Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A3368 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
REDUÇÃO
PREÇO
II. Resultando provado o preço da compra e venda e ainda o valor actual da fracção predial vendida e também o preço actual e hipotético da mesma fracção, caso esta não padecesse do defeito em causa, há que aplicar a proporção entre estes dois últimos valores ao preço pago a fim de achar o valor da redução deste.
"AA" e BB propuseram a presente acção com processo ordinário, na 15ª Vara Cível de Lisboa, contra Empresa-A, pedindo a condenação da ré a legalizar a alteração de utilização da fracção de parque de estacionamento para escritório e a manutenção da escada e floreiras de entrada, e no pagamento da quantia de esc. 50.000.000$00, correspondentes aos prejuízos sofridos pelos autores desde a celebração da venda do imóvel até à presente data, ou em alternativa, caso a alteração se mostre impossível, no pagamento da quantia de esc. 100.000.000$00 correspondente à diferença entre o valor do imóvel enquanto espaço para escritórios e espaço de estacionamento, tudo acrescido de juros de mora até integral pagamento.
Para o efeito, alegaram, em síntese, terem adquirido à ré uma fracção autónoma na convicção de que haviam adquirido um escritório e, quando pretenderam obter a licença de utilização da fracção, constataram que o espaço não estava licenciado como tal e, em vez dele, existia um parque de estacionamento, pelo que a falta de licença de utilização tem impedido a celebração da escritura de arrendamento e que, sendo feito do espaço uma utilização diversa da que está legalmente permitida, a qualquer momento poderá ocorrer uma ordem de despejo administrativo, o que lhe ocasiona prejuízos.
A ré citada contestou alegando em resumo que antes da data da celebração da escritura os AA. já conheciam a situação física e jurídica da fracção e que a conformidade do projecto com a composição física actual da fracção depende apenas da realização de uma actividade material consistente na eliminação da divisória de madeira e das escadas e floreira que se encontram à entrada da fracção, impugnando os prejuízos alegados pelos autores.
Saneado o processo, organizada a matéria de facto assente e a base instrutória e realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou o pedido improcedente.
Inconformados os autores apelaram da sentença e foi a apelação julgada improcedente na Relação de Lisboa.
Mais uma vez insatisfeitos, vieram os autores interpor a presente revista em cujas alegações formularam conclusões que por falta de concisão não serão aqui reproduzidas.
Contra-alegou a ré concluindo pedindo a manutenção do decidido.
Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.
Como é sabido - arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil, a que pertencerão todas as disposições a citar sem indicação de origem -, o âmbito dos recursos é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.
Das conclusões dos aqui recorrentes se vê que os mesmos, para decidir neste recurso, levantam apenas a seguinte questão:
Resulta dos factos provados o direito dos autores à redução do preço do imóvel em causa no montante de 96.000.000$00, ou pelo menos, deve o mesmo direito à redução ser contabilizado em 43.647.500$00 ?
Os factos considerados provados nas instâncias são os seguintes:
1. Por escritura pública lavrada no cartório notarial de Queluz, em 19-08-1994, os autores adquiriram à ré a fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao rés-do-chão, escritório do prédio urbano sito na urbanização da Local-A, Alfragide, Lote ..., ...., freguesia de Alfragide, concelho da Amadora;
2. A única entrada de acesso ao imóvel em causa era, e é, constituída por uma escadaria em mármore ladeada por floreiras, com plantas e flores de ambos os lados;
3. No imóvel então adquirido pelos autores não existia qualquer parque de estacionamento, nem vestígios do mesmo;
4. Quando, "logo após a compra, pretenderam obter a licença de utilização da fracção necessária para a celebração da escritura e arrendamento que pretendiam efectuar;
5. Foi o respectivo pedido indeferido pela Câmara Municipal da Amadora;
6. Empresa-B remeteu à ré uma comunicação datada de 11.04.95 onde escreveu
" Hoje fomos visitados pelo Departamento das vistorias da Câmara Municipal da Amadora... que nos informaram não nos deferir o pedido de certidão.
Sem esta não podemos efectuar no notário a escritura de arrendamento que condiciona e limita a nossa empresa de obter vários documentos, como a certidão do registo comercial que faz falta todos os dias para fazer reconhecimentos.
E isto porque o projecto existente na Câmara não está de acordo com as instalações que V.Exas. nos venderam.
Pretendemos que entreguem na referida Câmara, o pedido de alterações, acompanhado com o devido projecto elaborado e assinado por um técnico inscrito na Câmara ...
Atenciosamente ( AA )"
7. A ré dirigiu à autora, que recebeu, um carta de 10.01.97 onde aquela exarou:
" Quanto ao assunto, igualmente focado na v/ carta, do projecto de alterações de 96.06.12 e 390196 de 96.10.21, ou seja, daremos andamento e conclusão ao processo após a liquidação do saldo a nosso favor na vossa conta corrente, reiterando a garantia de que assumiremos a responsabilidade pelos encargos inerentes ao mesmo processo..."
8. A ré elaborou e entregou na Câmara Municipal da Amadora, o respectivo processo de alterações para Legalização da Alteração de Utilização da Fracção em causa, ou seja,
9. Substituindo a rampa de betão autorizada no projecto de construção, pela escadaria de mármore com floreiras e o parque de estacionamento por escritório, tal como estes se encontravam quando os autores compraram o imóvel e, ainda hoje se encontram;
10. A Câmara Municipal da Amadora não autorizou a realização das alterações pretendidas, indeferindo o respectivo pedido;
11. Os autores para celebrarem o negócio mencionado no nº 1 recorreram a financiamento;
12. Em 22/10/93 fora emitida a licença de utilização de Edificação do Imóvel ao qual pertence e está integrada a fracção em causa nos autos - fracção autónoma designada pela letra A, rés do chão, nos seguintes termos."...por despacho de 20.10.93 foi concedida licença a Empresa-A.... para a utilização do prédio construído na Socionimo-A ...Alfragide... Número de Fogos...Vinte. Número de Estabelecimentos ... Destinados ao exercício de profissão liberal Escritório (1)";
13. Quando os autores visitaram o imóvel para encetarem as referidas negociações, era ali que funcionava o escritório da ré e foi apenas como tal que o conheceram;
14. Convencidos estavam pois, os autores de que haviam adquirido um escritório;
15. Na sequência do indeferimento mencionado em 5., os autores tomaram conhecimento pela fiscalização da Câmara Municipal da Amadora de que deveriam apresentar um projecto de alteração do escritório;
16. Em vez de escritório existia um parque de estacionamento, cuja rampa de entrada tinha sido substituída por uma escadaria com floreiras;
17. A ré alterou a entrada do edifício e adaptou o seu interior de parque de estacionamento a escritório;
18. A ré declarou vender aos autores um escritório;
19. Os autores pretendiam amortizar o financiamento mencionado em 11. com o rendimento proveniente da fracção adquirida;
20. O preço de venda por metro quadrado, para escritório naquela zona é de, aproximadamente, 300.000$00;
21. O preço de arrendamento é cerca de 2.500400/m2;
22. Para estacionamento os mesmos preços não vão além de 100.000$00/m2 para venda e 800$00/m2 para arrendamento;
23. A fracção adquirida pelos autores com licença de utilização para escritório tem o valor venal de cerca de esc. 140.000.000$00;
24. Sem aquela licença tem o valor venal de cerca de 46.000.000$00;
25. Pela cessão do gozo temporário da fracção dos autores obteriam estes a contrapartida mensal de 3.000$00/m2;
26. Não tendo esta licença apenas poderiam receber um terço do valor referido em 25.;
27. Na sequência do que se descreve em 5., a ré dispôs-se a fornecer aos autores o projecto contendo as alterações necessárias para que, aprovado que fosse pela Câmara Municipal da Amadora, então deferisse o pedido dos autores;
28. O projecto foi elaborado pelos serviços da ré que procedeu à entrega do mesmo aos autores.
Vejamos agora a questão acima elencada como objecto deste recurso.
Pretendem os recorrentes que dos factos provados resulta que os autores têm direito à redução do preço do imóvel em causa no montante de 96.000.000$00, ou pelo menos de 43.647.500$00.
Esta pretensão não pode proceder na totalidade, mas apenas em parte.
Com efeito, tendo aqueles alegado na sua petição inicial que adquiriram o referido imóvel por compra e venda à ré, pela escritura de fls. 7 e segs. dos autos, para a qual remeteram, dando o seu teor por reproduzido - cfr. art. 1 da petição inicial -, sem que tenham feito qualquer ressalva ao conteúdo da mesma escritura, tem de ser aceite que o preço ali efectivamente pago foi o ali declarado de trinta milhões de escudos.
Foi apenas este o facto alegado quanto ao mesmo preço.
Pretendem os recorrentes nas alegações do recurso de revista - como já o haviam feito nas alegações da apelação - que aquele preço não foi o real, mas foi o de 65.000.000$00, sendo apenas nas alegações da apelação que tal facto foi alegado, o que é manifestamente extemporâneo.
Com efeito, nos termos do art. 664º o tribunal apenas pode tomar conhecimento dos factos articulados pelas partes e sendo aquele facto fundamento do pedido devia ter sido articulado na petição inicial, ou pelo menos, na réplica, se a houver - arts. 467 nº 1 al. d) e 502º -, o que não aconteceu.
A alegação deste facto-fundamento nas alegações de recurso constitui uma questão nova que não pode ser levantada apenas em recurso, pois os recursos destinam-se a reapreciar o já apreciado nas instâncias e não a de conhecer de novo de outras questões ainda não levantadas nas instâncias - cfr. acs. STJ de 22-07-94, BMJ 434º-615 e de 4-10-95, BMJ 450º-492.
Os recorrentes pretendem que tal facto resulta da junção do documento na audiência preliminar de fls. 63 e segs.
Porém, tal não pode aqui ser atendido.
Por um lado, a alegação de tal facto - preço efectivamente pago divergente do declarado - , era processualmente inadmissível naquele momento, por extemporâneo.
Por outro lado, tal facto não foi então alegado - senão nas citadas alegações de recurso -, apenas foi junto um contrato promessa celebrado entre os recorrentes como promitentes compradores e a ré como promitente vendedora, referente ao imóvel em causa pelo preço acordado de 65. 000.000$00.
Tal junção além de apenas poder servir de meio de prova a um facto efectivamente alegado - e no momento próprio -, não constitui prova segura de que a compra e venda em causa foi celebrada pelo preço ali fixado, pois o preço final até poderia ter sido menor, por qualquer razão, nomeada e eventualmente, pelo defeito que acabou por se detectar.
Assim apenas podemos aceitar como alegado e provado o preço da compra e venda em causa de 30.000.000$00, tal como consta da respectiva escritura junta pelos recorrentes sem qualquer reserva ou ressalva atempada, como dissemos já.
Desta forma ficaria improcedente na totalidade a pretensão dos recorrentes, mesmo na forma subsidiária, por em ambos os casos ter partido do pressuposto de que o preço efectivo da compra e venda foi o alegado tardiamente.
Mas pode proceder a pretensão dos recorrentes em parte do solicitado.
Tal como entendeu a Relação e as partes aceitaram, verificam-se os requisitos para a redução do preço, apenas tendo a Relação concluído que faltavam elementos alegados e provados para calcular o valor da redução, segundo o critério que aquela decisão adoptou para o efeito.
Discordamos deste raciocínio.
Está apurado que a ré vendeu aos recorrentes uma fracção autónoma como escritório, que era o que existia no imóvel aquando da negociação, mas tendo sido apurado que o que estava licenciado pela respectiva autarquia para o local era um escritório e estacionamento, sendo indeferida pela autarquia a alteração do licenciado para o que existia fisicamente.
Daí que as instâncias tenham entendido que havia venda de coisa defeituosa e não tendo os recorrentes pretendido anular a venda, mas tendo peticionado a redução do valor do preço, há que proceder à mesma redução.
Apurou-se, como dissemos já, que o preço da coisa na compra e venda em causa foi de 30.000.000$00. Também se apurou que a fracção em causa sem o defeito referido - ou seja, com a licença para escritório, que já vimos a autarquia indeferiu -, teria o valor venal de 140.000.000$00 e que sem a referida licença tem o valor venal de 46.000.000$00.
O art. 911º, nº 1 do Cód. Civil - que prevê a redução de preço em caso de venda de bens onerados para onde o art. 913º do mesmo código Civil que trata da venda de coisa defeituosa remete -, apenas refere que a redução se deve fazer de harmonia com a desvalorização resultante do ónus ou limitação - e no nosso caso, do defeito -, não fixando o critério de cálculo do valor a reduzir, mas remete para o art. 884º do mesmo código.
Segundo este dispositivo, na falta de discriminação do valor da parte afectada - ou do defeito -, proceder-se-á à redução por meio de avaliação.
Ora com base nos factos acima referidos quanto ao valor pago pelo negócio, ao valor hipotético da coisa vendida sem o defeito e ao valor real da coisa com o defeito, a redução a efectuar deve ser a de aplicar a proporção entre os valores actuais achados para a coisa sem defeitos e para a mesma com o defeito detectado, ao preço declarado como pago.
Assim, será achada a proporção entre 140.000.000$00 e 46.000.000$00 e esta será aplicada ao preço declarado de 30.000.000$00, achando-se, assim, o valor da redução.
Logo do preço constante da compra e venda será de devolver aos recorrentes o valor de 20.142.860$00 (30.000.000$00X46.000.000$00:140.000.000$00=9.857140$00 a abater ao preço pago de 30.000.000$00= 20.142.860$00 ).
Procede, desta forma, parcial, a pretensão dos recorrentes.
Os recorrentes ainda pedem juros de mora até integral pagamento, sem especificar o momento a partir de quando pedem o início de contagem dos juros da mora.
Sendo a obrigação aqui em causa ilíquida até ao trânsito em julgado da presente decisão, nos termos do art. 805º, nº 3 do Cód. Civil, os juros de mora só se vencem após o mesmo trânsito, pois não resulta dos autos que a iliquidez se possa imputar ao devedor.
Desta forma, será a ré responsabilizada pelos juros de mora à taxa legal e devidos desde o trânsito em julgado desta decisão e até integral pagamento.
Pelo exposto, concede-se parcialmente a revista e se altera a decisão recorrida, julgando parcialmente procedente o pedido e condenando a ré a devolver aos recorrentes a importância de vinte milhões cento e quarenta e dois mil oitocentos e sessenta escudos ( 20.142.860$00), no equivalente em moeda actual, e nos juros de mora à taxa legal sobre tal importância desde o trânsito em julgado desta decisão e até integral pagamento, mantendo-se o mais julgado improcedente.
Custas em todas as instâncias pelos autores e pela ré, na proporção de dois terços pelos primeiros e o restante terço pela ré.
Lisboa, 21 de Novembro de 2006
João Camilo ( Relator )
Fernandes Magalhães
Azevedo Ramos.