| 231/15.9T8AVR.P1.S1 |  |
BEM IMÓVEL
TRADIÇÃO DA COISA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESTITUIÇÃO DO SINAL
VENDA JUDICIAL
EXECUÇÃO
DIREITO DE RETENÇÃO
SUB-ROGAÇÃO
II. Embora seja habitual a referência à caducidade dos direitos reais de garantia em consequência da venda executiva, o que também sucede no texto do n.º 3 do artigo 824.º, do Código Civil, na realidade, os seus efeitos não se extinguem, antes se transferem do bem vendido para o produto da venda, pelo que estamos antes perante um fenómeno de sub-rogação objetiva.
III. O direito de retenção conferido pelo artigo 755.º, n.º 1, f), do Código Civil, não tem caraterísticas específicas que o assemelhem a um direito real de gozo, que justifique que sobreviva a uma venda executiva, mesmo quando a sua constituição seja anterior a qualquer arresto ou penhora.
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I - Relatório
O Autor instaurou a presente ação de condenação sob a forma de processo comum, contra a Ré, formulando os seguintes pedidos:
a) Declarar que a Ré, por facto que lhe é única e exclusivamente imputável, não cumpriu as obrigações que assumiu, enquanto promitente vendedora, pelo contrato promessa de compra e venda outorgado em …, em … de Janeiro de 2004, no qual foram promitentes-compradores AA e mulher BB;
b) Declarar que à Ré incumbe cumprir tais obrigações e que para os fins prescritos no art 830.º, n.º 1, do Código Civil, seja proferida sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial em falta, da Ré, decretando a transferência para o Autor da propriedade da fracção autónoma “J”, para habitação, a que corresponde um apartamento do tipo “T3”, situado no rés-do-chão …, do corpo “C”, com acesso pela Rua …, e garagem no bloco de garagens sul, identificada pela letra “J”, situado no lugar de …, da freguesia do …, concelho da …, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo urbano n.º 2…62, da freguesia do …, concelho da …, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º 2405/19…21 - J;
c) Condenar a Ré na entrega ao Autor do valor total do débito garantido pela hipoteca voluntária que constituíram e nas exactas condições de capital, juros e despesas que contratou com a instituição beneficiária dessa garantia de crédito, relativamente à fracção autónoma “J”, situada no rés-do-chão …, do corpo “C”, com acesso pela Rua …, situado no lugar de …, da freguesia do …, concelho da …, inscrita na respectiva matriz predial sob o artigo n.º 2…62, da freguesia do Bunheiro, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2405/19…21 - J, acrescida das despesas e juros vencidos e vincendos até integral e efectivo pagamento, tudo em observância do disposto nos artigos 830.º, n.º 4 e 721.º, ambos do Código Civil,
subsidiariamente:
d) Condenar a ré no pagamento da quantia de 130.000,00€ (cento e trinta mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado por AA e mulher BB à ré;
e) Condenar a ré no pagamento de juros de mora, à taxa legal, calculados desde a data em que a Ré incorreu em mora - … de Agosto de 2006 -, quanto à obrigação de devolução do sinal em dobro, até integral e efectivo pagamento, computando-se os juros já vencidos até à presente data em 43.979,18€;
Em qualquer das supra mencionadas situações a), b), c) d) e e),
f) Ser reconhecido ao autor o direito de retenção sobre a fracção autónoma, do tipo “T3”, identificada pela letra “J”, correspondente a um apartamento, situado no rés-do-chão …., do corpo “C”, com acesso pela Rua …, e garagem no bloco de garagens sul, identificada pela letra J, situado no lugar de …, da freguesia do …, concelho da …, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo urbano n.º 2…62, da freguesia do …, concelho da …, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º 2405/19…21 - J, até que seja efectivamente pago ao autor a totalidade do crédito resultante do não cumprimento do estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por facto imputável à ré.
Sumariamente alegou que:
- Em … .01.2004, os seus pais, na qualidade de promitentes compradores, celebraram um contrato promessa de compra e venda com a Ré, em que esta interveio como promitente vendedora, tendo por objeto uma fração autónoma, com a letra “J”, de um prédio sito no …;
- A posição contratual dos seus pais foi-lhe cedida por doação, em setembro de 2013, cessão que foi comunicada à Ré que não a impugnou;
- O preço foi pago;
- Apesar de instada, a Ré não realizou até ao momento a escritura pública de compra e venda;
- As chaves da fração prometida vender foram entregues aos promitentes-compradores que a ocupam, pagando os encargos inerentes à sua fruição, à vista de todos, sem oposição, na convicção de que exercem um direito que lhes é próprio.
Devidamente citada, a Ré não apresentou contestação.
Foram juntas ao processo certidões judiciais extraídas do processo de execução n.º 935/11.5…, da Comarca de …, Juízo de Execução de …, movido contra a aqui Ré, das quais se retira que o imóvel objeto do presente litígio, após venda mediante proposta em carta fechada, por despacho proferido em … .05.2015, foi adjudicado à credora reclamante Caixa Económica Montepio Geral.
O Autor deduziu incidente de intervenção principal provocado da Caixa Económica Montepio Geral para intervir ao lado do Réu, o qual foi admitido, tendo sido ordenada a citação desta Interveniente.
Na mesma data da admissão da intervenção da Caixa Económica Montepio Geral nesta ação, foi proferido outro despacho que julgou extinta a instância, por inutilidade superveniente, nos termos do artigo 277.º, al. e), do C.P.C., em relação aos pedidos formulados pelo Autor, identificados nas alíneas b) e c) da petição inicial (a referência neste despacho ao pedido constante da alínea d) deve-se, certamente, a um lapso de escrita, uma vez que esse pedido não tinha sido referido aquando da auscultação prévia das partes sobre a inutilidade da lide, e, posteriormente, tal pedido foi apreciado e julgado por ambas as instâncias).
Devidamente citada, a Interveniente apresentou articulado de contestação, em que impugnou, por desconhecimento, os factos alegados pelo Autor na petição inicial, contestando que este fosse ainda titular de um direito de retenção sobre a fração predial que a Interveniente havia adquirido na venda judicial.
Em sede de audiência prévia, a Ré declarou confessar o pedido formulado pelo Autor, tendo sido proferido despacho em que se julgando válida a confissão do pedido, se considerou que estando em causa uma situação de litisconsórcio necessário do lado passivo, a confissão apenas tinha efeitos quanto a custas, nos termos previstos pelos artigos 288º, n.º 2, e 528º, n.º 2 do CPC.
Mais se determinou o prosseguimento dos autos para conhecimento dos pedidos formulados pelo Autor nas alíneas d), e) e f).
Uma vez realizada a audiência de discussão e julgamento, veio a ser proferida sentença que decidiu:
- Declarar o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Ré e o Autor definitivamente incumprido, por motivo imputável à ré;
- Julgar improcedente todos os restantes pedidos formulados pelo autor e deles absolver a ré e interveniente principal.
Inconformado, o Autor interpôs recurso de apelação, tendo sido proferido acórdão pelo Tribunal da Relação do Porto que julgou a apelação parcialmente procedente e, em consequência, alteramos a decisão recorrida, condenando a Ré no pagamento da quantia de 130.000,00€ (cento e trinta mil euros), acrescida dos respetivos juros de mora, à taxa legal, contados a partir da citação e até integral e efetivo pagamento, bem como reconhecemos ao A. o direito de exercer a retenção sobre a fração autónoma, do tipo “T3”, identificada pela letra “J”, correspondente a um apartamento, situado no rés-do-chão …, do corpo “C”, com acesso pela Rua …, e garagem no bloco de garagens sul, identificada pela letra J, situado no lugar de …, da freguesia do …, concelho da …, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo urbano n.º 2…62, da freguesia do …, concelho da …, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º 2405/19…21 - J, até que seja efetivamente pago ao Autor a totalidade do crédito resultante do não cumprimento do estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por facto imputável à Ré.
A Interveniente interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça daquele acórdão, tendo concluído as alegações de recurso do seguinte modo:
I. A Relação fundamenta a sua decisão de direito, resumidamente, com as seguintes linhas de raciocínio: a) “O direito de retenção resolve-se no direito conferido ao credor, que encontra na posse de certa coisa pertencente ao devedor de, não só recusar a entrega dela enquanto o devedor não cumprir, mas também, de executar a coisa e se pagar à custa do valor dela, com preferência sobre os demais credores.”; b) O direito de retenção, porque dispõe de sequela – de que a inerência, i. e., inseparabilidade do direito real e da coisa a que está adstrito é a noção base - é um verdadeiro direito real de garantia É, por isso, dotado, para usar uma terminologia corrente e expressiva, de oponibilidade erga omnes, sendo, portanto, oponível mesmo ao próprio dono da coisa que não seja o titular do direito à entrega dela e prevalece sobre o direito de credito garantido por hipoteca ainda que constituída anteriormente (art.º 759.º, n.º 2, CC); c) Se o dono de um prédio hipotecado […] o aliena, o direito real do credor hipotecário (…) segue a coisa, isto é, pode ser exercido em face do novo proprietário. Do que se trata, aqui, não é de defender o direito de hipoteca […] contra uma agressão cometida por terceiro (a alienação do prédio é lícita), mas de [o] fazer valer contra um subadquirente” (note-se a aplicação do aqui dito ao direito de retenção é imediata, por força do artigo 759.°, n.º1, pois que nele se diz que o respectivo titular tem a faculdade de executar a coisa, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário).
II. Salvo o devido respeito, que no presente caso é muito, não podemos concordar com o aludido entendimento, quando aplicado ao caso sub judice.
III. A decisão em crise começa por referir a junção ao processo de “certidões judiciais extraídas de um processo de execução, das quais se retira que o imóvel objecto do presente litígio foi adjudicado à credora reclamante Caixa Económica Montepio Geral, o que foi mencionado no despacho de fls.90.”;
IV. Em conformidade, tendo a interveniente principal adquirido a fracção em causa, em venda judicial, recebeu-a “livre dos direitos de garantia” que a onerassem, “bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer (…) garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”. [Art.º 824.º, n.º 2 do Código Civil];
V. E, os direitos de terceiros que caducaram, por força do n.º 2 do artigo 824.º do CC, transferiram-se para o produto da venda dos respetivos bens. [Art.º 824.º, n.º 3 do CC].
VI. Aliás, se atendermos à própria ratio do preceito, não parece que pudesse ser de outro modo. Basta considerar a possibilidade de instauração, por outro credor, de uma execução sobre bens onerados com garantias reais a favor de outrem e que, por conseguinte permitirá que o bem venha a ser vendido a terceiro. Uma vez que é através do valor obtido que o sistema jurídico assegura a finalidade da garantia real - obter a satisfação do crédito através do valor do bem, e acrescentamos, o melhor valor possível. E assim, obtida através da venda e do produto da venda, a “transformação” do bem no respectivo valor, faz todo o sentido transferir para esse valor o direito (à satisfação) de crédito do credor garantido
VII. Qualquer outra solução que exigisse a manutenção da garantia e como tal impusesse a transmissão do bem para o adquirente onerado ainda com essa garantia, não apenas prejudicaria seriamente os interesses do devedor, que veria o bem profundamente desvalorizado ao ser vendido nessa circunstância , como pouco ou nenhum proveito teria para o(s) credor(es).
VIII. É isso que decorre do n.º 3, do artigo 824.º do Código Civil – com a venda a garantia real passa a incidir sobre o produto da venda, o que permite que, obtida a confirmação da existência e do montante do seu crédito sobre o promitente-vendedor executado, sejam satisfeitos os credores pela ordem que for determinada na sentença de verificação e graduação de créditos.
IX. Caso contrário, contra o mais basilar princípio da segurança jurídica, teríamos os alegados direitos de retenção, verdadeiros ónus ocultos na perspectiva dos restantes credores, a sobreporem-se à finalidade última da execução judicial, essa sim, publicitada e com os inerentes ónus (penhora) devidamente registados.
X. O efeito prático pretendido pelo autor, em concreto, traduzido na prevalência da sua posição creditícia no confronto com outros credores, relevaria se reclamada em devido tempo.
XI. Diferente questão que justifica o presente recurso, prende-se, indirectamente, com a fixação da matéria de facto.
XII. Tendo-se presente que o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não podem ser objecto de recurso de revista – salvo havendo “ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe força de determinado meio de prova” [art.º 674.º, n.º 3 do CPC], o que não é o caso, a verdade, é que julgamos ter havido um erro no enquadramento jurídico dado à factualidade fixada.
XIII. A inclusão, nos factos provados, como item 29.º, do facto - “No acto da assinatura do contrato-promessa de compra e venda foi pago à promitente vendedora, agora ré, pelos então promitentes-compradores, o montante de 65.000,00 euros”, não permite, só por si, concluir pela existência de um crédito relevante para efeitos de direito de retenção.
XIV. Vejamos, sabemos que, no mesmo dia, foram celebrados, entre os pais do autor e a ré, dois “negócios”: a) uma “escritura de compra e venda de terreno” e, b) um “contrato promessa de compra e venda” de fracção a construir naquele terreno.
XV. Relativamente ao “contrato promessa de compra e venda”, a relação ficou convicta “que a quantia de 65.000,00 foi efectivamente paga à promitente vendedora, aquando da celebração do contrato promessa, pelos promitentes compradores, dado o crédito e contra-crédito mencionados supra.”.
XVI. Ou seja, as respetivas obrigações de pagamento do “preço” foram, no entendimento da relação, cumpridas através da compensação, por extinção simultânea dos créditos recíprocos (que tinham exactamente o mesmo valor).
XVII. Discordamos profundamente. A Relação, contra legem, “ligou” dois contratos autónomos, sem elemento objectivo para o fazer, e concluiu, contra a própria letra dos contratos, pela compensação como “modalidade” de pagamento dos respetivos preços.
XVIII. Quando na verdade, estamos perante um verdadeiro contrato de permuta: Os pais do autor transmitiram para a ré a propriedade de um terreno apto para construção, ao qual atribuíram um valor de € 65.000,00, por contrapartida da promessa de transmissão futura, para a propriedade dos pais do autor, de uma das frações a construir, à qual, atribuíram, exactamente o mesmo valor de € 65.000,00. Não há compensação. Há a permuta de um terreno por uma fracção a construir. Um negócio que incide sobre dois bens imóveis. Não houve entrega de dinheiro, por parte de nenhuma das partes negociais. Não houve entrega de qualquer quantia a título de sinal.
XIX. Logo, não há crédito para efeitos do reconhecimento de um direito de retenção.
XX. Actualmente a troca ou permuta não é objecto de regulamentação específica no Código Civil Português, mas desta omissão não podemos extrair que o legislador quisesse afastar tal contrato, daí decorrendo apenas o entendimento de que seria desnecessária qualquer referência específica. Com efeito, a sua atipicidade não obsta à existência de referências normativas pontuais.
XXI. Outros ordenamentos jurídicos, designadamente o espanhol, francês e alemão, reservam-lhe ainda alguma regulamentação própria, embora muito escassa, limitando-se praticamente a definir a figura e a remeter para a aplicação do regime próprio do contrato de compra e venda, com as devidas adaptações. Em termos gerais, pode afirmar-se que a tónica comum nestas codificações civis europeias é colocada no facto de um dos contraentes dar uma coisa para receber outra, excluindo o dinheiro como contrapartida (exclusiva ou maioritária) e remetendo subsidiariamente para a regulamentação prevista para a compra e venda, com as devidas adaptações.
Genericamente, poder-se-á afirmar que a troca ou permuta consiste no contrato que tem por objecto a transferência recíproca da propriedade de coisas ou direitos entre os contraentes, com exclusão de dinheiro.
XXII. A reciprocidade das obrigações, prestação e contraprestação, existe tanto no contrato de compra e venda como no de permuta, o que, consabidamente, diverge é a contraprestação que no primeiro contrato corresponde ao preço pago pelo comprador enquanto no segundo consiste na entrega da coisa dada em troca.
XXIII. A grande similitude de regulação com a compra e venda exclui, porém, a aplicação das normas que pressupõem uma contrapartida pecuniária da alienação, designadamente as ínsitas nos artigos 883.º, 885.º e 886.º do Código Civil.
XXIV. É da essência da troca, ou escambo como se dizia na velha Ordenação, dar uma coisa que não seja dinheiro por outra.
XXV. Aplica-se-lhe, contudo, o disposto nos artigos 219.º, 408, n.º 1, 875.º (quando verse sobre bens imóveis) e 879.º do Código Civil.
XXVI. Deste modo, a decisão recorrida viola, entre outros, os preceitos contidos nos artigos 759.º, n.ºs 1 e 2; 824.º, n.ºs 2 e 3; 883.º e segs., todos do Código Civil.
O Autor apresentou contra-alegações, pronunciando-se pela improcedência do recurso e pela manutenção do decidido pelo Tribunal da Relação.
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II – Os factos
Foram considerados provados os seguintes factos:
1. Por doação datada de … de Setembro de 2013, AA e mulher BB doaram ao Autor a posição contratual que os primeiros haviam adquirido em virtude do contrato-promessa de compra e venda assinado em …, em … de Janeiro de 2004, pela Ré “Pais Pinto, Construção Civil, Lda.”, na qualidade de promitente-vendedora e pelos mencionados doadores, na qualidade de promitentes vendedores, tendo o ora Autor, no mesmo ato, declarado aceitar a doação.
2. Por documento escrito, denominado de “Contrato promessa de Compra e venda”, com data de … de Janeiro de 2004, constam como outorgantes, a sociedade “Pais Pinto Construção Civil Lda.”, na qualidade de primeira outorgante e representada pelo seu sócio gerente, e AA e mulher BB, na qualidade de segundos outorgantes, representados pelo seu “bastante procurador”, Sr. CC.
3. O documento está assinado pela Ré sociedade.
4. Do documento referido em 2, consta, para além do mais, o seguinte:
PRIMEIRA CLÁUSULA: O PRIMEIRO OUTORGATE É DONO E LEGÍTIMO PROPRIETÁRIO DE UM EDIFÍCIO HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO, CONSTITUÍDO POR TRÊS CORPOS; A, B, C, SITUADO EM …, (…) FREGUESIA DO …, CONCELHO DA …, COM AS LICEÇNAS DE CONSTRUÇÃO (…)
SEGUNDA CLÁUSULA: DO REFERIDO PRÉDIO EM CONSTRUÇÃO PROMETE O PRIMEIRO VENDER E OS SEGUNDOS COMPRAR UM APARTAMENTO TIPO T3 FRACÇÃO “J” QUE CORRESPONDE AO RÉS-DO-CHÃO DO CORPO C COM ACESSO PELA RUA …, ESTE TOTALMENTE ACABADO PARA SER HABITADO, EXCLUINDO-SE ELECTRODOMÉSTICOS.
TERCEIRA CLÁUSULA: O PREÇO DO REFERIDO APARTAMENTO É DE 65.000 EUR (…) ESTES JÁ RECEBIDOS E QUE DAMOS QUITAÇÃO NA ASSINTAURA DO PRESENTE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
QUARTA CLÁUSULA: A FRACÇÃO OBJECTO DESTE CONTRATO SERÁ CONSTITUÍDA EM PROPRIEDADE HORIZONTAL E VENDIDA AO SEGUNDO OUTORGANTE LIVRE DE QUAISQUER ÓNUS OU ENCARGOS(…)
QUINTA CLÁUSULA: A ESCRITURA SERÁ REALIZADA NO PRAZO MÁXIMO DE 90 DIAS APÓS A EMISSÃO (…) DO ALVARÁ DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO (…)”.
5. Mediante notificação judicial avulsa, à qual foi aposto um carimbo de entrada da extinta Comarca do …, secretaria dos juízos de …, com data de … de Janeiro de 2014, AA requereu a notificação de “Pais Pinto, Construção Civil, Lda.”, Ré nestes autos, para querendo e no prazo de quinze dias, após a notificação, e mediante carta registada com aviso de receção, a remeter para o requerente AA, Rua …, n.º …, …, …, se opor à doação a AA, ora autor, da posição contratual que o aludido AA e mulher haviam adquirido pelo contrato-promessa de compra e venda identificado no número anterior.
6. Em … de Fevereiro de 2014, no âmbito da supra referida notificação judicial, a requerida sociedade “Pais Pinto, Construção Civil, Lda” foi notificada, por contacto pessoal, na pessoa de DD, portador da autorização de residência n.º 04…2, à época sócio gerente da requerida.
7. Nos quinze dias subsequentes à notificação judicial avulsa a sociedade “Pais Pinto, Construção Civil, Lda”, nada disse.
8. Atualmente, o mencionado apartamento do tipo “T3”, fracção “J”, referido no artigo 2º, encontra-se inscrito na matriz predial urbana, da freguesia do …, concelho da …, sob o artigo n.º 2…62, letra “J” e descrito na Conservatória do Registo Predial da …, sob a descrição n.º 2405/19…21-J, da freguesia do …, concelho da … .
9. Em … de Maio de 2006, a Câmara Municipal da … autorizou a emissão do respetivo alvará de licença de utilização, para habitação, em nome de “Pais Pinto, Construção Civil, Lda.”, tendo por objeto a mencionada fração “J”, correspondente ao rés-do-chão …, do corpo “C”, sito na Rua …, da freguesia do …, concelho da … .
10. Posteriormente, foi agendada em Cartório Notarial, a assinatura da prometida escritura de compra e venda.
11. Cujo local, data e hora eram do conhecimento da promitente-vendedora, aqui Ré, e dos então promitentes-compradores.
12. Os então promitentes-compradores compareceram no local, dia e hora agendados para a assinatura da prometida escritura de compra e venda; contudo o representante da promitente vendedora, ora Ré, não compareceu, nem deu qualquer explicação para o facto, o que inviabilizou a sua celebração.
13. Posteriormente, por carta datada de 7 de Agosto de 2007, AA e mulher BB, remeteram uma carta à ora Ré, para que esta procedesse “à marcação da escritura de compra e venda do imóvel prometido vender, devendo a escritura de compra e venda ser realizada, impreterivelmente, até ao dia 31 de Agosto de 2007”.
14. A Ré não procedeu à marcação da prometida escritura de compra e venda no aludido prazo, nem, em qualquer outro prazo.
15. Sobre a fração autónoma “J” melhor identificada em 8., encontravam-se registados, à data da instauração da ação, os seguintes ónus:
- Hipoteca voluntária, inscrita pela ap. 1, de … de Outubro de 2004, constituída a favor da “Caixa Económica Montepio Geral”;
- Penhora, inscrita pela ap. 1…16, de … de Setembro de 2011, para garantia do pagamento da quantia exequenda no valor de 4.840,22€, a que acrescem as despesas previsíveis da execução, no âmbito do processo n.º 935/11.5…, da extinta Comarca do …, Juízo de Execução de …, em que é exequente a Caixa Geral de Depósitos, S. A”;
- Penhora, inscrita sob a ap. 1…90, de … de Fevereiro de 2013, para garantia do pagamento da quantia exequenda no valor de 5.324,76€, no âmbito do processo n.º 2249/12.4…, da extinta Comarca do …, Juízo de Execução de …, em que é exequente o Condomínio do Edifício …;
- Penhora, inscrita sob a ap. 1…91, de … de Maio de 2013, para garantia do pagamento da quantia exequenda no valor de 52.750,76€, no âmbito do processo n.º 4701/12.2…, da extinta Comarca do …, Juízo de Execução de …, em que é exequente B…, Lda.;
- Penhora, inscrita pela ap. 3…79, de … de Junho de 2014, para garantia do pagamento da quantia exequenda no valor de 1.255,18€, no âmbito do processo executivo n.º 0086…37 e apensos, do Serviço de Finanças de …, em que é exequente a Fazenda Nacional.
16. Entre Maio de 2006 e Agosto de 2007, a Ré procedeu à entrega a AA e mulher, das chaves da fração autónoma “J”.
17. Após terem recebido as chaves da referida fração autónoma, o casal AA e mulher compraram e colocaram no apartamento o mobiliário e os eletrodomésticos.
18. Os referidos AA e mulher contrataram o fornecimento de água e de eletricidade para o apartamento.
19. Desde então, o casal e mais tarde o Autor passaram a habitar a referida fração autónoma J no período de férias, quando vinham a Portugal;
20. Procedendo ao pagamento dos encargos inerentes àquele apartamento, designadamente as faturas dos fornecimentos de água e de eletricidade.
21. O que, por si e pelo ora Autor, vêm fazendo à vista de toda a gente;
22. Sem oposição ou embaraço de quem quer que seja;
23. O que todos vêm fazendo na convicção de estarem a exercer um direito próprio;
24. E de não estarem a lesar direitos de outrem.
25. A fração “J” identificada em 8. foi adjudicada à interveniente, Caixa Económica Montepio Geral, em … .04.2015, no âmbito do processo de execução que correu seus termos sob o n.º 835/11.5…, Instância Central de …, … Secção de Execução, J….
26. A aquisição em favor da Interveniente está registada na Conservatória do Registo Predial da …, freguesia de …, pela Ap. …8 de 2015-11-… .
27. Na mesma data mencionada no contrato promessa, referida em 2. (dia … de Janeiro de 2004) foi outorgada uma escritura pública de compra e venda.
28. Na escritura referida no artigo anterior, AA e mulher BB, representados pelo procurador CC, na qualidade de primeiros outorgantes e DD, legal representante da sociedade “Pais Pinto - Construção Civil Lda.”, na qualidade de segundo outorgante, respetivamente declararam:
“(...) que pela presente escritura e pelo preço de sessenta e cinco mil euros que já recebeu, vende à representada do segundo outorgante o seguinte:
Terreno destinado a construção urbana sito no Lugar do …, freguesia do …, concelho da … (...) descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o número mil quatrocentos e cinco e lá registada em favor dos transmitentes (...)”.
29. No ato da assinatura do contrato-promessa de compra e venda foi pago à promitente vendedora, ora Ré, pelos então promitentes-compradores, o montante de 65.000,00 euros.
III. O objeto do recurso
Face ao teor do acórdão recorrido e às conclusões das alegações de recurso, cumpre averiguar:
- se o Autor é titular de um direito de crédito sobre a Ré que se encontre garantido por um direito de retenção;
- se este direito de retenção caducou com a venda judicial do imóvel sobre o qual incidia.
IV – O mérito do recurso
1. Do direito ao Autor receber o sinal em dobro e juros de mora
Em … de janeiro de 2004, AA e mulher, BB, enquanto promitentes compradores, celebraram um contrato-promessa de compra e venda, com a sociedade Pais Pinto, Construção Civil, Limitada, na qualidade de promitente vendedora, tendo por objeto uma fração predial, pelo preço de 65.000 €.
Foi acordado que o contrato prometido seria realizado no prazo máximo de 90 dias após a emissão pela Câmara Municipal da … da respetiva licença de utilização.
Em … de Maio de 2006, a Câmara Municipal da … autorizou a emissão do respetivo alvará de licença de utilização, tendo sido agendada em Cartório Notarial, a assinatura da prometida escritura de compra e venda, com conhecimento da promitente-vendedora.
Os promitentes-compradores compareceram no local, dia e hora agendados para a assinatura da prometida escritura de compra e venda, mas o representante da promitente vendedora, não compareceu, nem deu qualquer explicação para o facto, o que inviabilizou a celebração do contrato prometido.
Posteriormente, por carta datada de 7 de Agosto de 2007, os promitentes compradores, remeteram uma carta à Ré para que esta procedesse à marcação da escritura de compra e venda do imóvel prometido vender, devendo a escritura de compra e venda ser realizada, impreterivelmente, até ao dia 31 de Agosto de 2007.
A Ré, contudo, não procedeu à marcação da prometida escritura de compra e venda no aludido prazo, nem, em qualquer outro prazo, tendo a fração em causa vindo a ser penhorada e vendida em processo execução judicial, tendo sido adjudicada à credora reclamante nesse processo, a Interveniente principal, em … .04.2015.
Desta narrativa resulta que o contrato-promessa foi definitivamente incumprido e que esse incumprimento é imputável à promitente-vendedora, que, apesar de interpelada admonitoriamente, não praticou os atos necessários para a realização do negócio prometido, presumindo-se a sua culpa (artigos 808.º, n.º 1, e 799.º, n.º 1, do Código Civil).
O acórdão recorrido, face a este incumprimento, considerou que o Autor, a quem entretanto os promitentes-compradores cederam a posição contratual, por contrato de doação, tinha direito a receber o sinal pago em dobro (65.000 € x 2), e juros de mora sobre essa quantia desde a citação, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil.
Na verdade, o Tribunal da Relação, alterando a matéria de facto fixada pela 1.ª instância, tendo em consideração a prova testemunhal e documental produzida, considerou provado no item 29. que, no ato de assinatura do contrato-promessa de compra e venda foi pago à promitente vendedora, pelos então promitentes compradores, o montante de 65.000 €., ou seja o valor integral do preço acordado para a realização da compra e venda prometida.
O Recorrente ao sustentar nas suas alegações que o Autor não é titular de qualquer direito de crédito, pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa, porque não houve lugar ao pagamento de qualquer sinal, uma vez se verificou uma permuta de um terreno (objeto do negócio referido no ponto 28. da matéria de facto provada) por uma fração de um prédio a construir (objeto do contrato-promessa), contrariamente ao que afirma, mais não visa que a alteração da matéria de facto considerada provada pelo Tribunal da Relação no ponto 29, o que está vedado ao Supremo Tribunal de Justiça, uma vez que não é alegada uma ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (artigo 674.º, n.º 3, do C.P.C.).
Está provado que no ato da celebração do contrato-promessa de compra e venda foi pago à promitente-vendedora o montante de 65.000 €, exatamente o preço acordado para a compra e venda prometida, do qual foi dada quitação na cláusula terceira daquele contrato. Não se revelando que as partes tenham acordado no contrário, esse pagamento antecipado funciona como sinal, atenta a presunção estabelecida no artigo 441.º do Código Civil, pelo que, perante o incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável ao promitente-vendedor, o Autor, na qualidade de cessionário da posição contratual dos promitentes compradores, tem direito a exigir da Ré a restituição do valor entregue em dobro (artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil), acrescida de juros de mora sobre esse valor, desde a citação (artigo 805.º, n.º 1, do Código Civil), tal como decidiu o acórdão recorrido.
Nesta parte improcede, pois, o recurso interposto, atento o raciocínio acima desenvolvido.
2. Do reconhecimento do direito de retenção
Tendo-se provado que os promitentes compradores, com a celebração do contrato-promessa, obtiveram a tradição da coisa prometida vender, nos termos do artigo 755.º, n.º 1, f), do Código Civil, constituiu-se a seu favor um direito de retenção sobre a fração predial que foi objeto do contrato-promessa, que garantia o pagamento do direito de indemnização previsto no artigo 442.º do Código Civil, em caso de incumprimento do contrato-promessa. O Autor, tendo sucedido na posição contratual dos promitentes compradores primitivos, passou a ser o titular não só desse direito de crédito, mas também do direito de retenção que garantia a sua satisfação.
Apesar da fração predial que era objeto do contrato-promessa incumprido já ter sido vendida em processo executivo judicial movido contra a promitente-vendedora, tendo sido adjudicada à Interveniente, o acórdão recorrido reconheceu que, para garantia do direito à restituição do sinal em dobro, se mantinha o direito de retenção do Autor sobre essa fração predial. Entendeu-se que, tendo-se verificado, com a celebração do contrato-promessa, a tradição da fração prometida vender para os promitentes-compradores, o Autor, a quem, entretanto aqueles cederam a sua posição contratual, tem direito de retenção sobre essa fração, enquanto não lhe for pago o crédito consistente no valor do dobro do sinal entregue que é devido pelo incumprimento do contrato-promessa, não lhe podendo ser oposto o direito de propriedade sobre esse bem, por parte de quem o adquiriu no processo executivo, ou seja o Interveniente, aqui Recorrente.
Esta solução apoiou-se no raciocínio que o direito de retenção, enquanto direito real de garantia, é oponível erga omnes, dotado de sequela, pelo que a transmissão do direito de propriedade sobre o bem retido não é causa da sua extinção.
Se é verdade que esta construção vale, genericamente, para as transmissões do direito de propriedade de bens sobre os quais incide um direito de retenção [1], não podemos esquecer que, neste caso, estamos perante uma forma específica de transmissão do direito de propriedade do bem sobre o qual incidia o direito de retenção do Autor.
A transmissão da fração predial em causa ocorreu como resultado de uma venda judicial no âmbito de um processo executivo em que essa fração foi penhorada.
Dispõe o artigo 824.º do Código Civil:
1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respetivos bens.
Este preceito que tem a sua origem no artigo 907.º do Código de Processo Civil de 1939 [2], relativamente aos direitos reais de garantia, procura conciliar os interesses dos credores, incluindo o exequente, e do executado, com o interesse do adquirente em processo executivo judicial. Enquanto este adquire o prédio livre de ónus que, a transmitirem-se, afetariam o seu valor, os credores podem obter o pagamento dos seus créditos através do produto da venda, operando a garantia que dispunham, e o executado vê o seu bem atingir valores que permitirão satisfazer ou amortizar relevantemente as suas dívidas, evitando-se, deste modo, uma depreciação do valor dos bens que resultaria de uma alienação com a subsistência das garantias [3]. Esta é a solução que melhor concretiza e harmoniza os efeitos pretendidos com a execução patrimonial dos bens do devedor.
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela [4], com a venda na ação executiva, caducam todos os direitos de garantia que incidiam sobre o bem vendido, não sendo aplicável a exceção da parte final do n.º 2, do artigo 824.º, do Código Civil, a qual se dirige apenas aos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia. Assim, com a venda executiva, os bens são transmitidos livres de todos os direitos reais de garantia que oneravam o bem vendido, sejam eles de constituição anterior ou posterior à penhora e tenham ou não sido reclamados na ação executiva os direitos de crédito que os garantam [5].
Embora seja habitual a referência à caducidade dos direitos reais de garantia em consequência da venda executiva, o que também sucede no texto do n.º 3 do artigo 824.º, do Código Civil, na realidade, os seus efeitos não se extinguem, antes se transferem do bem vendido para o produto da venda, pelo que estamos antes perante um fenómeno de sub-rogação objetiva [6]. Só na hipótese de o titular do direito de retenção não reclamar o seu crédito no processo executivo onde o bem foi penhorado é que o seu direito caduca com a consumação da venda nesse processo.
Não se ignora que António Menezes Cordeiro defende que a exceção da parte final do n.º 2, do artigo 824.º, do Código Civil, também se aplica aos direitos reais de garantia, pelo que, segundo este autor, não caducam os direitos que, sendo anteriores à penhora, sejam oponíveis a terceiros, independentemente do registo [7]. Argumenta que a letra do n.º 2, do artigo 824.º, do Código Civil, não é conclusiva, deixando em aberto esta leitura, e que a história deste preceito também não a exclui.
Ora, a utilização no preceito em análise da locução conjuncional comparativa “bem como”, separa e distingue as duas situações, pelo que deve considerar-se que tudo o que está após essa locução apenas se reporta aos direitos reais que não sejam de garantia.
Se, efetivamente, na pré-história deste preceito se registaram ambiguidades quando ao âmbito dos direitos que caducavam com a venda executiva, seja na vigência do artigo 169.º da Lei Hipotecária de 1 de julho de 1863, quer, posteriormente, na difícil conjugação do disposto no artigo 856.º do Código de Processo Civil de 1876 e os artigos 1021.º a 1023.º e 949.º, n.º 2, do Código de Seabra (antes e depois das alterações introduzidas pelo Decreto n.º 19.126, de 16 de dezembro, de 1930), já o artigo 907.º do Código de Processo Civil de 1939 veio clarificar quais os direitos que caducavam com a venda executiva, dizendo-se na 2.ª parte do n.º 2, que caducavam quaisquer direitos reais de garantia, transferindo-se para o produto da venda os direitos dos respetivos credores, sem qualquer exceção, enquanto, relativamente aos demais direitos reais, o n.º 1 determinava que os bens são transmitidos livres de quaisquer direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou hipoteca, salvos os que, tendo sido constituídos em data anterior, produzam efeito em relação a terceiros, independentemente de registo. A previsão em números separados dos dois tipos de direitos reais não permitia aqui que existissem quaisquer dúvidas sobre o âmbito de aplicação da exceção prevista na parte final do n.º 1.
Ora, sendo o disposto no artigo 907.º do Código de Processo Civil de 1939, a fonte do artigo 864.º do Código Civil de 1966 [8], e não as normas que o antecederam, não oferece dúvidas que as razões históricas apontam no sentido contrário à aplicação da exceção prevista na parte final do n.º 2, daquele preceito, aos direitos reais de garantia.
Mas, além do já exposto, não se invocam, nem existem razões capazes de justificar a manutenção de direitos de garantia, mesmo que pré-existentes à penhora, após a venda executiva, tendo os credores oportunidade de satisfazer os seus direitos através do produto da venda do bem sobre o qual incidia a garantia. Ao contrário, tal solução resultaria numa inadmissível pressão sobre o adquirente para satisfazer uma dívida que não é sua, de modo a fazer cessar o direito de retenção que oneraria severamente o bem adquirido na venda judicial, o que depreciaria significativamente o valor dos bens executados, prejudicando seriamente as finalidades do processo executivo.
Assente que a caducidade dos direitos de garantia com a venda executiva atinge todos os direitos reais de garantia que onerem o bem vendido, incluindo o direito de retenção [9], sejam eles de constituição anterior ou posterior à penhora e tenham ou não sido reclamados na ação executiva os direitos de crédito que os garantam, resta agora verificar se o direito de retenção conferido especialmente pela alínea f), do n.º 1, do artigo 755.º, do Código Civil, justifica um regime de exceção.
António Menezes Cordeiro [10] chama a atenção que a finalidade compulsória do direito de retenção é um aspeto secundário quando é atribuído ao promitente-comprador, face ao incumprimento imputável ao promitente-vendedor, sendo o objetivo primordial assegurar ao promitente-comprador, com a posse do bem, a estabilidade da habitação, legitimando o seu gozo, pelo que este específico direito de retenção revela mais afinidades com os direitos reais de gozo do que com os direitos reais de garantia. Por esta razão, relativamente a este direito de retenção em especial, faz notar que a sua sujeição ao regime da segunda parte do n.º 2, do artigo 824.º, do Código Civil, se revela reforçada, pelo que, seja como garantia dispensada de registo, seja como direito de gozo anterior e também dispensado de registo, o direito de retenção do promitente-adquirente sobrevive à venda executiva.
O Decreto-Lei n.º 236/80, de 16 de julho, perante uma conjuntura de forte desvalorização da moeda, procurou adotar uma série de medidas destinadas a proteger a posição do promitente-comprador de imóvel destinado à habitação, face ao incumprimento do contrato-promessa pelo promitente vendedor, introduzindo vária alterações ao regime do contrato-promessa. Entre elas, conferiu ao promitente comprador um direito de retenção, no caso de ter havido tradição da coisa objeto do contrato-promessa, pelo crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor (artigo 442.º, n.º 3, na redação do Decreto-Lei n.º 236/80, de 16 de julho).
Dado que estas alterações, pelo seu carater geral, atingiam todos os contratos-promessa, o que suscitou diferentes interpretações restritivas, causadoras de acesas polémicas, o legislador sentiu necessidade de efetuar nova intervenção neste domínio, tendo surgido o Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de novembro, que acolheu algumas das sugestões inseridas nas críticas à reforma de 1980.
Relativamente ao direito de retenção atribuído ao promitente-comprador, reponderou-se não só a sua inserção sistemática, como também a necessidade e o âmbito da sua atribuição.
Lê-se no ponto 4. do preâmbulo daquele diploma:
O legislador de 1980, para o caso de tradição antecipada da coisa objeto do contrato definitivo, concedeu ao beneficiário da promessa o direito de retenção sobre a mesma, pelo crédito resultante do não cumprimento (artigo 442.º, n.º 3). Pensou-se diretamente no contrato-promessa de compra e venda de edifícios ou de frações autónomas deles. Nenhum motivo justifica, todavia, que o instituto se confine a tão estreitos limites.
A existência do direito de retenção nesse quadro não repugna à sua índole. Repare-se que, em diversas previsões do artigo 755.º, n.º 1, do Código Civil, desaparece ou dilui-se a conexão objetiva que o precedente artigo 754.º pressupõe, em termos gerais, entre a coisa e o crédito. Mas será uma garantia oportuna no contrato-promessa e, por isso, de conservar? A análise da questão conduziu a uma resposta afirmativa.
Tem de reconhecer-se que, na maioria dos casos, a entrega da coisa ao adquirente apenas se verifica com o contrato definitivo. E, quando se produza antes, não há dúvida de que se cria legitimamente, ao beneficiário da promessa, uma confiança mais forte na estabilidade ou concretização do negócio. A boa fé sugere, portanto, que lhe corresponda um acréscimo de segurança.
O problema só levanta particulares motivos do reflexão precisamente em face da realidade que levou a conceder essa garantia: a da promessa de venda de edifícios ou de frações autónomas destes, sobretudo destinados a habitação, por empresas construtoras, que, via de regra, recorrem a empréstimos, máxime tomados de instituições de crédito. Ora, o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, ainda que anteriormente registada (artigo 759.º, n.º 2, do Código Civil). Logo, não faltarão situações em que a preferência dos beneficiários de promessas de venda prejudique o reembolso de tais empréstimos.
Neste conflito de interesses, afigura-se razoável atribuir prioridade à tutela dos particulares. Vem na lógica da defesa do consumidor. Não que se desconheçam ou esqueçam a proteção devida aos legítimos direitos das instituições de crédito e o estímulo que merecem como elementos de enorme importância na dinamização da actividade económico-financeira. Porém, no caso, estas instituições, como profissionais, podem precaver-se, por exemplo, através de critérios ponderados de seletividade do crédito, mais facilmente do que o comum dos particulares a respeito das deficiências e da solvência das empresas construtoras.
Persiste, em suma, o direito de retenção que funciona desde 1980. No entanto, corrigem-se inadvertências terminológicas e desloca-se essa norma para lugar mais adequado, incluindo-a entre os restantes casos de direito de retenção [artigo 755.º, n.º 1, alínea f)].
Por estas razões passou a constar dos casos especiais de atribuição de um direito de retenção enumerados nas diferentes alíneas do n.º 1, do artigo 755.º do Código Civil, o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º (alínea f).
Atentas as ponderações legislativas acima transcritas e o disposto nesta alínea do n.º 1, do artigo 755.º do Código Civil, se concordamos que o efeito compulsório do direito de retenção, nestas situações, pode não ser muito eficaz, atentas as opções indemnizatórias do promitente-comprador, facultadas pelo disposto no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil (quanto mais elevado é o valor da indemnização a pagar, menos intensa é a pressão para não abandonar a coisa retida nas mãos do retentor), já o efeito da realização pecuniária, através de um pagamento preferencial pelo valor da coisa retida, obtido numa venda judicial, assume-se como a finalidade principal na atribuição deste direito. Através da titularidade de um direito de retenção ao promitente-comprador, a quem foi transmitido antecipadamente o gozo do bem prometido vender, este vê garantida a satisfação da indemnização a que tenha direito pelo incumprimento do contrato-promessa, mediante um acesso preferencial ao produto da venda desse bem, no caso do mesmo ser executado para satisfação dos credores do promitente vendedor.
Este último efeito do direito de retenção assume particular utilidade nas situações, muito frequentes, em que as empresas promotoras ou construtoras de imóveis recorrem a empréstimos bancários para financiar a construção de imóveis, com hipoteca dos edifícios a construir, sendo posteriormente executadas para liquidar esses empréstimos.
Não foi denunciada qualquer intenção legislativa de garantir a manutenção da posse do bem prometido vender, mesmo após a sua execução, com a atribuição do direito de retenção aos promitentes compradores a quem foi entregue antecipadamente a coisa prometida vender, e esse particular direito de retenção não se encontra circunscrito às situações em que o bem prometido vender é uma fração destinada à habitação, pelo que não parece possível desvendar, como seu fundamento, uma preocupação social de garantir o direito à habitação dos promitentes-compradores consumidores, funcionando esse direito de retenção como um direito de gozo, capaz de proporcionar a estes uma posse segura da sua morada. Se essa fosse a intenção do legislador, porque não atribuir apenas aos promitentes compradores de imóveis para habitação um direito real de gozo e não um direito real de garantia ?
E, se é verdade que o promitente-comprador a quem foi transmitido antecipadamente o gozo da coisa prometida vender é tido, em muitas situações, como seu possuidor legítimo, podendo recorrer aos meios de defesa da posse para manter o gozo da coisa, essa posição não lhe advém da titularidade do direito de retenção, mas sim dos termos do acordo que permitiu a antecipação da entrega da coisa prometida vender. A posição do titular do direito de retenção é simplesmente equiparada à do credor pignoratício, se o bem é um móvel (artigo 758.º do Código Civil) ou do credor hipotecário, se o bem é um imóvel (artigo 759.º, n.º 1, do Código Civil).
Por estas razões não se concorda que o direito de retenção conferido pelo artigo 755.º, n.º 1, f), do Código Civil, tenha caraterísticas específicas que o assemelhem a um direito real de gozo, cuja sobrevivência incólume a uma venda executiva estaria somente subordinada às condições previstas no artigo 824.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, sendo suficiente que a sua constituição fosse anterior a qualquer arresto ou penhora [11].
Transmitindo-se os efeitos do direito de retenção para o produto da venda, quando o bem sobre o qual incidia é objeto de venda executiva, e deixando esse direito de retenção de ter por objeto a fração predial sobre a qual incidia, não é possível reconhecer ao Autor o direito de exercer a retenção sobre a fração autónoma, do tipo “T3”, identificada pela letra “J”, correspondente a um apartamento, situado no rés-do-chão …, do corpo “C”, com acesso pela Rua …, e garagem no bloco de garagens sul, identificada pela letra J, situado no lugar de …, da freguesia do …, concelho da …, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo urbano n.º 2…62, da freguesia do …, concelho da …, descrito na Conservatória do Registo Predial da .. sob o n.º 2405/19…21 - J, até que seja efetivamente pago ao Autor a totalidade do crédito resultante do não cumprimento do estipulado no contrato-promessa de compra e venda, por facto imputável à Ré, conforme decidiu o acórdão recorrido.
Atenta a fundamentação exposta, deve o recurso interposto pela Interveniente ser julgado parcialmente procedente, revogando-se o acórdão recorrido nesta parte, repondo-se, com diferente fundamentação, a decisão de improcedência do respetivo pedido, proferida em 1.ª instância. Relativamente à condenação da Ré a pagar a indemnização equivalente ao dobro do sinal, acrescida de juros de mora, mantém-se o decidido pelo Tribunal da Relação, improcedendo nesta parte o recurso.
*
Decisão
Pelo exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a revista, revogando-se o acórdão recorrido no segmento em que reconheceu ao Autor o direito de retenção sobre a fração predial autónoma acima identificada, repondo-se nessa parte a decisão de improcedência do pedido e de absolvição do Interveniente, proferida na 1.ª instância.
No demais, improcede o recurso, mantendo-se a condenação da Ré.
*
Custas da ação, em igual proporção, pelo Autor e pela Ré (beneficiando esta da redução prevista no artigo 528.º, n.º 2, ex vi artigo 288.º, n.º 2, ambos do C.P.C.) e custas dos recursos, em igual proporção pelo Autor e pelo Interveniente.
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Notifique
*
Nos termos do art. 15º-A do Decreto-Lei n.º 10-A, de 13 de março, aditado pelo Decreto-Lei nº 20/20, de 1 de maio, declaro que o presente acórdão tem o voto de conformidade dos restantes juízes que compõem este coletivo.
Lisboa, 16 de dezembro de 2020
João Cura Mariano (Relator)
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes
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[1] VAZ SERRA, Direito de Retenção, B.M.J. n.º 65, pág. 231, CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, Quid iuris, 1996, pág. 134, JÚLIO GOMES, Do Direito de Retenção (arcaico, mas eficaz...), Cadernos de Direito Privado, Jul-Set. de 2005, n.º 11, pág. 13, e ANA TAVEIRA DA FONSECA, Da Recusa de Cumprimento da Obrigação para Tutela do Direito de Crédito. Em Especial na Exceção de Não Cumprimento, no Direito de Retenção e na Compensação, Almedina, 2015, pág. 368-369,
[2] Sobre o direito anterior, ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Da Retenção do Promitente na Venda Executiva, R.O.A., 1997, II, pág. 556-559.
Comentando o disposto no artigo 907.º do C.P.C. de 1939, ALBERTO DOS REIS, Processo de Execução, 2.º vol., Coimbra Editora, 1982, pág. 404-411, FERNANDO OLAVO, Caducidade dos direitos reais de gozo: concorrência dos direitos reais de garantia. Interpretação do artigo 907.º do Código de Processo Civil, ROA 1941, pág. 450-456, e EURICO LOPES-CARDOSO, Manual da Ação Executiva, 3.ª ed., Almedina, 1968, pág. 621-628.
[3] ANSELMO DE CASTRO, A Ação Executiva Singular, Comum e Especial, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1977, pág. 228.
[4] Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª ed., Coimbra Editora, 1997, pág. 97.
[5] ANSELMO DE CASTRO, ob. cit., pág. 228-229, CASTRO MENDES, A Ação Executiva, AAFDL, 1980, pág. 186, AMÂNCIO FERREIRA, Curso de Processo de Execução, 9.ª ed., Almedina, pág. 932, SALVADOR DA COSTA, Concurso de Credores, 3.ª ed., Almedina, pág. 232-233, PEDRO ROMANO MARTINEZ, Venda Executiva. Alguns aspetos das alterações legislativas introduzidas na nova versão do Código de Processo Civil, em Aspetos do Novo Processo Civil, Lex. 1997, pág. 329-330, RUI PINTO, Manual da Execução e Despejo, Coimbra Editora, 2013, pág. 950, ANA TAVEIRA DA FONSECA, ob. cit., pág. 291 e nota 905, LEBRE DE FREITAS, Código Civil Anotado, vol. I, Almedina, 2017, pág. 1035, e MARIA VICTÓRIA ROCHA, Comentário ao Código Civil. Direito das Obrigações. Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, 2018, pág. 1210-1211.
[6] CASTRO MENDES, ob. cit., pág. 186, RUI PINTO, ob. cit., pág. 950, CALVÃO DA SILVA, Sinal e Contrato Promessa, 12.ª ed., Almedina, 2007, pág. 185, LEBRE DE FREITAS, ob. cit., pág. 1036, e MARIA VICTÓRIA ROCHA, ob. cit., pág. 1211
[7] Em Da Retenção do Promitente na Venda Executiva, cit., pág. 561-563, e Tratado de Direito Civil, vol. IX, 3.ª ed., Almedina, 2019, pág. 513, nota 1858.
Perfilhando esta opinião, CLÁUDIA MADALENO, A Vulnerabilidade das Garantias Reais. A Hipoteca Voluntária Face ao Direito de Retenção e ao Direito de Arrendamento, Coimbra Editora, 2008, pág. 118.
[8] VAZ SERRA, Cumprimento como modo de extinção das obrigações, B.M.J. n.º 34, pág. 316 e seg.
[9] RUI PINTO, ob. cit., pág. 949, PEDRO ROMANO MARTINEZ / PEDRO FUZETA DA PONTE, Garantias de Cumprimento, 5.ª ed., Almedina, 2006, pág. 233, REMÉDIO MARQUES, Curso de Processo Executivo Comum à Face do Código Revisto, Almedina, 2000, pág. 332, LEBRE DE FREITAS, A Transmissão do Direito à Indemnização por Benfeitorias e a Caducidade do Direito de Retenção pelo Facto da Venda Executiva, Themis, 2006, pág. 26, nota 48, e MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, A Penhora de Bens na Posse de Terceiro, R.O.A., 1991, vol. I, pág. 83-84.
[10] Em Da Retenção do Promitente na Venda Executiva, cit., pág. 561-563.
[11] No sentido que este direito específico direito de retenção também caduca inexoravelmente com a venda judicial do bem retido, CALVÃO DA SILVA, ob. cit., pág. 186, RUI PINTO, ob. cit., pág. 949, e JOSÉ DIOGO FALCÃO, Súmula sobre o Incumprimento do Contrato-Promessa, R.O.A., Ano 74, Jul-Dez de 2014, pág. 944-946.
É esta também a posição consolidada da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (v.g. os acórdãos de 26.05.1994, Proc. 85383 (rel. Sousa Macedo), em www.colectaneadejurisprudencia.pt, de 21.06.1994, Proc. 85691 (rel. Carlos Caldas) em www.colectaneadejurisprudencia.pt, de 25.11.1999, Proc. 800/99 (rel. Herculano Namora), em www.colectaneadejurisprudencia.pt, de 13.09.2007, Proc. 2256/07 (rel. Santos Bernardino), em www.dgsi.pt, e de 8.10.2013, Proc. 10262/06 (Rel. Azevedo Ramos), em www.colectaneadejurisprudencia.pt.
Foram ainda proferidos, no mesmo sentido, os seguintes acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, não publicados, mas com sumário disponível em www.stj.pt: de 09.07.1998, Proc. 732/98 (rel. Lemos Triunfante), de 7.10.2003, Proc. 2124/03 (rel. Nuno Cameira), de 14.09.2006, Proc. 2208/06 (rel. Oliveira Barros), de 12.01.2010, Proc. 630/09 (rel. Alves Velho), de 19.01.2012, Proc. 306/1999 (rel. Pereira da Silva), de 08.06.2017, Proc. 1239/11 (rel. Fernanda Isabel Pereira), e de 09.01.2018, Proc. 3189/13 (rel. Pinto de Almeida).