Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B4036 |  |
1. "A", residente na Rua..., 4470, Maia, intentou contra B e mulher C, residentes na Rua do..., em Gandra, freguesia de Touguinhó, Vila do Conde, acção ordinária na qual solicitou se declarasse não ter sido validamente resolvido o contrato promessa de compra e venda que identificam, por iniciativa do R. marido, e se declarasse validamente resolvido o mesmo contrato-promessa por iniciativa do A., sendo os RR. condenados a pagar ao A. a quantia de 10.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal entregue.
Alegou, em síntese, que, mediante contrato promessa de 17-4-96, os RR. prometeram vender ao A., e este prometeu comprar, dois lotes de terreno, pela quantia de 7.500.000$00, tendo recebido, com a assinatura desse contrato, a quantia de 5.000.000$00, sendo o restante a pagar com a outorga da escritura, a celebrar no prazo de 90 dias.
Só que, em 4-2-98, o R. marido comunicou ao A. que só outorgaria a escritura se o A. pagasse a quantia de 2.500.000$00, acrescida de 400.000$00, o que o A. recusou.
O R. marido, por intermédio de mandatário, e por meio de notificação judicial avulsa, deu ao A. conhecimento de que considerava resolvido o contrato-promessa por causa imputável ao A..
O incumprimento temporal e consequente mora por circunstâncias imputáveis aos promitentes vendedores, bem como a exigência de agravamento do preço, unilateralmente fixado, integram justa causa de resolução por parte do promitente comprador, pelo que ficam os promitentes-vendedores obrigados à restituição do sinal em dobro.
2. Contestaram os RR. impugnando os factos alegados pelo A. e, em reconvenção, alegando que o A. é que não cumpriu o acordado por causa que só ao mesmo é imputável, solicitaram se declarasse a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao A. e o direito dos RR. a fazerem seu o sinal entregue.
3. Houve réplica e tréplica, nas quais as partes mantiveram as suas posições.
4. Por sentença de 5-6-01, o Mmo Juiz da Comarca de Vila do Conde, julgou improcedente a acção, absolvendo os RR. do pedido, mas procedente o pedido reconvencional e, em consequência, julgando resolvido o contrato-promessa em causa, por causa imputável ao A., condenou este no reconhecimento de que aos RR. assiste o direito de fazerem sua a importância de 5.000.000$00 daqueles recebida a título de sinal.
5. Inconformado com tal decisão, dela veio, o A. apelar, tendo o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 23-4-02, concedido provimento ao recurso, revogando a sentença e substituindo-a por outra a declarar resolvido o contrato-promessa por causa imputável aos RR promitentes vendedores, condenando, em conformidade, estes a restituírem o sinal pago pelo A. em dobro ou seja a pagarem-lhe a esse título, a quantia de 10.000.000$00.
6. Inconformados agora os RR com tal aresto, dele vieram os mesmos recorrer de revista para este Supremo Tribunal em cuja alegação formularam as seguintes conclusões:
1ª- O recorrido teve conhecimento e consentiu que se procedesse a uma alteração do loteamento para efeitos de registo;
2ª- A antecedência mínima de oito dias previsto na cláusula 4ª do contrato promessa é uma formalidade ad probationem;
3ª- O recorrido nunca pôs em causa o não cumprimento dos 8 ( oito) dias;
4ª- Interpretando a cláusula 4ª, o que releva é o envio da carta com a antecedência mínima de oito dias e não tanto a sua recepção;
5ª- O não comparecimento do recorrido na secretaria notarial em 2.02.98 fê-lo constituir em mora;
6ª- O não comparecimento do recorrido na secretaria notarial em 26.02.98 equivale ao incumprimento do contrato;
7ª- A nova redacção do art. 442° do Código Civil veio permitir ao promitente alienante fazer seu o sinal recebido havendo apenas a mora da contraparte e não uma situação de incumprimento definitivo;
8ª- Por essa razão, uma das duas cartas a convocar o promitente adquirente para a escritura pública era suficiente para desencadear o incumprimento definitivo deste;
9ª- A notificação judicial do recorrido pressupôs o incumprimento deste, de acordo com a interpretação de jurisprudência e alguma doutrina nesse sentido, o que denota haver boa fé da parte do notificante;
10ª- Nunca houve da parte do promitente alienante a vontade categórica e definitiva de não cumprir a sua prestação;
11ª- Neste caso, há um desequilíbrio nas prestações das partes contratantes, atendendo à boa fé do recorrente e, quiçá, abuso de direito por parte do autor;
12ª- É o próprio recorrido a reconhecer que o signatário da notificação judicial avulsa não tinha poderes especiais para a prática do acto;
13ª- Se não tinha poderes especiais, o acto é ineficaz em relação ao recorrente, sendo certo que o recorrido, sabedor dessa falta de poderes especiais, não exigiu daquele signatário a prova dos seus poderes especiais para declarar resolvido um contrato promessa em que não outorgou;
14ª- Se o signatário da notificação judicial avulsa não tinha poderes especiais para resolver o contrato promessa, então o mesmo encontra-se ainda em vigor;
15ª- Não procedendo a pretensão dos promitentes alienantes em ver o contrato promessa resolvido por incumprimento dos promitentes adquirentes e não procedendo, do mesmo modo, a pretensão destes em declarar a notificação judicial avulsa como acto de incumprimento, temos que, encontrando-se o negócio jurídico em pé, deveriam as partes lançar mão da fixação judicial de prazo por falta de acordo. Considera-se que foram violadas as seguintes normas jurídicas : arts. 260º, 268°, 334°, 442°, 762° e 808° do Código Civil;
Deverá ser dado provimento à revista, proferindo-se acórdão a revogar a decisão recorrida por confirmação da sentença proferida em 1ª instância ou, caso, assim se não entenda, a alterar a decisão recorrida no sentido de, face à manutenção em vigor do contrato promessa de compra e venda, o meio próprio para dar início à resolução do conflito entre as partes é o recurso à acção de fixação judicial de prazo, fazendo-se, assim, justiça.
7. Contra-alegou o A. A, sustentando a correcção do julgado pela Relação, formulando, para tanto, as seguinte conclusões:
1ª-... O Tribunal da Relação do Porto, ao decidir como decidiu, fez adequada ponderação do direito; 2ª- Carecem de fundamento legal as duas questões suscitadas pelos RR., ora recorrentes, e que constituem o objecto do presente recurso;
3ª- A primeira porque a recusa peremptória e injustificada, pelas razões expostas, de celebração do contrato prometido por parte dos RR., ora recorrentes, confere ao A., ora recorrido, o direito peticionado, atento o disposto no n°2 do artº 442º do Código Civil;
4ª- A segunda porque o fundamento invocado pelos RR., ora recorrentes, foi excluído na sentença e, por isso, não está agora em causa, pelos motivos também já invocados;
5ª- O douto acórdão recorrido não violou qualquer norma legal.
8. Corridos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
9. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos :
1º- Os Réus são donos e legítimos proprietários de dois lotes de terreno com os números..... e......, sitos na Rua do......., conforme alvará do loteamento nº 5/96 de 22/1, emitido pela Câmara Municipal de Vila do Conde;
2º- Mediante contrato-promessa de compra e venda, celebrado na Maia, em 17-4-96, Os RR. prometeram vender ao A., ou a quem ele nomeasse, e este, por sua vez, prometeu comprar àqueles os referidos lotes pelo preço global de 7.500.000$00;
3º- Ali ficou clausulado que, com a assinatura contrato-promessa, os RR. receberiam a quantia de 5.000.000$00 e que a restante quantia em dívida de 2.500.000$00 seria paga no acto da escritura pública prazo de 90 dias, a contar da assinatura contrato-promessa;
4º- A designação do dia, hora e Cartório Notarial para outorga da escritura pública prometida competia aos RR., cabendo ainda a estes comunicá-la ao A., por carta registada com aviso de recepção e com a antecedência mínima de 8 dias;
5º- Em 4-2-98 o Réu marido comunicou ao A. que a escritura pública de compra e venda seria celebrada no dia 12-2-98, informando o mesmo que naquela data deveria liquidar o valor em falta pela compra dos referidos lotes acrescida da importância de 250.000$00 mais IVA, relativo às despesas havidas com o aditamento das garagens e ainda mais a importância de 150.000$00 mais IVA, relativa às despesas havidas com o aterro feito conforme suas instruções;
6º- Os RR., tendo constatado a falta do A. para a outorga da escritura pública de compra e venda, designada para o dia 12-2-98, voltaram a notificar o A. para a realização daquela escritura para a data de 26 do mesmo mês, sem fazer qualquer referência às importâncias que deveriam ser liquidadas;
7º- O A. não compareceu no dia 26 de Fevereiro na Secretaria Notarial de Vila do Conde;
8º- O R. marido viu-se impedido de proceder ao registo do loteamento indicado;
9º- Teve o R. marido necessidade de proceder à alteração daquele loteamento junto da Câmara, a qual jamais poderia proceder ao registo do consequente venda dos lotes;
10º- O A. tinha conhecimento e consentiu que procedesse a uma alteração do loteamento para efeitos registo;
11º- O engenheiro projectista colocou ao R. marido a possibilidade de se alterarem todos ou apenas alguns lotes no sentido de se prever a edificação nos mesmos de uma garagem, a qual o loteamento inicialmente não previa, e que orçava no montante, para cada lote, de 125.000$00;
12º- Os RR. não marcaram a escritura pública no prazo de 90 (noventa) dias a contar da assinatura do contrato promessa;
13º- Em 3 de Março de 1998, o A. foi judicialmente notificado, pelo R. marido, nos termos de fls 18 a 20 dos autos, expressamente referindo:
"Nos termos do referido contrato, notificou o requerente o requerido, através de carta registada com aviso de recepção, para a realização da escritura que seria realizada a 12 de Fevereiro deste ano, pelas 10 horas e 30 minutos, na Secretaria Notarial de Vila do Conde..."; Porém, não compareceu aquele comprador à realização da referida escritura pública de venda dos lotes"; "No entanto, e como o requerente verificasse que não havia enviado aquela primeira convocatória para a escritura Pública com a antecedência mínima de oito dias, conforme acordo, designou outro dia e hora para a referida escritura Pública de compra e venda, que, desta feita, comunicou atempadamente ao requerido"; "Ainda assim, não compareceu aquele requerido ao acto de outorga da escritura Pública de compra dos lotes"; "Antes pelo contrário, comunicou telefonicamente ao requerente e informou pessoalmente a agência mediadora da transacção, que só compareceria para a outorga da escritura pública quando a mesma fosse por si designada"; tudo porque não angariara, até essa data, compradores para os referidos lotes de terreno "; "não cumpriu assim o requerido a prestação a que está vinculado, faltando culposamente ao cumprimento da sua obrigação; "Considerando consequentemente o requerente o referido contrato promessa resolvido por causa imputável exclusivamente ao requerido"; "Pelo que... e em consequência daquela atitude do requerido, tem o requerente a faculdade de fazer seu o sinal entregue de 5.000.000$00, tendo a escritura pública de compra e venda dos lotes deixado de se realizar por culpa única e exclusiva do promitente comprador"; "...Serve a presente para notificar o requerido de que o requerente considera resolvido o contrato-promessa outorgado com aquele em 17 de Abril de 1996 por causa exclusivamente imputável ao requerido incumprimento culposo do contrato por parte deste e, consequentemente, faz seu o sinal entregue de 5.000.000$00.Notificação esta feita por mandatário;
14º- O Autor procurou vender aqueles lotes entre a data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e a data ali acordada para a realização da escritura.
Passemos agora ao direito aplicável.
10. Subsiste controvertida na presente revista a questão de saber se os promitentes vendedores, ora recorrentes, cumpriram ou não o contrato-promessa configurado nos autos, e na hipótese negativa, se bem ou mal condenados foram os mesmos (pela Relação) a restituir, em dobro, a quantia recebida do promitente comprador - o A. ora recorrido -, pela não consumação do contrato prometido, nos termos e para os efeitos do nº 2 do artº 442º do C. Civil.
Diga-se, antes de mais, que, nos termos da doutrina - e também da jurisprudência dominante deste Supremo Tribunal -, só o incumprimento definitivo, que não a simples mora é susceptível de fazer funcionar o regime sancionatório do nº 2 do artº 442º do C. Civil - conf., por todos, Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato-Promessa ", 8ª ed, pág 108 a 120, e os demais autores aí citados e ainda, v.g, entre muitos outros, alguns referenciados nessa mesma obra, o Ac deste Supremo Tribunal de 6-12-01, in Proc 2857/01 - 2ª Sec.
Escreve, a este respeito, e lapidarmente, o Prof Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral ", vol 2º, 7ª ed, págs 125 e 126 :
"Fora dos casos de perda objectiva e imediata do interesse na prestação, o credor pode ainda, sobretudo nos contratos bilaterais, ter legítimo interesse em libertar-se do vínculo que recai sobre ele, na hipótese de o devedor não cumprir em tempo oportuno. É que, embora a mora lhe confira o direito a ser indemnizado dos danos sofridos, tal como o não cumprimento definitivo, só a falta (definitiva) de cumprimento legitima a resolução do contrato.
Para satisfazer este compreensível interesse do credor, o artº 808º, nº 1, atribui-lhe o poder de fixar ao devedor, que haja incorrido em mora, um prazo para além do qual declara que considera a obrigação como não cumprida.
Esse prazo, destinado a conceder ao devedor uma derradeira oportunidade de manter o contrato (e de não ter, além do mais, que restituir a contra-contraprestação que eventualmente tenha já recebido), tem de ser uma dilação razoável em vista da sua finalidade. E terá ainda de ser fixado, pela mesma razão, em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor. É a esta notificação feita ao devedor para que cumpra dentro de certo prazo, depois de ter incorrido em mora, que alguns autores chamam notificação admonitória, enquanto outros falam em interpelação cominatória. Trata-se, na generalidade dos casos, de um ónus imposto ao credor que pretenda converter a mora em incumprimento definitivo.
E ainda na mesma senda, escreve o mesmo autor, in ob cit, vol 1º, 9ª ed, pág 354:
"Advirta-se, porém, que este instrumento de conversão da mora em falta de cumprimento da obrigação, que é a interpelação admonitória, não funciona apenas em proveito do credor, tendo especialmente em vista a resolução do contrato bilateral em que a obrigação se integre. A necessidade de interpelação prevista no artº 808º actua ainda no interesse do próprio devedor, só o expondo às consequências da falta (culposa) do cumprimento da obrigação, nomeadamente ao perigo da resolução do contrato bilateral e ao consequente risco de restituição da prestação já recebida ou do valor equivalente ou de perda do direito à contraprestação, depois de formal e declaradamente lhe ser concedido novo prazo para cumprir.
Se quiser que a mora do devedor, enquanto o seu interesse na prestação devida se mantiver, se converta em verdadeira falta de cumprimento, com as consequências jurídicas que o inadimplemento liberta, o credor necessita de conceder ao devedor esta nova chance de cumprir.
E, finalmente, a pág 355:
Sejam quais forem as sanções aplicáveis ao não cumprimento (lato sensu) da promessa bilateral sinalizada, nenhuma razão especial existe para não conceder ao promitente-comprador a faculdade de converter a situação de mora da contraparte em falta de cumprimento a fim de abrir, através desta, o caminho para a resolução do contrato ou à aplicação de outras sanções com ela relacionadas, antes de, mediante a interpelação admonitória, lhe ser concedido novo prazo suplementar para cumprir "(sic).
Nos termos do contrato-promessa de compra e venda a que se reportam os autos, a respectiva escritura pública deveria ter tido lugar no prazo de 90 dias a contar de 17-4-96, data da assinatura do contrato-promessa, sendo que a designação de data para outorga da escritura competia aos RR., promitentes alienantes ora recorrentes.
Vem, porém, provado que o Réu-marido se viu impossibilitado de proceder ao registo do loteamento em que se inseriam os lotes objecto do contrato, tendo tido necessidade de proceder previamente à alteração desse loteamento junto da câmara municipal, sem o que jamais poderia proceder ao registo do loteamento e à venda dos lotes.
O A. - promitente-comprador - teve conhecimento e consentiu em que se procedesse a uma alteração do loteamento para efeitos de registo, alteração essa cujo processamento - designadamente a respectiva publicação obrigatória em Diário da República e demais delongas, como é público e notório - muito dificilmente tornaria viável a outorga do contrato prometido dentro do pré-fixado e acordado prazo de 90 dias a contar da firmação do contrato-promessa (17-4-96).
Vem aqui à colação a doutrina do Ac deste Supremo Tribunal de 15-2-01, in Proc 3864/00-7ª Sec, tirado a propósito de uma hipótese algo similar à dos presentes autos, e consubstanciada na seguinte proposição : "ultrapassado, por comum acordo, o prazo estabelecido no contrato-promessa, deixando de existir qualquer prazo para o respectivo cumprimento, a obrigação de outorgar a escritura do contrato-prometido transforma-se numa obrigação pura, cujo vencimento ficará a depender, nos termos do nº 1 do artº 805º do C. Civil, da interpelação de uma qualquer das partes ".
Tornar-se-ia, por conseguinte, indispensável uma fixação supletiva do prazo suplementar ou adicional para a formalização do negócio, ultrapassado que foi, pela alteração das circunstâncias - o que o A. ora recorrido oportunamente reconheceu - o sobredito prazo inicial de 90 dias.
É certo que o nº 1 do art. 808º do C. Civil equipara a mora ao incumprimento definitivo em duas situações: se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação; se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
O que significa que a mora se transforma em incumprimento definitivo, quer mediante a perda do interesse do credor, quer em consequência da inobservância do prazo suplementar ou peremptório que o credor fixe razoavelmente ao devedor relapso (prazo admonitório).
Assim sendo, e face à ausência da fixação do aludido novo prazo (suplementar) por banda do credor (o A. ora recorrido) para a conclusão/formalização do negócio, não pode imputar-se aos RR, ora recorrentes, um qualquer incumprimento definitivo, sendo que não se mostra minimamente demonstrado, «factis vel actis», e com apelo a critérios aferidores de carácter objectivo, qualquer desinteresse da banda do credor no cumprimento da prestação ou na conclusão do contrato prometido.
Ademais, sempre competiria à parte que invoca o direito à resolução - neste caso o A. - o ónus de alegar e provar os fundamentos que justificam a destruição do vínculo contratual, o que manifestamente não fez.
O que vale por dizer que não assistia ao A. ora recorrido, o direito a ver resolvido o contrato, com a consequente obrigação por parte dos RR ora recorrentes (promitentes-alienantes) de procederem à restituição do sinal em dobro.
Com o que sempre teria de soçobrar - por manifesta prematuridade - a 2ª parte do pedido através da qual o A., ora recorrido, através do qual o mesmo solicitava se declarasse validamente resolvido o citado contrato-promessa por sua própria iniciativa, com a consequente condenação dos RR a pagarem ao A. a quantia de 10.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal que por este lhes havia sido entregue.
11. E quanto ao pedido reconvencional pelos RR deduzido contra o A.?
No 1ª segmento do seu pedido solicitava também o A. se declarasse não ter sido validamente resolvido o contrato promessa de compra e venda que identificam, por iniciativa do R. marido,
Pedido esse de sinal precisamente contrário ao do pedido reconvencional deduzido pelos RR ora recorrentes na respectiva contestação, no qual estes solicitaram se declarasse a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao A. e o direito dos RR. a fazerem seu o sinal entregue.
A 1ª Instância julgou improcedente esse 1º segmento do pedido do A. e procedente o pedido reconvencional deduzido pelos RR.
A Relação revogou essa decisão «in totum», tudo se passando, doravante, como se aos RR ora recorrentes não assistisse o direito à resolução unilateral do contrato. Seja como for, são os próprios recorrentes que vêm insurgir-se, contra a asserção ( a si desfavorável) do acórdão revidendo, com o fundamento de que o A., ora recorrido, é que teria incorrido em mora (depois de duas tentativas frustradas de marcação/celebração da escritura do contrato prometido por parte dos recorrentes), o que a estes conferiria, por consequência e ipso facto, não só o direito à resolução do contrato como a fazer seu o sinal recebido.
Quid juris?
São de aplicar aqui «mutatis mutandis» as considerações já expendidas a propósito da exercitação do direito de resolução unilateral do contrato por banda dos RR.
É verdade que - conf. nºs 5º, 6º e 7º do elenco da matéria de facto - :
- em 4-2-98 o Réu marido comunicou ao A. que a escritura pública de compra e venda seria celebrada no dia 12-2-98, informando que naquela data deveria liquidar o valor em falta pela compra dos referidos lotes acrescida da importância de 250.000$00 mais IVA, relativo às despesas havidas com o aditamento das garagens e ainda mais a importância de 150.000$00 mais IVA, relativa às despesas havidas com o aterro feito conforme suas instruções.
- os RR., tendo constatado a falta do A. para a outorga da escritura pública de compra e venda, designada para o dia 12-2-98, voltaram a notificar o A. para a realização daquela escritura para a data de 26 do mesmo mês, mas desta feita sem fazer qualquer referência às importâncias que deveriam ser liquidadas;
- o A. não compareceu no dia 26 de Fevereiro na Secretaria Notarial de Vila do Conde.
Ora, a marcação da escritura não surgiu na sequência da fixação de um qualquer «prazo razoável», e de sentido cominatório, para o efeito, mas antes da mera iniciativa avulsa dos RR, ora recorrentes, sabido como era que, para a respectiva outorga, não havia sido ainda previamente acordado ou fixado - por via formal e legal - um qualquer prazo suplementar ou admonitório para a celebração da respectiva escritura, cuja observância tivesse, por banda do A., sido postergada. Isto sendo certo que - para além dos preliminares preparatórios da escritura - havia prestações pecuniárias a satisfazer, cuja exigibilidade e montante poderiam perfilar-se como controvertidos.
Deste modo, a falta de comparência do A. a tais actos, apenas possuiria, e quando muito, virtualidade abstracta para a respectiva incursão em mora a partir dessa data, não sendo lícito concluir desde logo - como fazem os ora recorrentes - pelo incumprimento definitivo da banda daquele.
Perfila-se assim como igualmente prematura e injustificada a notificação judicial do A. ora recorrido, (operada pelo R marido ora recorrente) no sentido de que "considerava resolvido o contrato-promessa", em causa.
Não se encontrava, de resto, demonstrado que os RR. houvessem perdido o interesse na outorga do contrato definitivo, o que se comprova pelas tentativas por si empreendidas no sentido da celebração da escritura definitiva.
Não chegou, por tal razão, a operar-se a indispensável conversão da aventada mora do A. em incumprimento definitivo.
12. Em suma: não se detectando qualquer incumprimento definitivo, ou qualquer desinteresse (objectivamente fundado) dos contraentes na conclusão do contrato-prometido, não há lugar ao funcionamento/accionamento do regime sancionatório cominado no artº 442º do C. Civil, permanecendo, por isso, e para todos os efeitos, subsistente o negócio jurídico configurado nos autos.
13. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- conceder a revista;
- revogar o acórdão recorrido;
- julgar improcedentes os pedidos principais e o pedido reconvencional.
Custas por A. e RR, no Supremo e nas Instâncias na proporção de 2/3 para o A. e de 1/3 para os RR.
Lisboa, 6 de Fevereiro de 2003
Ferreira de Almeida
Abílio Vasconcelos
Duarte Soares