Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A410 |  |
TÍTULO CONSTITUTIVO
MODIFICAÇÃO
PODERES DO TRIBUNAL
II - A alteração do uso de fracção ou fracções, constante do título, só por acordo de todos pode ser feita.
III - O tribunal não pode suprir a falta de acordo.
A e mulher B e C e mulher D propuseram esta acção contra:
E e mulher F.
Pedem que se ordene a rectificação do título constitutivo da propriedade horizontal do edifício sito ....., devendo as fracções "P" e "Q" ser destinadas igualmente a habitação.
Alegam, em resumo:
Os primeiros AA são donos da fracção "Q", os segundos da fracção "P".
Compraram-na a G e mulher.
Os RR são donos da fracção "C".
As fracções "Q" e "P" foram construídas de raiz tal como se encontram, e antes do título de constituição de propriedade horizontal.
Tais fracções teriam que ser utilizadas, como são, como habitações.
O título destinou-as a garagem e arrumos.
Há uma discrepância entre o titulo e a realidade.
Realizou-se uma reunião de condóminos para alterar o título.
Faltaram três condóminos.
Dos presentes só os RR se opuseram.
Os AA foram condenados a não usar as fracções como habitação, em acção proposta pelos aqui RR.
Os RR contestaram, dizendo em resumo:
O construtor do edifício não conseguiu licença da câmara para transformar os espaços das garagens em espaços habitacionais.
Clandestinamente construiu lá as habitações.
De acordo com o projecto aprovado, o construtor instituiu a propriedade horizontal, fazendo constar da escritura que as ditas fracções se destinavam a garagem e arrumos.
Isso consta do registo e das escrituras de venda das mesmas.
Apesar da oposição dos RR à alteração do titulo, a Câmara veio a licenciar as duas habitações.
Posteriormente vieram a ser chamados ao processo os restantes condóminos.
Procedeu-se a julgamento com gravação da prova.
A acção foi julgada procedente.
A Relação julgou-a improcedente.
Em recurso foram apresentadas as seguintes conclusões:
1-AA e RR coabitaram por vários anos em paz e harmonia no mesmo edifício.
2-As obras na fracção habitada pelos AA foram efectuadas antes da existência de condomínio.
3- O que os RR verificaram em 1991, quando compraram o seu r/c, sempre existiu desde a construção.
4-Quando os AA compraram as suas fracções já as compraram no estado em que se encontram.
5-Os RR não sofrem qualquer prejuízo ou dano pelo facto de os AA habitarem as fracções.
6- Desde a construção, as fracções tinham todas as condições de habitabilidade, ainda antes da constituição da P.H..
7-As fracções em causa formalmente foram consideradas como arrumos, devido a deficiência do projecto inicial.
8-E particularmente para que de imediato pudesse ser efectuada a venda das demais fracções e libertados os ónus financeiros que impendiam sobre o prédio. (sic)
9- A própria Câmara, aquando da vistoria ao prédio, oficiou ao respectivo administrador para que se promovesse a legalização da fracção,devendo alterar-se o respectivo título e registo.
10-Vindo a C.M.C. a conceder a licença de habitabilidade.
11- A boa convivência foi quebrada em consequência de um conflito entre uma filha dos AA e a mulher do R. E.
12- Os RR iniciaram uma guerra de retaliação contra os AA.
13- O acórdão fez uma incorrecta apreciação da prova ao alterar as respostas aos quesitos 3,9 e 10.
14- Violou as disposições dos artºs 653º, nº2, última parte ; 659º, nº 3 e 668º, nº1, al. c), todos do CPC.
15- Fez uma incorrecta aplicação do artº 1419, nº1 do CC, cuja exigência de unanimidade tem por fim um certo interesse público e os adequados interesses da comunidade que habita o prédio.
16- O artº334º do CC, opõe-se a que seja usado como arma de arremesso e vingança contra os AA.
Em contra-alegações defende-se o julgado.
Após vistos cumpre decidir.
A matéria de facto considerada pela 1ª instância foi a seguinte:
FACTOS ASSENTES:
Os AA A... adquiriram por compra, a......., a fracção "Q"........ .
Tal aquisição encontra-se registada...... .
Os AA C.....adquiriram por compra, a......, a fracção "P"...... .
Tal aquisição encontra-se registada.
Os RR são donos da fracção C .... .
De acordo com o título constitutivo da PH, as fracções "P" e "Q" destinam-se a garagens e arrumos.
A 9/10/93 realizou-se uma reunião de condóminos na qual o administrador informou terem sido os proprietários das caves notificados por ofício da CMC que deveriam requerer o licenciamento das obras a efectuarem nas caves que habitam.
Obras que vieram a ser totalmente licenciadas e legalizadas pela CM.
Permitindo a utilização das fracções P e Q como habitações.
Por decisão judicial transitada em julgado (de 27/3/95)foram os AA condenados a cessar a utilização que vinham a fazer como habitação, das ditas fracções.
A escritura de constituição da PH realizou-se em 18/12/83 encontrando-se registada com data de apresentação de 6/1/84.
Por oficio de 12/7/95, a CMC notificou o Administrador que "deverá proceder-se á alteração do título constitutivo da PH" pois está em vias de ser legalizada a habitação do A. A.
As obras efectuadas nas caves foram sem que tivessem sido sujeitas a apreciação de qualquer entidade.
DA BASE INSTRUTÓRIA:
1- As fracções P e Q estão equipadas com uma cozinha, uma casa de banho e duas outras divisões.
2- Foram construídas de raiz com a disposição actual.
3- Antes de 18/12/83.
4- Desde a sua construção, as fracções tinham todas as condições de habitabilidade.
5- Os utentes da cave direita, algumas vezes, quando os RR tinham roupa a estender no estendal de trás, fizeram brasas com um fogareiro para assar alimentos, que colocavam na parte do portão de trás.
6-Os RR, nas alturas em que os utentes fizeram brasas recolhiam a roupa já a cheirar aos alimentos, pelo que a lavavam novamente.
7- As fracções em causa formalmente foram tidas como garagem e arrumos devido a deficiência do projecto inicial.
8- E particularmente para que de imediato e enquanto o projecto fosse corrigido pudesse ser efectuada a venda das demais fracções e libertados os ónus financeiros que impendiam sobre o prédio.
A Relação alterou a decisão da 1ª instância sobre matéria de facto, considerando não provada a matéria atrás transcrita sob os nºs 3,7 e 8, correspondentes aos quesitos 3, 9 e 10.
1ª Questão - Alteração das respostas pela Relação.
A fixação da matéria de facto compete, em principio, ás instâncias.
O S.T.J., só nos limitados termos do artº 722º do CPC pode conhecer da matéria de facto.
Não lhe compete sindicar a apreciação das provas feitas pelas instâncias, a não ser que se violem regras legais de prova.
Não conhecemos da questão.
2ª Questão - Violação do art. 1419º nº1 do CC.
Diz o artº 1419º nº1, que o título constitutivo da PH pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
No caso presente há condóminos que não concordam.
Nas alegações, o recorrente cita passos de uma sentença proferida em acção proposta pelos aqui RR contra os aqui AA, em que se pedia a condenação dos aqui AA a deixarem de usar as fracções "P" e "Q" como habitação. Ora, nessa sentença, a seguir às passagens transcritas conclui-se da forma seguinte : "não deixa de ser exacto que os réus fazem uma utilização das fracções de que são proprietários que entra em conflito com o titulo constitutivo o que não é permitido nos termos do art. 1422º do CC."
A sentença acaba por condenar os aqui AA a deixar de usar as fracções como habitação.
Nesta acção pretende-se que o tribunal supra a falta de acordo de todos os condóminos em alterar o título, no que toca ao uso das duas fracções.
Não encontramos norma legal que permita impor a vontade de alguns condóminos á de outros no que respeita ao uso.
A única excepção aberta quanto á regra da unanimidade nesta matéria é a que consta do artº 1422º A.
Nem a divisão de fracções em novas fracções autónomas é permitida, sem o acordo de todos. (1422º-A nº3)
Dizem os recorrentes que a não adesão dos RR á alteração do título, é abusiva.
Significa isto, segundo o mais usual entendimento do que significa o abuso de direito, que os recorrentes têm o direito de dar ou não dar o seu acordo, só que nas circunstâncias presentes é abusivo o uso desse direito.
A exigência de unanimidade para alteração do título é ditada para salvaguarda dos interesses dos condóminos.
A propriedade horizontal é uma forma especial de propriedade que pode ser criada por vontade do dono do prédio.
O objecto dessa propriedade é moldado pela vontade do instituidor, dentro dos limites impostos pelo artº 1415º.
Permite a lei que, ao moldar as fracções objecto da PH, que o instituidor fixe o fim a que se destinam. (1418º)
No caso de edifício novo ou modificado, conforme assento do STJ (O Direito 122º - 393), o fim deve ser o do projecto.
O fim fixado no título faz parte do estatuto real da PH.
Constando do título é levado ao registo e tem eficácia "erga omnes".
Quem adquire a qualidade de condómino adquire uma propriedade com os limites constantes do titulo. Propriedade sobre a fracção e sobre as partes comuns.
Quem compra uma garagem não adquire o direito de habitar o prédio.
Ao habitar está a alargar ou modificar os seus poderes em detrimento ou modificação dos poderes dos outros.
O facto de durante algum tempo os RR não terem reagido contra a situação, não significa que tenham perdido o direito de reagir mais tarde, pelas razões que entendam e que não têm que dar conta a ninguém.
Dizer que a conduta dos RR á abusiva, não tem qualquer razão de ser.
Sobretudo vindo dos AA que tripudiando o direito, declarando perante o notário que compravam uma garagem, sabendo que não era tal ou alterando posteriormente a mesma para habitação, publicitando que compravam para garagem é mais do que abusivo é um ataque frontal ao direito.
É quem procede assim que vem mais tarde acusar de abusar do direito, quem não faz mais do que defender os interesses que o direito tutelou.
Em face do exposto negamos a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 12 de Março de 2002
Armando Lourenço,
Alípio Calheiros,
Azevedo Ramos.