Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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RESOLUÇÃO DO CONTRATO
OBRAS
CPC67 ARTIGO 729 N2 N3.
RAU90 ARTIGO 64 N1 D ARTIGO 65 N1.
II - Não é o caso de se alargar, 90 centímetros, um quarto de banho, à custa de uma marquise, com nova parede de alvenaria, semelhante à anterior e facilmente removível.
I - A propôs esta acção de despejo, distribuída ao 16. Juízo Cível de Lisboa, contra B e C.
Basicamente, a autora alegou arrendamento e que os réus, arrendatários, haviam feito obras ilícitas (fls. 2 e seguintes), e pediu que fosse declarado resolvido o arrendamento em causa e os réus fossem condenados a despejar o local respectivo, imediatamente, sendo entregue devoluto, à autora.
Os réus contestaram (fls. 15 e seguintes).
A fls. 63 e seguintes, foi proferida sentença, julgando a acção improcedente.
A autora apelou (fls. 70).
A Relação de Lisboa emitiu o Acórdão de fls. 99 e seguintes, revogando a sentença e optando pela resolução, despejo e indemnização, a favor da autora, a liquidar em execução de sentença.
Foi a vez de os réus ficarem insatisfeitos, tendo recorrido, de revista, para este Supremo (fls. 108).
Entretanto, faleceu a ré (fls. 112). Na 2. instância, decidiu-se admitir habilitação e foram declarados habilitados, no lugar da primitiva ré, B, C e D, E e, marido, F, G e H (fls. 31 do apenso).
Os recorrentes alegaram e concluiram (fls. 128 e seguintes):
1) Os recorrentes-inquilinos arguiram excepção peremptória de caducidade;
2) Os elementos de facto fixados nas instâncias não são suficientes para dilucidar a questão de saber se procede, ou não, a excepção de caducidade relativamente à construção de nova parede de alvenaria na casa de banho;
3) Os recorrentes-inquilinos reclamaram do questionário relativamente à balização no tempo, oportunamente alegada (ns. 3 e 4 da contestação), de construção da tal parede; neste particular, a reclamação foi desatendida, só agora podendo ser impugnada dada a improcedência da acção na 1. instância e o disposto no artigo 511 n. 5 do Código de Processo Civil;
4) Compete ao Supremo Tribunal de Justiça apreciar se são, ou não, suficientes os elementos de facto para se conhecer do mérito;
5) Entendimento diverso estaria em contradição lógica com o poder que incumbe a este Alto Tribunal de mandar ampliar a decisão de facto, nos termos do artigo 729 n. 3 do Código de Processo Civil;
6) Assim, o processo deve voltar à 2. instância;
7) À cautela, discorda-se, frontalmente, que as obras que levaram a casa de banho a aumentar 90 cm em profundidade, o equivalente à diminuição da marquise, alterem substancialmente a estrutura interna do locado, único fundamento do douto Acórdão recorrido;
8) À semelhança das outras obras realizadas no locado que a Relação - aqui, bem - não considerou susceptíveis de desencadear a "sanção" do artigo 64 n. 1 alínea d) do R.A.U., as referidas na conclusão anterior devem ter o mesmo tratamento legal;
9) Sendo pacífico que a realização de obras sem consentimento do senhorio, como fundamento de despejo, é questão que só causuisticamente se pode decidir, no caso em apreço as obras consideradas pela Relação, as referidas na conclusão 7 precedente, não são consideráveis, não modificaram profundamente ou de forma fundamental o prédio e tão-pouco o desfiguraram;
10) As mesmas obras não afectaram a aparência e a funcionalidade do locado, mantendo-se a essência da planificação interna das divisões;
11) Ressalta, das respostas aos quesitos 8, 9 e 20, que a parede substituta e deslocada 90 cm é do mesmo material da anterior, e que não houve alteração do número de divisões;
12) É pública e notória a fácil reparabilidade dessas obras;
13) O quesito 12 é meramente conclusivo, pelo que não pode ser considerada a respectiva resposta;
14) Não houve qualquer deterioração, degradação ou desvalorização do locado; ao invés, o locado está mais acolhedor e adequado à realidade sociológica actual em que 90 cm são mais necessários numa casa de banho do que numa marquise;
15) Dentro do critério da razoabilidade que deve presidir ao arbítrio judicial e considerando, ainda, a boa fé dos inquilinos marido e falecida mulher, impõe-se a continuação do contrato de arrendamento, que equivale à manutenção do "habitat" de toda uma já longa vida do recorrente B;
16) Decidindo de forma diversa, o douto Acórdão recorrido violou, entre outros, os artigos 64 n. 1 alínea d) do R.A.U. e 712 n. 2 do Código de Processo Civil.
Os recorrentes finalizam dizendo que "deve ser dado provimento ao recurso, com todas as legais consequências".
Em sentido contrário se manifestou a recorrida, nas suas ontra-alegações (fls. 146 e seguintes).
Foram colhidos os vistos legais (fls. 149/149 v.).
II - A 2. instância baseou-se no seguinte circunstancialismo, dito assente na 1. instância (fls. 100):
1) A autora é, desde 7 de Maio de 1986, por herança, proprietária do 3. andar esquerdo do prédio sito na Rua ..., em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 894 da freguesia de São João de Brito;
2) Pelos, então, donos do prédio, foi cedido o gozo do andar, aos réus, por escrito subscrito em 15 de Julho de 1951, pela retribuição mensal de 800 escudos;
3) O inquilino obrigou-se a conservar bem a casa, sem deteriorizações, e responsabilizou-se pelos danos causados que não sejam inerentes ao seu uso;
4) A autora reside no Algarve e a renda (retribuição) do locado é paga, pelos réus, através de Banco;
5) Em 9 de Dezembro de 1991, o réu escreveu à autora, a solicitar-lhe autorização para proceder à substituição das janelas de madeira por alumínio;
6) A autora respondeu, ao réu, que não se opunha, mas não gostaria que o alumínio fosse "normal ou cinzento metalizado";
7) Sugeriu-lhe que não fizesse até 3 de Janeiro de 1992, altura em que viria a Lisboa;
8) Em 4 de Janeiro de 1992, a autora deslocou-se a Lisboa para falar com o réu e saber o que este pretendia efectivamente;
9) Em 10 de Janeiro de 1992, a autora, acompanhada de duas "testemunhas", voltou ao seu apartamento para ver todas as obras que os réus, ali, levaram a efeito;
10) A autora verificou, quando entrou no apartamento, que os réus estavam a levar a efeito obras, sendo visível o cimento fresco nas paredes;
11) A autora saiu do apartamento e disse que voltava outro dia;
12) As obras efectuadas no apartamento da autora foram feitas sem qualquer conhecimento ou autorização desta;
13) Os réus, na despensa existente entre os quartos assinalados no escrito de fls. 7, construiram roupeiros da parede;
14) Entre os dois quartos assinalados, abriram uma nova porta de comunicação entre eles, sem acordo da autora;
15) E derrubaram a parede da alvenaria existente na casa de banho;
16) Construíram uma nova parede de alvenaria na casa de banho por forma a aumentar as suas dimensões, reduzindo o tamanho da marquise;
17) As janelas originais da marquise foram substituídas por janelas de alumínio, cuja cor a autora não havia permitido, nem a substituição;
18) Uma parte da parede de alvenaria existente entre a sala e o escritório, sem o consentimento da autora, foi demolida;
19) As obras realizadas pelos réus, no andar da autora, modificaram a divisão interna do mesmo, demoliram paredes de alvenaria, construíram outras, fizeram divisões com novas áreas, sem consentimento ou conhecimento da autora;
20) A autora apenas tomou conhecimento das obras em 4 e 10 de Janeiro de 1992;
21) Os roupeiros referidos no quesito 16 foram construídos há mais de 10 anos;
22) A parede de alvenaria existente entre a sala e o escritório foi, parcialmente, demolida;
23) Foi, apenas, estabelecida uma comunicação entre as duas salas - o chamado arco, à altura de uma porta e cerca de metade da largura da mesma parede;
24) A casa de banho aumentou 90 cm em profundidade, o equivalente à diminuição da marquise;
25) O senhorio I, avô da autora, esteve no locado a observar as obras efectuadas nele;
26) E, isso, ocorreu há mais de um ano;
27) A autora, em fins de 1990, em Novembro ou Dezembro, esteve no locado a preencher recibos de renda;
28) E esteve no "hall" do locado;
29) As janelas da marquise dão para as traseiras e a substituição foi de ferro por alumínio, mas mantiveram-se as mesmas dimensões das janelas.
III - Dos limites da questão:
Antes de mais, é preciso ter bem claro qual é o problema que nos é colocado.
Entre tudo aquilo de que se fala no processo, aqui e agora, o problema está reduzido às paredes da aludida casa de banho.
Foi, apenas, com base nisto que, ao arrepio do que fizera a 1. instância, a 2. instância decretou a resolução contratual.
A este respeito, os recorrentes esgrimem com duas ordens de considerações: caducidade e, de todo o modo, não integração no "tatbstand" do artigo 64 n. 1 alínea d) do R.A.U.
Vejamos.
IV - Da caducidade.
É seguro que o Supremo Tribunal de Justiça, por princípio, não se introduz na elaboração da especificação e questionário.
Isso concerne ao apuramento fáctico, da competência das instâncias, sem prejuízo da hipótese excepcional ressalvada pelo artigo 729 n. 2 do Código de Processo Civil que, ao caso, não vem.
Contudo e independentemente daquela elaboração, o Supremo Tribunal de Justiça pode mandar ampliar a decisão de facto quando tal seja possível e necessário para se decidir juridicamente: n. 3 daquele artigo 729 do Código de Processo Civil.
Para tanto, os recorrentes entendem que seria necessário averiguar a matéria que ficou explicitada nos ns. 3 e 4 da contestação.
Isso reporta-se a alegada época de alteração da referida parede da casa de banho, dita na 1. metade da década de 60.
Ora, isso, só por si, não resolveria a situação, sabido como é que o termo "a quo" do prazo de caducidade do direito de acção, para a hipótese vertente, não está na data da obra mas, sim, na do conhecimento pelo senhorio (artigo 65 n. 1 do R.A.U.; e, antes, artigo 1094 do Código Civil).
Mas, mesmo quando essa alegação fosse útil, ela sempre seria desnecessária, porque os recorrentes têm, a nosso ver, razão quanto à questão de fundo.
V - Do tipo de obra:
O problema tem de ser visto à luz da doutrina da norma, anteriormente do artigo 1093 n. 1 alínea d) do Código Civil, hoje do artigo 64 n. 1 alínea d) do R.A.U., quanto a este segmento:
"... obras que alterem substancialmente a sua - do prédio - estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões...".
Desde logo, há que constatar que o advérbio "substancialmente" tanto se reporta à alteração da estrutura externa como à disposição interna das divisões.
Não só é este o alcance da redacção em Português, como não teria sentido e, portanto, contrariaria o n. 3 do artigo 9 do Código Civil uma maior exigência quanto à relevância de obras externas do que internas, o que valeria dizer que se poderia mais facilmente alterar a estrutura externa do que aquilo que apenas atingiria os utentes do prédio.
Veja-se, a este respeito, v.g., o Acórdão deste Supremo de 31 de março de 1977, in B.M.J. n. 265, 227.
Aliás, este mesmo aresto é relevante no que concerne ao critério a concretizar a propósito de paredes de instalação sanitárias.
Estamos à beira do século XXI.
Tudo o que é instalação sanitária ou casa de banho vem sendo assumido como indispensável à qualidade de vida, à higiene e, até, à saúde das pessoas.
Desde a antiguidade, já os Caldeus conheceram edifícios para banhos públicos. Depois de todo o progresso grego e, especialmente, romano, inclusive na Lusitânia, tivemos o medievismo contrário por razões moralistas ("Enciclopédia Luso-Brasileira da Cultura", III, 530).
E surgem, nos tempos modernos, primeiro paulatinamente, hoje com toda a segurança, a indispensabilidade das instalações de banho privadas, conjugando aquela necessidade com a adequada privacidade. Hoje, já não se concebe, sequer, um quarto em hotel sem casa de banho própria.
Mas nós vivemos numa cidade com um parque habitacional, em parte, inadequado para aquilo que hoje são fins do arrendamento habitacional: artigo 1031 alínea b) do Código Civil.
Quantas vezes os próprios arrendatários têm, ou tiveram, de improvisar ou fazer casas de banho a partir do zero?
E nem é disto que versa este caso. Em rigor, é do simples "deslocamento" de uma parede de alvenaria uns simples
90 cm, aumentando uma casa de banho e diminuindo uma marquise.
Repare-se: parede do mesmo tipo, menos de um metro afastada da anterior, entre a mesma casa de banho e a mesma marquise, tanto quanto se infere, diminuindo esta e revalorizando aquela.
Alteração substancial?
Seguramente, não.
Aliás e quando muito, na devida altura, a dona do prédio poderá exigir a reposição da parede no local anterior, o que, na medida dos factos disponíveis, não aparenta dificuldade e, aliás sempre teria de ser visto à luz da normatividade pertinente (artigo 1043 e seguintes do Código Civil), conforme os factos, e quando tal fosse o "thema decidendum".
Mas, estando em causa, como nesta acção, eventual conduta justificativa da resolução contratual, temos por indubitável que a ampliação de 90 cm da casa de banho, à custa de uma marquise, no caso vertente, não revela elementos que permitam considerar a existência de alteração substancial.
Nem há qualquer problema relativo ao ponto 19 da matéria circunstancional descrita, porque o facto de ter havido modificação na divisão interna não significa, sem o devido relevo, modificação substancial.
VI - Resumindo, para concluir:
1) Embora o Supremo Tribunal de Justiça não se imiscua na elaboração da especificação e do questionário, pode mandar ampliar a matéria de facto, mas apenas quando isso se manifeste possível e necessário para uma concreta decisão jurídica.
2) A expressão "... alterem substancialmente...", constante do artigo 64 n. 1 alínea d) do R.A.U. e, antes, do artigo 1093 n. 1 alínea d) do Código Civil, abrange tanto a estrutura externa como as divisões internas de um prédio urbano.
3) Tal não acontece quando o inquilino como que "empurra" uma parede de alvenaria, 90 cm, entre uma casa de banho e uma marquise, revalorizando aquela e diminuindo esta, através da substituição de uma parede por outra idêntica, com aquele afastamento.
VII - Donde, concluindo:
Ressalvando o devido respeito pelo entendimento em contrário, acorda-se em conceder provimento ao recurso, na medida em que se revoga o Acórdão recorrido, para que subsista a sentença absolutória.
Custas pela recorrida.
Lisboa, 12 de Novembro de 1996.
Cardona Ferreira.
Herculano Lima.
Figueiredo de Sousa.