Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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VÍCIOS DA COISA
SENHORIO
OBRIGAÇÕES
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
SENTENÇA
ÂMBITO
DIR PROC CIV - RECURSOS.
CCIV66 ARTIGO 1031 B ARTIGO 1032 B ARTIGO 1036.
II - Se é certo que a alínea b) do artigo 1032 do Código Civil impõe ao locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para o fim a que se destina, não é menos certo que o artigo 1036 não lhe impõe a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior ao do contrato.
III - Se as paredes do corredor da casa arrendada carecem de ser picadas para serem substituidas as massas, os rodapés e os tacos precisam de ser substituidos por novos e todas as paredes necessitam de uma pintura, trata-se de obras necessárias.
IV - A realização de tais obras cabe ao locador pois são indispensáveis para manter o imóvel em estado de corresponder ao seu destino.
V - Qualquer habitação deve ser beneficiada periodicamente com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal, ou, ainda, causadas pela acção do tempo, de modo a garantir a manutenção das condições iniciais de salubridade e bom aspecto.
VI - Sendo obrigação do senhorio assegurar o gozo do prédio ao inquilino, ele deverá fazer as obras em causa.
VII - A sentença tem de resolver, em princípio, todas as questões suscitadas pelas partes, seja como fundamento do pedido formulado pelo autor, seja como fundamento das excepções ou de reconvenção deduzidas pelo réu, embora se exceptuem deste princípio aquelas questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, sob pena de nulidade.
Justiça:
A intentou contra B uma acção com processo ordinário alegando, em síntese, que é desde Julho de 1972 arrendatária de uma casa, de habitação de rés-do- chão, com quintal e casa de arrumos, sita junto às margens do rio Caster, Santa Maria da Feira, e que resultou da transformação de uns antigos moinhos a água existentes no mesmo local. Ao converter os moinhos em casa de habitação, os então proprietários mantiveram aberto o canal que sob os moinhos conduzia água transportada por uma levada vinda do Caster e que nele depois desaguava a qual, na sua passagem, fazia funcionar esses moinhos. Também não taparam a levada que era usada para desviar a água do rio, necessária ao funcionamento dos moinhos.
Depois da transformação dos moinhos em casa de habitação, os primitivos proprietários e depois a Ré passaram usar a levada para abastecer de água um tanque situado a nascente da casa e imediatamente contíguo a esta, estando uma das paredes da casa e uma do tanque encostadas entre si.
O tanque e a passagem das águas provocaram a penetração da humidade no local arrendado danificando, por isso, as paredes, os rodapés, os tacos de madeira, os móveis e as roupas.
Para encher o tanque e aí conservar a água, a autora, tal como os anteriores proprietários faziam, tapa com um tabuão a passagem da água para o percurso da levada sob a casa arrendada. Cerca de um ano após o início do arrendamento, a Ré passou a levantar regularmente o tabuão para descarga da água do tanque permitindo muitas vezes, durante semanas inteiras, a circulação livre sob a casa arrendada da água da levada vindo do rio Caster.
A autora tem, desde o início do arrendamento, reclamado contra a utilização do tanque e da levada para passagem por sob a casa das águas do Caster e da descarga do tanque pois tal situação afecta gravemente as condições de habitabilidade do local arrendado, prejudicando o bem estar, a tranquilidade e a saúde de quem nele habita.
A casa não tem os esgotos da cozinha e da casa de banho ligados à rede pública de saneamento ou a uma fossa e à data do contrato não eram previsíveis na casa sinais de humidade.
Conclui pedindo que a Ré seja condenada: a) a cortar a passagem das águas do rio Caster e das
águas do tanque de modo a evitar que as mesmas passem pelos fundos da habitação arrendada à autora, designadamente substituindo por uma parede duradoura o buraco hoje tapável com um mero tabuão e que dá acesso das águas do Caster e do tanque ao percurso da levada sob a habitação, e, seja em que circunstância for, abstendo-se de por essa levada e nesse percurso fazer passar quaisquer águas; b) a abster-se de utilizar o tanque e de nele reter
águas ou, se assim não for entendido a realizar obras de revestimento do tanque com materiais que impeçam absolutamente a penetração de humidade para o interior da habitação arrendada à autora e a não despejar as
águas do tanque pela levada que passa sob a habitação; c) a realizar à sua custa as obras a seguir indicadas no prazo que o tribunal fixar e que não deverá ser superior a sessenta dias;
- picar as paredes cujas massas estejam apodrecidas pela humidade e aplicar massas novas;
- substituir os tacos e os rodapés podres por novos;
- pintar os panos de parede renovados e os restantes que apresentarem sinais de manchas de humidade;
- ligar as instalações sanitárias e da cozinha da casa de habitação arrendada à rede pública de saneamento, se existir colector acessível, ou, se ele não existir enquanto não existir, abrir e construir uma fossa para lançamento dos esgotos e das águas servidas da referida casa e instalar a rede de saneamento de ligação das instalações referidas à fossa; d) a pagar à autora uma indemnização por danos morais emergentes do incumprimento pela Ré das suas obrigações de senhoria no montante de 250000 escudos.
Na contestação a Ré alegou que na altura do arrendamento a casa apresentava as condições que actualmente apresenta.
O rio passava por baixo da casa e o tanque era cheio regularmente para ser utilizado pelos inquilinos e pessoas do lugar e ainda, pelos donos para rega do campo de lavradio anexo e era despejado regularmente quando as águas estavam sujas.
O saneamento da cozinha e da casa de banho, tal como acontece com muitas outras casas do lugar, era e é feito para o rio Caster.
Quando arrendou a casa, a autora conhecia bem as condições de salubridade que ia encontrar e que jamais foram alteradas ou agravadas por obras da Ré.
- Na sentença julgou-se a acção improcedente.
Inconformada, a autora recorreu dessa decisão mas sem
êxito pois a Relação confirmou-a.
- Novamente inconformada recorreu para este Supremo
Tribunal de Justiça.
- Na sua alegação apresentou extensas conclusões que, assim, se resumem ;
1) A sentença da primeira instância omitiu a pronúncia sobre os pedidos formulados nos pontos 1 e 2 da alínea b), do petitório, omissão que constitui a nulidade da sentença prevista no artigo 668, n. 1, alínea d), do
Código de Processo Civil;
2) O locador não pode sujeitar o locado a qualquer circunstância, ainda que lhe seja fisicamente exterior, que, de imediato ou no decurso do tempo de execução do contrato, impeça ou diminua o gozo da coisa locada para o fim do arrendamento;
3) A passagem de uma levada de água sob a habitação locada, a queda da água de uma altura de cinco metros sob essa habitação, a utilização de um tanque contiguo
à casa e a descarga das respectivas águas por aquela levada não são factos exteriores ao local arrendado nem
à relação contratual locatária;
4) O local arrendado carece de obras para se reconstituírem as condições de habitabilidade existentes à data do arrendamento mas não foi alegado nem se encontra provado qual o valor dessas obras;
5) Daí que não possa falar-se com segurança em desproporcionalidade das prestações e em violação dos limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes;
6) A recuperação pela Ré do investimento que a realização das obras implica far-se-á não só através da renda aumentada nos termos do artigo 13, n. 2, do R.A.U. mas também através da própria valorização patrimonial do local arrendado;
7) A construção da fossa séptica ou de ligação à rede pública de esgotos não se apresenta onerosa para a Ré;
8) Foram violados, no acórdão recorrido os artigos 70, 342, n. 2, 798, 799, 1031, alínea b), e 1037, do Código Civil, 660 e 668, n. 1, alínea d) do Código de Processo Civil, 11, 12 e 12 do R.A.U. e 94, 95 e 96 do
Regulamento Geral das Edificações Urbanas aprovado pelo Decreto-Lei n. 38382 de 7 de Agosto de 1951.
Não houve contra-alegação.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
I- Está provado, através da especificação e das respostas ao questionário, o seguinte: a) A autora, e os pais da Ré celebraram entre si, em Julho de 1972, um contrato de arrendamento de um prédio urbano para habitação daquela e do seu agregado familiar, sito na Travessa da Lavadeira, freguesia e concelho de Santa Maria da Feira; b) A casa arrendada situa-se junto às margens do rio Caster e resultou da transformação de uns antigos moinhos movidos a água; c) Os pais da Ré, ao efectuarem tal transformação, mantiveram aberto o canal da levada que anteriormente fazia funcionar os moinhos, passando os primitivos proprietários e depois a Ré a utilizar as águas da levada para abastecerem um tanque situado a nascente da casa arrendada à autora e contigua a esta; d) Abrindo e interrompendo o curso de água da levada por meio de um tabuão que accionavam para encher o referido tanque; e) As águas do tanque caem para o percurso da levada de uma altura de cinco metros sob a casa arrendada à autora; f) Na derivação do rio Caster para a levada existe um tabuão que, se accionado, impediria que as águas não passassem sob a casa arrendada; g) Os esgotos da casa são lançados directamente para a levada referida em c) ainda que num ponto situado fora da área da casa e, assim, para o rio Caster; h) O conteúdo do documento que constitui folhas doze dos autos; i) Por morte dos pais da Ré é esta, desde há pelo menos doze anos, por ter herdado o prédio arrendado, a proprietária deste e senhoria da autora; j) Em Novembro de 1988, o subdelegado de saúde enviou à
Câmara Municipal o ofício cuja copia se acha a folhas onze; k) A autora tem reclamado contra a passagem das águas por baixo da casa; l) A queda das águas sob a casa perturba o sono da autora e de sua irmã com ela convivente; m) A passagem das águas provoca humidade no local arrendado; n) Tal passagem contribui para o aparecimento de manchas negras nas paredes, fazendo-as esbroar. o) Por causa da humidade apodrecem os tacos do chão; p) Nos rodapés aparece tortulho e a respectiva madeira está podre; q) A autora sofre de dores reumáticas e a sua irmã sente dores nos ossos; r) A autora passa quase todo o seu tempo em casa; s) As paredes do corredor da casa carecem de ser picadas para serem substituídas massas, os rodapés e os tacos precisam de ser substituídos por novos e todas as paredes necessitam de uma nova pintura; t) Os sinais de humidade só se manifestaram alguns anos após a ocupação do local arrendado pela autora; u) A renda paga pela autora é de 400 escudos, por mês, que sempre se tem mantido.
II- A sentença tem de resolver, em primeiro, todas as questões suscitadas pelas partes, seja como fundamento do pedido formulado pelo autor, seja como fundamento das excepções ou de reconvenção deduzidas pelo Réu, embora se exceptuem deste princípio aquelas questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Se a sentença deixar de se pronunciar sobre questões de que o Juiz devia conhecer é, por força do disposto na alínea d), do n. 1, do artigo 668, do Código de Processo Civil nula. Trata-se de nulidade que se traduz no incumprimento, por parte do julgador, do dever prescrito no n. 2 do artigo 660 do Código de Processo
Civil e que é o de resolver todas as questões submetidas à sua apreciação exceptuadas aquelas cuja decisão estiver prejudicada pela solução dada a outras.
Posto isto, vejamos se na sentença proferida na primeira instância se cometeu a nulidade invocada pela recorrente.
Para além da condenação em custas, a autora formulou na petição inicial quatro pedidos sendo um relativo à realização de obras, outro relativo ao corte da passagem das águas do rio Caster e das águas do tanque de modo a evitar que as mesmas passem pelo fundo da habitação que lhe foi arrendada, outro relativo à abstenção de utilização do tanque e de nele reter águas e outro relativo ao pagamento de uma indemnização.
Trata-se de pedidos diferentes devendo, portanto, o julgador, apreciar e decidir cada um deles.
Na sentença da primeira instância apreciou-se e decidiu-se a questão relativa ao pedido de realização de obras no arrendado. Não se apreciaram as questões constantes dos restantes pedidos.
Estas questões - tenham ou não razão de ser, sejam ou não relevantes - não podiam ser ignoradas pelo Meritíssimo Juiz que tinha de as apreciar e resolver, conforme o artigo 660, n. 2, do Código de Processo Civil.
A apreciação dos pedidos de corte e passagem das águas do rio Caster e das águas do tanque de modo a evitar que as mesmas passem pelo fundo da habitação arrendada, a abstenção de utilização do tanque e de nele reter águas e o pagamento de uma indemnização por danos morais não está, de forma alguma, contida no pedido de obras. E não estando, tinham de ser apreciadas na sentença.
Como não o foram, a sentença é nula nessa parte.
E neste particular se altera o entendimento defendido no acórdão recorrido de que "todos os pedidos foram contemplados na genérica perspectiva de obras pedidas pela autora a efectuar pela ré".
Sucede, porém, que o mesmo acórdão acabou por conhecer dos indicados pedidos e nessa medida a dita nulidade deve considerar-se suprida.
É que o artigo 715 do Código de Processo Civil impõe à
Relação mesmo quando declare nula a sentença da primeira instância que conheça do objecto da apelação.
Ao conhecer desses pedidos, o acórdão recorrido não proferiu uma decisão específica de procedência ou improcedência mas na medida em que confirma integralmente a sentença da primeira instância e esta julgou a acção totalmente improcedente é de considerar que os indicados pedidos foram também julgados improcedentes pelo dito acórdão.
Aliás, é isso mesmo que se deduz da argumentação nele desenvolvida.
III- O artigo 1031, do Código Civil dispunha na sua alínea b), que era obrigação do locador "assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina".
Trata-se de uma obrigação que implica a garantia de que a coisa locada realiza cabalmente o fim a que se destina.
Deve, portanto, o senhorio fazer as obras necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído.
E a sua obrigação é continua, renovando-se todos os dias até ao termo do contrato.
O dever de assegurar o gozo da coisa por parte do locador confere ao locatário o direito de exigir obras ou reparos urgentes necessários para a conservação do arrendado.
Mas se o prédio não tinha condições de habitabilidade na altura do arrendamento e o arrendatário tinha conhecimento dessa situação, o locador não tem, mais tarde, obrigação de as criar. O locador não tem obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior.
Assim, não poderá o inquilino exigir do senhorio a eliminação de qualquer defeito de que a coisa padeça se de tal defeito sabia ou devia saber na altura em que fez o contrato.
Também não poderá exigir do locador que faça obras ou alterações que lhe permitam tirar mais proveito ou utilidade do que aquelas que o arrendado lhe proporcionava na altura do contrato.
Se é certo que a alínea b), do artigo 1032, do Código
Civil impunha ao locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para o fim a que destina não
é menos certo que o artigo 1036, não lhe impunha a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior ao do contrato.
IV- A casa arrendada resultou da transformação de uns moinhos e situa-se junto à margem de um rio. Ao efectuarem essa transformação, os pais da Ré, então proprietários do prédio mantiveram aberto o canal da levada que anteriormente fazia accionar os moinhos e passaram a utilizar as águas dessa levada para abastecer um tanque situado a nascente da casa arrendada à autora e contigua e esta abrindo e interrompendo o curso da água da levada por meio de um tabuão que accionavam para encher o tanque.
Trata-se conforme se conclui no acórdão recorrido, de situação conhecida da autora quando tomou de arrendamento um moinho adaptado sujeitando-se, certamente por dificuldades económicas a essa mesma situação.
Daí que não tenha, agora o direito de exigir a sua alteração, para melhorar as condições de habitabilidade da casa arrendada.
É certo que a passagem das águas por sob a habitação é, incómoda e, até, prejudicial à saúde mas daí não resulta para a Ré a obrigação de alterar uma situação que já existia quando foi celebrado o contrato.
O mesmo acontece em relação às águas do tanque que é abastecido através da levada e que caem para o percurso desta de uma altura de cinco metros, sob a casa.
Está-se perante um grave defeito do arrendado mas que o locador não é obrigado a eliminar, dados os fundamentos das excepções previstas no artigo 1033, do Código Civil.
E não existe, também, qualquer ofensa ilícita à personalidade física da autora. Conforme já se disse, a situação já se verificava quando ela arrendou a casa e sujeitou-se a ela.
V- Os esgotos da casa são lançados directamente para a levada e não está provado nem sequer foi alegado que tal facto resulta de anomalia ocorrida depois da celebração do contrato.
É de lamentar que em finais do século vinte ainda haja casas com esgotos naquelas condições mas daí não resulta que a autora possa obrigar a Ré a alterar a situação existente ligando os esgotos à rede pública de esgotos (se ela existir) ou construindo uma fossa séptica.
Esta obra melhoraria sem dúvida, o prédio e traria mais conforto para a autora mas, conforme diz Januário
Gomes, o artigo 1036, do Código Civil não impõe ao locador a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior (vid. Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, página 59).
VI- As paredes do corredor da casa carecem de ser picadas para serem substituídas as massas, os rodapés e os tacos precisam de ser substituídos por novos e todas as paredes necessitam de uma pintura.
Trata-se de obras necessárias. E a realização de tais obras cabe ao locador pois são indispensáveis para manter o imóvel em estado de corresponder ao seu destino.
Qualquer habitação deve ser beneficiada periodicamente com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal, ou, ainda causadas pela acção do tempo de modo a garantir a manutenção das condições iniciais de salubridade e bom aspecto.
Sendo obrigação do senhorio assegurar o gozo do prédio ao inquilino, a Ré deverá pagar as obras em causa.
Trata-se, conforme diz Pereira Coelho da obrigação de manutenção como obrigação de facere. O senhorio deve
"assegurar o gozo" do prédio ao inquilino artigo 1031, alínea b) e, portanto, deve fazer as reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído - aquelas que fossem indispensáveis para manter o prédio em estado de corresponder ao seu destino (vid. Direito Civil - Arrendamento-sumário das Lições ao ciclo complementar de Ciências Jurídicas em 1977 - 1978, página 118).
Não está determinado o custo das obras mas o facto de a renda mensal paga pela autora ser apenas 400 escudos, não dispensa, por si só a Ré de as levar a efeito. Ao exigir as obras, a autora limitou-se a exercer um direito que a lei lhe confere e que o locador, ao celebrar o contrato de arrendamento, não podia ignorar que poderia vir a ser exercido. Não podia ignorar que tinha de manter o arrendado em boas condições de utilização fazendo as obras necessárias para o efeito e suportando as inerentes despesas.
A obrigação de assegurar ao locatário o gozo do arrendado para os fins a que se destina não é mais do que a contra partida da obrigação que o locatário tem de pagar a renda.
E não pode invocar-se para a sua não realização a onerosidade das obras já que sendo um facto impeditivo do direito da autora, a Ré não provou.
VII- Por tudo quanto fica exposto concede-se parcialmente a revista e, em consequência, condena-se a Ré a, à sua custa e em prazo não superior a cento e vinte dias, "picar as paredes cujas massas estejam apodrecidas pela humidade e aplicar massas novas, substituir os tacos e os rodapés podres por novos e pintar os panos de parede renovados e os restantes que apresentarem sinais de manchas de humidade".
Custas pela recorrente e pela recorrida, na proporção de treze catorze avos por aquela (recorrente) e um catorze avos por esta (recorrida).
Lisboa, 20 de Outubro de 1994.
Mário Cancela.
Figueiredo de Sousa.
Sampaio da Nóvoa.
Decisões impugnadas:
I- Sentença de 10 de Novembro e 1992 de Santa Maria da
Feira, segundo juízo, segunda secção;
II- Acórdão de 1 de Junho de 1993 da Relação do Porto.