| 07A1454 |  |
ADMINISTRAÇÃO
LEGITIMIDADE ACTIVA
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
DEFEITOS
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL
- A primeira parte do n.º 1 do art. 1437º. C. Civil refere-se aos poderes do administrador do Condomínio para agir em juízo no exercício de direitos que a lei directa e expressamente lhe comete.
- Além desses, o preceito reconhece-se-lhe legitimidade activa para agir “quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro (…) quando autorizado pela assembleia”, autorização a aferir pelo âmbito e limites de competência desta, que se circunscrevem aos factos e acções em que estejam em causa as partes comuns ou questões a elas relativas;
- A Administração do Condomínio não pode demandar a vendedora do edifício no seguimento de uma deliberação da Assembleia de Condóminos de “mandatar a administração para interpor acção judicial contra a a vendedora relativa à reparação dos problemas existentes nas fracções individuais dos condóminos”.
- A execução defeituosa da prestação contratual, como violação do contrato, é um acto ilícito, elemento integrante da responsabilidade contratual.
- No domínio desta responsabilidade, presume-se a culpa, mas, na falta de norma que o permita, o mesmo não acontece relativamente aos restantes requisitos da responsabilidade civil.
- Assim, há-de ser sobre quem invoca a prestação inexacta da outra parte como fonte da responsabilidade que há-de recair o ónus de demonstrar os factos que integram esse incumprimento (facto ilícito), bem como os prejuízos dele decorrentes (dano).
- O vício ou defeito da coisa é determinado à data do cumprimento e a ela se reporta. Deve, pois, existir nesse momento, embora eventualmente oculto.
- Não tendo a autora provado, nem alegado, que essas deficiências existissem à data do cumprimento do contrato (violação do contrato/ilicitude) – podendo dever-se a causas posteriores -, não pode falar-se em defeitos para fins de preenchimento do conceito de prestação defeituosa e cumprimento defeituoso, não chegando a colocar-se a questão da elisão da presunção de culpa.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. - Administração do Condomínio do prédio urbano sito na Rua Manuel dos Santos, n.º ...e ... e Rua Robalo Gouveia, n.o ..., em Lisboa, propôs, em 30 de Junho de 2003, acção declarativa de condenação contra “P... - - Sociedade de Promoção e Construção de Lisboa, S.A.”, pedindo a condenação da Ré a proceder à eliminação dos defeitos identificados na petição inicial existentes nas partes comuns e fracções do referido edifício.
Alega, para o efeito, em suma, que foi mandatada pela Assembleia de Condóminos para resolver as deficiências de construção relativamente às quais a Ré, na qualidade de vendedora e construtora do prédio, é responsável pela eliminação.
Contestou a Ré, defendendo-se por excepção, invocando a ilegitimidade activa da Autora, a ineptidão da petição inicial por ininteligibilidade da causa de pedir e a caducidade do direito de pedir a eliminação dos defeitos, por terem decorrido mais de 5 anos desde a entrega das fracções aos condóminos até à instauração da presente acção. Defendeu--se igualmente por impugnação.
No despacho saneador tiveram-se por improcedentes as excepções arguidas pela Ré, decisão que impugnou quanto às questões da legitimidade e da caducidade.
A final, a Ré foi condenada a reparar as deficiências referidas na matéria de facto provada, no prazo de três meses.
Mediante apelação da Ré, em que foi pedida a apreciação do agravo, a Relação julgou procedente a excepção da ilegitimidade da Autora, relativamente ao pedido respeitante às fracções autónomas e, em consequência condenou a recorrente a proceder à reparação das deficiências referidas nos n.ºs 20 a 32 da matéria de facto.
A A., para pedir a revogação parcial do acórdão e a reposição da sentença da 1.ª Instância, verteu, em termos úteis, nas conclusões:
1) - A Autora foi devidamente mandatada na Assembleia Geral de Condóminos para interpor acção judicial contra a Ré, quer quanto aos problemas existentes nas partes comuns do prédio, quer quanto às respectivas fracções autónomas;
2) - Os poderes agora referidos são os previstos no art. 1437º, n.º 3 do C. Civil – poderes especiais;
3) - Estamos perante uma relação de mandante (condóminos) e mandatário (administrador);
4) - A deliberação nunca foi impugnada.
A Ré, por sua vez, visando a absolvição do pedido, concluiu:
1º. A acção foi intentada quase cinco anos após a data em que a Administração do Condomínio invoca que verificou a existência dos alegados defeitos - Outono de 1998 - e quase dois anos após as datas em que refere que efectuou as respectivas denúncias - 1999 e 2001 -, pelo que é manifesto que sempre se verificaria a caducidade dos alegados direitos, ex vi do art. 1225° do C. Civil;
2°. Não se encontra provado que a última fracção foi entregue em 1998.12.11, tendo mesmo sido invocado pela ora recorrente que as fracções em causa foram entregues antes da referida data, o que não foi impugnado pela recorrida;
3°. Nos termos do art. 913° do C. Civil, o vendedor de coisa defeituosa é civilmente responsável perante o comprador nos seguintes casos:
- A coisa apresente vícios que a desvalorizam ou que impeçam a realização do fim a que é destinada;
- A coisa não tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias à realização daquele fim;
4°. O art. 1225° do C. Civil estabelece ainda os pressupostos da responsabilidade civil do vendedor e construtor da obra perante terceiro adquirente, nos casos em que a obra apresente defeitos resultantes de vício do solo, de vícios da construção ou de erros na execução dos trabalhos;
5°. Os referidos normativos respeitam assim a venda que teve por objecto coisa já defeituosa (art. 913° do C. Civil) ou cujos defeitos tenham resultado de algum dos vícios especificados no art. 1225° do C. Civil, não abrangendo assim os defeitos resultantes, nomeadamente, de deficiente utilização ou conservação do imóvel, bem como os decorrentes de actuações de condóminos ou de terceiros, competindo ao adquirente do bem o ónus de invocar e provar a verificação dos pressupostos legalmente estabelecidos (art. 342° do C. Civil);
6º. No caso sub iudice, a Administração do Condomínio limitou-se à invocação conclusiva de defeitos de determinado imóvel, abstendo-se de invocar ou provar que tais defeitos resultaram de vícios do próprio imóvel - venda da coisa defeituosa -, nomeadamente decorrentes de vício do solo, de vício de construção ou de erros na execução dos trabalhos;
10º. A recorrida não alegou, não demonstrou nem provou assim os factos constitutivos dos seus alegados direitos, como lhe competia (arts. 342°/1, 913° e 1225° do C. Civil), pelo que o douto acórdão recorrido enferma de manifestos erros de julgamento.
A Autora apresentou resposta, defendendo a improcedência do recurso da Ré.
2. - Questões a apreciar e decidir:
- Se a Autora goza de legitimidade para peticionar a eliminação de defeitos nas fracções autónomas (recurso da Autora);
- Se se encontra extinto, por caducidade, o direito à eliminação dos defeitos; e,
- Se está demonstrada a existência de defeitos cuja responsabilidade pela reparação impenda sobre a Ré, enquanto construtora-vendedora (recurso da Ré).
3. - Vem assente a seguinte factualidade:
1. A Autora é Administradora do Condomínio do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua Manuel dos Santos, n. 2 e 2-A e Rua Robalo Gouveia, n.º 1.
2. Nessa qualidade foi mandatada pela Assembleia de Condóminos para resolver as deficiências de construção que o imóvel apresenta, quer nas partes comuns, quer nas fracções de alguns dos condóminos.
3. A Ré foi vendedora das várias fracções.
4.Quer pelo condomínio, quer pelos vários condóminos foram enviadas à Ré, as cartas datadas de:
31.03.99 (fls. 149), onde são referidas as primeiras anomalias encontradas;
16.01.01 (fls. 151) onde são referidos, designadamente, os problemas relacionados com a fissura existente na ligação das paredes e os problemas quanto ao ar condicionado; 06.02.01 (fls. 152) onde são referidos, designadamente, problemas relacionados com a limpeza e poeira;
08.02.01 (fls. 153) onde são referidos, designadamente, problemas relacionados com limpezas, retoques diversos, grade e a cobertura;
09.05.01 (fls. 156) onde foram referidos, designadamente, os problemas existentes na casa da porteira;
12.06.2001 (fls. 157) onde são referidos, designadamente, problemas relacionados com as obras profundas que decorriam no prédio;
06.07.01 (fls. 159) onde são referidos, designadamente, os pontos de discórdia em relação a alguns dos pontos listados pela Autora;
04.07.01 (fls. 161) onde são referidos, designadamente, os problemas existentes com a colocação de um elevador de acesso à cave do n.º 2;
12.10.01 (fls. 163), onde são referidos, designadamente, os problemas mais delicados por resolver no prédio, nomeadamente ao nível da cobertura do edifício e a instalação eléctrica dos serviços comuns dos escritórios;
5. Em resposta às cartas enviadas pela Autora, a Ré enviou as cartas datadas de:
06.07.01 (fls. 165), onde foram referidas, designadamente, as reparações que a Ré procederá, em número de l0, em resposta às cartas enviadas pela Autora em 16 de Janeiro, 8 de Fevereiro, 9 de Maio, 14 de Maio, 12 de Junho e 3 de Julho;
06.02.01 (fls. 167), onde foram referidas algumas reparações ainda por fazer em número de 5, em resposta à carta enviada pela Autora em 6 de Fevereiro de 2001;
27.10.00 (fls. 168), onde foram referidas as questões relacionadas com as reparações a efectuar com as partes comuns, onde é referido que a licença de utilização já existe desde 6 de Março de 2000;
6. Foi requerida a notificação judicial avulsa da Ré, tendo esta sido notificada em 17 de Julho de 2003, na qual foram descriminados os defeitos alegados pela Autora e no qual foi concedido um prazo de 90 dias para se iniciar as obras de reparação.
7. A Ré é uma sociedade anónima regularmente constituída e matriculada.
8. Por escritura outorgada em 1997.07.01, a Ré vendeu a M...da C....R...A...R...de O..., as fracções designadas pelas letras “CV” e “ AD”, a que correspondem o 3.° andar esquerdo do bloco A, estacionamento duplo n.º 18 e 19 e arrecadação n.º ll do prédio em causa.
9. Por escritura outorgada em 1997.10.29, a Ré vendeu a L...M...dos S...R...M..., as fracções designadas pelas letras “CP” e “M”, a que correspondem o 1.º andar esquerdo do bloco A, estacionamento duplo n.º 20 e 21 e arrecadação n.º 16;
10. Por escritura outorgada em 1997.11.18, a Ré vendeu a L...C...de S...C...P as fracções designadas pelas letras “X” e “DD”, a que correspondem o 5.° andar esquerdo do Bloco A, estacionamento n.º 10 e arrecadação n.º 6 do prédio em causa;
11. Por escritura outorgada em 1998.01.12, a Ré vendeu a A...A..., as fracções designadas pelas letras “E” e “CT”, a que correspondem o 2.° andar direito do Bloco A, estacionamento duplo n.º 8 e 9 e arrecadação n.º 5.
12. Por escritura outorgada em 1998.02.13, a Ré vendeu a M...R....P...de S....B..., as fracções designadas pelas letras “C” e “CQ”, a que correspondem o 1.° andar direito do Bloco A, estacionamento duplo n.º 5 e 6 da arrecadação n.º 3.
13. Por escritura outorgada em 1998.04.08, a Ré vendeu a Z....dos S....P....L..., as fracções designadas pelas letras “B” e “CR”, a que correspondem o 1.° andar do Bloco B, estacionamento duplo n.º 3 e 4 e arrecadação n.º 2 do prédio em causa.
14. Por escritura outorgada em 1998.04.24, a Ré vendeu a J...C...A...M..., as fracções designadas pelas letras “U” e “CX”, a que correspondem o 3.° andar direito do Bloco A, estacionamento duplo n.º 7 e 22 e arrecadação n.º 4.
15. Por escritura outorgada em 1998.06.23, a Ré vendeu a V...J...T...R...Á..., as fracções designadas pelas letras “CH”, “AI” e “AJ”, a que correspondem o 2.° andar C do Bloco A e estacionamento duplo n.º 2 e 3.
16. Por escritura outorgada em 21.08.1998, a Ré vendeu a E...M....V....de S...M..., as fracções designadas pelas letras “DL” e “H”, a que correspondem o 7.° andar direito do Bloco A, estacionamento duplo n.º 12 e 13 e arrecadação n.º 8 do prédio em causa.
17. Por escritura outorgada em 1998.09.14, a Ré vendeu a M...J...do N...C...de M...A..., as fracções designadas pelas letras “CS” e “A”, a que correspondem o 2.° andar esquerdo do Bloco A, estacionamento duplo n.º 1 e 2 e arrecadação n.º 1 do prédio.
18. Por escritura outorgada em 1998.09.14, a Ré vendeu a A...M...D...B... e M....J....T....G...B...B..., as fracções designadas pelas letras “DC” e” AB”, a que correspondem o 4.° andar esquerdo do bloco B, estacionamento duplo n.º 14 e 15 e arrecadação n.º 9.
19. Por escritura pública em 1998.12.11, a Ré vendeu a H...M...R...de A...C...G..., as fracções designadas pelas letras “DA” e “D”, a que correspondem o 4.º andar esquerdo do Bloco A, estacionamento duplo n.º 7 e 22 e arrecadação n.º 4 do prédio.
20. Nas escadas de acesso à entrada da R...M...dos S... a união das pedras dos patamares abriu e os degraus estão fissurados; a escada do lado esquerdo cedeu e o muro de suporte das escadas está fendilhado e há infiltrações nesse ponto (art. 2.° da base instrutória).
21. A tinta do portão de acesso do prédio desapareceu (art. 3.° da b.i.).
22. O portão de acesso às garagens não fecha, apesar das várias intervenções e a tinta estalou (art. 4.° da base instrutória).
23. Na cobertura das caixas das escadas e das casas das máquinas dos blocos 2 e 2-A, existe uma fissura contínua na ligação das paredes à laje da cobertura, os muretes de capeamento da cobertura do vão da escada estão deslocados, dando origem à passagem das águas que provocam infiltrações nas zonas adjacentes (art. 5.° b. i.).
24. No muro, periférico da cobertura, na sequência de reclamações anteriores, foi reparada a fissura existente, faltando proceder à pintura (art. 6.° da b. i.).
25. A pintura exterior da casa da escada do lado 2-A apresenta fissuras (art. 7.° b. i.).
26. Os portões azuis de acesso à cobertura apresentam corrosão (art. 8.° b. i.).
27. Na plataforma de acesso aos ventiladores das lareiras (cobertura) há trabalho de soldador efectuado, sem que a pintura tenha sido reposta (art. 9.° da base instrutória).
28. Há entupimentos nos esgotos da cobertura (art. 10.° b. i.).
29. A potência eléctrica instalada nas partes comuns dos escritórios está mal dimensionada (art. 11.° da b. i.).
30. As pinturas do muro da rampa do piso -3 para o piso - 4, do lado esquerdo, estão a sair(art. 13.° da base instrutória).
31. A fachada exterior para a Rua Robalo Gouveia, apresenta fissuras nos rebocos (art. 14.° b. i.).
32. Na fachada sul, anexa à escada, em Calçada, o reboco está partido, o murete em ladrilho no topo da escada está desligado da parede (art. 15.° b.i.).
33. No n.º 2 - 1.° Direito existe falta de polimento no soalho da casa de banho; o soalho do hall de entrada apresenta uma mancha, o mesmo ocorrendo com o soalho sala, o pavimento do corredor não se encontra fixo e apresenta-se irregular; o estuque da parede da sala apresenta fissuras; as portas do roupeiro estão descaídas, há infiltrações no quarto a nascente e nas paredes da sala pequena (redonda) (art. 18.° da base instrutória).
34. No n.º 2 - A - 2.° Direito verificam-se infiltrações de água junto à janela da suite e no tecto da casa de banho e fissuras nas paredes da suite (art. 19.° da b. i.);
35. O n.º 2 –A-1 apresenta cheiro a esgoto na casa de banho da suite para o hall de entrada; existem infiltrações da casa de banho da suite para o hall de entrada, infiltrações na parede da suite; falta de pintura na sala da cozinha e portas interiores sem acabamentos nos perfis superior e inferior (art. 23º da b.i.).
3. - Mérito dos recursos.
3. 1. - Recurso da Autora. Legitimidade activa.
A questão que (mais) concretamente se coloca consiste em saber se a Administração do Condomínio pode demandar a vendedora do edifício no seguimento de uma deliberação da Assembleia de Condóminos de “mandatar a administração para interpor acção judicial contra a P..., SA relativa à reparação dos problemas existentes nas fracções individuais dos condóminos”.
Como resulta das normas contidas nos arts. 1420º e 1421º C. Civil, na propriedade horizontal concorrem dois direitos reais, um de propriedade singular, que tem por objecto as fracções autónomas do edifício e outro de compropriedade incidente sobre as partes comuns identificadas no último dos preceitos referido.
O conjunto desses direitos – de propriedade exclusiva da fracção e de compropriedade nas partes comuns – é, nas palavras da lei, incindível, de forma que o condómino não pode alienar um sem que faça o mesmo em relação ao outro, do mesmo modo que lhe está vedado renunciar à parte comum como meio de se libertar do encargo das despesas inerentes á sua conservação e fruição.
O condómino detém, assim, por força da lei que regula o respectivo estatuto, como direito real, uma dupla posição jurídica na propriedade horizontal: - proprietário exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns do edifício.
Dizer que o condómino é titular daquelas duas posições relativamente ao edifício constituído em regime de propriedade horizontal é, porém, o mesmo que dizer que é sujeito da mesma dupla relação com o seu condomínio.
Com efeito, na noção fornecida por H. MESQUITA (“ A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, RDES, A. XXIII, N.ºs 1-2-3-4, pg. 147), “o condomínio é a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários titulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial – daí a expressão condomínio – sobre fracções determinadas”, mais referindo o Ilustre Professor que “cada condómino está vinculado, no exercício do seu direito, a diversas limitações de origem legal ou negocial impostas em benefício dos demais proprietários de fracções do prédio”, (loc. cit., 150 e 151).
A expressão “Condomínio”, de que a lei não fornece uma noção, traduz, em qualquer caso, o conceito de compropriedade ou propriedade em comum (P. DE LIMA, “Verbo Enciclopédia”).
A administração dessas partes comuns compete
à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430º-1), enquanto a das fracções autónomas compete, em exclusivo, como a respectiva propriedade, ao respectivo titular.
Essa administração cabe, assim, conjuntamente a dois órgãos: a assembleia de condóminos, como órgão deliberativo; e o administrador, como órgão executivo (art. 1436º C. Civil, em especial a sua al. h)).
Assente, pois, que, como regra, a lei apenas concede ao condomínio e respectiva administração poderes relativamente às partes comuns.
Nem poderia ser de outro modo, nomeadamente quanto às fracções autónomas, pois que, então, estaríamos perante uma violação do direito de propriedade dos respectivos titulares – art. 1305º C. Civil -, em relação aos quais, como terceiros, tais actos seriam necessariamente ineficazes.
Por outro lado, a lei – art. 1436º C. Civil – enumera as diversas funções do administrador para cujo exercício, justamente porque os poderes lhe advêm directamente da lei, não carece de autorização da assembleia.
E é assim que no art. 1437º-1 se dispõe que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”.
Do mesmo modo, “pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns”, mas já necessita que a assembleia lhe atribua poderes especiais para o efeito quanto a questões relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns – n.ºs 2 e 3 do mesmo art. 1437º.
Correspondentemente, a lei processual, no reconhecido pressuposto de que o condomínio não tem personalidade jurídica – o que encontra clara manifestação na al. i) do art. 1436º (representação do conjunto dos condóminos) -, veio admitir a personalidade judiciária do condomínio “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.
Sempre, pois, como traço comum da falada legitimidade – legitimidade formal - e da personalidade judiciária a actuação no âmbito dos poderes do administrador.
Aqui chegados, importa, então, determinar o preciso significado e alcance do último segmento da norma do n.º 1 do art. 1437º.
Já se viu que a primeira parte se refere aos poderes do administrador para agir em juízo no exercício de direitos que a lei directa e expressamente lhe comete.
Além desses, reconhece-se-lhe legitimidade activa para agir “quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro (…) quando autorizado pela assembleia”.
Ora, como já resulta do que se deixou dito, os poderes da assembleia de condóminos, no que ao caso interessa, esgotam-se na administração das partes comuns, da compropriedade – arts. 1430º-1 e 1437º-3 cit..
Por outro lado, como proprietário exclusivo da sua fracção, o condómino tem a sua fruição e administração exclusiva – art. 1420º-1 cit..
Quaisquer recíprocas intromissões nesses direitos de propriedade que, integrando, no seu conjunto, a propriedade horizontal, têm titulares e conteúdos diferentes, estará ferida de ineficácia pela simples razão de se estar perante a prática de actos relativos a direitos de que o autor não é titular, ou seja, direitos de terceiros.
Consequentemente, o autorizado pela assembleia há-de aferir-se pelo âmbito e limites da competência desta, que se circunscrevem, insiste-se, aos factos e acções em que estejam em causa as partes comuns, ou seja, os direitos sujeitos ao regime da compropriedade, que por, eventualmente, exorbitarem os poderes directamente atribuídos ao administrador, mas caberem nos da assembleia, esta deve autorizar e mandatar (cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, “CC, Anotado”, vol. III, 2ª ed., 455).
Do ponto de vista da lei do processo, também a falta de legitimidade ressalta da falta de coincidência entre a titularidade da relação jurídica de que são sujeitos o condomínio e sua administração e a das fracções autónomas em que se verificarão os alegados defeitos (art. 26º CPC).
Deve, pois, concluir-se que a representação em juízo pela administração do condomínio se encontra balizada pela execução das funções que lhe estão cometidas pela lei e pela autorização da assembleia no âmbito da respectiva competência, ou seja, para intentar acções que tenham por objecto questões relativas às partes comuns do edifício (cfr. ac. STJ, 17/2/98, CJ VI-I-86; SANDRA PASSINHAS, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 341).
No caso, a autorização da assembleia, porque incidente sobre direitos de que não era titular, não respeitantes às partes comuns, cuja administração lhe compete, situa-se para além do âmbito das suas competências, sendo, por isso, insusceptível de produzir os efeitos do invocado mandato.
Por outro lado, a situação nada tem que ver com a previsão do n.º 3 do art. 1347º, seja porque, também aí se prevêem questões relativas a bens comuns, seja porque a acção visa a efectivação de responsabilidade civil do vendedor, de natureza obrigacional, e não a propriedade e posse (acções reais) de bens comuns.
Não merece, assim, censura a decisão recorrida, na parte em que teve por verificada a ilegitimidade da Autora quanto à pretensão de eliminação de defeitos nas fracções autónomas.
3. 2. - Recurso da Ré.
3. 2. 1. - Caducidade.
A Recorrente sustenta ter-se verificado a caducidade dos direitos invocados pela Autora pois a acção foi intentada quase dois anos após as datas em que a A. refere ter efectuado a denúncia dos defeitos (1999 e 2001), não se encontrando também provado que a última fracção foi entregue em 11/12/98.
Segundo os n.ºs 1, 2 e 3 do art. 1225º, o prazo de garantia e direito à eliminação de defeitos é de cinco anos, devendo a respectiva denúncia ser feita no prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano subsequente à denúncia, prazo este também aplicável ao direito á eliminação dos defeitos.
Quer isto dizer que se o dono da obra ou o comprador não denunciarem os defeitos a acção a exigir a reparação e/ou a indemnização pode ser intentada no prazo para a denúncia, ou seja, no prazo de cinco anos, pois que, em tal caso a propositura da acção vale como denúncia, que antes não é obrigatória.
Porém, se o comprador denuncia defeitos, então, o prazo para a instauração da acção passa logo a ser de um ano a contar da data da denúncia efectuada, sob pena de caducidade do direito.
Por outro lado, descobertos os defeitos a denúncia deve ser feita no prazo de um ano a contar desse descobrimento, também sob pena de caducidade.
A caducidade é uma excepção de direito material ou substantivo, extintiva do exercício do direito, cujo prazo se inicia no momento em que o direito puder legalmente ser exercido – art. 329º C. Civil.
Não sendo, como no caso sucede, de conhecimento oficioso, a alegação e prova dos factos que integram a excepção, enquanto extintivos do direito do autor, impende sobre o réu o respectivo ónus – art. 342º-2 C. Civil.
Ora, perante a factualidade alegada e provada “é manifesto” (utilizando a terminologia da Recorrente) que a caducidade dos direitos exercitados pelo Condomínio, relativamente às partes comuns, não se verifica.
Como afirma a recorrente, “no prazo de um ano após a entrega das fracções, nada foi feito pelo condomínio, relativamente aos defeitos agora invocados”.
Vale isso por dizer que não houve denúncia.
Consequentemente, para que de caducidade se pudesse falar, necessário seria que a Ré, ora Recorrente, tivesse alegado e provado que, apesar de conhecer os defeitos, a A. se mantivera sem os denunciar R. por mais de um ano, alegação que nem sequer foi feita, donde que como matéria de excepção, não tenha sido considerada, apresentando-se como questão nova.
Igualmente não vem demonstrado, nem foi alegado como fundamento da excepção arguida, o decurso do prazo anual sobre qualquer denúncia tendo por objecto os defeitos invocados como causa de pedir.
Bem diferentemente, e apesar disso, esses defeitos surgem identificados com os elencados na notificação judicial avulsa operada em 23de Julho de 2002, que não mereceu resposta da Ré, e em relação à qual a acção é tempestiva.
Como fundamento da excepção, agora sim, foi alegado, como já dito, que as fracções “foram entregues aos respectivos condóminos antes da data da celebração da respectiva escritura de compra e venda”, a última das quais teve lugar em 11/12/98.
Vem sendo pacificamente decidido que a entrega referida no n.º 1 do art.º 1225º C. Civil, deve ser entendida, não como a entrega das partes comuns ao condomínio, mas sim como a última entrega das fracções autónomas pelo construtor/vendedor, a entrega ao mais recente dos condóminos, solução que a Recorrente também parece aceitar.
Com efeito, como acima já se deixou dito, constituída a propriedade horizontal, o direito de propriedade exclusiva sobre cada uma das fracções faz-se acompanhar de um direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício e o conjunto de ambos os direitos é incindível.
Como consequência, nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem a nenhum dos condóminos é lícito renunciar à parte comum como meio de se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição, natureza e situação jurídicas que justificam a solução, também exigida por razões de justiça e equilíbrio de prestações (cfr. ac. STJ de 23/9/93, Proc. n.º 03A1955 ITIJ).
Ora, diferentemente do que ora pretende a Recorrente, está demonstrado que as fracções “DA” e “D” foram vendidas em 11/12/98, sendo certo que, não constando, como não consta da respectiva escritura, data de entrega diferente da da celebração do contrato terá de entender-se que a mesma ocorreu nessa mesma data, que terá sido também a do pagamento do preço – arts. 882º e 885º-1 C. Civ..
É certo que a Recorrente alegou que as fracções identificadas no art. 14º foram entregues aos respectivos condóminos antes da data da celebração das escrituras de compra e venda”. Porém, não só não concretizou as datas das entregas, nomeadamente situando-as, como era mister, em data anterior a 30 de Junho de 1998, como a escritura de Dezembro de 1998 se não identifica com condómino titular de qualquer das fracções referidas na petição inicial, que são aquelas a que o art. 14º da contestação se reporta.
Numa palavra, a Recorrente incumpriu o ónus de alegar e provar que entre a ocasião de entrega da última das fracções aos condóminos e o dia da instauração da acção se cumpriram cinco anos de prazo.
Improcede, pois, nesta parte, o recurso.
3. 2. 2. - Existência de defeitos cuja responsabilidade pela reparação impenda sobre a Ré, enquanto construtora-vendedora.
A Ré continua a defender que a sua condenação na reparação não pode manter-se pois que não está provado que os defeitos alegados lhe são imputáveis.
A condenação da Recorrente assentou no pressuposto da existência de defeitos, que “desvalorizam o prédio e obstam em parte a que este apresente as qualidades necessárias para o respectivo fim”.
Qualificou-se o quadro jurídico apresentado como venda de coisa defeituosa – art. 913º-2 C. Civil.
Não se diverge, como o não fazem as Partes, de que se está perante responsabilidade contratual emergente de cumprimento defeituoso do contrato, pois que a prestação do devedor não satisfaz o interesse do credor, in casu por nas partes comuns do edifício se verificarem imperfeições ou desconformidades relativamente às que são normais e deviam existir, atento o seu destino e função.
O cumprimento defeituoso tem como pressuposta a ideia de que, aquando da entrega da coisa, o comprador desconhecia o vício ou inexactidão da prestação efectuada pela outra parte.
Quando haja cumprimento defeituoso, ou, seja, quando a prestação seja defeituosamente cumprida, o devedor, cuja culpa se presume, responde pelo prejuízo causado ao credor, nomeadamente pela eliminação dos defeitos – arts. 798º, 799º-1, 913º, 1221º e 1225º, todos do C. Civil.
Em caso de cumprimento defeituoso, a lei impõe, pois, ao devedor a prova de que o mesmo não procede de culpa sua.
A execução defeituosa da prestação contratual, como violação do contrato, é um acto ilícito, elemento integrante da responsabilidade contratual.
No domínio desta responsabilidade, presume-se, como se disse, a culpa, mas, na falta de norma que o permita, o mesmo não acontece relativamente aos restantes requisitos da responsabilidade civil.
Assim, há-de ser sobre quem invoca a prestação inexacta da outra parte como fonte da responsabilidade que há-de recair o ónus de demonstrar os factos que integram esse incumprimento (facto ilícito), bem como os prejuízos dele decorrentes (dano) – art. 342º-1 C.Civil (cfr. ac. STJ, de 23/11/06, Proc. 06B4007 – ITIJ; PEDRO R. MARTINEZ, “Cumprimento Defeituoso-Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada”, 356).
O vício ou defeito da coisa é determinado à data do cumprimento e a ela se reporta. Deve, pois, existir nesse momento, embora eventualmente oculto.
Efectivamente, como escreve Pedro Martinez (ob. cit., 214), “o cumprimento defeituoso pressupõe a existência de culpa do devedor e não está na dependência do caso fortuito. Além disso, o defeito advém de uma execução imperfeita”.
Defeitos serão tanto os vícios que tiram valor ou aptidão à obra para o uso ordinário ou previsto no contrato, como as desconformidades com o que as partes estipularam.
Na situação ajuizada vem provada a existência de deficiências nas partes comuns do edifício que se traduzem, objectivamente, numa diminuição do valor intrínseco do prédio, susceptíveis de afectarem negativamente o preenchimento da sua função, ao serviço das fracções autónomas.
Não se mostra, porém, que essas deficiências existissem à data do cumprimento do contrato, mesmo em germe.
Trata-se, na verdade, de um conjunto de deficiências verificadas num levantamento efectuado cerca de quatro anos após o início de utilização do edifício, relativamente às quais não foi sequer alegado que existiam à data da entrega da última das fracções autónomas ou que advêm de erros de construção ou da utilização de materiais que as fizeram surgir (causas não detectáveis, mas ínsitas na prestação).
Deste modo, não pode falar-se em defeitos para fins de preenchimento do conceito de prestação defeituosa e cumprimento defeituoso.
As anomalias provadas são compatíveis com defeitos de construção e com a sua contemporaneidade, mas, tem de aceitar-se, são-no também com outras causas posteriores como, por exemplo, vibrações (quanto às fissuras) e utilização (uso normal ou inadequado).
Ignorando-se a causa ou origem das deficiências, designadamente, insiste-se, se as mesmas resultam de vício de construção ou erro de execução imputáveis à empreiteira-vendedora, não pode concluir-se que resultam do cumprimento defeituoso desta (ac. STJ, cit., de 23/11/06).
Não tendo a Autora provado, nem alegado, factos integradores da figura jurídica do cumprimento inexacto da prestação – que a coisa vendida sofria de vício aquando da entrega ou aceitação (arts. 913º-1 e 1218º-1 cit.) -, demonstrando a violação do contrato pela Ré e a ilicitude que essa violação encerra, como pressuposto da responsabilidade, não se coloca sequer a questão da prova da ausência de culpa da última.
A condenação da Ré não pode, assim, manter-se.
4. - Decisão.
Em conformidade com o exposto, decide-se:
- Negar a revista pedida pela Autora;
- Conceder parcialmente a revista pedida pela Ré e revogar, correspondentemente, o acórdão impugnado;
- Julgar improcedente a acção e absolver a Ré do pedido; e,
- Condenar a A. nas custas do recurso que interpôs, sendo que as devidas pelo recurso da Ré ficam a cargo de ambas as Partes, a meio.
Lisboa, 19 Junho 2007
Alves Velho (Relator)
Moreira Camilo
Urbano Dias