Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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PREFERÊNCIA
CADUCIDADE
ARRENDAMENTO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
DEPÓSITO DO PREÇO
RAU90 ARTIGO 47.
II - O depósito prévio do "preço devido", imposto no n. 1 do artigo 1410 do c.c., ao titular do direito de preferência legal do arrendatário comercial, conferido pelo art. 47, do RAU, não é uma caução, sem designação de espécie, que permita ao preferente o direito de optar entre as referidas modalidades de depósito em dinheiro, ou, a fiança bancária.
III - Não tendo ocorrido o depósito desse "preço devido", no prazo legal, caducou o referido direito de preferência como arrendatário comercial na venda, uma vez que o citado n. 1, do artigo 1410, impõe aquele depósito, e não a prestação de caução, sem designação de espécie do focado artigo 623, n. 1.
1. A, em 21-06-95, intentou acção com processo ordinário ciontra B e C, pedindo que se declare:
a) A nulidade do contrato, mediante o qual a primeira doou aos segundos a fracção C do prédio urbano descrito na Conservatória de Registo Predial do Porto sob o n. 1220; levada a efeito por escritura 4-03-94;
b) O direito de preferência do A., nos termos do art. 1410 do CC, relativamente ao contrato de compra e venda subjacente àquele, nos termos do art. 241, n. 1 do mesmo diploma, condenando-se a primeira R. a ver transferida aquela fracção para a esfera jurídica do A., em cumprimento da preferência legal estabelecida no art. 47 do R.A.U., mediante o pagamento do preço proporcional que entende ser de 4000000 escudos, e os segundos RR a verem declarada a ineficácia da transmissão a seu favor da mesma fracção.
Fundamentos, em resumo: é arrendatário comercial da fracção, tendo conhecido há menos de três meses que fora transmitida conjuntamente com outras do mesmo prédio mediante compra e venda, dissimulada de doação com o objectivo de frustrar a preferência legal do A.
No final da petição requeria ainda: a passagem de guias para o depósito da quantia de 8000 escudos, correspondente ao custo da escritura, considerando satisfeita a obrigação de garantia de preço de 4000000 escudos, mediante a fiança bancária de que juntava exemplar, tudo nos termos do art. 1410, n. 1 do CC, sem prejuízo de reforço se, eventualmente, a final, viesse a ser fixado preço de transmissão diverso; a passagem de certidão para efeitos de registo da acção.
No despacho liminar, o M.Juiz ordenou a citação dos RR, mas não se pronunciou sobre tal requerimento.
A ré B., citada editalmente não contestou, pelo que foi citado o M.P. (art..15 do CPC).
Contestaram apenas os RR adquirentes, por excepção e impugnação. Excepcionando invocaram a caducidade do direito por falta de depósito do preço no prazo legal, já que a fiança junta não satisfaz à exigência legal daquele depósito e ainda por a acção ter sido proposta decorrido mais de um ano depois da alienação, de que o A. teve conhecimento em Março de 1994. Impugnando alegaram: o valor da fracção é muito superior ao de 4000000 escudos mencionado na escritura e o A. sabe que o valor é cinco ou seis vezes superior, ao pretender preferir pelo valor declarado actuou com abuso de direito.
Não houve mais articulados.
Findos estes o M.Juiz mandou notificar ao A. o despacho que ordenara a citação dos RR e entregar-lhe certidão para efeitos de registo da acção, conforme requerera na petição.
A acção improcedeu no saneador com fundamento na procedência da excepção de caducidade do direito de preferência por falta de depósito do preço no prazo legal, porque "a lei se não contenta com a prestação de uma qualquer garantia de depósito do preço e sim, diferentemente com o efectivo depósito em numerário".
Apelou o A., mas a Relação julgou o recurso improcedente.
Irresignada recorre agora de revista e, alegando, conclui:
A) A obrigação daquele que exerce a preferência está por natureza dependente de o tribunal vir a declarar a preferência, pelo que não é uma obrigação vencida.
B) Pelo que impõe-se a obrigatoriedade de constituir uma garantia
C) E como tal, recorrendo ao meio idóneo - a caução, em que uma das modalidades é o depósito (art. 623 do C.C.).
D) Como igualmente, é uma modalidade idónea a Fiança Bancária (vd. art. 623, C.C.)
E) Atenta a finalidade da garantia do preço, tal como ensina a Doutrina e Jurisprudência citada nestas alegações, o preferente cumpre a sua obrigação quando oferece caução idónea.
F) Entre duas interpretações que têm acolhimento no sistema jurídico, deve prevalecer, não a do sentido literal, mas aquela que melhor responda à unidade do sistema jurídico "...às condições de tempo em que é aplicada".
G) Sob pena de se vioalr o regime do art. 9, n. 1 do C.C.
H) Para mais quando um vasto leque de normas jurídicas já não obrigam à cristalização do dinheiro desde que a obrigação que se visa garantir, esteja efectivamente garantida. Também neste sentido se viola o normativo do art. 9, n. 1 do C.C. ao não atender "às condições específicas do tempo em que é aplicada", uma interpretação do art. 1410 n. 1 do C.C. que não considere o depósito como uma das modalidades de caução como também é a Fiança Bancária.
I) As alterações económicas e sociais quanto à movimentação dos dinheiros devidos ao Estação, quer decorrente da irrisória taxa de juro remuneratório dos depósitos obrigatórios, comparando com os desiquilíbrios financeiros decorrentes da longa imobilização de capitais atenta a pendência de acções em juízo, levaram o legislador a encontrar alternativas ao depósito de dinheiro.
J) Essa evolução é patente e explícita no Direito do Trabalho, em matéria de Acidentes de Trabalho quando passou a admitir a Fiança Bancária como garantia idónea e capaz - vd Jurisprudência citada.
K) Tal como na lei de Custas em que o legislador tutelando interesses públicos não iria ser menos exigente que para os dos particulares, quando igualmente se considerou garantido com Fiança Bancária.
L) Aliás, o legislador foi ao encontro de tal tese ao entender que o depósito é uma das modalidades de caução, como igualmente é a Fiança Bancária (vd. Acórdão citado), sendo a caução uma garantia especial das obrigações, nos termos do art. 623 e ss. do C.C.
M) A Fiança Bancária, efectuada como foi e junta, equivale ao depósito na medida em que o Banco fiador somente o é porque o garantido, perante ele, dispõe do montante a garantir.
N) Seria o mesmo ter o dinheiro na C.G.D. e afectá-lo à ordem do juiz do processo ou mantê-lo na C.G.D. e por esta ser emitada uma Fiança Bancária - sempre o dinheiro lá estaria e o adquirente devidamente garantido.
O) - Outro Banco, não é menos que a C.G.D. atento o princípio da igualdade vigente na legislação bancária. Nem tão pouco é menos que a C.G.D.
P) Ao prestar a Fiança Bancária, o Banco garante assume claramente a obrigação de garantia que se visa atingir o art. 1410 do C.C.
Q) Tudo isto se acentuou no facto de a equiparação entre depósito e caução ter dado lugar à supressão do depósito, o qual foi manifestamente absorvido, sendo hoje uma modalidade da caução, tal como também é a Fiança Bancária nos mesmos moldes - art. 929 do C.P.C. e 623 do C.C.
"São estas as condições específicas do tempo em que a lei é aplicada" - art. 9 do C.C."
Os recorridos pugnam pela confirmação do acórdão.
2. A Relação fixou esta matéria de facto (entre parêntesis rectos as correcções dos lapsos manifestos sublinhando, detectados pela consulta dos documentos que comprovam os respectivos factos):
1. Por escritura pública de 4 de Março de 1994, a primeira R. doou aos segundos as fracções prediais A, B e C, correspondentes à cave, rés-do-chão e 1 andar, respectivamente, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua da Picaria, 50-54, freguesia da Vitória, Porto, inscrito na matriz sob o art. 1335.
2. À primeira fracção foi atribuido o valor patrimonial de três milhões de escudos e a cada uma das outras, quatro milhões; (À primeira fracção foi atribuído o valor patrimonial de três milhões trinta mil duzentos e sessenta escudos, à segunda quatro milhões quinhentos e quarenta mil duzentos e quinze escudos e à terceira quatro milhões novecentos e trinta mil e oitocentos escudos;)
3. O recorrente era arrendatário (comercial) do 1 andar desde 1981.
4. Juntamente com a petição inicial, o recorrente apresentou o documento de fls. (25) contendo uma declaração do Banco Português do Atlântico de que se constitui fiador e principal pagador daquele, até à importância de 4000000 escudos, referente à responsabilidade que lhe competir nas obrigações assumidas em consequência do processo judicial, a que se refere o pedido
de direito de preferência na compra de um imóvel sito na Rua da Picaria, respondendo por fazer a entrega de quaisquer (importâncias) que se tornem necessárias, se o afiançado, faltando ao cumprimento das suas obrigações, com elas não entrar em devido tempo.
3. A questão a decidir é a de saber se o "depósito do preço" a que alude o n. 1 do art. 1410 do CC é, tal como a fiança bancária, uma das modalidades da caução a que alude o art. 623 do mesmo diploma, podendo o preferente, ao propor a acção de preferência, recorrer a qualquer delas.
O art. 47 do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro confere ao arrendatário do prédio urbano ou de sua fracção autónoma o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano. A esse direito é aplicável, com as necessárias adaptações, nos termos do art. 49 do R.A.U. o disposto nos art.s 416 a 418 e 1410 do CC, diploma a que respeitam os preceitos a citar sem menção de origem. Aliás estas normas são de aplicação a todas as preferências legais, salvo a instituída em benefício do arrendatário rural, a partir da entrada em vigor do DL 385/88, de 25 de Outubro, que estabeleceu novo regime de arrendamento rural (v. art. 28), revogando o anterior regime fixado pela Lei 76/77, de 29 de Setembro, alterado pela Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro (v. art. 29).
Ao autor A, como arrendatário comercial da fracção "C" do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua da Picaria, 50-54, Porto assistia, na venda global do prédio, dissimulada sob a aparente doação, o direito de preferência limitado àquela fracção autónoma.
O n. 1 do art. 1410 (redacção então vigente, anterior à alteração introduzida pelo DL 68/96, de 31 de Maio que veio alargar para 15 dias o prazo de depósito do preço, com termo inicial na data da propositura da acção), dispunha sobre o exercício da acção de preferência: "O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais, e deposite o preço devido nos oito dias seguintes ao despacho que ordene a citação dos réus".
Na anotação 5 do art. 1410 referem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol III, 2 edição revista e ampliada: "O depósito obrigatório do preço, imposto ao preferente logo no começo da acção, visa manifestamente, como sabemos, pelo momento em que é exigido, garantir o alienante contra o risco de ver destruído o contrato com o preferente, por carência de meios da parte deste (Antunes Varela, Rev. de Leg. e de Jur., ano 100, pag. 242); mas com ele se pretende também, como Teixeira Ribeiro (Rev. Dir. Est. Soc, I, págs. 142 e 143) justamente observa, reintegrar o preferido na situação em que se encontrava à data do contrato, dispensando-o do procedimento executivo contra o preferente e libertando-o do risco de insolvência deste".
Em sentido idêntico se pronuncia Galvão Telles, in Direito de Preferência, parecer publicado in CJ 1984, T1, pág. 12: "Porque é que a lei manda ao que pretenda exercer judicialmente a preferência depositar, no início da acção, o "preço"? Para que o adquirente fique desde logo seguro de que, se a acção vier a triunfar, o seu património será reintegrado de tudo aquilo de que está desfalcado como resultado forçoso do contrato e que o preferente teria tido de suportar se o contrato fora feito directamente com ele."
Não são legítimas dúvidas, face aos claros termos do n. 1 do art. 1410, de que o depósito do preço é uma condição ou pressuposto do exercício da acção de preferência, e a sua não efectivação em prazo determina a caducidade do direito.
A este propósito, alguma doutrina (V. Almeida Costa, "Direito das Obrigações), 7 edição, pág. 394, nota 2 e "O depósito do preço na acção de preferência", in RLJ, ano 129, pág. 194) manifesta-se contrária ao depósito prévio do preço, pois ao tutelar os interesses do alienante e do terceiro adquirente, esquece os do arrendatário, para quem tal exigência constitui, sobretudo quando se trate de quantia vultuosa, um obstáculo grave ao exercício do seu direito, obrigando à imobilização do quantitativo do preço, durante a demorada tramitação do processo.
Por isso, a propósito da alteração recente do n. 1 do art. 1410, operada pelo citado DL 68/96, propõe, na citada revista uma nova redacção para a segunda parte do preceito nestes termos "...e deposite o preço devido, após o trânsito em julgado da decisão que considere o pedido procedente, no prazo nela fixado pelo juiz em qualquer estado do processo, pode o tribunal, se isso, lhe for requerido, determinar a prestação de caução idónea pelo preferente".
Se essa solução é, de jure constituendo, a mais razoável - e, além disso, está em harmonia com o regime legal do exercício da acção de preferência do arrendatário rural, em que "o preço será pago ou depositado dentro de 30 dias após o trânsito em julgado da respectiva sentença, sob a pena de caducidade da acção e do arrendamento" (n. 5 do art. 28 do DL 385/88, de 25 de Outubro) - o facto é que o direito constituído é resultante da redacção, então em vigor, do n. 1 do art. 1410. Deve, pois, o arrendatário comercial que venha a juízo exercer o direito de preferência, proceder ao depósito prévio do "preço devido", no prazo previsto na lei.
Mas será aquele depósito prévio do "preço devido" uma das modalidades de caução previstas no art. 623 do CC, substituível por uma outra, a fiança bancária?
Os arts. 623 e 624 do CC dispõem àcerca das modalidades de garantia permitidas a quem for obrigado ou autorizado a prestar caução por lei (n. 1 do art. 623), negócio jurídico ou imposição do tribunal" (n. 1 do art. 624).
Como sublinha Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", 5ª edição, pág. 460, a caução "é sinónimo de segurança ou de garantia especial da obrigação e serve para abranger os casos em que a lei ou a estipulação das partes exige a prestação de qualquer garantia especial ao credor, sem determinação da sua espécie ".
Deixa-se de lado a caução com fonte em negócio jurídico ou imposição judicial, por obviamente estranhas ao caso dos autos. Vejamos, então se o caso sub judice é uma daquelas situções em que a lei impõe ou autoriza a caução, pois, se a resposta for afirmativa, o preferente poderá em alternativa, recorrer à sua prestação por meio de depósito de dinheiro, títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, ou por penhor hipoteca ou fiança bancária, ou, não podendo sê-lo através de qualquer desses meios, mediante outra espécie de fiança, se o fiador renunciar ao benefício da excussão (n. 1 do art. 623). Neste caso o depósito é havido como penhor (art. 666, n. 2).
Há, na verdade, diversos casos de caução imposta por lei: A) no CPC: ao exequente de sentença pendente de recurso (n. 3 do art. 47), ao embargante, para obter a suspensão da execução com o recebimento dos embargos de executado (n. 1 do art. 818); B) no CC. ao curador provisório dos bens do ausente e ao curador definitivo (art. 93 n. 1 e 107, n. 1), ao obrigado à indemnização fixada sob a forma de renda (567, n. 1), ao requerente do arresto (art. 620), ao herdeiro ou legatário, no caso de disposição testamentária sujeita a condição resolutiva).
Em todos eles, e muitos outros se poderiam citar, é imposta ou autorizada a prestação de caução sem se designar a espécie que deva resvestir. E, por isso, caem na previsão do art. 623, n. 1 do CC. No caso de incumprimento da obrigação de prestação de caução pela pessoa obrigada (por lei, negócio jurídico ou imposição judicial) o credor tem direito a requerer registo de hipoteca sobre bens do devedor ou outra cautela idónea (art. 625, n.1).
No n. 1 do art. 1410 nada disso ocorre: a norma não impõe ou autoriza a prestação de caução. O que o preceito exige é depósito do "preço devido", o que manifestamente não é uma garantia especial do cumprimento da obrigação do preferente, mas a própria prestação a que este está obrigado. Daí não fazer sentido a equiparação entre aquele, como modalidade de caução, e a fiança bancária, como outra das modalidades previstas no art. 623, n. 1. De caução apenas se poderia falar se o n. 1 do art. 1410 impusesse ou autorizasse a prestação de caução a favor do terceiro adquirente, relativamente ao preço devido.
Em conclusão:
- O n. 1 do art. 623 do CC permite a quem a lei obrigue ou autorize a prestar caução, sem designação da espécie que deve revestir, optar por qualquer das modalidades nele previstas, entre as quais o depósito em dinheiro ou a fiança bancária.
- O depósito prévio do "preço devido", imposto pelo n. 1 do art. 1410 do CC, ao titular direito de preferência legal do arrendatário comercial, conferido pelo art. 47 do R.A.U.,não é uma caução, sem designação de espécie, que permita ao preferente o direito de optar entre o depósito de dinheiro ou fiança bancária.
Deste modo, não tendo o A. depositado o "preço devido" no prazo legal, caducou o seu direito de preferência, como arrendatário comercial, na venda, supostamente dissimulada sobre a aparência da doação, uma vez que o n. 1 do art. 1410 do CC impõe aquele depósito e não a prestação de caução, sem designação de espécie, nos termos do art. 623, n. 1 do mesmo
diploma, para garantia da obrigação do ulterior pagamento.
Decisão:
Nega-se a revista.
custas pelo recorrente.
Lisboa, 17 de Julho de 1999
Dionísio Correia,
Quirino Soares,
Matos Namora.