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ARRENDAMENTO
RATIFICAÇÃO
REIVINDICAÇÃO
comproprietários é ineficaz em relação aos demais que no contrato não tenham intervindo, enquanto para tanto não derem o seu assentimento.
II. O assentimento superveniente ou sucessivo assume o carácter de ratificação.
III. O meio processual idóneo para o comproprietário que não celebrou o arrendamento, a este não assentindo (autorizando-o ou ratificando-o), pôr termo a tal contrato, é a acção de reivindicação.
I. a) A intentou acção declarativa, de condenação, com processo comum, ordinário (acção de reivindicação) contra B, pedindo:
1. Que seja declarado comproprietário da loja nº 43, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras "AA" do prédio urbano denominado "Centro Comercial Babilónia", sito na Rua Elias Garcia, nº... e na Avª Gago Coutinho, n.s ... e ..., na Amadora, descrito na Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o nº 46 e inscrito na matriz da freguesia da Venteira sob o art. 1333º, condenando-se a ré a reconhecer tal direito;
2. Que seja declarada a nulidade do contrato de cessão de exploração celebrado entro o falecido marido da ré e outro comproprietário da loja;
3. Que, em consequência, se declare a posse da ré insubsistente, ilegal e sem título que a justifique, condenando-se a demandada a restituir-lhe a referida loja, livre de qualquer ocupação;
4. Que a ré seja condenada a indemnizá-lo pelos prejuízos decorrentes da ocupação ilícita, pelo valor de 50.000$00 mensais, a partir da citação e por cada mês que retardar a entrega da loja.
Em prol da procedência da acção, aduziu, em súmula:
Ter, por escritura pública celebrada em 14.12.84, no 14º Cartório Notarial de Lisboa, em comum com o seu irmão C, adquirido, por compra a D, o direito de propriedade da supracitada loja.
O seu irmão, em meados de 1986, ter cedido, verbalmente, ao marido da ré, E, a exploração, por um ano, de um estabelecimento de cafetaria instalada na loja em causa, mediante o recebimento da quantia de 65.000$00 mensais, entretanto actualizada para o montante de 8l.000$00, encontrando-se essa loja, com a área de 7 m2, equipada com os seguintes bens, pertença do irmão referido do autor: uma vitrina frigorífica, uma máquina de café, um moinho e prateleiras em madeira.
O negócio celebrado entre o comproprietário C e E nunca foi reduzido a escrito.
Por volta do ano de 1990, o marido da ré faleceu, a ré passando a ocupar a loja reivindicada, recusando-se a proceder; à entrega da mesma.
O negócio celebrado entre o comproprietário C e o falecido marido da autora é nulo por não ter sido celebrado por escritura pública.
Pretender vender a loja, o que conseguirá pelo preço de 15.000.000$00, mas apenas se ela estiver vaga, causando-lhe a presente situação perdurar, um prejuízo de 50.000$00 mensais.
b) Contestou B, batendo-se pela improcedência da acção, com consequente absolvição sua dos pedidos, alegando, como, em súmula, ressalta de fls. 46 a 54, o seguinte:
Ser impossível a invocada cessão de exploração, uma vez que, na loja, não existia qualquer estabelecimento comercial, devidamente licenciado, seu marido, sim, tendo sido o titular de um estabelecimento comercial, organizado como um todo económico.
Terem, o autor e seu irmão, sempre, face a E e à ré, actuado como senhorios, recebendo as respectivas rendas, furtando-se, embora, à celebração da escritura de arrendamento comercial.
c) Replicou o autor que, à data da cedência da loja, não dispondo, embora, de alvará, estava aquela perfeitamente equipada e pronta a abrir, sob exploração directa de C, a cessão só tendo acontecido porque seu irmão teve de se ausentar.
Alegou, outrossim, dizendo ampliar o pedido e a causa de pedir, que o hipotético arrendamento não era eficaz em relação a si, por nunca ter dado assentimento à cedência da loja.
d) Treplicou a ré, considerando ser inadmissível a ampliação efectuada e sustentando que o autor deu o seu assentimento ao contrato de locação.
e) No despacho saneador decidiu-se, ser admissível a requerida ampliação do pedido e que se mantinha a causa de pedir. Conhecendo-se "de meritis":
Julgou-se procedente o pedido de reconhecimento da compropriedade.
Declarou-se nulo "o contrato celebrado em meados de 1986 entre o irmão do A. e o marido da Ré, tendo por objecto a referida loja, quer fosse ele de cessão de exploração comercial, quer fosse de arrendamento comercial, e, consequentemente", foi declarada insubsistente "a posse que a ré exerce sobre essa loja", condenando-se B, a restitui-la ao autor.
Absolveu-se a ré do pedido do indemnização.
f) Inconformada, apelou a demandada, o TRL, por Ac. de 22-10-96, tendo julgado procedente o recurso o, consequentemente, revogado a decisão recorrida, determinando a sua substituição por outra que desse andamento aos autos com elaboração de especificação e questionário.
g) Do Ac. a que se alude em f) interpôs o autor recurso de revista, este Tribunal, por mor do vazado no Ac. de 30.09.97 (cfr. fls. 196 a 204) tendo negado provimento ao recurso.
h) Remetidos os autos à 1ª instância, em cumprimento do Ac. de 22.10.96, foram elaborados especificação e questionário, peças estas de que, sem êxito, reclamou a ré.
i) Cumprido o demais legal, a 02.06.00, foi sentenciada a improcedência, "in totum", da acção.
j) Da 2ª sentença apelou o autor, o TRL, por Ac. de 03-05-01, tendo decidido "anular o julgamento da matéria de facto e a sentença que dela depena" e ordenado a ampliação da matéria de facto.
K) A ré interpôs recurso do Ac. de 03-05-01, recebido na Relação como agravo.
1) Por despacho de 14-05-02 do Sr. Relator, neste Tribunal, foi decidido não tomar conhecimento do objecto do agravo, nos termos do art. 704º, nº l, do C.P.C., por ser inadmissível o recurso.
m) De novo reenviado o processo à instância, dado cumprimento ao Ac. de 03-05-01, observado o demais na lei prescrito, a 13-06-03, veio a ser proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, declarou "a ineficácia relativamente ao Autor do contrato de arrendamento comercial celebrado entre C e E", condenando, por consequência," a Ré a restituir ao Autor a loja nº ..., correspondente à fracção autónoma designada pelas letras "AA", do prédio urbano denominado Centro Comercial Babilónia na Rua Elias Garcia, nº ...e Avª Gago Coutinho, nº ..., Amadora", B absolvendo do pedido de indemnização.
n) Interpôs a ré recurso do, a 13-06-03, sentenciado, o TRL, por Ac. de 11-05-04 (cfr. fls. 587 a 638), tendo julgado "parcialmente procedente a apelação interposta pela ré matéria de facto, e só e apenas só, parte em que, a propósito do aditamento; à especificação da matéria de facto constante dos artigos 25º, 26º, 35º, 36º e 38º da contestação aditou os pontos descritos de 1. a 4. em II. A) 1. 2. in fine, acordando revogar a sentença recorrida nessa parte, procedendo consequentemente ao aditamento", no mais julgando improcedente a apelação interposta, confirmando, assim, "nesta parte restante", a sentença recorrida.
o) E do Ac. de 11-05-04 que a demandada traz revista, na alegação apresentada, em que propugna a bondade do provimento do recurso, formulado as seguintes conclusões:
1ª. O Tribunal "a quo" deveria ter eliminado da al. b) da especificação as expressões "em meados de 1986" e "o irmão do A."
2ª. Na verdade: não se encontrava assente que a cedência da loja dos autos tivesse ocorrido em meados de 1986, nem que: cedeu verbalmente ao marido da ré a loja tenha sido apenas o irmão do autor.
3ª. Tais factos não poderiam ter sido dados como assentes, por que não se encontravam provados por documentos e a R. impugnou-os, atentos os termos dos arts. 12º, 13º, 32º, 33º e 34º da contestação e 19º e 20º da tréplica, e ainda o teor da certidão junta sob o doc. nº 1 com a contestação.
4ª. Ao invés, deveria ter sido especificada matéria que se encontrava provada por documento com força probatória plena e que o Tribunal da Relação não fez incluir na especificação.
5ª. Nomeadamente prova plena de que o ex-marido da R., em
20/12/1985, deu entrada na Câmara Municipal da Amadora a requerimento solicitando a passagem de alvará para a loja em causa nos autos, que o mesmo lhe foi concedido em 18 de Abril de 1986, assim como prova plena também existe que dá o A. como residente em Portugal.
6ª. A Relação, ao decidir como decidiu, considerando como devidamente especificada matéria que não se encontrava provada por documento com força plena nem tinha sido aceite pela R. e, por outro lado, não dando como assente matéria que se encontrava provada por prova plena, violou o disposto nos arts. 371º nº1 e 376º nº 2 do C. Civil, assim como o art. 490º nº 2 do C. P. Civil.
7ª. Questões que haviam sido colocadas à apreciação do Tribunal da Relação (nomeadamente a questão da alteração substancial da resposta ao quesito nº 7 e a questão da relevância da matéria constante do art. 37º e parte do 38º da contestação), pelo que sobre elas o mesmo se deveria ter pronunciado.
8ª. Não o tendo feito, o Acórdão ora recorrido cometeu nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do art. 668º ºnº1 al. d), por força do art. 716º nº l, ambos do C. P. Civil..
9ª. Contradição entre a resposta ao quesito 11º que remete para a resposta ao quesito 3º, no qual se responde: "as contrapartidas pela ocupação da loja eram recebidas pelo irmão do A.
(C). E outra matéria provada por documento com força
probatória plena, a saber: que a R. foi notificada pelo fiel depositário,
no processo executivo em que eram executados o A. e o seu irmão, para lhe pagar as rendas, a partir de Março de 1992, na sequência da comunicação de 24-11-92, tais rendas foram actualizadas pelo fiel depositário para 81.000$00 e que a R. pagou as rendas ao fiel depositário.
10ª. Pelo que fica dito, a resposta ao quesito 3º é contraditória com a restante matéria, provada por documento com força probatória plena.
11ª. A contradição existente, em nosso modesto entender, inviabiliza, no actual momento processual uma decisão jurídica da causa - art. 729º nº3 do C. P. C., seguindo-se os termos do art. 730º do mesmo diploma.
Caso este Supremo Tribunal considere reunir as condições para uma decisão sobre o aspecto jurídico da causa, diremos:
12ª. Quanto à qualificação do contrato, face à matéria provada e atento o disposto nos arts. 1022º e 1023º do CC, o mesmo é de arrendamento.
13ª. Também quanto à pretendida (pelo A.) ineficácia do contrato por falta de forma (escritura pública) do assentimento também o mesmo não colhe.
14ª. Em primeiro lugar, e antes de mais, porque, conforme já dissemos supra, não se pode dar como assente que o A. não tenha participado no contrato celebrado com o ex-marido da R.
15ª. Mas, a título de hipótese de raciocínio, ainda que após indignação, em sede de julgamento, ficasse provado que o A. não havia participado do acordo, mesmo assim, como tem sido decidido de forma unânime nas sentenças e Acórdãos nos presentes autos, se no caso da nulidade por falta de escritura pública de arrendamento a lei protege o locatário, determinado que a falta de escritura é sempre imputável ao locador e só o locatário pode invocar tal vício, o mesmo princípio tem de estar subjacente forma do assentimento. Por conseguinte, o assentimento pode ser provado por qualquer meio. O que foi feito.
16ª. Na verdade, está provado por documento que constitui prova plena que as rendas da loja foram penhoradas em processo de execução em que eram executados o A. e seu irmão e que o fiel depositário em tal processo notificou a R., em Março de 1992, para proceder ao pagamento de tais rendas a ele (fiel depositário), o que a R. fez, facto que o A. nunca impugnou. Pelo que o consentimento do A. ao contrato resulta evidente.
17ª. Mas evidente também é se atendermos às regras da experiência comum, porque é inverosímil e absurdo que o A.. tenha uma propriedade, no caso uma loja, de valor patrimonial e locatício considerável (não nos esqueçamos que a renda anual da loja é de cerca de 5.000 euros) e que durante 10 anos (desde 1985 -que o ex-marido da R. e esta após o falecimento daquele se encontram a exercer a sua actividade no local - até 1995 - data da entrada da acção) nunca tenha querido saber o que era feito da loja e do respectivo rendimento (o qual durante esses dez anos ascenderia a cerca de 50.000 euros).
p) Contra-alegou o autor, defendendo o demérito da pretensão recursória em apreço.
q) O TRL, por Ac. de 02-11-04, julgou improcedente a, pela recorrente, arguida nulidade do Ac. de 11-05-04 (cfr. fls. 699 a 705).
r) Colhidos que foram os vistos legais, cumpre apreciar e de decidir.
II. Eis como se configura a materialidade fáctica dada como assente no Ac. sob recurso:
1. O Autor, A, e seu irmão, C, têm inscrita, a favor de ambos, na Conservatória do Registo Predial da Amadora a propriedade da loja nº..., correspondente a fracção autónoma letras "AA", do prédio urbano denominado Centro Comercial Babilónia na Rua Elias Garcia nº ...e Av Gago Coutinho nº ....- na Amadora - al. A) da Especificação.
2. Em meados de 1986, o irmão do Autor cedeu verbalmente ao marido da ré E, pelo prazo de um ano, a loja referida em A), mediante 65.000$00 mensais, depois actualizados para 81.000$00 e al. B) da Especificação.
3. Os móveis e equipamentos da cafetaria pertenciam ao autor e seu irmão - resposta ao quesito 2º.
4. As contrapartidas pela ocupação da loja eram recebidas pelo irmão do autor C - resposta ao quesito 3º.
5. O autor tem residência em Angola - resposta ao quesito 7º.
6. O autor foi executado num processo de execução que correu
termos nº 9º Juízo, 3ª Secção, deste Tribunal (Cível da Comarca de Lisboa) e onde foi penhorado o imóvel onde funciona o estabelecimento a que se reportam os autos -resposta ao quesito 13º.
7. O autor nunca impugnou o facto de as rendas serem pagas ao fiel depositário nomeado naquele processo, esclarecendo-se .que o ora autor procedeu ao pagamento voluntário da dívida exequenda, alguns dias depois de ter sido citado da penhora - resposta ao quesito 14º.
8. As licenças sanitárias e o alvará sanitário foram requeridos e obtidos pelo ex-marido da ré.
9. Na sequência do processo de execução de sentença nº 1951- B/90 do 9º Juízo Cível, 3ª Secção, da Comarca de Lisboa, a ré foi notificada pelo fiel depositário dos bens penhorados para proceder ao pagamento das rendas da loja do Centro Comercial Babilónia, a partir de Março de 1992.
10. Rendas essas que foram actualizadas pelo fiel depositário para 81.000$00, na sequência da comunicação de 24-11-1992.
11. A ré procedeu aos depósitos na .... das quantias de 81.000$00 de Agosto de 1993 a Maio de 1995.
III. 1. Da, nas conclusões 7ª e 8ª da alegação da ré, arguida nulidade do acórdão, por omissão de pronúncia - art. 668º nº 1 d) - 1ª parte - do CPC, aplicável por mor do prescrito no art. 716º nº1 do mesmo Corpo de Leis, nulidade esta que, como lembra Alberto dos Reis, in "Código de Processo Anotado", vol. V, pág. 142, está em correspondência directa com a 1ª parte do nº 2 do art. 660º (o qual joga, "ex vi" do exarado no art. 713º nº 2 do CPC), por resultar da infracção do dever consignado em tal normativo:
Não colhe a noticiada arguição.
Vejamos:
a) No tocante à resposta que mereceu e quesito 7º :
Basta ler o constante de II. A. 1. 3. do acórdão impugnado (cfr. fls. 627 a 632) para se concluir que, com suficiência bastante e acerto, acrescente-se, se deixou explicitado o porquê de não ter acontecido alteração da resposta dada ao quesito 7º, nos termos pretendidos pela ré, consoante reiterado no acórdão referido em I. q).
Em qualquer circunstância, sempre se lembra que as respostas ao, hoje, à base instrutória levado não têm de ser, necessariamente, positivas ou negativas, defesa não sendo a ocorrência de respostas restritivas ou explicativas, desde que se mantenham dentro da matéria articulada (cfr., entre outros, Ac. deste Tribunal, 25-10-90, in BMJ 400-583)!...
E como, com correcção, afirmar que ao alegar residir em Angola, o demandante não alegou, em substância, ter em tal País residência, sem prejuízo, é vítreo de outra (s) poder ter neutro(s) Estado (s)?
Nem este Tribunal, em circunstância alguma, podia alterar a resposta ao quesito 7º, já que se não está ante qualquer das hipóteses contempladas no art. 722º nº 2 do CPC.
Tal como, é evidente, outra jamais seria a sorte da acção, a ter o quesito 7º merecido a resposta impetrada pela recorrente.
b) Mais não é preciso que atentar no vazado, no acórdão sob recurso, em II. A. 1. 2. (cfr. fls. 614 a 627), como, compertinência, evidenciado no acórdão citado em I. q) - cfr. fls. 702 a 704 - e na contra-alegação da revista, tal nos dispensando de reproduzir, para se antolhar que falece, flagrantemente, razão à demandada no tocante à defendida omissão de pronúncia sobre a relevância da factualidade - objecto do art. 37º da contestação e "parte" do art.38º de tal articulado que B, pretendia ver especificada.
Basta ler, insiste-se !...
Prosseguindo:
2. Conclusões 9ª a 11ª da alegação da ré:
Não acontece, tal dúvida não sofre, real contradição entre o expresso em II. 4. e 7.
Bem se entende, como óbvio, que a factualidade expressa em II. 4. se reporta a lapso de tempo em que não pendia a execução citada em II. 6. (!...), da não impugnação a que se alude em II. 7. não ressumando, mas evidentemente, sem mais, assentimento, por banda do autor, com a virtualidade de desaguar na improcedência da acção, considerando o prescrito no art. 1024º nº 2 do CC!...
Enfim, pois:
Não se divisa, não é realidade, a invocada contradição na decisão - sobre a matéria de facto que inviabilize a decisão jurídica do pleito (art. 729º nº3 do CPC) que, por força de tal, deva levar à aplicação do art. 730º de tal compêndio normativo, como advogada B.
3. Conclusões 1ª a 6ª e 17ª da alegação de B:
Pelo dissecado no acórdão recorrido (II. A) 1. 1. -cfr. fls. 604 a 614), para tal se remetendo, nos termos permitidos pelo art. 713º nº 5 do CPC, aplicável por força do art. 726º do CPC, não merece acolhimento e propugnado, pela recorrente, nas conclusões 1ª a 6ª, mais se deixando explicitado, visto o teor da conclusão 17ª, que a abstenção do uso de presunções naturais pelas instâncias ultrapassa o âmbito do conhecimento próprio deste Tribunal.
Note-se, em todo o caso, que o que relevava para o acolhimento da tese da ré era a prova do quesito 12º, no qual, pese embora o, e bem, especificado sob a al. B), se perguntava se o autor manifestou o seu assentimento ao arrendamento da loja a que se referem os autos.
Tal não logrou a ora recorrente provar.
Do mero conhecimento, por parte do autor, do arrendamento da loja, pelo consorte, seu irmão resulta, sem mais, assentimento, anuência sua ao contrato, como é por demais evidente, consentimo esse, adianta-se desde já, que também não brota, inexoravelmente, longe disso, do expresso na conclusão 16ª.
4. Visto o explanado em III. 1. a 3., inclusive, sem mais, não havendo lugar ao desencadear do disposto no art. 729º nº2 do CPC (por se não estar ante hipótese contemplada no art. 722º nº2 do CPC), nem no art. 730º nº 1 do CPC (por não se impor a ampliação da decisão de facto - art. 729º nº 3 do CPC), a factualidade que como definitivamente fixada se tem é a relatada em II., a qual, por despiciendo tal ser, se não reescreve.
IV. 1. Pese embora a letra do nº 2 do art. 1024º do CC, propendemos a como mais correcta ter a tese de que o arrendamento de prédio indiviso celebrado por um dos comproprietários é ineficaz em relação aos demais que nesse contrato não tenham intervindo, enquanto para tanto não derem o seu assentimento, no que não estamos sós, longe disso - cfr., entre outros, Rui de Alarcão, in "A Confirmação dos Negócios Anuláveis", pág. 199, nota 333; Januário Gomes, in "Constituição da Relação de Arrendamento Urbano" - Livraria Almedina -1980-, págs. 286 a 289, e Acs. deste Tribunal, de 22-11-96, e 11-10-01, in BMJ 441-305, CJ/STJ, Ano III-tomo I, págs. 67 e segs., e Ano IX-tomo III, págs. 75 e segs.
O assentimento superveniente ou sucessivo assume o carácter de uma ratificação, não de uma confirmação e, na hipótese em causa, podia ter sido manifestado, pelo autor, de qualquer forma (cfr. citado Ac.de 22-11-94 e Januário Gomes, in obra referida, pág. - 291, visto o provado - II. 2.).
Como certo temos, também, que o meio processual idóneo para o (s) comproprietário (s) que não celebrou (celebraram) o arrendamento, a este não assentindo ( autorizando-o) por (porém) cobro a tal contrato outorgado por um deles, é o eleito pelo autor, a acção de reivindicação (art.s 1311º nº l e 1405º nº 2 do CC)-cfr. Januário Gomes, in obra dita, pág. 289.
2 . De harmonia com o sublinhado no acórdão recorrido cuja fundamentação se acolhe também neste conspecto, para ela se remetendo (art.s 713º nº 5 e 726º do CPC), para que a acção naufragasse, no atinente ao pedido de reivindicação, ponderado o plasmado nos art.s 1311º nº 2 e 342º nº 2, ambos do CC, era mister que a ré alegasse e provasse factualidade donde decorresse deter o reivindicado em consequência de contrato de arrendamento também celebrado com o demandante ou eficaz em relação ao autor - comproprietário.
Não provou tal, ao arrepio do que sustenta nas conclusões 14ª, 16ª e 17ª da sua alegação.
3. Termos em que, sem necessidade de considerandos outros, se nega a revista.
Custas pela recorrente (art .446º nº1 e 2 do CPC)
Lisboa, 22 de Setembro de 2005
Pereira da Silva,
Bettencourt de Faria,
Moitinho de Almeida.