessoa (resposta ao quesito 2°).
13 - O Autor mandou executar o furo para extracção de água, o respectivo tanque para a sua reserva e bem assim a baixada de luz eléctrica para a energia da moto bomba (resposta ao quesito 3º).
14 - O prédio descrito em A) foi inscrito a favor das Rés mediante apresentação 06/921007.
3. - Análise do objecto da revista -
É sabido que a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto representem corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal "ad quem" possa ou deva conhecer ex officio.
De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal "a quo", além de que o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas - e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito - de todas as "questões" suscitadas com relevância para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Posto isto, vejamos.
Antes de incidirmos a atenção sobre o objecto da revista, importa analisar da referenciada "questão prévia", levantada pelos recorridos na sua contra alegação e que radica no facto de decidir se a Co-Ré D, não recorrente, pode produzir alegações relativamente ao recurso interposto pela sua Co-Ré C.
Sendo as duas Rés promitentes vendedoras do contrato-promessa trazido a juízo pelos promitentes compradores, ora recorridos, não restarão dúvidas que relativamente às duas aludidas Rés, e, atento o disposto no art. 28º nº 1 do C.P.C., se está perante uma situação de litisconsórcio necessário.
Considerando que no nº 5 do art. 683º do mesmo Código se estatui que "o litisconsorte necessário (...) pode assumir em qualquer momento a posição de recorrente principal", não restarão dúvidas que a mencionada Co-Ré poderia vir juntar aos autos alegações de recurso, em paralelo com as produzidas com a sua Co-Ré recorrente (1).
Não devem consequentemente as mesmas serem desentranhadas, sendo, ao invés, de considerar na economia da presente revista.
Das alegações da recorrente e sua Co-Ré resulta que o objecto da revista incide, fundamentalmente na análise sobre o apontado incumprimento definitivo dos recorridos, como promitentes compradores, e alteração de circunstâncias que presidiram à feitura do contrato-promessa, fundamentos cuja suficiência vem alegada como idónea à resolução do contrato.
Procedendo a um enquadramento, necessariamente sintético, diga-se, numa primeira abordagem, que é pacífico na doutrina e na jurisprudência que o incumprimento do contrato-promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o artigo 808° do C.Civil.
Assim sendo, não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, um dos promitentes não o tenha respeitado e não haja, por isso, outorgado o contrato definitivo. Num caso desses, sendo a prestação ainda possível, entrar-se-á apenas numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos artigos 804°, n° 2, e 805°, n° 2. Tal incumprimento ainda não definitivo basta para que possa haver lugar a execução específica do contrato-promessa (artigo 830°, n°.1), mas é insuficiente para fundamentar a sua resolução contratual.
Com efeito, (2) para constituir fundamento de resolução do contrato e poder servir de justificação à reposição do sinal em dobro, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor, tem de ser definitivo. Como se escreve no Acórdão do S.T.J., 2ª Secção, de 13-02-97 (Recurso n° 457/96), "para que o credor possa resolver o contrato, desonerando se da sua prestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor (artigo 801°, n°1, do Código Civil), ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor".
Também já se decidira no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 2 de Novembro de 1989, no B.M.J., n° 391, págs. 538 e segs., que "só no caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, é que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa (artigo 801°, n° 1, e 808°, n° 1, do Código Civil)".
Na verdade, para além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato- promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes (3): a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
No que se refere à primeira situação, a perda do interesse não pode resultar de um simples capricho do credor. Dir-se-á apenas que a superveniente falta de utilidade da prestação, ou até eventual prejuízo, para o "accipiens" terá que resultar objectivamente das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio - (artigo 808°, n° 2), bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução. Não bastando, no entanto, a simples diminuição do interesse do credor, exigindo-se, antes, uma perda efectiva desse interesse. Ou seja, impõe-se "uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva" (4).
Verificada esta perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa, ficando o promitente cumpridor na titularidade de um poder potestativo à resolução do contrato (artigo 808°), com as consequências estabelecidas no artigo 442°, n° 2, em termos de restituição ou perda do sinal -que será em dobro se o faltoso for o promitente vendedor e em singelo se for o promitente comprador.
No que se refere, agora, à segunda situação apontada, nesse caso, e desde que um dos promitentes esteja em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o outro poderá notificá-lo, concedendo-lhe um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente não cumprido o contrato - notificação admonitória (artigo 808°, n° 1). Interpelação admonitória que deve conter três elementos: (a) Intimação para o cumprimento; (b) Fixação de um termo peremptório com dilação razoável para o cumprimento; (c) Cominação de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo (5).
Trata-se de uma solução que melhor se ajusta àqueles casos em que o credor ainda não perdeu de todo o interesse na prestação, mas tal interesse já diminuiu em parte. Esta interpelação cominatória terá de ser feita em termos claros e peremptórios - normalmente por carta registada com aviso de recepção ou por notificação judicial avulsa - de modo a que o interpelado fique bem ciente do sentido dessa declaração e das consequências resultantes no caso de não vir a ser atendida.
Finalmente, a terceira situação em que pode ocorrer incumprimento definitivo independentemente de mora ou de interpelação, é aquele em que um dos promitentes, mantendo-se a prestação ainda possível, declara ao outro, inequívoca e categoricamente, que não cumprirá o contrato. Em face de uma intenção tão claramente expressa por um dos contraentes no sentido de que não vai honrar o compromisso, a jurisprudência tem entendido não se justificar a fixação de um prazo razoável para cumprir. O recurso à notificação admonitória representaria, então, um acto inútil e uma pura perda de tempo, motivo por que se considera tal notificação substituída por aquela declaração antecipada de não cumprimento.
Apreciemos a situação em apreço, à luz dos princípios enunciados.
Constata-se na cláusula 6ª do contrato-promessa junto aos autos que "salvo caso de força maior, ou impedimento estranho à vontade dos outorgantes a escritura respectiva será outorgada no prazo de 90 dias a contar da data do presente documento, devendo o 3° outorgante notificar as primeira e segunda outorgantes, por meio de simples carta registada, com antecedência de 5 dias, do dia, hora e cartório notarial para o efeito".
Assim, torna-se manifesto que os recorridos não deram satisfação ao prazo fixado na aludida cláusula do contrato-promessa.
Contudo, as recorrentes, não obstante essa não satisfação do que se encontrava clausulado no mencionado contrato, não terão perdido interesse na conclusão do negócio firmado, porquanto e cita-se:"A Ré C, em 21 de Maio de 1984 recebeu do Autor a quantia de 250.000$00, tendo assinado o documento n° 4 junto a fls. 13 intitulado "Recibo" do qual consta "A abaixo assinada C, por mim e em representação de minha irmã D declaro ter recebido de A, a importância de 250.000$00 como reforço voluntário do sinal e princípio de pagamento do preço ajustado no contrato promessa de compra e venda celebrado em 26 de Setembro de 1980... "Isto é, cerca de quatro anos mais tarde após a celebração do contrato-promessa e ter decorrido semelhante lapso de tempo após o momento em que deveria ser celebrada a escritura pública de compra e venda, relativamente ao contrato prometido, as ora recorrentes acordaram receber uma quantia em dinheiro que lhes foi entregue pelo recorrido e que seria considerada como reforço do sinal.
É, assim, inequívoco que quiseram manter o negócio e terão relevado qualquer tipo de censura que a conduta do outro contraente tivesse merecido, por não ter cumprido o prazo de 90 dias para a outorga da escritura pública, relativamente à época em que foi celebrado o contrato-promessa.
Isto, não obstante se considerar que a conduta das recorrentes ao terem, tão somente procedido ao registo do imóvel em 1992 através da apresentação 06/921007, é, também passível de censura.
Contrariamente ao por si alegado, e, não pondo em causa que o imóvel que vem sendo referenciado, à data do contrato-promessa (26.9.1980), se situava num concelho onde não vigorava o registo obrigatório, não sendo aplicável ao caso o princípio do trato sucessivo, mas não se podendo, de qualquer jeito, olvidar o princípio de legitimação de direitos, (6) segundo o qual não se pode titular a transmissão dum direito ou a constituição de um encargo sobre imóveis, sem que a pessoa de quem se adquire esse direito ou contra a qual se constitui esse encargo disponha também de um título de aquisição.
Assim, na situação em apreço não se teria de provar, no que se refere à titularidade do imóvel em causa, o "trato sucessivo" do mesmo, mas ter-se-ia de provar que as ora recorrentes o detinham inscrito em seu nome, para que a escritura pública pudesse ser efectivada.
Assim sendo, não terão dado a necessária colaboração ao recorrido para que este, com êxito, desse cabal cumprimento ao prazo de 90 dias, após a celebração do contrato-promessa, na efectivação da escritura pública.
Neste particular, concorda-se com a sentença proferida em 1ª Instância, quando se refere que terá havido, "por parte das Rés o não cumprimento de um dever acessório ou secundário (imposto pela boa fé) - a inscrição do aludido prédio rústico a seu favor fora do prazo fixado para a celebração do contrato prometido - circunstância que permitiu ao Autor ter deixado de cumprir a obrigação a que se vinculara".
De qualquer forma, e, com especial relevância, na economia do presente recurso de revista, verifica-se que, decorridos quase 4 anos depois de celebrado o contrato-promessa, as recorrentes revelaram manifesto interesse na conclusão do negócio, ao receberem o reforço do sinal que lhes foi entregue pelos recorridos, encontrando-se estes na posse do imóvel, cultivando-o e tendo executado um furo para extracção de água, o respectivo tanque para a sua reserva e bem assim a baixada de luz eléctrica para a energia da moto bomba.
Constata-se, assim, que a cláusula contratual de estipulação de prazo (de 90 dias) não era essencial, tendo ficado a "eventual" mora do recorrido na sequência da aceitação por banda das recorrentes do aludido reforço do sinal, expurgada.
Para que, de novo, surgisse a aludida mora, por parte do mesmo recorrido, teriam as recorrentes de o interpelar no sentido de ele vir a diligenciar com vista à marcação da escritura pública, deferindo-lhe um prazo razoável com esse desiderato, com a expressa advertência que, não o fazendo, a mora se converteria em incumprimento definitivo, nos termos do citado art. 808° do C.Civil ("prazo admonitório").
Sucede que as ora recorrentes nada fizeram, tendo sido os recorridos que interpelaram aquelas, logrando, no entanto, apenas conseguir a notificação da R. C, para estarem presentes no Cartório Notarial do Montijo em 18.3.1996, não tendo estado.
Não tendo comparecido, entraram em mora, mesmo a recorrente D em virtude de, face ao facto constante no n° 6 da factualidade dada por assente ter sido tentada a sua notificação na residência que lhe era conhecida, tendo em consideração o que se dispõe no n° 1 do art. 255° do C.P.C..
Encontrando-se em mora, também não podem socorrer-se do regime previsto no art. 437° do mesmo Código, nomeadamente a reconvinte C, na decorrência do art. 438°.
Aliás, tendo havido como que uma normal "convivência" por banda das recorrentes com o retardamento da prestação, leia-se: outorga da escritura pública, por um lapso de tempo superior a 20 anos, fere a sensibilidade do homem comum e não já tão somente a do jurista, vir-se invocar a valorização do imóvel, reivindicando a sua mais valia, quando o retardamento dessa prestação ficou a dever-se fundamentalmente á inércia das recorrentes, que, como se disse, conviveram com o facto de serem os recorridos quem de facto, ao longo desses 20 anos detinham o imóvel e só não detinham a respectiva propriedade por as promitentes vendedoras não se terem disponibilizado a outorgar a necessária escritura pública.
Tal reivindicação fere os princípios da boa fé que norteiam todo o trato jurídico e, especialmente o regime preconizado no art. 437° do C.Civil, que levou a que Almeida Costa (7) afirmasse que deve o juiz nas situações de alteração de circunstâncias, após a mora, aplicar prudentemente a disciplina do art. 437°, onde o requisito da boa fé pode precaver injustiças na hipótese, concreta (o sublinhado e itálico são nossos).
Improcede, pois, a revista.
4. Nestes termos, acordam, no Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, confirmando o Acórdão recorrido.
Custas pelas recorrentes
Lisboa, 7 de Fevereiro de 2006
Borges Soeiro
Faria Antunes
Moreira Alves
-----------------------------------
(1) Neste sentido, vide, Fernando Amâncio Ferreira, in" Manual dos Recursos em Processo Civil", pag. 102 e seg.
(2) Ac. deste S.T.J. de 27.11.2001 (Relator - Cons. Garcia Marques), in "www.dgsi.pt". JSTJ00001978, que seguiremos muito de perto.
(3) In, Ac. deste S.T.J. de 27.11.2001,já citado.
(4) Vide, Ac. deste S.T.J. que vimos a acompanhar.
(5) Vide, neste sentido o Ac. do S.T.J. de 15.10.2002 (Relator.- Cons. Afonso Correia), m "C.J./STJ, III,pag. 92 e segs.
(6) Vide, Isabel Pereira Mendes, in "Código de Registo Predial, Anotado", 1987, Almedina, pag. 38, designadamente em anotação ao art. 9°.
(7) in, "Direito das Obrigações", 7ª ed., pag.54.