Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08A3899 |  |
INCUMPRIMENTO
I – O simples facto de o promitente-comprador não ter respeitado o prazo que foi estipulado para a realização da escritura, ultrapassando-o sem que a mesma fosse marcada, não dá, só por si, ao promitente-vendedor o direito de resolver o contrato, fazendo seu o respectivo sinal. Quando muito, aquele terá entrado numa situação de mora que só acabará ou por via de interpelação admonitória ou pela perda de interesse objectivamente considerada.
II – Como assim, tendo o promitente-comprador peticionado a condenação do promitente-vendedor no pagamento do sinal em dobro, esta pretensão não pode deixar de proceder.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
Relatório
AA intentou, no Tribunal Judicial de Almada, acção ordinária contra
BB e CC, pedindo que fossem condenados a pagar-lhe 17.457,95 € (3.500.000$00), correspondente ao dobro do sinal prestado relativo ao contrato-promessa de compra de uma fracção, o qual teria sido incumprido por estes, e juros desde a citação a liquidar em execução posteriormente.
Na contestação, os RR. impugnaram parte da factualidade vertida na petição e invocaram perda de interesse na concretização do negócio prometido.
A acção seguiu depois a tramitação normal até julgamento, acabando por ser julgada totalmente procedente, o que determinou a interposição de apelação por parte dos RR. para o Tribunal da Relação de Lisboa, que confirmou in totum o julgado.
Continuando irresignados, pedem, agora, revista do aresto proferido a coberto da seguinte síntese conclusiva com que fecharam a sua minuta:
- O princípio da boa-fé é um princípio âncora no direito, especialmente no direito das obrigações, impondo-se a todas as partes contratantes. ln casu, ao querer a A. que os RR. assinassem o documento de registo provisório por um valor superior, para com isso obter um financiamento bancário maior, e contra o estipulado no contrato, violou claramente o princípio da boa-fé previsto no artigo 762º, nº 2, do Código Civil, o que responsabiliza, desde logo, a A. pelo soçobrar do negócio.
- A assinatura do registo provisório não é um procedimento acessório para as partes contratantes, pois, disso dependia o financiamento bancário para a sua concretização. Era um momento essencial para as partes. Logo, não podia à A.recorrida ser indiferente aquele procedimento, que exigia um assentimento prévio da outra parte, que não lho deu.
- Assim sendo, ao inviabilizar um momento essencial para a concretização da obrigação a que estava adstrita, a A. contribuiu para a inviabilização do contrato, o mesmo é dizer para o seu incumprimento.
- As chamadas divergências “de pormenor”, como afirma o acórdão, salvo o devido respeito pela opinião dos Desembargadores, só poderia merecer contestação, pois, revelam-se no contexto da audiência importantes para o esclarecimento da verdade. Como se disse, a recusa da assinatura do registo provisório é um elemento considerado fundamental para as partes – veja-se o comentário do próprio acórdão, que diz: “o depoimento da testemunha DD, irmão da Apelada e marido da testemunha anterior, mostra-se sério e conhecedor dos factos, tendo prestado um depoimento visivelmente sentido, por ter visto afectada a dignidade e seriedade da sua família.” Ora o termo “sentido” é pouco para quem assistiu à audiência, mas é revelador da importância que davam ao negócio. Aliás, desse ponto de vista cabe perguntar: então a simulação de preço, feito pela familiar da testemunha, ora recorrida, com o intuito de enganar a entidade financeira (obviamente) já é séria?
Não! Não é séria, e no mínimo é bastante “oportunística” (sic) e nada ingénua. Como ingénuo não foi o depoimento que prestou e nem sequer se tratou de um pormenor, pois a testemunha claramente contradiz os outros testemunhos ao afirmar, quanto à entrega de documentos para a concretização do registo provisório, quando questionada: “Acho que sim”.
- Seja como for, para além doutras razões que se poderiam adiantar, em defesa da posição correcta e lisura dos RR. face a todo esse processo, o facto é que mal andou o Tribunal ao considerar indiferente para o caso, o procedimento da A. no que toca a divergência - que não é de pormenor, mas essencialmente a vontade declarada no contrato e a plasmada no documento de registo provisório, pois tal prejudicou inexoravelmente o destino do negócio.
- De facto, o melhor critério de justiça só poderia ser, seguindo por esse viés, o de aplicar o artigo 570º e não o artigo 442º, 2, ambos do Código Civil.
- Ainda que, se considere que a matéria de facto não pode neste momento processual ser apreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça, nos presentes autos, assente a factualidade dada como provada, como resulta de tudo quanto foi exposto, tanto a sentença da 1ª instância como o acórdão da Relação de Lisboa erraram ao condenar os RR. no pedido, por não considerarem o contributo da A.-recorrida, para o incumprimento do contrato.
Em defesa da manutenção do acórdão censurado, contra-alegou a A.
2.
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
A – Em documento escrito datado de 21 de Maio de 1999, intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, e assinado pela A. e por FF, em representação dos RR., declararam os RR. prometer vender à A., que declarou prometer comprar, a fracção autónoma designada pela letra “D”, do prédio urbano designado por Bloco C-27, correspondente ao 6° andar, com entrada pelo nº 4, do prédio sito na Alameda ..., freguesia da Amora, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal, sob o nº 24620, e inscrito na matriz daquela freguesia sob o artigo 3132, pelo preço de € 44.891,81 (9.000.000$00).
B – Declararam ainda que, como sinal e princípio de pagamento do preço, na data aludida em A), os RR. receberam da A. € 9.975,96 (2.000.000$00), de que dão quitação, e que a restante parte do preço será paga no acto da escritura de compra e venda, a celebrar até 120 dias.
C – Declararam também que a A. se obriga a marcar a escritura de compra e venda em Cartório Notarial e a avisar os RR. por carta registada a enviar para a residência destes, com a antecedência mínima de 10 dias.
D – Mais declararam que a fracção, que se encontra já registada a favor dos RR., será vendida livre de quaisquer ónus ou encargos, e tem o alvará de licença de habitabilidade nº 236, de 17 de Outubro 1974, emitido pela Câmara Municipal do Seixal.
E – Declararam por fim que ambos consideram prescindível o reconhecimento presencial das assinaturas do acordo, e bem assim renunciam ao direito de invocar a sua nulidade por omissão deste requisito.
F – Em documento escrito, datado de 24 de Maio de 1999, intitulado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda”, assinado pela A. e por FF, em representação dos RR., os RR. e a A. declararam alterar o preço da venda da fracção autónoma para € 42.248,16 (8.470.000$00).
G – Na data do aditamento, a A. pagou € 8.728,96 (1.750.000$00) a FF, a título de sinal.
H – Todos os contactos com vista à compra da fracção foram mantidos entre a A. e Réplica – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., que havia sido incumbida pelos RR. de promover a venda da fracção.
I – FF, em representação dos RR., recusou-se a assinar os registos provisórios de aquisição a favor da A..
J – Os RR. remeteram à A., que a recebeu, uma carta, datada de 13 de Outubro de 1999, com o seguinte teor:
“ Venho, por este meio e na qualidade de procuradora do Sr. BB, comunicar-lhe que nos termos do contrato-promessa celebrado em 24 de Maio de 1999, no qual a Sra. D. AA outorgou na qualidade de promitente-compradora, o prazo para celebração da escritura de compra e venda expirou em 24 de Maio de 1999 e que:
1 – Considerando o lapso de tempo decorrido entre o início das negociações (Janeiro de 1999); a formalização do contrato-promessa (Maio de 1999); e o momento presente (Outubro de 1999);
2 – Considerando o incumprimento do estabelecido no referido contrato-promessa;
3 – Considerando a indiferença da Sr.ª D. AA ao prometido. Considero, nestes termos, que a Sr.ª D. AA não tem interesse em cumprir o prometido, levando por conseguinte à perda do sinal que prestou.
Por último, a partir de agora (13/10/99) considero não estar obrigada nos termos contratuais celebrados consigo. Pelo que, lamentando o facto, não posso esperar mais tempo, sem grave prejuízo para os meus interesses”.
L – Está registada provisoriamente por natureza, pela inscrição G-2, Ap. 29/260400, a aquisição, por compra, a favor de GG, solteiro, da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao 6º andar D, do prédio urbano designado por Bloco C-27, com o nº 4 de polícia, sito na Alameda ..., Miratejo, freguesia de Corroios, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial da Amora, sob o nº 02563/090790.
M – A A. subscreveu uma livrança junto do Banco Nacional Ultramarino, no montante de € 8.728,96 (1.750.000$00), avalizada por DD e EE, tendo assinado uma declaração, juntamente com os avalistas, nos termos da qual a livrança se destina a garantir todas e quaisquer responsabilidades contraídas ou a contrair perante o Banco, em conjunto ou isoladamente e em qualquer qualidade, provenientes de qualquer operação ou título em direito permitidos, designadamente de empréstimos, saldos devedores em contas de qualquer natureza, garantias ou avales, créditos em moeda nacional ou estrangeira, desconto de títulos de crédito, letras e livranças, ou de qualquer outra operação ou título em direito permitidos, até ao limite em capital de € 9.975,96 (2.000.000$00), bem como dos juros compensatórios, e das despesas judiciais ou extrajudiciais que o banco tiver que fazer, incluindo as despesas de segurança ou reembolso dos seus créditos e as emergentes das operações garantidas, até ao montante máximo de € 399,04 (80.000$00).
N – Mais consta da declaração aludida em L) que havendo incumprimento de qualquer das obrigações garantidas, consideram-se vencidas todas as outras, ficando o Banco autorizado a preencher a livrança pelo montante que se encontra em dívida, fixando-lhe o vencimento, em qualquer das modalidades possíveis, podendo igualmente proceder ao desconto da mesma, se assim o entender.
O – Os RR. nunca entregaram os documentos necessários à marcação da escritura, entre os quais a caderneta predial, fotocópias dos seus bilhetes de identidade e cartões de contribuinte, bem como a licença de utilização do imóvel.
P – Apesar de serem instados para o fazerem, quer através da réplica, quer através da A..
Q – Os registos provisórios eram necessários porque a A. pagaria o resto do preço com um empréstimo bancário.
R – O que era do conhecimento de FF.
S – A A. sempre mostrou interesse na compra do andar à representante dos RR..
T – A A. enviou à representante dos RR. e a estes, cartas com o teor de folhas 22, enviadas pelo correio a 14 de Outubro de 1999.
U – As quais foram recebidas.
V – A carta aludida em J) foi colocada no correio a 15 de Outubro de 1999.
X – A A. não aceitou a resolução.
Z – Mesmo depois de ter recebido a carta aludida em J), a A. tentou por diversas vezes que FF celebrasse a escritura.
AA – Mas esta mostrou-se sempre irredutível, dizendo que já tinha resolvido o contrato e que lhe assistia o direito de ficar com o sinal.
BB – A A. requereu um empréstimo junto do Banco Nacional Ultramarino, no montante global de € 42.248,16 (8.470.000$00).
CC – E foi concedido.
DD – A quantia de 1.750.000$00 faz parte desse empréstimo.
EE – A A. está a pagar, por mês, € 55,07 (11.041$00), a título de juros relativos à referida livrança.
FF – Até à data de entrada da petição inicial a A. pagou € 834,42 (167.287$00), a esse título.
GG – FF deslocou-se a Lisboa para assinar o registo provisório
HH – E recusou-se a assinar o registo provisório.
II – FF queria assinar o registo provisório pelo valor de € 42.248,16 (8.470.000$00).
3.
Quid iuris?
Depois de terem defendido a sua absolvição pura e simples nas instâncias (certo que na apelação se limitaram quase à impugnação da matéria de facto), aparecem agora os RR., como que em desespero de causa, a fazer apelo aos ditames da boa fé para chegarem à conclusão de que, afinal, a culpa na resolução do contrato-promessa ajuizado foi de ambas as partes, razão pela qual este Supremo Tribunal deveria fazer apelo ao preceituado no artigo 570º do Código de Processo Civil, repartindo culpas, retirando daí as devidas consequências em termos indemnizatórios.
Em causa está o incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda relativo a uma fracção de uma propriedade horizontal, no qual a A. recorrida surge como promitente-compradora e os RR.-recorrentes como promitentes-vendedores.
Foram estes que, invocando, inter alia, incumprimento do prazo contratualmente fixado para a outorga do contrato prometido, romperam com o contrato-promessa, resolvendo-o.
Para tanto, por carta enviada à A., a 13 de Outubro de 1999, fizeram saber a esta a sua intenção de se desvincular do dito contrato, pelo que “a partir de agora (13/10/99) considero não estar obrigada nos termos contratuais celebrados”.
Que a A. compreendeu perfeitamente o sentido da missiva dos RR., escrita pela mão da sua procuradora, não podem restar dúvidas, na justa medida em que ficou provado que não aceitou a resolução (resposta dada ao quesito 9º).
Este “não aceitou” tem de ser interpretado em termos hábeis, no sentido de que não se conformou com a mesma.
É que, a partir do momento em que a declaração resolutiva foi recebida pela A., produziu imediatamente os seus efeitos extintivos: a resolução é um meio de extinção contratual e opera mediante declaração à outra parte (artigos 432º, nº 1, 3 436º, nº 1, ambos do Código Civil).
O problema que se levanta é o que saber se tal resolução foi lícita (ou seja, exercida na forma exigida e em respeito dos respectivos pressupostos, não violando um direito de outrem), ou de forma ilícita (com desrespeito pelas regras formais e dos pressupostos da contraparte ou até de terceiros).
Daí que o “nosso problema” é saber, antes de mais, se o contrato foi “bem resolvido”.
E isto tem particular interesse atenta as regras relativas às sanções derivadas do incumprimento, concretamente ao destino do sinal (artigo 442º do Código Civil).
Ora bem.
Já ficou dito que os RR., aqui recorrentes, não estiveram com meias medidas: ultrapassado o prazo previsto de 120 dias, contado desde a data da outorga do contrato-promessa, para a realização do contrato prometido entenderam por bem (?) resolver o mesmo, desvinculando-se das obrigações assumidas para com a A., promitente-compradora.
E é essa obsessão pelo des(respeito) pelo dito prazo de 120 dias – a escritura deveria ter sido marcada pela A. a ainda não o tinha sido – que levou os RR., em sede de apelação, a proclamar a sua razão perante o Tribunal da Relação de Lisboa.
Em vão, como vimos: a Relação fez-lhes lembrar que o decurso do prazo, para a realização do contrato prometido, não é por si “suficiente para se qualificar o incumprimento do contrato promessa como definitivo”.
Teremos, aqui, de dizer que a argumentação da Relação está certa no caso concreto, mas é nossa obrigação acrescentar algo.
É que, perante um situação de mora (admitindo que ela se verificou mesmo), aos RR. competia advertir a A. da situação grave que ela estava a criar, interpelando-a a cumprir num prazo fixado “razoavelmente”, sob pena (então sim) de resolução do contrato (sobre este ponto, vide, por exemplo, Baptista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, páginas 163 a 167): é este o alcance preciso que se deve colher do disposto no artigo 808º, nº 2, do Código Civil.
É bem certo – repete-se – que o prazo foi desrespeitado objectivamente, ou seja, a escritura definitiva não foi feita no prazo de 120 dias que tinha sido estabelecido (certo que era encargo da própria A. a sua marcação), mas isso, por si só, não dava aos RR. o direito à resolução do contrato.
Para além do que fica referido, bem poderiam os RR. ter invocado superveniente perda de interesse da sua parte na concretização do contrato prometido.
E, em boa verdade, invocaram-no, como ficou dito.
Só que, de acordo com as exigências do artigo 808º, nº 2, do Código Civil, essa perda de interesse tinha de ser objectivada e a esse respeito nada ficou provado.
Contributo decisivo para a compreensão desta problemática é-nos dado, mais uma vez, por Baptista Machado. Defende este autor consagrado uma aproximação na interpretação deste dispositivo à que é feita ao artigo 793º, nº 2, do mesmo diploma legal (“porém, o credor que não tiver, justificadamente, interesse no cumprimento parcial da obrigação pode resolver o negócio”), uma vez que “até certo ponto permite subtrair o devedor ao capricho do credor no que respeita à alegação da perda de interesse na prestação, não permite proteger o mesmo devedor que, desconhecendo (sem culpa) tal circunstância, e achando-se vinculado à prestação, continua porventura a planear e a preparar o cumprimento. Donde o ter de concluir-se que o credor deve avisar o devedor que perdeu o interesse que tinha na prestação em consequência da mora”.
E, com toda a pertinência, acaba por sublinhar o seguinte aspecto:
“…, não é qualquer mora que origina directamente um direito potestativo de resolução, mas só aquela que teve uma consequência relativamente importante sobre a economia da relação, consequência traduzida na perda do interesse na prestação por parte do credor” (obra citada, páginas 162 e 163).
Afastadas, de modo mui claro, as razões que poderiam ter validado o comportamento dos RR., fica de pé o seu incumprimento para com a A., enquanto promitente-compradora.
Pelo que ficou dito, está bom de ver que é de todo irrelevante qualquer referência à feitura dos registos provisórios: como vimos, não foi esse o motivo que levou os RR. a darem o contrato por resolvido.
Tais razões – as relativas às assinaturas dos registos provisórios e à determinação na culpa pela sua omissão –, a serem relevantes, só aparecem depois da resolução. Tarde de mais para poderem ser apreciadas.
Vistas bem as cousas, teremos de chegar à conclusão de que os RR. resolveram mal o contrato, ou seja, não tinham qualquer causa justificativa para validamente o fazerem.
Ao procederem como procederam, foram eles próprios que se colocaram numa situação de claro incumprimento perante a A., promitente-compradora.
Daí que, volens, nolens, a doutrina sancionatória do artigo 442º, nº 2, do Código Civil, não possa deixar de se aplicar.
Foi o que as instâncias fizeram e com todo o acerto.
Vir, agora, por fim, pedir que haja repartição de culpas é esquecer tudo o que ficou para trás ao longo de todo o processo.
Mais: é ignorar, ou pretender ignorar, que se houvesse, porventura, incumprimento da A., eram os RR., por força do mesmo preceito legal, que tinham direito a fazer seu o sinal prestado, razão pela qual é, de todo em todo incompreensível, que tal pedido tenha sido feito hic et nunc.
Esta questão, tal como é agora posta, surge-nos como “questão nova” e, como tal, desde logo, obriga o seu não conhecimento, atenta a natureza de reapreciação, de revisão ou de reponderação, dos recursos (artigo 676º, nº 1, do Código de Processo Civil).
O apelo a critérios éticos servidores do Direito, concretamente à boa fé sai também prejudicado e mostra-se, aliás, deslocado, atento o que ficou dito a respeito da perda de interesse como modalidade resolutiva dos contratos.
Ao precipitadamente, sem qualquer causa justificativamente válida, sem qualquer aviso prévio, resolverem o contrato, actuaram os RR. em contravenção à bona fides, exigida, aliás, pelo artigo 762º, nº 2, do Código Civil tanto no cumprimento da obrigação como no exercício do direito correspondente.
Mas não só precipitada e injustificada a invocação da boa fé, ligada ao caso dos registos provisórios: a sua invocação aparece aqui com um facto perturbador da atenção que o caso nos merece, pois a resolução operou-se apenas pelos motivos indicados na carta enviada à A. em 13 de Outubro de 1999.
Nessa carta nem uma linha os RR. dedicaram à questão dos registos…
Daí que a invocação da boa fé para justificar a repartição de culpas no incumprimento do contrato surja como um juízo confuso, certo que os RR. nem pretenderam tirar todas as consequências da resolução que decretaram, pois não pediram o que eventualmente teriam direito que era fazer seu o sinal (artigo 442º, nº 2, 1ª parte, do Código Civil).
Definitivamente, teremos de dizer que a invocação do princípio da boa fé surge aqui invocado de modo insólito e até irónico, pois quem não actuou de acordo com os seus ditames foram precisamente os RR.-recorrentes ao resolverem o contrato-promessa sem qualquer justificação.
A actuações como essa não dá o Direito qualquer cobertura, antes censura e reprova.
O que fica dito é deveras suficiente para demonstrar quão injusta é a critica que os recorrentes dirigiram ao aresto da Relação de Lisboa, tal é o acerto que ele demonstra ao ter confirmado na íntegra o julgado na 1ª instância que deu como inteiramente procedente a acção.
4.
Decisão
Nega-se a revista e condenam-se os recorrentes no pagamento das respectivas custas.
Lisboa, aos 13 de Janeiro de 2009
Urbano Dias (relator)
Paulo Sá
Mário Cruz