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INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
DECLARAÇÃO RESOLUTA
CONTRATO-PROMESSA
O retardamento na realização de uma prestação não equivale ao incumprimento do contrato, originando antes a mora.
O credor não pode resolver o contrato em razão da mora do devedor. Pode exigir o cumprimento da obrigação e indemnização pelos danos causados. Pode, igualmente, perante o art. 808º nº 1 do C.Civil, transformar a mora em incumprimento definitivo. Esta conversão tanto poderá suceder pela perda de interesse na prestação por banda do credor, como pela não realização da prestação no prazo que for, razoavelmente, fixado pelo credor (interpelação admonitória). A perda do interesse na prestação (o que se sucederá quando esta, apesar de ser fisicamente concretizável, deixou de ter oportunidade) é apreciada objectivamente. Deve-se na interpelação admonitória mencionar que a não realização da prestação no prazo implicará considerar-se como não cumprida a obrigação.
Num contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, numa carta em que a promitente compradora diz expressamente que “perdi definitivamente o interesse na celebração do contrato prometido pelo que venho por este meio resolver o contrato prometido”, a declaração deve ser deve ser interpretada como resolutiva do contrato. Trata-se de uma declaração (receptícia) que se torna eficaz logo que chega ao destinatário, ou é dele conhecida, pelo que se tornou eficaz logo que a promitente vendedora recebeu a dita carta e se inteirou do respectivo conteúdo.
Como a destinatária não aceitou a desistência de realização do negócio pedindo à promitente-compradora para reconsiderar, esta poderia desdizer-se e retirar a declaração de resolução do contrato. Se o fizesse, dada a posição da promitente vendedora (aberta a manter o contrato), a dita declaração poderia ter-se como invalidada e assim, o contrato-promessa poderia reputar-se como ressurgido. Não o tendo feito não se poderá deixar de retirar o consequente efeito, que é de reputar eficaz aquela declaração resolutiva.
Existindo incumprimento do contrato por banda da promitente compradora, deve ter-se como perdido o sinal, a favor da parte contrária. Como tem sido entendido maioritariamente por este Supremo, o mecanismo sancionatório da perda do sinal, só deverá ser aplicado em caso de incumprimento definitivo e não na hipótese de simples mora do devedor.
I- Relatório:
1-1- AA, residente na Rua d.............., ...., 1º Esq. Cascais, propõe contra BB, residente na Rua E.........., ..., .. Esq., Lisboa, a presente acção com processo ordinário, pedindo se condene a R. a pagar-lhe a quantia de 24.000.000$00, correspondentes à indemnização devida pelo incumprimento do contrato promessa dos autos e a título de restituição do sinal em dobro, a quantia de 225.534$00 a título de juros de mora já vencidos, desde a data da interpelação da R. para pagamento da indemnização referida e até 17-9-2001, os juros de mora que entretanto se vencerem, à taxa legal e até integral e efectivo pagamento da indemnização em dívida.
Alegou, para tanto, em síntese, que celebrou com a R., enquanto promitente compradora, um contrato promessa de compra e venda relativo a uma fracção autónoma que identifica, contrato que a R. não cumpriu.
1-2- Contestou a R., impugnando, também em síntese, a factualidade alegada pela A. relativa ao incumprimento contratual.
Deduziu reconvenção pedindo que se declare que a A. não cumpriu o contrato-promessa e se lhe reconheça o direito de fazer seu o sinal recebido.
Pediu ainda a condenação da A. como litigante de má fé.
1-3- Na réplica a A. manteve a posição assumida na petição inicial, pugnando pela sua absolvição do pedido reconvencional e pedindo a condenação da R. como litigante de má fé.
1-4- O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se na 1ª instância proferido sentença em que se julgou improcedentes a acção e a reconvenção, absolvendo-se a R. e A. dos respectivos pedidos e se concluiu pela inexistência da má fé de qualquer das partes.
1-5- Não se conformando com esta sentença, dela recorreram a R. e a A., recursos que foram admitidos como apelação, tendo a Relação de Lisboa proferido acórdão em que:
a) Se ordenou o desentranhamento e devolução à apresentante dos documentos juntos com a respectiva alegação.
b) Se julgou improcedente a apelação da R. BB e parcialmente procedente a apelação da AA, julgando-se parcialmente procedente a acção, condenando-se a R. a devolver à A. a quantia equivalente a 12.000.000$00, acrescida de juros de mora às respectivas taxas legais em vigor desde 16 de Novembro de 2001 até pagamento.
1-6- Não se conformando com este acórdão, dele recorreram a R. e a A., recursos de revista e com efeito devolutivo.
1-7- A recorrente R. alegou, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:
1ª- A decisão recorrida deve ser mantida na parte em que julgou que o contrato-promessa em apreço na presente acção havia sido definitivamente incumprido pela A., ora Recorrida, devendo apenas ser revogada na parte em que, não obstante aquela conclusão inicial, condenou a Recorrente a devolver o sinal em singelo à A. pelas razões que a seguir se indicam em sede de conclusões;
2ª- O artigo 570° do Código Civil não pode, atento o facto de integrar o regime legal exclusivamente aplicável à obrigação de indemnizar, ser considerado também aplicável aos casos em que existe sinal constituído, atenta a natureza e as funções específicas deste
3ª- Com efeito, as funções penitencial ou confirmatório-penal do sinal, que o apartam da obrigação de indemnizar que cumpre uma função meramente reparadora ou compensadora dos danos causados, justificam as soluções especiais que o artigo 442° do Código Civil prevê para o eventual incumprimento de obrigações sancionadas com sinal, sendo tais soluções absolutamente incompatíveis com a sujeição ao mesmo do regime da obrigação de indemnizar;
4ª- Deste modo ao decidir como decidiu, o Tribunal recorrido desrespeitou de uma só vez a lei aplicável e a vontade das partes: a lei aplicável, porque violentou a natureza especifica do sinal tratando-o como se de um mero montante reparador se tratasse e o acordo das partes, porque recusou aplicar as consequências que as mesmas livres e esclarecidamente fixaram para o incumprimento das respectivas obrigações;
5ª- De todo o modo, mesmo que se admitisse a não incompatibilidade entre o sinal e a aplicação do artigo 570º do Código Civil, o que só por cautela se admite, ainda assim a decisão recorrida deveria ser revogada, na parte de que se recorre.
6ª- Com efeito, e desde logo, o artigo 570º do Código Civil apenas permite que se exclua ou restrinja a obrigação de indemnizar pelos danos para cuja verificação o lesado tenha concorrido, exigindo-se, por isso, entre um facto culposo do lesado e os danos a ressarcir um nexo de causalidade juridicamente relevante.
7ª- Ora, tal nexo falta por completo no caso em apreço, tendo em conta que — desde logo — a Recorrida resolveu infundadamente o contrato num momento em que o alegado facto da Recorrente que justificaria essa resolução — o alegado atraso da mesma na obtenção do documento da Câmara Municipal de Lisboa a declarar não exercer direito de preferência - já tinha cessado todas as suas consequências, pelo que falta o mínimo de coincidência ou relação temporal entre o dano e o facto imputado à R essencial para que se possa afirmar a existência de qualquer causalidade entre um e outro;
8ª- Ou seja, mesmo admitindo a aplicação do artigo 570° ao caso, a responsabilidade da Recorrida não poderia ser excluída, como foi, ou sequer limitada, considerando que entre o facto imputado à Recorrente e o dano (aqui visto como a decisão de resolução infundada pela Recorrida) não existe qualquer nexo de causalidade que permita afirmar que o primeiro concorreu, em termos juridicamente relevantes, para a verificação do segundo;
9ª- Por outro lado, mesmo que se recusasse tal evidente quebra de nexo de causalidade, nunca a responsabilidade da Recorrida poderia ser excluída, como foi, atenta a circunstância de a matéria de facto demonstrar à saciedade que são substancialmente diferentes os níveis de censura que merecem ambas as partes, não só porque
10ª- O comportamento da Recorrida é merecedor de especiais reparos, mas ainda, e fundamentalmente, porque,
11ª- Não existe qualquer facto culposo que possa ser imputado à R..
12ª- Na verdade, a Recorrida, depois de estarem reunidas as condições para a outorga da escritura, resolve o contrato promessa, invocando factos passados e inteiramente sanados, fazendo-o no primeiro dia útil que se seguiu ao termo do prazo para o cumprimento da obrigação e contrastando com o espírito de colaboração que, como os factos demonstram, sempre norteou o comportamento da Recorrente ao longo de todo este processo.
13ª- E, mais relevante, ainda, imputando à R., ora Recorrente, atrasos e falhas que são só seus, ou das pessoas que escolheu para actuar, tendo em conta que os factos demonstram que apesar de a responsabilidade pela obtenção dos documentos necessários para a outorga da escritura pública estar inicialmente cometida à R., a Recorrida solicitou à Recorrente que esta anuísse em ser substituída pelo Banco que a Recorrida indicou, e sua solicitadora, o que foi aceite pela mesma Recorrente.
14ª- Deste modo, a existir culpa de qualquer das partes na verificação das condições de que dependia a outorga da escritura pública, essa culpa só pode ser imputada à Recorrida, e nunca à R., razão pela qual, também por esta razão, não poderá a Recorrida beneficiar do regime do artigo 570° do Código Civil.
15ª- Pelo que, tudo visto, deve a Recorrida ser considerada como estando em situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa que celebrou, devendo por isso o sinal que prestou ser considerado perdido a favor da R..
1-7- Por sua vez, a recorrente A. alegou, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:
1ª- Tem o presente recurso de revista fundamento na violação da lei substantiva e processual, como se permite no artigo 722°, n.° 1, do CPC.
2ª- O douto Acórdão recorrido é nulo, nos termos do artigo 668°, n. ° 1, ai. b), ex vi artigo 716°, n.° 1, do CPC, na medida em que não fundamenta, de facto e de direito, o indeferimento da junção do doc. n.° 2 junto com as alegações de apelação - e que o havia sido nos termos do artigo 706° do CPC, com fundamento em que tal documento só se tornou necessário em razão da decisão da 1ª instância - na medida em que o douto Acórdão de limita a dizer não ser “manifestamente o caso”, quanto à aplicabilidade do artigo 706°.
3ª- O douto Acórdão em crise é nulo, nos termos do artigo 668°, n.º 1, ai. d), na medida em que o Venerando Tribunal da Relação deixou de conhecer de questão que havia integrado as alegações de Recurso de apelação da Recorrente — integrando, portanto, o seu objecto — que era a de saber se, estando o devedor em mora, se ele se fixa a si próprio um prazo para expurgar a mora, com o acordo do credor, se o incumprimento desse prazo não tem o efeito de incumprimento de intimação admonitória, nos termos do artigo 808° n.º 1 do CC.
4ª- O douto Acórdão recorrido violou o artigo 706° do CPC, que deve ser interpretado no sentido de ser de admitir a junção de documento após o encerramento da discussão em 1ª instância se o documento apenas se tornou necessário em razão da aplicação de preceito jurídico na sentença com que as partes razoavelmente não contavam.
5ª- Tendo as partes nos presentes autos configurando sempre que, após Agosto de 2001, haveria uma situação de incumprimento definitivo do contrato, fosse imputável à A. ou à R., não contariam, de forma desculpável, com a necessidade de demonstrar — por documento — a impossibilidade de cumprimento posterior àquela data.
6ª- Foi a sentença da 1ª instância que, suscitando a hipótese de o contrato a que reportam os autos não estar definitivamente incumprido à data da sentença e sendo, portanto, em tese, idóneo a ser ainda cumprido, que motivou a necessidade de constatar se esse cumprimento era ainda, ou não, possível.
7ª- O doc. n.º 2 (que é uma cópia do registo predial), cuja junção foi indeferida pelo Ac. recorrido, consiste precisamente na demonstração de que — caso o contrato não tivesse sido definitivamente incumprido — teria sido a R. a tornar impossível o cumprimento, pela alienação terceiro, em Novembro de 2001, da fracção prometida venderá A..
8ª- Estando a R. em mora — quanto à data de marcação da escritura, desde 15 de Junho de 2001, e quanto à data de realização da escritura, desde 1 de Julho de 2001 — quando ela comunica, à A., que marcaria a escritura na semana de 23 a 27 de Julho, essa comunicação, aceite pela a A., cumpre as mesmas finalidades da intimação admonitória.
9ª- Deve valer, assim, como intimação admonitória, o compromisso que o devedor assume de cumprir até certa data, após a mora, e com o acordo do credor, para efeitos do artigo 808°, n.º 1, do CC, na medida em que da mesma forma se trata de um meio de — mantendo-se o interesse do credor na prestação — certificar a infiabilidade do devedor.
10ª- Assim, ao considerar não ter havido conversão da mora em incumprimento definitivo, conferindo, à A., o direito potestativo de resolver o contrato, recebendo o sinal entregue em dobro, o douto Ac. recorrido, violou os artigos 808°, n.º 1, e 442°, n.º 2, do CC.
11ª- Configura uma situação de perda de interesse na prestação, apreciável objectivamente, a situação em que, por causa do incumprimento do devedor (da sua mora) o credor, a ser cumprida a prestação, ficaria por um período considerável de tempo provado de retirar da coisa a adquirir as suas potencialidades naturalísticas.
12ª- Para mais, sendo certo que o preço seria logo integralmente pago e que essa impossibilidade se deveria tão-só a culpa do devedor e ao incumprimento em que ele incorreu.
13ª- Ao ter decidido não ter havido conversão da mora em incumprimento definitivo por perda de interesse do credor na prestação, neste caso, conferindo o direito de resolver o contrato e de receber em dobro o sinal prestado, violou o douto Ac. em crise os artigos 808°, n.º 1, e 442°, n.º 2, do CC
14ª- Ao considerar que a declaração de resolução da A. não está condicionada quanto à sua eficácia pela legalidade da mesma, configurando, mesmo totalmente distante do pressuposto de que partiu o declarante, uma declaração incondicional e firme de incumprir, o douto Ac. recorrido violou o artigo 236°, n.º 1, do CC, na medida em que interpretou a declaração num sentido que não interpretaria um declaratário normal colocado na situação do declaratário real.
15ª- Como, de resto, não o interpretou a Recorrida, que considerou a declaração ineficaz, e disse à A. que se ela não marcasse a escritura em 8 dias, seria ela a marcar, nos termos contratuais.
16ª- Ora, não havendo incumprimento definitivo, imputável à A., por força da declaração de resolução, foi a R., Recorrida, que provocou a impossibilidade de cumprimento do contrato, tendo alienado a fracção a terceiro, a partir de Novembro de 2001, conferindo assim, à A., o direito a ser indemnizada nos termos do artigo 442°, n.º 2, do CC, por força do que se estabelece no artigo 802°, n.º 2, do CC.
17ª- Ao não ter decidido assim violou o douto Ac. recorrido os artigos 801° n.º 2 do CC e 442° n.º 2 do mesmo diploma
Termos em que deve ser declarado nulo o douto Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa ou, quando assim não se entenda, deverá o mesmo ser revogado e substituído por outro que condene a Recorrida a indemnizar a Recorrente em quantia correspondente ao dobro do sinal entregue e ainda juros de mora desde a data da citação até integral e efectivo pagamento.
1-8- As recorridas contra-alegaram, pronunciando-se pela improcedência dos recursos das partes contrárias.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas (arts. 690º nº1 e 684º nº 3 ex vi do art. 726º do C.P.Civil,).
Nesta conformidade, serão as seguintes as questões a apreciar e decidir:
A) (Quanto à revista da R.):
- Se o contrato deve ser considerado definitivamente incumprido pela A., recorrida.
- Se o artigo 570° do Código Civil não pode ser considerado aplicável aos casos em que existe sinal constituído.
- Se nunca a aplicação do artigo 570° será possível, por não existir qualquer nexo de causalidade entre o facto imputado à recorrente e o dano.
- Se existe culpa, pela não verificação das condições de que dependia a outorga da escritura pública, somente da recorrida, A..
B) (Quanto à revista da A.):
- Se acórdão recorrido é nulo, nos termos do artigo 668°, n.º 1, ai. b), ex vi artigo 716°, n.º 1, do CPC, na medida em que não fundamenta, de facto e de direito, o indeferimento da junção do doc. n.º 2 junto com as alegações de apelação
- Se acórdão recorrido é nulo, é nulo, nos termos do artigo 668°, n.º 1, ai. d), por o Tribunal da Relação ter deixado de questão que deveria conhecer.
- Se o acórdão recorrido violou o artigo 706° do CPC.
- Se a comunicação da R. à A., aceite por esta, de que marcaria a escritura na semana de 23 a 27 de Julho, cumpre as mesmas finalidades da intimação admonitória.
- Se existiu conversão da mora em incumprimento definitivo.
- Se existiu perda de interesse na prestação por parte da A.
- Como interpretar a declaração de resolução da A..
2-2- Das instâncias vêm provados os seguintes factos:
a) Em 30-11-99, a R. BB e a Fundação D.Pedro IV celebraram entre si um escrito cuja cópia se acha a fls. 57 a 62, nos termos do qual, nomeadamente, a primeira se comprometeu a adquirir à segunda determinado apartamento, comprometendo-se esta a transferir para aquela o domínio total e exclusivo sobre o mesmo, mediante contrapartida em dinheiro.
b) Em 19-2-01 a AA e a R. BB celebraram entre si o acordo escrito de fls. 10 a 16, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
e) Nos termos da cláusula primeira do acordo referido em b), em que a A. é referida como “promitente compradora” e a R. é referida como “promitente vendedora”, diz-se, nomeadamente, “a PROMITENTE VENDEDORA promete render à PROMITENTE COMPRADORA e esta promete comprar-lhe, livre de quaisquer hipotecas, ónus, encargos ou responsabilidades, e totalmente livre de quaisquer pessoas e bens, a fracção identificada no considerando A) supra”, a saber, a fracção K correspondente ao 2° e 3° andar esquerdo do prédio urbano sito no Rua ....... n° .. em Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° ... e inscrito na matriz predial de freguesia das Mercês sob o artigo 738 (idem).
d) É o seguinte o teor da cláusula terceira do acordo referido em b):
«1. escritura da prometida compra e venda será outorgada até ao dia 01 de Junho de 2001, em, dia, hora e local que a PROMITENTE VENDEDORA, por carta registada com aviso de recepção, indicar à PROMITENTE COMPRADORA com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.
2. No caso de a escritura prometida não ser celebrada por motivo imputável à PROMITENTE COMPRADORA, terá a PROMITENTE VENDEDORA o direito de resolver o contrato, e como indemnização, a fazer suas as quantias recebidas da PROMITENTE COMPRADORA a título de princípio de pagamento e seus reforços, ou em opção requerer a execução específica prevista na cláusula 6ª infra;
3. No caso de a escritura prometida não ser celebrada por motivo imputável à PROMITENTE VENDEDORA, terá a PROMITENTE COMPRADORA e sem prejuízo do disposto no número quatro infra, o direito de resolver o contrato e exigir uma indemnização equivalente ao dobro do montante pago a titulo de princípio de pagamento e seus reforços, ou em opção, requerer a execução especifica prevista na cláusula sexta infra.
4. No caso de a escritura definitiva não celebrada dentro do prazo previsto no número um supra por motivo não imputável à PROMITENTE VENDEDORA, designadamente, por não conclusão das obras da casa para onde irá habitar com a sua família, as Partes acordam em que a data mencionada no número 1 desta cláusula para a outorga da escritura ora prometida seja prorrogada por mais 1 (um) mês, sem que tal confira à PROMITENTE COMPRADORA o direito a resolver o presente contrato ou a exigir qualquer compensação seja a que título for.
5. Na data da escritura pública, e como condição da outorga desta, a fracção será entregue à PROMITENTE COMPRADORA completamente livre e desocupada de quaisquer pessoas e bens».
e) A A. entregou à R. (que a recebeu), na data da celebração do acordo descrito em B), a quantia de Esc. 2.000.000$00 mencionada na alínea a) da cláusula segunda do referido acordo.
f) Em 22 de Março de 2001 e para reforço da quantia mencionada em E), a A. entregou à R. (que a recebeu) a quantia de Esc. 10.000.000$00.
g) Em 10 de Maio de 2001, a R. enviou à A., que o recebeu, o fax que se encontra a fls. 17, aqui se dando por integralmente reproduzido o seu conteúdo, comunicando-lhe nomeadamente que:
«Na sequência da nossa conversa telefónica conforme ficou acordado vamos prorrogar um mês a celebração da escritura da compra do andar situado na Rua................., ..-.. Esq. em Lisboa. Agradeço que me confirme por escrito que esta é também a sua intenção»
h) Em 15.05.01 a A. enviou à R. (que o recebeu) o fax junto a fls. 64, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, no qual se lê:
«... venho por este meio confirmar na sequência da nossa conversa telefónica, que ficou acordado com a Sra BB de adiar um mês a celebração da escritura de compra do andar situado na Rua .........., ..-... Esq. em Lisboa».
i) A R. enviou à A., que a recebeu, a carta datada de 29.06.01 e expedida pelos correios em 02.07.01, junta a fls.18, na qual se pode ler designadamente:
« ...venho pela presente informar V. Ex.a que a escritura pública de compra e venda terá lugar, em dia a determinar e nas instalações do Banco Bilbao & Vizcaya, na semana compreendida entre 23 e 27 de Julho de 2001... O local indicado prende-se, como é do seu conhecimento com o facto de ser este Banco escolhido por V. Exa. para financiamento da referida aquisição. Quanto à data, a mesma poderá ficar sujeita ao adiamento de um ou dois dias, caso haja atraso pelo referido Banco na preparação dos documentos necessários à celebração da aludida escritura pública»
j) Em 05.07.01, o então mandatário da R. recebeu o fax cuja cópia se encontra a fls. 65 no qual se lê:
«Conforme combinado, venho por este meio enviar a V Ex a minuta do registo de aquisição provisório», subscrito pela Srª Solicitadora CC, pessoa designada pelo banco financiador para tratar do processo de financiamento da A..
l) No dia 9/07/2001 o então mandatário da R. enviou à Srª Solicitadora CC a missiva cuja cópia se acha a fls. 68. e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, na qual lhe comunica:
«Na sequência da nossa conversa telefónica e tal como acordado, remeto-lhe os seguintes documentos:
Requerimento de registo provisório de aquisição a favor de AA, com reconhecimento presencial da assinatura da Minha Cliente, com reconhecimento presencial da assinatura da R.;
Fotocópia em substituição da Caderneta Predial emitida em 20.01.99 e visada em 17.01.2001;
Certidão emitida pela 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa com confirmação do conteúdo em 07.05.01;
Cópia Notarial da Escritura de Aquisição do Imóvel, pela qual se atesta que o prédio foi inscrito na matriz anteriormente ao ano de 1951;
Cópia de BI cartão de contribuinte da minha cliente.»
m) Juntamente com a missiva referida em L), o então mandatário da R. enviou a Srª Solicitadora CC os documentos nela mencionados.
n) Entre 03/07/2001 e 23/07/2001 a Srª Solicitadora CC comunicou à R., na pessoa do seu ilustre Mandatário, que em seu entender «a transmissão do imóvel estava condicionada ao não exercício do direito de preferência por parte do IPPAR e da C.M.L.»
o) Em 13/07/2001, a Sr. Solicitadora CC entregou:
- No IPPAR, o requerimento de fls. 140 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
- na C.M.L. o requerimento cuja cópia se acha a fls. 90 e 91. e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
p) O IPPAR emitiu certidão negativa no primeiro requerimento mencionado em O) no próprio dia 13/07/2001.
q) Em 27/07/2001, na sequência de decisão tomada relativamente ao segundo requerimento mencionado em O), a CML elaborou o oficio cuja cópia se acha a fls. 9 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido, dirigido à Srª Solicitadora CC, no qual, nomeadamente, lhe comunica que “esta Câmara Municipal decidiu não exercer o direito legal de preferência”.
r) Reportando-se à alienação mencionada na cláusula primeira do acordo referido em B), a Câmara Municipal de Lisboa decidiu, por despacho de 27.07.01. da respectiva Directora Municipal “não exercer o seu direito legal de preferência”
s) Tendo comunicado tal decisão à Srª Solicitadora CC, através de ofício com a mesma data.
t) Com data de 30.07.01 a A.A enviou à R. BB, que a recebeu em 31.07.01, a carta de fls. 20, nos termos da qual, nomeadamente, lhe comunica:
«(..) Com data de 29 de Junho de 2001, mas com data de carimbo de correio de 2 de Julho de 2001, remeteu-me V.Exa. uma carta com o propósito de me notificar para a celebração da escritura para um dia compreendido entre 23 e 2 de Julho. Não explicava, nem justificava V. Exa o porquê do duplo, quanto à antecipação da notificação, e quanto à data limite para a celebração da escritura, incumprimento contratual. Vim a saber nos últimos dias que a casa prometida vender se encontra sujeita a preferência da Câmara Municipal de Lisboa, facto que me fora sempre ocultado, a mim e ao Banco junto do qual, há já vários meses obtive financiamento para uma parte do preço. Perante este repetido e continuado incumprimento de V. Exª, a semana de 23 a 27 de Julho escoou sem que a escritura fosse celebrada, perdi definitivamente o interesse na celebração do contrato prometido, pelo que venho por este meio resolver o contrato promessa..., devendo V. Exa pagar-me uma indemnização equivalente ao dobro do por mim já pago a título de sinal, princípio de pagamento e seu reforço, no montante de 24.000 000$00 (vinte e quatro milhões de escudos). Fico a aguardar esse pronto pagamento...»
u) Em 30.07.2001, a R. BB enviou à A., que a recebeu em 01.08.01., a carta cuja cópia se acha a fls. 93 a 95. na qual se pode ler, designadamente:
«…solicito-lhe o especial favor de reconsiderar a sua posição e, em consequência, solicitar ao seu banco se digne proceder à marcação da escritura num prazo que dados as circunstâncias me permito fixar em oito dias. Findo o referido prazo sem que se mostre marcada por si ou pelo seu banco a realização da escritura, não me restará outra alternativa senão designar dia, hora e cartório notarial para a realização da mesma”.
v) Aquando da celebração do acordo referido em B), a A desconhecia a existência do «direito legal de preferência» referido em N).
x) No final de Junho de 2001, a R, através do então seu mandatário, fez saber à A. que pretendia celebrar a «escritura pública» a que se reporta a cláusula terceira do acordo mencionado em B) no dia 23.7.2001.
z) Data que a A. aceitou.
aa) A R. tomou conhecimento que a A. iria recorrer a financiamento bancário para a aquisição referida em B).
ab) A R. aceitou que fosse o banco da A. a tratar dos detalhes relativos à celebração da escritura pública mencionada na cláusula terceira do acordo referido em B).
ac) Na sequência do descrito, os então mandatários da A. e da R. acordaram a semana na qual a escritura deveria ser realizada.
ad) Após o que a R. enviou à A a carta mencionada em I).
ae) Só durante o mês de Julho o banco financiador da A. iniciou os contactos necessários à celebração de escritura pública.
af) A R. foi, no início de Julho de 2001, contactada pelo companheiro da A..
ag) À data referida em L ) a R e o seu mandatário estavam convencidos de que os documentos ali mencionados eram os únicos necessários à celebração da escritura pública a que se reporta a cláusula terceira do acordo mencionado em B).
ah) Os factos de em N) ocorreram em 13. 7.2001.
ai) A Srª Solicitadora CC recebeu o oficio referido em S) em
30.7.2001.
aj) A A. já tinha acordado com um empreiteiro a realização de trabalhos de construção civil no apartamento identificado em B), primeiro para iniciar a 4.6.2201, depois, na sequência do referido em G) e H), para iniciar a 3.7.2001, e, por último, para realizar algumas obras entre 24 de Julho e 5.8.2001, com retomar das obras em Outubro de 2001.
al) Não tendo os trabalhos referidos em aj) tido início nas datas ali mencionadas, os mesmos só se poderiam iniciar a partir de Outubro de 2001.
am) E só permitiriam à A. mudar-se para o apartamento referido em B) em finais de Outubro ou inícios de Novembro de 2001.
an) De harmonia com a cláusula 3 n°1, do contrato promessa, o contrato prometido deveria ter sido celebrado até 1.6.2001.-----------------------------
2-3- Têm os presentes autos como fundamento o cumprimento, ou incumprimento, do contrato promessa de compra e venda do imóvel (fracção autónoma) identificado nos autos.
A A., promitente-compradora sustenta que existiu incumprimento do contrato por banda da promitente-vendedora, a R.. Por isso pede, de essencial, que a R. seja condenada a pagar-lhe o sinal em dobro. A R., por sua vez, defende que quem incumpriu o contrato foi a A., razão por que pede que se lhe reconheça o direito de fazer seu o sinal recebido.
Na 1ª instância considerou-se, para o que aqui importa, que tendo as partes celebrado um contrato-promessa de compra e venda, formalmente válido, não tendo existido incumprimento de qualquer das partes, deveria proceder-se à devolução do sinal em singelo pela R. à A., com base no enriquecimento sem causa, os termos dos arts. 473º e segs. do C.Civil. Porém, como não foi formulado o correspondente pedido pela A., entendeu-se reputar improcedentes a acção e a reconvenção.
No Tribunal da Relação de Lisboa considerou-se, de fundamental, que, relativamente ao mecanismo sancionatório previsto no nº 2 do art. 442º do C.Civil, para o não cumprimento do contrato-promessa, será necessário provar-se, conforme entendimento dominante do STJ, o incumprimento definitivo e culposo do contrato. A simples mora não implica, automaticamente, a resolução do contrato, mas permite que o não faltoso desencadeie imediatamente esta, sem necessidade que haja convenção nesse sentido, nos termos gerais. Não se configurando, no caso, um incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da R., sendo que a A. não fez converter a sua mora em incumprimento definitivo, tem que considerar-se que não existia fundamento para resolução do contrato, razão que tem de considerar-se, por isso ilegítima. Referiu-se depois que “a declaração resolutiva feita pela autora à ré consubstancia manifestação clara de vontade de não cumprir, integrando o não cumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da A., promitente compradora, sendo que para esse incumprimento contribuiu a ré, promitente vendedora, ao protelar a celebração do contrato definitivo com sucessivos adiamentos, embora aceites pela autora, e desrespeitar, a final, a última data acordada pelas partes por motivo que lhe era exclusivamente imputável”. Assim, recorreu o disposto no art. 570º do C.Civil para satisfação do montante devido a título de indemnização e, “ponderando as condutas das contraentes e, bem assim, as consequências que estas determinaram, consideram-se, no caso concreto, iguais as culpas de cada uma, pelo que se julga adequado que a ré, promitente vendedora restitua, em singelo, à autora, promitente-compradora, o quantitativo correspondente ao sinal que recebeu – Esc. 12.000.000$00- acrescido dos juros legais desde a data citação, ocorrida em 16 de Novembro de 2001, nessa medida procedendo parcialmente a pretensão da autora”. Em consequência proferiu-se a condenação da R.. nos termos acima referenciados.
Não existe qualquer dúvida que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, contrato formalmente válido.
Dado que não se levanta qualquer questão sobre este tema, remete-se para a vertente teórica que, sobre o contrato-promessa, no douto acórdão da Relação se refere.
De sublinhar, para o que aqui interessa, nos termos do art. 442º nº 2 do C.Civil (diploma de que serão as disposições a referir sem menção de origem) “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou …”.
Quer dizer que face a esta disposição fica claro que, em caso de incumprimento do contrato promessa, o faltoso, se for o promitente-comprador (que constituiu o sinal), ficará sem este sinal, ficando o outro contraente com a faculdade de fazer seu tal sinal, se for o promitente vendedor, então terá o promitente comprador a faculdade de exigir o dobro do prestado. Como dizem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Volume I, 4ª edição, pág. 423) a respeito do sinal “a retenção do sinal pelo contraente que o recebe ou a sua restituição em dobro ao contraente que o constitui sempre foram entendidas, não como uma indemnização moratória, mas antes como uma indemnização pelo não cumprimento definitivo do contrato. Só quando uma das partes desiste do contrato ou origina culposamente uma situação de não cumprimento definitivo, é que o outro contraente deve poder exercer, em relação ao sinal, o direito de o fazer seu ou de exigir a respectiva restituição em dobro, conforme se trate do accipens ou do tradens”.
Refere o art. 570º nº 1 que “quando um facto culposo do lesado tive concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que deles resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída”.
Para aplicação desta disposição, será necessário que se demonstre que o acto do lesado tenha sido uma das causas do dano. Igualmente será preciso, dado que estamos no âmbito de responsabilidade derivada da culpa, que o lesado tenha contribuído com a sua culpa para o dano (Pires de Lima e Antunes Varela, mesma obra, págs. 587 e 588).
Posto isto vejamos as questões que a recorrente R. coloca.
A) Revista da R:
2-4- Segundo a recorrente o contrato deve ser considerado definitivamente incumprido pela A., recorrida.
Vejamos:
O contrato-promessa foi celebrado em 19-2-01, tendo nele sido estabelecido que a escritura relativa ao contrato prometido deveria ser realizada até 1-6-2001. Sucede, porém, que, por acordo das partes, o prazo para a realização da escritura foi adiada por um mês, devendo assim ser efectivada até 1-7-2001. Pese embora este acordo, o certo é que a escritura não foi até essa data realizada. Todavia, em fins de Junho de 2001 (recebida já em princípios de Julho) a R. (promitente vendedora) enviou à A. (promitente compradora) uma carta onde comunicava que a escritura pública de compra e venda deveria ter lugar, em dia a determinar, na semana compreendida entre 23 e 27 de Julho de 2001. A promitente compradora, como os factos provados denunciam, aceitou este período para concretização do negócio. Entretanto, com vista à realização da escritura, o então mandatário da promitente vendedora enviou à pessoa designada, pelo Banco financiador da transacção, para tratar do processo de financiamento da A. (a solicitadora CC), diversa documentação. Novamente o período para realização da escritura, entre 23 e 27 de Julho de 2001, foi ultrapassado sem a mesma se tenha efectivado.
Com data de 30.07.01 a A A promitente compradora, enviou então à R. BB (promitente vendedora), que a recebeu em 31.07.01, a carta de fls. 20, cujo teor acima se referenciou e na qual lhe comunicou que considerava, da parte da R., incumprimento contratual, em virtude se ter escoado a semana de 23 a 27 de Julho sem que a escritura fosse celebrada e por a casa prometida vender se encontrar sujeita a preferência da Câmara Municipal de Lisboa, facto que lhe havia sido ocultado assim como ao Banco financiador da operação, perdendo, assim, o interesse na celebração do contrato prometido, resolvendo o contrato-promessa.
Foi esta carta que despoletou o litígio que opõe as partes.
A questão que primordialmente se coloca será a de saber se, face às circunstâncias evidenciadas, existiu por parte da R. (promitente vendedora) incumprimento contratual.
Sublinhe-se desde já que o facto de a venda do imóvel se encontrar sujeita à preferência da Câmara Municipal de Lisboa e também, do IPPAR, resultou irrelevante para o caso, visto que os factos provados demonstram que essas entidades prescindiram do exercício de tal direito. Portanto, não foi por existir esse teórico direito de preferência que o contrato prometido não pôde ser realizado.
Na carta em causa denota-se, por parte da A., uma espécie de susceptibilidade ou ressentimento pelo facto de a promitente vendedora lhe ter ocultado esse direito de preferência.
Como se sabe, “quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte” (culpa na formação do contrato – art. 227º nº 1-). Evidentemente que nas negociações para a realização do contrato, a promitente vendedora não deveria ter ocultado à promitente compradora essa relevante circunstância (se a conhecesse), visto que a concretização do direito de preferência em causa, inviabilizaria a materialização do contrato prometido. Todavia, para além de se desconhecer se a contratante vendedora agiu com culpa (designadamente não se sabe se tinha, ou não, conhecimento da existência desse direito de preferência), o certo que é os fundamentos da acção nada têm a ver com estas razões, sendo também certo que não se denunciam danos derivados dessa ocultação.
A outra razão invocada pela promitente compradora para considerar o contrato não cumprido, foi o facto de se ter escoado a semana de 23 a 27 de Julho sem que a escritura fosse celebrada. Isto é, invoca aqui a parte, o atraso na concretização do contrato.
Evidentemente que o retardamento na realização da prestação não equivale ao incumprimento do contrato. “Na grande massa dos casos, o não cumprimento da obrigação assenta na falta da acção (prestação positiva) exigida pelo devedor. Mas também pode consistir na prática do acto que o obrigado deveria não realizar, nos casos menos vulgares em que a obrigação tem por objecto uma prestação negativa” (in Das Obrigações em Geral, Prof. Antunes Varela, II Volume, 7ª edição, pág. 61). Em sintonia com este entendimento estabelece o art. 762º nº 1 que “o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado”, prestação que, como se viu, pode ser positiva (facere), como negativa (non facere).
O retardamento da prestação origina a mora. “O devedor incorre em mora, quando por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido, continuando a prestação a ser ainda possível” (Prof. Antunes Varela, obra citada, pág. 114). Estabelece a este propósito o art. 805º nº 2 que “o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação ainda possível, não foi efectuada no tempo devido”. Portanto, sendo a prestação ainda possível, o devedor que não cumpre a obrigação no prazo convencionado, por causa que lhe seja imputável, incorre em mora.
No caso dos autos, a realização da escritura era possível. O que sucedeu é que o prazo acordado pelas partes (semana de 23 a 27 de Julho) foi ultrapassado. Desconhece-se, porém, porque razão esse período foi excedido. Os factos provados não demonstram, por outro lado, que a não realização da escritura nesse prazo, possa ser imputada à R.. Note-se que esses factos denunciam que nesse período ainda a solicitadora CC, pessoa designada pelo banco financiador para tratar do processo de financiamento da A., cuidava da documentação necessária à realização da escritura. Na própria carta que a R. enviou à A. (em que indicou a semana de 23 a 27 de Julho para a efectivação de escritura -al. i) dos factos provados-) admitiu o adiamento de um ou dois dias, caso se verificasse atraso do banco (financiador da A.) na preparação dos documentos necessários a tal. Estando o banco (por conta da A.) ainda a ultimar a documentação necessária à efectivação do negócio, não se poderá afirmar que este não se concretizou por circunstância imputável à R.. Nesta conformidade não se pode sequer ter como certo que a R. incorreu em mora.
De forma alguma se poderá defender o incumprimento do contrato por parte da R., como invocou a promitente compradora, a A.. Mas mesmo que se pudesse entender que os factos provados demonstram que a escritura não foi realizada naquele período por circunstância imputável à R., o máximo que se poderia sustentar é que esta incorreu em mora (dado que a prestação, efectivação do negócio, não realizada no momento oportuno ainda era possível).
Nos termos do art. 808º nº 1 “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”. Acrescenta o nº 2 da disposição que “a perda do interesse na prestação é apreciado objectivamente”.
O credor não pode resolver o contrato em razão da mora do devedor. Poderá tão só, em caso de mora, exigir o cumprimento da obrigação e indemnização pelos danos causados (art. 804º). Todavia, perante esse art. 808º, o credor pode transformar a mora em incumprimento definitivo. Esta conversão tanto poderá suceder pela perda de interesse na prestação por banda do credor, como pela não realização da prestação no prazo que for, razoavelmente, fixado pelo credor.
A perda do interesse na prestação (o que se sucederá quando esta, apesar de ser fisicamente concretizável, deixou de ter oportunidade), é apreciada objectivamente, razão por que eventuais subjectivismos, serão de afastar. “Não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já lhe não interessa, há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade dos factos” (Prof. Galvão Telles, Obrigações, 7ª edição, pág. 311). Isto é, a perda do interesse deve ser justificado segundo um critério de razoabilidade entendido pela generalidade das pessoas.
No caso dos autos, a A., promitente compradora, pese embora tenha dito na referenciada carta, que perdeu o interesse na celebração do contrato prometido, o certo é que não apresentou razões plausíveis ou aceitáveis que justificassem a perda de tal interesse. É que, como se disse, a perda do interesse na prestação, a apreciar objectivamente segundo um juízo de razoabilidade e sensatez, não se basta com uma simples mudança de intenção do credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação.
A transformação da mora em incumprimento definitivo, pode suceder também, pela não realização da prestação no prazo que for, razoavelmente, fixado pelo credor. É a chamada interpelação admonitória. O dispositivo atribui ao credor, existindo mora no cumprimento da obrigação, o poder de fixar ao devedor um prazo para cumprir, findo o qual a obrigação se considera como definitivamente como não cumprida.
No caso vertente, verifica-se que a promitente-compradora, pese embora entendesse encontrar-se em mora a promitente-vendedora, não realizou tal interpelação, ou seja, não fixou a esta um prazo razoável para cumprir a obrigação, marcação da escritura para efectivar o contrato prometido. Por isso, a promitente-compradora não converteu a mora em incumprimento definitivo. Foi pois, também por este prisma, ilegítima a resolução do contrato operada através da aludida carta, pela promitente compradora.
Mediante a missiva que enviou à promitente vendedora, a promitente compradora manifestou a intenção de já não cumprir o contrato, alegadamente por ter perdido o interesse na celebração do contrato prometido, decidindo resolvê-lo.
Como interpretar esta posição?
Como se sabe, em sede de interpretação das declarações vale o disposto no art. 236º nº 1 segundo o qual “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”. Esta disposição, como é comummente reconhecido, consagra a chamada teoria da impressão do destinatário, segundo a qual a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário.
Sem dúvida apreciável, somos a crer que uma pessoa, com estas características, interpretaria a posição da promitente vendedora como uma revelação clara de já não querer cumprir o contrato, da celebração do contrato prometido já não lhe interessar, pretendendo resolvê-lo. Sublinhe-se que a A., expressamente, referiu na carta “perdi definitivamente o interesse na celebração do contrato prometido pelo que venho por este meio resolver o contrato prometido”.
Portanto, essa manifestação de vontade, deve ser interpretada como uma declaração resolutiva do contrato, como aliás se considerou no acórdão da Relação de Lisboa.
A declaração resolutiva pode fazer-se mediante declaração à outra parte, como resulta do art. 436º. Trata-se de declaração (receptícia) que se torna eficaz logo que chega ao destinatário, ou é dele conhecida (art. 224º nº1).
Nesta conformidade, tal declaração, no caso vertente, tornou-se eficaz logo que a promitente vendedora recebeu a dita carta e se inteirou do respectivo conteúdo.
É certo que a destinatária não aceitou as razões e a desistência de realização do negócio, por parte da contraparte, pedindo-lhe para reconsiderar, solicitando-lhe para marcar a realização da escritura sendo que, se o não fizesse, então o faria ela, promitente vendedora (carta da R. BB à A., de fls. 93 a 95).
Temos para nós que face a esta manifestação de vontade, a promitente compradora, a A., poderia reconsiderar e retirar a declaração de resolução do contrato. Se o fizesse, dada a posição da promitente vendedora (aberta a manter o contrato), tal declaração poderia ter-se como invalidada e assim, o contrato-promessa poderia reputar-se como ressurgido. Porém, não o fez, pelo que não se poderá deixar de retirar a consequente efeito, que é de reputar eficaz aquela declaração resolutiva.
Com esta declaração a promitente compradora destruiu ou extinguiu a relação contratual. É que, como refere o Prof. Antunes Varela ( Das Obrigações em Geral, 7ª edição, II Volume, pág. 275), “a resolução é a destruição da relação contratual, operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato”.
Com a mesma declaração, a promitente compradora constituiu-se na situação de não cumprir definitivamente o contrato-promessa, ou, como se diz no acórdão recorrido, “…a declaração resolutiva feita pela autora à ré consubstancia manifestação clara da vontade de não cumprir” Portanto, o respectivo incumprimento é-lhe imputável. Consequentemente, a parte contrária, nos termos do art. 442º nº 2, tem o direito de fazer seu o sinal entregue.
Como se disse acima, no acórdão recorrido, entendeu-se que a declaração resolutiva feita pela A. à R. consubstancia manifestação clara de vontade de não cumprir, integrando o não cumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da A., promitente compradora. Porém, como para esse incumprimento contribuiu a R., promitente vendedora (ao protelar a celebração do contrato definitivo com sucessivos adiamentos, embora aceites pela autora, e desrespeitar, a final, a última data acordada pelas partes por motivo que lhe era exclusivamente imputável Posição não aceite neste acórdão), recorreu-se ao disposto no art. 570º para satisfação do montante devido a título de indemnização. Ponderando as condutas das contraentes e, bem assim, as consequências que estas determinaram, considerou-se iguais as culpas de cada uma, pelo que se julgou adequado que a R., promitente vendedora, restituísse, em singelo, à A., promitente-compradora, o quantitativo correspondente ao sinal que recebeu, acrescido dos juros legais desde a data citação.
Pelas ditas razões não aceitamos este modo de ver as coisas. Em consonância com o acórdão, aceitamos, como já vimos, o entendimento de que existiu o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da promitente compradora. Porém, já não poderemos aceitar, sob o ponto de vista jurídico, que se diga que a parte contrária também contribuiu para esse incumprimento. Para além do que já dissémos em relação à mora da R., sublinhe-se que apenas foi invocada uma situação de mora da promitente vendedora e, nestas circunstâncias, o que o credor poderia fazer, estando fora de causa a perda do seu interesse na realização do negócio, era transformar a mora em incumprimento definitivo, através da interpelação admonitória, fixando prazo razoável para o cumprimento da obrigação. Ou seja, a promitente compradora, entendendo ocorrer a mora, tinha ao seu alcance um dispositivo legal que lhe permitiria fazer cumprir o contrato ou então considerar este como não cumprido, retirando daí as correspondentes consequências. Isto sem prejuízo de poder exigir da devedora o ressarcimento dos prejuízos que a mora lhe poderia ter causado (art. 804º nº 1). Não poderia, com base na simples mora, proferir a declaração resolutiva do contrato.
Em relação à condenação com base no art. 570º, a recorrente R., promitente vendedora, entende que esta disposição não pode, atento o facto de integrar o regime legal exclusivamente aplicável à obrigação de indemnizar, ser considerada aplicável aos casos em que existe sinal constituído, atenta a natureza e as funções especificas deste. Com efeito, acrescenta, as funções penitencial ou confirmatório-penal do sinal, que o apartam da obrigação de indemnizar que cumpre uma função meramente reparadora ou compensadora dos danos causados, justificam as soluções especiais que o artigo 442° prevê para o eventual incumprimento de obrigações sancionadas com sinal, sendo tais soluções absolutamente incompatíveis com a sujeição ao mesmo do regime da obrigação de indemnizar. Deste modo ao decidir como decidiu, o Tribunal recorrido desrespeitou de uma só vez a lei aplicável e a vontade das partes, a lei aplicável, porque violentou a natureza especifica do sinal tratando-o como se de um mero montante reparador se tratasse e o acordo das partes, porque recusou aplicar as consequências que as mesmas livres e esclarecidamente fixaram para o incumprimento das respectivas obrigações.
Insurge-se pois a recorrente em relação à circunstância de o acórdão recorrido ter aplicado à situação o disposto no art. 570º, pois entende que esta disposição integra o regime legal exclusivamente aplicável à obrigação de indemnizar, sendo que o sinal assume funções penitencial ou confirmatório-penal, que o apartam da obrigação de indemnizar. Ou seja, segundo a recorrente, havendo sinal constituído, deve ser considerada prejudicada a aplicação do disposto no art. 570º, porque este dispositivo é inerente, ao contrário do sinal, à obrigação de indemnizar.
Esta argumentação deixa de interessar, visto que, como já se viu, não se irá aplicar ao caso o disposto nessa disposição legal, porque tem que se entender que existiu, pelas razões já referenciadas, incumprimento do contrato por banda da promitente compradora, circunstância que leva a que se deva ter como perdido o sinal, a favor da parte contrária (art. 442º nº 2).
De sublinhar que, a respeito desta disposição e com interesse para o presente caso, como tem sido entendido maioritariamente por este Supremo, o mecanismo sancionatório do dispositivo, só deverá ser aplicado em caso de incumprimento definitivo e não na hipótese de simples mora (entre outros, acórdão de 24-10-1995, Col. Jur. 1995, Tomo 3º, pág. 78). Também o Prof. Galvão Telles comunga desde entendimento (obra citada, pág. 129).
Sobre o assunto no acórdão do STJ de 15-10-2002 (in www.dgsi.pt/jstj) refere-se que “esta interpretação do art. 442º, no sentido da exigência do incumprimento definitivo do contrato-promessa para o desencadear das sanções prevenidas no art. 442º, n.º 2, do CC, estava generalizada tanto na doutrina como na jurisprudência, ao menos antes das alterações nele introduzidas pelo Dec-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro. E deve continuar a entender-se do mesmo modo, aceite que o legislador de 1986 soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (art. 9º, n.º 3 CC) ao conservar expressões de sentido técnico-jurídico preciso como se quem constituiu o sinal deixar de cumprir...,se o não cumprimento do contrato for devido a este último... e mantendo intacto o regime da mora (art. 804º), do não cumprimento definitivo (art. 801º) e da conversão da simples mora em inadimplemento permitindo (art. 808º CC)”.
De sublinhar que o assunto tornou-se controverso, após as alterações introduzidas à disposição pelo Dec-Lei 379/86, considerando os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (Obra citada, Vol. I, pág.423) que “à face das alterações introduzidas no artigo 442º pelo Decreto- Lei nº 379/86, também o direito de o promitente adquirente exigir o dobro do sinal entregue, bem como o direito de promitente-alienante de fazer seu o sinal recebido, pressupõem apenas a mora da contraparte e não uma situação de incumprimento definitivo. Trata-se inquestionavelmente de direitos que, no tocante aos respectivos pressupostos, a lei sujeita a regime idêntico. Ora, no que respeita ao promitente adquirente, diz-se no nº 2 do artigo 442º que, se a contraparte deixar de cumprir, ele poderá exigir o dobro do sinal entregue ou, se houver tradição da coisa, o valor desta à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado. Não podendo pôr-se em dúvida que este último direito pressupõe apenas uma situação de mora …, idêntico tem de ser o pressuposto do direito do dobro do sinal, pois se trata de direitos que podem ser exercidos alternativamente”.
Quer dizer, por razões de paridade de regimes (direito de o promitente adquirente exigir o dobro do sinal entregue e direito de promitente-alienante de fazer seu o sinal recebido por um lado, e direito de exigir o valor da coisa à data do não cumprimento da promessa, em caso de tradição da mesma, pelo outro), implicando o segundo, inequivocamente, a simples mora, deve aplicar-se igualmente àqueles em caso de mero retardamento da prestação.
A jurisprudência, porém, como já dissemos, não tem, maioritariamente, aderido a esta tese, pelas razões referenciadas no acórdão de 15-10-2002 (vide ainda acórdão de 24-10-1995, já referido), aderindo nós a esta tese por essas razões.
A revista da R. procederá, pois.
B) Revista da A.:
Sustenta esta que o acórdão recorrido é nulo, nos termos do artigo 668°, n.º 1, ai. b), ex vi artigo 716°, n.º 1, do CPC, na medida em que não fundamenta, de facto e de direito, o indeferimento da junção do doc. n.º 2 junto com as alegações de apelação - e que o havia sido nos termos do artigo 706° do CPC, com fundamento em que tal documento só se tornou necessário em razão da decisão da 1ª instância - na medida em que o douto Acórdão de limita a dizer não ser “manifestamente o caso”, quanto à aplicabilidade do artigo 706°.
Nos termos do art. 668º nº 1 al. b) do C.P.Civil, a sentença é nula “quando o juiz não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.
Como é jurisprudência uniforme só a falta absoluta de fundamentação da decisão, que não uma deficiente ou insuficiente densidade fundamentadora, integra a nulidade invocada (entre muitos Acórdão do STJ de 26-2-2004, Proc. 04B522/ITIJ/Net).
Ora no caso dos autos e no que toca à junção da documentação em causa, o acórdão recorrido, longe de ser omisso quanto aos fundamentos de rejeição de tais elementos, é até bastante prolixo, indicando, com precisão as razões de indeferimento dos documentos.
Note-se que esta nulidade nada tem a ver com a justeza da decisão, isto é, se existiam razões legais que permitissem a junção de tais documentos naquela face processual, mas sim, se formalmente, de facto e de direito, a decisão foi fundamentada.
Claro que a recorrente pode não se conformar com a decisão, por entender que, juridicamente, se justificava a junção da documentação naquele momento processual. Mas isso, como deve convir, nada tem a ver com a irregularidade formal apontado ao acórdão.
Por outro lado, defende também a recorrente que o acórdão recorrido é (também) nulo, nos termos do artigo 668°, n.º 1, al. d), na medida em que o Tribunal da Relação deixou de conhecer de questão que havia integrado as alegações de recurso de apelação da recorrente, que era a de saber se, estando o devedor em mora, se ele se fixa a si próprio um prazo para expurgar a mora, com o acordo do credor, se o incumprimento desse prazo não tem o efeito de incumprimento de intimação admonitória, nos termos do artigo 808° n.º 1 do CC..
Nos termos do art. 668º nº 1 al. d) do C.P.Civil, a sentença é nula “quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Esta nulidade está directamente relacionada com o dispositivo do art. 660º nº 2 segundo o qual “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.
Portanto, face a estas disposições, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões que sejam submetidas à sua apreciação. Mas não deve tomar conhecimento de questões não submetidas ao seu conhecimento. No primeiro caso existirá uma omissão de pronúncia. No segundo ocorrerá um excesso de pronúncia.
De sublinhar que a lei fala em «questões», isto é, em assunto juridicamente relevantes, pontos essenciais de facto ou direito em que as partes fundamentam as suas pretensões. Aí não devem ser abrangidos, como é jurisprudência uniforme (entre muitos acórdão do STJ de 4-3-2004, in proc. 04B522/ITIJ/net.), razões ou argumentos usados pelas partes para concluir sobre questões.
Ora, no caso vertente, tendo-se o tribunal recorrido pronunciado sobre a mora e incumprimento definitivo por parte da R., é evidente que a questão colocada pela recorrente mereceu resposta. Sublinhe-se que as razões apontadas pela recorrente para defender a nulidade da decisão, não passam de mera argumentação destinada à defesa da sua tese, de que a parte contrária incumpriu o contrato.
Mais uma vez a recorrente carece de razão na invocação da nulidade do acórdão.
Sustenta depois a recorrente que o acórdão recorrido violou o art. 706° do CPC, que deve ser interpretado no sentido de ser de admitir a junção de documento após o encerramento da discussão em 1ª instância se o documento apenas se tornou necessário em razão da aplicação de preceito jurídico na sentença com que as partes razoavelmente não contavam.
Como se sabe, a junção de documentos na fase de recurso, deve obedecer ao disposto no art. 706º do C.P.Civil. Refere esta disposição legal no seu nº 1 que as partes podem juntar documentos às alegações, nos casos excepcionais a que se refere o art. 524º, ou seja, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até ao encerramento da discussão em 1ª instância e os documentos destinados a provar factos posteriores aos articulados, ou cuja apresentação se tenha tornado necessária por virtude de ocorrência posterior. Podem ainda ser juntos às alegações, segundo o referido art. 706º nº 1, os documentos cuja junção apenas se tornou necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância.
Foi precisamente nesta hipótese que a recorrente se baseou para junção de documentos em causa. Em relação a este caso, diga-se que, pelo facto de a sentença ter sido desfavorável à recorrente, isso não é motivo, só por si, suficiente, para se admitir a junção dos documentos. É que a necessidade de junção por via do julgamento efectuado, só se verifica quando pela fundamentação da sentença ou pelo objecto da condenação, se torne necessário provar factos com cuja relevância a parte não poderia razoavelmente contar antes da decisão ser proferida, significando o advérbio «apenas» inserto no indicado normativo, que a junção só é possível se a necessidade do documento era imprevisível antes da prolação da decisão de 1ª instância (vide Acórdão do STJ de 12-1-94, BMJ 433, pág. 467), situação que, patentemente, se não verifica no caso vertente.
De resto, o documento é irrelevante para a decisão, visto que se considerou incumprido o contrato por banda da A., razão por que actos posteriores da R. em relação ao imóvel, dada a forma como foram delineadas a acção e a reconvenção, são destituídos de interesse para o presente pleito.
Nesta conformidade a decisão proferida sobre o assunto no tribunal recorrido, é de confirmar.
Defende depois a recorrente que a comunicação da R. à A., aceite por esta, de que marcaria a escritura na semana de 23 a 27 de Julho, cumpre as mesmas finalidades da intimação admonitória.
Já acima nos referimos à interpelação (ou intimação) admonitória, tendo respondido à questão implicitamente. Mais concretamente, de forma muito sucinta, diremos que quem teria que fazer a interpelação admonitória, para através do disposto no art. 808º nº 1, para se poder considerar não cumprida a obrigação, seria a A.. De forma alguma poderia aproveitar da dita comunicação da R. (de que marcaria a escritura na semana de 23 a 27 de Julho), para esse objectivo. Sublinhe-se que, nos termos desta disposição legal, o credor, existindo mora do devedor, para que o contrato deva ser considerada incumprido, terá que notificar este para realizar a prestação, em prazo razoável, sob pena de, existindo omissão da prestação, se considerar para todos os efeitos não cumprida a obrigação. Deve-se nessa interpelação mencionar a intenção de tal notificação, isto é, que a não realização da prestação no prazo, implicará considerar-se como não cumprida a obrigação (vide a este propósito, Prof. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 7ª edição, Vol. II, pág. 125), ou como diz o Prof. Galvão Telles (obra citada, pág. 312 e 313) “a concessão de prazo suplementar deve ser acompanhada da advertência admonitória feita pelo credor ao devedor de que se constituirá em incumprimento definitivo se não o respeitar”.
Em face destes entendimentos, é evidente que a comunicação aludida não pode ser considerada uma interpelação admonitória, para os fins do art. 808º nº 1.
Sustenta depois a recorrente uma situação de perda de interesse na prestação, apreciável objectivamente, situação em que, por causa do incumprimento do devedor (da sua mora) o credor, a ser cumprida a prestação, ficaria por um período considerável de tempo privado de retirar da coisa a adquirir as suas potencialidades naturalísticas. Para mais, sendo certo que o preço seria logo integralmente pago e que essa impossibilidade se deveria tão-só a culpa do devedor e ao incumprimento em que ele incorreu. Ao ter decidido não ter havido conversão da mora em incumprimento definitivo por perda de interesse do credor na prestação, neste caso, conferindo o direito de resolver o contrato e de receber em dobro o sinal prestado, violou o acórdão em crise os artigos 808°, n.º 1, e 442°, n.º 2.
Já acima nos referimos à temática, concluindo que a R. não incumpriu definitivamente o contrato. Também já dissemos que os factos provados não denunciam que, na altura da remessa da dita carta da A. à R. (de 30-7-01), esta estivesse em mora. Remete-se para o que sobre o assunto se referiu acima. Repetiremos que a A., promitente compradora, pese embora tenha dito na referenciada carta, que perdeu o interesse na celebração do contrato prometido e que o resolvia, o certo é que não apresentou razões plausíveis ou aceitáveis que justificassem a perda de tal interesse. É que, como se disse, a perda do interesse na prestação, a apreciar objectivamente segundo um juízo de razoabilidade e sensatez, não se basta com uma simples mudança de intenção do credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação.
Defende ainda a recorrente que ao considerar que a declaração de resolução da A. não está condicionada quanto à sua eficácia pela legalidade da mesma, configurando, mesmo totalmente distante do pressuposto de que partiu o declarante, uma declaração incondicional e firme de incumprir, o acórdão recorrido violou o artigo 236°, n.º 1, do CC, na medida em que interpretou a declaração num sentido que não interpretaria um declaratário normal colocado na situação do declaratário real. Como, de resto, não o interpretou a Recorrida, que considerou a declaração ineficaz, e disse à A. que se ela não marcasse a escritura em 8 dias, seria ela a marcar, nos termos contratuais.
Já acima nos referimos à interpretação e ao alcance a dar à declaração de resolução da A.. Acrescentaremos, de modo muito sumário, que a declaração é eficaz (no sentido de fazer cessar ou extinguir o contrato) mas daí não se poderá extrair, como se parece inferir do entendimento da recorrente, o incumprimento da R.. É que uma coisa é o que a A. diz na carta (aí imputa o não cumprimento à R.) e outra bem diversa é a apreciação que acima se fez à declaração.
Também já nos referimos ao comportamento da promitente vendedora, perante a declaração de resolução da promitente compradora, remetendo-se para o que acima se disse sobre o assunto.
A revista improcede in totum.
III- Decisão:
Por tudo o exposto, dá-se provimento à revista da R. revoga-se o acórdão recorrido, declarando-se incumprido o contrato-promessa por parte da A., podendo, por isso, a R. fazer sua a quantia entregue a título de sinal, pela A..
Nega-se revista à A..
Julga-se, pois, improcedente a acção e procedente a reconvenção.
Custas na acção e no recurso, pela A..
Supremo Tribunal de Justiça, 22 de Janeiro de 2008
Garcia Calejo (Relator)
Moreira Alves
Mário Mendes