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INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
SINAL
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
2. Decorrido o prazo fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido sem que a necessária escritura tenha sido outorgada, as correspondentes obrigações convertem-se em obrigações puras, a que se aplica o disposto no artigo 805, n. 1, do Código Civil.
3. A interpelação constitui um acto jurídico que deve ser explícito quanto ao modo e momento em que o cumprimento deve ser efectuado (designadamente através da indicação de dia, hora e cartório onde a escritura será celebrada) não se compadecendo com uma mera indicação vaga do promitente de que pretende que o contrato prometido seja celebrado.
4. Não há interpelação se o promitente comprador nunca foi notificado para comparecer no notário a fim de celebrar o contrato prometido.
5. O incumprimento definitivo da obrigação apenas pode decorrer da superveniência de um facto que o torne impossível (incumprimento naturalístico) ou resultar da conversão da mora em incumprimento nos termos do art. 808º do C.Civil (incumprimento normativo) através da perda do interesse do credor ou do facto de o devedor não cumprir após interpelação admonitória em que o credor lhe fixou um prazo razoável para o cumprimento.
6. A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.
7. Não basta que o credor afirme, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa para se considere que perdeu o interesse na prestação: há que ver, em face das circunstâncias, concretas e objectivas, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas (artigo 808º, nº 2).
"A" e mulher B intentaram, no Tribunal Judicial da Póvoa de Varzim, acção declarativa com processo ordinário contra C e mulher D, peticionando:
a) que seja declarado resolvido o contrato-promessa celebrado entre ambos por incumprimento definitivo dos réus e, consequentemente, condenados estes a abrir mão da fracção objecto do contrato em causa e dela fazerem entrega aos autores no estado em que a receberam, vendo ainda declarado perdidos a seu favor o sinal constituído e respectivo reforço;
b) quando assim se não entenda, que os réus sejam condenados a reembolsarem os autores por todas as despesas de seguro, condomínio, fundo de reserva e Contribuição Autárquica devidas a partir de 1998 e a pagarem o diferencial de preço ainda em dívida.
Alegaram, para tanto, a seguinte factualidade:
- são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra "P", correspondente ao primeiro andar, Sul, confinando com as fracções M e O, com destino a habitação, tipo T-Zero, no Bloco B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado no gaveto das Ruas .... e Avenida dos Pescadores, da freguesia de A-Ver-O-Mar, do concelho da Póvoa do Varzim, prédio esse descrito na competente Conservatória sob o 1183 e inscrito a favor deles autores;
- em 23 de Agosto de 1994, em data em que o referido prédio ainda se encontrava em fase final de construção, os autores prometeram vender aos réus, que por sua vez prometeram adquirir, para si ou para quem indicarem, a referida fracção, pelo preço de 7.000.000$00, ou seja, 34.915,89 Euros, que seria pago, quanto a 5.000.000$00, ou seja, 24.939,89 Euros, no acto do contrato-promessa e que foram efectivamente pagos pelos réus e recebidos pelos autores, e quanto a 2.000.000$00, ou seja, 9.975,96 Euros, em Agosto de 1995, no acto da celebração da escritura;
- sucede que não foi possível celebrar a referida escritura em Agosto de 1995 e porque os réus pretendessem de imediato ocupar a fracção em causa, autores e réus acordaram que o sinal constituído fosse reforçado com mais 1.800.000$00 e o remanescente seria liquidado no acto da escritura;
- desde Julho de 1996, os autores lograram inscrever a referida fracção a seu favor e, por isso, se encontram em condições de outorgar a escritura de venda a favor dos réus;
- facto de que deram conhecimento aos réus a quem interpelaram sucessivamente, directamente e através de mandatário, para que os mesmos se aprestassem a outorgar a referida escritura de compra e venda, solicitação a que os réus jamais anuíram;
- permanecendo a propriedade da indicada fracção em nome dos autores encontram-se os mesmos obrigados a suportar os inerentes encargos, pese embora só os ora réus usufruam da referida habitação que mobilaram e aí permanecem, pelo menos, nas férias de Verão;
- os autores já suportaram as seguintes despesas: Ano de 1998 - Condomínio - 22.044$00; Seguro - 2.815$00; Ano de 1999 - Condomínio - 24.134$00; Contribuição -29.016$00; Seguro - 2.861$00; Ano de 2000 - Condomínio/Seguro - 26.086$00; Contribuição - 29.016$00; Ano de 2001 - Condomínio/Seguro e Fundo de reserva - 33.149$00; Contribuição - 29.016$00; Ano de 2002 - Condomínio/Seguro e Fundo de Reserva - 38.891$50;
- os autores encontram-se, assim, desembolsados da indicada quantia de 1.182,29 Euros, além de 4.987,98 Euros relativos ao diferencial do acordado preço e ainda em dívida;
- ignorando, de momento, quais as despesas relativas ao corrente ano de 2003 que terão de satisfazer;
- os réus não liquidaram as despesas inerentes à fruição do imóvel que ocupam, com carácter de exclusividade desde 1995.
Os réus, apesar de regularmente citados, não contestaram, pelo que, nos termos do n° 1 do art. 484° do Código de Processo Civil, foram considerados confessados os factos articulados pelos autores.
Foi, depois, proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente e, em consequência:
a) declarou resolvido o contrato-promessa referido no artigo 3º da petição inicial por incumprimento definitivo dos réus;
b) - declarou perdidos a favor dos autores o sinal constituído e seu reforço, no montante global de 33.918,25 Euros;
c) - condenou os réus a entregarem aos autores, no estado em que a receberam, a fracção identificada no artigo 1º da petição inicial.
Inconformados apelaram os réus, com sucesso, já que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 28 de Outubro de 2004, decidiu julgar procedente a apelação e revogar a sentença recorrida, absolvendo os réus, quer dos pedidos principais, quer do pedido subsidiário.
Interpuseram, agora, os autores recurso de revista, pugnando pela revogação do acórdão em crise, com a repristinação da sentença proferida em 1ª instância.
Não houve contra-alegações.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.
Nas alegações da revista formulou a recorrente as conclusões seguintes (sendo, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. Porque os autores, ora recorrentes, alegaram que procederam a sucessivas interpelações às quais os réus não anuíram e porque os réus não contestaram, tal matéria se tem por definitivamente assente e porque qualquer questão sobre o conteúdo e alcance da interpelação, como matéria modificativa ou extintiva do direito que os autores com a acção pretendem fazer valer constitui matéria de excepção - art. 342º, n° 2, do C.Civil - verifica-se a mora dos devedores.
2. De qualquer forma, porque estamos no domínio da responsabilidade contratual, presume-se nos termos do estatuído no art. 799º do C.Civil, a culpa do devedor, pelo que estavam, como estão, os autores dispensados de provar o facto a que tal presunção conduz, nos termos do disposto no art. 350º do C.Civil.
3. Aos autores assistia apenas e tão só o ónus de alegar e demonstrar a materialidade do não cumprimento e aos réus assistia o dever de alegar qualquer circunstancia impeditiva ou modificativa do direito invocado, o que não fizeram.
4. Porque as partes acordaram que a escritura e pagamento do remanescente do preço seria pago em Agosto de 1995 e porque não tivesse sido possível celebrar a escritura até tal data e porque os réus tivessem interesse em ocupar desde então a fracção em causa, entre as partes do contrato foi convencionado o reforço do sinal anteriormente constituído com mais 1.800.000$00 e o diferencial seria pago na escritura e porque os autores, ora recorrentes, entretanto tivessem resolvido todos os problemas de registo de propriedade, interpelaram sucessivamente os réus, a quem deram conhecimento da eliminação dessa dificuldade, estando, assim, reunidas as condições para outorga do acto Notarial.
5. A obrigação dos réus tinha, assim, prazo certo ou seja a da recepção da interpelação, sendo que, nos termos do disposto no art. 762º do C.Civil, a obrigação nasce para ser cumprida e o devedor está adstrito para com o credor a assumir, no interesse deste, determinado comportamento, com pontualidade, que resulta, além do mais, do ditame da boa-fé.
6. Porque os autores alegaram que perderam interesse na prestação dos réus e porque é objectivamente chocante que os réus mantenham no seu património uma importância que, na data da constituição em mora, correspondia a cerca de quatro salários mínimos, que os réus se permitam manter numa segunda casa, de férias anuais, sem pagar a restante parte do preço que, sendo objectivamente pouco dinheiro, mais grave é a atitude.
7. Não obstante as sucessivas interpelações para cumprirem, o que não fazem, pelo contrário, mantêm a propriedade registada em nome dos autores que, assim, se vêem compelidos a efectuar despesas de condomínio, seguros e contribuição autárquica.
8. O desinteresse na prestação dos réus é objectivamente de considerar justificado pois nenhuma razão válida foi aduzida em sentido contrário, v.g. doença ou perda de emprego.
9. De qualquer modo, aos réus foi assinalado em Agosto de 2002, ou seja, decorridos mais de seis anos a contar do momento em que se constituíram em mora, para se aprestarem a outorgar a escritura e uma vez mais não anuíram ao prazo, manifestamente razoável que lhes foi concedido, verificando-se assim, e também por isso, a situação de incumprimento definitivo por inobservância do prazo admonitório a que alude o art. 808º do C.Civil.
10. O acórdão em crise interpretou e aplicou incorrectamente o disposto nos artigos 410º a 413º, 441º, 442º, 755º, n° 1, al. f), 777º, n° 1, 769º, 799º, n° 1, 805º n° 1, 808º, n° 1, e 830º do C.Civil.
A matéria de facto provada, por força do despacho, não impugnado, que considerou confessados os factos articulados pelos autores, é a constante da petição inicial, já acima transcrita.
Revela-se, até certo ponto, estranho - justamente em conformidade com os princípios da boa fé contratual a que os recorrentes aludem - que estes, tendo já recebido dos réus a quase totalidade do preço convencionado para o contrato de compra e venda prometido (faltam apenas 200.000$00) não tenham lançado mão da acção de execução específica do contrato-promessa, porquanto é sabido que não é a simples mora dos contraentes que justifica o desencadear dos efeitos sancionatórios do sinal, antes e tão só o seu incumprimento definitivo.
Com efeito, a norma do nº 2 do art. 442º do C.Civil, na parte em que refere que "se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou", tem sido, de modo quase pacífico, interpretado no sentido de que tais efeitos apenas se produzem em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa. (1)
Todavia, se bem analisarmos a matéria de facto provada, nem mesmo podemos concluir pela existência de mora da banda dos réus, promitentes compradores.
Na verdade, constando simplesmente do contrato-promessa, junto a fls. 13, que a escritura do contrato definitivo seria celebrada em Agosto de 1995, certo é que tal escritura não foi celebrada nessa data, ao que tudo indica por dificuldades do próprio autor (cfr. artigo 7º da petição inicial e documento de fls. 14), pelo que, a partir de então, terá existido uma prorrogação do prazo para a celebração do contrato definitivo, agora sem fixação de qualquer termo certo, convertendo-se as correspondentes obrigações em obrigações puras, a que se aplica o disposto no art. 805º, nº 1, do C.Civil.(2)
Com efeito, "não determinado quer no próprio contrato-promessa, quer depois, dia, hora e local para a celebração do contrato definitivo, esta fica dependente de interpelação em que tal se concretize".(3)
Donde, como claramente resulta daquele nº 1 do art. 805º, somente após a necessária interpelação - acto jurídico que deve ser explícito quanto ao modo e momento em que o cumprimento deve ser efectuado (designadamente através da indicação de dia, hora e cartório onde a escritura será celebrada) não se compadecendo com uma mera indicação vaga do credor (como a que consta dos documentos de fls. 15 e 16) - em que fixa o momento do cumprimento, se pode considerar vencida a obrigação dos réus, com a consequente constituição em mora.
Podendo, em suma, dizer-se que "não há interpelação se o promitente comprador nunca foi notificado para comparecer no notário a fim de celebrar o contrato prometido". (4)
Consequentemente, porque o atraso no cumprimento (a entender-se que houve retardamento) não pode ser imputado aos réus, nenhum direito assiste aos autores de, nos termos do nº 2 do art. 442º do C.Civil, fazerem seu o sinal percebido.
Ainda que, porém, se aceitasse que havia ocorrido a interpelação dos réus - e que estes se encontravam em situação de retardamento quanto ao cumprimento da obrigação que tinham de outorgar o contrato prometido - necessário era, para que os autores tivessem direito a fazer seu o sinal recebido, que o cumprimento não mais pudesse ser realizado na economia do contrato-promessa celebrado, isto é, que o incumprimento se tornasse definitivo.
Ora, o incumprimento definitivo de uma obrigação apenas pode decorrer da superveniência de um facto que o torne impossível (incumprimento naturalístico) ou resultar da conversão da mora em incumprimento nos termos do art. 808º do C.Civil (incumprimento normativo) através da perda do interesse do credor ou do facto de o devedor não cumprir após interpelação admonitória em que o credor lhe fixou um prazo razoável para o cumprimento.
Quanto à interpelação admonitória bem pode dizer-se que na falta de fixação de prazo razoável para o cumprimento da obrigação, com explícita cominação de que esta se terá por definitivamente não cumprida se não ocorrer o cumprimento nesse prazo, não pode considerar-se ter havido ocorrido tal interpelação, nos termos e para os efeitos do art. 808º, nº 1, do C.Civil.
Com efeito, "a mora só se converte em incumprimento definitivo se o credor, em consequência dela, perder (objectivamente) o interesse que tinha na prestação, ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida". (5)
Sucede, contudo, in casu - nem mesmo foi alegado - que os autores não provaram ter interpelado os réus, para que cumprissem a sua obrigação contratual, como lhe não fixaram, através de interpelação admonitória, qualquer prazo razoável para o efeito.
Doutro passo, não está minimamente demonstrada a perda de interesse dos autores no cumprimento, a qual "é apreciada objectivamente (art. 808º, nº 2): não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas". (6)
Sendo que, como é óbvio, não é suficiente para fundamentar a perda do interesse do credor o decurso de um prazo mais ou menos longo - 6 anos é o que vem invocado - para justificar, só por si, a perda de interesse na prestação.
Sobretudo se, como no caso sub judice, os autores já receberam quase a totalidade do preço relativo ao contrato de compra e venda prometido - dos 7.000.000$00 fixados receberam já 6.800.000$00 - em que o facto de não terem recebido ainda apenas os restantes 200.000$00 não pode ser considerado objectivamente como factor de desinteresse pelo negócio.
Mas o certo é que se não provou que os autores hajam, com o retardamento da prestação dos réus, perdido objectivamente o seu interesse no negócio.
Consequentemente, porque se não provou o incumprimento definitivo pelos réus da obrigação de outorgarem o contrato prometido, é evidente a improcedência do pedido principal deduzido pelos autores - perda, a seu favor, do sinal prestado e respectivo reforço - e do recurso por eles interposto.
Também, a nosso ver, não colhe a pretensão subsidiariamente deduzida de pagamento das despesas tidas pelos autores com o condomínio, seguro, fundo de reserva e contribuições.
Todas as despesas elencadas derivam de cumprimento de obrigações dos proprietários, que sempre foram os autores.
E isto não obstante serem os réus quem ocupava, por virtude da traditio, a fracção prometida vender.
De mais a mais, não se conhecendo concretamente os termos em que a traditio foi acordada (designadamente se houve ou não assunção das obrigações inerentes à fracção pelos réus) temos como certo que, no mínimo, a quando daquela tradição da coisa para os réus, houve uma compensação que os réus atribuíram aos autores através do reforço do sinal em 1.800.000$00.
Por isso, e como bem se refere no acórdão recorrido, tal acordo afasta a aplicação do instituto do enriquecimento sem causa, uma vez que existe uma causa justificativa para uma eventual deslocação patrimonial consubstanciada no pagamento dessas despesas por parte dos autores (cfr. art. 473° do C.Civil).
Também nesta parte improcede, pois, o recurso.
Termos em que se decide:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelos autores A e mulher B;
b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;
c) - condenar os recorrentes nas custas da revista.
Lisboa, 5 de Maio de 2005
Araújo Barros,
Oliveira Barros,
Salvador da Costa.
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(1) Adoptamos, sem hesitação este entendimento que vemos defendido, entre muitos outros, por Manuel Januário da Costa Gomes, "Em Tema de Contrato-Promessa", Lisboa, 1990, pags. 56 a 58; Inocêncio Galvão Telles, "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 138; João Calvão da Silva, "Sinal e Contrato-Promessa", 8ª edição, Coimbra, 2001, pags. 108 a 111; Acs. STJ de 12/10/94, no Proc. 2667/04 da 6ª secção (relator Azevedo Ramos); de 02/12/2004, no Proc. 3822/04 da 2ª secção (relator Ferreira de Almeida); de 15/02/2005, no Proc. 4402/04 da 1ª secção (relator Alves Velho); e de 17/02/2005, no Proc. 4649/04 da 7ª secção (relator Oliveira Barros).
(2) Cfr. Ac. STJ de 20/01/2005, no Proc. 4389/04 da 7ª secção (relator Oliveira Barros).
(3) Ac. STJ de 31/03/2004, no Proc. 683/04 da 7ª secção (relator Oliveira Barros)
(4) Ac. STJ de 29/09/2003, no Proc. 2088/03 da 6ª secção (relator Nuno Cameira)
(5) Ac. STJ de 31/03/2004, no Proc. 4465/03 da 2ª secção (relator Ferreira Girão).
(6) Inocêncio Galvão Telles, "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 303.