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COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
1. A parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato.
2. Há, porém, que distinguir as verdadeiras situações de duplo incumprimento das falsas hipóteses de incumprimento bilateral, que não passam de incumprimentos unilaterais, – o que implica uma atenta análise e valoração das circunstâncias de facto, de modo a identificar aquele dos promitentes a quem deve ser imputada a «quebra contratual», a causa única ou determinante do incumprimento.
3. Fixado, por convenção das partes, o prazo para a entrega da fracção ao promitente comprador e para a celebração do contrato prometido, a correspondente obrigação do promitente vendedor configura-se como uma obrigação a prazo ou a termo.
4. Logo que vencido o prazo, poderá o primeiro exigir o cumprimento da obrigação, não podendo inferir-se do facto de o não fazer de imediato, que tal obrigação se transforme em obrigação sem prazo certo.
5. Efectuada, pelo promitente comprador, a interpelação do promitente vendedor para cumprir em prazo côngruo, por aquele fixado, e decorrido esse prazo sem que o promitente vendedor haja cumprido, tem o primeiro, nos termos do art. 808º do CC, direito à resolução do contrato-promessa e de, fundado no art. 442º/2 do mesmo diploma, exigir o dobro do sinal que prestou.
AA intentou, em 18.02.2006, na 8ª Vara Cível do Porto, acção com processo ordinário contra BB – Investimentos e Participações, L.da e CC e mulher DD, pedindo que seja declarado resolvido o contrato-promessa celebrado entre as partes e os réus condenados a pagar-lhe a quantia de € 151.634,56, acrescida de juros à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento.
Para tanto, e em resumo, alegou ter celebrado com os réus, em 25.06.93, um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma correspondente a uma loja localizada no piso 1 do edifício que estava a ser construído no terreno conhecido por “Terreno da EE”, no Porto, pelo qual prometeu comprar aos réus, e estes prometeram vender-lhe, a dita fracção, pelo preço de 19.000 contos, com pagamento faseado, e do qual já pagou 15.200 contos (€ 75.817,28), tendo ficado estabelecido, além do mais, que essa fracção lhe seria entregue até ao dia 31.03.96, e que a respectiva escritura de compra e venda seria celebrada durante o mês de Junho de 1996; no decurso de 1995 os réus paralisaram a construção do edifício, mantendo-se essa paralisação até finais de 2004, pelo que não pagou as duas últimas prestações do preço acordado; por cartas registadas que em 29.11.05 enviou aos réus, fixou-lhes prazo, até ao dia 31.01.06, para que designassem dia, hora e a secretaria notarial para celebração da prometida escritura de compra e venda da dita fracção, advertindo-os de que, se até esse dia não fosse celebrada essa escritura e entregue a fracção, deixava de ter interesse na compra da mesma e considerava o respectivo contrato promessa de compra e venda definitivamente incumprido por culpa deles e resolvido, mas a advertência não produziu, nos réus, qualquer efeito.
Apenas contestaram os réus CC e esposa, invocando contratempos que impossibilitaram o cumprimento do contrato-promessa dentro do prazo estipulado; mas que, ultrapassados esses obstáculos, actualmente as obras de conclusão do empreendimento correm a bom ritmo, desejando cumprir o contrato-promessa, quando tal for possível.
No prosseguimento do processo, veio a realizar-se a audiência de julgamento e a ser proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus do pedido.
Sob apelação do autor, a Relação do Porto julgou-a procedente, e, alterando a matéria de facto, decidiu ainda
- julgar procedente a acção;
- declarar resolvido o contrato-promessa em causa, por incumprimento definitivo e culposo dos réus BB e CC;
- condenar estes réus a pagar imediatamente ao autor a quantia de € 151.634,56, a título de restituição em dobro do sinal de € 75.817,28 pago pelo demandante, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento;
- condenar a ré DD, em solidariedade com o réu CC, a pagar ao autor a mesma quantia e juros.
Desta vez foram os réus CC e mulher a reagir contra o decidido, interpondo do acórdão da Relação o presente recurso de revista.
E, no remate das suas alegações formularam conclusões que se podem sintetizar nas seguintes proposições:
1ª - O recorrido não pagou a prestação que era devida em 28.02.96, numa altura em que não se podia falar em mora ou em incumprimento dos recorrentes, já que a data de outorga da escritura do contrato prometido era posterior;
2ª - O recorrido não pagou porque não quis, pelo que incumpriu culposamente o contrato celebrado;
3ª - E, estando em incumprimento, não pode socorrer-se da faculdade concedida pelo art. 442º do Cód. Civil, não pode pedir a restituição, em dobro, do sinal;
4ª - Não há incumprimento definitivo dos recorrentes, mas simples mora não culposa;
5ª - Em Novembro de 1995, aquando da interpelação do autor, ainda não havia mora dos recorrentes, porque o prédio estava inacabado e, sem licença de construção ou constituição de propriedade horizontal não é possível outorgar-se a escritura de compra e venda de qualquer fracção de edifício;
6ª - Não se verifica incumprimento definitivo e culposo dos recorrentes: a prestação ainda é possível e os recorrentes não cumpriram porque não podiam, dada a inexistência de licença de ocupação e de constituição de propriedade horizontal;
7ª - E a mora só existe após a aludida interpelação de Novembro de 2005.
O autor contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre agora conhecer do mérito do recurso.
2.
Vêm, das instâncias, provados os factos seguintes:
1. A ré “BB – Investimentos e Participações, L.da” tem por objecto social a compra e venda de bens imobiliários e o exercício de operações industriais, comerciais, financeiras, mobiliárias e imobiliárias;
2. O réu CC é casado no regime da comunhão geral com a ré DD e exerce, em nome individual, a actividade de construção civil e a de compra de terrenos e imóveis para revenda;
3. E do exercício dessa sua actividade aufere proventos com que satisfaz despesas do seu casal;
4. Em 25.06.93, o autor e o consórcio formado pelos réus BB e CC outorgaram o contrato-promessa junto a fls. 22-24, cujo teor se dá por reproduzido, e do qual, entre o mais, ressalta:
- que a BB e o CC estão a proceder à construção de um edifício em regime de propriedade horizontal, que se designará por Centro Comercial da ..........;
- prometem vender ao autor, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção 43, loja do piso 1, com 39,5 m2, devidamente identificada na planta anexa, pelo preço de 19.000 contos, que lhes será pago:
- no acto, receberam 1.900 contos do autor, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-lhe quitação;
- em 30.10.93, 28.02.94, 30.06.94, 30.10.94, 28.02.95, 30.06.95, 30.10.95 e 28.02.96 o autor pagará ao consórcio, em cada uma das datas indicadas, a quantia de 1.900 contos;
- o restante do preço (1.900 contos) será pago no acto da escritura pública que vier a titular o contrato prometido, e que deverá ser celebrada no decurso do mês de Julho de 1996;
- a fracção prometida vender destina-se exclusivamente à actividade de pronto a vestir para homem e senhora, não podendo ser afecta a outro fim, sem consentimento escrito do consórcio;
- a fracção será entregue ao autor até ao dia 31.03.96;
- a escritura pública que tiver por objecto o contrato prometido será celebrada durante o mês de Junho de 1996, a favor do autor ou de quem ele indicar, e será outorgada em secretaria notarial, em dia e hora que o consórcio escolher e comunicar ao autor com 15 dias de antecedência;
5. Daquele preço de 19.000.000$00, o autor pagou aos réus a importância de 15.200.000$00, mas não pagou as quantias referentes às duas últimas prestações;
6. Desde 1996 até finais de 2004 os trabalhos de construção do edifício estiveram parados e a referida fracção não foi entregue ao autor em 31.03.96;
7. A ré BB vendeu ao réu CC, que lhe comprou, a metade dos prédios do “Terreno da EE” e deixou de participar na construção do respectivo edifício;
8. Por cartas registadas com aviso de recepção que, em 29.11.2005 enviou aos réus e ao consórcio, o autor fixou-lhes prazo, até ao dia 31.01.2006, para que designassem dia, hora e a secretaria notarial para celebração da prometida escritura de compra e venda da fracção, para que até esse dia ela fosse celebrada e a fracção lhe fosse entregue;
9. E advertiu-os de que, se até esse dia não fosse celebrada a escritura e entregue a fracção, deixava de ter interesse na compra desta desde esse dia e que considerava o respectivo contrato promessa de compra e venda definitivamente incumprido por culpa deles e resolvido, com a consequente obrigação de lhe pagarem a quantia de € 151.634,56 correspondente ao dobro da importância entregue a título de sinal;
10. O dia 31.01.2006 decorreu sem ter sido designado dia, hora e secretaria notarial para celebração da escritura pública de compra e venda da fracção;
11. Até à presente data, não foi outorgada essa escritura;
12. No decurso do ano de 1995 o ritmo de construção do edifício abrandou, com evidentes sinais físicos construtivos de que não iria ser concluída e entregue ao autor, no prazo estipulado, a referida fracção;
13. A construção do edifício paralisou, sem perspectivas de ser retomada, e aqueles réus fizeram saber ao autor que não sabiam quando seria reiniciada, concluída a construção e entregue ao autor a prometida fracção.
14. Em Março de 1996 a construção do mencionado edifício parou. No final de 1995 tinha a respectiva estrutura de betão edificada; e, por tal motivo, o autor não pagou as quantias referentes às duas últimas prestações;
15. E o mês de Junho de 1996 decorreu sem ter sido designado e comunicado ao autor o dia, hora e secretaria notarial para ser celebrada a prometida escritura pública de compra e venda da fracção;
16. Relativamente às cartas aludidas nos antecedentes n.os 8 e 9 os réus e o consórcio mantiveram-se em silêncio e nem resposta deram ao autor nem reagiram aos dizeres de tais cartas;
17. O terreno edificando constitui actualmente os prédios descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob os n.os 821/1997 12 17 e 1247/2001 08 14 da freguesia de Santo Ildefonso, os quais estão onerados com registos de hipoteca voluntária, judicial, de arresto e de acção;
18. Desde Junho de 1996 até 2005 e até hoje, sem o contrato-promessa ter sido cumprido, a situação tem causado ao autor prejuízos avultados, o que transmitiu aos réus pelas cartas de 29.11.2005, comunicando-lhes não estar disposto a continuar a sofrer prejuízos;
19. Após os factos referidos em 7, o réu CC abandonou o projecto inicial de construção do edifício tal como é descrito no acordo mencionado em 4;
20. O autor é afamado costureiro de vestuário para homem e senhora e celebrou o contrato-promessa para na respectiva fracção comercializar, a partir de Junho de 1996, peças de vestuário, que costura(ria);
21. Em fins de 2000 a Câmara Municipal do Porto passou a ocupar o terreno, como se fosse sua dona;
22. Os réus viram-se impossibilitados de terminar a obra;
23. No início de 2002 os réus chegaram a acordo com aquela entidade e o réu CC reiniciou alguns trabalhos;
24. Mas teve que proceder a alterações no projecto o que implicou um novo estudo do mercado e novos projectos;
25. Actualmente as obras de conclusão do empreendimento estão em curso;
26. No edifício ou empreendimento em curso não vai ser construído nenhum hotel, conforme chegou a estar programado;
27. Não existe ainda licença de ocupação nem constituição da propriedade horizontal pois o prédio está inacabado.
3.
Sendo estes os factos, cabe agora aplicar-lhes o direito, tendo em vista as alegações do recorrente – recte, as questões nelas suscitadas.
Não pode, porém, deixar de fazer-se referência ao modo – original, mas de duvidosa legalidade – como a Relação deu cumprimento (?) à obrigação de discriminar os factos que considerou provados.
Ao invés de começar por analisar o recurso sobre a matéria de facto e, depois de decidir sobre as alterações impostas, nessa parte, pela sorte do recurso, proceder à enunciação do elenco factual dado como assente, de modo a apresentá-lo como uma peça única e coerente, a Relação começou por enunciar os factos provados na 1ª instância e passou, de seguida, a analisar o recurso sobre a matéria de facto, deixando, ao longo dessa análise, referências esparsas, dispersas, aos novos factos que ia considerando deverem ter-se como provados, dificultando a tarefa deste Tribunal (ou de quem quer que analise o acórdão) no que tange ao conhecimento do complexo factual apurado e assente, e dando, a nosso ver, e com o devido respeito, inadequado e defeituoso cumprimento ao disposto no art. 659º/2 do CPC, que, na parte respeitante aos fundamentos de facto, pressupõe a enunciação global, a discriminação, de forma clara, e, se possível, em sequência lógica e cronológica, de todos os factos relevantes para a decisão que foram adquiridos durante o processo, e que, por isso, não se adequa a uma apresentação ou indicação (?) como a que consta do douto acórdão recorrido.
Dito isto, avancemos.
3.1. Os recorrentes sustentam, antes de mais, que o recorrido não pode valer-se da faculdade de resolver o contrato-promessa e de pedir a restituição do sinal em dobro, porque ele mesmo deixou de cumprir as obrigações a que se vinculara, não pagando a prestação de 1.900 contos que deveria satisfazer em 28.02.96. E salientam ainda que, nessa altura, não se podia falar em mora ou incumprimento deles, recorrentes, e que o recorrido não pagou essa prestação porque não quis.
Não é, todavia, assim.
Se bem percebemos, aquilo que os recorrentes pretendem fazer notar é que o inadimplemento do contrato-promessa se ficou a dever a causas imputáveis a ambos os promitentes.
Ora, da matéria de facto provada colhe-se que
- no acto de celebração do contrato-promessa, os réus receberam 1.900 contos do autor, a título de sinal e princípio de pagamento, tendo-se este obrigado a pagar ao consórcio, de quatro em quatro meses, a mesma quantia, sendo a última dessa série de pagamentos em 28.02.96, antecedendo o pagamento, a fazer no acto da escritura, da parte residual do preço, também no montante de 1.900 contos;
- a fracção deveria, nos termos do acordado no contrato-promessa, ser entregue ao autor até ao dia 31.03.96;
- a escritura pública tendo por objecto o contrato prometido deveria ser efectuada durante o mês de Junho de 1996, a favor do autor ou de quem ele indicasse;
- no decurso do ano de 1995 o ritmo de construção do edifício abrandou, com evidentes sinais físicos construtivos de que a fracção não iria ser concluída e entregue ao autor no prazo estipulado;
- a construção do edifício paralisou, sem perspectivas de ser retomada, e os réus informaram o autor de que não sabiam quando seria reiniciada, concluída a construção e entregue ao autor a dita fracção;
- no final de 1995 a construção tinha a respectiva estrutura de betão edificada, e em Março de 1996 parou (e parada se manteve até finais de 2004); por tais motivos, o autor não pagou as quantias referentes às duas últimas prestações a que se obrigara no contrato-promessa (sendo que a última deveria ser paga no acto da escritura pública do contrato prometido).
Perante este quadro, do qual ressalta, para o autor/recorrido, na data em que devia pagar o último montante antecedendo a celebração da escritura (28.02.96), a evidência da impossibilidade de receber a fracção até ao final do mês seguinte, não admira que ele – que já entregara aos réus 15.200 contos, de um total de 19.000 – colocado perante a perspectiva de não vir mesmo a conseguir a entrega da fracção que acordara adquirir e que os réus se haviam comprometido a vender-lhe, não tenha querido agravar as suas perdas, resguardando-se de fazer entrega de mais 1.900 contos, que nada augurava tivessem o devido retorno.
E foi isso mesmo que aconteceu, como resulta da demais matéria de facto provada, da qual decorre que foi em consequência do abrandamento do ritmo da construção, em 1995, que em finais do ano apenas tinha a respectiva estrutura de betão edificada, e que depois paralisou, sem perspectivas de ser retomada, que o autor não pagou essa prestação.
Ora, como assinala JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA (1), a problemática do incumprimento bilateral tem a ver com o chamado tu quoque contratual, isto é, com a regra de que a parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato.
Todavia, como adverte o mesmo autor, há que diferenciar as verdadeiras situações de duplo incumprimento (simultâneo ou não) das falsas hipóteses de incumprimento bilateral, e que não são mais do que incumprimentos unilaterais, justificativos de uma recusa de cumprimento (por invocação da exceptio) e preclusivos de qualquer pedido resolutivo, da iniciativa do contraente faltoso.
Torna-se, assim, necessário averiguar da gravidade ou não do primeiro inadimplemento, e afastar os casos de falso incumprimento bilateral, o que implicará uma atenta análise e valoração das circunstâncias de facto em ordem a identificar aquele dos promitentes a quem deve ser imputada a «quebra contratual», a causa única ou determinante do incumprimento.
Já se deixaram evidenciadas as razões por que o autor não solveu a prestação que devia satisfazer em 28.02.1996, sendo inequívoco que tais razões têm de haver-se por atendíveis e justificadas, atenta a paralisação da construção e a constatação – gritante – da impossibilidade da sua conclusão no prazo acordado para a entrega da fracção prometida (situação ainda não resolvida pelos réus dez anos (!) depois daquela data, e que desvaloriza, de todo, a afirmação dos recorrentes de que, naquela aludida data, não havia ainda mora ou incumprimento da sua parte).
Evidente se nos afigura também a escassa importância, quer no âmbito do contrato-promessa, quer mesmo do ponto de vista do interesse dos recorrentes (que, reafirma-se, já haviam recebido 15.200.000$00, do preço acordado de 19.000.000$00), da falta de pagamento da prestação em causa, sendo claro que ela nenhum relevo assumiu nem nenhuma contribuição teve para o incumprimento da outra parte nem para a não celebração do contrato prometido.
De concluir é, pois, que estamos, no caso concreto, perante uma situação de falso incumprimento bilateral, pois o invocado incumprimento do autor, por inteiramente justificado, não pode valorar-se como verdadeiro incumprimento, de forma a coarctar-lhe o direito de invocar o incumprimento da parte contrária, como pretendem os recorrentes.
E, com isto, fica demonstrada a sem-razão dos recorrentes quanto à primeira questão objecto da revista.
3.2. Sustentam, depois, os recorrentes que não existe um incumprimento definitivo da sua parte, mas simples mora e, ademais, não culposa.
E justificam assim a sua tese:
A escritura do contrato de compra e venda da fracção deveria ter sido efectuada em Junho de 1996 e a fracção entregue ao autor até 31.03.96, o que não aconteceu.
Como até finais de Novembro de 2005 o autor nada disse ou fez, aceitando a situação, o contrato inicial com prazo certo transmudou-se em contrato sem prazo certo; e, por isso, na data da interpelação feita pelo autor a fixar-lhes prazo para a outorga da escritura, não havia ainda mora.
A mora só veio a ocorrer com a interpelação de 29.11.2005.
Aliás, esta interpelação só teria o efeito de interpelação admonitória se os recorrentes estivessem em condições de poder cumprir, o que, como o autor bem sabia, não acontecia porque o empreendimento estava ainda inacabado e não existia licença de ocupação nem estava constituída a propriedade horizontal, pelo que não podia outorgar-se a escritura de compra e venda da fracção.
Que dizer desta argumentação?
Desde logo que ela parte de um equívoco.
Consiste ele em se pretender verificada a transformação em contrato sem prazo certo do contrato inicial com prazo certo, em resultado da inacção do autor até finais de Novembro de 2005.
Nada autoriza semelhante conclusão, que não tem qualquer apoio legal.
As partes fixaram, por convenção, o prazo para a entrega da fracção ao autor e para a celebração do contrato prometido. Tal significa que a obrigação dos réus se configura como uma obrigação a prazo ou a termo. Estas obrigações caracterizam-se por o seu cumprimento não poder ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período de tempo ou de chegada certa data. O prazo marca a data antes da qual o credor não pode exigir a prestação, se o devedor a não tiver ainda efectuado, ou não pode ser compelido a recebê-la.
Mas, logo que vencido o prazo, o credor poderá exigir o cumprimento da obrigação, não podendo inferir-se do facto de o não fazer de imediato que tal obrigação se transforme em obrigação sem prazo certo, como pretendem os recorrentes.
Repete-se que no caso em apreço estamos perante uma obrigação a prazo, tendo este sido convencionado pelas partes, e não substituído por outro, como o podia ser (art. 406º/1 do CC).
O prazo para a entrega da fracção acordada vender e o subsequente prazo para a outorga da escritura de compra e venda esgotaram-se, sem que os réus hajam feito tal entrega e cumprido a obrigação de marcar a data e o local para a realização da dita escritura.
No domínio da responsabilidade contratual presume-se a culpa do devedor (art. 799º/1 do CC), pelo que incumbia aos réus provar que a falta de cumprimento não procedia de culpa sua.
O certo é que não fizeram tal prova – não provaram que a não entrega da fracção ao autor até ao dia 31.03.96 e a não realização da escritura durante o mês de Junho de 1996 não proveio de culpa sua.
Nem mesmo aproveitaram a singular paciência do autor, que aguardou durante quase dez anos pela possibilidade de concretizar o negócio que com eles acertara, ainda possível porque, malgré tout, poderia ainda satisfazer o interesse daquele.
Assim, deve concluir-se que, não tendo cumprido, por culpa sua, as obrigações, acima aludidas, a que estavam vinculados, os réus entraram em mora, culposa, e nessa situação se mantiveram até à recepção da carta registada que o autor lhes enviou, em 29.11.2005.
Essa carta contém uma verdadeira interpelação admonitória, prevista no art. 808º do Cód. Civil, pelo que, transcorrido o prazo nela fixado – que, no circunstancialismo concreto verificado, se tem de haver como razoável – a mora dos réus se volveu em incumprimento definitivo, conferindo ao autor o direito à resolução do contrato.
Não colhe, em contrário, a argumentação de que o autor, ao fazer a interpelação, sabia que os réus não podiam cumprir, pois que a matéria de facto a propósito por estes alegada, e que integrou a matéria dos quesitos 13º e 14º da Base Instrutória, recebeu, em julgamento, a resposta de «não provado».
Ademais, este argumento é destituído de valor, assente que está que os réus se achavam em mora – em mora culposa, e velha já de mais de dez anos! E por isso, para que se verifiquem os efeitos previstos naquele art. 808º, basta que, efectuada a interpelação, a prestação não seja realizada dentro do prazo côngruo fixado pelo credor.
Foi o que sucedeu no caso em apreço, pelo que, face ao não cumprimento definitivo dos réus, promitentes vendedores, tem o autor, promitente comprador, direito à resolução do contrato-promessa e, fundado no disposto no art. 442º/2 do Cód. Civil, a faculdade de exigir o duplum, o dobro do sinal que prestou.
É, aliás, duvidoso, face ao abandono do projecto inicial pelo réu (n.º 19 dos Factos Assentes), e às alterações no projecto a que teve de proceder, com um novo estudo de mercado e novos projectos (n.º 24) que o cumprimento do contrato-promessa fosse, desde então, fisicamente viável.
4.
Face ao que se deixa exposto, nega-se a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 03 de Abril de 2008
Santos Bernardino (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
_______________________________
(1)- Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, Coimbra 1987, pág. 95.