Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B1598 |  |
REGISTO PREDIAL
TERCEIROS
EFICÁCIA
DIR REGIS NOT.
CRP84 ARTIGO 5 N1 N4.
II - Nas relações com terceiros vale, em termos de eficácia, o prescrito na lei do registo predial, pelo que perante sucessivas aquisições derivadas incompatíveis a regra da prioridade da aquisição é substituída pela da prioridade da inscrição no registo.
1. A e mulher B intentaram, em 22/5/98, na comarca de Fornos de Algodres, acção declarativa com processo comum na forma ordinária contra - bem que indicados noutra ordem - a Junta de Freguesia de .... (1), a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de ...., C e mulher D, e E mulher F.
Alegaram, em suma, serem donos de identificado lote de terreno, com a área de 5,840 m2, sito no Alto da Torre, freguesia de ...., concelho de Mangualde, por eles comprado em 9/1/83 à Junta de Freguesia demandada, consoante alvará por ela emitido em 23/1/93, e que, presente a ordem acima indicada, em execução movida pela 2ª aos 3ºs RR, esse mesmo lote de terreno foi vendido judicialmente aos 4ºs RR em 9/3/98.
Pediram a condenação da 2ª e 3ºs e 4ºs demandados a reconhecerem o seu invocado direito de propriedade e posse, a declaração da nulidade, nos termos do art. 892 C.Civ., e ineficácia daquela venda judicial, o cancelamento dos registos impendentes sobre o lote de terreno em questão, com excepção do de penhora a favor da Fazenda Nacional, e a condenação da 1ª Ré a reconhecer que o lote aludido mede efectivamente 5.840 m2, e não 5.800 m2, como constava do alvará.
Ordenada, com fundamento no disposto no art.73º CPC, a remessa dos autos à comarca de Mangualde, só a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo .... (exequente) e os RR. E e mulher F contestaram, em separado, pedindo estes, em reconvenção, a declaração de serem eles os donos e legítimos possuidores do lote aludido.
Houve réplica, dita resposta.
Em audiência preliminar, a instância foi suspensa em ordem ao registo da acção (art.3º do Cód.Reg.Predial).
Depois lavrado despacho saneador tabelar, indicada a matéria de facto assente, e fixada a base instrutória, veio, após julgamento a ser lavrada, pelo Exmo. Juiz do Círculo Judicial de Viseu, sentença que julgou improcedente a acção, absolvendo os RR do pedido, e procedente a re convenção, condenando os AA a reconhecerem a propriedade dos RR E e mulher sobre o lote em questão, e, bem, assim, como litigantes de má fé, em multa correspondente a 1,5 UC cada um.
A apelação dos assim vencidos foi julgada improcedente pelo Tribunal da Relação de Coimbra.
2. Daí este recurso de revista, em que, a fechar a alegação respectiva, os ora de novo recorrentes formulam as seguintes conclusões:
1ª - O talhão em causa foi vendido formal e legitimamente aos recorrentes há muito menos de 20 anos.
2ª - Os mesmos não o alienaram através de qualquer escritura pública e não receberam por ele qualquer preço.
3ª - Não perderam a titularidade patrimonial do mesmo.
4ª - O aditamento do quesito 21º não encerra matéria de facto que as partes tivessem levado aos autos, nem é coincidente com o teor do alvará e da acta da Junta de Freguesia que foram a fonte de aquisição do direito de propriedade.
5ª - A cláusula de reversão deveria ter constado do alvará que transmitiu aos recorrentes a propriedade do lote em questão - arts. 875 C.Civ. e 89º C.Not.
6ª - Quando a Junta de Freguesia passou o 2º alvará, ao Réu C, nem era dona do lote de terreno em causa, nem recebeu o respectivo preço.
7ª - Praticou um acto sem o mínimo de validade.
8ª - A acção deu entrada em Tribunal quando o advogado signatário teve oportunidade para a propor.
9ª - O acórdão recorrido despoja os ora recorrentes de um lote de terreno que pagaram e de cuja alienação - verbal - não receberam qualquer contrapartida.
10ª - Os ora recorrentes não actuam em prejuízo e de forma clamorosa contra quem quer que seja, mas sim na defesa intransigente do direito de propriedade do talhão em controvérsia nos autos, que nunca alienaram em forma legal.
11ª - Não estão a abusar do seu direito, que se consubstancia na reivindicação de um lote de terreno, que compraram com dinheiro que resultou do seu trabalho árduo.
12ª - Foram violadas, além do mais, as disposições dos arts.10º, 334º, e 875 C.Civ. e 98 e 107 da Lei 79/77, de 25/10.
Houve contra-alegação dos Réus E e mulher, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
3. Convenientemente - cronologicamente, na medida do possível - ordenada, e com indicação, entre parênteses, das correspondentes alíneas e quesitos, a matéria de facto fixada pelas instâncias é a seguinte:
( a ) - No Alto da Torre, em Chãs de Tavares, Mangualde, existe um lote de terreno com a área de 5840 m2, que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Mangualde sob o n. 2423 da freguesia de .... ( A ).
( b ) - Esse lote nasceu de um destacamento feito pela Junta de Freguesia de ... prédio rústico de que era proprietária ( 2º e 3º).
( c ) - Em 23/2/83, essa Junta de Freguesia emitiu alvará de venda do sobredito lote ao A., pelo preço de 157680 escudos ( fls.5 ) ( 1º, 12º, e 13º).
( d ) - Após a emissão do alvará de venda que a Junta fez ao A., e porque este não cumpriu as condições do mesmo, ou seja, não procedeu à construção urbana no prazo de 5 anos, a Junta emitiu um segundo alvará de venda do lote aludido a favor do Réu C ( 21º).
( e ) - Em 1991, por negócio meramente verbal, o A. vendeu esse terreno a esse R., pelo preço de 500000 escudos ( E ).
( f ) - O lote de terreno em referência foi penhorado ( em 16/6/97 ), como propriedade do dito Réu C e mulher, nuns autos de execução de sentença em que foram executados ( certidão a fls.66 ).
( g ) - Os AA tiveram conhecimento dessa penhora logo na altura em que foi feita, bem como dos editais da venda executiva, e nenhuns embargos deduziram à execução, nem apresentaram qualquer proposta para a sua aquisição ( C e 17º a 20º).
( h ) - O lote aludido veio à titularidade dos Réus E e mulher por ter-lhes sido adjudicado, nesses autos, por 1170000 escudos, por despacho de 30/3/98 ( tendo aquele pago a sisa em 17/3/98 ; B e D ).
( i ) - Depois dessa adjudicação, estes RR passaram a depositar diversos materiais no terreno re ferido e a proceder à reparação dos seus muros (14º).
( j ) - O lote de terreno aludido encontra-se inscrito, em propriedade, na Conservatória do Registo Predial de Mangualde, a favor desses RR (A). Apreciando e decidindo:
4. Dado que se trata de questão de índole processual, importa considerar, antes de mais, a 1ª parte da conclusão 4ª da alegação dos recorrentes.
Basta, para tanto, a simples consideração do disposto no nº2º do art.264º e no art.650º, nº2º, al.f), CPC, já feita pelas instâncias.
primeiro desses preceitos refere-se, na sua parte final, a factos instrumentais resultantes da instrução e discussão da causa, e afasta, nesse âmbito, a proibição, estabelecida na sua 1ª parte, da consideração de factos não alegados pelos litigantes; excepção por igual tida em conta no segmento final do art.664º (2).
Quanto ao mais referido nessa conclusão, cabe obtemperar que, não confundível a quesitada existência com a validade ou eficácia das condições referidas no quesito 21º, não era o facto de da acta e alvará aludidos não constar qualquer cláusula de reversão que precludia a formulação desse quesito, cujo teor consta de 3., ( d ), supra.
E era sobre os ora recorrentes, e não sobre as respectivas contrapartes, que, consoante art. 342º C.Civ., recaía o ónus da prova do quesito 4º, relativamente ao qual a Relação lembrou com a propósito o art.485º, al.a), CPC.
Isto arredado:
5. Entendido por acção real a fundada em direito subjectivo dessa espécie (direito real; ius in re) e destinada a fazê-lo valer, como observado em ARP de 7/7/81, CJ, VI, 4º, 177-I, nem todas as acções reais são de reivindicação.
Seu paradigma, é certo, a acção de reivindicação, esta, foi definida por Alberto dos Reis, na RLJ 80º/135 e 84º/138, em sua exacta, mesmo se resumida configuração, como aquela que o proprietário de uma coisa propõe contra o detentor abusivo dela com fundamento no seu direito de propriedade, a fim - ou com a finalidade - de lhe ser reconhecido esse direito e condena do o réu a entregá-la (3).
Destarte caracterizada a acção reivindicatória pela cumulação aparente dos pedidos, tão só formal, de reconhecimento do direito arguido (pronuntiatio) e, substancial, de entrega do reivindicado (condemnatio) (4), só aquele primeiro se mostra formulado nestes autos.
Não pode, pois, aceitar-se que, tal como submetida a juízo, esta seja, efectivamente, uma (típica) acção de reivindicação, como dito no primeiro despacho proferido nestes autos ( fls.21 ) e na final sentença (fls.127-II ) - porventura sob impressão, esta última, do que, afinal, consoante 3., ( i ), supra, resultou provado e das respostas restritiva dada ao quesito 3º e negativas dadas aos quesitos 8º e 9º.
Tal como configurada na petição inicial, esta surge, no entanto, formalmente, como uma acção - real - de simples apreciação positiva (art.4º, nº2º, al.a), CPC), com, nomeadamente, cumulado pedido de declaração de nulidade e ineficácia de indicada venda judicial, relacioná- vel com o de cancelamento de subsequente e consequente registo.
Tal, assim, sumariamente notado:
6. Como têm esclarecido a doutrina e a jurisprudência, a nulidade ( vício intrínseco ), comina da no art.892º C.Civ., da 2ª venda efectuada pela Junta de Freguesia de .... diz respeito às relações inter partes (5), ou seja, da mesma com os RR C e mulher.
Nas relações com terceiros, como é o caso dos AA, vale, em termos de eficácia, o prescrito na lei do registo predial.
Em causa dupla transmissão do lote em referência, através do seu órgão executivo, pela mesma autarquia, e a consequente e sucessiva aquisição derivada desse terreno, primeiro pelos AA, e depois pelos 2ºs RR, a que foi penhorado, e, em seguida, pelos 4ºs RR, que o adquiri ram por venda efectuada nessa mesma execução, movida aos 2ºs, a decisão do Tribunal de Círculo de Viseu fundou-se expressamente no preceituado nos nºs 1º e 4º do art.5º do Código do Registo Predial (6).
Em presença de aquisições derivadas incompatíveis por força da actuação de antecessor comum, dando cumprimento à sobredita previsão legal, fez prevalecer a aquisição registada sobre a dos recorrentes, que, apesar de muito anterior, não foi levada ao registo.
Tanto, na realidade, basta para decidir a questão sub judicio (7), resultando, de óbvio modo, prejudicadas outras considerações.
Assim, designadamente : - a da nulidade, por falta da forma legal, da venda pelos AA aos 3ºs RR referida em 3., ( e ), supra ( arts.220º e 875º C.Civ. e 89º, al.a), C.Not.), a que aludem as 3 primeiras conclusões da alegação em análise (8); - a da ausência no alvará aludido em ( c ) de qualquer cláusula de reversão, referida na conclusão 5ª; - e a da aquisição a non domino configurada em 3., ( d ), supra, a que se reportam as conclusões 6ª e 7ª.
Facultativa a dedução de embargos de terceiros (9), conclusão 8ª resulta sem interesse que se consiga ver.
E, em contrário do que se diz na 9ª, não é o acórdão recorrido que faz despojar os ora recorrentes seja do que for : é a lei do registo predial, a que se encontram obrigados como qualquer outro cidadão, mas em relação à qual omitem, nesta sua alegação, qualquer referência ; sendo, em vista do art.663º, nº1º, CPC, irrelevante o facto de o registo a favor dos Réus E e mulher ser posterior à propositura desta acção.
Resolvida a causa em sede de registo, resulta supérflua, e, mesmo, se bem se entende, deslocada, a excursão do acórdão recorrido pelos domínios do abuso de direito, prevenido no art.334º C. Civ., contra que os recorrentes, afinal, se insurgem nas duas últimas conclusões da alegação respectiva.
Não se mostra infringido qualquer dos demais preceitos invocados pelos mesmos.
Não arguido na contra-alegação apresentada desrespeito do art.727º CPC, o documento ora junto pelos recorrentes, relativo à falta de pagamento do preço da 2ª venda, arguida na parte final da conclusão 6ª da alegação respectiva, nada tira ou põe a quanto já exposto.
7. Alcança-se, em vista do exposto, a seguinte decisão:
Nega-se, por quanto ficou referido, a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 6 de Junho de 2002.
Oliveira Barros,
Diogo Fernandes,
Miranda Gusmão.
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(1) V., a propósito, ARP de 20/6/91, CJ, XVI, 3º, 262-II e 263, 1ª col., antepenúltimo par.
(2) V., sobre o art.264º CPC, Lopes do Rego, "Comentários ao CPC" (1999), 200 ss.
(3) Como decorre do art. 1315º C.Civ., serve, aliás, para defender qualquer direito real de gozo, que não apenas o de propriedade (direito real máximo).
(4) V. Pires de Lima e Antunes Varela, " C.Civ. Anotado ", III, 2ª ed., 113, Alberto dos Reis, " Comentário ", 3º, 408, Anselmo de Castro " Direito Processual Civil Declaratório ", I, 102, 110, e 127, e, v.g., ARP de 19/2/69, JR, 15º/150-I, e Acs.STJ de 9/7/91, BMJ 409/731, de 6/4/94, CJSTJ, II, 2º, 65, 1º par., e de 24/1/95, CJSTJ, III, 1º, 39 ( final da 1ª col.)-40.
(5) V. Pires de Lima e Antunes Varela, " C.Civ. Anotado ", II, 4ª ed., 184-1. e 185-5.
(6) De harmonia com esse nº1º, a omissão do registo dos actos a tal sujeitos tem por consequência a ineficácia desses actos em relação a terceiros. Consagra-se assim excepção ao princípio nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet - v. Mota Pinto, " Teoria Geral da Relação Jurídica ", 3ª ed. (1992), nº 91, pp.366 e 367; de tal modo que a regra da prioridade da aquisição é substituída pela da prioridade da inscrição no registo. Como ali igualmente se esclarece (ob. e ed. cits., 369, em nota), a aquisição tabular (aquisição pelo registo) exige apenas que o terceiro actue com base num registo preexistente, desconforme com a realidade substantiva, e que efectue o registo a seu favor em primeiro lugar. O nº4º foi aditado pelo DL 533/99, de 11/12, em ordem a estabelecer de vez a noção (restrita) de terceiros para efeito de registo predial. Constitui, indubitavelmente, lei interpretativa, nos termos e para os efeitos do nº1º do art. 13º C.Civ., pois preenche, de manifesto modo, a noção clássica de Roubier, citada por Baptista Machado, em " Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil ", 286, segundo a qual " é de sua natureza interpretativa a lei que, sobre um ponto em que a regra de direito é incerta ou controvertida, vem consagrar uma solução que a jurisprudência, por si só, poderia ter adoptado". A controvérsia jurisprudencial que precedeu esse aditamento, referida na sentença apelada, é bem conhecida, dispensando agora maior desenvolvimento : tanto mais que, neste caso, sem influência na resolução da causa. Pode ver-se, sobre ela, Isabel Pereira Mendes, " Código do Registo Predial - Anotado e comentado ", 11ª ed. ( 2000 ), 83 ss.
(7) V., mutatis mutandis, e bem que referindo-se ao Cód. Reg. Predial anterior, Ac.STJ de 8/2/94, CJSTJ, II, 1º, 95-I e 96. Da doutrina aí referida, v., com especial interesse, Antunes Varela,"Das Obrigações em Geral", I, 9ª ed. (1998), 307 ss e 312 (nº77.), Almeida Costa, "Direito das Obrigações", 7ª ed. ( 1998 ), 243 ( nº28.2.1.), Oliveira Ascensão, " Direitos Reais" (1974), 397 e 398, 400 ( nº196.), e 402-II-403, e Heinrich Ewald Hoerster, " A Parte Geral do Código Civil Português - Teoria Geral do Direito Civil " (1992 ), 604 ss, e na Revista de Direito e Economia ( RDE ), ano VIII, 117, 119 e 120, 123, e 150-2.
(8) Que, de flagrante maneira, retira sentido à alusão ao art. 886º (v.também arts. 874º e 879º C.Civ.) feita no acórdão recorrido. Na verdade, nulo o contrato por falta de forma não podem extrair-se dele quaisquer efeitos de direito (desde logo, a transmissão da propriedade).
(9) Como se vê da certidão a fls.66, a execução data de 1995, e o n. 1º do art. 1037º CPC, na sua redacção então vigente e no caso aplicável ex vi do art. 16º do DL 329-A/95, de 12/12, era claro no sentido do afirmado no texto, ao dizer poder o lesado restituir-se à sua posse por meio de embargos; bem tal se compreendendo em função da limitação necessariamente decorrente não apenas do fundamento próprio desse meio processual (a posse), mas também da oportunidade ( prazo ) da mesma ( art.1039º). (Esta última subsiste - actual art.353º, nº2º, CPC ).