Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3944 |  |
"A" e mulher, "B", residentes em Olhão, vieram intentar a presente acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, contra C e mulher, D, pedindo:
a) o reconhecimento da propriedade dos autores quanto à fracção "D" 1.º andar esquerdo, referido no artigo 1.º da petição, com todas as suas partes componentes, incluindo o balcão posterior;
b) Reconhecerem a compropriedade dos autores enquanto condóminos, às partes comuns do prédio;
c) Que restituam aos autores a parede traseira do seu balcão posterior, na parte em que abusivamente a ocupam com uma construção que aí fizeram;
d) Que, em consequência, sejam condenados a demolir tal obra (inovação) a suas expensas ou encargos;
e) Que sejam condenados a pagar aos autores uma indemnização por danos morais de 500.000$00, bem como juros desde a citação à taxa legal;
f) Que sejam condenados a pagar uma indemnização por danos patrimoniais a liquidar em execução de sentença.
Para tanto alegam que são donos de um apartamento (fracção "D"), sendo os réus donos do apartamento que fica por baixo daquele (fracção "A"). Os réus procederam à construção de uma nova divisão no logradouro da sua fracção, com o que acabaram por elevar a cobertura daquela nova divisão para além da linha do tecto da sua fracção, ocupando assim parte da parede do apartamento dos autores. Tal obra passou a ligar as janelas dos autores à rua, sendo fácil a qualquer pessoa ali aceder.
Dizem ainda ter sofrido angústia e receio pela segurança de quem ali reside, para além de que a obra e respectiva demolição lhes irá causar prejuízos .
Contestaram os réus alegando que edificaram em espaço próprio e sem invadirem a parede dos autores, com licença camarária e tendo vedado com rede o acesso à nova cobertura .
Houve réplica e resposta a esta .
Os autos prosseguiram os seus termos, vindo a ser proferida sentença em primeira instância que julgou a acção improcedente.
Interposto recurso pelos autores, veio a ser revogada a sentença recorrida, na parte impugnada, e no segmento relativo à demolição da obra julgou-se a acção procedente, condenando-se os réus a demolir a obra que realizaram no logradouro.
Inconformados recorreram os réus, concluindo as suas alegações, em resumo, nos termos seguintes:
A divisão em causa foi edificada no logradouro que é parte da fracção dos recorrentes e que lhes pertence em exclusivo;
Tal fracção tem como destino a habitação e o logradouro, o que não resulta inviabilizado pelo título de propriedade horizontal;
A divisão construída em parte do logradouro respeitou a finalidade decorrente da composição da fracção.
Os recorrentes actuaram ao abrigo do disposto no artigo 1305º do C. Civil, não tendo violado o disposto na al. c) do art. 1422º do mesmo diploma.
A obra realizada não necessitava de obter a aprovação da maioria dos condóminos, dado que foi efectuada totalmente no âmbito da propriedade exclusiva dos recorrentes.
O facto da nova divisão ter ficado adossada à parede exterior do prédio, não configura inovação prevista no art. 1425º do C. Civil, pois não foi beliscada a integridade da parede.
Os recorrentes, apesar disso, pediram e obtiveram a autorização da maioria dos donos dos apartamentos antes de procederem à construção da divisão.
Só estão especialmente vedadas aos condóminos as obras novas que prejudiquem o arranjo estético do edifício, no sentido da sua desvalorização.
Os recorridos actuam neste processo com abuso de direito.
A decisão recorrida violou os arts. 334º, 342º, 1305º, 1422º e 1425º, todos do C. Civil.
Não houve contra-alegações.
Perante as alegações dos réus são as seguintes as questões postas:
Legalidade da construção;
Abuso de direito dos autores.
Factos.
Os autores A e B são donos de uma fracção autónoma designada pela letra D, correspondente ao 1º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., na freguesia e concelho de Olhão, designado lote 1, em regime de propriedade horizontal, fracção essa destinada a habitação e composta por 3 quartos, sala, cozinha, casa de banho, despensa, "hall", balcão principal e balcão posterior, inscrita na respectiva matriz urbana daquela freguesia sob o art.º 5403-D.
A referida fracção está descrita na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o nº. 00755/050589, Olhão D e aí inscrita a favor dos autores pela inscrição G3.
Os réus são donos da fracção autónoma designada pela letra A correspondente ao R/C esquerdo do mesmo prédio, R/C imediatamente por baixo da fracção dos autores.
Da escritura de constituição do prédio em propriedade horizontal os réus declararam que as fracções se destinam a habitação e que o prédio se compõe de 5 pisos com 10 fogos.
A fracção dos réu surge naquela escritura como fracção A , R/C esquerdo, destinada a habitação, com área útil de 91,20 m2, área de logradouro de 24 m2 e área total de 115,20 m2, composta por dois quartos, sala comum, cozinha, casa de banho, despensa, "hall" e logradouro com o valor correspondente a 90/1000 do valor do prédio.
Do registo predial consta que a permilagem da fracção A é de 90, sendo a dos autores de 115.
O prédio em causa tem 208 m2 e logradouro de 48 m2.
O referido logradouro encontra-se repartido pelas fracções A e B, correspondendo aos quintais (área descoberta) de ambos, com 24 m2 cada.
Em Outubro de 1997 começaram a realizar-se obras para ampliação do apartamento dos réus, adossando a nova divisão à traseira do referido apartamento.
A nova divisão foi feita num logradouro até então descoberto.
O réu marido é o construtor do edifício onde os autores habitam.
O réu nunca habitou em tal edifício, nomeadamente no R/C esquerdo.
Os autores nunca habitaram na sua fracção.
Ao vender o apartamento aos autores o réu garantiu-lhes que o mesmo estava concluído.
E os autores compraram o apartamento nas condições e com a descrição física que o mesmo tinha na escritura pública de propriedade horizontal.
A nova divisão mencionado foi construída no quintal pertencente à fracção autónoma de que os réus são proprietários.
A divisão construída no R/C dos réus divisão prolonga-se até ao lote contíguo pelo nascente.
Designado por lote 4 e constituído por garagens.
Passou a haver ligação directa e total entre a cobertura do contíguo lote 4 (zona de garagens) e a cobertura da nova divisão.
No apartamento dos autores habitam a sua filha e genro.
Na cobertura descoberta da nova divisão do rés-do-chão fica o que caia na sua vertical.
E e F, desde 1989, residem com o seu agregado familiar na fracção de que são proprietários os réus.
Perspectivando-se a celebração de escritura pública de venda da fracção entre os réus e as pessoas atrás identificadas.
E e F pediram aos réus autorização para procederem à construção de uma edificação em parte do logradouro.
A edificação ocupa cerca de metade da área do logradouro.
Após a construção da divisão, os habitantes do apartamento dos autores continuaram a estender roupa.
A cobertura em questão está desnivelada.
E provida de um cano que permite o escoamento das águas que aí caem.
Dirigindo-as para a parte não coberta do apartamento dos réus.
Antes de iniciar a construção, E e F perguntaram à filha e genro dos autores se viam algum inconveniente em tal obra.
Após a conclusão da edificação os réus iniciaram a colocação de uma vedação.
Vedação em rede de arame adunada a postos de ferro.
A separar o lote 4 (zona de garagens) do prédio em causa.
Os réus colheram a autorização da maioria dos donos dos apartamentos do edifício em causa antes de procederem à construção da divisão.
Tal divisão situa-se nas traseiras do edifício.
E dá para a parede lateral da zona de garagens.
E não pode ser visto por quem nessa zona transite.
À volta da divisão existe um muro em alvenaria.
O direito.
Violação do título constitutivo.
Na escritura de constituição de propriedade horizontal a folhas 12 e seguintes encontra-se descrita a fracção "A", pertencente aos réus, com da forma seguinte:
"Rés-do-Chão Esquerdo destinada a habitação, com a área útil de noventa e um metros quadrados e vinte centímetros, área de logradouro de vinte e quatro metros quadrados e a área total de cento e quinze metros quadrados e vinte centímetros, composta de dois quartos, sala comum e cozinha, casa de banho, despensa, hall e logradouro com o valor correspondente a 90 por mil do valor do prédio, de dois milhões cento e sessenta mil escudos."
Perante o título constitutivo de propriedade horizontal, a questão posta reside em saber se os réus podiam fazer construção no logradouro com as características acima apontadas.
A Relação entendeu que estava vedado aos réus servir-se da parede exterior do prédio, que é parte comum, nos temos da al. a) do n.º 1 do art. 1421º do C. Civil, para encostar a construção efectuada no logradouro, sem obterem a aprovação da maioria dos condóminos, representando 2/3 do valor total do prédio, de acordo com o disposto no artigo 1425º do mesmo diploma e que a mesma construção briga com o arranjo estético do edifício (art. 1422º n.º 2 al. a)).
Concorda-se com a orientação do acórdão recorrido.
No acórdão deste Tribunal de 18-5-1999 (CJ (S) VII-2-99) com o mesmo relator, escreveu-se, em caso que se nos afigura semelhante:
"Como resulta dos factos provados a loja (fracção A) era originariamente composta por uma sala ampla com 53 m2 destinada a comércio, com dois sanitários e logradouro nas traseiras com 61 m2.
Os réus construíram uma cozinha no logradouro e outra casa de banho.
Para construírem a cozinha os réus aumentaram a área do r/c e a área coberta do prédio. Demoliram a parede do lado nascente, que fica virada para o logradouro e onde estava uma janela que media 1,20m de largura. A parede demolida media 2,5 m de comprimento e os réus construíram outra a 1,1 m da anterior, parede nova que, na vertical, está alinhada pelo lado exterior da varanda existente no primeiro andar. Esta é composta por uma fileira de tijolos, areia e cimento, medindo cerca de 3,5 m de comprimento e que vai do solo até à placa de betão da varanda do primeiro andar, ficando assim ligada à varanda pela sua parte inferior. E fizeram ainda duas paredes perpendiculares, nas partes laterais para vedar o espaço que acrescentaram.
A estrutura do prédio assenta num conjunto de vigas e pilares, que partem das fundações e que, formando o esqueleto do mesmo prédio, vão suportar toda a carga.
No acórdão recorrido entendeu-se que as obras acima referidas alteraram a linha arquitectónica (física, volumétrica e estética) do prédio, violando o art. 1422º n.º 2 al. a), na medida em que aumentaram a área da fracção, prolongando-a para nascente e efectuando os arranjos necessários à instalação da cozinha. Com efeito a linha arquitectónica significa o conjunto dos elementos estruturais da construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica, o que acontece com o aumento da área sobre o logradouro, como o entendeu o Ac. STJ de 20-7-1982, BMJ 319-301. Inovaram a obra, violando o art. 1425º n.º 1, na medida em que houve uma alteração na forma da coisa comum."
Pela proximidade da decisão tomada ao caso dos autos, aqui se deixa transcrito na parte que ao caso interessa.
Por outro lado, a construção está contra o título de constituição da propriedade horizontal e a jurisprudência firmada no assento (hoje acórdão uniformizador) de 10-5-1989 onde se diz: "Nos termos do artigo 294º do Código Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou à fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal".
Neste assento (ou acórdão), como se diz no voto de vencido do Sr. Conselheiro Solano Viana, "está em causa............... a determinação das consequências da escritura de constituição de propriedade horizontal não respeitar o destino dado à fracção autónoma no projecto do edifício aprovado pela Câmara Municipal". Ou seja: o que aquele aresto decidiu foi a consequência de o título de constituição da propriedade horizontal atribuir à parte comum ou fracção um fim diferente do projecto aprovado na Câmara. E se essa desconformidade existir o título constitutivo é parcialmente nulo (ac. de 25-11-1999, CJ(S) VII-3-122, com o mesmo relator).
Neste caso não foi a parte comum, mas ao logradouro que foi modificado, o que não deixa de ter consequências pelo encosto da construção à parede que constitui a estrutura do prédio, a existência dum telhado sobre o qual o andar se debruça, as consequências que resultam da falta de altura que existiria entre o andar e a parte inferior da parede, a retenção de objectos que caiam sobre a parte superior do telhado construído sobre o logradouro e até a vulnerabilidade do andar dos autores.
De tudo resulta que a construção no logradouro, não prevista no título constitutivo de propriedade horizontal, afecta a utilização e valor do andar dos autores.
Nos termos do n.º 2 do art. 1425º "nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns". E, como se referiu, a inovação com o encosto à parede comum prejudica a utilização dos autores sobre a sua fracção.
Improcedem nesta parte as conclusões dos réus.
Abuso de direito.
Entendemos que não merece melhor sorte o invocado abuso de direito.
É que não se pode falar em abuso de direito se a parte a quem se atribui o abuso não exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (art. 334º do C. Civil).
Ora, dos factos provados resulta que os autores, que moram no andar que fica por cima da fracção "A" se sentem prejudicados com a construção e apontam os efeitos negativos dela. E isso mesmo resulta dos autos.
Também neste aspecto não procedem as alegações.
Nega-se revista.
Custas pelos réus.
Lisboa, 18 de Dezembro de 2002
Simões Freire
Ferreira Girão
Luis Fonseca