Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B4362 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
TRESPASSE
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
LIBERDADE CONTRATUAL
CONVERSÃO DO NEGÓCIO
VONTADE
BOA-FÉ
ABUSO DE DIREITO
II - Não podendo ser formalizado por escritura pública, por o arrendamento se destinar a habitação, o trespasse é nulo.
III - Para ultrapassar essa nulidade, o contrato celebrado entre o autor, o senhorio e a sociedade - arrendando o senhorio o prédio à sociedade para exclusiva habitação do inquilino e cedendo o autor à mesma sociedade aquele estabelecimento comercial - deve converter-se o projectado trespasse em contrato da transmissão onerosa dos bens que o integravam e de cessão, autorizada pelo locador do espaço onde o autor exercia aquela actividade.
IV - A vontade hipotética das partes deve presumir-se se a boa fé das partes assim o exigir.
"A", instaurou acção ordinária contra B e C pedindo que se declare a validade e eficácia do contrato que celebrou com os RR pelo qual, e pelo preço de 7.000 contos, lhes trespassou o estabelecimento comercial instalado no prédio sito na R. ....... nº ... na Póvoa de Santo Adrião e a condenação dos RR a pagar-lhe o restante do preço no montante de 3.500 contos e, subsidiariamente, a condenação dos RR a repor o A na situação anterior à celebração do contrato reinvestindo-o na posse do estabelecimento com todos os bens e equipamentos que o compunham, a reinvesti-lo na titularidade jurídica de arrendatário do imóvel ou a compensá-lo monetariamente pelo valor equivalente a tal titularidade em quantia liquidar em execução de sentença e, ainda a indemnizá-lo dos lucros que lhe poderia proporcionar a exploração do estabelecimento em quantia a liquidar em execução de sentença.
Contestaram os RR excepcionando a ineptidão da petição inicial e deduzindo reconvenção pedem, como consequência da nulidade do contrato em razão de o espaço locado não se destinar a comércio, a condenação do A a restituir-lhes a quantia de 3.500 contos que já pagaram.
Respondeu o A à reconvenção e, a final, foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou os RR a restituir ao A o estabelecimento, e na procedência da reconvenção, condenou o A a restituir aos RR a quantia de 3.500 contos com juros de mora desde 1/04/98.
Conhecendo das apelações do A e dos RR, a Relação de Lisboa julgou parcialmente procedente a do A, declarando-o reinvestido na titularidade de arrendatário do imóvel, e improcedente a dos RR, confirmando a sentença em tudo o mais.
Pede agora revista o A que, repetindo, ipsis verbis, as alegações da apelação, suscita, concluindo, as seguintes questões essenciais:
1 - O contrato celebrado entre os AA e os RR não constitui um contrato de trespasse pois o seu objecto não foi qualquer estabelecimento comercial pois este fora pelo A extinto e desintegrado.
2 - O objecto do contrato foi apenas "a passagem, por parte do A aos RR, da possibilidade legal de se instalarem com estabilidade num determinado imóvel para aí, por sua vez, instalarem um novo estabelecimento comercial cuja exploração iniciaram.
3 - Tal contrato é perfeitamente válido e eficaz constituindo um contrato misto e inominado cabendo ao intérprete interpretá-lo e integrá-lo de acordo com o princípio do "favor negotii", pois foi celebrado dentro dos amplos princípios da liberdade contratual e da boa fé.
4 - É válido porque permitido nos termos do arts. 424º e 1059º nº2 do CC constituindo uma verdadeira cessão da posição contratual de arrendatário do A para os RR, com consentimento do proprietário.
5 - Este chegou mesmo a completar o vínculo jurídico com os RR formalizando, com eles, um novo arrendamento nos termos do contrato anterior, sendo certo que os RR receberam do A, por força do contrato entre ambos celebrado, tudo quanto constituía o seu objecto.
6 - Terão, assim, os RR que lhe pagar o que devem, tanto mais que ainda, passados cinco anos, se mantêm, pacificamente, na posse do que receberam do A mantendo a exploração do estabelecimento comercial que lá instalaram
8 - A reposição das partes na situação jurídica anterior à celebração é impossível, sendo chocante para a ordem jurídica uma determinação judicial inócua, ineficaz e completamente inútil.
9 - Com efeito, nunca será possível, cumprir tal determinação pois isso significaria "obrigar" o proprietário do imóvel a ver um contrato em que é parte, ser julgado nulo no âmbito de processo em que não foi parte e a ver repristinado e validado um contrato de arrendamento que há longo tempo celebrou e que livremente rescindiu com o anterior arrendatário.
10 - Porém, no caso de se entender que o contrato é nulo, deverão os RR ser apenas condenados a pagar ao A as quantias referentes aos lucros que lhe poderiam ser proporcionados pelo estabelecimento que no imóvel o A exploraria, se não tivesse contratado, em quantia a liquidar em execução de sentença.
11 - Ao contrário do que se decidiu no acórdão, sendo declarada a invalida-de do contrato, isso significaria que a ocupação pelos RR do estabelecimento, seria ilegítima violando a norma do art. 473º do CC, o que confere ao A o direito de ser pago de todos os frutos que o estabelecimento poderia ter produzido se não tivesse dele sido desapossado (art.1271º do CC).
12 - Se os RR, desde Março de 1998 não se tivessem locupletado ilicitamente à custa do A e, sem qualquer causa, enriquecido à sua custa (art. 473º do CC), deveriam ser condenados em quantias idênticas aos que poderia receber de rendimento do estabelecimento se estivesse na sua posse, a liquidar em execução de sentença.
Não houve resposta.
Foram colhidos os vistos. Cumpre decidir.
Como já foi dito, na revista formula o A as mesmas alegações da apelação que, naturalmente, tinham em vista a impugnação da sentença.
No entanto, isso em rigor, não obstará a que se conheça do recurso pois ele é susceptível e deve ser interpretado como impugnação do acórdão.
Os factos provados que para tanto interessam, e para cuja descrição feita no acórdão recorrido nos remetemos, traduzem, em síntese, a seguinte situação:
Num prédio arrendado ao A para sua habitação, mediante 85 contos mensais aquele, autorizado pelo senhorio, passou, a partir de Fevereiro de 1996, a exercer o comércio de venda ao público de extintores, e exposição e venda ao público de mobiliário de cozinha.
Em Março de 1998, o A acordou com os RR, ceder-lhes aquele estabelecimento comercial pelo preço de 7.000 contos, a pagar em duas prestações, sendo a primeira paga em Março de 1998 e a segunda em 11 de Setembro seguinte e, desde então, os RR exercem no dito prédio a actividade de exposição e venda ao público de mobiliário de cozinha.
A escritura pública relativa a este contrato não foi realizada devido ao facto de o arrendamento ao A ser destinado a habitação.
Para ultrapassar esse problema (falta de escritura pública) acordaram A e RR, e D (dono do prédio) na celebração de um contrato - por escrito datado de 9/03/98) - pelo qual, o D deu de arrendamento a E (que tem por únicos sócios os RR), o referido prédio, em regime de renda livre, pelo prazo de 5 anos renovável, com início em Janeiro de 95, e pela renda mensal de 100 contos, para habitação exclusiva do inquilino.
Destes factos as instâncias concluíram que A e RR estabeleceram um acordo que tinha por objecto o trespasse de um estabelecimento comercial que o A instalara, e explorava no prédio de que era locatário habitacional.
Concluíram, porém, pela sua nulidade por não ter sido observada a forma legalmente exigida no n º 3 do art.115º do RAU que estabelece que o trespasse de estabelecimento comercial ou industrial deve ser por escritura pública.
Pretende, porém o A que não se tratou de trespasse mas antes, já que o estabelecimento que explorava fora extinto e desintegrado, de um negócio que teve por objecto " a passagem do A para os RR, da possibilidade legal de se instalarem com estabilidade, num determinado local para aí criar um novo estabelecimento cuja exploração iniciaram".
Tratar-se-á, no seu entender de negócio perfeitamente válido e eficaz celebrado dentro dos amplos princípios da liberdade contratual, que deverá ser interpretado numa perspectiva de "favor negotii"
Diga-se desde logo que, perante a matéria de facto provada, é dificilmente sustentável que se não tenha tratado, em substância, de um verdadeiro trespasse.
Com efeito, tratou-se da transmissão onerosa de um complexo constituído por elementos materiais e organizacionais destinados ao exercício do comércio, existentes num certo espaço ocupado pelo transmitente enquanto locatário.
Houve acordo quanto ao preço do qual logo os cessionários pagaram metade.
Como atrás se refere, o negócio, enquanto trespasse de estabelecimento comercial, é nulo por não ter sido observado o formalismo legalmente exigido..
Deduz-se dos factos provados, não obstante a invalidade formal do negocio, que a realidade subjacente se alterou num sentido quase coincidente com o que resultaria se o contrato fosse válido.
Com efeito, o ora A, transmitente, largou mão dos bens materiais e imateriais que integravam o estabelecimento a favor dos transmissários e é uma sociedade, de que estes são os únicos sócios, que no local passou a exercer a mesma actividade.
E, para ultrapassar a questão da nulidade do trespasse, foi o próprio loca-dor que, com essa sociedade, celebrou um novo arrendamento relativo ao mesmo local.
Daí que a solução encontrada pelas instâncias retirando acriticamente todas as consequências da declaração de nulidade nos termos do art. 289º do CC se apresente agora como inteiramente desfasada da realidade subjacente.
Com efeito, ao decretar-se a obrigação do A em restituir a importância correspondente a metade do valor do que alienou, e ordenar-se a reintegração do A na posição de locatário, sendo embora perfeitamente aceitável a primeira destas imposições, já se revela de todo impraticável, por ser absolutamente inoponível ao locador, esta última.
É que, como revelam os factos provados, quem agora ocupa a posição de inquilino é a referida sociedade o que logo revela que dessa qualidade se demitiu o aqui A.
Assim, ordenar-se a restituição do transmitente à anterior posição, corres-ponde a uma decisão destituída de qualquer consistência prática e, por isso, perfeitamente ineficaz.
Daí decorrerá o escandaloso resultado de o ora A, apesar de os ter transmitido, ficando privado de todos os bens que constituíam o objecto do negócio acordado com os RR, ter ainda de restituir metade do valor que consensual-mente lhes foi atribuído.
A solução das instâncias equivale, na prática, a fazer recair sobre o ora A, todas as consequências negativas da nulidade do negócio e atribuir à contraparte todas as vantagens como se o negócio fosse válido com o inconcebível acréscimo de ficar reduzido a nada a sua contrapartida correspondente àquelas vantagens.
Tudo isto impele a que se encare, na linha das conclusões do recorrente, e numa perspectiva de favor negotii, outra solução que não a da nulidade do contrato mas antes a da sua conversão, nos termos do art. 293º do CC, num simples negócio de transmissão dos bens materiais que integravam o estabelecimento e de cedência, autorizada pelo senhorio, do direito ao uso do local onde ele funcionava.
É inquestionavelmente neste sentido, a pretensão do recorrente, e é esta, no essencial, a essência das conclusões da revista.
Esta é uma solução que satisfaz os ditames da boa-fé negocial que seriam gravemente postergados a manter-se a decisão recorrida.
Há que dizer que, exigindo embora a lei, para a conversão do negócio nulo a prova da vontade hipotética das partes, entende-se geralmente (vide neste sentido Mota Pinto, Teoria Geral, 3ª ed., pgs. 633), que tal prova não é necessária, devendo presumir-se tal vontade, se a boa fé assim o exigir.
Como ensina aquele Mestre, é esta uma solução que se impõe com base na rejeição legal do abuso de direito, imposta pelo art. 334º do CC
Neste caso, o exercício pelos RR dos direitos que para si decorreriam da rigorosa observância das consequências da nulidade do contrato, constituiria, com atrás se deixa aflorado, um excesso manifesto dos princípios da boa fé, dos bons costumes e do fim social e económico desse direito.
Estamos no terrenos do abuso do direito que, pacificamente, é matéria de conhecimento oficioso e que, como tal, pode ser conhecida no âmbito da revista.
Terá, pois, que declarar-se a conversão do projectado negócio de trespasse do estabelecimento comercial, num contrato de transmissão onerosa, pelo preço acordado de 7.000 contos, dos bens materiais que integravam e de cessão, autorizada pelo locador, do espaço onde o A exercia aquela actividade, o que é permitido dentro do amplo princípio da liberdade contratual plasmado no art. 405º do CC.
De tudo decorre a procedência, no essencial, das conclusões do recurso impondo-se, nos termos expostos a alteração do aliás douto acórdão.
Nestes termos, julgando procedente a revista, revogam o douto acórdão na parte em que ordenou a restituição das partes à situação anterior à celebração do contrato de trespasse e, fazendo a conversão do negócio, condenam os RR a pagar ao A a quantia de € 17458 - dezassete mil, quatrocentos e cinquenta e oito euros (3.500 contos) - com juros desde a citação.
Custas pelos recorridos.
Lisboa, 29 de Janeiro de 2003.
Duarte Soares,
Abel Freire,
Luís Fonseca. (com dispensa de visto).