| 8621/17.6T8LSB.L1.S1 |  |
BEM IMÓVEL
IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO
CULPA
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO
II. Aplicando-se o disposto no artigo 795.º, n.º 1, do CC, a medida da obrigação de restituição deve ser encontrada atendendo a diversos factores, designadamente, as quantias entregues pela locatária à locadora (rendas e valor residual) e as restantes importâncias pagas por aquela, a título de seguros, impostos, prestações de condomínio e outros, a vantagem que a locatária teve com o gozo do imóvel, o montante que a locadora despendeu com a aquisição do imóvel e a vantagem que representa para a locadora o facto de o direito de propriedade do imóvel permanecer na sua esfera jurídica.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I. RELATÓRIO
1. AA, BB, CC e DD vêm intentar ação declarativa de condenação contra a BBVA Leasimo – Sociedade de Locação Financeira, S.A., formulando os seguintes pedidos:
“-Deve a presente acção ser julgada provada e por isso procedente e, em consequência, condenar-se a R. nos precisos termos;
- Deve assim, declarar-se reconhecido o interesse dos AA., na realização da prestação;
- Reconhecer-se que estão preenchidos os requisitos necessários à dedução da execução específica do contrato;
- Reconhecer-se o “Direito de Retenção”, alegado e peticionado, para possibilitar a A., seu titular, à não entrega da coisa retida a quem a ela tenha direito, enquanto a R. não cumprir a obrigação que tem para com ela; por outro, permitir-lhe, que em caso de venda do bem em execução, seja pago pelo seu valor atualizado, com preferência a qualquer outro credor do mesmo devedor que não disponha de privilégio imobiliário sobre ela.
- Deve ainda a Ré, ser condenada nos precisos termos, decretando o douto Tribunal sentença que produza imediatamente os efeitos da declaração negocial do faltoso, ou seja, o resultado prático do cumprimento, independentemente e mesmo contra a vontade da R., por via da execução específica, condenando-se a Ré, à celebração da escritura e ou transmitindo-se e registando-se a propriedade a favor da A;
- Reconhecer-lhe o seu direito de propriedade inscrevendo-se tal direito no registo;
- E em alternativa, e caso a execução específica do contrato nos termos do artigo 830.º do CC., não seja decretada, ser a Ré, condenada a restituir à A., a quantia recebida a título de pagamento total do preço, em dobro, sendo o valor atualizado e capitalizado à data do decretamento da sentença, acrescida de todas as despesas liquidadas pela A., no decurso do contrato, acrescido de juros legais desde a citação da R., até efetivo pagamento;
- Deve ainda a R., ser condenada, a sanção pecuniária compulsória, isto é, ao pagamento de um valor diário, a fixar pelo tribunal, nos termos do artigo 384 nº2 do CPC e 829-A do CC., segundo critérios de razoabilidade, a título de sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso no pagamento e ou no cumprimento do que vier a ser condenada;
- Deve a R., ser condenada ao pagamento de custas judicias, custas de parte e procuradoria, bem como, honorários de advogado nos termos do regulamento do código das custas judiciais;
- E porque o A., já liquidou a totalidade do preço, deverá ficar isenta de prestar depósito do preço;
- Deve ainda a presente acção ser registada oficiosamente, pelo funcionário judicial, conforme preceitua a lei Registral;
- Deve ainda ser a Ré condenada a realizar todas as diligências necessárias com vista à emissão de todos os documentos necessários à realização da escritura, designadamente, licenças de utilização, certificado energético e todos e quaisquer documentos que se manifestam necessários e imprescindíveis à realização da mesma, devendo ser condenada ainda, ao pagamento de todas as despesas inerentes à obtenção dos respetivos documentos, bem como, às despesas da escritura e todos os emolumentos a que haja lugar, como forma de compensação pela mora em que incorre.”
Alegam, em síntese, para fundamentar o seu pedido que, em 14.02.1995, a 1.ª autora celebrou com a ré um contrato de locação financeira que teve por objeto a fracção “…” correspondente à loja n.º … do prédio urbano sito na Rua dos …, n.º … , … e …, freguesia de …., por força do qual prometeram simultaneamente comprar e vender o referido imóvel, decorridos que fossem três meses do términus do prazo de duração do contrato conforme cláusula 20.ª, n.º 1, do contrato. O contrato terminou em 14.02.2005 e a escritura de compra e venda nunca se realizou, não obstante as manifestações de vontade por parte da autora, por a ré não se mostrar disponível invocando falta de licença de utilização. A autora cumpriu todas as obrigações contratuais a que se vinculou, liquidou e continua a liquidar todos os impostos referentes ao imóvel bem como as despesas com seguro e condomínio.
2. Regularmente citada, a ré veio contestar, concluindo a final pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Alega que inexiste qualquer incumprimento culposo da sua parte e que também pretende celebrar o contrato de compra e venda, apenas não o fazendo por impossibilidade do seu cumprimento. Refere que a loja objeto do contrato de leasing se insere num centro comercial desde há muito encerrado ao público já que a CM…. não emite licenças de utilização do imóvel por não se mostrarem concluídas obras constantes da licença de obras n.º … que eram da responsabilidade do promotor – L……. imobiliária, Lda. Esta situação de falta de licença camarária, por falta de realização de obras nas zonas comuns do edifício mantém-se hoje, facto do qual os autores têm conhecimento. No que respeita ao pedido alternativo formulado, refere que os autores não indicam quais os valores despendidos, sendo, por isso, um pedido ilíquido; que o contrato dos autos não é um contrato promessa desde logo porque a ré não estava obrigado a vender nem a autora obrigada a compra e porque a autora beneficiou desde o inicio do contrato do gozo da loja, o que não podem pretender ter feito gratuitamente, exigindo o pagamento de todas as quantias que lhe foram entregues.
3. Os autores apresentaram articulado de resposta no qual requereram ainda a condenação da ré como litigante de má-fé.
4. A ré respondeu, afirmando a inadmissibilidade da resposta apresentada e pugnando pela improcedência do pedido de condenação como litigante de má fé.
5. Realizou-se audiência prévia, elaborou-se despacho saneador, procedeu-se a julgamento e foi, por fim, proferida a sentença com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, e sem necessidade de maiores considerações decido:
1. Julgar a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada e consequentemente condenar a R. a pagar aos AA. a quantia de 946,83€ (novecentos e quarenta e seis euros), acrescida de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento.
2. Absolver a R. do pedido de condenação como litigante de má-fé.
Custas por A. e R. na proporção do respectivo decaimento.
Notifique e registe”.
5. Não se conformando, interpuseram os autores recurso de apelação.
6. Em 21.05.2020 proferiu o Tribunal da Relação de Lisboa um Acórdão em cujo dispositivo pode ler-se:
“Em face do exposto, julga-se o recurso intentado pelos AA. parcialmente procedente, alterando-se a decisão recorrida e nos termos do art.º 609.º n.º 2 do CPC condena-se o R. a pagar aos AA. a quantia que até ao montante máximo que foi peticionado vier a ser liquidada como contrapartida da prestação por eles realizada no âmbito do contrato de locação financeira celebrado que o R. está impossibilitado de cumprir, de acordo com as regras do instituto do enriquecimento sem causa, levando em linha de conta os parâmetros enunciados na presente decisão, sem prejuízo de poderem ser considerados outros factos relevantes, para além dos enunciados e mantendo-se a decisão que absolveu o R. da condenação como litigante de má fé.
Custas da ação e do recurso por ambas as partes provisoriamente na proporção de metade para cada uma, a corrigir posteriormente em função do resultado da liquidação.
Notifique”.
7. Não se resignando, vem agora BBVA Leasimo – Sociedade de Locação Financeira, S.A. interpor recurso de revista, ao abrigo do artigo 671.º do CPC, pugnando pela revogação do Acórdão.
A finalizar as suas alegações, enuncia as seguintes conclusões:
“i. O Acórdão a quo não poderá manter-se, pois parte de uma incorreta aplicação do regime do enriquecimento sem causa e apreciação do direito aplicável, nomeadamente com o ónus de alegação e prova do mesmo.
ii. O presente recurso é interposto nos termos do disposto nos artigos 671.º e 674.º n.º1 alínea a) do Código de Processo Civil (doravante CPC) e assenta no erro de interpretação e de aplicação das normas aplicáveis (artigos 795.º, n.º 1, 473.º e 479.º do Código Civil (doravante CC) e regime do contrato de locação financeira – nomeadamente o artigo 1º do DL 149/95 de 24 de junho), o que, por sua vez, motivou a errada determinação da indemnização a atribuir aos ora Recorridos.
iii. O regime do enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 473.º do CC, fixa os seguintes pressupostos constitutivos: a existência de um enriquecimento; a obtenção desse enriquecimento às custas de outrem; a ausência de causa justificativa para o enriquecimento.
iv. Sendo sobre o autor - alegadamente empobrecido - à luz do artigo 342º, nº 1 do CC., que impende o ónus de alegação e prova dos correspondentes factos que integram cada um daqueles requisitos, ou seja, de todos aqueles pressupostos legais que integram o referido instituto (cfr. Acórdão do STJ de 16/10/2009, no proc. 2217/07.8TBVCDS1).
v. Os Recorridos não fazem tal alegação, nem prova: os Recorridos não demonstram o seu direito à “reposição do empobrecimento”, nem fazem prova dos montantes que ao abrigo do contrato de locação financeira foram pagos e que devem se restituídos ao abrigo do regime do enriquecimento sem causa. Nomeadamente a título de impostos, seguros e prestações de condomínio;
vi. Seria necessário que não existisse uma causa justificativa para a deslocação patrimonial, correspondente ao pagamento das rendas e valor residual correspondente ao custo da aquisição de um imóvel escolhido pelos Recorridos e financiado pelo Recorrente e, que tal seja provado.
vii. Essa ausência de causa justificativa do enriquecimento é um elemento constitutivo do direito à restituição previsto nos artigos 795.º e 473.º do CC.
viii. Não se pode concluir que as ou parte das 120 prestações mensais entregues são contrapartida da celebração do contrato de compra e venda. Na verdade, se findo o pagamento das 120 prestações o locatário não tivesse exercido a opção de compra, nada lhe seria restituído, o que vale por dizer que tais quantias são contrapartida do gozo do imóvel que, sem a mais pequena margem para dúvida, foi concedido aos Autores (Cfr. os pontos 1, 4, 9 da matéria de facto dada como provada);
ix. Resulta do contrato de locação financeira que está junto aos autos que as partes fixaram o valor dessa componente do contrato e que o fixaram no exato valor das rendas – qualquer outra conclusão desconsidera a dupla componente do contrato de locação financeira, que permite ao locatário, gozado o bem, não proceder à sua aquisição.
x. Por isso, in casu, é manifesto que o eventual enriquecimento sem causa não pode incidir sobre o valor das prestações (rendas), na medida em que elas constituem a contrapartida do gozo, que foi concedido. A consideração de parte dos valores das rendas violaria, portanto, o disposto no artigo 1º do regime da locação financeira, que atribui a dupla componente ao contrato;
xi. A medida do enriquecimento sem causa não pode exceder a quantia arbitrada em primeira instância. Com efeito, a restituição das ou de parte das rendas não é conforme às regras do enriquecimento sem causa, pois as rendas estão justificadas no contrato (que é a sua causa) e não correspondem a um empobrecimento (os Autores tiveram o gozo da coisa) nem a um enriquecimento (o Réu adquiriu a coisa para a locar e teve custos, de capital e financeiros, para a obter).
xii. Tendo em consideração os riscos inerentes ao contrato de locação financeira, não pode o Recorrente ser condenado a pagar aos Recorridos a quantia que até ao montante máximo que foi peticionado vier a ser liquidada como contrapartida da prestação por estes realizada no âmbito do contrato de locação financeira celebrado, desde logo porque, com esse limite, estaríamos perante uma situação de enriquecimento sem causa favorável aos autores, que teriam gozado a coisa como se de um contrato de comodato se tratasse;
xiii. Sublinhe-se que os Autores não demonstraram qualquer dano ou medida do empobrecimento – até porque não configuraram assim a ação – e que, naturalmente, essa omissão probatória terá de ser resolvida contra os Autores, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 342º do CC”.
8. Pretendendo, ao invés, que o Acórdão se mantenha, apresentam os autores contra-alegações, em que concluem:
“1 - Não existe erro de interpretação e de aplicação das normas aplicáveis (artigos 795.º, n.º 1, 473.º e 479.º do Código Civil (doravante CC) e regime do contrato de locação financeira – nomeadamente o artigo 1º do DL 149/95 de 24 de junho), e consequentemente errada determinação da indemnização a atribuir aos ora Recorridos.
2 - Assim, não possui o Recorrente, motivo para recorrer.
3 - Foi julgado e provado em 1ª instância que os AA., que liquidaram a quantia de € 88.585,63 (120 rendas no valor equivalente a € 87.838,80 e € 946,83 do valor residual) e todas as despesas inerentes ao imóvel, seguros IMIS, taxas de esgotos, condomínio, entre outras.
4 - Factos estes, dados e julgados como provados, e nunca impugnados pelo Réu.
5 - Pagamentos esses, sem causa de justificação, pelo menos, desde que a A., deixou de usar o imóvel e o centro comercial foi encerrado, como provado também ficou em primeira instância.
6 - Pois a A., apenas usou a loja por um reduzido período, mas pagou durante 25 anos todas as rendas e todas as despesas inerentes ao imóvel, factos, alegados e dados como provados.
7 - Por isso, in casu, é manifesto que o enriquecimento sem causa e dado o carácter misto do contrato do pleito, terá sempre que incidir sobre o valor das prestações (rendas), e de todas as outras despesas do imóvel pagas pelos AA., na medida em que elas não constituíram a contrapartida do gozo, já que o centro comercial onde se inseria loja dos presentes autos, foi encerrado, e pelo que pouco gozo da coisa tiveram os AA., e pelo menos desde 2005, data em que a escritura de compra e venda deveria ter sido realizada e não foi, os AA. , continuaram, e continuam a pagar todas as despesas e o Réu, a exigir as mesmas, veja-se documentos agora juntos ao abrigo do 680.º do CPC.
8 - O Réu, enriqueceu à custa do património da A., e seu marido e, contínua a enriquecer, sem nenhuma causa que o justifique.
9 - Estão assim, reunidos os requisitos e pressupostos do enriquecimento sem causa, nos termos do 473.º do CC.
10 - Existe e provada foi, a inexistência de causa que justificasse o enriquecimento do Réu.
11 - “Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustificadamente se locupletou.” – art. 473º nº 1 do C. Civil.
12 - Provado ficou, e julgado foi, ter existido impossibilidade objectiva do contrato nos termos do art.º 795.º do CC.
13 - É indiscutível que os AA., alegaram os factos essenciais concretos integrativos da causa de pedir que serve de fundamento aos seus pedidos de restituição das enunciadas quantias.
14 - Mas ainda que assim não fosse, o Tribunal a quo é livre na qualificação jurídica dos factos e na sua aplicação.
15 - Sendo lícito ao tribunal corrigir essa errónea coloração jurídica dada aos factos alegados pelos AA., convolando-a para o decretamento do efeito jurídico adequado à situação litigiosa, como fez o tribunal a quo, sem que tal represente qualquer excesso de pronúncia por consubstanciar a convolação para causa de pedir diversa da alegada pelas apelantes, sequer julgamento de objeto diverso do pedido, na medida em que nessa convolação o tribunal a quo se ateve exclusivamente aos factos essenciais que tinham sido alegados pelas partes em sede petição inicial e de Recurso de Apelação, para sustentar o pedido e ateve-se dentro do pedido por eles formulado.
16 - Ora tendo em conta prova impossibilidade objectiva da realização da prestação, bem andou, o tribunal a quo, ao aplicar o regime do enriquecimento sem causa, nos termos que o aplicou, e consequentemente condenar o Réu, na indemnização que condenou.
17 - Assim, “Os factos provados, designadamente os pontos 1, 2, 6, 7 e 8, revelam que as partes celebraram um contrato de locação financeira nos termos do documento que se encontra junto aos autos, que teve por objeto a fração autónoma identificada, com a qual o R. com a sua aquisição despendeu em 1995 o valor de Esc. 9.160.000$00 (equivalente a € 45.689,88) relativo ao valor de compra e encargos, tendo a A. em cumprimento de tal contrato pago as 120 prestações mensais acordadas no valor unitário de 146.751$00 (equivalente a € 731,99) num total de € 87.838,80, bem como, o valor residual de 946,83€, tendo ainda liquidado todos os impostos inerentes ao imóvel objeto do contrato, designadamente o IMI, seguros e condomínio, devendo o Réu ser condenada a restituir tais valores com que enriqueceu.
18 - A medida do enriquecimento sem causa pode e deve exceder a quantia arbitrada em primeira instância, e só assim se alcançando o equilíbrio entre as partes.
19 - O dano ou medida do empobrecimento – está manifestamente provado, por tudo o que foi alegado ao longo do processo, não existindo, qualquer omissão probatória, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 342º do CC, sendo certo que o tribunal a quo sempre assim poderia decidir, convolando a decisão, e por força artigo 795º do CC, aplicando o instituo do enriquecimento sem causa, ao luz de um critério que não seja meramente legal mas de justiça em face de todo o ordenamento jurídico!
20 - Efetivamente a ausência de causa justificativa do enriquecimento é um elemento constitutivo do direito à restituição previsto nos artigos 795.º e 473.º do CC.
21 - Ora a restituição nunca poderia ser resumida ao valor residual, pois tal, pois esse não foi o empobrecimento dos AA., mas sim o valor de todas as rendas e todas as despesas pagas pelos AA.
22 - Ora no caso dos presentes autos, tal ausência existiu, e só isso explica que o contrato tenha terminado em 2005, momento no qual se deveria ater celebrado a escritura, e ainda assim, e sem qualquer gozo, a Ré, continuou e continua a exigir o pagamento de todas as despesas aos AA., e estes continuam a pagar as aludidas despesas, sem qualquer causa que o justifique.
23 - E no caso com má fé, por parte do Réu, pois bem sabe, que não existe causa para exigir e receber tal pagamento.
24 - E se os Recorridos não fazem prova dos montantes pagos, é por culpa exclusiva do Recorrente, em todo o caso e para tal que existe o incidente de liquidação.
25 - Por tudo o exposto, é manifesto que o eventual enriquecimento sem causa não pode deixar de incidir sobre o valor de todas as prestações (rendas), pois elas não constituíram a contrapartida do gozo, já que apenas escassos anos foi a coisa gozada, sendo que a propriedade se manteve e mantém na esfera do Réu, tendo este enriquecido à custa do empobrecimento dos AA.
26 - Pelo que, e nos termos do art.º 609.º n.º 2 do CPC deve condenar-se o R. a pagar aos AA. a quantia que até ao montante máximo que foi peticionado vier a ser liquidada como contrapartida da prestação por eles realizada no âmbito do contrato de locação financeira celebrado e que o R. está impossibilitado de cumprir, de acordo com as regras do instituto do enriquecimento sem causa, assim se fazendo Justiça e equilibrando as posições das partes”.
9. Em 9.07.2020 proferiu a Exma. Desembargadora Relatora do Tribunal da Relação de Lisboa um Acórdão em que se dizia:
“Por ser legal, estar em tempo e a R. ter legitimidade, admito o recurso por ela interposto do acórdão proferido para o Supremo Tribunal de Justiça.
O recurso é de revista – art.º 671.º n.º 1 do CPC e sobe nos próprios autos – art.º 675.º n.º 1, com efeito devolutivo – art.º 676.º n.º 1 a contrario do CPC.
Notifique e remeta os autos ao Supremo Tribunal de Justiça para apreciação”.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cfr. artigos 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC), a única questão a decidir é a de saber se deve condenar-se o réu / recorrente nos termos fixados pelo Tribunal recorrido, ou seja, na obrigação de pagar aos autores / recorridos a quantia que, até ao montante máximo que foi peticionado, vier a ser liquidada como contrapartida da prestação por eles realizada no âmbito do contrato de locação financeira.
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II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
São os seguintes os factos que vêm provados no Acórdão recorrido:
1. A A. AA celebrou com a Ré, à data de 14 de Fevereiro de 1995, um contrato de “locação financeira”, conforme doc. 1 junta aos autos que se dá por integralmente reproduzido.
2. O referido contrato teve por objecto a fracção “…”, correspondente à loja nº …, na … cave (… piso comercial), … Piso, do prédio urbano sito na Rua dos …., nºs …, … e …, freguesia de ...., concelho de …, melhor identificado na Certidão de Registo Predial e na Caderneta Predial juntas como docs. 2 e 3, que se dão por integralmente reproduzidas.
3. Consta do n.º 1 da cláusula 20ª do referido contrato, sob a epígrafe “opção de compra” que “A locadora promete vender à locatária o imóvel objecto do presente contrato, decorrido que seja o prazo estabelecido nas condições particulares, e pelo valor residual aí indicado, a ser liquidado em noventa por cento na data do termo do presente contrato e os restantes dez por cento na data da prometida escritura, a qual deverá ter lugar dentro dos três meses subsequentes àquele termo”.
4. O contrato de locação financeira então assinado entre as partes, foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início em 14 de Fevereiro de 1995 e terminus em 14 de Fevereiro de 2005.
5. A escritura pública de compra e venda nunca se realizou não obstante as inúmeras manifestações de vontade por parte da Autora, no sentido de que a escritura fosse realizada.
6. Consta das condições particulares do contrato celebrado que o valor da aquisição seria de 9.160.000$00, pago em 120 prestações mensais no valor unitário de 146.751$00 e como valor residual 160.000$00.
7. A 1ª A. cumpriu todas as obrigações contratuais designadamente todas as rendas acordadas e estipuladas no contrato de locação financeira e bem assim o valor residual no valor de 946,83€ (cfr. Doc. 4 da PI).
8. A 1ª Autora liquidou e continua a liquidar todos os impostos inerentes ao imóvel objecto do contrato designadamente, IMI, seguros e condomínio.
9. Com o contrato de locação financeira a 1ª Autora passou a exercer, de forma pública e pacífica, a posse sobre o referido imóvel, bem como o pagamento de todas as despesas inerentes ao mesmo, designadamente luz, água, seguros, impostos como o IMI, taxas de saneamento, condomínio, entre outras.
10. Os AA. mantêm interesse na celebração da escritura publica de compra e venda.
11. A fracção objecto do contrato referido em 1. encontra-se integrada num “centro comercial”, o Centro comercial …., há muito encerrado ao público.
12. Aquando da celebração do contrato de locação financeira referido em 1. inexistia licença de utilização para a referida fracção.
13. Facto que as partes conheciam e que motivou que na escritura fosse exibida uma certidão de licença da CM…, com data de 02.01.1995 para prorrogação do prazo de licença de obras número …, por 730 dias.
14. As obras autorizadas pela licença n.º …, eram da responsabilidade do Promotor – L… Imobiliária, Lda.
15. O processo de construção nunca foi concluído.
16. A emissão de licença de utilização parcial não era e não é viável já que as zonas comuns não estão em conformidade com as exigências camarárias e a loja em causa situa-se num piso abaixo da soleira, com acesso necessariamente por tais zonas comuns.
17. Por informação datada de 28/01/2005 – doc. 3 com a contestação que se dá por reproduzido- a CM… refere que “se verificou não existir licença de utilização para o local embora o edifício tenha sido construído legalmente através do processo 116/OB/1979 (…) o processo de alterações e telas finais com o n.º ….. teve despacho de indeferido”.
18. Situação que se mantém até hoje e que é do conhecimento dos AA.
19. Os condóminos do prédio em causa foram convocados para uma Assembleia com o expresso propósito de deliberar sobre as obras de que carecia o prédio, em particular nas referidas zonas comuns.
20. As obras não foram aprovadas até que fosse resolvida a situação decorrente das penhoras fiscais de algumas fracções.
21. O condomínio não dispunha de fundos para realizar as necessárias obras, sendo uma das razões o elevado montante de créditos do condomínio sobre os condóminos.
O DIREITO
É seguro que o contrato que as partes celebraram, em 14.02.1995, é um contrato de leasing ou de locação financeira[1].
Em Portugal, este contrato está actualmente regulado no DL n.º 149/95, de 24.06 (com a última alteração pelo DL n.º 30/2008, de 25/02), onde é descrito como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados” (cfr. artigo 1.º do DL n.º 149/95)[2].
E é seguro que o contrato que as partes celebraram é um contrato de locação financeira nem tanto porque as partes o qualificaram como tal (cfr. facto provado 1) mas porque se verificam os elementos caracterizadores ou as notas características do tipo: a obrigação do locador de cedência do gozo de um bem móvel ou imóvel; a obrigação do locatário de pagar uma prestação ou renda; a manutenção, até ao termo do contrato, do direito de propriedade do bem no locador; a opção de compra do bem, no termo do contrato, por parte do locatário (cfr. factos provados 2 a 4).
Estes e outros efeitos jurídicos do contrato de locação financeira – os direitos e as obrigações do locador e do locatário – estão regulados nos artigos 9.º e 10.º do DL n.º 149/95[3].
Em particular, a obrigação do locador de “vender o bem ao locatário, caso este queira, findo o contrato” [cfr. artigo 9.º, n.º 1, al. c), do DL n.º 149/95] ou o correspectivo direito do locatário de “adquirir o bem locado, findo o contrato, pelo preço estipulado” [cfr. artigo 10.º, n.º 2, al. f), do DL n.º 149/95] inculcam a ideia de que o contrato de locação financeira, não obstante próximo da locação, contém um elemento especial – contém sempre uma opção de compra[4], seja ela qualificada ora uma promessa unilateral de venda seja ela qualificada como uma proposta de venda como a que ocorre no pacto de opção.
Neste ponto, a doutrina divide-se. Há quem defenda que se trata uma promessa unilateral de venda[5] e quem defenda que se trata de um pacto de opção[6]. A posição mais razoável é, contudo, a que propende para que ambas as construções são admissíveis e que só casuisticamente é possível determinar o esquema contratual escolhido pelas partes[7]. A conclusão a que se chegue não é inconsequente: se se considerar que é uma proposta de venda, a venda produz os seus efeitos com a mera aceitação do locatário; se se considerar que é uma promessa unilateral, é necessário que, manifestando o locatário a intenção de adquirir o bem, seja celebrado o contrato de compra e venda.
No caso presente, não há dúvida de que se trata de uma promessa unilateral: nos termos do contrato, a ré / locadora promete vender à locatária o imóvel, prevendo-se que o exercício do correspectivo direito por parte da autora / locatária opere mediante o pagamento de um valor residual (cfr. factos provados 3 e 6). O contrato celebrado pelas partes pertence, assim, adoptando uma classificação de natureza económico-financeira, à modalidade “non-fully-pay-out leasing”, em que as rendas só parcialmente cobrem os custos (incluindo o lucro) do locador, havendo lugar, portanto, ao pagamento daquele valor residual[8].
É importante sublinhar, a este propósito, que a obrigação de pagamento de prestações periódicas não é – ou não é só – a contrapartida da cedência do gozo do bem pelo locador (como acontece no contrato de locação)[9], nem a obrigação de pagamento do valor residual se esgota na função de contrapartida da aquisição do bem pelo locatário, correspondendo já aquelas rendas a uma amortização parcial do preço.
Sucede que, tendo a autora / locatária cumprido todas as suas obrigações contratuais, inclusivamente a do pagamento daquele valor residual (cfr. factos provados 7, 8 e 9) e manifestado, por diversas vezes, o seu interesse em adquirir o bem locado, o contrato de compra e venda do prédio não foi celebrado, nem no prazo previsto (três meses subsequentes ao termos do contrato de locação financeira), nem depois (cfr. facto provado 5).
Compulsando aos factos provados, é visível que a situação resulta de uma impossibilidade de cumprimento da ré / locadora: até hoje não foi emitida a licença de utilização do prédio, por força de as zonas comuns do centro comercial em que este se integra não respeitarem as regras camarárias (cfr. factos provados 12, 15, 16, 17 e 18).
Chegou a haver uma licença emitida pela Câmara Municipal ..… para prorrogação do prazo de licença de obras, mas o processo de construção nunca foi concluído (cfr. factos provados 13 e 15). E os condóminos chegaram a ser convocados para deliberar sobre as obras necessárias, mas as obras não foram aprovadas por falta de fundos (cfr. factos provados 19, 20 e 21), encontrando-se o centro comercial há muito encerrado ao público (cfr. facto provado 11). A impossibilidade de cumprimento da promessa não é, assim, imputável à ré / locadora.
É, pois, adequado convocar o disposto na norma do artigo 795.º, n.º 1, do CC, onde se dispõe que “[q]uando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa”.
Sustenta alguma doutrina que se consagra neste preceito uma forma de “enriquecimento por prestação” [10], na modalidade de condictio ob causam finitam (a causa jurídica da prestação realizada desapareceu posteriormente à sua realização), em que o enriquecimento radica na extinção da contraprestação por impossibilidade da prestação[11].
Assente que a autora / locatária, por sua parte, realizou todas as prestações a que estava obrigada, designadamente pagando todas as rendas estipuladas no contrato de locação financeira bem como o valor residual, e que, apesar disso, não obteve a realização do seu interesse, pode pressupor-se que há um enriquecimento sem causa. A ausência desta causa é definida em sentido subjectivo, ou seja, como a não obtenção do fim visado com a prestação[12]. Mais precisamente, no caso dos autos, a prestação foi realizada com vista à obtenção de determinado fim e, como este não foi obtido, desapareceu a causa jurídica da realização da prestação, emergindo uma obrigação de restituição – a obrigação de restituição da prestação.
Perante a pretensão de restituição formulada, o outro sujeito tem, naturalmente, a possibilidade (o ónus) de provar que aquele enriquecimento, afinal, não ocorreu ou então que o seu valor não corresponde exactamente (é inferior) ao valor da prestação realizada.
Foi este, fundamentalmente, o raciocínio seguido no Acórdão recorrido. Ao contrário do que é alegado pela recorrente, não incorreu, pois, o Tribunal a quo na violação das normas dos artigos 795.º, n.º 1, 473.º e 479.º do CC nem na violação do artigo 1.º do DL n.º 149/95, tendo, pelo contrário, tais normas sido correctamente aplicadas.
Verifica-se ainda que, definidos os factores relevantes para o cálculo da obrigação de restituição, o Tribunal a quo fez bem em remeter para liquidação. Com efeito, a existir obrigação de restituição nos termos do enriquecimento sem causa, não é possível, apenas com base nos factos apurados, determinar a sua exacta medida.
Note-se, antes de mais, que o incumprimento / impossibilidade de cumprimento da ré / locadora não foi um incumprimento / uma impossibilidade total, pelo que a aplicação daquele artigo 795.º, n.º 1, do CC terá de se fazer com os devidos cuidados[13].
É, pois, razoável que se atenda, designadamente, à circunstância de ter sido facultada à recorrida / locatária, durante certo tempo, a cedência do gozo do imóvel. Mas é também razoável que se atenda a circunstâncias distintas, como a de ter sido a recorrida / locatária a suportar certas despesas relacionadas com a posse e a conservação do imóvel.
Como se disse, porém, os factos apurados não permitem atribuir um valor preciso a algumas destas circunstâncias.
Ora, tendo o Tribunal recorrido enunciado, em elenco aberto, os factores relevantes para se determinar a medida da obrigação da ré / locadora, calculada ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa [as quantias entregues pela locatária à locadora (rendas e valor residual) e as restantes importâncias pagas, por aquela, ao abrigo do contrato de locação financeira, a título de seguros, impostos e prestações de condomínio e outros; a vantagem (ainda não quantificada) que a locatária teve com o gozo do imóvel; o montante que a locadora despendeu com a aquisição do imóvel; a vantagem (ainda não quantificada) pelo facto de o direito de propriedade do imóvel permanecer na esfera jurídica da locadora] e decidido remeter para o incidente da liquidação, nos termos do disposto no art.º 609.º n.º 2 do CPC, nada há a censurar-lhe.
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Pelo exposto, nega-se provimento à revista e confirma-se o Acórdão recorrido.
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Custas pela recorrente.
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Catarina Serra (Relatora)
Bernardo Domingos
Rijo Ferreira
Nos termos do artigo 15.º-A do DL n.º 10-A/2020, de 13.03, aditado pelo DL n.º 20/2020, de 1.05, declaro que o presente Acórdão tem o voto de conformidade dos restantes Exmos. Senhores Juízes Conselheiros que compõem este Colectivo.
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[1] O leasing ou locação financeira foi introduzido no ordenamento jurídico português pelo DL n.º 135/79, de 18.05 (regulando as sociedades de locação financeira), e, logo a seguir, pelo DL n.º 171/79, de 6.06 (regulando o contrato de locação financeira). Logo do primeiro diploma decorre que o legislador pretendeu a equivalência entre a expressão “locação financeira” e o termo “leasing”. Cfr., neste sentido, Rui Pinto Duarte, A locação financeira – Estudo jurídico sobre o leasing financeiro”, Lisboa, Editora Danúbio, 1983, p. 15. Sobre a evolução legislativa em Portugal cfr. Rui Pinto Duarte, “O contrato de locação financeira – Uma síntese”, cit., pp. 460 e s. Sobre o seu tratamento na jurisprudência portuguesa após vinte anos de tipicidade legal cfr. Rui Pinto Duarte, “A jurisprudência portuguesa sobre leasing – Algumas observações”, in: Themis, 2000, vol. 1, pp. 181 e s.
[2] O contrato de locação financeira faz parte dos chamados “contratos financeiros”, que são genericamente definidos como os contratos que têm por objecto o financiamento dos clientes pelo banco ou por uma instituição de crédito. Para uma breve noção de contrato de locação financeira cfr., por exemplo, José A. Engrácia Antunes, Direito dos contratos comerciais, Coimbra, Almedina, 2012, p. 518.
[3] Para as obrigações do locador e do locatário resultantes da lei cfr. Rui Pinto Duarte, “O contrato de locação financeira – Uma síntese”, in: Rui Pinto Duarte, Escritos jurídicos vários – 2000-2005, Coimbra, Almedina, 2015, pp. 478-481).
[4] Por isso, como refere Rui Pinto Duarte (“15 anos de leis sobre 'leasing' – balanço e perspectivas”, in: Fisco, 1994, n.ºs 63/64, p. 10), discute-se as fronteiras entre a locação financeira e as demais formas de utilização da locação com opção de compra.
[5] Cfr., por exemplo, Filipe Cassiano dos Santos, Direito comercial português, volume I – Dos actos de comércio às empresas: o regime dos contratos e mecanismos comerciais no Direito Português, Coimbra, Coimbra Editora, 2007, pp. 397-398.
[6] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos II – Conteúdo. Contratos de troca, Coimbra, Almedina, 2011, pp. 193-194.
[7] Cfr. Rui Pinto Duarte, “O contrato de locação financeira – Uma síntese”, cit., p. 479.
[8] Sobre a classificação cfr. Filipe Cassiano dos Santos, Direito comercial português, volume I – Dos actos de comércio às empresas: o regime dos contratos e mecanismos comerciais no Direito Português, cit., pp. 388-389, e Rui Pinto Duarte, “O contrato de locação financeira – Uma síntese”, cit., pp. 464-465.
[9] Filipe Cassiano dos Santos (Direito comercial português, volume I – Dos actos de comércio às empresas: o regime dos contratos e mecanismos comerciais no Direito Português, cit., p. 400) fala em ausência de relação entre o gozo e a renda.
[10] Segundo António Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Português, II – Direito das obrigações, Tomo III – Gestão de negócios, enriquecimento sem causa, responsabilidade civil, Coimbra, Almedina, 2010, pp. 207-208), este enriquecimento resulta de uma prestação efectuada pelo empobrecido ao enriquecido, em que a falta de causa desempenharia um papel especial enquanto as ideias de deslocação patrimonial e de imediação perderiam utilidade. Discutindo se o enriquecimento por prestação – ou, como lhe chama o autor, o “pagamento do indevido” – é um instituto unitário ou uma mera hipótese de enriquecimento sem causa cfr. Júlio Gomes, in: Comentário ao Código Civil – Direito das obrigações – Obrigações em geral, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2018, p. 249.
[11] Cfr. Luís Teles de Menezes Leitão, O enriquecimento sem causa no direito civil (estudo dogmático sobre a viabilidade da configuração unitária do instituto, face à contraposição entre as diferentes categorias de enriquecimento sem causa), Coimbra, Almedina, 2005, pp. 492 e s.
[12] Cfr. Luís Teles de Menezes Leitão, O enriquecimento sem causa no direito civil (estudo dogmático sobre a viabilidade da configuração unitária do instituto, face à contraposição entre as diferentes categorias de enriquecimento sem causa), cit., pp. 893 e s.
[13] Fazendo referência ao facto de a impossibilidade na hipótese prevista no artigo 795.º, n.º 1, do CC ser uma impossibilidade total, cfr., por exemplo, Catarina Monteiro Pires, Impossibilidade da prestação, Coimbra, Almedina, 2017, p. 594