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COISA ALHEIA
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
CONVALIDAÇÃO
NEGÓCIO JURÍDICO
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
2. A cessão de exploração concedida por quem não detinha a posse material do estabelecimento, que só viria a adquirir no dia seguinte, constitui negócio de disposição de coisa alheia, nulo por força do art. 892º do C.Civil (ex vi do seu art. 939º), mas que se convalida nos termos do art. 895º do mesmo código.
3. Não pode ter-se como celebrado um contrato de arrendamento comercial entre a proprietária do prédio em que está instalado o estabelecimento comercial e o outro contraente apenas porque aquela interveio na celebração do negócio como sócia gerente e representante da sociedade dona do estabelecimento transaccionado.
4. Quer o contrato de cessão de exploração comercial, quer o de arrendamento comercial, cuja data de celebração se situou em 9 de Abril de 1997, reduzidos a mero escrito particular, são nulos por falta de forma, e insusceptíveis de produzir efeitos jurídicos, por força das disposições dos arts. 80º, nº 2, als. l) e m) do Código do Notariado (aditadas pelo Dec.lei nº 40/96, de 7 de Maio), 7º, nº 2, al. c), do RAU e 220º do C.Civil.
"A" intentou, na 7ª Vara Cível do Tribunal de Lisboa, acção declarativa, com processo comum, na forma ordinária, contra B, peticionando que:
a) se declare a autora dona e legítima proprietária do estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma designada pela letra C, correspondente à loja n° 22-B, do prédio urbano sito na Praça S. João Bosco n° ..... a ....., em Lisboa;
b) se condene o réu a restituir-lhe o referido estabelecimento com todos os pertences;
e, subsidiariamente,
c) se condene o réu a pagar-lhe a quantia de 9.250.000$00 acrescida de juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento, a título de indemnização pelos prejuízos causados, e em quantia indeterminada a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos que vier a causar.
Alegou, para tanto, essencialmente, o seguinte:
- em 10/04/97 celebrou com C um contrato promessa de arrendamento comercial referente à aludida fracção (de que esta é proprietária), entrando a autora logo na sua posse material e aí instalando um estabelecimento de café-pastelaria;
- celebrou, depois, a autora com o réu um contrato de cessão de exploração comercial do referido estabelecimento mediante a retribuição mensal de 150.000$00, que o passou a explorar desde 09/04/97, ao abrigo da cláusula 3ª do mencionado contrato;
- porque o réu nunca pagou tal prestação, a autora denunciou o referido contrato, mas aquele recusou entregá-lo o que acarreta à autora prejuízos;
- além do mais, o contrato de cessão de exploração é nulo por vício de forma.
Citado, contestou o réu, sustentando que:
- quando celebrou o contrato de cessão de exploração do estabelecimento em causa (09/04/97), a autora não era sequer arrendatária da fracção C em causa, mas sim a sua sócia C;
- a autora apenas passou a ser arrendatária desde 10/04/97, data da celebração do contrato promessa de arrendamento comercial;
- portanto, o contrato de cessão de exploração foi celebrado pela autora quando não era arrendatária nem proprietária da fracção onde funcionava o estabelecimento, pelo que aquele contrato não é válido;
- é, por isso, de considerar que a C, como proprietária da fracção, e não existindo ainda qualquer estabelecimento, celebrou com o réu um contrato de arrendamento comercial válido e produtor de efeitos entre os contratantes;
- não houve, assim, cessão de exploração, visto que a autora nunca teve a posse de qualquer estabelecimento;
- sempre o réu pagou a retribuição mensal;
- e só não entregou à autora o estabelecimento porque não é válido o contrato de cessão de exploração já que quando celebrado a autora não era titular do estabelecimento e trata-se de um arrendamento comercial.
Após réplica em que a autora afirmou que antes de celebrar o contrato promessa de arrendamento comercial (10/04/97) explorava o estabelecimento comercial em causa (desde 25/10/96), foi exarado despacho saneador e procedeu-se à selecção da matéria de facto.
Realizou-se, mais tarde, audiência de julgamento, com decisão acerca da matéria de facto controvertida, vindo depois a ser proferida sentença que, julgando parcialmente procedente a acção, declarou nulo o contrato de cessão de exploração, condenou o réu a restituir o estabelecimento comercial à autora e condenou-o a pagar-lhe a quantia mensal de 150.000$00 (mais IVA) desde Janeiro de 1998 acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação.
Inconformado apelou o réu, sem êxito embora porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 18 de Março de 2003, considerando improcedente o recurso confirmou a sentença recorrida.
Interpôs, agora, o réu recurso de revista pretendendo que, no respectivo provimento, seja ordenada a revogação e substituição do acórdão recorrido por outro que verifique a legitimidade do réu, ora recorrente, em prosseguir com a exploração do estabelecimento, na qualidade de arrendatário.
Em contra-alegações pugnou a recorrida pela manutenção do acórdão impugnado.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
O recorrente findou as respectivas alegações formulando as conclusões seguintes (e é, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar no âmbito do recurso - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. Em relação à matéria dada como provada nos presentes autos, e que aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais, há que salientar que o recorrente celebrou com a recorrida, em 9 de Abril de 1997, um contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial identificado nos autos, denominado "A ....".
2. Porém, em 9 de Abril de 1997, a sociedade recorrida não tinha poderes para celebrar esse contrato com o ora recorrente, pois ela só se tornou arrendatária por contrato promessa de arrendamento comercial celebrado em 10 de Abril de 1997.
3. Portanto, em 9 de Abril de 1997, essa sociedade não possuía qualquer direito sobre o estabelecimento comercial que pudesse transmitir a terceiro.
4. Portanto, esse contrato, enquanto contrato de cessão de exploração, é nulo.
5. Porém, quem assina esse contrato, é a sócia maioritária da sociedade, C, a qual é, em simultâneo, proprietária da fracção objecto de cessão de exploração.
6. Assim sendo, ter-se-á que entender que o contrato celebrado entre a proprietária e a ora recorrente não poderá ser um contrato de cessão de exploração por falta de poderes da sua parte, para esse efeito, mas sim um verdadeiro contrato de arrendamento comercial.
7. E sendo, fundamentalmente, um contrato de arrendamento, não podia ser objecto de rescisão, nos termos em que o foi feito.
8. Tendo as rendas sido pagas, na sua totalidade, embora esse facto não tenha ficado provado.
9. O contrato foi celebrado com C, que à data em que o assinou, era proprietária da fracção, o que leva a concluir que a figura jurídica do contrato em causa corresponderia a um contrato de arrendamento, e não de cessão de exploração, pois este nunca poderia ser celebrado com a proprietária da fracção, sendo certo que, na data de celebração do contrato, não existia qualquer contrato de arrendamento celebrado entre a proprietária e a sociedade ora recorrida.
10. O acórdão recorrido violou o preceituado nos arts. 252º, nº 1, 259º, nº 1, 280º, nº 1 e 293º do C.Civil.
Está, em definitivo, assente a seguinte factualidade:
i) - a autora tem por objecto a indústria hoteleira;
ii) - no âmbito da sua actividade, em 10/04/97, a autora celebrou com C o acordo constante de fls. 12 e 13 (contrato promessa de arrendamento comercial), relativo à fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente à loja n° 22-B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praça São João Bosco, nº s ..... a .....-C, em Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 7, da freguesia de Santa Isabel, e inscrito na matriz urbana da freguesia de Santo Condestável sob o artigo 1868º, propriedade desta;
iii) - em 09/04/97 a autora celebrou com o réu, através de documento particular, o acordo denominado "contrato de cessão do direito de exploração", o qual tinha por objecto "o estabelecimento comercial de café e restaurante designado "A ....", sito na Praça S. João Bosco, n° ...-B, em Lisboa" (cfr. doc. de fls. 23 e 24 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido);
iv) - do acordo mencionado fizeram parte os bens relacionados no respectivo anexo 1 (cfr. fls. 25);
v) - ficou convencionado nesse acordo que o réu pagaria à autora a quantia mensal de 150.000$00, acrescida de IVA;
vi) - o réu detém o estabelecimento objecto daquele acordo, desde 9 de Abril de 1997;
vii) - a autora, por meio de carta registada com aviso de recepção, datada de 20 de Julho de 1998, dirigida ao requerido, denunciou o referido contrato e estipulou como prazo para entrega do estabelecimento, bem como de todo o mobiliário e equipamento cedido, o dia 10 de Agosto de 1998 (doc. de fls. 26 e 27);
viii) - o réu não entregou o estabelecimento à autora, continuando a detê-lo;
ix) - no dia 9 de Abril de 1997, foi celebrada no 10º Cartório Notarial de Lisboa escritura de compra e venda, através da qual F declarou vender a C e esta declarou comprar a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente a loja-arrecadação, do prédio urbano situado na Praça São João Bosco n° .... a ..., em Lisboa, pelo preço de quinze milhões de escudos (cfr. doc. de fls. 14 a 17);
x) - com a celebração do acordo referido em ii) a autora passou a deter materialmente a fracção "C";
xi) - aí tendo montado o estabelecimento de bebidas (café-pastelaria com comidas) designado "A ...";
xii) - a partir de Janeiro de 1998 o réu deixou de pagar à autora os 150.000$00 mais IVA acordados;
xiii) - além do pagamento da quantia de 150.000$00 mais IVA constante do acordo a que se alude em iii), as partes acordaram verbalmente que numa primeira fase, até ver como corria o negócio, o réu pagaria mais 200.000$00;
xiv) - o réu pagou os 150.000$00 mais IVA e os 200.000$00 supra referidos até final do ano de 1997;
xv) - o réu fazia os pagamentos por depósito na conta de D na E com o n° 0054.021358.500;
xvi) - como prova desses pagamentos foram entregues ao réu os recibos de fls. 57 a 62.
Face às conclusões apresentadas pelo recorrente, a única questão que importa apreciar no âmbito do recurso prende-se com a natureza e qualificação do contrato celebrado entre autora e réu, em 9 de Abril de 1997, constante do documento de fls. 23 e 24, bem como com os efeitos e consequências decorrentes desse negócio.
Impõe-se, antes de tudo o mais, situar o contexto desse contrato, confrontando-o com os demais a que nos autos se alude e que, directa ou indirectamente, respeitam ao estabelecimento comercial em causa.
Assim, em 9 de Abril de 1997, foi celebrada no 10º Cartório Notarial de Lisboa escritura de compra e venda, através da qual F declarou vender a C e esta declarou comprar a fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente a loja-arrecadação, do prédio urbano situado na Praça São João Bosco n° ..... a ....., em Lisboa, pelo preço de quinze milhões de escudos (fls. 15 a 17).
No mesmo dia 9 de Abril de 1997, através de documento particular, a autora "A", representada pela sócia gerente C, celebrou com o réu B o acordo denominado "contrato de cessão do direito de exploração", o qual tinha por objecto "o estabelecimento comercial de café e restaurante designado "A ....", sito na Praça S. João Bosco, n° ...., em Lisboa (fls. 22 e 23).
Em 10 de Abril de 1997, aquela C celebrou com a autora "A", por ela representada, o denominado "contrato promessa de arrendamento comercial" relativo à fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente à loja n° 22-B, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praça São João Bosco, nº s ....., em Lisboa (fls. 12 e 13).
Há, ainda, que considerar, na economia dos contratos referidos, que, com a celebração deste último negócio a autora "A" passou a deter materialmente (na qualidade, portanto, de beneficiária da traditio ou mesmo de verdadeira arrendatária) a fracção C, aí tendo montado o estabelecimento de bebidas (café-pastelaria com comidas) designado "A ...".
Ora, desde logo, no que concerne ao negócio de fls. 22 e 23, em tal contrato expressamente se convencionou que a "A" cede ao concessionário B o direito de exploração do referido estabelecimento (de café e restaurante designado por ...) livre de quaisquer ónus ou encargos .... pelo prazo de 30 dias renovável por iguais períodos .... e (este) pagará a quantia mensal de 150.000$00 acrescida de IVA....". Sendo que, juntamente com o espaço onde o estabelecimento funciona, foram cedidos ao réu também os bens móveis que constam do anexo l e que integram o mesmo estabelecimento e são necessários ao seu funcionamento. Aliás, do teor do referido contrato resulta que continua a ser exercida a mesma actividade (café e restaurante) e com a fruição da fracção do prédio são transmitidas conjuntamente as instalações, utensílios, mercadorias e demais elementos constitutivos do estabelecimento.
Do seu clausulado infere-se, pois, que estamos perante um verdadeiro contrato de cessão de exploração comercial ou de locação de estabelecimento (o que, aliás, e sem embargo da ulterior construção jurídica defendida pelo recorrente, as partes aceitam): tratou-se, com efeito, de um contrato que "consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração e em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo, antes, de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco". (1) É, em suma, aquele contrato, referenciado por contraposição ao de trespasse nos arts. 1085º, nº 1, do C.Civil e 111º do RAU, (2), "pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado". (3)
Tanto mais quanto é certo que " jurisprudência e doutrina afirmam que não é essencial a organização comercial estar em movimento, bastando que a estrutura organizativa esteja potencialmente apta à funcionalidade ou ao destino, que tenha aptidão para entrar em movimento". (4)
Nessa sequência afirma-se que para haver cessão de exploração não é necessário que o estabelecimento comercial esteja a ser explorado, podendo tal negócio ter lugar mesmo que a exploração não se tenha ainda iniciado ou esteja interrompida: é o "perspectivar do estabelecimento como uma unidade de fim, é o ver a organização em si como um valor novo, é o considerá-lo na organização dos seus elementos essenciais integradores (e não se exige a presença de todos eles, v.g., o aviamento, etc.) para os fins da produção". (5)
Dois aspectos, no entanto, ensombram a eficácia plena do aludido negócio jurídico. Por um lado, na data em que o contrato foi celebrado a autora não era ainda arrendatária do prédio onde se situava o estabelecimento nem se provou que materialmente o detivesse (tal veio apenas a acontecer no dia 10 de Abril). Doutro passo, o contrato foi celebrado através de simples documento particular.
Quanto ao primeiro aspecto da questão, e se é certo que à data da celebração do contrato de cessão de exploração a autora não era arrendatária da fracção onde funcionava o estabelecimento e, por isso, podia invocar-se e afirmar-se a nulidade do mesmo contrato por se tratar de negócio de disposição de coisa alheia, atento o disposto no art. 892º (ex vi do art. 939º do C.Civil) também é verdade que com a celebração do contrato promessa de arrendamento comercial entre a proprietária da fracção (C) e a autora, no dia seguinte, e por efeito da tradição para esta da mesma fracção, convalidado ficou o referido contrato de cessão de exploração, nos termos do art. 895º do mesmo código, segundo o qual "logo que o vendedor adquira por algum modo a propriedade da coisa ou o direito vendido, o contrato torna-se válido e a dita propriedade ou direito transfere-se para o comprador".
Em consequência, sempre se consideraria celebrado o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, convalidado com o contrato promessa de arrendamento comercial que conferiu à autora a detenção material da fracção onde o mesmo funcionava.
E a tal contrato, que constitui um negócio atípico, "não são aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, designadamente a regra vinculística da renovação obrigatória" (6), não havendo motivos suficientemente fortes para o subtrair ao império regular da liberdade contratual. (7) Como assim, o contrato seria livremente denunciável no fim do período a que se reportava.
O recorrente, todavia, aceitando embora que celebrou com a autora o referido contrato de cessão de exploração, sustenta que se trata de um contrato de arrendamento comercial acordado com a C (proprietária da fracção), a qual interveio no referido negócio.
Esta posição, contudo, porquanto constituindo as sociedades e os respectivos sócios pessoas distintas, nunca seria sufragável justamente porque quem celebrou o contrato foi a autora "A" e não a C, sua sócia gerente, que agiu em representação daquela e não por si própria.
É, pois, de concluir, como bem se afirma no acórdão recorrido, que as partes quiseram celebrar o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, embora convalidado com o contrato promessa de arrendamento comercial que conferiu à autora a detenção da fracção onde o mesmo funciona.
Haverá em todo o caso que atentar no segundo aspecto acima equacionado como factor de obstrução à plena eficácia do negócio celebrado, uma vez que afecta a sua validade.
O contrato em questão foi reduzido a mero escrito particular, sendo que, na altura da sua celebração, vigorava a al. m) do 2 do art. 81º do Código do Notariado, aditada pelo Dec.lei nº 40/96, de 7 de Maio, que impunha que se celebrasse por escritura pública a locação de estabelecimento comercial, expressão que, como vimos, coincide com a de cessão de exploração comercial.
O nº 3º do art. 111º do RAU, que reduziu a exigência de forma do contrato-promessa de cessão de exploração de estabelecimento a documento escrito, foi apenas introduzido pelo Dec.lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que, conforme seu art. 3º, entrou em vigor em 1 de Maio seguinte, só então tendo sido eliminada a al. m) do nº 2º do art. 80º Código do Notariado.
Ocorreu, por isso, manifestamente, a falta de forma exigida por lei para a celebração do negócio em apreço.
Ora, um contrato nulo, consoante o art. 220º do C.Civil, por inobservância da forma legal, é insusceptível de produzir efeitos jurídicos, designadamente a vinculação das partes a dar-lhe cumprimento. (8) Não pode, por isso, atribuir-se qualquer eficácia ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento relativamente ao qual não foi observada a forma legal.
Mas, mesmo a vingar a tese do recorrente (o que, já vimos, não pode aceitar-se) de que teria sido celebrado um contrato de arrendamento comercial, também esse contrato seria nulo por vício de forma, uma vez que foi reduzido a mero escrito particular quando o art. 7º, nº 2, al. c), do RAU impunha que obrigatoriamente fosse celebrado por escritura pública (aliás em conformidade com o disposto na al. l) do nº 2 do citado art. 80º do Código do Notariado). E, em consequência, ainda assim, o contrato não produziria quaisquer efeitos atenta a respectiva nulidade (art.220º do C.Civil).
Desta forma, naturalmente improcede o recurso interposto.
Pelo exposto, decide-se:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pelo réu B;
b) - confirmar inteiramente o acórdão recorrido;
c) - condenar o recorrente nas custas da revista.
Lisboa, 8 de Janeiro de 2004
Araújo Barros
Oliveira Barros
Salvador da Costa
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(1) M. Januário C. Gomes, in "Arrendamentos Comerciais", 2ª edição, Coimbra, 1991, pag. 61.
(2) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec.lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.
(3) Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano Anotado e Comentado", 4ª edição, Coimbra, 1998, pag. 509.
(4) Acs. STJ de 18/04/02, no Proc. 538/02 da 7ª secção (relator Neves Ribeiro); e de 03/04/2003, no Proc. 304/02 da 1ª secção (relator Lopes Pinto).
(5) Ac. STJ de 14/05/2002, no Proc. 1154/02 da 1ª secção relator Silva Salazar).
(6) Pinto Furtado, in "Manual do Arrendamento Urbano", Coimbra, 1996, pag. 514.
(7) Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", vol. II, 3ª edição, Coimbra, 1986, pag. 531.
(8) Ac. STJ de 10/10/2002, no Proc. 2583/02 da 7ª secção (relator Oliveira Barros).