Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
FORMA DO CONTRATO
INVALIDADE DO NEGÓCIO
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
FALTA DE LICENCIAMENTO
RAU90 ARTIGO 1.
RGEU51 ARTIGO 1 ARTIGO 7 ARTIGO 165 ARTIGO 167 ARTIGO 168 N3.
DL 329/81 DE 1981/12/04 ARTIGO 1.
ACÓRDÃO STJ DE 1969/12/19 IN BMJ N192 PAG236.
II - Estando porém, a loja dada de arrendamento inserida em imóvel construido clandestinamente ou seja, sem a indispensável licença camarária e sendo este facto do conhecimento de ambas as partes, Autores e Réus não podiam celebrar a exigida excritura pública, como vem disposto no artigo 1 do Decreto-Lei 329/81.
III - Só produz nulidade do negócio a impossibilidade originária (artigo 401 n. 1 do Código Civil), devendo atender-se para o efeito à data em que a obrigação se constitui.
IV - Tendo em consideração o estabelecido nos artigos 165 e 167 e estando perante um contrato de arrendamento de uma loja, reduzido a escrito particular, até à legalização da construção clandestina o contrato é válido, não havendo impossibilidade originária aferida
à data da conclusão do contrato, dada a falta de pronunciamento da autoridade camarária.
1. No 13. Juízo Cível de Lisboa, A como arrendatário de uma loja, accionou B, como senhorio, atinente a obter a condenação deste no pagamento da indemnização de 5000000 escudos, actualizado com os índices de inflação, pelos prejuízos por este causados por ter faltado culposamente ao cumprimento do respectivo contrato de arrendamento, impedindo o gozo e fruição da loja arrendada, contrato reduzido a simples escrito.
O R. devidamente citado, alega a nulidade do invocado contrato, que apelida de contrato promessa de arrendamento ou, se assim se não entender, impugnou e deduziu pedido reconvêncional, pedindo a condenação do A. no pagamento de 424000 escudos, total de parcelas não pagas e valor de danos que lhe causou.
Na sequência da sua normal tramitação foi proferida sentença que, julgando a acção procedente, condenou o R. a pagar ao A. a quantia que se liquidar em execução de sentença relativo à quantia que o A. deixou de receber, bem como do valor dos bens que ficaram em poder do R., e improcedente o pedido reconvencional, dele absolveu o A.
Em apelação o douto Acórdão da Relação de Lisboa folhas 128 a 137 concedendo provimento ao recuso, revogou a sentença "no que tange à condenação do réu a pagar ao Autor a título de indemnização, o que este deixou de auferir, por força do especificado sob alínea g), a liquidar em execução de sentença.
Daí a presente revista.
2. O recorrente nas suas alegações conclui: a) O artigo 165 R.G.E.N. não estabelece a nulidade dos contratos de arrendamento de imóveis construídos sem licença de construção, nem b) estabelece, explicita ou implicitamente, qualquer tipo de proibição, pelo que c) o contrato de arrendamento dos autos não pode considerar-se nulo nos termos do artigos 280 n. 1 e 294 do Código Civil. d) O contrato não está ferido de nulidade, como bem se decidiu em 1. instância. e) Decidindo o contrário, o douto Acórdão recorrido violou o artigo 1029 n. 3 Código Civil.
O recorrido defende o Acórdão, concluindo: a) O contrato promessa celebrado é nulo por contrário à lei - norma imperativa. b) O objecto do contrato é impossível por falta de requisitos legais - inexistência de licença de utilização. c) À data em que a obrigação se constituiu a celebração do contrato prometido era impossível, pelo que a impossibilidade é originária. d) Sendo nulo o negócio jurídico não procede o pedido indemnizatório, pois, é, neste caso, aplicável apenas o n. 1 artigo 289 do Código Civil.
3. Colhidos os vistos, cumpre decidir.
4. Dando ordem lógica e cronológica temos como factos assentes pela Relação: a) Entre o A. e o R. foi celebrado o contrato constante do doc. página 7, pagando em consequência do mesmo o primeiro ao segundo uma prestação mensal que em Agosto de 1988 passou a ser de 28000 escudos alínea A) esp. b) Aquando da celebração daquele contrato o R. comprometeu-se a legalizar a situação da construção clandestina do imóvel onde se situa a loja em causa - resposta ao quesito 1. c) De modo a que então lhes fosse possível celebrar a escritura de arrendamento comercial dessa loja - resposta ao quesito 2. d) O R. nada diligenciou no sentido da legalização do prédio - resposta ao quesito 6. e) O A. prestou ao R. todas aquelas prestações até Outubro de 1988, inclusive, depositando na Caixa Geral de Depósitos os referentes aos meses de Novembro e Dezembro de 1988 - Alínea B) esp. f) O A. depositou aquelas quantias na C.G.D., porque o R. se recusou a recebê-las - resposta ao quesito 26. g) O A. iniciou actividade comercial na loja objecto do contrato referido no alínea A) - alínea c) esp. h) Com os rendimentos que extraía da exploração da loja, o A. provia ao seu sustento - resposta ao quesito
7. i) Os contratos de fornecimento de água e electricidade a essa loja continuaram em nome do R - alínea D) esp. j) Sendo o A., quem por acordo com o R., pagava os respectivos custos - alínea E) esp. l) Toda a correspondência dirigida ao A. e os avisos de pagamento de electricidade e de água eram postos na caixa do correio, da qual só o R. tinha as chaves - resposta ao quesito 25. m) Para os efeitos daquele pagamento era o R. quem fazia apresentar ao A. os respectivos avisos de pagamento - resposta ao quesito 3. n) O que deixou de fazer - resposta ao quesito 4. o) Dando origem a cortes no provimento de electricidade a que o A. obviou, pagando as facturas em atraso - resposta ao quesito 5. p) O R. comunicou ao A. que não autorizara que ele explorasse na loja uma pequena máquina de café - resposta ao quesito 13. r) Mais tarde, após o A. ter retirado aquela máquina, o R. comunicou-lhe que não autorizava que ele ali explorasse 4 mesas de bilhar - snookers - resposta ao quesito 14. s) A partir de Julho e Agosto de 1988 eram frequentes os desacatos e rixas provocados pelos indivíduos que iam jogar bilhar na loja, até altas horas da noite - resposta ao quesito 19. t) Sendo a polícia, por diversas vezes, chamada ao local - resposta ao quesito 20. u) Em Novembro de 1988, o R. pediu à E.D.P. o cancelamento do fornecimento de energia eléctrica à loja, o que se consumou em 7 de Dezembro de 1988 - alínea F) esp. v) Em 17 de Dezembro de 1988, o R. mudou a fechadura da loja, colocando ali uma corrente com um cadeado novo, impedindo, assim, a entrada do A. nessa loja - alínea G) esp. x) Ficando lá dentro os objectos constantes do artigo 25 da petição inicial, propriedade do A., à excepção dos bilhares, relógios e tacos, propriedade de terceiros - alínea H) esp. z) Ficaram em poder do R. os bens do A. referidos na alínea H) esp - resposta ao quesito 10.
5. Colocam-se dois problemas jurídicos:
- o acordo consubstanciado no doc. junto a folha 7 e explicitado com a prova produzida, qualifica-se como contrato de arrendamento de loja ou como contrato promessa de arrendamento.
- validade desse acordo.
6. As instâncias e o recorrente qualificam-no como contrato de arrendamento e o recorrido como contrato promessa.
A razão está naqueles.
Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição - artigo 1022 e 1023 Código Civil e identicamente artigo 1 do
RAU.
Como sinalagmático, A. e R. vincularam-se reciprocamente: o R., como senhorio, ficou obrigado a proporcionar ao A. o gozo temporário da loja - o que aconteceu alínea c) da especificação - mediante uma retribuição que o A. se obriga a pagar - como fez - alínea B) esp. e resposta ao quesito 26 e documento junto a folha 30.
A retribuição mensal começou, à data do contrato, Abril de 1984, em 20000 escudos e passou a 28000 escudos a partir de Agosto de 1988 - alínea P) esp.
7. Surpreendidos os elementos específicos deste contrato de arrendamento, como fonte e facto constitutivo da relação jurídica de arrendamento, há que analisar se estão reunidos os requisitos que a ordem jurídica postula, para ser juridicamente válido.
O arrendamento da loja, destinado ao exercício de comércio foi titulado por simples documento particular - folha 7.
A lei exige, para tanto, redução a escritura pública - artigo 1029 n. 1 alínea b).
Só que tal falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio - n. 3 artigo 1029.
Ora todo o peticionado pelo A., recorrente, assenta na existência de um contrato de arrendamento válido, que não foi cumprido pelo R., locador.
Como a loja dado de arrendamento estava inserida em imóvel construído clandestinamente - resposta quesito 1 -2 e 6 - facto do conhecimento de ambas as partes, ou seja, sem a indispensável licença camarária - artigos 1 e 7 do R.G.E.U., aprovado pela Lei 38382, de 7 de Agosto de 1951, A. e R. sabiam que não podiam celebrar a exigida escritura pública, como vem vasado no artigo 1 do Decreto-Lei 329/81, de 4 de Dezembro.
Este Decreto-Lei permitiu à câmara municipal prosseguir uma política de ordenamento urbanístico, orientando, através da emissão de licenças, a instalação dos estabelecimento comerciais e das zonas de serviços para determinadas áreas urbanas.
8. O facto de não existir licença de construção estamos perante um imóvel construído clandestinamente - foi recebido de maneira diversa, juridicamente, pelas instâncias.
A 1. instância, considerou-o inócuo, sendo até omissiva quanto a ele, pois reputou, desde logo, o contrato como válido.
Foi adverso, o douto Acórdão recorrido, estribando-se no Acórdão do S.T.J. de 19 de Dezembro de 1969, Boletim 192, página 236, com concordante anotação do Professor Mota Pinto, R.D.E.S. ano XVII, n. 1, página 77, partindo da ideia de que sobre uma construção clandestina não pode contratar-se validamente e de que as disposições do R.G.E.U. - artigo 165 - são imperativas, concluiu pela nulidade do arrendamento.
9. Salvo o devido respeito, não tem razão.
Nos termos do n. 1 do artigo 280 Código Civil é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja fisica ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
Está de acordo com as antigas sentenças "ad impossibilia nemo tenetur" ou "impossibilium nulla obligatio este".
Há que distinguir o objecto imediato ou conteúdo, como os efeitos jurídicos a produzir e o objecto mediato ou stricto sensu, como o quid sobre que recaem aqueles efeitos.
O requisito da impossibilidade física deriva, como material e real que é, da própria natureza das coisas - sensum natura.
O da impossibilidade legal resulta da lei - ope legis ou ope imins traduzindo-se em tudo o que é impossibilitado pela lei ou não consentido pelo direito.
Na contrariedade à lei há a violação de uma proibição legal, daquilo que a lei reprova.
Os requisitos de validade exigidos por lei como limite à autonomia contratual dizem respeito não só ao objecto mediato como também ao objecto imediato ou conteúdo do contrato.
A impossibilidade será originária ou superveniente conforme exista ou não altura da constituição do vinculo.
Só aquele produz nulidade - artigo 401 n. 1
Deve atender-se para o efeito "à data em que a obrigação se constitui, sendo indiferente que se trate de uma impossibilidade definitiva de proibição ou de uma impossibilidade susceptível de desaparecer mais tarde" - Professor Almeida Costa, obg., página 469.
Assim se ensinava "Se, por contrato promessa, os contraentes se obrigam à conclusão de um contrato proibido por lei, o objecto daquele contrato é legalmente impossível; portando o contrato promessa de compra e venda de uma construção clandestina é nulo, por impossibilidade legal do seu objecto" - Professor Vaz Serra, Rev. Leg. Jur. ano 104, página 8 tomo I e
Mota Pinto, R.D.E.S. Ano 17 - n. 1 - páginas 85 a 87.
Só que temos de ter em consideração o estatuído nos artigos 165 e 167 do R.G.E.U. com redacção dada pelo Decreto-Lei 44268 de 31 de Março de 1962 e de estarmos perante um contrato de arrendamento.
Face ao estatuído no artigo 165 R.G.E.U. as câmaras municipais para além de outras penalidades, podem ordenar:
- a execução dos trabalhos.
- a demolição das obras executadas em desconformidade com o disposto nos artigos 1 a 7 (que serão o caso dos autos).
- ou determinar o despejo sumário dos inquilinos e demais ocupantes.
O direito da câmara de fazer demolir obras efectuadas ilegalmente, é um direito inalienável, fora do comércio e, por isso, imprescritível.
O artigo 165 permite que a câmara ordene a demolição, mas não a impõe.
Até a sua demolição poderá ser evitada artigo 167 - frente ao reconhecimento da susceptibilidade de se vir a satisfazer os requisitos legais e regulamentares de urbanização, de estética, de segurança e de salubridade.
Dentro deste quadro actua-se descricionariamente quanto à possibilidade de se evitar a demolição.
Por outro lado se se pode ordenar o despejo do inquilino é porque existe contrato e igual impossibilidade actualização da renda - C.J., 1991, Tomo II, página 139.
E de tal modo plenamente eficaz que, feitos os pesos de reparação de beneficiação, lhe é garantido - n. 3 artigo 168 - o direito à reocupação do prédio, mediante o aumento de renda nos termos legais.
Ao assinarem o contrato de arrendamento da loja em questão A. e R. sabiam que ela se situava em construção clandestina.
Tendo-se o R. comprometido a legalizar tal situação, está provado que nada fez nesse sentido.
Até à legalização o contrato é válido, não havendo impossibilidade originária aferida à data da conclusão do contrato, dada a falta de pronunciamento da autoridade camarária.
Se o pronunciamento vier a ser negativo a prestação contratual torna-se impossível.
Repete-se , a impossibilidade originária que não é o caso - impede que a obrigação se constitua validamente; a superveniente extingue a obrigação - artigos 790 e seguintes Código Civil.
Bem decidiu a 1. instância: Acórdãos do S.T.J. de 7 de Abril de 1992, Processo n. 80839.
10. Termos em que, dando provimento ao recurso, se revoga-se o douto Acórdão recorrido e confirma-se a douta sentença proferida em 1. instância.
Custas pelo recorrido.
Lisboa, 20 de Junho de 1995.
Torres Paulo.
Ramiro Vidigal.
Afonso de Melo (dispensei o visto).