Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B3903 |  |
DETERIORAÇÃO
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
OBRAS DE CONSERVAÇÃO EXTRAORDINÁRIA
ABUSO DE DIREITO
II - O dever de vigilância cometido ao proprietário, em sede de responsabilidade extracontratual, delitual ou aquiliana, no art.492º C.Civ. não exclui o dever de aviso imposto ao arrendatário na al.h) do art.1038º desse Código.
III - As obras de conservação ordinária, - entre outras, as aludidas no art.89º do DL 555/99, de 16/ 12, que aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação -, que o art.12º RAU põe a cargo do senhorio, destinam-se, consoante al.c) do nº2º do art.11º RAU, a obviar a deficiências resultantes do uso normal do imóvel e a mantê-lo no bom estado presumido, ao tempo da entrega, pelo nº2º do art.1043º C.Civ.
IV - São obras de conservação extraordinária, previstas no nº3º do art.11º e reguladas no art.13º RAU as destinadas à recuperação de construção degradada, antes, em tempo útil, não exigidas, e necessariamente de custo avultado, desproporcionado ao rendimento regularmente obtido.
V - Não tendo o arrendatário, durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficiências e do custo das obras por fim pretendidas, e acentuada a desproporção entre o custo das mesmas e a exiguidade da renda paga, a falta de equivalência das atribuições patrimoniais das partes torna ilegítima a reivindicação da realização dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé e pelo fim económico-social desse direito, proibido pelo art.334º C.Civ.
VI - De admitir em tais casos a excepção de incumprimento em termos de suspensão do dever de pagamento da renda, não existe, porém, a correspectividade justificativa da invocação dessa excepção entre a obrigação do senhorio de realização de obras no local arrendado e o ónus, que não também dever ou obrigação, de efectiva ocupação do local arrendado por parte do arrendatário
Em 22/12/98, A moveu à Sociedade de Construções B, acção declarativa com processo comum na forma ordinária que foi distribuída à 3ª Secção do 13º Juízo (depois Vara) Cível da comarca de Lisboa.
Alegou, em síntese, ser desde 2/6/77 arrendatário de um barracão destinado a oficina de que a Ré é proprietária. Utilizava-o para reparar viaturas automóveis e outras máquinas, e para as guardar, bem como para guardar ferramentas. Por os locadores nunca terem efectuado obras de conservação, esse barracão encontra-se totalmente degradado e sem condições de segurança para o fim a que se destina. Não tendo a Ré, apesar de para tanto interpelada, levado a efeito tais obras, nem autorizado que o inquilino as fizesse, este deixou de poder exercer na oficina qualquer actividade, não lhe podendo dar qualquer uso, nem retirando dela qualquer rendimento, o que lhe vem causando prejuízos na ordem dos 500.000$00 mensais.
Pediu, nesta base, a condenação da demandada a executar as obras necessárias para repor o locado nas condições precisas para poder continuar a ser fruído pelo A., reparando, designadamente, a cobertura, consolidando as paredes, montando instalação eléctrica, e colocando portas e janelas, e a indemnizá-lo em quantia não inferior a 500.000$00 mensais pelos prejuízos, passados e futuros, emergentes da impossibilidade de utilização do locado desde Janeiro de 1977 e até conclusão das obras, com juros de mora, à taxa legal, desde a citação, sobre a indemnização que vier a ser apurada.
Oposta na contestação defesa por excepção e por impugnação, simples, por desconhecimento dos factos, e motivada, foi ainda deduzida, então, reconvenção.
Em sede de excepção, a Ré alegou não ser-lhe oponível, por falta de registo, o usufruto com base no qual teria sido celebrado o arrendamento invocado pelo A., a nulidade desse contrato, e, a não ser assim, a caducidade do mesmo com a morte do usufrutuário locador.
Em reconvenção, deduziu pedido de resolução do contrato aludido e de consequente despejo do barracão em referência, fundado no encerramento do mesmo há mais de 2 anos, não constituindo a necessidade de obras caso de força maior que tal justifique, e na falta de pagamento da renda.
Houve réplica, em que o A. pediu a condenação da Ré, por litigar de má fé, em multa e indemnização.
Em audiência preliminar, saneou-se e condensou-se o processo, vindo, após julgamento, a ser proferida sentença que julgou improcedente a reconvenção e parcialmente procedente a acção, condenando a Ré a realizar as obras necessárias para repor o barracão locado nas condições precisas para poder continuar a ser fruído pelo A. como oficina de automóveis, reparando a cobertura e consolidando as paredes do mesmo, montando instalação eléctrica, e colocando portas e janelas. O pedido de indemnização cumulado não alcançou êxito.
Ambas as partes apelaram dessa decisão.
A Relação de Lisboa julgou improcedente a apelação do A. e procedente a da Ré. Revogando, em consequência, a sentença apelada, julgou improcedente, por não provada, a acção, absolvendo a Ré também do pedido que a 1ª instância tinha julgado procedente, e procedente e provada a reconvenção, pelo que, com fundamento no art.64º, nº1º, al.h), RAU, declarou resolvido o contrato de arrendamento em questão e condenou o A. a entregar o locado à Ré, livre e devoluto.
O A. pede, agora, revista dessa decisão, e, em remate da alegação respectiva, formula as conclusões que seguem:
1ª - É de per si evidente e do conhecimento geral, sem necessidade de se recorrer a operações lógicas e cognitivas, nem a juízos presuntivos, que um estabelecimento gera receitas e é constituído para nele se ter lucros e, ainda, que é muito rentável a actividade de reparação de veículos automóveis.
2ª - A senhoria ora recorrida, apesar de interpelada, ao não ter feito obras, nem autorizado o inquilino, ora recorrente, a fazê-las, entrou em mora debendi violando as suas obrigações contratuais, respondendo, com culpa, pelo facto de o inquilino ser forçado a não utilizar o locado para o fim a que o destinava.
3ª - A mora da senhoria tem como consequência o dever de indemnizar o inquilino pelos prejuízos que este tem sofrido e venha a sofrer até que a senhoria faça as obras necessárias para que o inquilino possa voltar a exercer no locado a sua actividade, gerando receitas, criando postos de trabalho e tendo lucros.
4ª - Pelo depoimento isento de todas as testemunhas do recorrente, como consta da prova gravada, pelos documentos juntos e também pela experiência de vida e por ser facto notório, devia ter sido dada resposta diferente aos seguintes artigos da base instrutória, ou seja, de "não provados" para:
a) - artº 25º: - O A. sofre um prejuízo mensal por não poder utilizar o locado para o fim a que o destina em quantia cujo montante exacto não foi possível apurar.
b) - artigos 26º e 27º: - Provados.
5ª - A douta sentença devia ter condenado a senhoria, ora recorrida, a indemnizar o inquilino, ora recorrente. E não se tendo apurado, com certeza, o exacto valor desses prejuízos devia ter relegado o respectivo apuramento para execução de sentença.
6ª - Ao vir alegar - cerca de 22 anos depois da sua celebração - que o contrato de arrendamento é inexistente, que é nulo, que é caduco, negando factos que tinha obrigação de conhecer, aduzindo outros que não correspondem à verdade, pedindo o despejo invocando fundamentos por si gerados e de que é exclusivamente responsável, a recorrente litigou excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelo que deve ser condenada como litigante de má fé em multa e em indemnização , a liquidar, esta, se não for fixada por equidade, em execução de sentença (sic).
7ª - Relativamente aos artigos 25º a 27º da base instrutória, a matéria de facto foi incorrectamente julgada, pelas razões expostas. Por outro lado, na douta sentença há contradição ao considerar que a Ré agiu com abuso de direito, excedendo os limites impostos pela boa fé (art.334º C.Civ.) e, depois, não a condenando como litigante de má fé (arts 456º e 457º CPC).
8ª - O contrato de arrendamento é um contrato sinalagmático que prevê direitos e deveres recíprocos para cada um dos outorgantes, não sendo legítimo a nenhum deles invocar direitos sem cumprir as obrigações correspondentes.
9ª - Um senhorio que nunca fez obras de conservação no locado, nem permitiu que o inquilino as fizesse, não pode mais tarde invocar que as obras necessárias se tornaram, entretanto, dispendiosas para se furtar a fazê-las.
10ª - Não é legítimo à recorrida invocar que o recorrente não cumpre o contrato, quando bem sabe que esse incumprimento se deve ao incumprimento da mesma, por não ter efectuado atempadamente no locado as obras de conservação necessárias para assegurar ao locatário a possibilidade de se manter no gozo da coisa.
11ª - O inquilino não justificou o seu incumprimento alegando força maior ou ausência forçada, mas sim a excepção de não cumprimento do contrato por parte do locador. E a esta invocada excepção de incumprimento contratual não é aplicável o disposto no art.64º, nº1º, al.h), RAU.
12ª - Estando a recorrente em mora debendi quanto ao cumprimento das suas obrigações contratuais, não lhe é legítimo exigir do recorrente que cumpra as dele, sobretudo as que lhe impõem a utilização do locado, que se lhe tornou impossível por culpa exclusiva e dolosa da recorrente verificada antes.
13ª - Não é de sufragar a interpretação que a Relação faz do disposto no citado art.64º, nº1º, al.h), RAU que, além do mais, não é aplicável in casu, pois o invocado incumprimento do recorrente como inquilino se fica a dever a incumprimento anterior da recorrida, e não a caso de força maior ou ausência forçada, ou opção sua.
14ª - Na Relação só se tiveram em conta os deveres do locatário, postergando os deveres do locador, não tendo em conta, nomeadamente, o disposto nos arts 1031º, al. b), 1032º, 1037º, e 1040º, nº1º, C.Civ., e 11º e 12º, nº1º, RAU.
Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Convenientemente ordenada (1) , e com, entre parênteses, indicação das correspondentes alíneas e quesitos (cfr. também art.659º, nº3º, CPC), a matéria de facto fixada pelas instâncias é como segue:
(1) - Pela Ap.08/230227, encontra-se inscrita na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa a favor de C, casado com D ou E no regime da separação de bens, a aquisição, por sucessão deferida em partilha por morte de K, do prédio descrito na ficha 00110/010690 dessa Conservatória, designado por Quinta do Bom Nome (ou do Sarmento), Estrada do Paço do Chão ou Estrada do Correia, nº53-A, freguesia de Carnide, Lisboa, de que a parte urbana abrange 2 barracões, um dos quais o locado, correspondendo a esse conjunto urbano o mesmo valor matricial - doc. a fls.45 a 48.
(2) - O A. tomou de arrendamento, por título particular, à usufrutuária E, um barracão sito nesse prédio (A).
(3) - E faleceu em 29/1/87 - doc. a fls.91 a 100.
(4) - Após a morte desta, o A., dentro do prazo de 180 dias após ter tido conhecimento do usufruto com base no qual a mesma lhe dera de arrendamento o barracão referido, e no âmbito do Proc. nº 5061788 da 2ª Secção do então 4º Juízo Cível da comarca de Lisboa, comunicou a quem lhe sucedeu na qualidade de senhorio a sua intenção de se manter como inquilino desse barracão - doc. a fls.91 a 100.
(5) - Pela Ap.01/280191, encontra-se inscrita na Conservatória referida, provisória por dúvidas, a aquisição, em comum e sem determinação de parte ou direito, a favor de F, G, casado com H no regime da separação de bens, I, casado com J no regime da comunhão de adquiridos, L, casada com M no regime da separação de bens, N, O, casada com P no regime da separação de bens, Q, casado com R no regime da separação de bens, S, casado com T no regime da comunhão de adquiridos, U, casada com V no regime da comunhão de adquiridos, X, casada com Z no regime da separação de bens, Y, e AA, casado com AB no regime da separação de bens - doc. a fls.45 a 48.
(6) - Essa inscrição foi convertida em definitiva pela Ap.13/160791 - doc. a fls.45 a 48.
(7) - Pela Ap.01/280191, foi inscrita na mesma Conservatória a transmissão, por sucessão, da posição de que era titular Y a favor de AA, casado com AB no regime da separação de bens - doc. a fls. 45 a 48.
(8) - Pela Ap.10/021194, encontra-se inscrita na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa a favor da Sociedade de Construções B, a aquisição, provisória por dúvidas, do prédio referido - doc. a fls.45 a 48.
(9) - Essa inscrição foi convertida em definitiva pela Ap.09/091294 - doc. a fls.45 a 48.
(10) - Desde a locação, o locado não foi objecto de obras de conservação pelos proprietários ( 1º).
(11) - A Ré adquiriu o prédio aludido, por compra registada em 2/11/94 ( B ).
(12) - Desde a locação e até à venda, os primitivos proprietários não fizeram no locado quaisquer obras de conservação ( 2º).
(13) - Foram feitas algumas obras de adaptação do barracão ( 3º).
(14) - Desde que adquiriu o locado, a Ré não fez no mesmo quaisquer obras de conservação ( 4º).
(15) - Até 1997, funcionou no barracão uma oficina de automóveis (28º).
(16) - O locado não é utilizado pelo menos desde Janeiro de 1997 (C).
(7) - A Ré requereu a prestação de serviços por arquitecto, de modo a habilitar-se com um levantamento topográfico rigoroso do imóvel de que faz parte o barracão (30º).
(8) - Em fins de 1997, aquando do levantamento topográfico, foi verificada a desocupação do mesmo (31º).
(19) - Em 20/1/98, o A. apresentou-se à Ré, dizendo ser seu inquilino e pedindo obras ou autorização para as fazer (D).
(20) - Em 7/5/98, o A. voltou a insistir junto da Ré pela necessidade das obras (cartas a fls.74 e 75 ; E).
( 21 ) - O telhado (do barracão arrendado ao A) tem o madeiramento (cumes, barrotes e ripas) podre, está abaulado, e as telhas estão fora do sítio ( 5º, 6º, e 7º ).
(22) - Por existirem partes do telhado sem telhas, não está em condições de impedir a entrada de águas pluviais no locado (8º).
(23) - As telhas vão caindo dentro do barracão ( 9º).
(24) - O telhado não caiu porque o A. o escorou com diversos prumos (10º) .
(25) - A parede que suporta o portão principal da entrada está partida (11º).
(26) - O portão de entrada não oferece segurança (12º).
(27) - Há risco de a parede que suporta o portão principal cair (13º).
(28) - A janela do escritório caiu por ficar podre (14º).
(29) - A instalação eléctrica está velha e apodrecida (15º).
(30) - Na oficina não se pode trabalhar (16º).
(31) - A queda do telhado ou de alguma telha punha em risco a integridade física de qualquer pessoa que se encontrasse dentro do locado e poderia deteriorar bens que estivessem dentro do mesmo, designadamente, viaturas automóveis e outras máquinas ou utensílios (17º e 18º).
(32) - O A. não pode utilizar a corrente eléctrica (19º).
(33) - A utilização da corrente eléctrica no estado em que se encontra pode causar curto-circuito e incêndios (20º).
(34) - O A. não pode utilizar o locado para a sua actividade, nomeadamente para reparar automóveis e máquinas, nem pode guardar no mesmo automóveis, outras máquinas, ferramentas e demais utensílios necessários à sua actividade (21º e 22º).
(35) - Os diversos prumos para escorar o telhado dentro do locado não deixam espaço livre para se poder trabalhar ( 23º).
(36) - Os ladrões podem penetrar facilmente no locado ( 24º).
Ao abrigo, por certo, do art.514º, nº2º, CPC, e bem que de envolta já com a apreciação de direito, em prejuízo da discriminação, isto é, da indicação em separado, prescrita nos arts.659º, nº2º, e 713º, nº2º, CPC, as instâncias tiveram ainda em consideração o facto de que, como se vê de fls.79, em 6/5/99, o A. depositou, na CGD a quantia de 3.715$00 para pagamento da renda relativa ao mês de Maio de 1999 (v. pág.13 da sentença apelada e pág.20 do acórdão recorrido, a fls.229 e 356 dos autos, respectivamente).
A Relação considerou ainda, nos mesmos termos, que, como decorre de ofício da Câmara Municipal de Lisboa a fls.129, o barracão em causa é construção já existente em 1931, em que, pelo menos desde o início do contrato de arrendamento em questão, em 1977, os anteriores proprietários não fizeram obras, e que, consoante documento a fls.68 e 69, o valor da renda anual paga pelo A. era em 1988 de 44.580$00, valor que, como decorre do acima referido, se mantinha em 1999.
Na conclusão 4ª da alegação do recorrente suscita-se questão relativa à matéria de facto. Por aí, pois, se começa. Assim:
Invocam-se, nessa conclusão, o depoimento das testemunhas do recorrente, documentos juntos e a " experiência de vida ".
A prova testemunhal é de livre apreciação - art.396º. Vale, quanto aos documentos autênticos, o disposto no nº1º do art.371º, e quanto aos particulares, o estabelecido nos nºs 1º e 2º do art.376º, todos do C.Civ. A utilização ou não utilização pelas instâncias de presunções simples, naturais, judiciais ou hominis não pode ser sindicada por este tribunal de revista (2), com competência em princípio limitada à matéria de direito ( v. art.26º LOFTJ - Lei nº3/99, de 13/1 ) e restrita em matéria de facto aos limites claramente estabelecidos nos arts.722º, nº2º, e 729º, nºs 1º e 2º, CPC.
Bem assim recordado o disposto no art.655º, nº1º, CPC, bastará, por último, quanto à noção de facto notório, remeter para a clara lição de Ac.STJ de 2/7/98, CJSTJ, VI, 2º, 161-5., para, em popular expressão, se ficar conversado a este respeito.
Não há dúvida de que até Janeiro de 1997 funcionou no barracão arrendado uma oficina de auto móveis - al.C) dos factos assentes e resposta dada ao quesito 28º, conforme (15 ) e ( 16), supra.
O que ficou por saber é se na realidade gerava ou não rendimento.
Que os preços da reparação de automóveis são elevados e que essa actividade é, normalmente, rentável, toda a a gente sabe (conclusão 1ª). Mas se a oficina em causa tinha, efectivamente, ou não clientela - muita, pouca, ou nenhuma -, é facto de que, com evidência, não há nos autos prova com força ou eficácia probatória plena, tal que preencha a previsão do art.722º, nº2º, ora aplicável ex vi do art.729º, nº2º, CPC.
Encurtando razões, afigura-se, bem assim, claro que não é o facto de julgar-se ocorrer abuso de direito prevenido no art.334º C.Civ. que necessariamente impõe condenação por litigância de má fé nos termos do art.456º CPC (improcedendo, pois, também, as conclusões 6ª e 7ª)
(3)
Indo então ao que antes de mais interessa, estar-se-ia em entender que, ao invés do alegado pelo recorrente, a Relação terá talvez achado que foi ele, inquilino, e não a ora recorrida, senhoria, que terá dado por encontrado o maná para a parte por ele assumida no contrato que aquele tribunal superior declarou resolvido. Com efeito:
Incidentalmente notado o estabelecido nos arts.342º, nº1º, e 1044º C.Civ., o acórdão sob revista discorreu, em síntese, deste modo :
Como resulta de ofício da Câmara Municipal de Lisboa a fls.129, o barracão em causa é construção já existente em 1931, em que, pelo menos desde o início do contrato de arrendamento em questão, em 1977, os anteriores proprietários não fizeram obras.
Mas, com referência, agora, aos arts.804º, nº2º, parte final, 805º, nº1º, 1036º, nº1º, e 1038º, al.h), C.Civ. e 16º RAU, nem também, que se saiba, o locatário tal terá exigido, ou requerido àquela Câmara vistoria em ordem à imposição das mesmas (4).
Só em Janeiro de 1998, quatro (4) anos depois da aquisição do imóvel pela recorrida, o ora recorrente veio apresentar-se como locatário e exigir obras.
Admitido que as deteriorações ocorridas e a consequente necessidade da realização de obras resultaram do decurso do tempo e consequente desgaste dos materiais empregues na construção, não pode concluir-se, mesmo com referência ao art.1057º C.Civ., que essa necessidade seja directa e exclusivamente imputável a omissão ilícita do(s) senhorio(s) : seria para tanto necessário que o locatário tivesse efectivamente dado conta da progressiva degradação do locado e exigido àquele(s)
(anteriores ou actual) a realização de obras - o que, como dito, só veio a acontecer em 1998.
Daí, enfim, não mostrar-se, na realidade, apurada, sequer, para além dos danos arguidos, a mora debendi reclamada com invocação do art.1031º, b) ( conclusões 2ª , 3ª, 5ª, e 8ª ss).
O falado dever de aviso, imposto na al.h) do art.1038º C.Civ. é expressamente dado por cumprido nas hipóteses versadas nos invocados ARP de 16/1/92, CJ, XVII, 1º, 226 ( v. 227, 3º par.), e ARL de 8/4/95, CJ, XX, 2º, 111 ( - II, e 112, 2ª col., 6º par ). E não é, a todas as luzes, o dever de vigilância, - cometido, em sede de responsabilidade extracontratual, delitual ou aquiliana, no art. 492º C.Civ. -, a que alude o outrossim invocado Ac. STJ de 25/11/98, BMJ 481/484, que, seja como for, exclui aquele dever de aviso.
Outro plano, julgou-se, mais, na Relação que, ao invés do considerado na instância então recorrida, em vista do estado de degradação que a matéria de facto provada revela, não se estava a falar de obras de conservação ordinária. Essas obras, - entre outras, as aludidas no art.89º do DL 555/99, de 16/12, que aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação -, destinam-se, consoante al.c) do nº2º do art.11º RAU, a obviar a deficiências resultantes do uso normal do imóvel e a mantê-lo no bom estado presumido, ao tempo da entrega, pelo nº2º do art.1043º C.Civ. O art.12º RAU põe-nas a cargo do senhorio ( sem prejuízo do disposto nos arts.1043º C.Civ. e 4º RAU ).
Na realidade em causa, na hipótese vertente, a recuperação da construção em referência, as obras a efectuar, - antes, em tempo útil, não exigidas, e necessariamente de custo avultado, desproporcionado ao rendimento regularmente obtido -, só poderiam ser qualificadas como de conservação extraordinária, previstas no nº3º do art.11º e reguladas no art.13º RAU (5).
Ter-se-á julgado - bem - que, não observada pelo ora recorrente a predita imposição do art.1038º, al.h), C.Civ., não era imputável ao(s) senhorio(s) a omissão ilícita referida no nº3º do art.11º RAU.
Como assim considerada a parte final - a partir da conjunção coordenada copulativa "e" - do nº 3º do art.11º RAU, torna-se, neste âmbito, desnecessária discussão sobre o conceito de força maior adquirido na 1ª parte desse dispositivo.
Considerou-se também que, apesar de não concretamente determinado o custo das obras a realizar - reparação do telhado, com substituição dos vigamentos, reconstrução da parede de suporte do portão e duma janela, substituição da instalação eléctrica -, sempre indubitável e largamente ultrapassaria 2/3 do rendimento líquido anual do barracão em causa.
Destarte cogente o predito art.13º RAU, desconhecida intimação da Câmara Municipal para obras no barracão ou acordo das partes a esse respeito, não poderia obrigar-se à sua realização (6) .
A Relação revelou assim compreender bem o art.237º C. Civ., que citou, posto que, na verdade, em equilibrada ponderação de interesses, nem também a ora recorrida poderia, em tempo útil, recuperar o investimento que a realização de obras implica através da actualização da renda nos termos do art.13º, nº2º, RAU, por aplicação das fórmulas contidas no DL 329/2000, de 22/12.
O acórdão impugnado cita a este propósito acórdão deste Tribunal de 28/11/2002, relatado pelo saudoso Conselheiro Eduardo Baptista, segundo o qual " a renda deverá ser em princípio de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc., e ainda restar uma importância que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento ". Considera então que, pretendido que o senhorio gaste em obras no local arrendado uma importância que " ex- cede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses sócio-económicos subjacentes ao direito do arrendatário de exigir tais reparações " (7), há que tomar em consideração a exigência de proporcionalidade entre a obrigação do senhorio de realizar as obras necessárias para assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel e a renda paga por este.
Com apoio, por último, em vários arestos das Relações, conclui que não tendo o arrendatário, durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficiências e do custo das obras por fim pretendidas, e acentuada a desproporção entre o custo das mesmas e a exiguidade da renda paga, a falta de equivalência das atribuições patrimoniais das partes torna ilegítima a reivindicação da realização dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé e pelo fim económico-social desse direito, proibido pelo art.334º C.Civ.
Sem prejuízo da especificidade das hipóteses respectivamente versadas, a pertinência desse instituto em casos deste género foi admitida, entre outros, também em ARL de 25/2/86, de 17/2/94, e de15/5/95, CJ, XI, 1º, 104, XIX, 1º, 122, e XX, 3º, 100-III, respectivamente, em ARP de 1/6/93, CJ, XVIII, 3º, 221, e em ARC de 29/10/96, e de 27/1/98, CJ, XXI, 4º, 43, e XXIII, 1º, 16-III. A contrária tese de ARL de 12/12/1985, CJ, X, 5º, 106, invocado pelo recorrente, não tem prevalecido.
Deste modo, o pedido de realização de obras revelava-se, na realidade, improcedente.
Assente a reconvenção no disposto no art.64º, nº1º, al.h) RAU, contra o pretendido na contra-alegação da recorrida e o aparentemente admitido no acórdão sob recurso (início da respectiva pág.29, a fls.365 dos autos), não resulta da matéria de facto provada que à data da propositura da acção o estabelecimento ( oficina ) em causa estivesse encerrado(a) há mais de 2 anos : mostra-se estabelecido - e só isso - que, proposta a acção em 22/12/98, o locado não é utilizado pelo menos desde Janeiro de 1997.
A questão a resolver vem, assim, a ser, antes de mais, a de determinar se realmente ocorre ou não no caso a excepção prevista na parte final da predita al.h) do nº1º do art.64º RAU.
A conclusão negativa alcançada a esse respeito encontra apoio em acórdão deste Tribunal de 11/ 10/2001, CJSTJ, IX, 3º, 69 ( - V ) (8).
Referida à previsão dos arts.428º e 1031º, al.b), C.Civ., restaria ainda, na consonância desse aresto, a excepção de não cumprimento do contrato por parte do senhorio. Ora :
É dado adquirido que, por falta, ao longo dos tempos, de obras de conservação, o local arrendado ameaçava ruína, pondo em perigo a segurança de pessoas e coisas.
Não o é, no entanto, também, que o inquilino só tenha deixado de utilizar o barracão/oficina em questão quando essa utilização passou a colocar em risco a sua segurança, a dos empregados e clientes, e a dos bens duns e doutros. De todo o modo :
Em ARL de 13/11/86, CJ, XI, 5º, 286 ( - III ) tão só se referiu a excepção de incumprimento em termos de suspensão do dever de pagamento da renda quando verificada a falta de condições de ocupação do locado no início da vigência do contrato.
Com apoio na lição de Almeida Costa, RLJ, 119º/143 e 145, o já citado ARL de 6/4/95, CJ, XX, 2º, 113, 1ª col., considerou-a em mais latos termos ( v. também Pires de Lima e Antunes Varela, "C.Civ. Anotado", I, 4ª ed., 604 e 605 ).
O ARP de 16/1/92, CJ, XVII, 1º, 226, que o recorrente invoca no sentido da verificação dessa excepção é, como já mencionado, relativo a hipótese em que foi cumprido o outrossim já falado dever de aviso, imposto pelo art.1038º, al.b), C.Civ. ( idem, 227, 3º par.) : como igualmente sucedia na hipótese versada em ARP de 24/7/86, CJ, XI, 4º, 223, (v. 225-11.), em que, nessa base, se julgou ocorrer, em último termo, abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium (9).
Em ARL de 11/3/99, CJ, XXIV, 2º, 89 (-II), citado no acórdão sob revista, julgou-se, com apoio na doutrina de Antunes Varela, RLJ, 119º/273 e em ARP de 11/4/94, CJ, XIX, 2º, 209 ss (v. 211, 2ª col.), que entre a obrigação de realização de obras na casa arrendada por parte do senhorio e o ónus (que não também dever ou obrigação) de efectiva ocupação do local arrendado por parte do arrendatário não existe a correspectividade justificativa da invocação da excepção de incumprimento. (Julgou-se então também, em concreto, que não ocorria abuso de direito).
Melhor, de facto, e se bem parece, essa doutrina, concorre, em tema de abuso de direito, na hipótese vertente, quanto segue :
Não consta da matéria de facto apurada que tenha havido interpelação para obras em tempo útil, isto é, antes de consumada a ruína do barracão/oficina. Bem assim não resulta da mesma que o encerramento, que já, pelo menos, se verificava em Janeiro de 1997, tenha ocorrido porque e quando essa utilização passou a colocar em risco a segurança de pessoas e bens.
O acórdão recorrido conclui, bem também, nesta base, que, como já visto, não se encontrando a ora recorrida em mora, o pedido de resolução do contrato de arrendamento que deduziu com fundamento no art.64º, nº1º, al.h) RAU, não pode considerar-se abusivo em termos de venire contra factum proprium proscrito pelo art.334º C.Civ., e que inviável, no seu estado actual, a utilização do locado para o fim (actividade) a que se destinava, e, assim, comprometida a continuação do seu gozo para o destino contratualmente fixado, tal equivale à sua perda total, conducente à caducidade do contrato nos termos do art.1051º, al.e), C.Civ.
Fundado nos arts798º e 799º C.Civ, a improcedência do pedido de indemnização decorre clara do já exposto, desde logo porque, na falta de interpelação, não ficou provado o ilícito culposo arguido ; o mesmo, aliás, sucedendo quanto aos danos ou prejuízos alegados.
Na conformidade do exposto, alcança-se a decisão que segue :
Nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 16 de Dezembro de 2004
Oliveira Barros
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
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(1) V., a propósito, Antunes Varela, RLJ 129º/51.
(2) V. Ac.STJ de 9/3/95, BMJ 445/424-VI.
(3) Quanto ao final da conclusão 6ª, Rodrigues Bastos, " Notas ao CPC ", II, 361 -2., é mesmo muito claro: a determinação da indemnização por litigância de má fé "nunca fica reservada para execução de sentença", tão somente havendo lugar a decisão complementar nos termos do nº2º do art.457º CPC. Porventura de recordar será também que neste recurso de revista, não está em causa " douta sentença " alguma, mas sim o acórdão da Relação de Lisboa, na verdade douto, dele objecto - cfr. art.156º, nºs 2º e 3º, CPC. Aceita-se, por outro lado, que a transcrição de textos da lei em peça processual - seja ela feita pelas partes ou pelos tribunais - é, em geral, como a recorrente diz, despicienda, só porventura se justificando por comodidade de exposição ou quando se trate de disposição menos frequentemente invocada.
(4) Em ARP de 24/5/90, CJ, XV, 3º, 199 ( - III e 201, final da 1ª col.), citado pelo recorrente na alegação respectiva, jul- gou-se mesmo, com referência ao art.777º, nº2º C.Civ., que, interpelado o locador para a realização da obra, mas não acordado prazo para o efeito, nem pedida a sua fixação judicial, o locador não ficou constituído em mora Em relação ao art.1036º C.Civ., tem-se feito notar que se trata de faculdade concedida (e não de dever imposto) ao locatário, que, sendo as obras urgentes, não precisa de autorização do senhorio para as levar a efeito, e não o sendo, terá de recorrer a juízo para o compelir a efectuá-las.
(5) V., a propósito, no texto do ARP de 19/10/93, CJ, XVIII, 4º, 233 ss, citado pelo recorrente na alegação respectiva, 236, 2ª col., 4º par., referindo-se também a obras de de conservação extraordinária.
(6) O acórdão sob recurso cita a este respeito Pinto Furtado, " Manual do Arrendamento Urbano ", 2ª ed., 404.
(7) A parte deixada entre aspas é parte do sumário do acórdão imediatamente antes mencionado, proferido na Rev.nº 3436/02- 2ª Secção, constante da Edição Anual de 2002 dos Sumários de Acórdãos Cíveis deste Tribunal organizada pelo Gabinete dos Juízes Assessores do mesmo, págs.357 ( final da 2ª col.)-358.
(8) Em ARP de 24/7/86, CJ, XI, 4º, 223, considerou-se configurado caso de força maior . Essa conclusão foi contrariada em ARP de 16/1/92, CJ, XVII, 1º, 226, com apoio na lição de Antunes Varela - v. RLJ 119/272, citada no acórdão sob recurso, que refere também a de Manuel de Andrade, " Teoria Geral das Obrigações " (1958), 417 a este respeito. Cfr., na esteira do aresto por último referido, o já mencionado ARL de 6/4/95, CJ, XX, 2º, 113, final da 1ª col. Em contra-alegação cita-se a propósito Pinto Furtado, " Manual do Arrendamento Urbano ", 679, que, com a doutrina citada naquele ARL, opina que " o estado de conservação do edifício é que era o facto interferente na laboração - e a vencibilidade desse, estava, pelos vistos, ao alcance de qualquer das partes, não podendo, de modo nenhum qualificar-se como força maior " ( destaque nosso ). Para efeitos da parte final da al.h) do art.64º RAU, o acórdão sob recurso propõe a definição que segue : caso de força maior é o evento natural ou resultante de acção humana de terceiro - com exclusão, pois, de conduta do locador, do locatário ou de pessoas com este relacionadas -, que, embora pudesse prevenir-se, não poderia ser evitado, nem em si, nem nas suas consequências danosas, e que torne compreensível, aceitável, perfeita- mente explicável que o locatário conserve encerrado o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal por mais de um ano. Como elucida Aragão Seia, " Arrendamento Urbano ", 7ª ed.( 2003 ), 447, o advérbio "consecutivamente" desapareceu pela razão que explica, citando Menezes Cordeiro e Costa Fraga, " Novo Regime do Arrendamento Urbano ", 111.
(9) O acórdão deste Tribunal e Secção mencionado no texto adopta a tese dos preditos ARP de 16/1/92, CJ, XVII, 1º, 226 e ARL de 6/4/95, CJ, XX, 2º, 113, final da 1ª col., e a lição do relator do primeiro, Conselheiro Pais de Sousa, "Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano", 6ª ed. (2001), 216, que aí cita o segundo. Nessa tese, enquanto o locador não fizer as obras, de sua responsabilidade, indispensáveis à utilização do arrendado, os locatários podem recusar permanecer no mesmo e o pagamento das correspectivas rendas. A respeito desta excepção vale, desde logo, o observado no já mencionado ARC de 1/3/88, CJ, XIII, 2º, 53 - 5. a 7. Assinado o predito aresto deste Tribunal, como adjunto, pelo ora relator, resulta do que segue revista nesta parte a posição então assumida.