Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B3293 |  |
ESCRITURA PÚBLICA
REGISTO PREDIAL
AQUISIÇÃO DE DIREITOS
USUCAPIÃO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
AUTONOMIA
2. Declarado pelas partes em escritura pública, sem falta representação da realidade, querer uma vender e a outra comprar um prédio tal como ainda constava da respectiva descrição registal, mas que já havia sido demolido e substituído por nova construção, sem autorização camarária de loteamento ou destaque, de duas fracções habitacionais materialmente autónomas, embora na realidade quisessem comprar e vender uma parte especificada dele, não ocorre a situação de erro que a lei civil prevê.
3. A posse sobre as fracções prediais em causa com os requisitos necessários à aquisição do respectivo direito de propriedade por usucapião não releva para esse efeito se não estiver autorizado o respectivo loteamento ou destaque pela autoridade administrativa competente.
4. Antes de administrativamente regularizada a fragmentação jurídica autónoma do prédio em causa, não podem os outorgantes no contrato de compra e venda operar a sua alteração por via notarial, nem o vendedor pode obter a declaração judicial, em acção declarativa de apreciação, de que o objecto imediato daquele contrato só se consubstanciou em parte do prédio e a parte restante corresponde a outro prédio por ele construído e de sua pertença.
I
"A" intentou, no dia 3 de Fevereiro de 2003, contra B, acção declarativa de apreciação, com processo ordinário, pedindo, com fundamento em erro de expressão, a declaração de que o objecto transaccionado pela escritura de 9 de Fevereiro de 1987 é apenas de parte do prédio urbano sito na Rua da Junqueira n.º .., Póvoa de Varzim, descrito no registo predial sob o n.º 8815 e que a sua parte restante corresponde a outro prédio construído pelo autor e de sua pertença.
A ré deduziu contestação, impugnando a pretensão do autor, afirmando a impossibilidade legal da acção, justificando ter o autor pedido licenciamento camarário para a construção de dois prédios, mas sem loteamento, e que, se na escritura de venda do prédio tivesse declarado que se tratava apenas de parte dele, tal implicava a necessidade da sua divisão e não poder ser realizada a venda sem a certidão de loteamento ou destaque.
O autor replicou e pediu a condenação da ré, por litigância de má fé, a indemnizá-la em quantitativo a liquidar sob execução de sentença.
O tribunal de primeira instância, na fase da condensação, absolveu a ré do pedido, com fundamento na indeterminação e imprecisão do pedido, em o autor pretender operações que se não coadunam com qualquer preceito legal, acrescentando que com a acção pretender ilegalmente a divisão do prédio para posteriormente operar a rectificação da escritura de compra e venda.
Apelou o autor, e a Relação, por acórdão proferido no dia 31 de Março de 2004, julgando parcialmente procedente o recurso, declarou que o objecto transaccionado pela escritura de 9 de Fevereiro de 1987 é parte da descrição n.º 8815 do Livro B-23.
Do referido acórdão interpuseram o apelante e a apelada recurso de revista, da parte em que um e outra ficaram vencidos.
O apelante formulou, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- resulta da informação camarária de 14 de Maio de 2003 existirem condições para que possam ser formalmente constituídos dois prédios distintos através de destaque da parcela, isento de licença ou autorização, uma vez que estão verificados os pressupostos do nº 4 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de Junho, e para operar as consequentes correcções registais;
- a própria recorrida concede existirem de facto dois prédios delimitados, sem conflito de propriedade, sendo e o recorrente invocou, nos termos dos artigos 1260º, nº 2, 1296º e 1316º do Código Civil, factualidade, não impugnada, justificativa da aquisição originária pela usucapião do seu prédio assim materialmente destacado,
- pela presente acção não pretende o recorrente constituir direito novo, mas ver declarado o preciso direito transmitido e adquirido por essa via translativa e salvaguardar o seu próprio direito de propriedade da parte sobrante;
- o recorrente já obteve certidão administrativa donde se inculca estar administrativamente reconhecido como isento de licença ou autorização o destaque de uma parcela do prédio com a área de 77 m2, onde se acha implantada a edificação da recorrida - inscrição matricial urbana 6939 - sendo o remanescente o prédio do recorrente que como tal deverá ser judicialmente reconhecido;
- tendo decidido em desconformidade, violou o acórdão recorrido os sobreditos preceitos, devendo por isso ser revogado nessa parte e dar-se procedência integral à acção.
A apelada formulou, por seu turno, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- não é juridicamente possível realizar negócios jurídicos translativos da propriedade sobre uma parte determinada de um imóvel sem previamente obter a divisão por destaque ou loteamento, da competência da autoridade administrativa, cujo título inexiste;
- pelo regime legal aplicável ao caso, as operações de divisão e de fraccionamento dos prédios urbanos ou destinados ao cultivo está dependente de destaque ou loteamento;
- na formalização da alienação dos prédios assim divididos, sob pena de nulidade, é necessária a exibição do alvará de loteamento ou certidão de destaque,
- não pode ser lavrada escritura pública de alienação de um prédio que implique a sua divisão sem previamente se realizarem as referidas operações e se exibirem ao notário os respectivos títulos;
- não pode ser rectificada escritura pública que tenha formalizado o negócio sem a exibição do alvará de loteamento ou da certidão de destaque da parte objecto do negócio jurídico;
- sob pena de nulidade da decisão, o tribunal não pode reconhecer a alienação de uma parte determinada de um imóvel sem prova do licenciamento ou da sua isenção, nem omitir requisitos e formalidades legalmente exigíveis como condição de validade substancial dos negócios jurídicos;
- há insanável contradição ao acórdão ao reconhecer a admissibilidade legal da venda de parte determinada do prédio sem haver destaque ou loteamento dessa parte e haver obstáculo jurídico imprescindível por falta de documentação de destaque ou desanexação;
- irreleva a afirmação de ter havido erro ou lapso nas declarações, porque se as partes tivessem dito que se tratava de alienação de parte do prédio, o notário teria exigido os documentos necessários para proceder à formalização do negócio;
- violados foram os artigos 1º do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho, 280º do Código Civil, não tem aplicação o disposto nos artigos 247º e 248º do Código Civil 131º e 132º do Código do Notariado;
- deve ser parcialmente revogado o acórdão recorrido e absolvida a recorrente do pedido.
II
É a seguinte a factualidade declarada assente no acórdão recorrido:1. O prédio constituído por rés-do-chão, três andares e recuado, situado na Rua da Junqueira, nº 53, Póvoa de Varzim, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim, sob o nº 8815, no Livro B-23, nela registado a favor do vendedor pela inscrição nº 27 640, ainda não inscrito na matriz.
2. Está averbado sob o n.º 2 à descrição predial mencionada sob 1, n.º 8 815, no dia 26 de Março de 1941, que ao prédio objecto de tal descrição correspondia o artigo matricial urbano nº 2 011, e, no dia 10 de Setembro de 1980, que o prédio nº 8 815 é composto por uma casa de habitação de primeiro, segundo e terceiro andares, com a área coberta de 100 m2.
3. O mencionado prédio foi, entretanto, demolido, efectuando o autor uma nova construção, subordinada ao licenciamento municipal nº 9426/81, com construção em duas fases, sob as licenças respectivas nºs 1211/82 e 667/83.
4 Foi feita a participação para a inscrição do prédio mencionado sob 1 na matriz no dia 17 de Dezembro de 1986, a qual determinou a inscrição matricial urbana nº 6 939, na mesma constando como titular do direito ao rendimento a ré, B.
5. Culminando a construção mencionada sob 3, foi emitido um único alvará de licença de utilização, sob o nº 26/87, de 4 de Fevereiro.
6. Por escritura pública de 9 de Fevereiro de 1987, lavrada no 1º Cartório da Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, o autor, representado pelo seu procurador, C, declarou vender à ré e esta aceitar a venda, pelo preço de 6 000 000$, do prédio constituído por rés-do-chão, três andares e recuado, situado na Rua da Junqueira, n.º ..., Póvoa de Varzim, descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.º 8815, nela registado a favor do vendedor pela inscrição n.º 27 640, ainda não inscrito na matriz.
7. Pelo mencionado contrato de compra e venda, o autor não quis vender e a ré não quis comprar a totalidade, mas tão só parte, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o nº 8 815.
8. O advogado do autor solicitou à Câmara Municipal da Póvoa de Varzim que lhe mandasse certificar se a sobredita construção não esteve sujeita a loteamento, e ela certificou que tal construção não foi precedida de qualquer pedido de licenciamento de alguma operação de loteamento.
9. A Câmara Municipal da Póvoa de Varzim informou o tribunal da 1ª instância, no dia 14 de Maio de 2003, nos termos seguintes:
- as licenças de construção nºs 1211/82 e 667/83 referem-se às fases de construção do edifício cujo processo de licenciamento é o nº 9426/81, e sempre se tratou de um edifício em duas fases e não de dois edifícios;
- não licenciou qualquer operação de loteamento do prédio em referência porquanto tal nunca foi solicitado pelo requerente nem foi nem é considerado indispensável pela Câmara Municipal para a tramitação do processo de licenciamento da construção, na medida em que a operação urbanística não era operação de loteamento - ou seja, não tinha por objecto ou por efeito a divisão em lotes;
- parecer-lhe evidente existirem condições para que possam ser formalmente constituídos dois prédios distintos, quer através de licenciamento de operação de loteamento para a constituição de dois lotes, quer através de destaque de parcela - acto isento de licença ou autorização - por estarem verificados os pressupostos no nº 4 do artigo 6º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de Junho - e para as consequentes correcções registais, mas, num e no outro é necessário que tal procedimento seja requerido.
III
A questão essencial decidenda envolvente de ambos os recursos é a de saber se ocorrem ou não espécie os pressupostos de facto e de direito da declaração judicial de que o objecto mediato do contrato de compra e venda acima referido se cinge a parte do prédio em causa e que a sua parte restante corresponde a outro prédio construído pelo recorrente e de sua pertença.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação de ambos os recorrentes, a resposta à referida questão pressupõe a análise da seguinte problemática:
- síntese do quadro de facto disponível integrante da causa de pedir formulada na acção;
- sentido dos pedidos formulados pelo recorrente na petição inicial;
- regime legal da descrição predial da desanexação e da autorização de loteamento;
- o erro na declaração invocado pelo recorrente no confronto com os factos provados;
- aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre parte da edificação invocada pelo recorrente no confronto com os factos provados;
- consequência jurídica da falta de autorização de loteamento ou de destacamento de parcelas;
- síntese da solução para o caso decorrente dos factos da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões.
1.
Comecemos pela síntese dos factos assentes integrantes da causa de pedir formulada pelo recorrente e pelos termos da sua pretensão.
No registo predial consta, desde 1980, que o prédio em causa, referido sob II 1, é composto por uma casa de habitação com três andares e área coberta de cem metros quadrados, que entretanto foi demolido pelo recorrente e, no seu lugar, efectuou nova construção em duas fases.
Consta do registo predial que o prédio foi demolido e a referida construção em duas fases não foi precedida de autorização de loteamento nem de alguma operação de destaque.
Em escritura pública de 9 de Fevereiro de 1987, declararam os recorrentes, ele vender e ela comprar, por determinado preço, o referido prédio, identificado tal como consta da descrição predial.
Todavia, os recorrentes não quiseram vender e comprar a totalidade do prédio, mas apenas uma parte especificada dele.
A Câmara Municipal é de parecer no sentido de que, sob requerimento, é formalmente possível a constituição de dois prédios distintos, através de licenciamento de operação de loteamento para a constituição de dois lotes ou de destaque de parcela, este isento de licença ou autorização.
Quer o recorrente com a propositura da acção, conforme já se referiu, a declaração judicial de que o objecto mediato do contrato de compra e venda é apenas uma parte do prédio urbano descrito no registo predial sob o n.º 8 815 e que a parte restante corresponde a outro prédio que construíra e de que é proprietário.
Tal como alegou, não pretende o recorrente, por via da acção que intentou que é meramente declarativa, constituir direito novo, mas pretende que se declare, ser dele titular.
Não optou, não obstante o erro que invoca, por pedir a alteração do contrato de compra e venda a que acima se fez referência no que concerne ao respectivo objecto mediato.
3.
Vejamos agora, no confronto com o caso espécie, o regime da descrição predial dos prédios e das operações de desanexação ou de loteamento
A descrição registal dos prédios visa a sua identificação física, económica e fiscal dos prédios e, para cada um deles, é feita uma descrição distinta (artigo 79º do Código do Registo Predial).
A descrição predial é susceptível de resultar da desanexação de outro prédio, caso em que se fará a anotação dessa desanexação na ficha do prédio desanexado (artigo 80º, n.º 2, do Código do Registo Predial).
O registo de autorização para loteamento dá lugar à descrição de todos os lotes de terreno destinados à construção (artigo 80º, n.º 3, do Código do Registo Predial).
Tendo em linha de conta os factos provados, o que consta do registo em relação à matéria em causa é a descrição do prédio tal como foi identificado na escritura de compra e venda mencionada sob II 6.
Deles resulta ainda que o aludido prédio foi demolido e realizada nova edificação em duas fases, correspondentes, segundo a afirmação do recorrente, a dois prédios materialmente distintos, mas do registo predial não consta qualquer operação de loteamento, desanexação ou destaque.
4.
Atentemos, ora, na situação de erro alegada pelo recorrente no confronto com os factos provados.
O erro é a falsa representação da realidade, ou seja, a falsa concepção acerca de um facto ou de uma coisa.
Expressa a lei que, se em virtude de erro a vontade declarada não corresponder à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro (artigo 247º do Código Civil).
Reporta-se este normativo ao erro na declaração, isto é, aos casos em que a vontade foi formada sem erro, mas foi declarada, por erro, com conteúdo diverso.
A anulabilidade do negócio depende de o declaratário conhecer ou dever conhecer a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro, e não procede se aquele aceitar o negócio como o declarante pretendia (artigos 247º, 2ª parte, e 248º do Código Civil).
Os factos provados não revelam, porém, que os recorrentes declararam coisa diversa do que queriam declarar, mas tão só que quiseram, por via das respectivas declarações negociais, restringir o objecto mediato do contrato de compra e venda a parte autónoma da nova construção e não ao demolido prédio que ainda constava descrito como tal na conservatória do registo predial.
Acresce que o pedido formulado pelo recorrente na acção não visa anular ou superar o vício de anulabilidade do contrato de compra e venda mencionado sob II 6 nos termos dos artigos 247º e 248º do Código Civil, mas apenas conseguir uma declaração judicial paralela ao referido contrato e com as respectivas declarações negociais não conforme.
Irreleva, por isso, a argumentação do erro ou lapso afirmados pelo recorrente com vista à obtenção do efeito jurídico que enunciou na acção.
5.
Vejamos agora a questão posta pelo recorrente de aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre parte da edificação invocada no confronto com os factos provados.
O recorrente alude à existência de dois prédios materialmente distintos, mas não os delimita, designadamente por via da articulação dos factos relativos à sua estrutura, área e confrontações
Daí que, abstraindo da problemática relativa à necessidade de autorização administrativa de loteamento ou de destaque de parcela, não revelam os factos provados a existência de dois prédios materialmente distintos.
Acresce que os factos assentes não revelam a situação de posse, com os respectivos elementos corpus e animus, pelo período de tempo legalmente previsto, sobre o referido prédio dito materialmente destacado, em termos de se poder concluir pela verificação da aquisição do direito de propriedade por usucapião (artigos 1251º, 1258º, 1259º, n.º 1, 1260º, 1261º, n.º 1, 1287º, 1294º, 1295º, n.º 1 e 1296º do Código Civil).
De qualquer modo, o recorrente não formulou na acção pedido de declaração de aquisição do direito de propriedade sobre algum prédio com fundamento na usucapião, o que se conforma com a sua opção pela instauração de acção meramente declarativa em vez de acção declarativa constitutiva, pelo que a sua pretensão nunca poderia proceder com tal fundamento.
Acresce que o funcionamento do instituto da usucapião não supera o condicionalismo administrativo da fragmentação predial.
6.
Atentemos agora, face aos pedidos formulados pelo recorrente, nas consequências jurídicas de não haver operação de autorização de loteamento ou destaque de parcelas.
As operações de loteamento são as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana resultante da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento (artigo 2º, alínea j), do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).
Aquando da celebração do contrato de compra e venda mencionado sob II 1, vigorava o Decreto-Lei n.º 400/84, de 21 de Dezembro, que regia, além do mais, sobre o licenciamento municipal do loteamento urbanização e o próprio destaque predial.
O referido diploma sujeitava a licenciamento municipal, além do mais, as operações que tivessem por objecto a divisão em lotes de qualquer área de um ou de vários prédios imediata ou subsequentemente destinados à construção (artigo 1º, n.º 1, alínea a)).
Essas operações de loteamento e a celebração de quaisquer negócios jurídicos relativos a terrenos com ou sem construção, abrangidos por tais operações, só poderiam efectuar-se depois de obtido o alvará respectivo.
Era obrigatória a menção nos instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios referidos do número, da data do alvará de loteamento em vigor, sob pena da sua nulidade e proibição de registo (artigos 57º, n.º 1, e 60º do Decreto-Lei n.º 400/84, de 21 de Dezembro).
Mas a lei não considerava operação de loteamento, e, por isso, não sujeitava ao referido licenciamento a celebração de negócio jurídico que tivesse como efeito a transmissão, através do seu destaque, de uma única parcela de prédio inscrito ou participado na matriz desde que se situasse em aglomerado urbano, a parcela a destacar confrontasse com arruamento público, o interessado dispusesse de projecto para a construção de edifício com o máximo de dois fogos a erigir na parcela a destacar aprovado pela câmara municipal e a licença de construção expressamente mencionasse as duas primeiras referidas condições cumulativas (artigo 2º, n.º 1, Decreto-Lei n.º 400/84, de 21 de Dezembro).
Idêntico regime passou a vigorar por via do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, que substituiu o Decreto-Lei n.º 400/84, de 21 de Dezembro (artigos 1º, n.º 1, e 52º, n.º 1).
Os factos não revelam que, ao tempo da celebração do contrato de compra e venda mencionado sob II 6, já havia autorização de loteamento ou de destaque de parcelas do prédio que constitui o seu objecto mediato.
Ora, sem a verificação dos mencionados requisitos, não podiam os outorgantes conseguir o desiderato que estava na intenção dos recorrentes aquando da outorga do referido contrato de compra e venda.
Com efeito, os recorrentes, pelos referidos motivos, não podiam, por via do mencionado contrato de compra e venda, operar a transmissão e a aquisição do direito de propriedade de uma parte especificada de um prédio urbano.
E se o mencionado contrato de compra e venda fosse celebrado aquando da propositura da acção, a situação seria a mesma, porque o regime legal actual não diverge nessa matéria do de pretérito (artigos 4º, n.ºs 2,, alínea a), e 3, alínea a), e 49º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 559/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho).
Com efeito, no regime actual, os actos que tenham como efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença ou autorização desde que as parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos e a construção erigida ou a erigir na parcela a destacar disponha de projecto aprovado, quando exigível, no momento da construção, e a certidão emitida pela câmara municipal constitui documento bastante para efeito de registo predial da parcela destacada (artigo 6º, n.ºs 4 e 9, do Decreto-Lei n.º 559/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho).
Ora, como é natural, não pode o recorrente conseguir, contra a lei, por via de uma acção declarativa de apreciação o que não conseguiu com o mencionado contrato de compra e venda, certo que o tribunal não se pode substituir às autoridades administrativas no que concerne à autorização de loteamentos ou à verificação da legalidade dos destaques prediais que é prévia à emissão da pertinente certidão comprovativa.
É irrelevante para o êxito da pretensão do recorrente, por um lado, a existência de condições para que possam formalmente construídos dois prédios através de destaque de parcelas, isto porque tal destaque ainda não ocorreu.
E, por outro, que tenha obtido certidão administrativa da qual se infira o reconhecimento administrativo de que está dispensado de licença ou de autorização do destaque da parcela envolvida pela edificação da recorrente, porque isso, como é natural, não materializa o necessário e prévio destaque.
O regime do averbamento a actos notariais e de suprimento e rectificação de omissões e inexactidões não releva minimamente na solução do caso espécie, porque o litígio o não envolve.
7.
Vejamos, finalmente, a síntese da solução para o caso espécie decorrente dos factos e da lei.
Pretende o recorrente, como já se referiu, por um lado, se declare judicialmente que o prédio objecto mediato do contrato de compra e venda mencionado sob II 6 corresponde a parte do prédio descrito no registo predial sob o n.º 8 815.
e declare judicialmente que a parte restante do prédio descrito no registo predial sob o n.º 8815 corresponde a outro prédio por si construído e de que é proprietário.
A unidade predial que foi mencionada como objecto mediato do contrato de compra e venda mencionado sob II 6 não pode corresponder, do ponto de vista jurídico, a parte da mesma unidade predial.
Ademais, sob o ponto de vista jurídico, uma parte específica de uma unidade predial não pode corresponder a um novo prédio entretanto construído.
Sem a transformação da materialidade relativa à dualidade de prédios em fragmentação juridicamente relevante, não pode o recorrente obter a declaração judicial que pretende, ou seja, não pode conseguir por via de uma acção declarativa de apreciação o que não poderia conseguir por via do referido contrato de compra e venda.
E não relevam, conforme já se referiu, os seus argumentos no âmbito do erro nem da aquisição originária do direito de propriedade por usucapião.
Não pode, por isso, manter-se o acórdão recorrido na parte que julgou parcialmente procedente o recurso de apelação.
Decorrentemente, procede o recurso interposto por B e improcede o recurso interposto por A, com a consequência de revogação parcial do acórdão recorrido e a manutenção do que decidido foi no tribunal da primeira instância.
Vencido em ambos os recursos de revista é o recorrente responsável pelo pagamento das custas respectivas, tal como o é no que concerne às custas do recurso de apelação e da sentença proferida no tribunal da primeira instância (artigo 446º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, dando provimento ao recurso interposto por B e negando-o ao recurso interposto A, revoga-se parcialmente o acórdão recorrido, para prevalecer a sentença proferida no tribunal da primeira instância, e condena-se o último no pagamento das custas relativas aos recursos de revista e ao de apelação e à sentença proferida naquele tribunal.
Lisboa, 19 de Outubro de 2004
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
Armindo Luís