Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05A512 |  |
CONTRATO-PROMESSA
PRAZO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Se uma das partes não cumpre grosseiramente a obrigação de exercer a mediação imobiliária a outra parte, após conceder um acordado prazo razoável para aquela outra cumprir, pode invocar objectiva perda de interesse contratual na prestação e resolver o contrato misto de compra e venda e mediação imobiliária.
Declare ficar transmitida para a autora, livre de ónus e encargos, a plena propriedade das fracções prometidas vender e que constam do contrato - promessa, por forma a que fique sua única dona e possuidora.
Condene as rés a pagar à Autora todas as despesas que se venha a efectuar para tal fim, bem como indemnizá-la do tempo e trabalho a despender e a liquidar em execução de sentença.
As Rés contestaram e deduziram pedido reconvencional,
a que respondeu a autora.
Após audiência de julgamento foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e a reconvenção parcialmente procedente.
Inconformadas com tal decisão dela interperpôs recurso de apelação a Autora sem êxito, pelo que recorre agora de revista.
Formula nas suas alegações as seguintes conclusões:
1. A questão subjacente aos presentes representa para os legais representantes da recorrente a pior experiência das suas vidas, e um claro exemplo de como pessoas sérias e bem intencionadas podem ver o seu nome arrastado para a lama, serem julgados provados factos que manifestamente não ocorreram, e ainda assim ser-se condenado por litigância de má-fé.
2. Conforme consta dos dois últimos parágrafos dos factos provados foi a recorrente que negociou com a anterior proprietária do terreno, no caso a C.P., os terrenos onde foi constituído o prédio dos autos, e elaborou os projectos de arquitectura para o mesmo.
3. Ao contrário das recorridas, que se souberam rodear, desde início, de todo o apoio necessário, nomeadamente apoio técnico jurídico, a recorrente porque confiava nos princípios da boa-fé, que os acórdãos recorridos tanto afirmam prezar, não tomou qualquer cuidado em se precaver, face a alguém que parecia confiar em si cegamente.
4. Numa primeira fase, o acordo estabelecido foi apenas verbal, e passou apenas pelo pagamento do valor de 100..000 € e do pagamento mensal dos 250.000$00 referidos na alínea N dos factos provados, acrescidos de uma promessa genérica de venda de 10% da área útil a construir, por um preço próximo do valor de custo, com a possibilidade de a recorrente comparar para si ou para quem viesse a indicar.
5. Foi precisamente este acordo que motivou muitos dos factos que vieram a ser interpretados como violadores da boa fé, por parte da recorrente, mas que no seu intimo nunca tiveram tal intenção, pois estaria a tratar das fracções que se destinariam a ela e como tal estaria autorizada a negociar a sua venda e a receber para si os valores do preço superior ao acordado com as recorridas.
6. No inicio, a recorrente na pessoa do seu legal representante, porque era necessário ao acompanhamento do projecto e licenciamento em primeiro lugar, da obra em segundo, foi sempre pessoa considerada, respeitada e de confiança das recorridas.
7. Só então, quando se intensificaram as vendas, que se tinham iniciado logo após o inicio das obras, é que as recorridas acharam conveniente a celebração do contrato referido em A.
8. Na fase final, porque as vendas estavam garantidas, havia que encontrar um culpado para os próprios erros, o legal representante da A., passou a ser o vigarista que se locupletou com os o dinheiro alheio, e que era necessário afastar.
9. Efectivamente, entende o recorrente, e salvo o devido respeito por opinião eventualmente distinta, que a factualidade dada como provada no caso sub júdice, não podia ter conduzido à decisão que declarou resolvido o Contrato Promessa, com base no incumprimento culposo do recorrente.
10. A sentença proferida teve em conta factos praticados pelo recorrente em datas anteriores à celebração do referido contrato, e que com o mesmo não tinham qualquer conexão.
11 .No entanto, e salvo o muito e devido respeito, entendemos que não se verificou tal situação, na medida em que o douto Tribunal de 1ª Instância, teve e levou em conta na condenação, factos maioritariamente ocorridos em datas anteriores, à celebração do contrato promessa, e que pelo mesmo não se encontravam abrangidos, tais como os negócios celebrados pelo recorrente em:
- 12 de Maio de 1998, do qual recebeu a importância de ESC.: 3.000.000$00, resposta aos quesitos 33° e 34°.
- 26 de Novembro de 1997, do qual recebeu a importância de ESC.: 6.500.000$00, resposta ao quesito 1400.
- Mas também a grande maioria, dos restantes, são anteriores à celebração do contrato, e que propositadamente ou não, não foram localizados no tempo.
12 Ora, perante o que se deixou referido, é verdade que o recorrente celebrou contratos com promitentes compradores das fracções propriedade das recorridas, mas ao abrigo de um outro contrato que não o Contrato Promessa referido em A.
13 Deste modo, os actos praticados pelo recorrente em datas anteriores à celebração do referido contrato promessa, estavam a coberto de um outro contrato, sob forma verbal, que como tal jamais deviam ser tidos em conta pelo tribunal de 18 instância, no que tange à resolução do contrato promessa com justa causa.
14 Entendemos ainda que, face à interpretação da cláusula 4°. do contrato promessa, não se retira que a factualidade assente e dada como provada, possa configurar um caso de incumprimento culposo e definitivo do recorrente, na medida em que; o que ficou provado, é que o recorrente vendeu ou contribuiu para a venda do prédio propriedade das recorridas, e que face a esta realidade, a recorrente ficou com certa quantia que deveria ter sido entregue às recorridas.
15 No entanto, não se encontrando no entanto previsto no contrato, às datas ou a data em que o dinheiro deveria ser§ impreterivelmente entregue uma vez que o contrato promessa é omisso nesta matéria, não ocorreu mora.
16 Por outro lado, também não se retira dos autos que as recorridas tivessem dado um prazo razoável ao recorrente para lhe entregar as referidas quantias, de forma que, recorrente a mora, o incumprimento deva ser entendido como definitivo.
17 Em nosso entender, mais uma vez o tribunal da 1ª. Instância, não tomou em atenção todos os factos atinentes à matéria controvertida, tomando apenas em consideração, à matéria fáctica equacionada pelas recorridas, na medida em que se efectivamente apurou que o recorrente não entregou à recorridas determinada quantia, mas não cuidou de apurar qual a importância correspondente à percentagem de 3%, de comissões que o recorrente receberia pelas vendas efectuadas.
18 O comportamento do recorrente não foi de molde a que a ilação tomada pelos tribunais recorridos, tenha suporte fáctico e legal, na medida em que sendo certo que o recorrente reteve durante algum tempo, as importâncias por si recebidas de promitentes compradores, tal conduta não pode no entanto configurar o crime de abuso de confiança p.p. no art.º 205°. do C.P. que se afirma ter-se verificado na medida em que tais importâncias não lhe foram entregues pelas recorridas.
19 A eventual mora na entrega das importâncias recebidas nunca em nosso entender conferiria às recorrentes o direito de resolverem o contrato nos termos e moldes efectuados, mas quanto muito a serem ressarcidas dos juros moratórios e das importâncias recebidas pelo recorrente.
20 Antes da celebração da escritura definitiva e após a notificação para a outorga da escritura por parte do recorrente, e após detectarem eventuais irregularidades por parte do recorrente, sempre as recorridas deveriam, de forma expressa e categórica, exigido da recorrente não apenas a prestação de contas, como lhe deviam transmitir a cominação de que a não prestação das mesmas, teria como consequência a resolução do contrato promessa.
21 Ora, não resulta da factualidade dada como provada que essa cominação de forma indubitável e peremptória tenha sido feita.
22 Não resulta no entanto provado que essa cominação tenha sido efectivada.
23 O que resulta provado, é que só após terem sido notificadas pela recorrente para celebrarem a escritura pública, é que as recorridas referem de forma expressa que não outorgaram a mesma porque "perderam o interesse no negócio."
24 Não resulta no entanto provado que essa cominação tenha sido efectivada.
25 O que resulta provado, é que só após terem sido notificadas pela recorrente para celebrarem a escritura pública, é que as recorridas referem de forma expressa que não outorgaram a mesma porque "perderam o interesse no negócio.
26 Era ainda possível ao recorrente acertar contas com as recorridas, e entregar o remanescente, caso a ele houvesse lugar (não esquecer que não foi apurado a percentagem do recorrido e como tal não se ficou a saber quem devia a quem).
27 Esta perda de interesse no negócio é uma perda subjectiva sem suporte objectivo na medida em que sempre seria possível ao recorrente satisfazer a sua prestação, o que só não foi feito porque as recorridas dolosamente sabendo que os preços porque tinham prometido vender ao recorrente lhe seriam prejudiciais, deixaram decorrer cerca de dois anos para arguirem a não entrega das quantias recebidas pelo recorrente, como dando azo à resolução do contrato promessa.
28 Na verdade , era notório e com toda a certeza que as recorridas sabiam à data da celebração do contrato escrito, que o recorrente tinha celebrado determinados negócios, e nunca no entanto lhe exigiram a entrega dessas importâncias, pretendendo valer-se dessa não entrega em datas, que nunca é demais referido não se encontravam estipuladas, para com este pretexto resolverem o contrato promessa.
29 Deste modo, sempre em nosso entender a decisão proferida na sentença em crise deveria ter sido o resultado da ponderação de culpas e das consequências resultantes das mesmas, o que no caso em apreço não sucedeu.
30 No entanto, esta resolução unilateral, deveu-se única e exclusivamente, ao facto de as fracções prometidas vender ao recorrente se terem valorizado enormemente, e face a esta valorização as recorridas viram a possibilidade de realizarem muito mais lucro, do que se tivessem de cumprir com a recorrente.
31 Essa, é claramente a única razão para a resolução do contrato, e que levou a que as recorrente tivessem prometido vender as fracções à recorrente e pelo menos em parte, as tivessem vendido a nutrem, como resulta da matéria das alíneas J e L dos factos assentes, e por valores que rondam praticamente o dobro.
32 Entendemos que não assiste assim qualquer razão para que tenha sido julgada válida a resolução do contrato promessa efectuada pelas recorridas configuraria um enriquecimento sem causa, por parte das recorridas face a tudo o que se deixou referido.
33 Deste modo, sempre em nosso entender a decisão proferida na sentença em crise deveria ter sido o resultado da ponderação de culpas e das consequências resultantes das mesmas, o que no caso em apreço não sucedeu.
34 Da comparação do resultado final previsível, sem a conduta ilícita, com o resultado da condenação que julgou válida a resolução é possível calcular o efeito, neste caso, patrimonial desta resolução.
35 E é óbvio que, o resultado não pode exceder, manifestamente, os limites da boa-fé, aferidos pelo critério de um bom pai de família, sob pena de se verificar uma situação de abuso de direito.
36 Ora em tal situação o prejuízo patrimonial da recorrente é muitíssimo superior ao que aparenta ser, uma vez que o valor da propriedade das fracções que deixaram de lhe pertencer, é muito superior ao seu preço de 54.500.000$00.
37 Este último facto não foi dado como provado nos autos. No entanto, julga a recorrente que esse é um facto notório, do conhecimento do tribunal e de todos, pois, são conhecidos de todos as enormes subidas do preço do imobiliário, precisamente nos anos em que os factos ocorreram.
38 Assim, perdendo a propriedade das fracções, a recorrente perde este valor, que deduzido do saldo a favor das recorridas, a decisão recorrida representa para a esfera patrimonial da recorrente, um valor de Esc. 86.668.530$00/432.300,80 E, mas se acrescentar-mos este valor que, apesar da perca da propriedade, a recorrida terá que pagar às recorridas, e fixado supra em 200.000,00 E, obtemos o valor de 632.300,80 €, que. esse sim dá a verdadeira dimensão da tragédia que as decisões recorridas representam para a vida da recorrente.
39 Ora um prejuízo destes não pode jamais ser justificado com um simples atraso, não definitivo, da prestação de contas.
40 Os factos julgados provados, que justificaram a resolução, são graves, mas nunca ao ponto de justificarem por si só, um prejuízo para com a outra parte, de 632.300,80 €.
41 A decisão de resolver o contrato, é assim um claríssimo caso de Abuso de Direito, por manifestamente exceder os limites da boa fé.
Termos em que deve dar-se provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida, e baixando os autos à 1ª instância a fim de que seja ampliada a matéria de facto, face à força probatória dos documentos adrede juntos e à factualidade invocada pela recorrente e não impugnados, substituindo de seguida a decisão por outra que reconheça à recorrente o direito a ter para si ou para quem com ela negociou as fracções prometidas vender.
Corridos os vistos cumpre decidir.
É a seguinte a matéria de facto considerada provada no acórdão recorrido:
A)
A autora celebrou um contrato-promessa de compra e venda com as rés, em que são primeiras outorgantes e promitentes vendedoras as rés, em que são primeiras outorgantes e promitentes vendedoras as rés e segunda outorgante e promitente vendedora a autora, com as seguintes cláusulas:1º
As primeiras outorgantes são donas e legítimas possuidoras de um lote de terreno destinado a construção urbana com a área de 6.800 metros quadrados, localizado na Rua Miguel Bombarda, freguesia de São Pedro, concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro, sob o número quatro quatro oito zero, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 4221.2.º
Que sob o referido lote de terreno está em construção um edifício a autonomizar em fracções autónomas por escritura pública de constituição de propriedade horizontal, sendo para o efeito titulares da licença de construção n' 33, emitida pela Câmara Municipal de Faro.3.°
Pelo presente contrato as primeiras outorgantes prometem vender e a segunda comprar, livre de ónus ou encargos, as seguintes fracções do prédio referido na cláusula anteriora) Apartamento T2, no 3° piso frente, do bloco 3 (..) pelo preço total de Esc: 9.500.000$00 (nove milhões e quinhentos mil escudos);
b) Apartamento 72, no 5° piso frente, do bloco 3 (. ..) pelo preço total de Esc: 9500.000$00 (nove milhões e quinhentos mil escudos);
c) Apartamento 72, no 3°piso esquerdo, do bloco 5 (..) pelo preço total de Esc: 9.500.000$00 (nove milhões e quinhentos mil escudos);
d) Apartamento 72, no 3° piso direito, do bloco 5 (..) pelo preço total de Esc: 9.500.000$00 (nove milhões e quinhentos mil escudos);
e) Escritório do bloco 2, com a área de 141 metros quadrados (..) pelo preço total de Esc: 13.500.000$00 (treze milhões e quinhentos mil escudos);
f) Garagem na cave, designada pela letra D (..) pelo preço total de Esc: 1. 500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos);
g) Garagem na cave, designada pela letra E (..) pelo preço total de Esc: 1. 500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos);
4.°
O preço acordado que totaliza Esc.: 54.500.000$00 (cinquenta e quatro milhões e quinhentos mil escudos) será liquidado da seguinte forma:a) A segunda outorgante obriga-se a efectuar o trabalho de mediação imobiliária, nomeadamente o apoio às vendas das fracções de todo o prédio referido na cláusula segunda, correspondendo à percentagem de 3% (três por cento), relativamente aos valores das vendas que efectuar.
b) Na mesma data da celebração da escritura pública de compra e venda a segunda outorgante líquida a quantia remanescente.
c) Os pagamentos referidos nas alíneas anteriores deverão ser sempre emitidos em duas partes iguais, a favor da "B", S. A. e da Construtora "C", S.A..
5.°
A escritura de compre e venda será celebrada a favor da segunda outorgante, ou de quem esta indicar e deverá ser celebrada até final do mês de Março do ano de 2000, devendo a mesma ser marcada pelas primeiras outorgantes, comunicando o dia, local e hora de celebração da mesma. (..).6.°
E em caso de incumprimento do presente contrato, o promitente não faltoso terá direito às indemnizações legais, sem prejuízo de requerer a execução específica nos termos do art 8300 do Código Civil.B)
As fracções identificadas em A) após a constituição da propriedade horizontal, passaram a constar da descrição da Conservatória do Registo Predial de Faro n° 4797 e foram-lhe atribuídas as seguintes designações:a) fracção «AN»;
b) fracção «CZ»;
c) fracção «DF»;
d) fracção «EN»;
e) fracção «EL»;
f) fracção «D»;
g) fracção «E»
C)
As rés não procederam à marcação da escritura quando já estava próximo da data indicada em A) no ponto 5.D)
A autora enviou às rés em 27 de Março de 2000 cartas comunicando que em relação às fracções indicadas em B), estava marcada -a escritura para o dia 5 de Abril de 2000, pelas 14 horas, no Cartório Notarial de São Brás de Alportel.E)
As rés receberam a carta mencionada em D).F)
As rés não compareceram às escrituras nem se fizeram representar.G)
A autora recebeu a carta da ré B - Construções, S.A. de 31 de Março de 2000, na qual consta o seguinte:«Aliás, V. Exa. reconhecendo o abuso de confiança que praticaram, assinaram urna declaração, datada de 11 de Outubro de 1999, através da qual se comprometiam a entregar, até ao dia 15 de Outubro de 1999, uma listagem completa dos promitentes compradores, a quem cobraram indevidamente quantias que deveriam ser entregues à sociedade B, S.A. (..). À revelia de todos os compromissos assumidos perante nós, vêm agora notificar-nos para as escrituras das fracções identificadas pelas letras «AN», «CZ», «DF», «EN», «EL», «D» e «E» do edifício Varandas de Faro.
V. Exas, tinham a obrigação de agir de boa fé no interesse da sociedade Construtora D, S.A., no âmbito do contrato promessa de compra e venda das fracções em apreço. Aliás, trata-se de um único contrato, onde se estabelecem obrigações recíprocas.
Foi concedido a V. Exa. um prazo razoável para nos apresentarem a listagem completa dos promitentes compradores que vos efectuaram pagamentos respeitantes às fracções prometidas comprar à sociedade Construtora D, S.A., importâncias estas. que V. Exas. Injustificadamente se locupletaram. Aliás, na declaração a que nos referimos datada de 15 de Outubro de 1999 V. Exas. Deveriam tê-lo feito até ao dia 22 de Outubro desse ano.
O que não fizeram até ao momento, nem nos apresentaram quaisquer contas relativamente a esses valores, indevidamente recebidos.
Tendo incumprido tal contrato e locupletando-se, injustificadamente, com valores que não vos pertenciam, além de nos causaram prejuízos patrimoniais de montantes bastante elevados, prejudicaram seriamente a nossa imagem e bom nome comercial, o que igualmente nos acarreta danos irreparáveis.
Por todo o exposto vimos comunicar a V. Exas. Que perdemos interesse no negócio e consideramos resolvido o contrato promessa que celebramos com -a sociedade A, Lda., em 19 de Agosto de 1998 e respeitante às fracções em apreço, em virtude do incumprimento grave e doloso por parte desta sociedade.
E por esta razão, informamos que não iremos comparecer no dia 5 de Abril de 2000 no Cartório Notarial de São Brás de Alportel para outorga das escrituras de compra e venda das fracções «AN», «CZ», «DF», «EN», «EL», «D» e «E» e não prescindimos de, em momento que considerarmos mais oportuno, intentarmos contra V. Exas. acções com vista ao ressarcimento de todos os danos, quer de ordem profissional e não patrimonial que nos causaram. »
H
E por isso não compareceram no dia hora e local referido em D).I
A autora recebeu a carta referida em G) e H).J)
Na Conservatória do Registo Predial de Faro, em 8 de Junho de 2000 foi registada a aquisição da fracção designada pela letra DF, mencionada em B), por compra, em nome de E casado com F, na comunhão geral, pela inscrição G 2.L)
Na Conservatória do Registo Predial de Faro, em 8 de Junho de 2000 foi registada a aquisição da fracção designada pela letra EN, mencionada em B), por compra, em nome de G, solteiro, pela inscrição G 2.M)
Na reunião realizada no dia 11 de Outubro de 1999 entre o sócio gerente da autora e os administradores das rés foi elaborada uma acta, a que apelidaram de «Declaração», através da qual ficou consignado o seguinte:"A reunião ocorreu em virtude da existência de diversas irregularidades na mediação efectuada pelo referido H.
O mesmo H, no início da reunião apresentou uma lista de compradores de fracções do Edifício Varandas de Faro, aos quais foi cobrado mais valores do que os entregues às promotoras do empreendimento «B» e «Construtora C». Tal relação não se encontra completa, tendo o Sr. H solicitado até à próxima sexta-feira para entrega dos restantes casos da diferença de valores, bem como a eventual solução para a situação.
Pelo I e J foi aceite aquele prazo, ficando a resolução do presente assunto adiado até à; próxima sexta-feira, dia 15 de Outubro de 1999. ».
N)
As rés entregavam mensalmente à autora o montante de 250.000$00.A autora negociou, pelo menos, alguns apartamentos referidos em A) por valores superiores aos que indicava às rés e indicados nos contratos-promessa, ficando com essa diferença, (quesito 4°). A autora recebeu de K, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada pelas letras AH, a quantia de Esc: 1.200.000$00 (um milhão e duzentos mil escudos) (quesito 5°).
E da L, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada pelas letras «BL», a quantia de Esc: 3.650.000$00 (três milhões seiscentos e cinquenta mil escudos), (quesito 6°).
De M, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada pelas letras «BU» recebeu a importância de Esc: 1.000.000$00 (um milhão de escudos) (quesito 8°).
De N, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada pelas letras «CQ», recebeu a importância de Esc: 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos) (quesito 13°).
De O, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada pelas letras «CS», recebeu a importância de Esc: 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), (quesito 15°).
De P, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada peias letras «DD», recebeu a importância de Esc: 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), (quesito 16.°).
De Q, que se comprometeu a adquirir a fracção autónoma designada pelas letras «Dl», recebeu a importância de Esc: 500.000$00 (quinhentos mil escudos), (quesito 18°),.
De R, que se comprometeu a adquirir fracção autónoma designada pelas letras «DJ», recebeu a importância de Esc: 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), (quesito 19°).
A autora, através do seu sócio gerente H celebrou, em 12 de Maio de 1998 com S, um contrato em nome das rés, no qual estas prometiam vender uma garagem existente na cave do prédio referido em A), pelo preço de Esc: 3.000.000$00 (três milhões de escudos) (quesito 33.°).
Importância que a autora recebeu na íntegra, (quesito 34°).
A autora prometeu, em nome da ré «B - Construções -, S.A.», vender a Te U, uma garagem do prédio referido em A) designada pela letra «R», pelo montante de Esc: 3.000.000$00 (três milhões de escudos), (quesito 38°).
No contrato efectuado no dia 26 de Novembro de 1997, a autora referiu que o prédio mencionado em A) lhe pertencia e prometeu vender a V, uma fracção autónoma para habitação, tipo T2, no 5°-B, 1° piso, pelo preço de Esc: 13.000.000$00 (treze milhões de escudos), (quesito 40°).
E recebeu de V a quantia de Esc: 6.500.000$00 (seis milhões e quinhentos mil escudos) de sinal, em 26 de Novembro de 1997. (quesito 41°).
As rés celebram em 9 de Junho de 1998 um contrato em que prometem vender a fracção referida no art. 40 a V pelo montante de 13.000.000$00, no qual as rés receberiam de sinal a quantia de 1.300.000$00, o montante de 2.600.000$00 até 26 de Fevereiro de 1999, 3.250.000$00 a 60 dias do mês de Fevereiro de 1999 e 5.850.000$00 quando fosse feita a-escritura (quesito 43°).
As rés alteraram as condições de pagamento e assinaram em 26 de Novembro de 1998 o contrato que enviaram à autora, (quesito 45°).
Em 1 de Outubro de 1999, a autora enviou às rés a quantia de 3.250.000$00 (três milhões e duzentos e cinquenta mil escudos), (quesito 47°).
Em 29 de Dezembro de 1998, a autora recebe o montante de 3.300.000$00 (três milhões e trezentos mil escudos) de "X", relativamente à celebração de um futuro contrato de venda da fracção T2, no Bloco B, 1° andar esquerdo, do pro referido em A), pelo valor de 18.000.000$00 (dezoito milhões de escudos), (quesito 49°).
Em 1 de Fevereiro de 1999, X entrega como reforço à autora a importância de Esc: 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), (quesito 5(r).
A ré B escreveu à autora, em 27 de Julho e 21 de Agosto de 2000, as cartas registadas através das quais reclama o pagamento da quantia de Esc: 5.900.000$00 (cinco milhões e novecentos mil escudos), (quesito 58°).
As cartas foram devolvidas, (quesito 59°).
Devido à conduta da autora antes descrita, as rés ficaram afectadas no seu bom nome, seriedade e imagem comercial, (quesito 62°).
Parte das pessoas que prometeram comprar as fracções no prédio referido em A) contactaram-as rés, afirmando-se ludibriada e imputando-lhes responsabilidades, (quesito 63°).
Transmitindo o mencionado em 63° a outras pessoas, (quesito 64°).
Na cidade de Faro e locais onde as rés desenvolvem a sua actividade é pública a situação que envolveu a venda das fracções do prédio referido em A) e edificadas pelas rés. (quesito 65°).
O lote de terreno referido em A) onde foi feita a construção do Edifício Varandas de Faro havia sido negociado directamente pela autora com os seus anteriores donos que eram a CP. Caminhos de Ferro Portugueses (quesito 66°).
E foi a autora quem negociou a aquisição desse terreno e elaborou os projectos de arquitectura para o mesmo, (quesito 67°).
Feita esta enumeração, e delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente, começaremos por dizer que esta carece de razão.
Com efeito, aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido este Supremo Tribunal aplica definitivamente o regime jurídico que julgue adequado (art.º 729º C.P.C.).
Ora no caso "sub judice" o Tribunal da Relação fixou os supra descritos factos, e é com eles que se tem de decidir o objecto deste recurso, já que não há necessidade de ser ampliada a matéria de facto, nem ocorrem contradições na decisão da mesma que inviabilizem a decisão jurídica do presente pleito.
E também se não está em face da excepção a que alude o art.º 722º nº2 C.P.C..
E, assim, desde logo é infundada a afirmação da recorrente no sentido de que não foram tomados em atenção todos os factos atinentes à matéria controvertida mas apenas a matéria fáctica equacionada pela recorrida.
Por outro lado, também se não pode valorar a prova documental produzida, "e também a que agora junta com as suas alegações de recurso (que não tem a originalidade que pressupõe, nem é justificada a sua tardia junção - v. art.º 706º C.P.C.) nos termos pretendidos pela recorrente.
As instâncias valoraram convenientemente a prova testemunhal e documental julgando correctamente nessa conformidade.
Quanto ao mais se dirá que se está em presença de um contrato misto celebrado por Autora e Rés (v. art.º 405º nº2 C. Civ.) integrando características de contrato promessa de compra e venda de fracções autónomas (v. art.º 410º nº 1 C. Civil.) e de contrato de mediação imobiliária (v. art.º 3 D.L.77/96 de 16/3).
E manifesto é que se provou que a Autora efectivamente recebeu dinheiro de promitentes compradores no montante de 35.650.000$00 e só entregou às Rés a quantia de 3.250.000$00, violando deste modo grosseiramente o princípio da boa fé contratual, que aponta no sentido de que a confiança que constitui a base imprescindível de todas as relações humanas não deve ser frustrada.
Ora em face dessas irregularidades levadas a cabo pela Autora no exercício da mediação imobiliária, de que contratualmente se incumbiu, houve razão objectiva por parte das Rés para resolverem o contrato promessa, sendo evidente a sua perda de interesse contratual na prestação (v. art.º 808º C. Civ.).
Como se salienta na sentença da 1ª instância não seria minimamente do interesse das Rés a celebração da escritura pública de compra e venda das fracções prometidas uma vez sabedoras de que a Autora se locupletou, nomeadamente à sua custa, de avultadas quantias que não poderiam ser consideradas para efeito de pagamento dos apartamentos.
De salientar também que carece de fundamento a tese da recorrente no sentido de que não lhe foi dado pelas recorridas um prazo razoável para cumprir, já que não cumpriu em prazo acordado a obrigação de entregar uma listagem completa dos promitentes compradores a quem indevidamente cobraram quantias que deviam entregar à "B" S.A..
Por último se dirá que o comportamento das Rés não configura um abuso de direito a que alude o art.º 334º C. Civ.(este é um limite normativo imanente ou interno dos direitos subjectivos - pelo que comportamento abusivo são os próprios limites normativo - jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados - Prof. Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, 526 e nota 46).
E que a decisão do acórdão recorrido, confirmativa da sentença da 1ª instância, não configura um enriquecimento sem causa das Rés, pois estas foram gravemente lesadas com a dita conduta da Autora.
Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, improcedem as conclusões das alegações da recorrente, sendo de manter o decidido no acórdão recorrido.
Decisão.
1 - Nega-se a revista.
2 - Condena-se a recorrente nas custas.
Lisboa, 7 de Abril de 2005
Fernandes Magalhães
Azevedo Ramos
Silva Salazar