Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A1044 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
LEI INTERPRETATIVA
ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS
II- O n.º 3 do Artigo 803 do Código Civil sofreu efeito interpretativo e aplica-se aos contratos-promessa violados após 18/07/1980.
III- O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o Artigo 410 n.º 3 do Código Civil.
IV- O direito à execução específica pode ser exercício logo que há mora e quando a obrigação se considere definitivamente incumprida.
A) A, B, C e D intentaram a presente acção ordinária contra E pedindo:
a) Que seja proferida sentença que produz os efeitos da declaração negocia! da faltosa, ora Ré, ou seja, que transfira para as 2ª e 3ª AA a raiz ou na propriedade e para os 1 ° e 3° AA, o usufruto vitalício do prédio urbano prometido vender e comprar nos termos do art. 830° 1 do Código Civil.
b) Que seja condenada a promitente vendedora ora Ré a pagar aos AA o montante de 2.761.700$00, a titulo de rendimentos e respectivos juros de mora, operada que foi a compensação até ao montante de 214.250$00, correspondente ao resto do preço em falta, acrescido aquele primeiro valor dos respectivos juros de mora vincendos, à taxa lega!, sobre o capital de 1.229.300$00 até efectivo e integral pagamento e demais rendimentos entretanto vencidos à razão de pelo menos 64.700$00/ ano, estes a liquidar em execução de sentença.
Alegam em síntese:
Que em 3/ 01/1970 as 2ª e 4ª AA, como promitentes compradoras da raiz e os 1° e 3° AA como promitentes compradores do usufruto celebraram um contrato promessa de compra e venda com a Ré, como promitente vendedora, um contrato promessa de compra e venda relativo a uma moradia a implantar no lote nº 86 do loteamento denominado "Conjunto Turístico de Água da Pena" .no sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira, mediante o preço de 570.000$00
Os AA pagaram a quantia de 228.000$00 a título de sinal e a quantia de 127.750$000, aguardando a marcação da escritura pela Ré para o pagamento da restante quantia de 214.250$00.
Ficou convencionado que a escritura prometida seria realizada logo que se encontrasse concluída a construção da moradia.
A moradia encontra-se desde 23/ 11/1972 concluída e com licença de utilização
Ficou estabelecido que a entrega da moradia aos AA deveria operar-se até 2/ 1/ 1972 e que a partir desta data os AA passariam a ter direito ao rendimento de pelo menos 64.700$00/ ano
A Ré considerou entregue a moradia aos AA desde 1973 e debitou-lhes a contribuição predial relativa aos anos de 1973 a 1975, e pagou-lhes os rendimentos respeitantes ao ano de 1973. e creditou-lhes os relativos a 1974 a 1978, no montante estes de 323.500$00.
Face à mora da Ré, os AA marcaram a escritura em Cartório Notaria! Para 18/9/91 e notificaram-na judicialmente para comparecer, o que esta não fez por isso, a Ré incorreu em incumprimento definitivo e tem os AA direito à execução específica, e bem assim ao pagamento dos rendimentos e juros de mora à taxa legal operada a compensação de créditos os AA nada devem à Ré a titulo de preço, tendo ainda a haver a quantia de 2.761.700$00.
Contestou a Ré pugnando pela improcedência da acção, sustentando em resumo:
1) Improcedência do pedido de execução específica a obrigação de celebrar a escritura é de prazo incerto e a sua exigibilidade só se verificou em 18/ 09/91.
Por isso, a pretensa violação do contrato ocorreu na vigência do DL 379/86 de 11/11 que deu nova redacção ao art. 830° do Código Civil, o que implica que o regime aplicável é o deste normativo na sua versão inicial, onde se prevê que havendo sinal ou cláusula penal o direito à execução específica é afastado
2) Impossibilidade jurídica da prestação quando AA e R resolveram contratar vivia a Ré uma situação de solidez económica e dinamismo empresarial de excepção, após a revolução de 25 de Abril de 1974 a Ré foi ocupada pelos trabalhadores e foi depois intervencionada pelo Estado até 18/5/1978, em tal período foram contraídas dívidas à Banca em valor a 250 mil contos
Em 1983 foi expropriada pelo Governo Regional da Madeira a zona Beira Mar do complexo E, o que representou nova e acentuada desvalorização do empreendimento, com perda de receitas e criou um problema de sobredimensionamento das suas estruturas hoteleira e de pessoal e a Ré continua a enfrentar inúmeros processos judiciais com penhoras sobre os diversos prédios do empreendimento onde se insere o prédio prometido vender à Ré não está em posição de, sem definitivamente soçobrar, fazer por inteiro, face às suas obrigações; a celebração dos contratos com os promitentes-compradores seria privilegiar estes credores em detrimento de outros, o que constituiria clara violação do princípio do tratamento igualitário no cumprimento das obrigações
3) Inexistência de incumprimento imputável ao devedor a celebração dos contratos promessa coma consequente desafectação dos prédios prometidos vender do complexo turístico levaria a Ré à ruína
A um homem médio não é exigível que leve o seu sacrifício a limites exorbitantes pelo que atento o disposto nos art. 487° n.º 2 e 789° do Código Civil não pode impor-se à devedora que cumpra pois se a tanto se recusar, não incorre em culpa (art. 437° a 439°)
4) Quanto ao pedido de pagamento de rendimentos
a) Caducidade do contrato para arrendamento e administração.
Esse contrato foi celebrado por um período de 5 anos, renovável por iguais períodos mediante comunicação da intenção de prorrogação, o que não foi feito.
Seriam assim apenas devidos os rendimentos do 1975 a 1977.
b) Prescrição
as prestações são anuais, pelo que estão prescritas nos termos das alíneas d) ou g) do art. 310° do Código Civil as anteriores aos últimos 5 anos contados regressivamente partir da data da interposição desta acção, o mesmo acontecendo com os juros (art. 310° al. d))
Por impugnação:
Após a desintervenção, em 1978, a Ré negociou com os promitentes-compradores um esquema de regularização da situação tendo sido decidido creditar na conta de cada um dos promitentes-compradores os rendimentos relativos aos anos de 1974 a 1978 por isso foi enviada aos AA a nota de crédito no valor de 323.500$00.
Ficou expresso que o problema do pagamento dos rendimentos em atraso só poderá ter solução no quadro das medidas que vierem a ser fixadas no contrato de viabilização, tal projecto estava dependente da homologação do contrato de viabilização, mas foi-lhe, atribuído o grau de inviabilidade na sequência desta decisão a Caixa Geral de Depósitos pediu a declaração de falência da Ré.
Assim, o crédito do rendimento foi apenas um movimento contabilístico tendo em vista e dependente do contrato de viabilização que nunca se realizou, tendo caducado os seus efeitos.
A acção veio a ser julgada parcialmente procedente. Inconformada com tal decisão dela apelou a Ré para a Relação de Lisboa que confirmou a sentença recorrida.
B) Mais uma vez inconformada com tal decisão recorre agora para este Supremo, e alegando, formula estas conclusões:
1. Vem o presente recurso interposto da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido nos presentes Autos que confirmou a decisão proferida pelo Tribunal Cível da Comarca de Lisboa que, por sua vez, declarou transmitida para as AA. B e D a raiz ou a nua propriedade e para os AA. A e C o usufruto vitalício do prédio urbano melhor identificado nos autos que condenou a Ré a pagar aos Autores os rendimentos vencidos anualmente desde Janeiro de 1987 até à propositura da presente acção à razão de, pelo menos, Esc. 67.000$00 por cada ano e respectivos juros de mora à taxa legal vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento, operando-se a compensação até ao montante de Esc. 214.250$00, e demais rendimentos entretanto vencidos a liquidar em execução de sentença.
2. O referido recurso estende-se igualmente à parte do recurso subordinado que considerou não estarem prescritos os direitos de crédito dos Autores referentes a rendimentos e respectivos juros de mora vencidos há mais de 5 anos à data de 10.07.1991, ou seja, vencidos até 10.07.1998.
3. Quer por força da lei aplicável à data, quer por força de uma alteração das circunstâncias vigentes à data da conclusão do mencionado contrato consubstanciada nos acontecimentos vividos por altura da revolução do 25 de Abril de 1974, não existiu culpa da Recorrente no incumprimento do contrato promessa, pelo que, salvo o devido respeito, não poderá ser validamente decretada a execução específica.
4. O douto Acórdão proferido veio considerar que a formulação do art. 830°- a que tem de atender-se e a que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 379/86 de 11 de Novembro.
5. Já o Decreto-Lei n.º 379/86 de 11 de Novembro, pelo contrário, não contém semelhante disposição e, assim, não se pode pretender retroagir os seus efeitos aos contratos que foram celebrados antes da sua entrada em vigor.
6. A lei reguladora dos contratos será a que cada contrato tem, em princípio, como estatuto definidor do seu regime, ou seja, a lei vigente à data da sua celebração, e é à luz desse pensamento que deve ser interpretada e aplicada a norma inscrita no art. 12.°- C.C., segundo a qual "a lei só dispõe para o futuro".(vide Antunes Varela, RLJ, 103°--187)
7. De facto, quando as partes formulam a sua vontade negocial e criam um determinado vínculo contratual, é de crer que tenham ponderado todo o normativo aplicável e que, pela sua conveniência, o tenham eleito para pautar os seus interesses.
8. E este aspecto é tanto mais flagrante quando é certo que, no caso vertente, a vontade expressa das partes foi no sentido de preverem e criarem um mecanismo para afastar o regime do art. 830° - o sinal.
9. Ora, o contrato objecto dos presentes autos, foi celebrado em 1970, ou seja, 16 anos antes da publicação do referido diploma, cuja aplicação viria, assim, a alterar as bases legais sobre as quais as partes fundaram a sua vontade de contratar.
10. Tendo ficado documentalmente provado que as partes se vincularam ao regime do sinal e à restituição em dobro no caso de incumprimento, constitui uma evidência que a vontade das partes, ao preverem essa sanção para o caso do não cumprimento, foi a de colocarem de lado o recurso à execução específica. (vide neste sentido o Acórdão do S.T.J. de 26 de Março de 1974, BMJ, 335°, pag.275).
11. Por outro lado, e no que se refere ao incumprimento do contrato, em bom rigor, nenhuma das partes podia antecipar que o equilíbrio contratual iria ser abalado por um acontecimento imprevisível à data da celebração do contrato, consubstanciado na revolução do 25 de Abril.
12. Na sequência destes acontecimentos, a ora Recorrente viu-se arrastada para uma situação de quase-ruptura económica, transformando-se, num curto espaço de tempo, numa "sombra" da empresa sólida e economicamente saudável que era antes da revolução de Abril de 1974.
13. Face aos avultados prejuízos decorrentes desta situação, tornou-se impossível para a ora Recorrente cumprir as suas obrigações, sem que tal facto tenha tido qualquer culpa ou responsabilidade.
14. Constata-se assim que a alteração das circunstâncias veio modificar a base negocial subjacente à vontade de contratar da recorrente na medida em que, perante a situação tumultuosa que atravessava, a exigência de cumprimento das suas obrigações para com a recorrida seria, salvo o devido respeito, extensivo do principio da boa fé.
15. Aliás, na base do art. 437 do Código Civil está fundamentalmente a ideia de corrigir a situação de injustiça, para que, inevitavelmente, uma das partes se varia arrastada se, a despeito da alteração das circunstâncias, o contrato tivesse de ser cumprido nos precisos termos em que foi celebrado.
16. Ora, o incumprimento definitivo, fazendo cessar os efeitos do contrato, torna ele próprio inviável a possibilidade de requerer e determinar a execução específica do contrato.
17. O incumprimento definitivo do contrato leva à destruição deste, não podendo depois de tal facto nem o credor pedir o seu cumprimento, nem o devedor fazê-lo.
18. No que respeita ao recurso subordinado, a ora Recorrente adere na íntegra aos fundamentos constantes do voto de vencido do Venerando Desembargador Eduardo de Sousa Magalhães que se transcrevem na íntegra:
"Reportaria a prescrição à data de 20 de Setembro de 1988, por ter sido esse o último acto interruptivo da prescrição constante do elenco dos factos dados como provados. Não procede a alegação de que o contrato não tem prazo, porque consta como cláusula do contrato a obrigação da entrega da moradia no prazo de 24 meses a contar da data do contrato, passando os AA. a ter direito a receber o rendimento em causa desde o fim desse prazo".
Nas contra alegações os recorridos batem-se pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
C) Os Factos
1. Em 371/1970 as 2a e 4a Autoras, como promitentes compradoras da raiz ou nua propriedade e os 1 o e 3° Autores, como promitentes-compradores do usufruto, celebraram com a Ré como promitente vendedora, um contrato, prometendo esta vender e aqueles comprar, uma moradia a implantar no lote nº 86, do loteamento denominado "Conjunto turístico de Água de Pena", no sítio da Queimada, Machico, Ilha da Madeira.
2. Mediante o preço de 570.000$00 a pagar pelos Autores à Ré nas seguintes condições:
228.000$00 a titulo de sinal
127.500$00 em 3/7/1971
214.250$00 contra a entrega da moradia e respectiva escritura
3. Os Autores pagaram à Ré as prestações de 228.000$00 e de 127. 7550$00, aguardando a marcação da escritura.
4. O prédio prometido vender situa-se no Sítio da Queimada e denomina-se Moradia em Terraço Poente nº 86, lote 17/20, de 1 piso, com a superfície coberta de 82,79875 m2 e logradouro de 3,5575 m2, confrontando do norte, sul, leste e oeste com o lote 17, descrito sob o nº 00137, freguesia de Água de Pena, da Conservatória do Registo Civil do Machico e inscrita a favor da Ré pela cota G-1 P.
5. E encontra-se inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Agua de Pena, Machico, sob O art. 478°.
6. Estabeleceram naquele contrato que a escritura seria realizada logo que se encontrasse concluída a construção da moradia, incumbindo à Ré a marcação da escritura e notificação dos Autores, com 30 dias de antecedência em relação à data prevista.
7. A moradia prometida vender encontra-se concluída desde 23/ 11/1972 e com licença de utilização concedida nessa data.
8. Acordaram ainda naquele contrato que a Ré entregaria a moradia aos Autores devidamente pronta a habitar e mobilada, no prazo de 24 meses a contar da data daquele contrato. E que em caso de a Ré não poder cumprir tal prazo, os Autores passariam a ter direito a receber, desde o fim desse prazo o rendimento de 10% a que se refere a cláusula sexta do contrato para arrendamento e administração de habitação do loteamento Água da Pena.
9. A Ré ainda não marcou a escritura prometida, apesar de os Autores por diversas vezes a instarem a fazê-lo.
10. A Ré alegou a falta de alvará de loteamento, como sendo documento imprescindível para a realização da mencionada escritura.
11. A ré debitou aos Autores os rendimentos mencionados em 8) respeitantes ao ano de 1973.
12. A Ré debitou aos Autores a contribuição predial relativamente aos anos de 1973, 1974 e 1975.
13. E creditou-lhes o montante de 323.300$00, como valor dos rendimentos devidos e correspondentes ao contrato nº 121 da moradia em terraço nº 86/poente, e respeitante aos anos de 1974, 1975, 1976, 1977 e 1978.
14. A Ré utilizou a dita moradia no seu exclusivo interesse albergando nela, nomeadamente trabalhadores seus.
15. A Ré propôs aos Autores, por carta de 20/9/1988, a resolução do contrato promessa dos autos.
16. Os Autores procederam à marcação da escritura para o dia 19/9/1991, pelas 15 horas, no 13° Cartório Notaria! de Lisboa, tendo para tanto, notificado judicialmente a Ré em 10 de Julho de 1991.
17. A Ré não compareceu nem se fez representar naquele dia, hora e local para a realização da escritura.
18. Na cláusula sexta do contrato promessa, as partes estabeleceram que:
«No acto da assinatura do contrato de compra e venda, e no caso de em tal data não estar ainda integralmente pago o preço da compra, os segundos, terceiro, quarto e quinto outorgantes (autores) obrigam-se a constituir em favor da primeira outorgante (a Ré) ou de quem esta indicar uma hipoteca sobre a moradia vendida, para garantia das prestações ainda em dívida nessa data».
19.E na cláusula 7a convencionaram que na falta de cumprimento de qualquer cláusula daquele contrato pelos Autores, perderiam estes em favor da Ré todas as quantias que a essa data tivessem já pago. Se a falta de cumprimento for da primeira deverá esta restituir em dobro as quantias já recebidas dos Autores.
20.A Ré foi intervencionada pelo Estado, por determinação do Conselho de Ministros de 18 de Fevereiro de 1975, publicada no Diário da República, I série, nº 50.
21.Situação que se manteve até 18 de Maio de 1978, data da publicação do Diário da República, I série, nº 114, da Resolução do Conselho de Ministros nº 71/78, que determinou a cessação da intervenção do Estado o denominado grupo de sociedades Grão Pará, na qual a Ré se insere.
22.Em 1983, quando decorria proposta de contrato de viabilização da Ré, foi expropriada pelo Governo Regional da Madeira, a zona Beira Mar do complexo E, coma finalidade de ampliação do Aeroporto Internacional do Funchal.
23. Datada de 21/2/1975, os Autores escreveram à Ré a carta junta a fls. 85 (doc. 1) onde referem, além do mais, não se poderem conformar com o conteúdo da carta da Ré de 5/2/1975, no que toca à inexistência de alvará de loteamento. E que porque a situação era de imputar à Ré, insistiam na celebração da escritura, no prazo de 15 dias, sem o que pretendiam a restituição em dobro, das quantias já entregues, nos termos da cláusula sétima, in fine, do contrato promessa.
24.E, datada de 7/4/ 1975 escreveram à Ré fazendo referência a comunicação dela de 26/3/1975, onde para além do mais referem: «Para além de tudo e numa tentativa de, uma vez por todas, solucionarem o assunto sem o recurso à via judicial, estão na disposição de rescindir o contrato com V. Exas. que, aliás, já nisso se haviam mostrado interessados, por carta de 27/7 /1973. Para ta pretenderiam receber a totalidade das quantias já entregues a V. Exas., bem como os rendimentos vencidos até à data da rescisão. (...) a solução proposta só para efeitos de transacção funciona, nada significando desistência do direito que continuam a arrogar - se à restituição do sinal em dobro.
25. A Ré salientou aos Autores que na época existiam dois obstáculos à realização das escrituras: - A inexistência de alvará de loteamento, o qual apenas foi concedido em Setembro de 1981; e a necessidade de obtenção de prévia autorização do Ministério do Comércio e Turismo nos termos do nº 14 da Resolução nº 71/78.
26. Tal autorização foi concedida à Ré em 19 de Agosto de 1979, para o primeiro grupo de apartamentos.
27. O alvará de loteamento foi emitido em Setembro de 1981.
28. Em resposta à carta mencionada, pela Ré foi proposto, em 1988, a rescisão do contrato.
29.Foi ainda confirmada aos Autores a posição da Ré relativamente às consequências da expropriação e à necessidade de rescindir os contratos.
30. O contrato mencionado teve início em 1/1/1973, e foi celebrado pelo período de 5 anos, renovável por iguais períodos mediante acordo das partes, as quais deveriam comunicar, até 90 dias antes do termo do prazo inicial ou suas prorrogações, tal intenção.
31.Quando em 1970 Autores e Ré resolveram contratar nos termos do contrato promessa dos autos a Ré tinha uma situação financeira estável e era próspera.
32.Nos primeiros anos de vigência dos contratos até 1973 a Ré pagava os rendimentos devidos por contrato.
33.Após a revolução de Abril de 1974 a Ré foi ocupada pelos trabalhadores.
34.No período de ocupação pelos trabalhadores e da situação referida foram contraídas pela Ré dívidas à Banca em valor de cerca de 250 mil contos.
35.Aquela importância com juros acumulados ascendia em 1973 a cerca de 500.000 contos, apesar das amortizações de capital e juros que a Ré foi fazendo.
36.Quando a administração da Ré retomou funções havia dívidas ao fisco, à segurança social e de taxas municipais.
37.A expropriação foi previamente comunicada aos Autores através do comunicado de 12/3/1981 cuja cópia consta como doc. 5 de fls. 97/98.
38.A expropriação representou desvalorização do empreendimento da Ré, com diminuição de receitas.
39.Por via dos denominados "flat beira-mar" era feito o acesso ao mar a piscinas naturais já existentes.
40.O referido merecia a preferência dos hóspedes do empreendimento pelo que a partir da expropriação diminuiu a afluência de hóspedes.
41.A expropriação criou problemas de sobredimensionamento das suas estruturas hoteleiras e de pessoal.
42.As quais haviam sido criadas em função de um número global de camas substancialmente superior ao hoje existente.
43.E atrasou o processo de viabilização.
44. A Caixa Geral de Depósitos requereu a falência da Ré.
45.A Ré continua a enfrentar um sem número de processos judiciais com inúmeras penhoras sobre os prédios que compõem o empreendimento onde se insere o prédio prometido vender aos Autores.
46.E continua devedora ao Estado de avultados créditos originados no período da intervenção.
47.Defronta-se com dificuldades de tesouraria a que só tem conseguido fazer face mercê da associada Grão Pará.
48.As propostas dos contratos de viabilização da Ré previam avultados auxílios financeiros do Estado, que se entendiam como essenciais à recuperação da Ré, soluções alternativas ao cumprimento dos contratos promessa.
49.Na altura a Ré não dispunha de fundos.
50.de cada promitente-comprador os rendimentos dos anos de 1974 a 1978.
51.O alvará de loteamento foi emitido em Setembro de 1981.
52.A Ré pretende vender imóveis do complexo referido:
53.Os Autores procederam ao depósito à ordem do Juiz deste Tribunal, da quantia de 214.250$00 em 26/6/2001, «correspondente ao remanescente do preço convencionado em contrato-promessa de compra e venda»
54.Comecemos por apreciar a primeira questão, e que é a inadmissibilidade de execução específica por, na óptica aplicável a redacção originária do art. 830° do Código Civil.
55.O contrato promessa cria a obrigação de contratar, isto é a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido (art. 410° nº 1 do Código Civil). Trata-se, de uma obrigação de prestação de facto positivo.
57.Quando os Autores e a Ré celebraram o contrato promessa referido em A) o citado normativo tinha a seguinte redacção: «1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa.
58.Porém, a promessa relativa à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, que autêntico, quer particular, só vale se constar e documento assinado pelos promitentes».
59.Para o contrato de compra e venda de bens imóveis a lei exige a celebração de escritura pública (art. 875°).
60.Como o contrato promessa dos autos foi reduzido a escrito, verifica-se a sua conformidade com a forma legalmente exigida.
61.Ficou estabelecido que a escritura se realizaria logo que se encontrasse concluída a construção da moradia, incumbindo à Ré a marcação da escritura, o que esta nunca fez, apesar de a moradia estar concluída desde 23/ 11/ 1972.
62.Provado está também que o alvará de loteamento foi emitido em Setembro de 1981.
63.Os Autores procederam à marcação da escritura para o dia 19/9/91 em Cartório Notarial mas a Ré não compareceu apesar de notificada. Pretendem por isso os RR a obtenção de sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré.
D) Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (Artigo 684 n.º 3 e 690 n.º 1 do Código de Processo Civil), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas e bem assim as que forem do conhecimento oficioso - exceptuando aquelas que cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras - Artigo 660 n.º 2 do Código de Processo Civil.
As questões que a recorrente coloca são as mesmas que já tinha aduzido quando do recurso para a Relação, ou seja:
a impossibilidade da execução específica do contrato-promessa por a lei aplicável ser a da data da celebração do contrato;
o contrato achava resolvido por alteração das circunstâncias;
os créditos dos recorridos acham-se prescritos com referência à data de 20 de Setembro de 1988.
Face ao disposto no Artigo 12 do Código Civil, a lei em vigor ao tempo da celebração do contrato é aplicável não só à validade da constituição deste como aos seus efeitos, apesar de já decorridos no domínio da vigência de lei posterior, tais como o não cumprimento ou mesmo a resolução do contrato. É a consagração do princípio da não retroactividade das lei, as leis regem para o futuro. Assim a lei aplicável é a lex contratus.
No que diz respeito ao contrato-promessa o Código Civil de 1967, admitia no caso de incumprimento, a execução específica, na falta de convenção em contrário. E entendia-se haver convenção em contrário se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento.
O Decreto Lei 236/80 de 18 de Julho, alterou aquele Artigo preceituando que:
«1. Se alguém se tiver obrigado celebrar certo contrato promessa e não cumprir a promessa, pode a outra parte, em qualquer caso e desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida, obter sentença que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso; a requerimento deste, a mesma sentença poderá ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437°, uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
O Artigo 2º prescreve que o diploma se aplica a todos os contratos-promessa cujo incumprimento se tenha verificado após a sua entrada em vigor. Esta eficácia retroactiva está expressamente consagrada.
O legislador vai assim atingir contratos que foram celebrados ao abrigo da lei anterior.
O DL 379/86 de 11/11 alterou também a redacção deste artigo como segue, na parte que ora releva:
«1. Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2. Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou se tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3. O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do Artigo 410.
O nº 3 do art. 410° refere-se às promessas relativas à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir.
No dizer de Pires de Lima e Antunes Varela, com o DL 236/80
«A intenção do legislador ao usar a expressão «em qualquer caso», foi apenas de afastar os caso em que com o texto primitivo do nº 2 do art. 830° se presumia haver convenção em contrário.
É que a entrega do sinal deixou de fundamentar apenas a restituição do sinal em dobro, quando a falta de cumprimento da obrigação proceda da parte que o recebeu. (...) em qualquer caso, ou seja, quer tenha havido ou não entrega de sinal ou fixação de pena para o não cumprimento, o autor do sinal pode requerer, em alternativa, a execução específica do contrato (...)» (cf. Código Civil anotado, Vol. II, 3ª ed, pág.111).
Através das alterações introduzidas pelo DL 379/86 foi eliminada referência à tradição da coisa (objecto do contrato prometido) como pressuposto da execução específica. «Depois de restaurar o carácter supletivo do emprego da execução específica na generalidade dos contratos promessa, o legislador ressuscitou também, no repristinado texto do nº 2 do art. 830° do Código Civil, a presunção de que a constituição do sinal ou a estipulação de cláusula penal no articulado do contrato promessa envolvem, no ânimo dos contraentes, o afastamento da execução específica de qualquer das declarações de vontade prometidas.
A terceira emenda, ainda relacionada com o emprego da execução específica (da declaração contratualmente prometida), é a que nega às partes a possibilidade de afastarem a execução específica nos contratos promessa de celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir.
O Decreto Lei 379/86, de 11 de Novembro, é lei interpretativa pelo que ao Artigo 830 n.º 1 e 2 aplica-se à generalidade dos contratos celebrados após 1 de Junho de 1967.
Aderimos ao entendimento de que o regime do DL 379/86 esclareceu dúvidas suscitadas pelo DL 236/80.
O aparecimento do Decreto-Lei nº 379/86 de 11 de Novembro, visou solucionar dúvidas pré-existentes.
(...) Assim, a aplicação deste decreto-lei abrange os contratos violados após 18 de Julho de 1980. E isto dada a natureza interpretativa do diploma e consequentemente eficácia retroactiva.
(...) E não há necessidade de se manter o disposto no art. 2° do Decreto-Lei nº 236/80 muito embora a situação seja - ou possa ser correcta - pois o disposto naquele Decreto-Lei nº 379/86 é bem explícito, não querendo que outra interpretação conduza ou possa conduzir a resultados e situações aberrantes e profundamente injustas». Sendo lei interpretativa integra-se na lei interpretada, por força do disposto no art. 13 do Código Civil.
O contrato foi celebrado em 32/11/72 e incumprido em 19/9/91 pelo que cabe na previsão legal, com o alcance e o âmbito de aplicação referidos. (cf. Menezes Cordeiro Estudos de Direito Civil Vol. I e CJ 1987/II pág. 7 e seguintes; STJ in BMJ, 402/544; 412/432; 421/370 e CJSTJ 1995/III/44, entre muitos outros).
Invoca a Recorrente a resolução do contrato motivada pela alteração das circunstâncias em que as partes fundamentaram a decisão de contratar.
Pretende, desta forma, fazer-se valer do preceituado no n.º 1 do art. 437° do Código Civil
Para o preenchimento da hipótese legal deste artigo, exige-se a verificação, em concreto, de uma perturbação do originário equilíbrio contratual, ocasionada por uma alteração anormal, excepcional, da base fáctica negociai, que não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato e que seja de molde a criar uma situação de inexigibilidade das obrigações assumidas pela parte lesada, sob pena de violação dos princípios da boa fé contratual.
Acentue-se, porém, que, para se desencadear a tutela do art. 437°, é imprescindível que a parte lesada não esteja em mora no momento em que se verifica a alteração das circunstâncias (vide art. 438°). Por argumento de maioria de razão, se infere que tal requisito negativo do exercício de resolução é extensível à situação de incumprimento definitivo, ou seja, numa leitura adequada da norma em análise, depreende-se que o direito de resolução é precludido, quer quando, no momento da ocorrência dos pressupostos que o legitimam, a parte que o pretende fazer valer se encontra em mora, quer quando, em momento anterior, já havia violado definitivamente o contrato.
De facto, condição sine qua non do exercício do direito de resolução é que o contrato não se encontre já executado ou incumprido. Com efeito, este instituto é aplicável apenas ás prestações que devam efectuar-se no futuro (cf. Ac. STJ in CJSTJ, ano V, t. 1 pág. 150).
Mesmo admitindo a possibilidade de a alegada alteração das circunstâncias, justificativa da resolução, ser anterior ao incumprimento por parte da Recorrente, sempre se dirá que não pode o contraente faltoso desculpabilizar o seu inadimplemento invocando a alteração anormal da base fáctica negocial, quando, sendo conhecedor dessa situação, não resolveu tempestivamente o contrato, diferindo essa atitude para momento posterior ao incumprimento. Ora da factualidade provada resulta que a recorrente creditou aos recorridos o montante de 323.300$00 como valor dos rendimentos correspondentes ao contrato n.º 121 respeitantes aos anos de 1974 a 1978.
A recorrente, decorrida mais de quatro anos sobre o ano de 1974 que tinha conhecimento da alteração das circunstâncias que invocou na contestação da acção, mas mesmo assim nunca pediu a resolução do contrato.
Na verdade sobre a recorrente impendia o ónus de exercer o seu direito potestativo de resolver o contrato quando se tornou manifesto que a exigência do cumprimento da obrigação afectava gravemente os princípios da boa fé.
Mas mesmo assim não se deve deixar de indagar da existência, em concreto da resolução do contrato por alteração das circunstâncias.
A existência do direito que o n.º 1 do Artigo 437 do Código Civil confere, depende da alteração anormal das circunstâncias, depois que a exigência do cumprimento das obrigações assumidas afecte gravemente o princípio da boa fé contratual e por fim que a exigência da obrigação assumida não esteja coberta pelo risco próprios do contrato.
A recorrente recebeu a quase totalidade do preço, não necessita da moradia dos autos para a exploração do complexo turístico e para evitar que economicamente soçobre. Tem vindo a beneficiar da moradia, tendo-a utilizado em seu exclusivo interesse, por isso retirou benefícios do contrato excepto a parte do preço que seria paga na data da escritura de compra e venda.
A celebração do contrato nem é excessivamente onerosa, nem traduz desequilíbrio entre as prestações, capaz de fundamentar a sua decisão de contratar, pelo que é de concluir, como o fizeram as instâncias, que as dificuldades de exploração que surgiram posteriormente à Revolução de Abril, não têm um significado de algo excessivamente oneroso e nem traduz um desequilíbrio entre as prestações, fundamentando a resolução do contrato por alteração das circunstâncias.
Quanto à prescrição, a recorrente limita-se a concluir nestes termos: No que respeita ao recurso subordinado, a ora recorrente adere na íntegra aos fundamentos constantes do voto de vencido" que transcreve.
Reportaria a prescrição à data de 20 de Setembro de 1988 por ter sido esse o ultimo acto interruptivo da prescrição constante dos factos dados como provados. Não procede a alegação de que o contrato não tem prazo, porque consta como clausula do contrato a obrigação da entrega da moradia no prazo de 24 meses a contar da data do contrato, passando os Autores a ter direito a receber o rendimento em causa desde o fim desse prazo.
É pois com base neste voto de vencido, que a recorrente agora se insurge, quanto à procedência do recurso subordinado que julgou vencida a obrigação em 1991.
Dos factos dados como provados resulta, no que a esta questão interessa, que as partes estabeleceram um prazo de 24 meses a partir da data do contrato-promessa para a entrega da moradia, e que caso esse prazo não fosse respeitado os Autores passariam a ter direito a receber, desde o fim desse prazo o rendimento de 10% a que se refere a clausula 6ª do contrato para arrendamento e administração. A escritura definitiva seria outorgada mediante a comunicação da recorrente aos recorridos, feita com a antecedência de 30 dias.
A moradia não foi entregue, nem a escritura foi marcada pela recorrente.
Em 20 de Setembro de 1988 a recorrente enviou aos recorridos uma carta propondo a resolução do contrato.
Os recorridos não aceitaram tal proposta, vindo a interpelar a Recorrente através da notificação judicial de 10/07/91, procedendo à marcação da escritura para 19/09/91. A Recorrente não compareceu.
Fixando-nos nestes factos, vejamos se a prescrição ocorreu em 20/09/88.
A moradia muito embora se encontrasse construída em 23/11/1972, só se transfere por mero efeito do contrato, pelo que dependia da celebração do contrato definitivo.
O contrato não tem prazo certo, dependendo a sua validade e eficácia da solenização do contrato prometido. O voto de vencido na parte em que afirma ter o contrato promessa prazo certo, não está conforme com o entendimento que referimos.
Assim a obrigação só se venceu após a interpelação da Recorrente para cumprir, ou seja, em 19/09/91, pelo que apenas nessa altura os Recorridos ficaram em condições de exercitar o seu direito - cf. Artigo 805 n.º 1 do Código Civil -.
Intentada a acção em 30/09/93, e uma vez vencida a obrigação em 1991, não ocorreu o invocado prazo de prescrição - cf. Artigo 310 do Código Civil -.
E) Pelo exposto acorda-se em negar a revista, confirmando o Acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 20 de Maio de 2003
Ribeiro de Almeida
Afonso de Melo
Nuno Cameira