| 06A3363 |  |
PROVA DO CONTRATO
2. Por isso, mesmo que os RR. tenham confessado ter pago renda à A., essa confissão não serve como prova do contrato de arrendamento. *
* Sumário elaborado pelo Relator.
Relatório
"AA"
Intentou contra
BB e CC
Acção declarativa de condenação sob a forma ordinária,
Pedindo
. a sua condenação no pagamento da quantia de 13.665,14 euros , acrescida de juros à taxa de 15 % anuais, para além do pagamento de 4.449,30 euros e de quantia ilíquida, por danos.
Alega que deu de arrendamento aos RR. uma habitação, mediante o pagamento mensal de uma renda de 292 libras esterlinas que não pagaram entre Abril de 1995 e Janeiro de 2001; que também não pagaram, como se comprometeram, a contribuição autárquica, desde 1996.
Apesar de já terem saído da casa, deixaram desaparecer uma série de bens que constituíam o respectivo recheio, ficando ainda danificados muitos outros; as paredes também ficaram completamente sujas e com vestígios de bolor.
Os RR. contestaram, impugnado os factos alegados pela A., excepcionando ainda a nulidade do contrato, bem como a prescrição das rendas até 1999.
Houve réplica, na qual a A. respondeu às excepções, alegando também que os RR. sempre a reconheceram como senhoria em várias cartas que lhe enviaram e que juntaram.
Efectuado o julgamento, foi a acção julgada improcedente.
Inconformada, a A. interpôs recurso de apelação para reapreciação da matéria de facto e de direito.
A Relação não reapreciou a matéria de facto, concluindo que a A. não demonstrou a sua qualidade de senhoria, pelo que carecia de legitimidade "substantiva" para a acção, julgando, por isso, improcedente o recurso e confirmando a decisão recorrida.
Novamente inconformada, a A. interpôs recurso de revista que termina com as seguintes
Conclusões
1.º Do que padece o acórdão recorrido quanto à Matéria de Direito
a) Viola normas jurídicas e estas deveriam ter tido outra interpretação e aplicação, bem como deviam ter sido aplicadas outras normas jurídicas, a saber:
I - Artigos 1405.° n.º 1, 1407.° e 985.° do CC:
O entendimento do acórdão recorrido é oposto ao entendimento da maioria da jurisprudência e doutrina quanto a este tocante.
Na verdade, tem entendido a doutrina que "o arrendamento de imóvel ou de sua fracção por prazo não superior a seis anos traduz-se num acto de administração ordinária ... Assim, tendo qualquer comproprietário poder para administrar - art. 1407.º, n.º 1, remissivo ao art. 985.º, ambos do c.c. -, pode intentar a competente acção de despejo para resolução do contrato. "(vide Regime do Arrendamento Urbano Anot., Jorge Alberto de Aragão Seia).
Neste sentido, saliente-se o Ac. da Relação do Porto de 11.01.1990, BoI. 393, 657, o Ac. da Relação de Lisboa, de 06.12.1988, BoI. 382, 516, o Ac. da Relação de Coimbra de 17.04.1990, CoI. Jur. XV, 2, 66 e jurisprudência aí citada.
Com efeito, tem legitimidade para, por si só, pôr acção de despejo fundada na falta de pagamento de rendas, qualquer dos comproprietários da coisa locada (vide Ac. da Relação de Coimbra de 23.06.1987, Bol. 368, 614).
A doutrina e as disposições supra referidas deviam ter sido em aplicadas ao caso em apreço, uma vez que se está perante acção em que é pedido o pagamento de rendas em atraso por parte de senhoria, ora recorrente, comproprietária do locado.
II - Artigos 7.º, 1.º, 3.º, 5.º, nº. 1, 64°., nº. 1, als. a) e d) do Regime do Arrendamento Urbano e 1038.º, als. a) e d), 1022.º, 1023.º, 1024.º, 1043.º, 1044.º, do Código Civil:
Não pode o douto acórdão recorrido concluir que a A. é parte ilegítima, única e exclusivamente pela circunstância de não figurar no contrato de arrendamento junto aos autos enquanto senhoria em conjunto com a comproprietária, uma vez que a lei não exige a forma escrita para que um contrato de arrendamento seja considerado válido.
A lei - art. 7°. do RAU e doutrina a esse preceito concernente - não exige a forma escrita para considerar que um contrato de arrendamento é válido, exigindo apenas a exibição de recibo de renda para suprir a falta de forma escrita.
"Como o contrato é válido independentemente do requisito de forma, o recibo é exigido unicamente como prova segura de que o contrato se celebrou - embora não comprove a totalidade das prescrições legais a que este deva obedecer, designadamente as do art. 8. o do RA U - e não para prova de que o requisito de forma, teve lugar. "
"Admitindo o recibo a suprir o escrito o legislador afastou deliberadamente a forma como formalidade ad substantiam, postergando a aplicação do art. 220.º e do n.º 1 do art. 364.º do c. c. "
"Mas, se as partes não elaborarem, por si, qualquer documento, o contrato continua válido sem forma escrita. " (vd. Regime do Arrendamento Urbano Anotado, Aragão Seia).
Atendendo a que a lei não privilegia a forma escrita no que respeita à celebração do contrato de arrendamento, admitindo a validade de contratos de arrendamento acordados verbalmente, devia o acórdão recorrido ter considerado que existe um contrato de arrendamento celebrado também com a A., ora recorrente, ainda que não reduzido a escrito.
Com efeito, resulta dos autos que existiu um contrato de arrendamento verbal entre os RR., recorridos, e a recorrente.
Mesmo que assim se não entenda, mas sem conceder, sempre se dirá que a recorrente, mesmo não figurando no contrato escrito como senhoria, deu expressamente o seu assentimento, enquanto comproprietária do locado, uma vez que acordou verbalmente o arrendamento, acordou sobre o pagamento das rendas com os inquilinos, ora recorridos, cfr. resulta da prova testemunhal e documental junta aos autos, sendo parte legítima nos presentes autos.
A ora recorrente tem legitimidade para a presente acção porque; - é senhoria;
- é comproprietária do locado, e deu o seu assentimento ao arrendamento;
- celebrou contrato de arrendamento verbal com os inquilinos, ora recorridos;
- acordou com os inquilinos quanto ao pagamento das rendas;
- recebia as rendas.
A recorrente tem legitimidade substantiva para vir a juízo pedir o pagamento das rendas em dívida e o ressarcimento de danos ocorridos no locado, mesmo não constando o seu nome no contrato escrito, ao lado da outra comproprietária.
Consequentemente, o acórdão recorrido viola o disposto nos artigos 7.º, 10.º, 3.º, 5.º., n.º 1, 64.º, nº. 1, als. a) e d) do Regime do Arrendamento Urbano e 1038.º, als. a) e d) e 1022.º, 1023.º, 1024.º, 1043.º e 1044.º e 1405.º nº. 1, 1407.º, e 985.º. do Código Civil, por não aplicação, e aplicação e interpretação deficiente e diversa.
b) É nulo:
I - art. 668°. N.º 1 al. c) do CPC: I
O acórdão recorrido limita-se a repetir e remeter para a sentença proferida em 1.ª instância.
Ora, verifica-se que os fundamentos invocados estão em oposição com a decisão, uma vez que no próprio acórdão se admite que:
- existe relação de arrendamento;
- houve recebimento de rendas por parte dos inquilinos à recorrente;
- há prova documental no sentido de que a recorrente é senhoria;
- há prova testemunhal que aponta no sentido de a recorrente ser senhoria no caso em apreço.
O acórdão, invocando os fundamentos vertidos supra, conclui que a A./ora recorrente "manifestamente" não é senhoria, porque formalmente não aparece no contrato escrito de arrendamento ao lado da outra comproprietária.
Ora, a conclusão a que o acórdão chega está claramente em oposição com os fundamentos invocados, na senda do supra exposto, nos termos do art. 668.° 1 al. c) do CPC.
II - art. 668.º n.º 1 al. d) do CPC:
O acórdão não se pronunciou sobre a questão de saber se, apesar não figurar no contrato de arrendamento escrito como senhoria, a recorrente actua ou não enquanto senhoria, para só depois concluir pela sua legitimidade ou ilegitimidade: limita-se a afirmar que "manifestamente" não é senhoria.
O acórdão recorrido é também omisso quanto à questão do necessário interesse em agir por parte da A., em virtude de ser comproprietária do locado, para só depois concluir acerca da sua legitimidade.
O acórdão recorrido não se pronunciou sobre a questão do ressarcimento dos danos verificados no locado, quando, independentemente da questão de a A. ser ou não senhoria, tinha legitimidade e interesse em agir, na qualidade de comproprietária do imóvel.
III - Falta de fundamentação - violação do art. 158.º, 659.º n.º 3 e 712 n.º 5 do CPC e art. 205.º n.º 1 da CRP:
Limita-se o acórdão recorrido a remeter a fundamentação para a decisão proferida em primeira instância, cfr. vertido supra.
Ora, "na sentença, o tribunal tem de indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, sob pena de se verificar falta de fundamentação de direito" (Parecer do Prof. Calvão da Silva: Col. Jur., 1995, 1.°- 7).
c) Viola lei de processo:
I- Art. 26° do CPC:
O art. 26.° é claro e define o que é a "legitimidade": a recorrente tem interesse em demandar - da procedência da acção retira utilidade: o pagamento das rendas em atraso por parte dos inquilinos do prédio do qual, para além de ser comproprietária, é senhoria e o ressarcimento pelos danos provocados no locado e retirada de bens móveis do referido locado; e os RR., ora recorridos, têm interesse em contradizer - têm prejuízo caso a advenha a procedência da acção e recurso - sendo todos sujeitos da relação controvertida tal como é apresentada na PI e demais articulados.
O facto de existir um n°.3 no art. 26°. do CPC, veio dar "fôlego" à corrente que afere o critério da legitimidade em termos subjectivos, ou seja, com abstracção da titularidade dos direitos: "ao apuramento da legitimidade interessa apenas a consideração do pedido e da causa de pedir, independentemente da prova dos factos que integram esta última" (CASTRO MENDES, DPC cit., ps. 185 e ss).
Verificou-se a violação do art. 26°. do CPC, uma vez que, cfr. vertido supra, a ora recorrente tem legitimidade, mau grado não figurar como outorgante no contrato de arrendamento, ao lado da outra comproprietária, uma vez que é senhoria, ainda que por contrato de arrendamento verbal, não reduzido a escrito, sendo certo que resulta da prova testemunhal e documental, bem como da relação controvertida tal como é apresentada na PI, que a recorrente acordou o arrendamento com os inquilinos, que acordou quanto ao pagamento das rendas, que recebia as rendas, que os inquilinos a reconheciam como senhoria.
Saliente-se ainda que, "qualquer comproprietário é parte legítima para, embora desacompanhado dos restantes, intentar acção de despejo" (Ac. RL, de 6.12.1988: BMJ,382,516).
Ainda que não se esteja ante uma acção de despejo, a ratio que subjaz ao caso em apreço é a mesma: a recorrente possui legitimidade nos supra ido autos, na senda de tudo o predito.
II - Contradição com o Ac. da RL de 17.01.2006, nos termos do arte 754.° n.º 2 do CPC:
Com efeito, o acórdão recorrido pronunciou-se no sentido da ilegitimidade por parte da recorrente em virtude de a mesma não figurar como outorgante em contrato de arrendamento, como senhoria, em conjunto com a outra comproprietária, mau grado, com base na relação controvertida vertida na PI a mesma apresentar claro interesse em demandar e na procedência da acção, em oposição com o decidido pelo Ac. da RL de 17.01.2006, o qual se pronunciou, quanto à mesma questão fundamental de direito, no sentido de que "tendo a A. alegado que é senhoria e, depois clarificado que essa qualidade lhe advém da circunstância de ter sucedido na posição de locadora, é manifesto o seu interesse em agir e a sua legitimidade face à relação controvertida tal como a configurou (art. 26~/3 do CPC). ".
d) Abuso de Direito:
Tal decisão configura claramente uma situação de abuso de direito, uma vez que é manifesto o interesse em agir da recorrente, assim como é manifesto que a decisão no sentido da ilegitimidade por parte da recorrente traduz uma situação abusiva e contrária ao direito e à boa fé, o que é vedado pelo art. 334°. do C.C., ou na modalidade das denominadas inalegabilidades formais, ou da proibição do "venire contra factum proprium ".
A invocação de "ilegitimidade substantiva" no caso em apreço traduz-se em abuso de direito, uma vez que os recorridos aproveitaram as vantagens da situação de arrendamento com a recorrente, prevalecendo-se de questão formal para se eximirem às suas obrigações: tal consubstancia um comportamento abusivo e contrário ao direito e à boa fé, proibido pelo art. 334°. do CC.
Termina, pedindo se revogue o acórdão recorrido.
Não foram oferecidas contra alegações
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Matéria de facto dada como provada pelas instâncias:
1. As mensalidades dos meses de Janeiro de 1996 a Dezembro de 1999, ambas inclusive, foram pagas pelos réus à autora, com excepção de 14 daquelas mensalidades. Relativamente ao ano de 2000, foram entregues pelos réus à autora 1000 libras esterlinas. Não foram ainda pagas as mensalidades de Abril de 1995 a Dezembro de 1995, ambas inclusive, nem qualquer quantia relativa ao ano de 2001 - resposta ao quesito 4.º;
2. Os R.R. saíram em Janeiro de 2001 do prédio referido em 1.º - resposta ao quesito 1.º;
3. Os R.R. pagaram de Contribuição Autárquica, referente à "Casa Shambala", o total de 230.697$00 - resposta ao quesito 6.°.
O direito
Como se vê das suas conclusões (1) , a recorrente não impugna a matéria de facto decidida pelo acórdão recorrido, apesar de nele se não ter reapreciado a matéria de facto, tal como fora peticionado na apelação.
E refere a recorrente que não exigindo o contrato de arrendamento a forma escrita, dos factos resulta que ela é senhoria dos RR. porque estes lhe reconheceram tal qualidade em diversas cartas que junta aos autos e que os RR. não impugnaram.
Importa, por isso, tomarmos posição sobre a questão de saber se, reconhecendo as R., nos documentos juntos pela A., que pagavam rendas a esta, se tal confissão bastará para considerar como provado que entre A. e RR. existe um contrato de arrendamento.
É que se tal bastasse para provar o contrato de arrendamento, estaremos em face da previsão do art. 722.º 2.ª parte do CPC, o que determinará a reapreciação da matéria de facto por terem sido desprezados pelas instâncias documentos com força de prova plena (2)..
Vejamos, então.
O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito e a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo da renda. (3).
O advérbio "só", constante do n.º 3, consubstancia uma medida excepcional que restringe a prova do contrato verbal unicamente ao recibo, afastando os termos gerais do n.º 2 do art. 364.º do C.C, pelo que não pode ser considerada prova por confissão expressa, judicial ou extrajudicial.(4).
Como é o arrendatário(5) que está na posse do recibo, só ele pode, em princípio, provar o arrendamento, quando o contrato não for escrito. O senhorio vê a sua conduta sancionada com a impossibilidade de se poder prevalecer do contrato de arrendamento."
Portanto, no caso em apreço, apesar de nos documentos juntos aos autos os RR. reconhecem que pagaram rendas à A., isso não basta para demonstrar o alegado contrato de arrendamento.
Claro que ao decidir a matéria de facto na primeira instância, poderia eventualmente essa documentação permitir resposta diferente ao quesito 1.º da base instrutória.
Contudo, como tais documentos não bastam para demonstrar o contrato de arrendamento, não estamos em face de uma das espécies de documentos a que se refere o art. 722.º, 2, 2.ª parte, (6) nem a questão nos vem expressa ou implicitamente colocada nas conclusões, para dela podermos tomar conhecimento. (7)
Por outro lado, a recorrente, embora tendo peticionado a reapreciação da prova à 2.ª instância, esta não a levou a efeito.
No presente recurso, abandonou tal exigência, não impugnando essa omissão da Relação.
Por isso, apenas nos cabe aplicar o direito em face dos factos provados, tal como definidos pelas instâncias.
E para provimento da pretensão da A., tornava-se necessário que se demonstrasse a relação de arrendamento por si alegada mas não provada, conforme dispõe o art. 342.º, 1 do CC.
Também não ocorre suporte na matéria de facto para analisar a questão de saber se a recorrente, como comproprietária, podia exigir o pagamento das rendas em falta.
Na verdade, não se demonstrou que haja qualquer contrato de arrendamento firmado entre os RR. e a outra comproprietária, nem isso foi alegado pela A., mesmo a título subsidiário, para se analisar tal questão ou mesmo para concluir que a recorrente dera o seu "assentimento" ao aludido contrato: ter-se demonstrado apenas o que consta do documento de fls. 8 e sgts nada demonstra porque tal documento não foi assinado por qualquer das partes que nele figuram como "senhorio" e como "inquilino".
Deve também dizer-se que as nulidades invocadas - art. 668.º, 1, c) e d) do CPC - pressupõem matéria de facto que se não provou, não se impondo, por isso, ao acórdão recorrido a apreciação das matérias em questão.
Nesse aresto alude-se à ilegitimidade "substantiva" que não à ilegitimidade adjectiva, excepção que foi apreciada, com trânsito em julgado, no despacho saneador, (8) sendo, por isso, destituída de fundamento a alegada violação do art. 26.º do CPC.
Também se não verifica falta de fundamentação porque o acórdão recorrido, em face da matéria de facto provada, apreciou o que tinha a apreciar, considerando-se prejudicadas as demais questões suscitadas, nos termos do art. 660.º, 2 do CPC. (9)
E a interpretação e aplicação das regras jurídicas de que fala a norma (10) pressupõe os factos concretos (11) que se pretendam subsumir à previsão abstracta contida na norma jurídica respectiva.
Não se vê em que é que o acórdão recorrido se assemelha ao Ac. da RL de 17.1.2006, citado pela recorrente, para se poder dizer que entre eles há contradição, a qual pressupõe, como se sabe, que em ambos tenha sido analisada uma situação de facto semelhante.
Finalmente, invoca a recorrente abuso de direito: "tal decisão configura claramente uma situação de abuso de direito."
Ora, não são as decisões que enquadram abuso de direito, sendo, antes, os factos que hão-de inculcar que alguém, titular de um direito, ao exercê-lo excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito. (12)
Não se vê, nem vem alegado, qualquer direito que os RR. tenham exercido nessas circunstâncias.
Assim, improcede na totalidade a revista.
Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se a decisão recorrida.
Lisboa, 19 de Dezembro de 2006
Custódio Montes
Mota Miranda
Alberto Sobrinho
-----------------------------------------------
(1) Que delimitam o objecto do recurso - arts. 684.º2 e 690.º, 1 e 3 do CPC.
(2) Arts. 376.º, 1 e 374.º, 1 ambos do CC.
(3) Art. 7.º, 1 e 3 do RAU.
(4) Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5.ª ed. pág. 161.
(5) Continua o mesmo doutrinador.
(6) Pois, como já se mencionou, as cartas assinadas pelos RR. a reconhecerem que pagavam rendas à A. não constituem documento "que fixe a força de determinado meio de prova", porque, o arrendamento verbal apenas pode ser provado pela exibição do recibo de renda.
(7) A recorrente não formula qualquer conclusão para reapreciar as provas e fixar os factos materiais à base da 2.ª parte do art. 722.º, 2 do CPC.
(8) Ver fls. 76 e 77.
(9) "Exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras": isto porque se não provou a relação de arrendamento alegada.
(10) Art. 659.º, 3 do CPC.
(11) Que se não provaram.
(12) Art. 334.º do CC.