Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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INOVAÇÃO
DESTRUIÇÃO
OBRAS
I – As paredes exteriores de um prédio são de considerar comuns a todos os condóminos e destinadas ao serviço exclusivo do próprio edifício .
II - As obras realizadas no logradouro de uma fracção autónoma, consistentes na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes na parede exterior do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiro sobre cada uma delas, devem ser qualificadas como inovações em parte comum, sujeitas ao regime do art. 1425 do C.C.
III– A sanção correspondente à realização dessas obras ilegais é a sua destruição.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :
Em 3-12-03, AA instaurou a presente acção ordinária de anulação de deliberações sociais, contra os Condóminos do Prédio sito na Rua Dr. ............., nºs ... e .....-A, em Caxias, representados pela respectiva Administradora do Condomínio, BB, pedindo que seja declarada nula a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos realizada em 10 de Outubro de 2003, que decidiu não aceitar uma construção que se encontrava a ser efectivada, sem a respectiva autorização do condomínio, referente ao nº .., .., correspondente às fracções “B”, e “F” do prédio .
Para o efeito, em síntese, alega o seguinte:
O autor é dono da fracção “B”, no Bloco A, correspondente ao nº .., da Rua.............., em Caxias, que nas traseiras inclui um logradouro.
No referido logradouro, parte integrante da sua fracção, fez construir um anexo, assente directamente sobre o solo, sem fundações.
A obra em questão não prejudica a segurança do edifício em propriedade horizontal, não contende com os elementos estruturais do edifício e não interfere com a linha arquitectónica do edifício, nem com o arranjo estético.
Também o Autor respeitou as limitações impostas pelo art.1422º, nº1, do CC, não existindo logradouros em situação inferior que possam suscitar qualquer problema de escoamento de águas.
Em 10 de Outubro de 2003, em reunião extraordinária, reuniu a assembleia de condóminos para deliberar sobre a aprovação ou rejeição da construção.
Mas a deliberação tomada é nula, por violação de lei, já que assembleia exorbitou das suas competências, uma vez que não se trata de qualquer inovação e a obra não foi realizada em partes comuns.
Os Réus contestaram e deduziram reconvenção, alegando, também síntese, o seguinte:
A obra realizada pelo Autor assenta em partes comuns do edifício e afecta a segurança do edifício, na medida em que facilita o acesso de estranhos à fracção “A” por meio de escalamento pelos telheiros das referidas construções para a janela do piso superior da fracção A.
A referida obra interfere com a linha arquitectónica do edifício .
Por isso, a obra é proibida, nos termos do art.1422º, nº2, alínea a), do Código Civil.
O Autor não comunicou aos condóminos que ia proceder à realização da referida obra no seu logradouro, a qual constitui uma inovação nas partes comuns do edifício.
Assim, a deliberação não viola qualquer disposição legal .
Em reconvenção, e com base nos fundamentos acima indicados, defende que a obra é ilegal, nos termos do disposto nos arts.1421º, nº1, al. a), 1422º, nºs 1 e 2, alínea a) e 1425º, nºs 1 e 2, todos do Código Civil, impondo-se a sua demolição.
Conclui pela improcedência da acção, com a absolvição dos Réus do pedido e pela procedência da reconvenção, condenando-se o Autor na demolição da obra, por sua exclusiva conta e risco .
Houve réplica e tréplica .
Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que decidiu :
1- Julgar a acção improcedente, por não provada, absolvendo o réu do pedido ;
2- Julgar o pedido reconvencional procedente e condenar o autor a demolir, por sua conta e risco, a obra realizada no logradouro da fracção “B “, consistente na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas .
Apelou o autor, mas sem êxito, pois a Relação de Lisboa, através do seu Acórdão de 13-9-07, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida .
Continuando inconformado, o autor pede revista, onde resumidamente conclui :
1 – Tratando-se de obra realizada em fracção autónoma, é-lhe aplicável o disposto no art. 1422 do C.C., e não a disciplina do art. 1425 do mesmo diploma, por tal obra não se enquadrar no conceito de inovação .
2 – As limitações ao exercício dos direitos dos condóminos impostas pelo referido art. 1422 foram observadas.
3 – A obra realizada não carecia de autorização prévia, nem de aprovação dos condóminos .
4 – Não houve alteração da forma, nem da substância da parede exterior do prédio ( que não foi deslocada, ampliada, amputada ou integrada ), havendo apenas uma utilização que não pode ser confundida com inovação .
5 – Considera violados arts 1422 e 1425 do C.C.
O recorrido contra-alegou em defesa do julgado .
Corridos os vistos, cumpre decidir :
A Relação considerou provados os factos seguintes .
1- A fracção designada pela letra “B” correspondente ao 1º andar, com logradouro com a área de 70 m2, situado na rectaguarda do prédio, sita na Rua Dr. ............, nºs .. e ..., em Paço de Arcos, encontra-se descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o nº .../.... e inscrita a favor de “AA, casado com CC no regime de comunhão geral”, por compra .
2- Em “Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos” do prédio sito na Rua Dr. ............, nºs .. e ...., realizada em 10/10/03, foi aprovada, por maioria de 56,96%, “não aceitar”…”uma construção que se encontra a ser efectivada, sem a respectiva autorização do condomínio, referente ao nº.., .., correspondente às fracções “B” e “F” (Cfr. Acta nº 29 com o teor constante de fls.13/14 dos autos, cujo teor aqui se reproduz integralmente) .
3º A fracção “A” do prédio correspondente ao r/c do nº51, tem a área de 100 m2, com hall, 5 assoalhadas, cozinha, 2 casas de banho, despensa, 2 varandas, frente e retaguarda, 1 arrecadação na cave com a área de 50 m2 e logradouro com a mesma área de 50 m2, situado na frente do prédio (cfr. cópia da escritura de “Constituição da Propriedade Horizontal” a fls.43/44 dos autos, cujo teor aqui se reproduz integralmente.
4 - O Autor não aprovou a deliberação referida em 2.
5 - Tendo o condómino da fracção “A” do prédio deliberado no sentido de “não aceitar” a referida obra.
6 - O condómino da fracção “H” não participou na referida “Assembleia” “por impossibilidade de comparência”.
7 - A obra realizada pelo Autor, no logradouro da fracção “B” supra referida, consistiu na edificação de duas arrecadações, com a área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas.
8- O logradouro com a área de 70 m2 que integra a mencionada fracção “B” é adjacente à casa.
9 - A edificação levada a cabo pelo Autor assenta numa fundação ligeira argamassada.
10 - A referida obra não afecta a segurança estrutural do edifício.
11 - Nem os elementos estruturais deste.
12 - Para proceder àquela construção, o Autor não mexeu nas vigas, pilares ou paredes do edifício e unicamente fixou as coberturas de madeira com parafusos na fachada posterior do edifício.
13 - Nem mexeu nas coberturas ou escadas.
14 - O aludido barracão não interfere com a linha arquitectónica do edifício.
15 - Nem com o arranjo estético do mesmo.
16 - O logradouro da aludida fracção referida “B” é adjacente a essa fracção.
17 - A construção dos dois anexos sul e norte, junto da fachada posterior do edifício, tendo cerca de 2 metros de altura na zona frontal, constituem à partida elementos de difícil acesso para escalamento a uma pessoa normal. Estando um estranho em cima do anexo sul, o acesso à janela poente da fracção “A” é facilitado.
18 - A construção dos dois anexos provocam um ligeiro adiantamento da fachada posterior do edifício, igual à largura do telhado e que na parte superior dos anexos existe o telhado em telha lusa sem forro.
19 - A fracção “H” do prédio corresponde à cave do nº51-A, tem a área de 45 m2, e é composta por 2 divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho e um logradouro na rectaguarda com a área de 30 m2.
20 O logradouro pertencente à fracção “H” encontra-se edificada em nível inferior, em cerca de 2,5 m, relativamente ao logradouro da fracção “B”.
21- O Autor não comunicou aos demais condóminos do referido prédio que iria proceder à realização da referida obra no seu logradouro .
22 - O dono da fracção “A” serrou a parte do telheiro que cobria a janela da sua fracção com vista a recuperar em parte a entrada de ar e luz pela mencionada janela.
23 - A referida obra retirava em parte entrada de ar e luz pela referida janela.
24 - A “Assembleia Extraordinária de Condóminos” referida no anterior nº2 foi solicitada pelos condóminos das fracções “H”, “D” (r/c do nº51-A) e “A” do prédio.
25 - O condómino da fracção “A” não aceitou a obra, dado entender que aquela fracção era afectada pela obra realizada pelo Autor.
26 - Os logradouros das fracções “A” e “B” do prédio não são contíguos.
A questão fulcral a decidir consiste em saber se as obras realizadas pelo autor devem ser qualificadas como “inovação “, em parte comum, nos termos do art. 1425 do C.C.
Vejamos :
Encontra-se provado que as obras realizadas pelo autor, no logradouro da sua fracção B, consistiram na edificação de duas arrecadações, com área de cerca de 2 m2 cada uma, estando ambas assentes na parede exterior do edifício, com a construção de três novas paredes em alvenaria relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas .
Foi decidido pelas instâncias que tais obras são inovações em parte comum, sujeitas ao regime normativo do citado art. 1425 do C.C.
O recorrente entende que não podem ser qualificadas como inovações, subordinadas ao indicado regime.
Mas sem razão .
Com efeito, o art. 1425 do C.C. dispõe o seguinte :
1- As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dos terços do valor total do prédio .
2- Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos , tanto das coisas próprias como comuns .
Importa salientar que as inovações a que o preceito se refere respeitam às que são introduzidas nas partes comuns de um edifício em propriedade horizontal, não sendo aplicável às inovações introduzidas nas fracções pertença exclusiva dos condóminos .
Nos termos do art. 1421, nº1, al. a) do C.C., são comuns as seguintes partes do prédio :
“O solo, bem com o os alicerces, colunas pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do edifício “.
O termo paredes abrange as paredes das fachadas, das empenas, de separação entre habitações, de caixas de escada e interiores ou divisórias .
As paredes mestras são assim designadas por, nos edifícios, suportarem as cargas permanentes e acidentais .
É de entender que as paredes exteriores, que delimitam o perímetro da construção, “embora não sendo mestras ou resistentes no verdadeiro sentido do termo, ao serem construídas tendo em vista não só as exigências de segurança, como também as de salubridade, especialmente no que respeita à protecção contra a humidade, as variações de temperatura e a propagação de ruídos e vibrações, podem ser consideradas como elementos estruturais das edificações e, portanto, paredes mestras “ ( Aragão Seia , Propriedade Horizontal, 2ª ed, pág. 72) .
Também Sandra Passinhas ( A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 31) sustenta que “as paredes perimetrais ( paredes exteriores que delimitam o edifício), mesmo quando não tenham a função de paredes mestras, delimitam a superfície coberta, determinando a consistência volumétrica do edifício e delineando o perfil arquitectónico, pelo que são de considerar comuns a todos os condóminos e destinadas ao serviço exclusivo do próprio edifício “ .
As inovações em partes comuns dirigem-se ao melhoramento ou ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum, isto é, essas alterações não se destinam a privilegiar o proprietário da fracção, mas sim a coisa comum (Ac. S.T.J. de 4-10-95, Bol. 450-492) .
No conceito de inovação, que corresponde ao pensamento do art. 1425 do C.C. tanto cabem as alterações introduzidas na substância ou forma da coisa, como as modificações estabelecidas na sua afectação ou destino ( Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2º ed, pág. 434 e Aragão Seia, obra citada, pág. 139) .
Pois bem .
Embora tivesse resultado provado que a estrutura da parede exterior do edifício não foi afectada, a verdade é que a obra realizada consistiu na construção de três novas paredes em alvenaria, relativamente a cada arrecadação e telheiros sobre cada uma delas, estando ambas assentes nas paredes exteriores do edifício, que desse modo passou a integrar cada uma das arrecadações .
Por isso, em cada um desses locais, a parede exterior passou a ter outra forma, diferente da original, na medida em que a original passou a ficar integrada no interior de cada uma das construções e tendo passado a figurar como parede exterior, a parede frontal de cada construção .
Acresce que a construção das duas arrecadações provoca um ligeiro adiantamento da fachada posterior do edifício, igual à largura do telhado e que na parte superior desses anexos existe um telhado, em telha lusa, sem forro.
Por outro lado, também se apurou que, estando um estranho em cima do anexo sul, o acesso à janela poente da fracção “A” é facilitado e ainda que o dono desta mesma fracção “A” serrou a parte do telheiro que cobria a janela da sua fracção, com vista a recuperar, em parte, a entrada de ar e luz, pela mencionada janela, pois a referida obra retirava, em parte, a entrada de ar e luz pela dita janela .
Porque as arrecadações assentam na parede exterior do edifício e atento todo o demais circunstancialismo exposto, é de considerar que tais construções devem ser qualificadas como inovações em parte comum, sujeitas ao regime do citado art. 1425.
Como o autor não obteve autorização nem a aprovação da maioria necessária dos condóminos prevista no aludido art. 1425, nº1, do C.C., é também de concluir que as obras realizadas são ilegais .
Por sua vez, a deliberação impugnada não padece de qualquer vício, mostrando-se conforme à lei .
A sanção correspondente à realização das referidas obras ilegais é a destruição delas, isto é, a reconstituição natural que não pode ser substituída por indemnização em dinheiro, ao abrigo do princípio da equidade estabelecido no art. 566, nº1, in fine, e 829, nº2, do C.C., porque este princípio só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real do condomínio, em que estão em jogo regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bolem com os interesses de todos os condóminos do prédio ( Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª ed, pág. 143; Ac. S.T.J. de 25-5-00, Col. Ac. S.T.J., VIII, 2º, 80, Ac. S.T.J. de 4-10-95, Bol. 450-492, Ac. S.T.J de 17-3-94, Bol. 435-816, entre outros ) .
Improcedem, pois as conclusões do recurso, não se mostrando violados os preceitos legais invocados pelo recorrente .
Termos em que negam a revista.
Custas pelo recorrente .
Lisboa, 19 de Fevereiro de 2008
Azevedo Ramos (Relator)
Silva Salazar
Nuno Cameira