Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B1024 |  |
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
ÓNUS DA ALEGAÇÃO
I - Da conjugação do disposto no n.º 3, do art.º 216 e da parte final do art.º 1273, do CC, resulta que aquele que reclamar o pagamento de benfeitorias, tem o ónus de alegar quais as obras concretamente realizadas susceptíveis de integrar os conceitos de benfeitorias úteis e/ou de benfeitorias necessárias; quanto a estas, se as mesmas se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa e, quanto àquelas, se as mesmas valorizaram a coisa e em que medida, se o respectivo levantamento deterioraria ou não a coisa e quais os respectivos custos e o actual valor e a valorização se deve ou não considerar consequência directa e necessária delas.
II - As benfeitorias só são de considerar como necessárias se forem indispensáveis para a conservação da coisa segundo critérios objectivos de normalidade e razoabilidade em termos de gestão prudente e avisada por parte do respectivo titular, tido este por um homem médio que é o suposto ser querido pela ordem jurídica, sendo a “pedra de toque” a de que a sua não realização prejudique o fim específico da coisa.
L.F.
1. A, viúva, residente na Rua...., S. Miguel de Machade, Évora, intentou acção ordinária contra B, residente na Rua...., Moita, pedindo que o tribunal declarasse o direito de propriedade da A. sobre o prédio urbano sito na Rua...., Moita, e condenasse o Réu a reconhecer tal direito e a desocupar a fracção com os n°s 5 e 7 a si arrendado, bem como a pagar à A. uma indemnização equivalente às rendas não recebidas desde Dezembro de 1992 a Setembro de 1994, à razão de 10972 escudos por mês, e ainda a pagar à A. uma indemnização de 100000 escudos por cada mês de ocupação desde Outubro de 1994 até efectiva restituição do prédio.
Alega, para tanto e em síntese, o seguinte:
- é legítima possuidora do prédio urbano sito na Rua...., n°s 3, 5, 7,9,11,13 e 15, na Moita, inscrito na respectiva matriz sob o artº 896 e descrito na respectiva conservatória sob o n° 7007, a fls. 48 do Livro B-23 ;
- o referido prédio adveio à A. por doação de seus pais C e D, celebrada em 19/1/66, com reserva de usufruto ;
- o prédio encontra-se inscrito a favor da A. pela inscrição n° 8666, a fls. 1 do Livro G-21 ;
- a D, mãe da A., na qualidade de usufrutuária, por contrato escrito de 8-6-82, deu de arrendamento ao Réu, destinado a taberna, parte do prédio com o n° 5 e 7, pela renda de 4000 escudos ;
- a A. intentou em Março de 1993, no Tribunal de Círculo do Barreiro, acção de despejo contra o Réu, transitada em julgado em 9-10-95, na qual foi julgada procedente a alegada excepção de falta de forma do contrato, declarando a nulidade do contrato de arrendamento e absolvido o Réu do pedido ;
- o Réu não desocupou o imóvel ;
- a partir de 15-8- 92, o Réu deixou de pagar a renda de 10927 escudos ;
- o valor locativo do imóvel, se fosse objecto de novo contrato para comércio, não seria inferior a 100000 escudos ;
2. Contestou o Réu alegando, em síntese, o seguinte :
- por contrato de trespasse consubstanciado na escritura lavrada em 9-3-83 no Cartório Notarial da Moita, E e mulher F trespassaram ao Réu um estabelecimento comercial instalado no r/c B com o n° 5 e 7 do prédio ;
- o trespassante era inquilino do prédio há cerca de sessenta anos, e o trespassário, ora Réu, por via do referido trespasse, passou a ser o arrendatário do referido r/c onde está instalado o estabelecimento que adquiriu por trespasse ;
- os pais da A. reconheceram o trespassário como seu inquilino e dele aceitaram receber o pagamento da renda ;
- com o contrato de 8-6-82, em que outorgaram D, na qualidade de senhoria, e o Réu na qualidade de inquilino, quiseram apenas dar forma escrita ao acordo de aumento de renda e autorização para obras no locado ;
- a relação locativa existente é a que o Réu recebeu na universalidade de direitos que legitimamente adquiriu por trespasse do estabelecimento, e que o vício de nulidade de que enfermava o contrato de arrendamento de 8-6-82 em nada atingiu a validade da relação locativa em que o Réu, por força do trespasse, se subrogou ao trespassante, anterior locatário.
Conclui pela improcedência da acção, apenas reconhecendo o direito de propriedade da Autora sobre o prédio.
3. Deduziu ainda o Réu pedido reconvencional, alegando, em resumo, que fez obras de reparação e conservação necessárias e urgentes para assegurar o fim a que o mesmo se destinava, as quais importaram em 4500000 escudos, pedindo por isso a condenação da A. no pagamento de tal importância, acrescida da legal indemnização se o pedido da A. viesse a ser julgado procedente.
4. Replicou a A. impugnando os factos atinentes ao invocado trespasse, dizendo ser alheia ao mesmo, assim como a usufrutuária, do qual só anos mais tarde vieram a ter conhecimento.
Mais alegou que, logo após o contrato de arrendamento de 8-6-82, o Réu passou a ser considerado arrendatário pela usufrutuária, a pagar a renda e a usar o imóvel nessa qualidade, tanto assim que, na acção de despejo que foi intentada contra o Réu, este se defendeu invocando a nulidade do contrato por falta de forma, não impugnando o teor do contrato, constatando-se assim que o Réu, na data do contrato de trespasse que invoca, já há muitos meses que era arrendatário do imóvel.
Quanto às obras entende haver insuficiência da matéria de facto que possa consubstanciar o peticionado, devendo o mesmo ser julgado improcedente.
5. Por sentença de 16-1-01, o Mmo Juiz do Círculo Judicial do Barreiro julgou a acção procedente e, em consequência, declarou ser a A. legítima proprietária do prédio identificado no art° 10 da p.i., sito na Rua...., nºs 3, 5, 7, 9, 11, 13 e 15, na Moita, condenando ainda o Réu a reconhecer tal direito de propriedade e a desocupar a fracção com os nºs 5 e 7 do mesmo prédio, e ainda, a pagar à A. o valor da retribuição mensal, desde Dezembro de 1992 até á efectiva entrega do andar, à razão de 10972 escudos por mês.
Julgou ainda a reconvenção improcedente, assim absolvendo a Autora do pedido reconvencional.
6. Inconformado com tal decisão, dela veio o Réu apelar, mas o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 11-12-01, negou provimento ao recurso.
7. De novo irresignado, desta feita com tal aresto, dele veio o Réu recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões :
1ª. Da resposta ao quesito 4° conclui-se, e com carácter de certeza, que entre os pais da A. e E existiu um contrato de arrendamento tendo por objecto o prédio dos autos ;
2ª. E que o direito decorrente desse contrato se manteve na titularidade do E até 9-3-83, data da escritura em que E foi trespassante e trespassário o recorrente, pois não foi alegado nem se fez prova de que o contrato celebrado entre E e os pais da A. tenha sido denunciado e por qualquer outra forma resolvido... ;
3ª. Que esse contrato existia, resulta da renda anual de 6600 escudosa paga pelo E aos pais da A.;
4ª. Se E pagava a referida renda é porque tinha a situação de inquilino ;
5ª. O E, só pôde trespassar o estabelecimento ao recorrente porque tal estabelecimento lhe pertencia ;
6ª. Sendo do E o estabelecimento, pagando aos pais da A. a renda anual de 6600 escudos, esta não podia ser paga pela exploração do estabelecimento, mas apenas pelo espaço em que o estabelecimento estava instalado ;
7ª. A mãe da A. não tinha legitimidade para celebrar o contrato de arrendamento, com data de 8-6-82, tendo por objecto o prédio dos autos, uma vez que os poderes de gozo e fruição do prédio pertenciam a E, sendo, por isso, tal contrato ineficaz em relação ao inquilino E.
8ª.Aliás, no contrato de 8-6-82, o destino da arrendada era o de habitação; 9ª. Pela referida escritura, adquiriu o trespassário, ora recorrente, do trespassante o estabelecimento no seu todo, incluindo-se na universalidade do estabelecimento o direito de locatário ;
10ª. E que o recorrente sempre foi reconhecido como o inquilino, resulta do documento junto a fls. 130 do processo ;
11ª. As benfeitorias realizadas no locado foram-no com plena autorização da senhoria, a mãe da A., e eram necessárias ao funcionamento do estabelecimento ;
12ª. O grande volume das obras, (vide quesito 11º dado como provado), não passou despercebido aos donos do arrendado ;
13ª. Os donos do arrendado concordaram com as obras porque lhes aumentavam o valor do prédio ;
14ª. Em caso de decaimento do recorrente, deve este ser indemnizado no montante de 4350000 escudos ou 21697,71 Euros, valor das obras indicado no laudo dos peritos junto ao processo, dado as benfeitorias não poderem ser levantadas sem detrimento do prédio ;
15ª. Quanto a benfeitorias, devia, no acórdão recorrido, ter-se usado da faculdade prevista nos artº s. 349° e 351° do C.C., e julgar-se procedente o pedido de indemnização, uma vez verificada a condição a que o recorrente sujeita o pedido.
Além do que fica referido, a douta decisão violou os artos. 1031°, ali. b) e 1055°, do C. Civil e 68° do RAU.
8. Na sua contra-alegação a Autora sustenta a correcção do julgado pelas instâncias, para o que formulou as seguintes conclusões :
1ª- Na acção de despejo intentada pela A. contra o R. para que fosse declarada a caducidade do contrato de arrendamento de arrendamento de fls. 17, em virtude da usufrutuária, mãe da A., ter falecido, o R. alegou a nulidade do contrato por falta de forma e a acção improcedeu ;
2ª- Não restava à A. senão o recurso à presente acção de reivindicação, uma vez que o R., declarada a nulidade, não restituiu o locado à A.;
3ª- A validade substancial do contrato de fls. 17 não foi afastada porque o R. não provou, como era ser dever, que o fim desejado pelas partes fosse apenas o aumento de renda e a autorização de obras no imóvel (quesito 6°) ;
4ª- Por conseguinte, o referido contrato é intrinsecamente verdadeiro, porque querido pelas partes ;
5ª- Por força desse contrato, o R. passou desde logo a usufruir do imóvel na qualidade de arrendatário e a pagar as rendas ;
6ª- O contrato de trespasse teve lugar cerca de um ano após o predito contrato ;
7ª- Na data da realização da escritura de trespasse, o trespassante E já não era titular do direito arrendamento ;
8ª- Operada a caducidade do contrato de arrendamento pela morte da usufrutuária, mãe da A., deveria o R. ter restituído o imóvel à A. ;
9 - Não restam dúvidas que a A. é dona do imóvel e que o R. o ocupa sem titulo válido - conf. artº 1311° do C. Civil ;
10ª- Era o R. que estava obrigado a provar o facto impeditivo (excepção peremptória) que obstasse à restituição do imóvel à A. (cfr. artº 342°, nº 2) ;
11ª- A espécie de benfeitorias realizadas pelo R. não está determinada nos seus elementos caracterizadores, constantes do nº 3 do artº 216° do C.C. ;
12ª- As obras (benfeitorias) consistiram essencialmente no aumento da área comercial com o aproveitamento do espaço do quintal, pela demolição das construções existentes ;
13ª- Não são, certamente, benfeitorias necessárias, porque não esteve em causa evitar a perda, destruição ou deterioração do imóvel;
14ª- Se são úteis, não foi alegada a impossibilidade de as retirar sem detrimento da coisa, nem o seu custo e o valor actual das mesmas - Cfr. artº 1.273°, nº s 1 e 2) ;
15ª- Não ficou provado que as obras (benfeitorias) tivessem sido autorizadas pela senhoria e, tão pouco, que esta fosse interpelada para as realizar ;
16ª- Não havendo mora por parte da senhoria e não se tratando de obras com carácter de urgência, o arrendatário estava impedido de as fazer extra-judicialmente e de requerer o seu reembolso - cfr. artº 1036°, nº s 1 e 2 ;
17ª- Acresce que, por se tratar, em grande parte, de obras de inovação e transformação, a usufrutuária, mãe da A., não as podia autorizar (Cfr. artºs 1439°, 1446° e 1450º, nº 1, do C. Civil ) ;
18ª- Por último, sempre se dirá que o contrato de fls. l7 não lhe dá direito a ser indemnizado pelas benfeitorias ;
19ª- Foi pelo douto tribunal da Relação feita correcta interpretação e aplicação dos preceitos ajuizados.
9. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
10. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos :
1º- A A. é dona do prédio urbano sito na Rua...., nºs 3, 5,7,9, 11, 13, e 15, na Moita, inscrito na respectiva matriz sobre o artigo n° 896 e descrito na Conservatória do Registo Predial da Moita com o n° 7007, a fls. 48 do Livro B-23, o qual se encontra inscrito a favor da mesma autora pela inscrição n° 8666, a fls. 1 do Livro G-21 ;
2º- O referido prédio adveio à A. por doação de seus pais, C e D, por escritura lavrada no dia 19-1-68 no 11º Cartório Notarial de Lisboa ;
3º- Nessa escritura, os pais da A. declararam reservar para si o usufruto dos bens doados ;
4º- Os pais da A. faleceram em 28-12-76 (o pai) e em 15-8-92 (a mãe) ;
5º- D, mãe da A., celebrou com o Réu o contrato escrito junto a fls. 17, através do qual declararam, designadamente, que a primeira dava de arrendamento ao segundo, para habitação deste, o imóvel identificado na Al. A), pelo prazo inicial de um ano prorrogável, com início em 1-6-82, e mediante a renda inicial mensal de 4000 escudos, dando-se aqui por reproduzido o teor desse documento ;
6º- Em Março de 1993 a A., invocando a caducidade do contrato de arrendamento, intentou contra o Réu acção judicial de despejo que correu termos no Tribunal Judicial do Barreiro, 2ª Secção, sob o número 43/92, e na qual veio a ser proferida sentença certificada a fls. 19 e 20 (transitada em julgado em 9-10-95), nos termos da qual foi julgada procedente a invocada excepção de nulidade do contrato de arrendamento referido na al. E) por falta de forma legal, sendo consequentemente absolvido o Réu dos pedidos ;
7º- O Réu exerce a sua actividade comercial de exploração de um restaurante instalado no imóvel indicado na Al. A), que assim ocupa ;
8º- O Réu B, por um lado, e E, e mulher F, por outro, celebraram no Cartório Notarial da Moita em 9-3-83, a escritura junta a fls. 125 a 128 dos autos, nos termos da qual, designadamente, os primeiros declararam que pelo preço de 150000 escudos - trespassam, com todos os direitos e obrigações, livre de todo e qualquer passivo, ao segundo outorgante (o ora Réu) um estabelecimento comercial instalado no rés-do-chão-B, com os n°s 5 e 7 do prédio urbano - identificado na al. A) supra, dando-se aqui por reproduzido o teor do referido documento ;
9º- O Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos, a título de renda relativa aos nºs 5 e 7 da Rua...., Moita, e como arrendatário, os seguintes montantes:
- no ano de 1992, 10927 escudos em cada um dos meses de Setembro a Dezembro ;
- no ano de 1993, 11802 escudos todos os meses,
- no ano de 1994, 12600 escudos todos os meses,
- no ano de 1995, 13167 escudos todos os meses ;
- no ano de 1996, 13655 escudos todos os meses, indicando como "senhorio " até Setembro de 1993 os " Herdeiros de D, e a partir de Outubro de 1993, A;
10º- O imóvel em causa está situado em local de passagem do trânsito que se dirige para Lisboa e Barreiro, existindo em frente até há pouco tempo um posto de abastecimento de gasolina ;
11º- E, referido na alínea H) da especificação explorou um estabelecimento de taberna e casa de pasto no prédio em causa pelo menos desde 1963, mediante a retribuição de 6600 escudos anuais ;
12º- Até ao contrato de Junho de 1982 a renda era de 6600 escudos anuais ;
13º- O telhado do imóvel está em mau estado, e quando chove a água entra e deposita-se em vários pontos da sala de refeições ;
14º- O Réu efectuou obras no imóvel, as quais importariam actualmente em 4350000 escudos ;
15º- Com as referidas obras a área destinada ao comércio foi aumentada pela integração na área do estabelecimento da superfície ocupada por uma arrecadação que foi demolida ;
16º- O réu realizou as seguintes obras:
a)- levantou 19 pilares em betão com quatro metros de altura ;
b)- construiu uma parede de alvenaria com 8,4 m no espaço anteriormente ocupado pelo quintal e pelas quatro arrecadações referidas no quesito anterior ;
c)- reforçou e subiu duas paredes do quintal, tendo-lhes aumentado a altura em 2m num comprimento de 35,5 m na do lado sul e de 8m na do lado poente ;
d)- aplicou 96 m2 de azulejos nas paredes interiores do estabelecimento ;
e)- substituiu a madeira de duas portas e uma janela de alumínio ;
f)- construiu duas casas de banho ;
g)- aplicou um tecto em elementos decorativos de plástico no espaço de estabelecimento primitivo ;
h)- construiu um telhado de 96 m2 de superfície com chapas de lusalite ;
i)- revestiu o piso do estabelecimento, tendo nele aplicado 96 m2 de mosaicos ;
j)- pintou as paredes interiores do estabelecimento em que não foi aplicado azulejo.
Passemos ao direito aplicável.
11. De recordar que a Autora formulou os seguintes pedidos:
A)- que o tribunal declarasse o direito de propriedade da Autora sobre o prédio urbano sito na Rua...., Moita, e a condenação do Réu a reconhecer tal direito;
B)- que o tribunal condenasse o Réu a desocupar a fracção com o n° 5 e 7 que lhe fora arrendado ;
C)- que o tribunal condenasse o Réu a pagar à Autora uma indemnização equivalente às rendas não recebidas desde Dezembro de 1992 a Setembro de 1994, à razão de 10972 escudos por mês, e ainda a pagar-lhe uma indemnização de 100000 escudos por cada mês de ocupação desde Outubro de 1994 até efectiva restituição do prédio.
Quanto à pretensão de reconhecimento do direito de propriedade da A. sobre o prédio em causa, a mesma não poderia deixar de proceder, como a Relação bem entendeu, de resto com o aplauso do própria Réu ora recorrente.
Na verdade, resultou provado que o referido prédio, inscrito na respectiva matriz sobre o artigo n° 896 e descrito na Conservatória do Registo Predial da Moita com o n° 7007, a fls. 48 do Livro B-23, se encontra-se inscrito a favor da A. pela inscrição n° 8666, a fls. 1 do Livro G-21, à qual adveio por doação dos seus progenitores.
Quanto ao pedido de desocupação da referida fracção, baseou a A. a sua pretensão, invocando a existência de um contrato de arrendamento escrito celebrado em 8-6-82 pela sua mãe, D, na qualidade de senhoria e usufrutuária e pelo Réu na qualidade de inquilino.
Em Março de 1993, a A. chegou mesmo a intentar uma acção de despejo contra o Réu, pedindo a caducidade deste contrato por morte da usufrutuária, o qual foi declarado nulo por falta de forma, permanecendo, todavia, o Réu no prédio arrendado, onde explora um restaurante.
Vem agora o Réu, ora recorrente, invocar o direito de permanecer no imóvel, fundamentando tal direito, não no contrato de arrendamento invocado pela A., ora recorrida, mas na relação locatícia decorrente de um contrato de trespasse celebrado por escritura lavrada em 9-3-83, no qual E, e mulher E e F declararam trespassar ao Réu, pelo preço de 150000 escudos, o estabelecimento comercial instalado na referida fracção.
Como assim, por mor desse alegado contrato de trespasse, e não obstante a morte da senhoria-usufrutuária, o arrendamento não terá caducado, uma vez que o trespassante E já era arrendatário do prédio antes da aquisição do usufruto por parte da D, mãe da A. ora recorrida.
Contudo, na tese da Autora, o Réu ocupa o imóvel sem qualquer título, já que o que possuía foi declarado nulo por sentença transitada em julgado.
Quid inde ?
O Réu, em sede de apelação, insurgiu-se contra a decisão de 1ª Instância sustentando : por um lado, a invalidade do contrato titulado pelo doc de fls 17 e, por outro, a validade da transmissão do arrendamento pelo contrato de trespasse.
Ora, no quesito 6º perguntava-se se, com o contrato aludido em 10, nº 5 apenas pretenderam a mãe da A. e o Réu dar forma a um acordo de aumento da renda e autorização para obras no imóvel, mas tal quesito mereceu resposta negativa da banda do colectivo.
Alega o recorrente que tal contrato era para habitação conforme resulta do impresso onde foi exarado e subscrito ; só que o mesmo já havia sido sindicado em sede da acção de despejo e foi com o fundamento de que se destinava a comércio que a acção foi julgada procedente por nulidade do contrato por falta de forma, claro sendo que se o mesmo se destinasse a habitação jamais poderia ter procedido a respectiva acção.
Aliás as partes sabiam bem quais os nºs que se destinavam ao comércio, pois resulta dos recibos passados e assinados pela usufrutuária, nunca tal foi posto em causa nem na acção pelas partes.
Não se provou que os pais da A. sempre tivessem dado de arrendamento ao E o prédio dos autos como resulta da resposta ao quesito 4º, ele explorou um estabelecimento de taberna e casa de pasto no prédio em causa, pelo menos desde 1963, mediante a retribuição de 6600 escudos anuais.
E não se provou que reconheceram o E, sempre como inquilino.
Defende o recorrente que se encontra em vigor o contrato de trespasse, mas o contrato de trespasse é de 9-3-83 e aí o referido E figura como trespassante e o Réu como trespassatário.
O contrato que se encontra em causa nos autos foi celebrado pela mãe da A. e pelo Réu em 1-6-82 e o ora recorrente sempre foi reconhecido como inquilino e em seu nome passados os recibos.
E sabido é que por morte da usufrutuária caduca o contrato de arrendamento- artº s 66º do RAU 90 e 1051º nº 1, al. c) do C. Civil.
Ora, não pode o Réu invocar a sua qualidade de arrendatário por força do referido contrato de trespasse, uma vez que o trespassante já não detinha legitimidade para transmitir o direito ao arrendamento, pelo que não poderia ser por via dessa relação locatária que o Réu poderia assumir a sua qualidade de arrendatário.
Por outro lado, também se não pode afirmar que a senhoria tenha reconhecido o Réu como inquilino decorrente do trespasse, pela circunstância de durante dez anos ter continuado a receber a renda.
A senhoria apenas reconheceu o Réu como seu inquilino porque com ele celebrou directamente um contrato de arrendamento um ano antes do contrato do invocado trespasse invocado pelo Réu ora recorrente, não tendo este, de resto, chegado a alegar, e não se tendo por isso chegado a provar, ter comunicado o alegado trespasse à locadora, falta de comunicação essa impeditiva "ex-vi legis" da aquisição da posição de arrendatário (cfr. artº 1038°, al. g) e 1049°, do C.C.) já que condição da respectiva eficácia.
Não logrou pois o Réu provar a validade do contrato de trespasse por forma a legitimar a sua ocupação.
12. E quanto às invocadas benfeitorias cujo ressarcimento o Réu, ora recorrente, solicita por via reconvencional?
Como resulta da matéria de facto que vem assente, não foram as mesmas aprovadas pela senhoria-usufrutuária - conf. resposta negativa ao quesito 2º ; mas também essa usufrutuária as não poderia autorizar, «uma vez que as obras efectuadas se reportam a obras de inovação e transformação do arrendado», tal como a Relação também concluiu acerca deste específico ponto.
Tais obras consistiram, com efeito, «no aumento da área comercial com o aproveitamento do espaço do quintal e demolição das construções nele existentes», sendo que - e de resto, que do respectivo contrato de arrendamento resultava que o Réu renunciava a ser indemnizado por eventuais benfeitorias.
Pretende o Réu, para o caso de o pedido da Autora proceder, ser indemnizado do valor das benfeitorias realizadas.
O Réu realizou efectivamente obras no locado, as descritas no quesito 10°.
Da conjugação do disposto no n° 3, do art° 216° e da parte final do art° 1273° do C.Civil, aquele que reclamar que o pagamento de benfeitorias, tem o ónus de alegar quais as obras concretamente realizadas susceptíveis de integrar os conceitos de benfeitorias úteis e/ou de benfeitorias necessárias ; quanto a estas, se as mesmas se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa e, quanto àquelas, se as mesmas valorizaram a coisa e em que medida e se o respectivo levantamento deterioraria ou não a coisa e quais os respectivos custos e o actual valor e a valorização se deve ou não considerar consequência directa e necessária delas.
O Autor qualificou as obras realizadas como benfeitorias necessárias - "obras de reparação e conservação necessárias e urgentes " (cfr. art° 30° da contestação).
Ora, as benfeitorias só são de considerar como necessárias se forem indispensáveis para a conservação da coisa segundo critérios de objectivos de normalidade e razoabilidade em termos de gestão prudente e avisada por parte do respectivo titular, tido este por um homem médio que é o suposto ser querido pela perda jurídica, sendo a «pedra de toque» a de que a sua não realização prejudique o fim específico da coisa.
Porém, da descrição das obras realizadas, é de arredar a qualificação das mesmas como «necessárias», já que se não mostra que a sua não realização prejudicasse o fim específico do prédio locado, tanto assim, que o anterior arrendatário ali exercia igualmente o comércio.
Ainda, porém, que se tratasse de obras de reparação e conservação necessárias e urgentes - como o recorrente chegou a defender -, não vem provado que as obras houvesse sido consentidas, nem que a realização das mesmas haja sido solicitada à dita usufrutuária. Isto sendo sabido que as benfeitorias necessárias têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa - artº 216º nº 3 do C. Civil.
Apenas podendo ser, in abstracto, consideradas como «benfeitorias úteis», o certo é que Réu ora recorrente também não alegou oportunamente se valorizaram, e em que medida, o prédio e que não pudessem ser levantadas sem detrimento do prédio, ónus de afirmação ou alegação que obviamente sobre si impendia - artº 342º nº 1 do C. Civil.
Bem julgado foi, pois, como improcedente pelas instâncias o deduzido pedido reconvencional.
13. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão recorrido qualquer censura.
14. Decisão :
Em face do exposto, decidem :
- negar a revista ;
- confirmar, em consequência, o acórdão revidendo.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 9 de Maio de 2002
Ferreira de Almeida,
Vasconcelos Carvalho,
Duarte Soares.