Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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COMPRA E VENDA
NULIDADE DO CONTRATO
TERRENO
UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA
DL 46673 DE 1965/11/29 ARTIGO 10 N1 ARTIGO 12 ARTIGO 13 ARTIGO 14.
DL 289/73 DE 1973/06/06 ARTIGO 27 N2.
ACÓRDÃO STJ DE 1980/02/12 IN BMJ N294 PAG312.
ACÓRDÃO STJ PROC71043 DE 1984/01/10.
No dominio de vigencia do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, a falta de licença de loteamento não determina a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos com ou sem construção, compreendida no loteamento.
Acordam, em plenario, no Supremo Tribunal de Justiça:
A e mulher, recorreram para o Tribunal Pleno, nos termos do artigo 763 do Codigo de Processo Civil, do acordão deste Supremo Tribunal de 10 de janeiro de 1984, proferido no processo n. 71043, da 1 Secção Civel, com o fundamento de que ele esta em oposição com o Acordão, tambem deste Supremo Tribunal, de 12 de Fevereiro de 1980, publicado no Boletim do Ministerio da Justiça, n. 294, pagina 312 sobre a mesma questão fundamnetal de direito: se são ou não nulos os contratos onerosos que tenham por objecto lotes de terreno compreendidos em loteamentos urbanos sem ter sido obtida a licença de loteamento titulada por alvara, celebrados no dominio da vigencia do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965.
A Secção, pelo acordão de folhas 24, reconheceu a existencia da oposição e mandou prosseguir o processo.
Os recorrentes alegaram doutamente, formulando as seguintes conclusões:
1 - Na vigencia do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, eram nulos os negocios juridicos de compra e venda de terrenos compreendidos em loteamento sem alvara;
2 - Tal e a sanção que resulta do artigo 10 desse diploma legal, conjugado com os artigos 294 e 280 do Codigo Civil;
3 - O vendedor ficara ainda sujeito as multas previstas no artigo 12 do mesmo diploma legal;4 - A solução apontada não quebra a unidade de sistema juridico;5 - O Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho, apenas alargou a sanção da nulidade a outros negocios juridicos, para alem dos previstos no Decreto-Lei n. 46673;
6 - O acordão recorrido violou os artigos 10, 12, 13 e 14 do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, e os artigos 280 e 294 do Codigo Civil.
Os recorridos haviam apresentado ja alegações, tambem doutas, defendendo a solução oposta.
O Excelentissimo Magistrado do Ministerio Publico junto deste Supremo apresentou desenvolvido e muito douto parecer no qual sustenta que deve ser mantido o acordão recorrido, sugerindo a formulação de assento nos seguintes termos: " Na vigencia do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, são validos os negocios juridicos de compra e venda, bem como a promessa de terrenos compreendidos em loteamentos sem alvara, excepto quando no momento da celebração do contrato houvesse impossibilidade de obtenção de alvara, por haver lei, regulamento ou acto administrativo e impeditivo da sua emissão." Tudo visto.
Porque o tribunal pleno não esta vinculado a decisão preliminar proferida pela Secção, conforme se ve do disposto no n. 3 do artigo 766 do Codigo de Processo Civil - se bem que se possa entender que a reapreciação dessa decisão so possa ter lugar se entretanto for suscitada essa questão -, ha que reapreciar a questão em ordem a verificação ou não dos pressupostos exigidos para o conhecimento do objecto do recurso.
E, assim, verifica-se que são identicas as questões que em ambos os acordãos considerados em oposição foram apreciadas, pois no acordão recorrido tratava-se de contratos de compra e venda titulados por escrituras publicas de 6 de Dezembro de 1972 e de 10 de Janeiro de 1973 e no acordão anterior apreciou-se um contrato-promessa de compra e venda, todos eles tendo porobjecto terrenos para construção, sem que tivesse sido aprovado qualquer loteamento deles.
Nesse acordão anterior, no chamado acordão fundamento, entendeu-se que, nos termos do artigo 10, n. 1, do referido Decreto-Lei n. 46673, conjugado com os artigos 280, 285 e 294 do Codigo Civil, o contrato-promessa era nulo, por ser legalmente impossivel o objecto ou por ser o negocio juridico contrario a lei ou contra disposições legais de caracter imperativo, como são as apontadas na tutela de superiores interesses gerais da disciplina urbanistica, sem descurar a defesa dos interesses privados.
Mas no acordão recorrido entendeu-se, não obstante o disposto naquele n. 1 do artigo 10 daquele Decreto-Lei n. 46673 visar acautelar a ordem publica, que a falta de licença apenas acarretava graves multas impostas aos irregulares vendedores, promitentes vendedores e anunciantes de vendas.
Assim, embora um dos acordãos, o anterior, ou acordão fundamneto, se refira a contratos de compra e venda celebrados por escrituras publicas e o acordão recorrido tenha incidido sobre um contrato-promessa de compra e venda, o certo e que ambos apreciam a validade ou nulidade dos contratos a que alude o artigo 10 desse Decreto-Lei n. 46673 celebrados contra a proibição contida nesse preceito.
E, pois, no essencial, a mesma questão que se dispute nos dois acordãos.
E, como todos os contratos foram celebrados do dominio de vigencia desse Decreto-Lei n. 46673, ambos os acordãos se baseando fundamentalmente nele, estão sujeitos ao mesmo regime, certo como e que nesse periodo tamnbem se encontravam em vigor os mesmos preceitos, inalterados, do Codigo Civil.
E, conforme se referiu, os acordãos em confronto adoptaram soluções diferentes, pois pelo acordão recorrido o contrato-promessa foi considerado valido e pelo acordão anterior os contratos celebrados foram declarados nulos.
E, assim, de reconhecer que existe a invocada oposição dos acordãos referidos no dominio de vigencia da mesma legislação relativamente a mesma questão de direito, pelo que ha que conhecer do objecto de recurso.
No acordão recorrido entendeu-se que no dominio e vigencia do Decreto-Lei n. 46673 o contrato- promessa de compra e venda de terrenos compreendidos em loteamento sem que previamente se tivesse obtido a respectiva licença de loteamento era valido, pois, estabelecendo-se apenas multas aos irregulares vendedores e promitentes vendedores, e de concluir que não se quis atacar o negocio na sua validade, mas sim eunicamente se pretendeu desencorajar e castigar os especuladores vendedores como infractores ofertantes de loteamento urbano sem alvara, pelo que, conforme em tal acordão expressa e textualmente se consignou, " não se fere o acto e apenas se sanciona o autor ", entendimento esse que arranca das considerações de que o n. 1 do artigo 10 desse diploma apenas perspectiva a conduta singular do " anuncio de venda ", que nunca podia ser nulo, e as actividades singulares de " venda " e de " promessa e venda ", e não actos negociais bilaterais de " compra e venda ", pois so os anunciantes de venda, os vendedores e promitentes vendedores são punidos com multa.
E no referido acordão anterior, o de 12 de Fevereiro de 1980, favoravelmente anotado por Vaz Serra, in Revista de Legislação e de Jurisprudencia, ano 114, pagina 200, entendeu-se que, em tais circunstancias, o contrato era nulo, nos termos dos artigos 280, 285 e 294 do Codigo Civil, em conjugação com o referido artigo 10 do Decreto-Lei n. 46673, " por ser o objecto legalmente impossivel ou por ser o negocio juridico contrario a lei ou contra disposições legais de caracter imperativo, como são as apontadas na tutela de superiores interesses gerais de disciplina urbanistica, sem descurar a defesa dos interesses privados ", entendimento que e perfilhado, desenvolvidamente, por J. Osvaldo Gomes, in Revista da Ordem dos Advogados, ano 41 pagina 775, em anotação ao Acordão deste Supremo de 31 de Março de 1981, in Boletim, n. 305, pagina 288, que decidiu ser valido o contrato-promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvara constante de documento particular, na vigencia do mesmo Decreto-Lei n. 46673, por tal contrato não ter eficacia real e o diploma so a contratos com tal eficacia se referir.
E, efectivamente, nos termos do artigo 280 do Codigo Civil, e nulo o negocio juridico cujo objecto seja fisica ou legalmente impossivel, contrario a lei ou indeterminavel.
E entenbde-se que o objecto e ilegalmente impossivel quando o acto e inidoneo para se realizar o efeito juridico pretendido, sendo ilicito o objecto quando a lei exprima em juizo de reprovação para com ele ( v. Vaz Serra, Revista de Legislação e de Jurisprudencia, ano 104, pagina 8, nota 1 ).
Dai que, estabelecendo o n. 1 do artigo 10 do Decreto-Lei n. 46673 que " qualquer forma de anuncio de venda e a venda ou promessa de venda de terrenos, com ou sem construção, compreendidos em loteamentos so poderão efectuar-se depois de obtida a licença a que se referem os artigos antecedentes e de terem sido observados os condicionamentos nela estabelecidos ", se tenha de chegar a conclusão de que, se não tiver sido observado ou satisfeito o ai consignado, seja legalmente impossivel a venda ou promessa de venda, o que, numa primeira aproximação, parece que produzira a nulidade do negocio, nos termos do artigo 294 do codigo Civil.
E que tal norma, sendo proibitiva, tem natureza imperativa ( V. Pires de Lima e Antunes varela, Codigo Civil Anotado, I, 2 edição, pagina 249 ) e a nulidade tanto pode apresentar-se sob a forma textual ou expressa, como virtual ou tacita, como defende Rui Alarcão, A Confirmação dos Negocios Anulaveis, I, pagina 45, nota 41, entendimento que vem na esteira do de Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Juridica, II, 1964, pagina 282, nota 1, este emitido em face do artigo 10 do Codigo Civil de 1867, pelo que o facto de aquele diploma não cominar expressamente a nulidade não significa, em principio, que ela não possa ser declarada.
Porem, aquele artigo 294 contem uma restrição a tal comando, ao da nulidade, pois diz-se nele " salvo se outra solução resultar da lei ", o que significa ( V. Manuel de Andrade, obra citada e volume citado, pagina 335 ) que devera ter-se por excluida a nulidade se a sanção se mostrar pouco adequada ao caso concreto.
E ela mostra-se, nos casos em apreciação, não so pouco adequada, mas ate repelida por aquele diploma.
Na verdade, nos artigos 12 e 13 daquele Decreto-Lei n. 46673
cominam-ser multas pela inobservancia do disposto no artigo 10, ou seja, pela efectivação dos actos nele referidos sem a obtenção previa da licença de loteamento.
Sanciona-se, pois, a falta de cumprimento de um dever de vendedor ou promitente vendedor para com a Administração, assim se configurando uma limitação administrativa a pratica de tais actos, o que aponta para uma natureza administrativa da sanção ai imposta, naturalmente por o legislador haver então considerado que os bens juridicos ai protegidos não eram valores ou interesses fundamentais da vida comunitaria ou da personalidade etica do homem, mas simples valores da criação ou manutenção de uma certa ordem social ( V. Eduardo Correia, Direito Criminal, I, 1963, paginas 28-29 ), para defesa dos quais se reputou suficiente a imposição de multas.
Surge, pois, a infracção a tal preceito nesse diploma como simples contravenção, com as multas a serem impostas pelo tribunal, nos termos do artigo 14 desse diploma.
Assim, a sanção da nulidade dos contratos celebrados sem a previa obtenção da licença de loteamento, porque não foi expresamente estabelecida pelo legislador, naturalmente em razão de então não haver sido considerada necessaria ou oportuna ou haver sido considerada desajustada e impropria, não pode ter aplicação, estando, assim, a sanção expressamente cominada exclusivamente integrada na esfera da tutela administrativa, e não da tutela jurisdicional.
Deve ser em resultado de considerações desta ordem -
- não se viu referida a fundamentação - que a jurisprudencia italiana, segundo informa C. M. Bianco, Diritto civile, III, pagina 582, vem decidindo que a cominação de uma particular sanção, diversa da nulidade, exaure a consequencia da violação da lei, não dando, portanto, lugar a invalidade do contrato, com o que aquele autor concorda, com a restrição de ser penal a sanção, pois então cumular-se-ão, o que não se verifica no caso sujeito, pois, como se referiu, a sanção que o diploma aludido impõe e de natureza contravencional ( v. ainda D. Rubino,
La compravendita, 1971, pagina 23, onde se assinala que a inobservancia de limitações administrativas não prejudica, por si so, a validade nem a simples eficacia dos contratos de compra e venda ).
Ainda e de considerar que havendo o legislador cominado, expressamente, a penas a sanção das multas, mas exclusivamente a uma das partes, aquela que pretende vender o terreno - artigos 10, 12 e 13 do mesmo Decreto-Lei 46673 -, manifesto e que tais sanções apenas visam um comportamento, uma conduta, e não o contrato celebrado, que por isso não devera vir a ser afectado, podendo acontecer ate que, se fosse entendido que se verificava a nulidade, viesse a ser prejudicada a outra parte, que em nada havia contribuido para a verificação da infracção, com o que reflexamente, viria a beneficiar a parte infractora, a parte que não diligenciara quanto a obtenção da licença.
E que o alcance do preceito legal em causa e este, resulta ainda do elemento historico, como e salientado pelo Excelentissimo magistrado do Ministerio Publico, pois tendo sido esta a interpretação dada aqueles preceitos pelo parecer n. 22/65, de 7 de Junho, da Procuradoria-Geral da Republica, que se supõe inedito e que incidiu sobre o projecto de diploma que se veio a converter naquele Decreto-Lei, nele se consignando explicitamente a plena concordancia com o não estabelecimento da sanção da nulidade das operações de venda, por se reputarem suficientes as sanções impostas aos infractores a redacção do preceito não veio a sofrer qualquer modificação em relação ao Projecto, o que evidencia plena concordancia com a interpretação que em tal Parecer era dada.
E tal entendimento resulta corroborado pela circunstancia de o Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho, que veio a substituir aquele diploma, haver imposto, no n. 2 do artigo 27, a sanção da nulidade, entre outros actos, dos instrumentos notariais atinentes a terrenos quando neles se não fizesse menção do numero e data do alvara do loteamento, pois, então, era ja a lei a ferir de nulidade tais actos, sanção que segundo se infere do relatorio que o precede e inovadora, porquanto diz-se nele que " nessa linha ferem-se de nulidade... ", do que e de concluir que o legislador entendia que anteriormente não tinha lugar a sanção de nulidade.
Entende-se, pois, que a violação do citado artigo 10 do Decreto-Lei n. 46673, não determina a nulidade dos contratos-promessa ou contratos de compra e venda de terrenos celebrados durante a sua vigencia sem licença de loteamento.
Mas, como e evidente, tal conclusão não envolve a de que os contratos referidos não possam ser declarados nulos com base em qualquer outro fundamento legal.
Porem, esses fundamentos exorbitam do objecto do recurso, pelo que não ha que fazer qualquer referencia a eles na formulação do assento.
Nestes termos, negam provimento ao recurso, confirmando o douto acordão recorrido, com custas pelos recorrente. e nos termos do n. 3 do artigo 768 do Codigo de Processo Civil formula-se o seguinte assento:
No dominio de vigencia do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965, a falta de licença de loteamento não determina a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos com ou sem construção, compreendida no loteamento.
Lisboa, 21 de Junho de 1987
João Alcides de Almeida ( Relator ) - Aurelio Fernandes - Pereira de Miranda - Frederico Baptista -
- Julio Santos - Manso Preto - Pinto Gomes - Gama Prazeres - Almeida Simões - Pinheiro Farinha - Melo Franco - Vasconcelos de Carvalho - Magalhães Baião -
- Almeida Ribeiro - Licinio Caseiro - Dias Alves - Cura Mariano - Soares Tome - Alves Peixoto ( Vencido, pelas razões constantes da declaração de voto que junto ) - Solano viana ( Vencido, pelas razões constantes do voto do Excelentissimo Conselheiro Alves Peixoto ) - Joaquim Figueiredo ( Vencido, nos termos da declaração que junto ) - Lima Cluny ( Vencido, pelas razões constantes da declaração de voto que junto em separado ) - Silvino Villa-Nova ( Vencido, pelas razões constantes dos votos dos demais Excelentissimos Conselheiros vencidos ) - Meneres Pimentel ( Vencido. O artigo 294 do Codigo Civil contem uma regra e uma excepção: a primeira prescreve a nulidade dos negocios juridicos celebrados contra disposição legal imperativa; a segunda tem de resultar da lei. Acontece que temos de distinguir tres tipos de ilicito penal de justiça, o designado ilicito penal administrativo ( direito penal secundario ) e finalmente o ilicito das contra-ordenações. O acordão admite estar-se em presença da segunda especie.
Por isto e ainda pelo facto de a terceira especie so ter obtido acolhimento efectivo no nosso sistema juridico a partir de 1982, não entendo como se pode afirmar que a violação das disposições proibitivas do Decreto-Lei em analise não constitui infracção penal ( no sentido lato do termo ).
Quanto a esta clarificação das normas do direito penal e de ordenação social, pode ler-se a magnifica lição do Professor Doutor Figueiredo Dias, publicada na Revista de Legislação e de Jurisprudencia, a partir do ano 116, pagina 263. Revertendo agora ao inicio, parece obvio não se verificar qualquer excepção a regra geral do artigo 294 do Codigo Civil
( pelo Contrario ). No mais, acompanho a declaração de voto dos Excelentissimos Conselheiros Alves Peixoto e Joaquim Figueiredo ) - Joaquim Gonçalves ( Vencido, de acordo com as razões do voto do senhor Conselheiro Alves Peixoto ) - Fernandes Fugas ( Vencido, de acordo com os fundamentos do voto do Excelentissimo Conselheiro Alves Peixoto ).
Declaração de voto:
Votei pela nulidade do negocio juridico atinente ao terreno abrangido pelo loteamento, celebrado antes de concedido o alvara, mesmo no dominio do Decreto-Lei n. 46673.
E que este diploma ja proibia a " venda " e ate simples " promessas " e " anuncios ", sob pena de multa, sanção caracteristica daquilo que e considerado, em Direito Penal, uma contravenção, a qual, de iure constituto ( artigos 6 e 7 do Decreto-Lei n.400/82, de 23 de Setembro ), e, ainda, mais que uma simples contra-ordenação, situando-se entre esta ( ilicito criminal administrativo ) e o crime ( ilicito criminal de justiça ).
Ora, proibindo aquele diploma, por razões de interesse e ordem publica ( disciplina: construções, em função das indispensaveis infra-estruturas ), a venda ou a promessa de venda e tendo-a por infracção penal, seria um contra-senso considera-la civilmente licita.
O que e logico, isso sim, e que, nula uma das prestações, se julga nula a contra-prestação, no caso a compra ( entrega de preço ) com a promessa de compra ( abono do sinal ).
De outro modo, para alem do impossivel juridico de um contrato nulo ( ate penalmente ilicito ) de uma banda e valida da outra, os resultados sociais seriam desastrosos - a urbanização descontrolada, sem o minimo de condições de habitabilidade.
E e obvio igualmente não poder distinguir-se, como faz o acordão, o acto do autor - ninguem pode ser punido por conduta licita.
E verdade que o artigo 294 do Codigo Civil admita que excepcionalmente não se julgue nulo o negocio celebrado contra lei imperativa. Mas não, quando a ilicitude e ate penal ( concebe-se ilicito civil sem ilicitude penal, mas não a inversa ). E não aqui ainda, porque nenhum dos preceitos do Decreto-Lei n. 46673 leva a concluir pela validade; so se pune o anunciante, o promitente-vendedor e o vendedor, sem alvara, por ser ele o autor do loteamento e ser ele o obrigado a premunir-se com este documento.
Mas nem por isso se deve " premiar " o comprador com a validade de um contrato ilegal, pois o loteamento e coisa que esta a sua vista e todos sabem ou devem saber ( artigo 6 do Codigo Civil ) da necessidade do licenciamento.
Por fim, quero salientar que o Decrerto-Lei n. 289/73 rigorosamente criou outra nulidade, não esta ( conforme artigo 27, n. 2 ).
Alves Peixoto.
Declaração de voto:
A disposição, proibitiva, do artigo 10, n. 1, do Decreto-Lei n. 46673 inspirou-se, sem sombra de duvida, num fim de interesse publico: " obstar a criação de nucleos habitacionais que contrariam o racional desenvolvimento urbano do territorio " e " evitar que se efectuem operações de loteamento, sem que previamente estejam asseguradas as indispensaveis estruturas, digo indispensaveis infra-estruturas urbanisticas ", como se diz no preambulo do diploma.
Ora os negocios juridicos celebrados contra disposição legal de caracter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei - artigo 294 do Codigo Civil. Do disposto nos artigos 12 e 13 daquele Decreto-Lei não resulta que in casu, resulte da lei outra solução, pois, como se observa no acordão de 12 de Fevereiro de 1980,
" os artigos 10 a 14 e 16 do citado diploma de 1965 referem-se a ilicitos penais, administrativos e não, a ilicitude que os negocios juridicos (...) previstos no aludido artigo 10 ". E e claro que do mesmo artigo 294 se deduz " não ser necessaria uma norma especial declarando a nulidade para cada caso, o que significa admitirem-se nulidades virtuais e não apenas nulidades textuais ". Votei, pelo exposto, se concedesse provimento ao recurso lavrando-se assento em que se adoptasse a doutrina daquele acordão.
Joaquim Figueiredo.
Declaração de voto:
Ao contrario do " assento " agora formulado, pronunciei-me no sentido da nulidade dos contratos celebrados em desconformidade com o dispositivo do artigo 10 do Decreto-Lei n. 46673, de 29 de Novembro de 1965.
Efectivamente, a face deste preceito não podia deixar de entender-se como " contraria a lei " a venda, ou a promessa de comnpra e venda, de terrenos compreendidos em loteamento sem que fosse obtida a licença respectiva e sem que fossem observados os respectivos condicionamentos.
Dai que, independentemente das multas em caso de contravenção do ali estatuido, tais negocios fossem nulos, por contrarios a lei, nos termos do n. 1 do artigo 280 do Codigo Civil, que não permite distinguir entre negocios apenas contrarios a lei e aqueles que, por o serem, ainda ficam sujeitos a outro tipo especifico de sancionamento, administrativo ou mesmo penal. Nem isso pode resultar do disposto na parte final do artigo 294, que se refere a outro tipo de "solução" (por exemplo o da anulabilidade), que não a outro tipo de 2 sanção ".
Por outro lado, não me parece de aceitar o argumento de que, assim ( isto e a solução contraria a do " assento " ), se iria premiar o vendedor que infringiu a lei contra a inocencia do comprador, ou promitente-vendedor... uma vez que este tinha o dever de se informar sobre se o terreno estava em condições legais de poder ser transaccionado, agindo negligentemente se o não tiver feito.
Por fim, tambem não me impressiona o argumento tirado do relatorio preambular do Decreto-Lei n. 289/73, dado que este veio avisar uma nulidade especifica e diferenciada do que ja resultava da amplicabilidade do artigo 280 do Codigo Civil.
Pedro Lima Cluny.