Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B1085 |  |
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PRAZO
TERMO ESSENCIAL
SINAL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
1. A interpelação admonitória envolve a intimação para o cumprimento, a fixação de um termo peremptório para o efeito e a declaração de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida se respeitada não for aquela cominação.
2. Convencionado que o incumprimento pelo promitente-vendedor, consubstanciado na omissão de tradição da fracção predial prometida vender para o promitente-comprador, por via da celebração do contrato prometido no prazo de três anos contado da data do contrato-promessa, conferia ao último o direito de resolver o contrato e de exigir o sinal dobrado, deve aquele termo ser tido por essencial.
3. Por via da referida cláusula, definindo o conceito de incumprimento definitivo, referiram-se as partes, não à faculdade de interpelação instrumental em relação à declaração de resolução do contrato-promessa, mas ao direito do promitente-comprador de o resolver.
4. Incumpriu definitivamente o contrato-promessa o promitente-vendedor que omitiu, por factos a si imputáveis, em quadro de censura ético-jurídica, a marcação da escritura de compra e venda até ao referido termo essencial.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA intentou, no dia 2 de Fevereiro de 2005, contra a BB – Investimento Imobiliário, SA e Imobiliária CC, SA, a presente acção constitutiva e de condenação, com processo ordinário, pedindo a declaração da resolução de identificado contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes e a condenação das rés a restituir-lhe em dobro a quantia paga no âmbito daquele contrato e juros a contar da citação.
Motivou a sua pretensão no referido contrato-promessa de compra e venda de uma fracção predial autónoma para habitação, celebrado no dia 15 de Junho de 2001 com as rés, na entrega de € 21 548,07 como sinal e princípio de pagamento e na convenção de que se a escritura não fosse celebrada no prazo de vinte e quatro meses podia resolver o contrato, na verificação dessa circunstância e na resolução operada por carta de 16 de Junho de 2004.
Contestou a ré Imobiliária CC, SA, afirmando ter cumprido as obrigações assumidas e que a construção era da responsabilidade da ré BB, Ldª.
A ré BB, SA, em contestação, referiu que no prazo de vinte e quatro meses também o autor poderia ter marcado a escritura, não ter sido interpelada para cumprir o contrato-promessa, pelo que não havia incumprimento definitivo, e, consequentemente, ser ilícita a aludida resolução.
O autor apresentou articulado superveniente, no dia 30 de Junho de 2005, no qual invocou, por um lado, ter recebido, no dia 8 daquele mês e ano, uma comunicação conjunta das rés a marcar a escritura pública relativa ao apartamento objecto do contrato-promessa, e, por outro, ter, por isso, verificado que a ré CC, SA também era proprietária do imóvel prometido vender e parte legítima na acção.
O referido articulado foi admitido sem oposição, e o autor informou o tribunal, a determinação deste, não ter comparecido na data agendada para a celebração da escritura definitiva e que se mantinha o litígio entre as partes.
Seleccionada a matéria de facto assente e controvertida e realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 12 de Abril de 2007, por via da qual as rés foram absolvidas do pedido.
Apelou o autor, e a Relação, por acórdão proferido no dia 16 de Outubro de 2007, revogou a sentença recorrida e condenou solidariamente as apeladas a entregarem ao autor € 43 096,14 e os juros respectivos à taxa supletiva legal para os juros civis desde a citação das rés.
Interpôs a apelada BB, SA recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- a sentença violou ao artigos 236º e 237º do Código Civil na interpretação que fez das cláusulas contratuais gerais 2ª a 4ª, nºs 4 e 5, do contrato-promessa;
- a cláusula segunda não estabelece um prazo para a realização da obrigação, mas sim uma cláusula resolutiva ad nutum a favor do recorrido também denominada direito de arrependimento;
- a cláusula quarta, nºs 4 e 5 não estabelece um prazo essencial findo o qual existiria incumprimento definitivo da recorrente, mas prazo para a celebração da escritura pública;
- só findo esse prazo se poderá considerar a mora da recorrente, nos termos do artigo 805º, nº 2, alínea a), do Código Civil;
- mesmo que se entenda que tal cláusula estabelece um regime resolutivo, tal não poderia corresponder a um termo resolutivo, mas a uma condição resolutiva, que não poderia ter produzido os seus efeitos, porque o recorrido não demonstrou que a não celebração da escritura pública se deveu exclusivamente à recorrente;
- a interpretação que a recorrente faz das referidas cláusulas do contrato-promessa é imposta pelo artigo 236º, nº 1, do Código Civil;
- caso houvesse dúvida sobre o sentido das referidas cláusulas, impunha-se ao tribunal atender ao sentido que gerasse o melhor equilíbrio das prestações, e o acórdão gera desequilíbrio a favor do recorrido;
- o acórdão recorrido violou também os artigos 804º, 805º e 808º do Código Civil, pois relevou a resolução que o recorrido pretendeu fazer do contrato-promessa sem fundamentos que a sustentassem, nomeadamente por virtude de a recorrente não estar em incumprimento definitivo, pois o recorrido não a tinha interpelado para que cumprisse, fixando-lhe prazo para o efeito;
- a resolução do contrato-promessa foi ilícita, pelo que está em vigor e deve ser cumprido pelo recorrido.
Respondeu o recorrido, mas o respectivo instrumento de alegação foi desentranhado do processo e àquele devolvido por omissão do cumprimento de regras de custas.
II
É a seguinte a factualidade considerada provada no acórdão recorrido:
1. Está descrito na Conservatória de Registo Predial do Montijo, sob a ficha n.º 00614/010419, freguesia do Afonsoeiro, concelho do Montijo, o prédio urbano sito no Alto das Vinhas Grandes, lote n.º 4, com área de 255 m2, actualmente na Avenida ... n.º 000 e Rua .... 2, n.º 154, que consta de um edifício construído, composto de cave para parqueamento e arrecadações, rés-do-chão, primeiro a quarto andares destinados a habitação, inscrito na matriz predial sob o artigo 1903º.
2. Por escrito de 12 de Março de 2001, denominado “contrato promessa de permuta”, a ré Imobiliária CC, SA, na qualidade de dona da urbanização denominada Alto das Vinhas Grandes, para a qual existia um loteamento aprovado, e a ré BB – Investimento Imobiliário, SA, que dispunha da capacidade, know-how e dos meios necessários para a gestão, comercialização, construção e promoção de empreendimentos imobiliários, foi estabelecido o acordo que ficou sujeito às cláusulas constantes de folhas 42.
3. Nos termos desse acordo, a ré Imobiliária CC, SA não ficou encarregue da construção ou da comercialização do empreendimento, tendo essa incumbência recaído sobre a ré BB – Investimento Imobiliário, SA.
4. Foram inscritas no registo predial sobre o mesmo prédio a autorização de loteamento concedida pelo alvará n.º 290701, de 23 de Março de 2001, pela inscrição F-1, emergente da apresentação de 16/010419, e a constituição em propriedade horizontal emergente da apresentação n.º 42/040121, sendo actualmente composto por 10 fracções autónomas, designadas pelas letras de “A” a “J”.
5. Está inscrita no registo predial a aquisição daquele prédio, por permuta, a favor da ré BB – Investimento Imobiliário, SA, através da inscrição G-3, emergente da apresentação nº 41/040121.
6. Pela inscrição G-1, emergente da apresentação n.º 43/040121, está registada a favor da ré Imobiliária CC, SA, a aquisição de 50,542%, por permuta com a ré BB – Investimento Imobiliário, SA, da fracção “I” desse prédio, correspondente ao 4º andar direito, destinado a habitação.
7. Por escrito datado de 15 de Junho de 2001, denominado “contrato promessa de compra e venda”, assinado pelas rés BB – Investimento Imobiliário, SA e Imobiliária CC, SA, através das suas procuradoras, respectivamente, S... e M..., na qualidade de promitentes vendedoras, como primeiro outorgante, e pelo autor AA, na qualidade de promitente comprador e segundo outorgante, declararam:
- prometer o primeiro vender ao segundo, e este comprar àquele, pelo preço de 9 600 000$, a fracção autónoma que vier a corresponder ao apartamento do tipo T0, provisoriamente identificado por 4º-A, sito no piso 4º, lote 4, constante do alvará de loteamento n.º 290/01, emitido no dia 23 de Março de 2001, identificado em planta anexa, destinada a habitação;
- ser o preço de venda acordado pago pelo segundo outorgante – o autor - ao primeiro outorgante - rés - da seguinte forma: a) 480 000$, na data da celebração do contrato-promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, do qual o primeiro outorgante deu integral quitação, após boa e efectiva cobrança; b) 480 000$, a título de reforço de sinal, no prazo de 90 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa; c) 3 360 000$, a título de reforço de sinal, no prazo de 180 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa; e d) O remanescente do preço, no montante de 5 280 000$, no acto da celebração da escritura pública de compra e venda;
- a escritura pública de compra e venda seria celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pelo primeiro outorgante, até ao termo do prazo de 24 meses após a data da assinatura desse contrato promessa, obrigando-se o primeiro outorgante – rés - a avisar o segundo outorgante – autor - por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 15 dias da data marcada – cláusula 2ª;
- caso a escritura de compra e venda não seja outorgada dentro do prazo previsto na cláusula anterior, tem o segundo outorgante – autor - a faculdade de interpelar o primeiro outorgante – rés - para proceder à marcação da respectiva escritura, e, caso não seja efectuada no prazo de 180 dias a contar dessa interpelação, poderia resolver o contrato- promessa, devendo o primeiro outorgante – rés - devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 meses mais dois pontos percentuais, pelo período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a da efectiva restituição das importâncias entregues - cláusula 3ª;
- o incumprimento definitivo pelo primeiro outorgante – rés - traduzido na não tradição da fracção prometida vender, confere ao segundo outorgante – autor - o direito de resolver o contrato e exigir o pagamento em dobro das importâncias entregues a título de sinal e sucessivos reforços de sinal – cláusula 4ª, nº 4;
- considera-se como incumprimento definitivo a não realização da escritura de compra e venda, por causa imputável ao primeiro outorgante – rés - no prazo de 36 meses a contar da data da assinatura do contrato promessa - cláusula 4ª, nº 5.
8. O autor entregou às rés, a título de sinal e princípio de pagamento, no âmbito do contrato-promessa celebrado entre as partes, a quantia total de € 21 548,07.
9. Estava institucionalizada a prática, em todos os contratos-promessa semelhantes ao dos presentes autos, celebrados pelas rés e relativos ao mesmo empreendimento, que os promitentes compradores, decorridos 24 meses da data da assinatura de cada contrato promessa, poderiam, por sua iniciativa, marcar a escritura e interpelar as rés para esse efeito, e o autor não marcou escritura em cartório notarial e não notificou as rés para a outorga da escritura.
10. Por carta de 16 de Junho de 2004, o autor comunicou às rés que, nos termos da cláusula 4ª, nº 5, das condições gerais do contrato promessa celebrado em 15 de Junho de 2001, procedia à resolução do mesmo com justa causa.
11. Em resposta, por carta de 21 de Junho de 2004, a ré Imobiliária CC, SA informou o autor da existência de um protocolo celebrado com a ré BB – Investimento Imobiliário, SA, nos termos do qual esta se responsabilizaria pela resolução dos contratos com os compradores no empreendimento em causa.
12. Por carta de 12 de Julho de 2004, a ré BB, SA propôs ao autor a realização duma reunião para encontrarem uma solução que tutelasse o interesse de ambas as partes.
13. Por carta de 30 de Julho de 2004, a ré BB – Investimento Imobiliário, SA informou o autor que iriam proceder à marcação da escritura de compra e venda para o próximo mês de Setembro.
14. Por carta de 8 de Junho de 2005, a ré BB, SA informou o autor que a escritura iria ser agendada para o próximo dia 24 de Junho de 2005, pelas 10 horas, na Av.... n.º 000 r/c Dt.º, em Lisboa, solicitando-lhe vários documentos.
15. A escritura de compra e venda prometida não foi celebrada até hoje, não tendo o autor comparecido no dia, hora e local mencionados sob 14.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se o recorrido tem ou não o direito a exigir da recorrente e da Imobiliária CC, SA o pagamento de € 43 096,14 e juros que lhe foi reconhecido no acórdão recorrido.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação da recorrente, a resposta à referida questão pressupõe a análise da seguinte problemática:
- natureza e efeitos gerais do contrato em causa;
- regime da resolução legal e convencional do contrato;
- regime geral legal e específico de incumprimento do contrato-promessa;
- sentido prevalente das cláusulas contratuais em causa;
- legalidade ou não do acto de resolução do referido contrato.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas subquestões.
1.
Comecemos pela análise da natureza e dos efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e outra e o recorrido.
Resulta dos factos provados que o recorrido e as representantes da recorrida produziram declarações negociais tendentes a que o primeiro comprasse à última, por determinado preço, determinada fracção predial, a construir.
Trata-se de um contrato-promessa de contratar, cujo regime específico consta nos artigos 410º a 413º do Código Civil.
É uma convenção por via da qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, à qual são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, se não devam considerar extensivas ao contrato-promessa (artigo 410º, nº 1, do Código Civil).
Se a referida convenção visar a celebração de contrato para o qual a lei exija documento - autêntico ou particular - só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (artigo 410º, nº 2, do Código Civil).
Exige a lei para o contrato de compra e venda de coisa imóvel, em termos de formalidade ad substantiam, a escritura pública, pelo que, como o contrato-promessa em causa tem a forma escrita e a assinatura dos representantes da recorrente e de Imobiliária CC, SA e do recorrido, está cumprido o prescrito nos artigos 410º, nº 2 e 875º do Código Civil.
Resulta do referido contrato que a recorrente e Imobiliária CC, SA, por um lado, e o recorrido, por outro, se vincularam às prestações de facto de outorgar no futuro, em determinado prazo, o contrato de compra e venda de identificada fracção predial.
Na economia do mencionado contrato, a realização das aludidas prestações de facto consubstanciam as obrigações principais dele decorrentes.
Está assente que o recorrido, promitente-comprador, declarou à recorrente e a Imobiliária CC, SA, promitentes-vendedoras, através de carta datada de 16 de Junho de 2004, resolver o referido contrato.
2.
Prossigamos com a análise do regime legal e convencional de resolução do aludido contrato.
A resolução do contrato, fundada na lei ou em convenção, implica essencialmente a sua dissolução ex tunc com base em facto posterior à sua celebração, ou seja, funciona como direito potestativo extintivo dependente do incumprimento, colocando as partes, tanto quanto possível, na posição que teriam se o não tivessem celebrado.
Resulta do exercício de um direito potestativo extintivo dependente do incumprimento.
No caso de resolução do contrato fundada na lei, a regra é no sentido de que não pode ocorrer com base na mera situação de mora, porque esta, se imputável ao devedor, só gera para o credor o direito de àquele exigir o cumprimento e a indemnização pelo prejuízo resultante do atraso de cumprimento (artigos 432º, n.º 1, 801º, n.º 1, e 804º, n.º 2, do Código Civil).
Salvo nos casos especialmente previstos na lei, não tem a resolução que ser objecto de declaração judicial, mas, como declaração de vontade receptícia que a veicula, impõe-se que o seja por via da sua comunicação pelo credor ao devedor (artigos 224º, n.º 1, e 436º, n.º 1, do Código Civil).
O sentido normativo que resulta da letra do n.º 1 do artigo 436º do Código Civil, não limitado pelo respectivo escopo finalístico, é o de que a resolução do contrato pode fazer-se por declaração à outra parte.
Dir-se-á, em síntese, que a resolução do contrato é admitida com fundamento legal ou contratual, por via de mera declaração à outra parte, sem necessidade de intervenção judicial, embora sem prejuízo de os fundamentos invocados virem a ser objecto de apreciação pelo tribunal em que a acção vier a ser proposta pelo declarante ou pelo declaratário discordante (artigos 224º, nº 1, 432º, nº 1 e 436.º, nº 1, do Código Civil).
No caso vertente, estamos perante uma situação de resolução com fundamento contratual.
3.
Atentemos agora no regime legal geral e específico de incumprimento do contrato-promessa.
Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; e se o incumprimento for de quem recebeu o sinal, tem a outra parte a faculdade de lhe exigir o dobro do que prestou (artigo 442º, nº 2, do Código Civil).
Em qualquer dos mencionados casos, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica, nos termos do artigo 830º do Código Civil (artigo 442º, nº 3, do Código Civil).
Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar pelo não cumprimento do contrato a qualquer outra indemnização nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste (artigo 442º, nº 4, do Código Civil).
Presume-se ter o carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do pagamento do preço (artigo 441º do Código Civil).
A par do regime legal específico do contrato-promessa a que acima se fez referência, aplica-se, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento e ou do incumprimento das obrigações.
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, ou seja, quando realiza pontualmente, com diligência e boa fé, o comportamento devido (artigo 762º do Código Civil).
E considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realize, no tempo devido, a prestação ainda possível a que está vinculado (artigo 804º, n.º 2, do Código Civil).
O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe sempre uma situação de mora de cumprimento de uma das partes e consuma-se por via da perda do interesse do credor na prestação, verificada em termos objectivos, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor (artigos 801º e 808º do Código Civil).
A interpelação admonitória envolve os elementos da intimação para o cumprimento; da fixação de um termo peremptório para o cumprimento e da declaração de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado.
Assim, a mora é susceptível de ocasionar a perda do interesse do credor na prestação tardia, ou de o devedor moroso não cumprir dentro do prazo adicional e peremptório que aquele lhe tenha fixado, situações em que a obrigação se considera, para todos os efeitos, como não cumprida, o mesmo é dizer que a mora se transformou incumprimento definitivo.
O relevo do mencionado interesse, em que sobressai a perda e não a mera diminuição, embora aferido em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determina de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo homem padrão, ou seja, segundo o critério do bom pai de família.
O cumprimento da obrigação pressupõe, pois, que a prestação do devedor é realizada nos seus precisos termos. No caso contrário, haverá mora ou incumprimento definitivo do devedor, neste caso quando a prestação se tornou impossível ou inviável.
O referido incumprimento é imputável ao devedor se puder atribuir-se a uma sua conduta voluntária, caso em que será responsável pelos prejuízos que causar ao credor (artigos 798º e 801º, nº 1, do Código Civil).
Na hipótese de se tratar de contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolvê-lo (artigo 801º, nº 2, do Código Civil).
No caso vertente, temos que houve sinal passado pelo recorrido a favor da recorrente e de Imobiliária CC, SA, no montante de € 21 548,07.
Temos que, no caso vertente, as partes não convencionaram qualquer outra indemnização para além daquela que resulta do artigo 442º, nº 4, do Código Civil, salvo os juros de mora,
A par do referido regime legal específico do contrato-promessa, aplica-se, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento e ou do incumprimento das obrigações.
A regra geral nesta matéria é, por um lado, a de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos e de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (artigos 406º, nº 1 e 762º, nº 1, do Código Civil).
E, por outro, a de que nesse cumprimento e no exercício do direito correspondente devem as partes proceder de boa fé (artigo 762º, nº 2, do Código Civil).
E considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, o devedor não realize no tempo devido, a prestação ainda possível a que está vinculado (artigo 804º, n.º 2, do Código Civil).
4.
Atentemos agora no sentido prevalente das declarações negociais constantes cláusulas contratuais em causa, ou seja, a segunda, a terceira e a quinta nas suas duas partes, a quarta e a quinta.
Com esta alegação, a recorrente suscita a questão da interpretação das declarações negociais constantes do contrato-promessa de compra e venda em causa.
A Relação interpretou as referidas declarações negociais no sentido de que as partes convencionaram a resolução do contrato-promessa em causa pelo promitente-comprador decorridos que fossem três anos sobre a data da sua celebração sem que tivesse sido celebrado o contrato prometido.
A este propósito, há acordo das partes no que concerne ao teor das declarações negociais expressas no clausulado do contrato-promessa em causa, mas não o há quanto ao seu sentido.
Estamos perante matéria de juízo sobre matéria de facto. Não obstante a limitação legal de sindicância da matéria de facto fixada pela Relação, pode este Tribunal operá-la, por estar em causa a determinação do sentido juridicamente relevante de declarações negociais segundo o critério estabelecido nos artigos 236º, n.º 1, e 238º, n.º 1, do Código Civil (artigos 722º, n.º 2, e 729º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
A regra nos negócios jurídicos em geral é a de que as declarações negociais valem com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
A excepção ocorre nos casos em que não seja razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo ou o declaratário conheça a vontade real do declarante (artigo 236º, nº 2, do Código Civil).
O sentido decisivo da declaração negocial é o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por alguém medianamente instruído e diligente, capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações foram produzidas.
No que concerne aos negócios jurídicos formais, como ocorre no caso vertente, há, porém, o limite de a declaração não poder valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, salvo se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma exigida se não opuserem à essa validade (artigo 238º do Código Civil).
Resulta, pois, deste normativo o princípio de que a vontade real é que releva, não obstante aquilo que resulta do texto do contrato. Todavia, no que diz respeito aos negócios formais que estejam sujeitos a uma formalidade ad substantiam, como ocorre no caso vertente, o sentido hipotético da declaração que prevalece no quadro objectivo da respectiva interpretação, como corolário da solenidade do negócio, tem que ter um mínimo de literalidade no texto do documento que o envolve.
Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, como ocorre no caso vertente, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (artigo 237º do Código Civil).
Reporta-se este artigo ao critério subsidiário, face aos outros dois que resultam dos nºs 1 e 2 do artigo 236º do Código Civil, aplicando-se às situações em que se não conhece a vontade real do declarante nem é possível determinar a sua vontade segundo a impressão de um declaratário normal colocado na posição do real declaratário.
Na interpretação da vontade dos outorgantes podem relevar várias circunstâncias, designadamente as prévias negociações entre as partes, a qualidade profissional destas, a terminologia técnico-jurídica utilizada no sector e a conduta de execução do contrato.
Interpretemos, pois, as mencionadas declarações negociais, tendo em conta as normas e os princípios acima referidos.
Por via da segunda das referidas cláusulas, as partes convencionaram, por um lado, dever a escritura pública ser celebrada em dia, hora e cartório notarial a designar pelas promitentes-vendedoras, até ao termo do prazo de vinte e quatro meses após a data da assinatura do contrato-promessa, ou seja, até ao dia 12 de Março de 2003 (artigo 279º, alínea c), do Código Civil).
E, por outro, deverem as promitentes-vendedoras avisar o promitente-comprador, com a antecedência de 15 dias, da referida marcação.
Assim, o cumprimento pelas promitentes-vendedoras da referida obrigação dependia de elas marcarem a realização da escritura de compra e venda até ao dia 12 de Março de 2003 e de o terem comunicado ao promitente-comprador até 25 de Fevereiro do mesmo ano (artigo 279º, alínea b), do Código Civil).
Estabelece, pois, a referida cláusula o prazo de realização da prestação de marcação da outorga do contrato prometido, pelo que não tem fundamento legal a alegação de que se trata de uma cláusula resolutiva ad nutum ou direito de arrependimento.
O devedor constituiu-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda que possível, não foi efectuada no tempo devido (artigo 804º, nº 2, do Código Civil).
Embora a regra seja no sentido de que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, essa constituição ocorre, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo (artigo 805º, nºs 1 e 2, alínea a), do Código de Processo Civil).
Está assente a omissão das promitentes-vendedoras de diligenciarem no sentido de a escritura de compra e venda ser celebrada até ao dia 12 de Março de 2003, omissão que se presume envolvida de culpa, que elas não ilidiram, pelo que a conclusão é no sentido de que se constituíram na situação de mora.
As partes previram, na cláusula terceira, a hipótese de a escritura de compra e venda não ser outorgada dentro do prazo previsto na cláusula anterior, ou seja, até ao dia 12 de Março de 2003, implicitamente por facto imputável às promitentes-vendedoras.
E convencionaram ter o promitente-comprador a faculdade de interpelar as promitentes-vendedoras para procederem à marcação das mencionada escritura no prazo de cento e oitenta dias a contar da interpelação.
Trata-se de uma interpelação admonitória para cumprimento em prazo alargado, cujo incumprimento importava a consequência de o credor, o promitente comprador, poder resolver o contrato e exigir às promitentes-vendedoras a devolução do sinal e juros de mora contados no período compreendido entre 12 de Março de 2003 e a data da respectiva restituição.
Esta cláusula, inspirada nas normas dos artigos 801º e 808º, nº 1, do Código Civil, tem como pressuposto lógico a situação de mora a que se reporta a cláusula segunda a que acima se fez referência.
Dela resulta, porém, que se trata de uma faculdade de interpelação admonitória, ou seja, o promitente-comprador não ficou contratualmente vinculado a seguir essa via, o mesmo é dizer que o seu não exercício é insusceptível de lhe implicar alguma consequência negativa.
Resta analisar o conteúdo da cláusula quarta, nºs 4 e 5, cuja interpretação envolve maior discordância.
As partes convencionaram, em primeiro lugar, que o incumprimento definitivo pelas promitentes-vendedoras consubstanciado na não tradição da fracção predial prometida vender, ou seja, o objecto mediato do contrato prometido, no prazo de três anos contado da data da celebração do contrato-promessa conferia ao promitente-comprador o direito resolver o contrato e exigir o pagamento em dobro das importâncias entregues a título de sinal.
A não tradição da fracção predial reporta-se, naturalmente, à sua entrega ao promitente-comprador na imediata sequência da celebração do contrato de compra e venda (artigos 874º e 879º, alíneas a) e b), do Código Civil).
O referido prazo, tal como foi considerado no acórdão recorrido, face ao convencionado validamente pelas partes, revela-se essencial, porque decorrido que fosse, verificado estaria o fundamento de resolução do contrato-promessa, independentemente de interpelação admonitória para conversão da mora em incumprimento definitivo, a que se reporta o artigo 808º, nº 1, do Código Civil.
Não tem, por isso, fundamento legal a alegação de que só decorrido o mencionado prazo se verificaria a mora da recorrente e de Imobiliária CC, SA, ou que se trata de condição resolutiva.
Por via desta parte da cláusula, as partes referem-se, já não à faculdade de interpelação instrumental à declaração de resolução do contrato-promessa, como o expressaram na cláusula terceira, mas ao direito do promitente-comprador de o resolver.
Em segundo lugar, as partes definiram o conceito de incumprimento definitivo acima referido consubstanciado na não outorga da escritura de compra e venda por causa imputável às promitentes-vendedoras no prazo de trinta e seis meses a contar da data da celebração do contrato-promessa, ou seja, até ao dia 12 de Março de 2004 (artigo 279º, alínea c), do Código Civil).
Esta convenção de resolução do contrato-promessa de compra e venda por parte do promitente-comprador decorrido que fosse o prazo de três anos desde a data da sua celebração harmoniza-se com a circunstância de as promitentes-vendedoras estarem na situação de mora há um ano, além de se revelar autónoma em relação ao convencionado na cláusula terceira relativamente à interpelação admonitória de prazo alargado.
Perante o referido quadro de facto, um declaratário normal colocado na posição das promitentes-vendedoras e do promitente-comprador, interpretaria as declarações negociais em causa nos termos que se deixaram expressos, à margem de dúvida implicante do funcionamento do critério do maior equilíbrio das prestações.
5.
Vejamos agora a subquestão da legalidade ou não da declaração de resolução do contrato-promessa que o recorrido comunicou à recorrente e à Imobiliária CC, SA.
Importa salientar que não está aqui em causa uma situação de resolução legal, mas sim convencional, pelo que a esta temos de nos ater, ou seja, inexiste fundamento legal para a confrontar com as normas específicas acima referidas, que se reportam ao regime geral da resolução contratual.
Por virtude do convencionado, as promitentes-compradoras assumiram a obrigação de marcação da escritura de compra e venda em determinado prazo e independentemente de interpelação.
Tratou-se de uma obrigação de prazo certo, cuja prestação a recorrente e Imobiliária CC, SA não realizaram pontualmente como deviam, nem até ao termo desse prazo nem até ao termo do prazo de um ano sobre o primeiro dos referidos termos.
A diligência de interpelação da recorrente e da Imobiliária CC, SA a fim de marcarem a celebração do contrato prometido no prazo de cento e oitenta dias contados desde a data dessa interpelação era uma mera faculdade para o recorrido.
O recorrido cumpriu as obrigações que para ele decorriam do mencionado contrato-promessa, ou seja, não incorreu em situação de mora, designadamente por não ter interpelado a recorrente e a Imobiliária CC, SA para diligenciarem no sentido da celebração do contrato de compra e venda convencionado no primeiro dos referidos contratos.
Conforme resulta do sentido das declarações negociais em causa, independentemente de o recorrido operar a interpelação das promitentes-vendedoras para marcarem a escritura de compra e venda logo que elas se constituíram na situação de mora, assistia-lhe fundamento, convencionado ao abrigo do princípio da liberdade contratual, previsto no artigo 405º, nº 1, do Código Civil, para a resolução do contrato-promessa decorridos três anos desde a sua celebração.
Assim, as partes convencionaram uma dupla dinâmica causal de resolução do referido contrato-promessa com fundamento em incumprimento definitivo: uma consubstanciada na omissão da marcação da escritura de compra e venda no prazo de cento e oitenta dias após a interpelação das promitentes-vendedoras para o efeito pelo promitente-comprador, transcorrido que fosse o prazo de dois meses em que elas a deviam marcar; e a outra traduzida na mera omissão da marcação daquela escritura decorridos três anos sobre a data da celebração do contrato-promessa.
Quanto o recorrido comunicou à recorrente e a Imobiliária CC, SA a resolução do contrato-promessa em causa, dado o convencionado sobre o que para as partes era considerado o seu incumprimento definitivo, as últimas já estavam nessa situação de ruptura contratual.
Com efeito, as recorrentes estavam vinculadas a marcar a escritura até dois anos depois da assinatura do contrato-promessa, e não o fizeram, pelo que incorreram em mora em 12 de Março de 2003 (artigos 804º, nº 2, e 805º, nº 2, alínea a), do Código Civil).
A celebração do contrato de compra e venda dependia, além do mais, conforme foi referido pela Relação, da construção do imóvel, da constituição de propriedade horizontal e da obtenção da licença de habitação.
Além disso dependia, verificados os referidos pressupostos, da marcação da escritura de compra e venda, o que ela devia ter feito até 12 de Março de 2003, e não fez nem provou algum motivo justificativo.
Só a recorrente e Imobiliária CC, SA podiam controlar a verificação dos pressupostos necessários para que tal marcação ocorresse, designadamente os aspectos da conclusão das obras e do cumprimento dos requisitos de direito administrativo necessários à outorga do contrato de alienação.
Neste quadro, a Relação, no âmbito dos seus poderes quanto à fixação dos factos materiais da causa, considerou que a escritura de compra e venda não foi celebrada por virtude de a recorrente e a Imobiliária CC, SA não terem marcado a escritura de compra e venda.
E concluiu no sentido de que o contrato definitivo não foi celebrado no prazo último de trinta e seis meses por virtude de a ora recorrente e a Imobiliária CC, SA não haverem praticado os actos necessários para o efeito e a que se obrigaram, e que, por isso, o incumprimento tinha ocorrido por culpa delas.
Como a recorrente e a Imobiliária CC, SA não ilidiram a presunção de culpa na sua constituição em mora, importa considerar que o atraso de cumprimento lhes é censurável do ponto de vista ético-jurídico (artigos 350º e 799º, nº 1, do Código Civil).
O incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda em causa decorre, conforme foi considerado pela Relação, da omissão de diligências tendentes à celebração do contrato prometido no prazo máximo convencionado de três anos contado desde a celebração do primeiro dos referidos contratos.
Em consequência, operou o recorrido validamente a resolução do contrato-promessa em causa, e, por isso, assiste-lhe o direito, nos termos convencionados e da lei, de exigir da recorrente e de Imobiliária CC, SA, a título indemnizatório, o dobro do sinal passado e juros moratórios fixados no acórdão recorrido.
6.
Finalmente, a síntese da solução para o caso-espécie, decorrente dos factos provados e da lei.
Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção predial de um edifício ainda em construção.
As partes convencionaram o conceito de incumprimento definitivo e as suas consequências, designadamente o tema jurídico da respectiva resolução.
A recorrente e Imobiliária CC, SA constituíram-se na situação de mora, censurável sob o ponto de vista ético-jurídico, porque, não obstante o convencionado nesse sentido, não marcaram a outorga do contrato prometido até 12 de Março de 2003.
E incumpriram definitivamente o mencionado contrato-promessa, porque, contra o que convencionaram, omitiram, por factos só a elas imputáveis, em quadro de censura ético-jurídica, a marcação da escritura de compra e venda até ao termo do prazo essencial, ou seja, até 12 de Março de 2004
A resolução do contrato-promessa operada pelo recorrido respeitou o convencionado com a recorrente e a Imobiliária CC, SA e as normas legais que regem sobre a matéria.
Tem, por isso, direito a exigir delas o dobro do sinal passado e os juros de mora convencionados.
Improcede, por isso, o recurso.
Vencida, é a recorrente responsável pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, e condena-se a recorrente no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 27 de Maio de 2008.
Salvador da Costa (relator)
Ferreira de Sousa
Armindo Luis