Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B3822 |  |
FRACÇÃO AUTÓNOMA
FORMALIDADES AD SUBSTANTIAM
NULIDADE
REGIME DE ARGUIÇÃO
ESCRITURA PÚBLICA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
MATÉRIA DE FACTO
PODERES DA RELAÇÃO
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
ESPECIFICAÇÃO
CASO JULGADO FORMAL
PROVA DOCUMENTAL
PRINCÍPIO DA AQUISIÇÃO PROCESSUAL
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II. A fixação da especificação e do questionário não produzem caso julgado formal.
III. Se não arguida a falsidade de fotocópias de questionados documentos nem requerido confronto com os respectivos originais, revestem-se as mesmas de idêntico valor probatório aos desses mesmos originais.
IV. Não cabe nos poderes do Supremo Tribunal de Justiça censurar o não uso pela Relação da faculdade de alterar/modificar as respostas dadas aos quesitos pelo Tribunal Colectivo.
V. Se o prazo (contratual) para a celebração da escritura definitiva houver sido exaurido por falta de de documentos ou elementos necessários, e se não existir prazo determinante essencial para o cumprimento da promessa, há que utilizar a interpelação admonitória para converter a mora em incumprimento definitivo.
V. Para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua contraprestação, torna-se necessário que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor.
VI. Só se o credor, em consequência da mora, houver perdido o interesse (pura questão factual a apreciar objectivamente) na prestação, ou não sendo a prestação realizada no dentro do que razoavelmente for fixado pelo credor, a obrigação se considera não cumprida, por esta via se equiparando, para todos os efeitos, a mora à falta culposa de cumprimento definitivo (ou não cumprimento definitivo culposo) imputável ao devedor.
VII. Se foi o próprio promitente-comprador o culpado pela não celebração da escritura do contrato definitivo dentro do prazo fixado, não lhe assiste o direito a resolver o contrato (art° 801°, n°2 do C.C.) e de exigir a devolução do dobro do sinal que prestou, deduzida na subjacente acção (art° 442°, n°2, do C. Civil).
VIII. Os requisitos contempladas do n° 3 do art° 410º do C. Civil, integrando embora "formalidades ad substanciam", destinam-se sobretudo a proteger os interesses do promitente-comprador, ao combater a venda de edificações clandestinas e ao garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento e uso previsto no respectivo alvará.
IX. Só ao promitente comprador cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio - , não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela contraparte.
X. Tal vício, é de qualificar, não como uma nulidade absoluta mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica ainda que mais próxima do regime da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição (a todo o tempo até ao cumprimento do contrato), sendo, todavia, susceptível de sanação ou de convalidação, seja pela ulterior legalização da construção, pela ulterior exibição da licença de construção ou de habitação ou até através do posterior reconhecimento das assinaturas dos promitentes.
1. "A", solteiro, maior, estudante, residente em Quinta das Heras,... - Chaves, instaurou, com data de 5-4-00, contra B e mulher C, ambos residentes em Rua Ezequiel de Campos,... - Porto, acção ordinária solicitando:
- a título principal, que os RR fossem condenados a pagar--lhe a quantia de 6.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal por si prestado por mor do contrato-promessa que descreveram na petição inicial;
- a título subsidiário, fosse os RR. condenados a restituir-lhe - atenta a nulidade desse contrato promessa - a quantia de 3.000.000$00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
Isto porque teriam os RR incumprido um contrato promessa de compra e venda outorgado com o A. - em 7-2-97 - por não realização de obras acordadas fazer pelo procurador dos RR. na fracção prometida vender no prazo estabelecido, nem posteriormente, assim como pela não entrega dos documentos necessários à outorga do contrato prometido (procuração outorgada pelos proprietários em favor do alegado seu procurador e demais "documentos necessários" à outorga dos registos provisórios e pagamento da sisa").
E - a título subsidiário - isto é, para a hipótese de improcedência daquele alegado incumprimento do contrato promessa -, invocou, ainda, o A. a preterição das formalidades previstas no artº 410°, nº 3, do C. Civil, com a consequente nulidade do contrato.
2. Contestaram os RR. impugnando o pretenso incumprimento do contrato-promessa, quer quanto às obras - visto a fracção ter sido prometida vender no estado em que se encontrava (usada e habitada), o que era do perfeito conhecimento do A.-, quer quanto aos documentos em falta, documentos esses que existiam e sempre estiveram na disponibilidade do A..
E mais:que foi o A. quem acabou por se desinteressar da aquisição da fracção, incumprido o contrato promessa, ao não comparecer, repetidamente, às marcações da escritura de compra e venda da fracção.
Quanto ao pedido subsidiário, sustentaram que, por um lado, tendo o A. prescindido das formalidades prescritas pelo art. 410°, n° 3 do Cód. Civil, não pode agora suscitar essa invalidade e, por outro, que sempre essa invalidade corresponderia a uma mera anulabilidade, susceptível de sanação, sendo certo que as ditas formalidades não constituem formalidades "ad substantiam".
Concluíram, assim, e a final, pela improcedência da acção e sua consequente absolvição do pedido.
3. Por sentença de 21-7-03, o Mmo Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca do Porto julgou a acção improcedente, com a consequente absolvição dos RR, quer do pedido principal, quer do subsidiário (fls. 446 verso).
4. Inconformado com o assim decidido, veio o autor apelar, mas o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 22-4-04, negou provimento ao recurso.
5. De novo irresignado, desta feita com tal aresto, dele veio o A. recorrer de revista, para o que formulou as seguintes conclusões:
A-...;
B - Foi proferido despacho saneador-sentença, no qual, decidindo-se pela nulidade do contrato, por falta das formalidades "ad substantiam" (cfr. artºs 410º, nº 3, 219º, e 220º, todos do C. Civil), se julgou a acção procedente, condenando os RR a devolver ao A., os 3.000.000$00 que haviam recebido a título de sinal;
C - Não conformados com essa decisão, os RR apelaram, tendo obtido ganho de causa, de cujo acórdão recorreu o Autor, por sua vez, para o Supremo Tribunal de Justiça (agravo nº 414/00 - 7ª Secção), que revogou o acórdão recorrido, ordenando se conhecesse, em primeiro lugar, do pedido principal e depois, caso aquele improcedesse, do pedido subsidiário (nulidade de contrato);
D- Estranhamente os RR (já só o R. B e mulher) arrolaram, para fazer prova da matéria da base instrutória, como sua principal testemunha, a que inicialmente também era Réu e principal interessado D, que também contestou a acção, e relativamente ao qual, e de comum acordo, o A. havia desistido aquando da audiência preliminar;
E- Sucede que o A, aqui recorrente, se opôs a que o dito Réu D, - que, a partir da audiência preliminar deixou de o ser, como acima se alegou - fosse arrolado e ouvido como testemunha como foi, pois que o seu depoimento não podia ser isento e credível na medida em que era -interessado no desfecho, a si favorável, do processo;
F- Nos termos da cláusula VI do contrato-promessa celebrado em 7-2-9, constante da aIínea A), da matéria assente e junto com a p.i como doc nº 1, que aqui se dá por integralmente reproduzido, os promitentes vendedores recorridos estavam obrigados a celebrar a escritura definitiva de compra e venda até 7-5-97, devendo, com a antecedência de 15 dias, notificar por escrito o promitente comprador (cfr. alínea B da matéria assente);
G- Resulta que os promitentes vendedores não notificaram nesse prazo o promitente comprador com aquela antecedência, e muito menos outorgaram a escritura definitiva de compra e venda a que se haviam obrigado por aquele contrato;
H- Desta forma, incumpriram, por sua exclusiva culpa, o contrato, ficando o promitente comprador, aqui recorrente, com a faculdade de o resolver e exigir deles as quantias pagas a título de sinal que tinham entregue, em dobro, como veio a pedir na presente acção;
I- Tendo-se, os promitentes vendedores, aqui recorridos, obrigado, verbalmente, perante o promitente comprador, aqui recorrente, face aos defeitos constatados, entretanto, no apartamento em causa, que estava num estado de lamentável degradação, a repará-lo, sendo que sem aquela reparação não seria ultimado o negócio, "até à data acordada para a outorga da escritura, 7-5-97, não realizaram as obras reclamadas e exigidas pelo A. e constantes dos quesitos 4° a 7°";
J- O Tribunal "a quo" de "motu proprio", fez constar da matéria assente, após a Alínea G), quatro parágrafos, a fls. 439 v (in fine) e 440 (in princípio) que não constam do despacho saneador a fis. 203 e 204, sendo que foi com base nesses elementos, só apresentados em sede de julgamento - meras fotocópias sem qualquer reconhecimento - e mesmo assim impugnados, expressamente pelo A., por escrito, quando sobre eles se pronunciou, que o Senhor Juiz assenta, fundamentalmente a sua decisão;
L- Tais elementos não foram incluídos no douto despacho saneador e portanto também não podia o Sr. Juiz, acrescentá-los, depois do julgamento, àquele mesmo despacho saneador, inquinando o julgamento e errando na decisão;
Ao, assim proceder violou o disposto nas disposições conjugadas dos artºs 660° e 668°, n.° 1, alínea d), do C.P.C., o que confere nulidade de sentença;
M- Por outro lado, os promitentes vendedores, aqui recorridos, não facultaram ao A., aqui recorrente, no prazo acordado, isto é, até 7-5-97, todos os documentos necessários à celebração da escritura, como sejam a certidão de teor, certidão matricial, licença de habitabilidade e documento para pagamento da sisa, nem celebraram a escritura definitiva até àquele prazo, como o contrato o determinava, razão pela qual incumpriram o mesmo, dando azo a que o recorrente lhe pusesse termo, como o fez, através da presente acção, com as legais consequências, sendo que não era obrigado a comparecer cerca de seis meses mais tarde, isto é, em 11-12-97, para ainda celebrar a dita escritura, uma vez que sobre esta última data nada foi acordado entre as partes;
N- Da compulsação da matéria e prova gravadas, resulta, sem sombra de dúvidas, ter o Senhor Juiz "a quo", errado na resposta que deu ao quesito 2° a 11° da base instrutória, que deu como não provados, quando face à prova produzida se impunha que os desse como provados, pelo que tais respostas deverão ser alteradas nessa conformidade;
O- Tão pouco existem nos autos prova ou fundamentação necessárias para que dessem por provados os quesitos 14° a 21°, que devem ser dados por não provados;
P- Diga-se que da própria certificação da Sr.ª Notária, no referido dia 11-12-97, quando a mesma já não interessava ao promitente comprador, que não estava obrigado a celebrar o dito contrato, naquela data, pese embora dizer que a escritura não se celebrou por o promitente comprador não ter comparecido, não certificou que os documentos exigidos para a celebração da mesma, licença de ocupação ou mesmo construção, a existirem, estivessem em ordem;
Q- O contrato promessa, "sub judice", relativamente ao qual não foram reconhecidas notarialmente as assinaturas dos promitentes vendedores, nem feita a certificação pelo notário, nem aquando do contrato promessa, nem na tardia data que, unilateralmente, o vendedor marcou para 11-12-97, e não 7-5-97 como o impunha o contrato promessa, da licença de habitabilidade exigível, uma vez que o prédio havia sido construído depois de 1951, formalidades estas "ad substantiam", (artºs 410°, n° 3 e 220°, do C. Civil), é um contrato sem validade e portanto nulo;
R- Aquelas formalidades são imperativas e de cumprimento obrigatório, não podendo ser afastadas por razões óbvias, pela vontade das partes, sendo certo que o seu não cumprimento, no caso em apreço, se deve à exclusiva culpa dos recorridos, promitentes vendedores, sobre os quais impendia tal obrigação, tendo como sanção a nulidade do contrato, por violação do disposto nos artºs 220°, «ex vi» do art.º 410°, n.º 3, do C.Civil e art.º 44° da Lei 46/85, de 20/9 e art.º 8 ° do RGEU;
S- O A., aqui recorrente, nem considerou válido o contrato promessa, nem declarou prescindir da certificação da licença de habitabilidade, pelo notário, requisito essencial para que o contrato fosse válido, além de que aquela essencialidade não está dependente da vontade de qualquer uma das partes contratantes;
T- Os recorridos, além de não terem realizado as obras de reparação na fracção prometida vender para que assim o entregassem até ao prazo estipulado, 7-5-97, livre e em boas condições de conservação, ainda a venderam, pouco tempo depois de ter sido intentada a presente acção, a um terceiro, assim impossibilitando a eventual e futura outorga da escritura definitiva, tudo como melhor consta da alínea G), da matéria assente e resposta ao quesito 12° da base instrutória;
U- Tendo-se quesitado na B.I. se determinadas obras a que se alude nos artigos 4°, 5°, 6° e 7°, a deverem ser feitas pelos RR., e obtendo-se como facto provado não terem sido realizadas (quesito 12° da B.I.), dúvidas não podem restar ter havido incumprimento por parte dos R.R., existindo, por consequência contradição insanável entre a matéria dada por assente e provada (fundamentação) e a douta decisão;
V- No que concerne aos quesitos 14º a 21º (cfr. 440 v.), não dispõem os autos de provas válidas - as meras fotocópias de documentos apresentados pelo RR. estão impugnadas - quer documentais, quer testemunhais, em que o Senhor Juiz se possa estribar para os dar por provados, impondo-se antes serem dados por não provados tanto mais que apenas a funcionária da "Réplica" e timidamente, fala nos documentos referidos nestes artigos, relacionados com o B.C.I., sendo que o A. e o seu pai, a testemunha E, afirmaram, peremptoriamente, nunca terem encarregado aquela funcionária de tratar do tal empréstimo;
X- É incongruente e sem fundamentação fáctica o que o Senhor Juiz refere quanto aos quesitos 14°, 16°, 17°, 18°, 19°, 20° e 21°, que têm que ser dados por não provados, por inexistência de prova, sendo que o que consta dos quesitos 15° é conclusivo e do conhecimento geral, porquanto, "quod non est in testimonio, non est in mundo";
Z - Pese embora o Sr. Juiz poder socorrer-se do princípio da livre apreciação da prova (artº 396°, C.C.), não lhe é lícito, por mera presunção, deitar mão do seu livre arbítrio, sendo que da prova produzida necessariamente teria que concluir pela procedência da acção;
AA - O próprio acórdão recorrido, a fls. 24, deixa ver claramente que as testemunhas deixaram dúvidas:
"É certo que os depoimentos das testemunhas, isoladamente considerados nos deixaram algumas dúvidas" (negrito nosso) cfr. fls. 24 v., do acórdão), sendo que, incompreensivelmente, dá credibilidade à testemunha D, que começou por seu Réu na presente acção, altamente empenhada no desfecho que a si fosse favorável, e já não dá a mesma credibilidade à testemunha, E, pelo facto de ser pai do Autor, aqui recorrente, bem como à sua namorada, sendo certo que o mesmo declarou peremptoriamente que o dito R., D, se comprometeu a fazer as obras a que aludem os art.s 4° a 7° da Base Instrutória e que não foram realizadas (resposta ao quesito 12°);
AB- Dúvidas não restam pois, de que o tribunal recorrido dispunha nos autos de provas e elementos bastantes para alterar e revogar a douta sentença do Tribunal "a quo", a qual foi objecto de recurso de apelação (cfr. art.° 712°, n.° 1, alíneas a) e b), do C.P.C.;
AC- Por último, e ainda no que à resolução do contrato concerne, nem o douto acórdão poderá tirar a razão que assiste ao A., na medida em que este, sem que tivesse recebido dos R.R., aquela comunicação - como seria curial, caso entendessem ter este incumprido o contrato - já não através de mera carta, mas em sede própria, intenta conta todos os R.R., incluindo, o procurador, D, a presente acção de condenação, o que lhe permite exigir daqueles o sinal em dobro, nos termos do disposto nos art.ºs 442, n.° 2 e 804°, n.° 1, ambos do C. Civil (cfr. Ac. STJ de 2-12-92, Bol. M.J., 422, pág. 335), tendo-se gerado, por conseguinte, uma situação de incumprimento definitivo por culpa exclusiva dos R.R., aqui recorridos (pois até venderam um apartamento a um terceiro);
AD- No que ao pedido subsidiário da nulidade do contrato por preterição das formalidades a que alude o art.º 410°, n.° 3, do Código Civil, são formalidades "ad substantiam", imperativas, não dependendo da vontade das partes e cuja falta importa, inquestionavelmente, "de per se" e "ex tunc", a nulidade do contrato, sendo que a sua omissão, importa necessariamente a sua nulidade (cfr. art.º 220º, do Código Civil),
AE- Se é dado como assente a omissão daquelas formalidades "ad substantiam" por culpa dos recorridos e que o recorrente quer fazer valer com a presente acção, pretendendo a nulidade do contrato, nulidade que decorre por força do disposto nos art.s 219° e 220° do C. Civil;
AF- Prescreve o artº 294°, do C.C.: "os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei";
AG - Resulta das disposições previstas nos art.s 1º, alíneas a) e b), 3º, n.º 1, 22º e 26° do DL 445/91, de 20/09, na versão dada pela lei 29/92, de 5/9, alterado pelo DL 250/94, de 15/10, vigorando ainda, sobre esta matéria o art.° 8° do R.G.E.U., aprovado pelo DL 38.382, de 7/8, de 1951, a imperatividade na apresentação da licença de utilização ou habitabilidade, cuja essencialidade, constituindo formalidade "ad substantiam", não podia, sequer, ser afastada pela vontade do promitente vendedor, parte socialmente mais forte em detrimento da parte mais fraca, o promitente comprador;
AH - Esta exigência, como é entendimento do acórdão do S.T.J. de 24-2-99, proferido no Proc. 692, 2ª Sec. "não se destina tão só a combater a venda de edificações clandestinas construídas sem a licença municipal de construção ou de loteamento, mas a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento e uso previsto no alvará de licenciamento.".
AI - Deste modo, impendendo aquela obrigação sobre os recorridos e não o tendo feito têm que arcar com as sanções previstas na lei, que é a invalidação do negócio e a devolução do sinal, o que decorre das disposições conjugadas dos art.ºs 220°, 286°, 289° e 364° n.° 1, todas do Civil;
AJ - Destarte, o douto acórdão, ora recorrido, ao não interpretar os factos da forma acima assinalada, não fez a correcta aplicação do direito aos mesmos, pelo que violou o disposto no art.º 721°, nºs 2, com referência aos artºs 668°, n.° 1, alínea d), 716º e 722°, n.ºs 1 e 2, do C.P.C., "ex vi" dos art.s 410°, n.º3 e 220°, do C. Civil.
6. Os recorridos contra-alegaram, sustentando a correcção do julgado.
7. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
8. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes (por remissão para a decisão de 1ª instância), os seguintes pontos:
1º- Por documento escrito de fls. 10 a 13, outorgado a 7.02.1997, os RR., através do seu procurador, D, prometeram vender ao Autor, que prometeu comprar-lhes, a fracção autónoma designada pela letra "I", correspondente a uma habitação do tipo T 2, sita no 3° andar direito, do prédio constituído em propriedade horizontal, localizado na Rua do Quanza nos..., da freguesia de Cedofeita, Porto, pelo preço de 15. 000. 000$00;
2º- Na cláusula VI desse documento encontra-se consignado que" ambos os outorgantes acordam em efectuar a escritura definitiva de compra e venda até ao dia 07 de Maio de 1997, que será outorgada em dia, hora e local a designar pelo 1° outorgante, por carta registada a enviar com a antecedência mínima de 15 dias ". (alín. B).. -
3º- E na cláusula M que " ambos os outorgantes declaram prescindir do reconhecimento notarial";
4º- Nesse documento não consta o reconhecimento presencial pelo notário das assinaturas do aludido D e do Autor, nem a certificação pelo mesmo da existência de licença de utilização ou de construção do prédio;
5º- No momento da assinatura do contrato referido em A), o Autor entregou aos RR, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 2.000.000$00;
6º- E mais tarde entregou-lhes a quantia de 1.000. 000$00;
7º- A fracção referida em A encontra-se inscrita no registo pela Ap 15/090798, em nome de F, conforme documento de fls. 172 a 178. (alín. G));
8º- Com data de 7.02.1997, os RR. B e esposa C outorgaram a favor de D procuração, conferindo a este último poderes para, além do mais, outorgar na celebração de contrato promessa e/ou contrato de compra e venda da facção referida em A) - Documentos de fls. 35/36 dos autos;
9º- A fracção referida em A) encontra-se inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Cedofeita - Porto, sob o art. 10182 - I - Documento de fls. 41/44;
10º- A CM do Porto emitiu, a 12.02.1971, o alvará de licença n° 52 para habitação e ocupação de edifícios relativo ao prédio/fracções sito em Rua do Quanza, n°s ... a ..., da freguesia de Cedofeita - Porto. Documento de fls. 45;
11º- No dia 11.12.1997, esteve marcada no 3° Cartório Notarial do Porto, a celebração de uma escritura pública de compra e venda entre B e mulher, como vendedores, representados pelo seu procurador D, e A, como comprador, tendo por objecto a fracção referida em A);
12º- De acordo com o ali declarado pela Sra. Notária,"a escritura não se outorgou porque não compareceu neste Cartório no dia e hora marcada, o comprador" - Documento de fls. 46;
13º- O documento referido em A) dos factos assentes foi assinado pelo procurador dos RR. e pelo A. na empresa imobiliária " Réplica ", encontrando-se o dito documento já completamente elaborado por esta última (artº 1° da Base Instutória);
14º- Os RR. não realizaram quaisquer obras na fracção referida em A) dos factos assentes até Maio de 1997. (art° 12° BI)
15º- Depois da celebração do contrato promessa, o A. foi várias vezes ao Banco para tratar de documentação necessária ao empréstimo bancário para a aquisição da fracção em apreço, sendo acompanhado, por vezes, por G, funcionária da " Réplica " (art. 14° BI);
16º- Regra geral, os bancos só emprestam dinheiro para a aquisição de habitação contra a hipoteca a seu favor da fracção ou prédio a adquirir pelo mutuário (art. 15° BI);
17º- Por isso, o " BCI " solicitou ao Autor a entrega de uma certidão do registo predial da fracção prometida vender, a respectiva caderneta predial e a licença de habitabilidade. (art. 16° BI) -
18º- A "Réplica", através da sua funcionária G, entregou os aludidos documentos ao "Banco H", tendo em vista a concretização do negócio de compra e venda da fracção (art. 17° BI);
19º- O A. acabou por se recusar a outorgar a escritura de compra e venda da fracção em apreço (art. 18° BI);
20º- Com vista à obtenção do aludido empréstimo bancário era necessário efectuar o registo provisório da hipoteca sobre a fracção autónoma prometida vender (art. 19° BI);
21ºº- D assinou, para tal fim, o documento de fls. 344/347 (art. 20° BI).
22º- O A. não assinou esse documento (art. 21° BI)
Direito aplicável.
9."Thema decidenda".
A Relação começou por elencar - decidindo depois especificadamente - as questões suscitadas pelo recorrente na respectiva apelação e que no fundo são agora reeditadas em sede recurso de revista, a saber:
a)- Nulidade da sentença por excesso de pronúncia nos termos do art° 668°, n°1, al. d), CPC;
b)- Impugnação da matéria de facto: se deviam ser dados como "provados" os quesitos 2° a 11° da base instrutória e como "não provados" os quesitos 14° a 21° da mesma base instrutória;
c)- Se houve incumprimento do contrato-promessa de compra e venda por banda dos réus;
Subsidiariamente:
d)- alegada nulidade do contrato-promessa de compra e venda, por falta dos requisitos previstos no art° 410°, n°3, do Ccivil.
10. Nulidade da sentença por aventado excesso de pronúncia (art° 668°, n°1, al. d), CPC).
Insiste o autor/recorrente em arguir de nula a decisão de 1ª instância nos termos do disposto no art° 668°, n°1, al. c), CPC, já que o Mm° Juiz a quo teria relacionado na lista dos "factos assentes" constante da sentença recorrida (cfr. fls. 439 verso a 440), factos que não constavam, nem da "Matéria Assente", nem da "Base Instrutória", matéria essa que é a seguinte:
"- Com data de 7.02.1997, os RR. B e esposa C outorgaram a favor de D procuração, conferindo a este último poderes para, além do mais, outorgar na celebração de contrato promessa e/ou contrato de compra e venda da acção referida em A) - Documentos a fls. 35/36 dos autos.
- A fracção referida em A) encontra-se inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Cedofeita - Porto, sob o art. 10182 - I - Documento a fls. 41/44. - A CM do Porto emitiu, a 12.02.1971, o alvará de licença n° 52 para habitação e ocupação de edifícios relativo ao prédio/fracções sito em Rua do Quanza, n°s ... a , da freguesia de Cedofeita - Porto. Documento a fls. 45.
- No dia 11.12.1997, esteve marcada no 3° Cartório Notarial do Porto, a celebração de uma escritura pública de compra e venda entre B e mulher, como vendedores, representados pelo seu procurador D, e A, como comprador, tendo por objecto a fracção referida em A).
De acordo com o ali declarado pela Srª Notária, a "escritura não se outorgou porque não compareceu neste Cartório no dia e hora marcada, o comprador.- Documento de fls. 46."
No fundo, o que o recorrente pretende, neste particular aspecto é imputar ao acórdão revidendo um erro de julgamento ao não coonestar tal nulidade por si suscitada em sede de recurso de apelação.
Nulidade que, em boa verdade, seria de qualificar como"nulidade processual" que não como"nulidade da sentença".
Sem qualquer razão, porém.
O Mmo Juiz - tal como a Relação bem observou - deu escrupuloso cumprimento ao disposto no nº 3 do artº 659º do CPC.
De resto, os factos admitidos por acordo ou provados por documentos devem ser tomados em consideração ainda que não tenham sido especificados, desde logo se disponíveis no processo e relativamente aos quais funciona plenamente o princípio da aquisição processual plasmado no artº 515º do CPC.
Na sentença pode o juiz tomar em consideração os factos exarados documentos, mesmo que não objecto de alegação, dedução ou afirmação pelas partes.
A fixação da especificação e do questionário não produzem caso julgado, mormente no que tange ao conteúdo da especificação pela sua formulação negativa, no sentido de nenhum outro facto poder ser aditado ou considerado pelo julgador. E isto quer tenha ou não havido reclamações ou impugnação do despacho que as decidiu podendo, pois, tal peça ser sempre alterada mesmo na ausência de causas supervenientes até ao trânsito em julgado da decisão final do litígio (conf., neste sentido, o Assento deste Supremo Tribunal nº 14/94 de 26-5-94, in DR, 1ª-A Série nº 230 de 4-10-94, pág 6072, hoje com valor de Ac Uniformizador e também, entre muitos outros, o Ac deste Supremo de 27-11-90, in BMJ, nº 529, pág 401).
Deste modo, havendo factos alegados, assim como documentos juntos, com os articulados e não objecto de impugnação pela parte contrária (não constantes da especificação, mas cuja relevância haja vindo a ser reconhecida pelo Tribunal em momento posterior à especificação) nada obstará a que possam ser levados em conta.
Volvendo à hipótese"sub-specie", e compulsando os autos, logo se descortina que os factos que o Mm° Juiz a quo aditou, na sentença, ao elenco dos provados, emergem de documentos que os (então dois) réus juntaram com a contestação (cfr. fls. 35 a 36 e 41 a 46:procuração notarial, caderneta predial, alvará de licença emitido pela Câmara Municipal do Porto e certidão emitida pelo 3° Cartório Notarial do Porto, respectivamente).
Ora - tal como também bem salienta a Relação - a procuração é um documento autenticado (art° 363°, n°2, CC), sendo os demais documentos autênticos (n° 2 do referido normativo) e, como não foi oportunamente deduzida a respectiva falsidade (art° 372°, n°1, CC), fazem prova plena nos termos do art° 371°, C. Civil.
É certo que se trata de fotocópias dos originais, mas a a verdade é que a exactidão desses documentos não chegou a ser impugnada pelo autor, nos termos do disposto nos artºs 368° do CC e 544° do CPC, pelo que fazem prova dos factos a que se referem (cits. arts. 363° e 371°, -quanto ao documento autenticado, cfr. art° 377° CC).
Não foi, oportunamente, arguida a falsidade dos questionados documentos, nem impugnadas a letra e/ou assinatura, como também não foi requerida a exibição do original, pelo que se revestem os mesmos de idêntico valor probatório (arts. 386°, n°1, e 387°, n°2, do Cód. Civil e citado Ac do STJ de 27-11-90).
Insiste-se:não obstante haver sido notificado da junção documentos em causa (cfr. fls. 49), o autor nada disse, quer sobre essa inserção nos autos, quer sobre a sua força probatória. Como tal,"sibi imputat".
Nada, pois, havia a censurar à decisão do Mmo Juiz «a quo» de aditar à matéria de facto assente os factos provados que emergiam dos sobreditos documentos.
Improcedia, por conseguinte, o apontado vício da decisão, pelo que bem andou a Relação ao não acolhê-lo e ao assim manter válidos, quer o processado, quer a decisão de 1ª instância.
11. Impugnação da matéria de facto:poderes de cognição da Relação e do Supremo.
Reitera o recorrente a sua tese de que deviam ser dados como "provados" os quesitos 2° a 11° da base instrutória e como "não provados" os quesitos 14° a 21° da mesma base.
Vejamos.
Tal como a Relação já salientou, nas suas conclusões da apelação o ora recorrente apenas questionou as respostas aos quesitos 2° a 11° e 14° a 21°, pelo que só sobre estas últimas o aresto se debruçou, entendendo não ser de alterar tais respostas.
Isto sem embargo de o recorrente haver dado oportuno cumprimento ao preceituado nos artºs 690°-A, n°s 1 e 2 e 522°-C, ambos do CPC, na redacção (aqui aplicável) emergente do DL n° 183/2000, de 10/8, sendo que o primeiro dos artigos referidos (art° 690°-A do CPC) - redacção do DL 329-A/90, de 12/12 e DL 183/2000.
Contudo, uma tal decisão da Relação não é agora passível de censura por via recursal para este Supremo Tribunal.
O STJ, como tribunal de revista que é, só conhece, em princípio, de matéria de direito, limitando-se a aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido - artºs 26º da LOFTJ 99 aprovada pela L 3/99 de 13/1 e 729º nº 1 do CPC; daí que o eventual erro na apreciação das provas e na fixação da matéria de facto pelo tribunal recorrido só possa ser objecto do recurso de revista quando haja ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (art.ºs 721, nº 2 e 722º, nºs 1 e 2, do CPC); excepções esta últimas que claramente não ocorrem no caso «sub-judice».
Não cabe nos poderes do Supremo Tribunal de Justiça censurar o não uso pela Relação da faculdade de alterar/modificar as respostas dadas aos quesitos pelo Tribunal Colectivo.
O que o Supremo poderia sindicar, isso sim, era o bom ou mau uso (formal) dos poderes de alteração/modificação da decisão de facto que à Relação são conferidos nas restritas hipóteses contempladas nas três alíneas do nº 1 do artº 712º do CPC;como a Relação não exercitou tal faculdade, a factualidade dada por si como assente - assim confirmando a já elencada como provada pelo tribunal de 1ª instância - terá de permanecer agora como incontroversa.
12. Aventado incumprimento do contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma por banda dos RR, ora recorridos.
Volta o recorrente a esgrimir a tese de que teriam sido os RR a incorrer em incumprimento do contrato-promessa em causa e, como tal, lhe assiste (a ele A.) o direito à resolução do mesmo contrato e à restituição do dobro do sinal prestado.
Qui juris?
Compulsando os autos, o ora recorrente atribui o incumprimento do contrato-promessa aos ora recorridos por duas distintas razões:
- a primeira, porque os recorridos lhe não terão facultado, em tempo, os documentos necessários à feitura do registo provisório da aquisição e ao pagamento da sisa (procuração a outorgar poderes ao procurador D; caderneta predial da fracção; certidão da conservatória do registo predial referente à fracção; licença de habitabilidade);
- a segunda, porque os recorridos não terão levado a efeito - na fracção prometida vender - as obras que se obrigaram a fazer até à data acordada para a celebração da escritura pública de compra e venda - 5-7-97.
Nenhum esses segmentos da"causa petendi" vem dado como provado pelas instâncias, sendo que se tratava de factos constitutivos do direito alegado (artº 342º, nº 1, do C. Civil)
Assente que vem terem os contraentes celebrado um contrato promessa de compra e venda da fracção identificada nos autos, cumpre ver a quem é imputável o incumprimento do contrato.
E, há liminarmente que dizer que como a obrigação deixou - a partir de certa altura - de ter prazo certo, determinante e essencial de cumprimento, se perfilava uma típica hipótese de necessidade de interpelação admonitória (a endereçar oportunamente pelo A. ora recorrente aos RR ora recorridos) em ordem a fundar o pedido de resolução do contrato.
Isto para advertência dos RR de que, não apresentando em tempo razoável (que indicaria) os documentos necessários, ou não executando as obras em prazo igualmente razoável (que igualmente indicaria), consideraria o contrato como definitivamente incumprido por culpa dos interpelados, assim facultando ao interpelante a resolução válida do contrato.
A carta datada de 12.06.97 (fls. 409) não configura uma verdadeira interpelação admonitória pois que nada comina, admoesta ou interpela quanto a factos e prazos.
O autor limitou-se a alegar as (supostas) causas da não outorga do contrato promessa e a solicitar a declaração de resolução do contrato, com a consequente condenação dos RR a pagar-lhe o dobro do sinal que prestaram.
Não alegou, com efeito, como fundamento do não cumprimento do contrato, a não realização da escritura pública na data inicialmente constante do contrato promessa.
É só esse indimplemento assim tornado definitivo legitimaria a impetrada resolução do contrato, já que, tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, para que o credor pudesse resolver o contrato, desonerando-se da sua contraprestação, se tornaria, em princípio, necessário que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (art° 801°, n°1, do C. Civil ).
Tudo sendo sabido que, por força do estatuído no nº 1 do art° 808°, do C. Civil, tendo o credor, em consequência da mora, perdido o interesse (pura questão factual a apreciar objectivamente) na prestação, ou não sendo a prestação realizada no dentro do que razoavelmente for fixado pelo credor, a obrigação se considera não cumprida para todos os efeitos, por esta via se equiparando, para todos os efeitos, a mora à falta culposa de cumprimento definitivo (ou não cumprimento definitivo culposo) imputável ao devedor.
E não se encontrando o A. ora recorrente dispensado de utilizar a interpelação admonitória dos réus a fim de lhe ser possível, "ex-post" resolver o contrato, não pode agora vir obter essa desejada resolução.
E quanto à pretendida restituição do sinal em dobro no montante de 6.000.000$00?
O autor não invocou previamente perante os RR o incumprimento definitivo do contrato por banda destes e não declarou perante os mesmos como resolvido o negócio, sendo que a presente se destinaria a obter a condenação dos RR a verem efectivada essa resolução.
"Resolução que não vem, sequer, alegada pelo autor, e, muito menos sustentada em documento bastante (ver art° 436°, C. Civil)" - tal como refere"expressis verbis" a Relação - no qual o autor houvesse manifestado a sua perda definitiva do interesse no contrato promessa.
Ademais, não descortinou a Relação em sede factual, qualquer nexo causal entre a pretensa falta dos mencionados documentos ou a sua não consulta/análise pelo promitente vendedor e a não outorga da escritura pública de compra e venda da fracção.
Escreve-se, a este respeito, no aresto revidendo:
"É certo que sem os ditos documentos a escritura não se realizava, desde logo porque o autor iria recorrer ao crédito bancário (cfr. respostas aos quesitos 14° a 17° da base instrutória). Mas não se pode dizer que o autor foi prejudicado na sua vontade de realizar a aquisição da fracção por falta dos ditos documentos. É que não só os referidos documentos existiam, de facto (cfr. documentos de fls. 35 a 36, 41 a 44. 45, 172 a 178), como foi o autor que se recusou a assinar o documento de fls. 344 a 347 para efeitos de registo provisório da fracção, não obstante o mesmo documento ter sido devidamente assinado pelo procurador dos réus (cfr. respostas aos quesitos 20° 21° da BI).
Foi, aliás, o próprio autor - sem razão concreta e justificativa (pelo menos provada!) para tal - que se recusou a assinar a escritura pública de compra e venda da fracção (cfr. resposta ao quesito 18°), sendo certo que a mesma se não realizou, na data designada de 12.12.97, pela simples razão de que o autor.... não compareceu na hora e cartório designados (cfr. matéria de facto assente na sentença recorrida - fls. 440--, em conformidade com o doc. de fls. 46) - não obstante, como dissemos, não haver falta de qualquer documento que inviabilizasse a realização da escritura (a Sr.ª Notária é clara: "a escritura não se outorgou porque não compareceu neste cartório no dia e hora designada, o comprador", e não, portanto, por qualquer outra razão)" (sic- fim de transcrição)
E quanto às pretensas obras a empreender pelos RR, ora recorridos ?
Mereceram resposta negativa os quesitos 4º a 8º nos quais se perguntava se "a escritura definitiva só seria celebrada após correcta efectivação das obras" (cfr. fls. 434).
O que logo reverteria em prejuízo do A., sendo que, mesmo que dúvida houvesse acerca da realidade dessas circunstâncias, sempre a mesma teria que ser resolvida - à míngua da prova respectiva - contra o autor - conf. artºs 342º, nº 1 e 516ºdo C. Civil.
Nem se poderia afirmar a existência de incumprimento contratual por banda dos RR pela não outorga da escritura até 7-5-97, data inicial constante do contrato, pois que, se bem que os contraentes hajam acordado efectuar a escritura definitiva de compra e venda até essa data (cláusula VI), o certo é que não consta dos autos, que o réu - a quem, nos termos contratuais incumbia a marcação da escritura "por carta registada..." tenha chegado a efectuar a marcação para essa data.
De resto, na petição inicial o autor alegara que a marcação da escritura não tinha data fixa, uma vez que estava dependente da realização das alegadas (ainda que não provadas) obras (cfr. art° 13° da p.i.).
E claro é que esse déficit de ónus alegatório não pode agora ser suprido pela via recursal.
A razão de fundo para a não marcação da escritura definitiva - surpreendida pela Relação - residiu afinal" não na falta de algum dos documentos, mas antes no interesse do A. ora recorrente, que não possuía numerário disponível para pagamento do preço acordado para a fracção e tinha, assim, que aguardar pelo necessário empréstimo bancário !..." (sic).
Bem andaram, por isso, as instâncias ao não haverem acolhido o pretenso inadimplemento do contrato por parte dos réus, e bem assim, o correlativo direito do A., ora recorrente, a resolver o contrato (art° 801°, n°2 do C.C.) e de exigir a devolução do dobro do sinal que prestou, deduzida na subjacente acção (art° 442°, n°2, do C. Civil.
14. Pedido subsidiário:alegada nulidade do contrato-promessa por preterição das formalidades contempladas no nº 3 do artº 410º do C. Civil.
Estatui o art° 410°, do C. Civil, no seu nº 3:
"No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção;contudo, o contraente que promete transmitir ou construir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte" (redacção do DL 379/86, de 11/11).
Insiste o recorrente em que os requisitos contempladas do n° 3 do art° 410º do CC constituem "formalidades ad substanciam, portanto de carácter imperativo, não dependentes da vontade das partes e cuja falta importa, inexoravelmente, "de per se", e "ex tunc", a nulidade do negócio" (fls. 489), acrescentando que se trata de nulidade de "conhecimento oficioso", que, portanto, "até o tribunal a poderia decretar "ex officio" (fls. 490).
E conclui que, não tendo o promitente-comprador - o autor - em nada concorrido para a omissão das referidas formalidades (fls. 490), a nulidade do contrato-promessa "sub judice" se imporia "ex-vi" do disposto nos artºs 220° e 294°, ambos do C. Civil.
Será assim?
Seguimos de perto a doutrina dos acórdãos desta Secção relatados pelo mesmo ora Relator, datados de 22-11-01 e de 14-3-02, in Procs 3293/01 e 407/02 respectivamente.
Qual o vício gerado pela preterição do citado formalismo legal ?
Uma vez que a mesma seria «de per si» afectadora da validade do contrato, não restam dúvidas de que se trataria da omissão de formalidades «ad substantiam».
Na senda do Assento n° 15/94, de 28/6, in DR, 1ª série, de 12-10-94, hoje com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência (art° 17°, nº 2 do DL 329-A/95, de 12/12) - considerações que continuam a ter plena actualidade, face à actual redacção do art° 410°, nº 3, do C. Civil, introduzida pelo DL 379/86, de 11/11 - a exigência, no contrato-promessa, das formalidades "ad substantiam" do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação, pelo notário, da respectiva licença de utilização ou de construção do imóvel prometido vender, surgem com vista a defender o "interesse do promitente comprador, que, por vezes, por menos avisado em assuntos de natureza jurídica, pode vir a sentir-se frustrado quanto ao negócio que realizou na melhor das boas fés" (ver também preâmbulo do DL 236/80, de 18/7).
Exigência legal essa que - na senda do AC desta Secção de 24-2-99, in Proc. 692/99 2ª "não se destina tão só a combater a venda de edificações clandestinas construídas sem a licença municipal de construção ou de loteamento, mas a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento e uso previsto no alvará de licenciamento.".
Tanto assim que só a ele (promitente comprador) "cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio", não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal - conf. Assento de 1-2-95, in DR, 1ª série, de 22-4-95 -, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela outra parte, como já se deixou dito.
Daí que a doutrina e jurisprudência dominantes qualifiquem esse vício, não como uma nulidade absoluta "tout curt", mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica - não invocável por terceiros nem de conhecimento oficioso pelo tribunal. Isto porque não se encontra em causa o interesse jurídico-público geral na invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente comprador (conf., neste sentido, Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato-Promessa", 10ª ed., Coimbra, 2003, págs 80 a 82).
Não pois uma nulidade típica - ainda que mais próxima do regime da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição - podendo, quanto à licença de construção ou utilização, ser sanada mediante a prova na acção da sua existência ou desnecessidade - Assentos 15/94 e 3/95 (DR, I Série-A, de 12/10/94 e 22/4/95, respect. e art.s 410 °nº 1 e 906° nº 1, ex-vi do artº 913° nº 1, todos C. Civil (cfr. Pires de Lima e A. Varela, in "Código Civil, Anotado", vol I, 4ª ed, pág 384, e Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato Promessa", pág 54 e ss.e Ac. STJ de 12-11-98, in BMJ nº 481°, pág 458).
Deste modo, o regime jurídico aplicável à invalidade atípica ou mista resultante da omissão das formalidades do nº 3 do art. 410 será, em princípio, o contemplado no artº 287°, nº 2, do C. Civil para a mera anulabilidade, tendo pois como limite peremptório de arguição o momento do cumprimento do contrato, como lógico corolário da natureza e objecto do contrato-promessa - a realização do contrato prometido.
Se, porém, tal "nulidade" houvesse sido invocada com sucesso, é manifesto que os seus efeitos teriam que ser os postulados no artº 289° do C. Civil. Isto sendo certo que, na hipótese vertente, foi o promitente comprador, ora recorrente, quem invocou a nulidade do contrato, que não os promitentes vendedores (estes sustentaram a respectiva validade).
É certo que, nada havendo que afaste a obrigação de cumprimento das referidas formalidades no contrato-promessa, o seu incumprimento implica a aplicação da sanção emergente da lei, qual seja, a invalidação do negócio e, havendo sinal prestado, a sua devolução - o que decorre das disposições conjugadas dos art°s 220°, 286°, 289° e 364° n.° 1, todas do C.Civil.
Mas não é esse o caso dos autos.
No contrato-promessa em questão, verifica-se (cfr. fls. 13) que dele não consta, de facto, o reconhecimento das assinaturas - do autor e do procurador dos réus - nem a certificação da existência de licença de utilização/habitação - e que se trata de edifício e fracção já construídos.
Na esteira dos mencionados assentos do STJ, a ausência das aludidas formalidades legais não é de conhecimento oficioso pelo tribunal - e não é susceptível se ser invocada por terceiros.
Por seu turno, a omissão de tais formalidades só pelo promitente--comprador poderiam ser invocadas, a menos que omissão lhe fosse imputável.
Nulidade, pois, de natureza atípica ainda que invocável a todo o tempo, mas, todavia e em todo o caso, susceptível de sanação ou de convalidação, seja pela ulterior legalização da construção, pela ulterior exibição da licença de construção ou de habitação ou até no posterior reconhecimento das assinaturas dos promitentes.
Voltando à hipótese "sub-judice" pergunta-se: será que o contrato-promessa em questão padece da aludida nulidade atípica? E pode o autor (promitente vendedor) invocá-la?
A resposta só pode ser negativa, tal como concluíram as instâncias.
No que tange à falta de certificação pelo notário da existência de licença de habitação/utilização, tendo em vista o objectivo do legislador ao impor esta formalidade, não se verifica o risco para o promitente comprador, uma vez que a licença de habitação existia desde 12-2-71 (cfr. documento de fls. 45).
Carece, por isso, de sentido vir o ora recorrente invocar a dita norma legal, por falta daquela formalidade, pois que, existindo a dita licença, não há lugar ao risco ou dano para o autor (promitente comprador) que a norma visa acautelar com a exigência da mesma formalidade (A. Varela, ob. cit., pág. 384).
Já no que toca à falta de reconhecimento das assinaturas, é certo que tal vício ocorre no contrato promessa em questão (fls. 13). No entanto, como resulta da al. C) da matéria de facto assente (fls. 204), encontra-se consignado "...na cláusula XI que «ambos os outorgantes declararam prescindir do reconhecimento notarial".
E não se deve olvidar que quando o autor e o procurador dos réus assinaram o dito contrato, o mesmo se encontrava "já completamente elaborado" (pela empresa imobiliária Réplica) - -resposta ao quesito 1°. Não foram impugnadas as ditas assinaturas, e daí a força probatória do documento (arts. 373°, 374° e 376°, CC).
Ora, sendo assim, não poderá o autor - tal como os RR - invocar a omissão dessa formalidade para daí assacar em seu benefício a nulidade (atípica) do contrato promessa - sob pena de incorrer mesmo em abuso de direito na modalidade de "venire contra factum proprium" (art° 334°, do C. Civil).
Torna-se mister não olvidar - na peugada do considerado pelas instâncias - que a omissão do reconhecimento presencial é (também) imputável ao A., sendo que, implicitamente - certamente no pressuposto da validade do contrato - o mesmo promitente comprador e ora recorrente pagou, com a celebração do contrato promessa, um determinado sinal e mais tarde reforçou-o, tendo mesmo diligenciado junto de entidade bancária pela obtenção de empréstimo para esse efeito, ali se deslocando várias vezes, atitude esta susceptível de criar no promitente vendedor a justa convicção/confiança de que a irregularidade formal ocorrida na promessa não viria a ser ulteriormente invocada.
Circunstâncias que levam a considerar a promessa como convalidada e "qua tale" a ser juridicamente tratada como se tivesse sido concluída sem qualquer vício formal, porquanto não afectados os interesses de terceiros nem o interesse público geral.
A "ratio essendi" (de protecção do promitente comprador) da norma do n° 3 do art. 410°, não ocorre quando o próprio promitente comprador deu causa (ainda que em conjunto com o promitente vendedor) à omissão das formalidades, nem o mesmo sofreu qualquer lesão situada no âmbito dos interesses tutelados pela norma, qual seja o interesse de evitar que possa o promitente comprador ser ludibriado quiçá com a celebração de promessas atinentes a prédios ilegais ou clandestinos.
Destarte, há que entender o contrato promessa em apreço como tendo sido outorgado sem a preterição das formalidades a que se reporta o art. 410°, n°3, do Cód. Civil, portanto com plenamente válido, com a inerente improcedência do pedido subsidiário formulado pelo A.
15. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão revidendo qualquer censura, não se mostrando assim violadas as disposições legais invocadas pelo recorrente.
16. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- negar a revista;
- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 2 de Dezembro de 2004
Ferreira de Almeida
Abílio Vasconcelos
Duarte Soares