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TRADITIO
POSSE
DIREITO DE RETENÇÃO
1 – A mera traditio resultante do contrato-promessa não pode, em princípio, catalogar-se como sendo uma pura posse. Com efeito, os poderes que o promitente-comprador passa a exercer sobre a coisa estão directamente relacionados com o seu direito de crédito e, por isso, essa situação apenas configura uma mera detenção.
2 – Casos há, porém, em que a traditio surge como manifestação de uma situação de verdadeira posse (com corpus e animus) e, então, poderá o promitente-comprador fazer valer o direito de retenção sobre a coisa no caso de incumprimento do promitente-comprador.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I –
Relatório
AA e esposa BB intentou, no Tribunal Judicial de Portimão acção ordinária contra
CC – Compra e Venda de Imóveis, S.A.,
DD, casado com EE, e Banco FF, S.A., pedindo que
A) – Os RR. fossem condenados a reconhece-los como possuidores da fracção autónoma nº 329, nº piso 4/5, apartamento tipo duplex, localizada na Quinta dos Castelos, urbanização Praia da Rocha, lote 2 e de todos os móveis, objectos e utensílios, valores e documentos que se encontravam se encontram dentro do mesmo;
B) – Fosse declarada nula e sem efeito a escritura de compra e venda entre a primeira e os 2ºs RR. e demais actos praticados na sequência da mesma, nomeadamente ser declarado nulo e cancelado o registo feito a favor dos 2ºs. RR., e, ainda, declarada nula a eventual venda de todos os móveis, utensílios, valores e documentos que se encontravam dentro da fracção efectuada pela 1ª R. aos 2ºs RR..; e
C) - Fosse condenada a 1ª à celebração da escritura de venda, respeitando-se o preceituado no contrato-promessa, com expurgação da hipoteca e condenação dos 2ºs RR. no pagamento das respectivas despesas;
D) (pedido subsidiário aos formulados em B e C):
“Caso não procedam os pedidos formulados em B) e C), deve ainda ser a primeira Ré condenada a:
- Pagar aos AA. o valor do imóvel controvertido determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa que é de 25.000.000$00, com dedução do preço convencionado – 14.500.000$00, resultando a quantia de 10.500.000$00;
- Restituir aos AA. o sinal e parte do preço que estes já pagaram à 1ª R. – 2.000.000$00;
- Pagar aos AA. o valor do recheio adquirido por estes para o apartamento controvertido, no valor de 1.200.000$00 ou entregar aos autores todo o recheio”.
E) – (pedido subsidiário aos formulados em B, C e D)
“Por mera cautela e caso não proceda também o pedido subsidiário formulado em D, deve ainda ser a primeira Ré condenada a
- Restituir aos AA. o sinal, no valor de 2.000.000$00 em dobro;
- Pagar aos AA. o valor do recheio adquirido por estes para o apartamento controvertido, no valor de 1.200.000$00 ou entregar aos autores todo o recheio”.
F) Sejam ainda condenados os RR. no pagamento das custas e procuradoria.
G) Sejam ainda os RR. condenados no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos morais e patrimoniais causados, nomeadamente gastos com viagens, estadias, contratação de prestadores de serviços assim como enormes preocupações e aborrecimentos, tudo a liquidar em execução de sentença.
A fls. 754 e ss., os AA. deram sem efeito os pedidos constantes das alíneas B) e C).
Com relevância para o mérito dos pedidos que subsistiram à desistência, alegaram que:
- Em 11/10/96 celebraram contrato-promessa com GG – Compra e Venda de Propriedades, Lª pelo qual lhe prometeram comprar uma fracção autónoma;
- O prédio onde se encontra a fracção referida foi adquirido pela R. “CC” em 1997.
- O contrato-promessa foi feito com o conhecimento e o acordo da R. “CC”, sendo esta que recebeu a quantia de 2.000.000$00 a título de sinal.
- Receberam a chave da fracção no Verão de 2000 e mobilaram-na (tendo gasto nisso a quantia 1.200.000$00, passando a usá-la.
- Nunca a R. “CC” providenciou pela realização da escritura pública.
- Em 15/6/01 a R. “CC” comunicou aos A.A. a resolução do contrato.
- Tentaram entrar na fracção mas não conseguiram porque a fechadura havia sido mudada.
- Posteriormente apuraram que a R. “CC” havia vendido a fracção em causa ao R. DD.
- Por tudo isto tiveram prejuízos.
DD e mulher contestaram (cfr. fls. 82 e ss.), pugnando pela improcedência da acção e deduziram reconvenção, pedindo a condenação dos AA.-reconvindos no pagamento de uma indemnização de 3.000.000$00.
Também a R. “CC” contestou, por excepção e por impugnação, pedindo a improcedência da acção, e, ainda, por reconvenção, peticionando a condenação dos AA.-reconvindos a verem declarado que ela não foi culpada na rescisão do contrato-promessa e a aceitarem o sinal prestado em singelo e a pagarem uma indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais a liquidar em execução.
Contestou, ainda, o BES fazendo notar que se limitou a conceder um empréstimo ao R. DD e mulher, acabando por pedir apenas que a hipoteca que garantiu o mútuo persista.
Houve réplica dos AA.
No âmbito da audiência preliminar foi proferido o saneador no qual o Tribunal foi julgado o competente, as partes legítimas e improcedentes excepções de ineptidão da petição arguidas pela 1ª R.. Foram, de seguida, seleccionados os factos provados e a provar.
Após julgamento, foi proferida sentença pelo Mº Juiz de Círculo de Portimão a “absolver os RR. DD e mulher” e BES de todos os pedidos contra eles formulados e a condenar apenas a 1ª R. no pagamento aos AA. de 9.976,06 €, absolvendo-a de tudo o mais que era pedido e a considerar que os pedidos reconvencionais devem ser julgados improcedentes, mui embora isso não tenha ficado espelhado na parte decisória propriamente dita.
Em sede de julgamento os AA. agravaram do despacho que indeferiu o seu pedido de audição dos administradores da 1ª A., mas, a fls. 992, acabaram por desistir do mesmo.
Não conformados com o teor da sentença, os AA. apelaram para o Tribunal da Relação de Évora no intuito de verem alterada a matéria de facto e, por via disso, serem reconhecidos como possuidores da fracção em causa bem como de todo o seu recheio e obterem a condenação da 1ª R. no pagamento do montante correspondente ao valor do imóvel à data do não cumprimento da promessa que é de 119.010,00 €, com dedução do preço convencionado (72.325,70 €) e bem assim na restituição do sinal e da parte do preço que já lhe entregaram, e, ainda, no pagamento do valor do recheio adquirido (5.985,57 €), o que tudo totaliza a quantia global de 62.645,76 €. Subsidiariamente, pediram a condenação da 1ª R. no pagamento do sinal em dobro para além do pagamento do valor do recheio do apartamento no valor de 5.985,57 €.
Em vão o fizeram, pois o julgado foi confirmado na íntegra.
Por tal motivo, eis que pedem revista, tendo, para o efeito, fechado a sua minuta com o seguinte discurso conclusivo (de todo em todo semelhante ao colocado na apelação):
- Tendo em conta os factos dados como provados deve concluir-se que houve tradição da fracção controvertida para os AA, pois dos factos provados constam factos tipificadores evidenciadores do poder de facto sobre a fracção (corpus), nomeadamente, que a “CC” entregou a chave da fracção aos AA, que aí, por sua conta, com conhecimento da “CC” colocaram móveis, utensílios e objectos, incluindo objectos próprios para a tomada de refeições e usaram-na no Verão de 2000, tendo deixado uma chave da fracção a uma pessoa sua amiga para zelar pelo apartamento e pelas suas mobílias utensílios e objectos após o seu regresso a França: e da intenção dominal dos AA. sobre a fracção (animus) uma vez que os AA mobilaram por sua conta o apartamento com conhecimento da R. “CC”, tendo lá colocado móveis, utensílios e objectos, incluindo objectos próprios para a tomada de refeições, mantendo a chave em seu poder após o seu regresso a França. Ora, ninguém mobila por sua conta um apartamento se não o considerar como seu. Se não considerassem a casa corno sua os AA. não tinham ficado com a chave e não encarregavam uma pessoa amiga de zelar pela casa e as suas coisas, após o seu regresso a França.
- Uma vez que os factos provados, nomeadamente os acabados de referir, com o devido respeito por opinião contrária, evidenciam que a fracção em causa foi entregue aos AA. no início do Verão de 2000, tendo permanecido na sua posse até finais de Junho, princípios de Julho de 2001, altura em que os 2°s RR. mudaram a fechadura, deve considerar-se que se operou a modificação do contrato-promessa por mútuo acordo dos contraentes promitentes, o que é permitido por lei ao abrigo do disposto no art. 406° nº 1 do CC. Ou seja, as partes no contrato-promessa, apesar do ali convencionado, entenderam, por acordo, celebrar novo negócio – negócio de tradição – nos termos do qual foi transferida a posse do imóvel para os AA.. A traditio, que não é essencial ao contrato-promessa, embora usualmente lhe esteja associada, constituiu um negócio atípico, subordinado ao princípio da consensualidade ou da liberdade de forma (arts. 219° e 405° CC). E esse acordo passou a vigorar, autonomamente, entre AA. e R., sem qualquer dependência do contrato-promessa entre ambos celebrado. Opinião também sufragada pelo acórdão do STJ, de 27/01/2005, proc. 0484383.
- Tendo em conta a conjugação dos factos provados, nomeadamente (a R. “CC” sabe que alguns móveis foram colocados na fracção por uma empresa denominada "Tavares & Aguas, Lª, por conta dos AA.; a fracção estava mobilada e tinha os objectos próprios para a tomada de refeições; os AA. entregaram a chave do apartamento a pessoa sua conhecida para esta poder verificar se havia alguém dentro do apartamento e se lá estavam as suas mobílias, utensílios e objectos; os segundos RR. perguntaram à R. “CC” se o preço de 23.000.000$00 incluía as mobílias e móveis que estavam dentro do apartamento, ao que lhes foi dito que sim, com os documentos constantes do processo (Doc. nº 12 A) a fls. 324 a 327 do I Volume dos autos - contrato de fornecimento de móveis e recheio celebrado entre Águas & Tavares Lda. e os AA e que discrimina os móveis, utensílios e objectos e indica a quantia global de 1.200.000$00; Documento nº 13 de fls. 766 e 767 do III Volume, que titula uma transferência de 600.000$00 ( 19.631, 40 Francos, em 29 de Julho de 2000) da conta do A. para a conta do Sr. ...., gerente da sociedade Águas & Tavares Lda Doc. nº 14 A) de fls. 847 a 850 do III volume - cópia do cheque com o nº 3160447499. com o valor de 400.000$00, entregue em Agosto de 2000, ao Sr. ..., gerente da sociedade "Águas & Tavares Lda.", que o descontou em 22/08/2000 - corresponde à cópia dificilmente legível que foi fornecida a este autos como documento nº 14; Doc. nº 15 de fls. 771 e 772 do III Volume - cópia do extracto da conta do autor donde consta que o cheque atrás referido com o nº 160447499 foi descontado em 22/08/2000; Documentos de fls. 402 do II Volume - cópia do cheque fornecido pela Caixa Geral de Depósitos. no valor de 200.000$00 passado pelo A. marido, em Agosto de 2001, ao Sr. .... gerente da sociedade Águas & Tavares Lª; Doc. nº 16, de fls. 832 a 834 do III Volume - certidão da sociedade Águas & Tavares Lª, donde consta que um dos gerentes desta sociedade é o Sr. ..., precisamente a pessoa a quem foram entregues os meios de pagamento atrás referidos; Documento nº 18, que é uma certidão de uma acta duma Assembleia Geral da referida sociedade, constando, especialmente a fls. 36 que o sócio ..., em 2000 recebeu pagamentos referentes ao mobiliário e recheio de apartamentos mobilados pela sociedade Águas & Tavares Lª) com o devido respeito por opinião contrária, deveria ser dado como provado (art. 722º, nº 2 do CPC e 376 e ss. 383° e ss. do C. Civil ), quanto aos quesitos 3°, 4º 5° e 6°, pelo menos que: “Os AA. pagaram pela mobília e recheio. conforme descrição de doc. nº 12 A) a fls. 324 a 327 do I Volume dos autos, a quantia de 1.200.000$00 ( € 5.985,57).
- Estando assente que a R. “CC” faltou definitivamente ao cumprimento do contrato-promessa, nada se tendo apurado que eventualmente atribuísse a culpa pelo não cumprimento aos AA. e tendo havido tradição da fracção, segundo o art. 442°, nº 2 do CC. têm os AA direito de exigir o valor do imóvel à data do não cumprimento da promessa que é de € 119.010.00 (determinado por peritagem judicial), com dedução do preço convencionado - € 72.325,70; e a restituição aos AA. do sinal e parte do preço que os AA. já lhe entregaram – € 9.975,96, resultando a soma de 56.660,27€, valor este que deve ser pago pela R. “CC”. A este valor deve acrescer ainda o valor dos móveis comprados pelos AA. e que a R. “CC” vendeu a terceiros - € 5.985,57.
- Para esclarecer a eventual questão indiciada, por virtude do Mº juiz a quo após o julgamento proferido na 1ª instância, ter aditado à resposta ao quesito 12°: ( ... )"incluindo um lugar de estacionamento"( ... ), os AA. juntam uma certidão emitida pela Câmara Municipal de Portimão que atesta que a fracção nº 329 prometida vender aos AA. desde sempre, incluiu um lugar de estacionamento (o requerimento para constituição de propriedade horizontal apresentada na Câmara Municipal de Portimão é datado de 20 de Janeiro de 1996 e a fracção nº 329 já tinha previsto um lugar de estacionamento designado pelo nº 29; por outro lado, o contrato promessa apenas foi assinado em 11/10/96) – arts. 523º, nº 2 e 706º do CPC (doc. nº 17).
- Estando assentes os elementos atrás referidos, nomeadamente a traditio e o incumprimento por parte da R. “CC” os AA. podem invocar o direito de retenção como direito real de garantia e o seu poder erga omnes, conforme está taxativamente previsto no art. 755°, nº 1, al. f), até serem ressarcidos da indemnização a que têm direito, o que confere ao seu titular o direito de sequela, o direito de não abrir mão da coisa sobre que incide enquanto se não extinguir o seu crédito materializado, no caso concreto, na indemnização, atrás referida.
- Este direito de retenção tem como consequência, conforme o previsto no art. 759° nº 3 do CC que “até à entrega da coisa são aplicáveis, quanto aos direitos e obrigações do titular da retenção, as regras do penhor com as necessárias adaptações”. Ora, conforme o art. 670º al. a) do CC “Mediante o penhor, o credor pignoraticio adquire o direito: a) de usar, em relação à coisa empenhada, das acções destinadas à defesa da posse, ainda que seja contra o próprio dono; .. .”. - Esta tese que nos parece pacífica toma-se evidente no exemplificativo acórdão do STJ, inserido no complemento do art. 759º do CC anotado de Abílio Neto que reforça este direito de retenção como direito real de garantia absoluta que vale erga omnes, mesmo contra o novo proprietário:..II – No contrato-promessa a "tradição da coisa" confere ao promitente comprador o direito de retenção sobre ela pelo crédito (sinal em dobro, valor da própria coisa, etc.) que este eventualmente possa vir a ter contra o promitente-vendedor, em caso de incumprimento deste. III – “in caso” o direito de retenção constitui o promitente-comprador na posse legítima da coisa transmitida pelo menos enquanto não for pago o crédito resultante do incumprimento do contrato-promessa, funcionando como lima espécie de penhora legal. IV – Como garantia real, não está sujeito a registo e vale .. erga omnes ", garantindo ao credor o direito de sequela sobre o objecto; e como verdadeiro direito absoluto, onera a coisa qualquer que seja o seu proprietário. V – Pode, consequentemente, ser defendido por meio de acção possessória. - mesmo contra o novo proprietário – arts. 759º, nº 3 e 670º, al. a) do CC.
- No uso e defesa deste direito absoluto os recorrentes, conforme consta dos factos provados, assim que constataram que os RR. tinham mudado a fechadura do apartamento, intentaram, em tempo oportuno, um procedimento cautelar com vista à defesa e atribuição da posse que, na primeira decisão foi deferida, tendo sido reconhecida e restituída a posse da fracção aos AA.. Posteriormente, esta decisão do procedimento cautelar foi alterada porque, incorrectamente, se considerou que o direito de retenção como direito real de garantia, com o seu poder erga omnes, tinha como condição do seu exercício, a dúvida sobre a propriedade dos bens, sobre os quais é exercido esse direito de retenção. Por fim, o Tribunal da Relação de Évora, embora confirmando que o direito de retenção como direito real de garantia, com o seu poder erga omnes não tinha como condição do seu exercício, a dúvida sobre a propriedade dos bens, sobre os quais é exercido esse direito de retenção, veio a manter a última decisão, com o fundamento num argumento novo que não pôde ser contraditado pelos AA. Portanto, no que aqui nos interessa, os AA. defenderam a sua posse até onde lhes era possível, no âmbito do procedimento cautelar continuando a pugnar por ela no âmbito destes autos principais.
Responderam os recorridos Luís e mulher em defesa da manutenção do aresto censurado.
II – As instâncias deram como provada a seguinte factualidade:
- Por contrato-promessa de compra e venda celebrado por escrito em 11 de Outubro de 1996, GG – Compra e Venda de Propriedades, Lª, proprietária do prédio urbano denominado Rocha dos Castelos, lote 2, prometeu vender aos Autores e estes prometeram comprar a fracção autónoma nº 329, piso 4/5, Apartamento tipo Duplex, localizada na Quinta dos Castelos, Urbanização Praia da Rocha, lote nº 2.
- Em 1/3/01 o segundo R. DD celebrou com a primeira R. CC-Compra e Venda de Imóveis, S.A., uma proposta de compra do apartamento nº 329 do Empreendimento Castelos da Rocha - sito no lote 2, piso 3 a que corresponde o estacionamento nº 29, pelo valor de 23.000.000$00 (vinte e três milhões de escudos.
- A título de sinal foi pago em 1/3/01 a quantia de 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos), sendo a restante parte do preço 18.000.000$00 (dezoito milhões de escudos) a liquidar no acto da escritura de compra e venda.
- Pela Ap. 33/170501, os segundos RR. efectuaram o registo da aquisição provisória por natureza a seu favor — inscrição G-5, do apartamento 329, sito nos 3° e 4° andares, correspondente a duplex-habitação - 2 divisões, cozinha, casa de banho, vestíbulo, 2 varandas e lugar de estacionamento na sub-cave, designado pelo nº 29, fracção descrita na Conservatória do Registo Predial de Portimão, sob o no 5344/270694-AF da freguesia e concelho de Portimão.
- Pela Ap. 33/170501 foi registada a favor do Banco FF, S.A., a hipoteca voluntária - provisória por natureza, para garantir o empréstimo de 10.000.000$00, respectivos juros e despesas, conforme inscrição C-4 à mesma descrição predial.
- Em 13 de Junho de 2001, por escritura lavrada de fls. 93 a fls. 96 do livro de notas nº 292-E e Documento Complementar do 1º Cartório Notarial de Torres Vedras, os segundos RR. declararam comprar à primeira R., livre de quaisquer ónus ou encargos a fracção autónoma designada pelas letras “AF”, correspondente ao terceiro e quatro andares, apartamento 329, duplex, para habitação e um lugar de estacionamento na sub-cave, designado pelo nº 29 do prédio urbano, sito na Rocha dos Castelos, lote 2, freguesia e concelho de Portimão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão, sob o nº 05344/270694 dessa freguesia, afecto ao regime de propriedade horizontal, pela inscrição F-4, inscrito na matriz sob o art. 14.064, pelo preço de 10.000.000$00.
- O Banco contestante concedeu o empréstimo de 10.000.000$00 aos RR. DD e mulher, garantido com a hipoteca da fracção em causa, hipoteca que se encontra devidamente registada.
- Em 27/7/01 foram convertidas em definitivas as inscrições G-5 e C-4 correspondentes à aquisição a favor dos segundos RR. e à hipoteca a favor do
R. BES.
- Os AA. são imigrantes residentes em França.
- Em 19/9/97, a CC-Construtores Lª requereu a inscrição de aquisição a seu favor por compra a GG Compra e Venda de Propriedades Lª do imóvel descrito, incluindo a fracção aqui controvertida.
- Pelo averbamento 01 de 20/5/98 à mencionada inscrição, a “CC
– Construtores Lª passou a denominar-se CC – Compra e Venda de Imóveis, S. A..
- Na parte final do contrato promessa consta o carimbo da “CC-Construtores”.
- E a menção assinada por Cristina Reis de ter recebido a quantia de 16.730 Francos Franceses em 13/11/96.
- A “CC” recebeu dos A.A. a título de sinal a quantia de 2.000.000$00.
- No referido contrato-promessa não se estabeleceu o dia nem o prazo para a realização da escritura de compra e venda.
- A cláusula terceira dizia que a referida fracção, quando se realizasse a escritura, deveria estar livre de quaisquer ónus encargos ou responsabilidades.
- Os AA. remeteram à R., por intermédio do seu advogado, a carta que constitui fls. 20 donde consta entre o mais a solicitação para que a requerida marcasse a referida escritura.
- Os AA. entregaram a chave do apartamento a pessoa sua conhecida para esta poder verificar se havia alguém dentro do apartamento e se lá estavam as suas mobílias, utensílios e objectos.
- Esta pessoa conhecida dos AA., no fim-de-semana de 7 e 8 de Julho de 2001, chegada à porta da fracção dos AA., tentou abri-la mas a chave não entrou na fechadura que já não correspondia à chave que os AA antes usavam para entrar no apartamento.
- Os segundos RR. verificaram que apenas se encontravam algumas mobílias e roupas de casa dentro do apartamento.
- Tendo-lhes sido comunicado pelos vendedores que eram de um casal que se estava a divorciar e que por isso se queriam ver livre daquilo.
- Os segundos RR. perguntaram à R. “CC” se o preço de 23.000.000$00 incluía as mobílias e móveis que estavam dentro do apartamento, ao que lhes foi dito que sim.
- No contrato-promessa junto pelos AA como doc. nº 1, não consta qualquer lugar de estacionamento.
- Do documento nº 1 resulta que em 11-10-96 foi reconhecida apenas a assinatura e a letra da promitente vendedora GG, Compra e Venda de Propriedades, Lª
- Do contrato a que se alude consta que o preço é de 15.250.000$00.
- Em 4 de Novembro de 1996, em Paris, foi feito um aditamento ao mesmo contrato de alteração do preço para 14.500.000$00 assinado por ambos os outorgantes, sem reconhecimentos notariais.
- Em 12/6/2001 a “CC” enviou aos AA. a carta que estes receberam em 15/06/2001 e da qual consta que rescinde o contrato de promessa celebrado com os AA. com a devolução do sinal em singelo, mencionando a existência de um diferendo relativo ao lugar de garagem, e que vendeu a fracção a outra pessoa.
- Em 26 de Junho de 2001 chegou ao BES de Torres Vedras por correio interno da Guarda um fax subscrito pelo Sr. Dr. ..., advogado, na qualidade de mandatário dos AA. que se verifica ter sido enviado para Lisboa 218557491, em 15/06/01, mas só recebido no BES de Torres Vedras em 26-6-01.
- Em tal fax consta que o Sr. Dr. ... havia detectado – em 15/6/01 – uma aquisição provisória por natureza a favor dos segundos RR..
- Os AA intentaram o procedimento cautelar – apenso A - de restituição provisória de posse em 12/7/2001.
- Os segundos RR. declararam apenas o preço de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) para evitar o pagamento do imposto de sisa.
- Estava especificamente previsto no contrato-promessa a que se alude que ambas as partes se comprometeram a respeitar que a fracção seria apenas entregue no dia em que se realizar a escritura.
- Quando se deslocaram ao seu apartamento em finais de Junho princípios de Julho, os 2°s RR. mudaram a fechadura, tendo a R. Esmeralda dito ao Sr. Dr. ... que tinha a casa toda mobilada, decorada e preparada até com comida para passar férias e fins-de-semana.
- Datada de 25/8/2000 a R. “CC” recebeu uma carta do Dr. ..., Advogado dos AA. exigindo a celebração da escritura, incluindo a garagem no preço inicialmente contratado, exigindo o cancelamento da hipoteca e o acabamento dos trabalhos, a colocação de fechaduras e pintura de algumas peças, tudo ultimado até 30 de Setembro de 2000, impreterivelmente.
- A R. “CC” sabe que alguns móveis foram colocados na fracção por uma empresa denominada Tavares e Águas Lª por conta dos AA..
- Os A.A. usaram a fracção autónoma no Verão de 2000.
- A fracção estava mobilada e tinha os objectos próprios para a tomada de refeições.
- No Verão de 2000 os A.A. aguardavam a realização da escritura.
- Uma fracção do tipo da controvertida, incluindo um lugar de estacionamento, valia, em Junho de 2001, € 119.010,00.
- Os A.A. ficaram aborrecidos.
- No Verão de 2001 o apartamento estava preparado e mobilado.
- O preço da compra e venda da fracção AF foi de 23.000.000$00 (vinte e três milhões) e não de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), como ficou a constar na escritura.
- Os segundos RR. quiseram comprar a fracção AF para ali passarem as suas férias e fora delas arrendaram e obterem um rendimento anual.
- A fracção AF no Verão de 2001 estava mobilada e equipada.
- Os segundos R.R. pagaram e continuam a pagar juros da quantia de 10.000.000$00 que lhes foi emprestada pelo BES.
- Os segundos R.R. encomendaram os móveis referidos no documento de fls. 336.
- Aquando da restituição da posse os segundos R.R. tinham dentro da casa pelo menos os móveis e utensílios que constam no auto de inventário junto à providência cautelar.
- Os segundos RR. ficaram privados de passar férias e fins-de-semana no seu apartamento e de lá conviver com todos os seus amigos.
- Os segundos R.R. ficaram aborrecidos quando viram que a sua casa fora restituída aos A.A. pelo Tribunal a pedido dos A.A..
III – Quid iuris?
Tanto quanto nos é dado perceber da leitura da “síntese conclusiva” (os recorrentes infringiram, sem dúvida, a regra do art. 690º, nº 1 do CPC que manda concluir a peça alegatória de uma forma sintética), as questões que os recorrentes nos colocam são as seguintes:
1ª – Alteração da matéria de facto: como consequência o reconhecimento do direito à reclamada indemnização no montante de 1.200.000$00 relativamente ao preço da mobília e recheio da fracção e até na “modificação” invocada do contrato-promessa.
2ª – Possibilidade de lhes ser reconhecida a posse da fracção objecto do contrato-promessa ajuizado.
3ª – Consagração do direito de retenção por mor do incumprimento do dito contrato-promessa por parte da R. “CC”.
4ª – Eventual direito ao valor da fracção à data do imóvel.
Antes de entramos na análise detalhada destas questões, importa, com vista a uma boa compreensão de toda a problemática aqui colocada, assentar breves ideias.
Em 1º lugar, há que, definitivamente, delimitar a competência do STJ: como tribunal de revista, só conhece, em princípio, da matéria de direito, limitando-se a aplicar definitivamente o regime jurídico à factualidade apurada pelas instâncias, como resulta claramente dos arts. 26º da Lei 3/99, de 13/01, e 729º, nº 1 do C.PC. Desta forma, o eventual erro na apreciação das provas e na fixação da matéria de facto só pode ser objecto de recurso de revista quando haja ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa forma espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova, casos estes de violação das regras de direito probatório material (cfr. arts. 729º, nº 2 e 722º, nº 2 do C.P.C.).
Em 2º lugar, é bom não esquecer que os recursos servem para os tribunais superiores apreciarem o mérito das decisões proferidas pelos tribunais inferiores e nunca para apreciação de questões novas, como claramente resulta do art. 676, nº 1 do CPC (vide, v.g., Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil – 4ª edição -, pág. 138).
Uma última nótula para vincar que, de acordo com a regra do art. 469º, nº 1 do CPC, o pedido subsidiário é aquele que “é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior”.
É um facto que esta última observação está deslocada na economia da apreciação do mérito do presente recurso de revista. De qualquer forma, entendemos que é bom trazer a mesma à colação com vista a uma melhor visualização da problemática aqui em causa.
Com efeito, malgrado os AA. terem desistido do pedido formulados sob as siglas B e C e o formulado na letra D ser subsidiário em relação a estes, o certo é que o Mº juiz de Círculo de Portimão acabou por julgar procedente o pedido de restituição do sinal em dobro.
Apesar desta incongruência lógica, a verdade é que a R. “CC” não recorreu, o que trouxe como consequência directa o trânsito em julgado do segmento decisório que considerou o contrato-promessa incumprido por parte daquela.
Não fora tal lapso (de julgamento) (não posto em crise por quem tinha interesse nisso, o mesmo é dizer legitimidade para tal), e tinha-se colocado ponto final na discussão sobre a indemnização correspondente ao valor do imóvel e bem assim do recheio alegadamente adquirido (pedidos estes formulados em D – pedido subsidiário aos formulados em B e C – cfr. fls. 7).
Ou seja, pela desistência dos pedidos B e C por parte dos AA., o conhecimento do pedido D (subsidiário em relação àqueles) deveria ter ficado, naturalmente prejudicado.
Por virtude de pronúncia indevida e não arguida a nulidade respectiva pela parte que o devia fazer é que se continuou até aqui com a discussão deste ponto concreto.
Isto posto, é altura de resolvermos as questões supra enunciadas.
Perde, desde logo, sentido a pretensão dos recorrentes quanto à consagração do reclamado direito à indemnização no montante de 1.200.000$00: face à factualidade dada como provada (e/ou não provada), outra conclusão não podia ser tirada a este respeito que não fosse a consagrada pelas instâncias.
Outrossim, perde todo o sentido a “inventada” modificação do contrato-promessa: é questão nova (e não de conhecimento oficioso) e, como tal está fora dos limites de cognição deste STJ.
De qualquer forma, salvo o sempre devido respeito, sempre diremos que se nos afigura algo bizarra a construção jurídica arregimentada pelos recorrentes para fazer valer a sua pretensão: não vemos como é possível configurar a traditio como um negócio atípico (!), embora seja sabido que não é um elemento essencial ao contrato-promessa.
Passemos ao pedido de reconhecimento da qualidade de possuidores com a consequência da declaração de direito de retenção e do direito ao valor do prédio.
Os recorrentes partem de um princípio que não se provou, qual seja o da verificação da traditio. Isto afasta, desde logo, qualquer veleidade dos recorrentes no sentido de ser afirmada a sua “posse” sobre a fracção em causa.
Mas mesmo que esta se tivesse provado, seria problemático defender que, in casu, se estaria perante uma situação possessória por parte dos recorrentes a merecer consagração.
E, na verdade, a mera traditio, resultante do contrato-promessa não pode, em princípio, catalogar-se como sendo de pura posse, ou seja, como contendo no seu âmbito o corpus e o animus.
A simples utilização da coisa prometida vender, por parte do promitente-comprador, nunca poderá originar uma situação possessória, na justa medida em que este é um simples detentor em nome alheio e não um possuidor causal ou real, ou, dito de outra forma, os poderes que ele passa a exercer sobre a coisa estão directamente relacionados com o seu direito de crédito.
Isto, porém, não permite concluir que, automaticamente, a detenção da coisa por mor da celebração de um contrato-promessa, não se possa, desde logo, considerar como uma verdadeira posse.
Antunes Varela e Pires de Lima indicam-nos casos em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche os requisitos de verdadeira posse: assim, os casos em que já houve pagamento de sisa e da totalidade do preço ou nos casos em que as partes não têm o propósito de realizar o contrato definitivo e a coisa é entregue ao promitente-comprador como se já fosse sua.
De acordo com os doutrinadores citados, o promitente-comprador actua nos casos referidos uti dominus, “não havendo, por conseguinte, razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela possessória” (in Código Civil Anotado, Volume III – 2ª edição -, pág. 6 e ss..)
Nestes casos citados, o promitente-comprador passa a comportar-se em relação à coisa objecto do contrato-promessa como se fosse sua.
A posição de Antunes Varela pode parecer hesitante quando, comentando o Ac. deste Supremo de 18 de Novembro de 1982, e relativamente a uma situação de detenção da coisa por virtude da celebração de um contrato-promessa, não tomou posição concreta sobre a sua qualificação, acabando por dizer que “seja qual for a exacta qualificação (como detenção ou verdadeira posse) da situação em que o promitente-comprador se encontrava em relação ao andar por ele ocupado, certo é que essa situação só se mantém com legitimidade enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa que lhe seja imputável” ( in R.L.J., Ano 119º, pág. 220).
Mas a sua posição é por demais clara quando, em anotação ao aresto deste Supremo de 25 de Fevereiro de 1986, escreveu na Revista Decana o seguinte: “…a tradição da coisa, móvel ou imóvel, realizada a favor do promitente-comprador, no caso da promessa de compra e venda sinalizada, não investe o accipiens na qualidade de possuidor da coisa. E se a entrega não confere a posse dela ao promitente-comprador, nenhum sentido fará crismar a situação com o nome de posse legítima em oposição à chamada posse precária. … E os poderes que o promitente-comprador exerce de facto sobre a coisa, sabendo que ela ainda não foi comprada, não são os correspondentes ao direito do proprietário adquirente, mas os correspondentes ao direito de crédito do promitente-adquirente perante o promitente-alienante ou transmitente” (Ano 124, pág. 345 e 346).
No fundo, a posição defendida por A. Varela acaba por aceitar a chamada teoria da causa, de que fala Manuel Rodrigues, que se traduz no facto de na aquisição bilateral da posse o animus resultar da natureza do acto jurídico por que se transmitiu o direito susceptível de posse.
Assim, se a tradição se realizou em consequência de um acto de alienação da propriedade, a intenção que tem o adquirente é a de exercer o direito de propriedade, sendo que “contra a vontade que da causa deriva não é permitido alegar uma vontade concreta do detentor, salvo se este houver invertido o título”( in A Posse, Estudo do Direito Civil Português – 3ª edição -, pág. 222).
A este propósito, também Vaz Serra se pronunciou, dizendo que “o promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, … passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, …julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade” (in R.L.J., Ano 109º, pág. 347 e 348).
Todas estas considerações servem, a nosso ver, para podermos concluir que o simples facto de ter havido um contrato-promessa com tratidio não é suficiente para, fazendo disso uma teoria geral, se concluir que a detenção por parte do promitente-comprador é simplesmente precária.
Não.
Casos haverá em que o promitente-comprador não passa de um detentor legítimo, mas apenas detentor, possuidor interdictal, e já não um verdadeiro possuidor (Meneses Cordeiro, dando-se conta do sistema possessório português, distingue entre posse civil e posse interdical, sendo que a 1ª confere a plenitude dos efeitos possessórios, e a 2ª apenas faculta as defesas possessórios, mas nunca tem a virtualidade de conduzir à usucapião – in Posse – 2ª edição -, pág. 86), e isto sem embargo de haver situações em que, por efeito da inversão do título de posse (a inversão dá-se nos casos em que se verifica a previsão do art. 1265º do C. Civil) aquela passa a ser um verdadeiro possuidor: sucederá sempre que a ocupação (corpus) não seja acompanhada da intenção da intenção de agir como proprietário (animus).
Esta mesma ideia é-nos transmitida por Calvão da Silva:
“Não nos parece possível à priori qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus” (in Sinal e Contrato-Promessa, 11ª edição, pág. 231, nota 55).
Por último, dir-se-á que não se ignora a corrente jurisprudencial referida por Brandão Proença, segundo a qual a simples traditio cria, por força da alteração introduzida no art. 442º do C. Civil pelo D.-Lei 236/80, de 18 de Julho, para o promitente-comprador uma situação de posse legítima e não meramente precária (apud Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, pág. 159 e 160).
Ora bem.
O certo é que não se provou a traditio: o problema está à nascença resolvido.
Desde logo, no ponto que interessa à qualificação dos AA.-recorrentes como possuidores da fracção: não estando, como não está, provada a traditio, prejudicado fica todo e qualquer juízo que fosse feito a respeito do animus.
Não se provando a traditio, cai por terra, igualmente, a pretensão do direito de retenção (cfr. art. 755º, nº 1, al. f) do CC; sobre este ponto, vide, por ex. Calvão da Silva, in Sinal e Execução Específica do Contrato-Promessa, 11ª edição, pág. 176).
E o mesmo se diga no que tange ao pedido de condenação no montante correspondente ao valor do prédio (cfr. art. 442º, nº 2, 2ª parte).
Sufraga, dest’arte, na totalidade a tese que os recorrentes colocaram à nossa consideração, o mesmo é dizer que a crítica dirigida ao aresto proferido pelo Tribunal da Relação de Évora é, a todos os títulos, injusta.
IV – Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista, condenando os recorrentes no pagamento das respectivas custas.
Lisboa, aos 06 de Novembro de 2007
Urbano Dias (relator)
Mário Cruz
Ernesto Calejo