Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B3341 |  |
INCUMPRIMENTO
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
* Sumário elaborado pelo Relator.
"AA" e mulher BB instauraram acção ordinária contra Empresa-A e Empresa-B pedindo a condenação de ambas a pagar-lhes € 50.877,48 que é a soma do capital em dívida e juros vencidos correspondente ao valor da indemnização decorrente do cumprimento defeituoso dum contrato de mediação para a compra duma moradia que celebraram com a 1ª R. Verificou-se que o promitente vendedor, como tal identificado pela mediadora, não era o dono do imóvel pelo que tiveram os AA que contratar com a efectiva dona e, desse modo gastar mais dinheiro. A responsabilidade da R. Empresa-B decorre do contrato de seguro que celebrou com a Empresa-A para cobertura da responsabilidade desta em razão da sua actividade.
Contestaram as RR alegando a Empresa-A que não teve qualquer responsabilidade pois, no registo Empresa-A, constava a inscrição do prédio a favor do promitente vendedor que identificou.
A R Empresa-B excepcionou a anterioridade do contrato de mediação em relação ao seguro; alegou ainda que não foi informada do litígio como impõe o art. 9º das condições gerais da apólice o que produz a ineficácia do contrato. Os AA não são clientes da mediadora e nenhum contrato formal celebraram com ela, pelo que, a ter havido acordo, ele é nulo por falta de forma. Alega ainda que o sócio gerente da Empresa-A foi absolvido em processo crime pelos mesmos factos o que constitui presunção legal da inexistência dos que lhe imputam os AA; excepciona ainda a prescrição do direito reclamado nos termos do art. 489º do CC.
Houve réplica e, logo no saneador, conhecendo-se do mérito, foi proferida sentença julgando a acção improcedente
Conhecendo da apelação interposta pelos AA, a Relação de Lisboa julgou-a improcedente.
Pedem agora revista e, nas alegações, concluem assim:
1 – É nulo o acórdão recorrido por ter apreciado questão que não podia conhecer qual seja a de que os AA já receberam indemnização correspondente ao triplo do sinal e por isso, não podendo duplicar as indemnizações, nada mais podem reclamar.
2 – É questão que não foi suscitada no processo e, não sendo de conhecimento oficioso, a Relação, dela conhecendo, violou o disposto no art. 676º nº 1 do CPC e cometeu a nulidade da al. d) do nº 1 do art. 668º do mesmo Código.
3 – Ainda que assim se não entenda, há que ter em conta que, apesar daquela condenação, os AA nada receberam pois o aludido promitente vendedor foi declarado insolvente e, por isso, não ocorre duplicação de indemnizações.
4 – E a duplicação nunca poderia verificar-se pois os factos ilícitos e respectivas consequências praticados pelo promitente vendedor e pela 1ª R, são manifestamente diversos.
5 – Sempre os AA poderiam escolher entre uma e outra indemnização e, mantendo-se o decidido, em vez da referida duplicação, o que em concreto sucederá é a sua impossibilidade de receber qualquer indemnização.
Não houve resposta.
Foram colhidos os vistos. Cumpre decidir.
É uma questão relativa a um contrato promessa de compra e venda dum imóvel em que os ora AA e recorrentes, intervieram como promitentes compra-dores.
Nesse contrato houve a mediação da ora R e recorrida Empresa-A e, pelo seu incumprimento, imputado ao promitente vendedor, reclamaram já os AA a competente indemnização.
Fizeram-no através da demanda cível do promitente comprador reclamando - o que lhes foi reconhecido por sentença transitada - uma indemnização pelo incumprimento da promessa de venda, de 45.000 contos correspondente ao triplo do sinal por assim ter sido contratualmente estabelecido.
E também, mas desta vez sem êxito, mediante a dedução de pedido cível no processo crime instaurado contra o sócio gerente da Empresa-A e ainda contra CC e DD (este por ter sido quem outorgou como promitente vendedor) o qual terminou com a absolvição dos arguidos.
Vêm agora, nesta acção, exigir a responsabilidade da ora R que decorrerá do defeituoso cumprimento do contrato de mediação por esta não ter logrado identificar o verdadeiro proprietário do imóvel prometido vender fazendo com que celebrassem o contrato promessa com quem não era o titular inscrito no registo Empresa-A.
A decisão de improcedência foi proferida, na primeira instância, na fase do saneador fazendo-se referência à factualidade provada na acção criminal, o que foi confirmado na Relação na sequência de apelação interposta pelos AA.
No essencial, a indemnização aqui reclamada corresponde à diferença entre o preço inicialmente acordado com o primitivo promitente vendedor, e aquele que efectivamente pagaram ao verdadeiro dono do imóvel
Na primeira instância, não se proferiu decisão quanto aos factos limitando-se o Mmo Juiz a avaliar a pretensão deduzida face à matéria articulada.
Ali se concluiu que eles, ainda que verdadeiros, nunca poderiam gera responsabilidade da R no plano contratual - pois é aí que se situa o pedido formulado - porque o contrato de mediação não foi celebrado entre a R e os AA mas antes entre a R e o vendedor tendo a comissão sido paga por este.
Isto, do ponto de vista da primeira instância, bastaria, por si só para levar a uma decisão de improcedência mas ainda se considerou que sempre se impunha o mesmo resultado pois dos autos logo resulta que nada se pode imputar à conduta da R de que resulte o dever de indemnizar.
Desde logo por serem os AA que estavam muito interessados na casa, ou seja, que ninguém tentou impingi-la e que a casa estava de facto registada em nome do DD (primitivo promitente vendedor) conforme resulta do teor de fls. 52 – inscrição registral a seu favor – sendo que todos os problemas que surgiram não eram apreensíveis para qualquer pessoa na posição da 1ª R. E que os AA não alegaram factos de onde possa retirar-se qualquer ilação de que a R. Empresa-A sabia efectivamente desses problemas ou que, pelo me-nos não devia ignorá-los.
A Relação, por sua vez, pretende que para se concluir pela responsabilidade da R, sempre seria necessário apurar se ela solicitou uma busca na conservatória de que resultou a informação de que o prédio estava registado a favor do DD.
Mas logo a seguir concluiu pela desnecessidade de obtenção dessa prova por ter concluído que os alegados prejuízos dos AA decorreram não do incumprimento do contrato promessa pela falada impossibilidade de o promitente vendedor outorgar a escritura por não ser o dono do imóvel, mas antes, pura e simplesmente, da vontade dos AA em adquiri-lo.
Como bem assinala a Relação, o incumprimento da promessa, pelo promitente vendedor - e só esta perspectiva interessa aos AA enquanto promitentes compradores - fora devidamente salvaguardado pela R ao prever na cláusula 7ª que, em caso de incumprimento pelo promitente vendedor, o promitente compra-dor poderá exigir o cumprimento através da execução específica ou o triplo do sinal.
Mas a seguir, vem a referência da Relação - e é neste ponto que incide o essencial da impugnação ao acórdão – segundo a qual o A obteve a condenação do promitente vendedor a pagar-lhe a quantia de 45.000 contos correspondente ao triplo do sinal e, citando a jurisprudência deste Supremo (AC de 4/12-/03 na revista nº 3693 da 2ª secção), que considera inadmissível a coexistência de responsabilidade contratual e delitual, conclui que deve arredar-se a indemnização aqui reclamada uma vez que os AA foram já indemnizados com a conde-nação do promitente vendedor.
É a este ponto que se refere a arguição de nulidade do acórdão insistindo os recorrentes que respeita a questão que não devia conhecer-se já que, em nenhum ponto do processo foi suscitada.
E, por outro lado, baseia-se em pressuposto errado pois, apesar da condenação, os AA nada receberam por o referido promitente vendedor ter sido, entretanto, declarado insolvente.
E ainda - prosseguem os recorrentes - que nunca existiria duplicação de indemnizações na medida em que os factos ilícitos praticados pelo promitente vendedor e pela R, bem como as suas consequências, são manifestamente di-versos e, que assim não fosse, sempre poderiam os AA escolher entre as duas indemnizações.
Quanto à invocada nulidade, não é exacto que não tenha sido levantada a questão pois ela foi suscitada pela 2ª R, seguradora Empresa-B, que, na respectiva contestação se lhe refere expressamente, juntando, até cópia da sentença.
Concordamos com os recorrentes quanto rejeitam a possibilidade de ocorrer duplicação de indemnizações.
É que os respectivos fundamentos são diferentes. A acção em que de-mandaram o DD, baseia-se no incumprimento do contrato promessa, enquanto que esta acção, tem como fundamento o cumprimento defeituoso dum contrato de mediação.
Porém, como bem se decidiu na primeira instância que, aliás, não mereceu reparo na Relação, do próprio articulado dos AA resulta que nenhuma falta se pode apontar à R por forma a erigí-la como responsável pelos alegados pre-juízos que o incumprimento da promessa lhes terá causado,
Pelo contrário, e de acordo com o que tem sido o comportamento dos seus gerentes - alegação que os AA não impugnaram - quer nos contactos com as partes quer na elaboração do clausulado no contrato promessa, sempre agiu com correcção.
Daí que se conclua pela improcedência, no essencial, das conclusões do recurso.
Nestes termos, negando a revista, confirmam o acórdão recorrido com custas pelos recorrentes.
Lisboa, 28 de Outubro de 2004
Duarte Soares (Relator)
Ferreira Girão
Loureiro da Fonseca