| 364/04.7TBFND.C1.S1 |  |
IMÓVEL DESTINADO A LONGA DURAÇÃO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
FALTA DE LICENCIAMENTO
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE
RESTITUIÇÃO DO SINAL
I - Provado que a impossibilidade legal da celebração do contrato prometido se verificou pelo desacordo das partes na satisfação dos requisitos para a obtenção do licenciamento, enquanto condição para ambos outorgarem a escritura de tal contrato, não pode considerar-se que no momento em que se constituiu a obrigação de “facere”, a respectiva prestação era legalmente impossível, por total inviabilidade da concessão de licença.
II - Resultando tal inviabilidade da oposição do promitente comprador à feitura das obras extra que a promitente vendedora pretendia levar a efeito, quando alertada para as anomalias do projecto de construção do prédio, não pode considerar-se que a falta de condições, já existentes ao tempo da celebração do contrato-promessa, para a emissão da licença de utilização do prédio de habitação prometido vender pelos RR. ao A., constitua uma impossibilidade legal absoluta e originária do seu objecto, tornando-o nulo, nos termos previstos nos arts. 280.º, n.º 1, e 401.º, n.ºs 1 e 3, do CC.
III - Porém, mesmo afastando a distinção entre prestação de meios e de resultados, objecto de crítica na doutrina, sempre caberia aos RR demonstrar a ausência de culpa da sua parte na dita impossibilitação da prestação de “facere” a que se vincularam no contrato promessa, o que passaria por saber em que circunstâncias o prédio lhes adveio ou por eles foi mandado construir e que os eximissem da obrigação de conhecer que o projecto que esteve na base da respectiva construção não respeitava, quanto às janelas, o afastamento mínimo de prédios vizinhos, impostos pelos regulamentos legais em vigor.
IV - O A. não estava obrigado a aceder a tal alteração inopinada do prédio prometido vender (o fecho de várias janelas), envolvendo ou podendo envolver uma afectação das suas funcionalidades, como condição do licenciamento que os RR. se obrigaram a obter, antes de marcarem a data da escritura, .
V - Não releva, pois, ter a R feito diligências, enquanto com elas não conseguiu satisfazer o interesse da contraparte na realização do contrato prometido de compra e venda, devendo assumir a inerente responsabilidade pela impossibilitação do cumprimento, nos termos por ela pretendidos, do contrato promessa, e conforme o preceituado no artº 801º nº1 do CC, no caso traduzido pela obrigação de restituição em dobro do sinal recebido pelo A, sendo essa a medida da indemnização expressamente acordada pelo “não cumprimento culposo” a que equivale a impossibilidade da prestação pelos RR do estipulado nesse contrato.
I - RelatórioAA (A., Reconvindo ) propôs acção ordinária no Tribunal Judicial do Fundão contra BB e CC (RR., ambos divorciados, sendo a primeira, Reconvinte), invocando o incumprimento por estes de um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, no qual ele (A.) ocupou a posição de promitente comprador (entrando, desde logo, na posse do imóvel) e os RR. (comproprietários do mesmo, por acordo firmado e documentado no inventário subsequente ao respectivo divórcio) a de promitentes vendedores, tendo ele entregue, a título de sinal, a quantia de €19.951,92, posteriormente reforçado em €7.481,97, tudo por conta do preço global acordado (que foi de €69.831,71). Tal incumprimento traduzir-se-ia na não marcação da escritura definitiva (não obstante a interpelação judicial para esse efeito) e na não obtenção – sempre pelos RR. – da necessária licença de utilização do imóvel.
Por isso, formulou o A os pedidos seguintes:
a) Serem condenados os RR. a restituir ao A. as importâncias que dele receberam a título de sinal, em dobro, no montante de € 54.867,77, face ao incumprimento intencional, culposo e reiterado por estes do contrato-promessa ;
b) Ser reconhecido ao A. o direito de retenção sobre o prédio prometido comprar, até que lhe seja paga integralmente a importância referida em a).
Contestou a 1ª R. e apenas ela por impugnação, invocando a impossibilidade de obtenção de licença de utilização, deduzindo daí a nulidade da promessa em causa, por ser, à partida, legalmente impossível cumpri-la, formulando os seguintes pedidos reconvencionais:
a) Reconhecer o A. que as promessas e demais declarações de vontade contidas no contrato-promessa são nulas, porquanto são legal, originária e objectivamente impossíveis, nos termos dos artºs 280º e 401º nºs 1 e 3 do Código Civil
b) Consequentemente, ser declarada a nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os RR. e o A./Reconvindo, nos termos do artº 286º do Código Civil;
c) Reconhecer o A estar no gozo do prédio objecto do contrato-promessa desde a data da sua celebração (31/01/2000) até hoje;
d) Reconhecer que enriqueceu à custa dos RR. por virtude de uma causa que deixou de existir – o contrato-promessa, por ser nulo – e que os RR. se viram empobrecidos na mesma medida do seu enriquecimento;
e) Pagar, a título de enriquecimento sem causa, a quantia de € 500,00 mensais pelos 56 meses que ali viveu, o que perfaz o total na presente data de €28.000,00 a pagar aos RR., nos termos do artigo 473º e seguintes do Código Civil, e, ainda, no pagamento dos meses que ainda vier a usufruir do prédio objecto do contrato-promessa;
f) E, finalmente, restituir o prédio objecto do contrato-promessa aos RR., nos termos do preceituado no artigo 289º do Código Civil.
O A. respondeu, pugnando pela improcedência da reconvenção.
Findos os articulados, alcançou o processo a fase de condensação, com a prolação do despacho de fls. 108/125.
Neste, foram apreciados (no trecho de fls. 114/117), tendo presente a matéria de facto já então provada, os pedidos – da reconvenção – respeitantes à invocada nulidade do contrato-promessa (referida à impossibilidade legal, originária e objectiva que a Reconvinte atribuiu ao mesmo), concluindo-se desde logo pela sua improcedência.
Ainda no âmbito do mesmo despacho saneador, consignou-se (trecho de fls. 118) que as questões respeitantes ao afirmado enriquecimento sem causa apresentavam sobreposição à questão – cuja apreciação foi relegada para momento posterior – de uma possível resolução do contrato, “[…] com as consequências previstas nos artigos 432º a 436º do Código Civil (CC) […]” (transcrição de fls. 118).
Foram, enfim, fixados os factos assentes (fls. 119/123) e elaborada a base instrutória
Notificada deste despacho, apresentou-se a R./Reconvinte, inconformada com a absolvição parcial dos pedidos reconvencionais, a apelar do mesmo para a Relação de Coimbra, pedindo a revogação do aí decidido, por se dever concluir pela nulidade originária, legal e objectiva do contrato –promessa.
Prosseguindo o processo para a fase de instrução, ocorreu a perícia documentada a fls. 197, tendo o A. apresentado quanto a ela reclamação, que sendo desatendida pelo despacho de fls. 206. motivou um novo recurso de agravo mas pelo A, admitido com subida diferida.
4. Realizado o julgamento, foi proferida a sentença de fls. 288/295, cujo pronunciamento decisório final foi no sentido de se condenarem os RR a restituir ao A., em dobro, o sinal dele recebido por incumprimento intencional e reiterado do contrato-promessa e a reconhecer o peticionado direito de retenção do prédio até que lhe fosse paga a importância em que foram condenados e de absolver os RR. dos pedidos reconvencionais, deixados para final.
Apelou a R Irene, tendo a Relação de Coimbra, conhecendo dos dois recursos, decidido, pelo acórdão de fls 351 a 378, manter o decidido na 1ª instância, ainda que não com idêntica fundamentação, por entender existir uma impossibilidade superveniente culposa do contrato-promessa da parte dos promitentes vendedores, com o inerente dever de indemnizar, no caso traduzido pela restituição do sinal em dobro não apreciando, por isso, o recurso de agravo, por prejudicado nos termos da parte final do artº 710º nº1 do Cod. de Proc. Civil.
6 . Inconformada, de novo, a R a aí apelante Irene recorreu de revista, tendo, na sequência da normal tramitação do recurso, apresentado alegações que concluiu do seguinte modo:
“ 1ª – A recorrente não se conforma com a decisão proferida (…) e que interpretou e aplicou a lei erradamente, salvo o devido respeito.
2ª – A falta de emissão da licença de utilização do prédio, objecto do contrato-promessa, constitui uma impossibilidade originária, nos termos do preceituado no artº 401º do Código Civil.
3ª –A impossibilidade legal (obtenção de licença de utilização) já existia à data da constituição da obrigação, não houve qualquer circunstância ou facto posterior que tenha determinado a existência de tal impossibilidade, esta já existia no momento da celebração do contrato-promessa.
4ª –Atendendo–se à verificação da impossibilidade originária, o negócio deve ser declarado nulo nos termos do preceituado no artº 280º do Código Civil.
5ª –A nulidade do negócio só pode conduzir à aplicação do preceito do artº 289º do Código Civil que se traduz na condenação da Recorrente na restituição do sinal em singelo.
6ª – Mas ainda que assim se não entenda, considerando-se que a impossibilidade é superveniente, a recorrente ilidiu a presunção de culpa pela impossibilidade objectiva do cumprimento da obrigação .
7ª – Há uma clara divergência entre os factos dados como provados e a aplicação da lei aos mesmos
8ª – A Recorrente provou que contratou um técnico para tratar da documentação necessária à obtenção (…) da licença de construção, imprescindível para a outorga da escritura de compra e venda.
9ª – Mais provou que para o projecto ter viabilidade haveria que proceder-se a alterações no prédio objecto do contrato-promessa. Que este ficou na posse do Recorrido desde a assinatura do contrato-promessa. Que o Recorrido recusou que tais alterações fossem levadas a cabo.
10ª – Face a tais factos (…) a Recorrente fez prova suficiente e indubitável de esforços e diligências que empreendeu para cumprir a sua obrigação.
11ª – Pelo que é evidente e notório que à Recorrente não pode ser imputada culpa pela impossibilidade de cumprimento da obrigação, tendo (…) feito prova de tais factos (…), ilidido, na perfeição, a presunção de culpa;
12 ª – Assim sendo, o regime aplicável aos factos dados como provados não é o constante do artº 801º e ss do Código Civil, como decidiu erradamente o tribunal.
13ª – O regime aplicável a tais factos, pela impossibilidade objectiva e legal é o previsto no artº 790º e ss do Código Civil, devendo assim a recorrente ser condenada na restituição do sinal em singelo .
14ª – Decidindo como decidiu (…) o Tribunal “a quo” fez errada interpretação aplicação da lei e do direito substantivo, violando o disposto nos artºs 280, 289º, 401º e 790º, devendo ser dado provimento ao recurso ( …) substituindo-se a decisão por outra que condene a R. a restituir ao A o sinal, em singelo.
Não houve contra alegação.
Neste tribunal, foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
II – Os Factos Provados
A matéria de facto fixada, nos termos em que a sentença final a assumiu e elencou a fls. 289/292, inalterada pela Relação é a seguinte, representando a primeira ordem de numeração os factos assentes e a segunda os factos dados como provados da b.i.:
“[…]
1 – No dia 31 de Janeiro de 2000 o A. celebrou com os RR. [um] contrato-promessa de compra e venda, conforme fls. 13 a 15, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual estes últimos, na qualidade de seus donos e legítimos possuidores, prometeram vender ao primeiro e este prometeu comprar-lhes, pelo preço global de 14.000.000$00, correspondentes a €69.831,71, o prédio urbano composto de casa de habitação, com cave, rés-do-chão, sótão e logradouro, com a superfície coberta de cento e vinte metros quadrados e descoberta de quatrocentos e noventa e quatro metros quadrados, sito na Rua ..., na Freguesia de Castelejo, concelho do Fundão, a confrontar de norte com Estrada Nacional, sul com Ribeira Pública, nascente com herdeiros de António Caetano Russo e poente com José...e Manuel ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Castelejo, sob o artigo 943, e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão, sob o n.º 312;
2 – Em 31 de Janeiro de 2000, o A. pagou a quantia de 4.000.000$00, correspondentes ao contravalor de €19.95,92, sendo 2.000.000$00, correspondentes ao contravalor de €9.975,96, para cada um dos RR., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, do qual deram a respectiva quitação, tendo ficado acordado que o remanescente do preço, isto é, a quantia de 10.000.000$00, correspondentes ao contravalor de €49.879,79, seria pago na data da escritura pública de compra e venda, na proporção de 5.000.000$00, correspondentes ao contravalor de €24.939,89, para cada um dos RR;
3 – Mais consta do aludido contrato-promessa o seguinte:
«A escritura de compra e venda será realizada no Cartório Notarial do Fundão ou noutro a designar por acordo, logo que o primeiro outorgante [segundo R.] e/ou segundo outorgante [primeira R.] comunique ao terceiro outorgante [A.] a conclusão do cumprimento dos actos preparatórios dela – designadamente a obtenção da licença de utilização na Câmara Municipal do Fundão – e a respectiva marcação naquele Cartório, o que deverá fazer com a antecedência de 30 dias, pelo menos»;
4 – Mais ficou aí acordado:
«A escritura pública de compra e venda não deverá, nunca, ser realizada antes de Janeiro de 2001 e admitindo-se tal hipótese apenas com o acordo do terceiro outorgante [A.]».
5 – Consta ainda do referido contrato-promessa:
«Em caso de incumprimento do estipulado no presente contrato-promessa por parte do primeiro e/ou segundo outorgantes [ora RR.], os mesmos obrigam-se a devolver, em dobro, as quantias recebidas do terceiro outorgante [A.] de sinal ou reforço de sinal, assim como a pagar a este, a título de indemnização, uma quantia igual ao valor de todos os investimentos feitos pelo terceiro outorgante no prédio urbano identificado supra artigo primeiro, de acordo com os documentos comprovativos das despesas efectuadas (...)»;
6 – Consta da cláusula 7ª do referido contrato:
«O primeiro e segundo outorgantes [RR.] autorizam desde já expressamente o terceiro outorgante [A.] a tomar posse do referido prédio urbano, para nele levar a cabo todas as obras e benfeitorias, por conta e risco do terceiro outorgante»;
7 – Em 14.02.2001, com o acordo do 2º R., o A. pagou a quantia de 1.500.000$00, correspondentes ao contravalor de €7.481,97, a título de reforço do sinal, por referência ao referido contrato-promessa de compra e venda, quantia da qual a 1ª R. deu a competente quitação;
8 – Face à circunstância de os RR. não procederem à marcação da competente escritura pública de compra e venda, o A. encetou várias diligências junto destes, através de contactos pessoais, no sentido de se proceder à respectiva outorga, obtendo sempre da parte deles como resposta que o contrato seria integralmente cumprido e que ambos estariam a diligenciar no sentido de obterem a necessária licença de utilização, por referência ao prédio prometido vender;
9 – Com data de 22.01.2003, deu entrada neste tribunal requerimento de notificação judicial avulsa apresentado pelos ora RR. contra o ora A., por via do qual pediam fosse o último notificado do seguinte:
a)«no dia 15 de Fevereiro de 2003, pelas 9hoo, deslocar-se-á ao prédio urbano sito na Rua ..., na freguesia de Castelejo, e objecto do contrato promessa de compra e venda, o Sr. Armando ... (...) para fazer as obras necessárias ao fecho das seis janelas e abertura de uma janela, devendo o requerido franquear-lhe as portas e permitir o acesso à casa para o aludido efeito;
b )na eventualidade de o requerido não autorizar a entrada do Sr. Armando... e seu ajudante, desde já os requerentes declaram que, desse modo, o requerido dará causa ao incumprimento definitivo do contrato-promessa;
c) e ainda que fique ciente o requerido de que tais comunicações são feitas sem prejuízo de os requerentes virem a interpor acção, com fundamento no incumprimento do contrato por parte do requerido»;
10 – Mais consta do mencionado requerimento de notificação judicial avulsa que «os requerentes contactaram o Sr. José ..., na qualidade de Desenhador de Construção Civil, para este tratar do projecto de legalização tendo este aceite tal incumbência. Sucede que os requerentes foram informados pelo Sr. José ...., que para o projecto de legalização ter viabilidade têm que ser fechadas quatro janelas do lado nascente do prédio e outras duas janelas do lado poente do prédio e abrir mais uma porta do lado sul do prédio»;
11 – O requerido do acto judicial assente em 9) [ora A.] foi do seu teor notificado a 30.01.2003;
12 – O aqui A. requereu neste tribunal a notificação judicial avulsa dos também aqui RR., do que foi a R. Irene notificada a 21.02.2003, nos termos da qual mostra desagrado pelo teor da notificação assente em 9) e pede sejam os segundos notificados:
«a) Para, no prazo máximo de oito dias, comunicarem ao requerente se, para obterem a necessária licença de utilização na Câmara Municipal do Fundão por referência ao prédio aqui em causa, existe alguma outra alternativa ao [acesso à sua casa de quem quer que seja para proceder às obras ventiladas pelos requeridos a sua notificação judicial avulsa – artigo 4°]
(...)
c) Na eventualidade de não existir alternativa ao fecho das janelas no termos da notificação judicial avulsa, desde já, declara aos requeridos que perde totalmente interesse na aquisição do prédio (...)».
13 – Em 24 de Abril de 2003, os RR. ainda não tinham avisado o A. da hora, data e cartório para a outorga da escritura pública de compra e venda;
14 – Em virtude do assente em 12), o A. intentou no Tribunal Judicial do Fundão, acção especial para fixação de prazo, que correu termos sob o n.º 610/03.4TBFND, do 2º Juízo deste tribunal, onde pretendia a fixação de prazo para os RR. cumprirem o contrato-promessa, através da marcação e outorga da escritura pública de compra e venda;
15 – No âmbito do processo identificado em 13), foi proferida sentença, e 25.09.2003, já transitada em julgado, nos termos da qual foi fixado o prazo de 30 dias para os RR. procederem à marcação da escritura pública, obtendo, para tanto, a competente licença de utilização;
16 – Até 21.04.2004, os RR. não haviam procedido à marcação da aludida escritura pública;
17 – Os RR., pelo menos, em 21.04.2004 não tinham obtido a licença de utilização do prédio prometido vender, sendo tal documento imprescindível à celebração da escritura pública de compra e venda;
18 – O A., desde 31 de Janeiro de 2000, entrou no referido prédio, aí habita e guarda diversos bens, com o acordo dos RR.
[…]
1. Devido ao assente em 16) e 17) o A. e sua família pretendem organizar a sua vida noutro local que não no prédio descrito em 1).
2. O A., ao intentar a acção assente em 14) estava convicto de que os RR. fixariam o prazo para a outorga da escritura pública.
3. Pelo menos, após a outorga do contrato-promessa, os RR. não se relacionavam entre si.
4. Os RR. acabaram por contratar o Sr. José ... (desenhador da construção civil), para tratar da legalização das alterações ao projecto e obtenção da licença de utilização.
5. A R. Irene assinou a proposta de contratação do dito José Alberto no dia 14 de Abril de 2002.
6. Tendo pago ao dito José Alberto €300,00.
7. O mesmo José ... comunicou aos RR. que, para o projecto de legalização ter viabilidade, teriam que ser fechadas quatro janelas do lado nascente e outras duas do lado poente do dito prédio.
8. Por não haver sido respeitado o limite dos 3 metros relativamente aos prédios vizinhos.
9. O A. recusou-se a deixar que os RR. procedessem às alterações questionadas em 8°.
10. A R. Irene, após o divórcio, viveu algum tempo, com os seus filhos na casa de seus pais, por não ter habitação própria.
[…]”
[transcrição de fls. 289292]
III – Análise dos fundamentos do recurso
Estão em causa, na presente revista, duas questões que se cingem em saber se deveria considerar-se nulo o contrato – promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por impossibilidade legal, originária e absoluta do respectivo objecto e a outra, mesmo aceitando-se ser essa impossibilidade, superveniente, ela implicar a extinção da prestação a que se vinculou a recorrente, por inexistir culpa da sua parte, num caso e noutro, não devendo ser ela condenada senão a restituir ou pagar o montante do sinal, em singelo.
Vejamos, pois, cada uma dessas questões.
1ª Questão
Tanto na sentença, como no acórdão foi rejeitada a tese de que a falta de condições, já existentes ao tempo da celebração do contrato –promessa, para a emissão da licença de utilização do prédio de habitação prometido vender pelos RR ao A, constituía uma impossibilidade legal absoluta e originária do seu objecto, tornando-o pois nulo, nos termos previstos no artº 280º, nº 1 e 401ºnºs 1 e 3 do Ccivil.
E cremos que bem.
Vejamos.
O artº 280º nº1 do Código Civil, como serão todos os demais, salvo expressa menção em contrário, preceitua, de facto, que é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física e legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
O requisito da possibilidade, apresenta-se, depois, concretizado e desenvolvido, no artº 401º a respeito da prestação debitória, objecto dos negócios obrigacionais.(v.,neste sentido Almeida Costa, “Direito das Obrigações” , 11ª ed., 703)
Saliente-se, entretanto, que a impossibilidade da prestação, pode ser originária ou superveniente, conforme exista na altura da constituição do vínculo obrigacional ou sobrevenha depois.
Ora só a impossibilidade originária é causa de nulidade do negócio, nos termos expressos do nº1 do artº 401º.
Se ela for superveniente, é causa de extinção da obrigação (artº 790º, nº1) e havendo culpa do devedor, é tratada como se este faltasse ao cumprimento respectivo, nos termos previstos no artº801º,nº1
No entanto a dita impossibilidade, apenas, como tal releva quando ela for para todas as pessoas, ou seja for uma impossibilidade objectiva e não relativa à pessoa do devedor.
O artº 401º,nº3 refere-nos que apenas se considera impossível a prestação que o seja em relação ao objecto e não em relação à pessoa do devedor, sendo que a mesma regra se aplica à impossibilidade superveniente , por força do disposto no artº 791º
Por sua vez, a impossibilidade do objecto do negócio pode ser física, quando resulta da própria natureza das coisas ( ex rerum natura) ou legal, se deriva da lei.
Em anotação a este preceito escrevem Pires de Lima e Antunes Varela no seu Anotado, Vol I, 4ª ed., 258 que é fisicamente impossível o objecto do negócio que envolva uma prestação impossível no domínio dos factos, o entregar a lua ou transportar uma pessoa de um lugar para outro a uma velocidade que os meios de comunicação estejam longe de atingir na altura da execução do contrato e que é legalmente impossível o objecto de celebração de um contrato que o direito não consente, de promessa de venda de uma coisa de domínio público etc.
A impossibilidade aqui esgrimida respeita, como atrás dito, à não obtenção da licença de utilização de um prédio de habitação objecto de um contrato- promessa de compra e venda, com tradição imediata do mesmo ao A, promitente comprador a que os RR se obrigaram, licença essa imprescindível para a celebração da escritura do contrato definitivo.
E isto por o prédio em causa estar construído de forma às janelas de que dispunha nas suas fachadas nascente e poente terem de ser fechadas, por desrespeito das normas regulamentares das edificações urbanas em vigor no local, conforme comunicação transmitida à recorrente pela Câmara Municipal, através de quem foi por ela incumbido de proceder a sua legalização.
Ou seja, verificava-se uma impossibilidade legal de licenciamento do prédio com a configuração que ele apresentava, no momento da celebração da contrato-promessa e que, segundo a recorrente, já existia, quando o contrato –promessa foi celebrado.
Como é sabido, o contrato-promessa “ .. é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” – A Varela , Das Obrigações em Geral, 6ª ed., 1ª Vol, 301).
O objecto imediato da prestação consiste numa obrigação de “facere” infungível que consiste na emissão de vontade conducente à celebração do contrato definitivo, sendo este contrato, ou seja , o contrato prometido, o seu objecto mediato
Ora o objecto de um contrato–promessa deve reunir, sob pena de nulidade, os requisitos do objecto de qualquer contrato, entre eles o requisito da possibilidade física e legal ( cfr Vaz Serra in BMJ 76º, 68)
No caso vertente, desde logo, por estarmos em presença de uma promessa bilateral de compra e venda de imóvel urbano para habitação, careciam os RR, promitentes vendedores de obter uma licença de utilização a emitir pela Câmara Municipal, como condição da celebração da escritura isto por terem referido que ela não existia, à data da celebração do contrato –promessa, obrigando-se com o assentimento do promitente comprador a obter a mesma, sem fixação de prazo, como acto preparatório da celebração da escritura.
Como é sabido, a lei exige, no âmbito do próprio contrato-promessa –artº 410º,nº3 – como requisito de validade formal, no caso de respeitar à constituição e transmissão de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, já construído, como é o caso, a certificação pelo próprio notário, no documento respectivo, da licença de utilização, como medida de combate à construção clandestina.
Todavia, a nulidade ou invalidade decorrente da omissão de licença é uma nulidade ou invalidade mista ou atípica, como o tem entendido a jurisprudência e a doutrina ( v. a este respeito, o Ac deste Supremo de 28/02/2008, reportado por Ângelo Abrunhosa in “ O Contrato-Promessa!, 2ª ed., p.110 e os demais da resenha feita por Menezes Leitão, “Direito das Obrigações, Vol I, 5ªed., 225, ) apenas a podendo invocar o promitente adquirente, o que no caso não aconteceu.
No caso em apreço, porém, o que se discute é se verificada a impossibilidade de obtenção da dita licença, por o prédio de habitação prometido vender pelos RR apresentar anomalias se deve considerar como originária ou superveniente.
Ora superveniente foi, sem dúvida, a informação prestada da inviabilidade da concessão da licença, sem previamente se terem de fazer obras extra que passavam pelo fecho de seis janelas.
No entanto, se estas por existirem já no momento da celebração do contrato –promessa, eram, em si mesmo, impeditivas da obtenção da licença, então, o que se teria de concluir é que essa situação de impossibilidade legal era originária e não superveniente.
Porém o certo é que não estamos perante uma impossibilidade legal de todo irremovível, ou seja, definitiva.
Com efeito, essa impossibilidade apenas se tornou irremovível, quando pretendendo a Recorrente satisfazer as exigências colocadas pela entidade competente, a Câmara Municipal do Fundão, ou seja, fechar algumas janelas por não respeitarem estas os limites impostos do afastamento dos prédios vizinhos, o que implicava uma alteração do conteúdo da prestação debitória que assumiu, deparou com a peremptória recusa do Recorrido em as aceitar.
Ou seja, a impossibilidade legal da celebração do contrato prometido verificou-se, assim, pelo desacordo das partes na satisfação dos requisitos para a obtenção do licenciamento, enquanto condição para ambos outorgarem a escritura de tal contrato.
Logo, não pode portanto, considerar-se que no momento em que se constituiu a obrigação de “facere”, a respectiva prestação era legalmente impossível, por total inviabilidade da concessão de licença, esta inviabilidade resultou, sim, da oposição do promitente comprador à feitura das obras extra que a promitente vendedora pretendia levar a efeito, quando alertada das anomalias do projecto de construção do prédio.
Deste modo e ainda que por razões não de todo coincidentes com as explanadas no acórdão que colocou a tónica da impossibilidade superveniente na ulterior comunicação feita pela Câmara Municipal do eventual não deferimento da licença, posto que sublinhando a viabilidade ( legal) de se colocar o prédio em condições de a vir a obter, julgamos improceder a pretensão da Recorrente de se qualificar como nulo ou inválido, por impossível “ab origine“ o objecto do contrato –promessa.
2ª Questão
A Recorrente admite, sem prescindir do que antes alegara que foi adequado o “iter” seguido pelo acórdão para enquadrar a situação no âmbito de uma impossibilidade superveniente de cumprimento do contrato-promessa de compra e venda que ela e o ex-marido celebraram com o Recorrido que não de um incumprimento definitivo e culposo da sua parte, por desrespeito de uma interpelação admonitória.
Na verdade, a Reconvinte e ora recorrente viu-se impossibilitada de cumprir a sua prestação principal( outorga da escritura de compra e venda ) por o licenciamento do prédio objecto de tal contrato, enquanto obrigação acessória a seu cargo e na qualidade de promitente-vendedora deparar com obstáculos de natureza legal, em razão da comunicada exigência da Câmara Municipal ( através do declarado pelo desenhador contratado para obter tal documento) para proceder a algumas alterações no prédio, alterações que todavia não foram aceites pelo A., então já a habitar o mesmo.
A impossibilidade superveniente quando definitiva, conduz à extinção da obrigação assumida pelo devedor como decorre do disposto no artº 790º do C. Civil mas para que tal aconteça, é ainda necessário que ela não seja imputável ao próprio devedor, caso em que se aplicam as regras do incumprimento ( v. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol II, 2ª ed., 259 e Menezes Cordeiro, Tratado, I, 420).
Com efeito, se a impossibilidade da obrigação, “rectius” a impossibilidade objectiva for devida a facto imputável ao devedor, este fica constituído na obrigação de indemnizar o credor pelos danos causados, como se faltasse culposamente ao cumprimento da mesma (artº 801º nº1 do Código Civil).
Sabido é, também, que em matéria de responsabilidade contratual, pelo incumprimento, existe uma presunção de culpa do devedor (artº 799º do Código Civil), logo impondo-se a este ilidi-la.
Presunção esta que por identidade de razões se deve aplicar igualmente à impossibilidade objectiva e definitiva de cumprimento pelo devedor.
Mas será que a R/Reconvinte ilidiu essa presunção ?
No acórdão, entendeu-se que para serem cumpridas as exigências legais para a emissão da licença que os RR se obrigaram contratualmente a obter, elas envolveriam, necessariamente, uma alteração qualitativa da sua prestação, pois em lugar de propiciarem ao A a obtenção por este de uma casa de habitação com as características e conformação que apresentava no momento em que celebraram o contrato promessa e, logicamente, tidas em conta para aquele aceder à sua compra futura. as obras extra para o efeito necessárias, traduzir-se–iam num diferente arranjo arquitectónico da mesma que ficaria privada de várias janelas ( nada menos que seis) e que, logicamente, o A tinha plena legitimidade para recusar, enquanto traduzindo um cumprimento defeituoso da prestação da contraparte.
E entendeu-se, ainda, escassearem factos que permitissem excluir a culpa da ora Recorrente pela não obtenção da licença, sem com isso se alterarem as condições pressupostas e antevistas para a celebração do contrato prometido
Sem dúvida, que no caso vertente, a Recorrente ( e o ex-marido) assumiu no contrato-promessa, a obrigação de obter a licença de habitação do imóvel, pressuposto legal para a outorga da escritura do contrato prometido, por isso se clausulando, dever ela marcar no Cartório Notarial do Fundão, a respectiva data, logo que obtido aquele licenciamento.
Trata-se este de uma obrigação que tem por objecto um facto de terceiro (autorização administrativa da Câmara Municipal) e a sua responsabilidade pela impossibilidade do cumprimento da obrigação derivada do contrato-promessa ou para o seu cumprimento em condições mais gravosas para a contraparte e que este poderia recusar, em termos idênticos aos previstos para a impossibilidade parcial (artº 802º, nº1) dependerá do conteúdo daquela sua obrigação acessória ser de considerar uma obrigação de meios, de resultado ou de garantia, como explana Ana Prata in “O Contrato –Promessa e o Seu Regime Civil”, 707, 708.
Adiantemos que na prestação de meios, o devedor não está obrigado à obtenção de um resultado, mas apenas a actuar com a diligência necessária para que o resultado se obtenha e na prestação de resultado, ele vincula-se efectivamente a obter um determinado resultado, respondendo pelo incumprimento, se esse resultado não for obtido ( v., neste sentido, Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, Vol I, 5ªed, 140,141).
O interesse desta distinção (com origem na doutrina francesa) tem relevância, designadamente no que concerne ao ónus da prova, pois que nas obrigações de resultado, a não obtenção deste basta para estabelecer o incumprimento do devedor, a este competindo para se exonerar da inerente responsabilidade, demonstrar ser o incumprimento devido a causa que lhe não é imputável.
Pelo contrário nas obrigações de meios, não é suficiente a não obtenção do resultado para responsabilizar o devedor, havendo sempre que demonstrar que a sua conduta não correspondeu à diligência a que se tinha vinculado
Tal conteúdo dependerá, em primeira linha, da convenção das partes e na falta dela, em razão da integração no contrato das regras de boa fé, revelará da qualidade das partes e das circunstâncias em que foi concluído o contrato . –promessa.
Ora o que as partes, concretamente, convencionaram foi que os promitentes–vendedores deveriam marcar a data da escritura, logo que concluídos os actos preparatórios, a seu cargo, designadamente a obtenção de licenciamento, ou seja, a escritura ficou na dependência, como não podia deixar de ser, do cumprimento pelos RR dessa obrigação.
Seria esta, assim, uma obrigação de meios, propondo-se os promitentes vendedores diligenciar pela sua obtenção ou, antes, assumindo a natureza de uma obrigação de resultado?
Parece dever entender-se que no caso estaríamos, perante uma obrigação de resultado, ou seja, os promitentes vendedores, obrigaram-se a obter a legalização do edifício, documento necessário para a marcação do acto da escritura da venda do seu prédio.
Só que, como ficou provado, a Câmara Municipal condicionou a licenciamento do prédio ao fecho de várias janelas, tendo a Reconvinte , para o efeito contratado pessoal para a efectivação de tais obras, deparando com a recusa do A, já a habitar o prédio.
Na verdade, não era o A obrigado a aceder a tal alteração inopinada do prédio prometido vender, envolvendo ou podendo envolver uma afectação das suas funcionalidades, como condição do licenciamento que os RR se obrigaram a obter, antes de marcarem a data da escritura.
De resto, mesmo afastando esta distinção entre prestação de meios e de resultados, objecto de crítica na doutrina, sempre caberia aos RR demonstrar a ausência de culpa da sua parte na dita impossibilitação da prestação de “facere” a que se vincularam no contrato promessa, o que passaria por saber em que circunstâncias o prédio lhes adveio ou por eles foi mandado construir e que os eximissem da obrigação de conhecer que o projecto que esteve na base da respectiva construção não respeitava, quanto às janelas, o afastamento mínimo de prédios vizinhos, impostos pelos regulamentos legais em vigor.
Imposição essa que consta do artº 73º do RGEU ( Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL nº38.382 e objecto, já de múltiplas alterações)
Mas como, se nada foi dito de útil sobre as razões das deficiências de construção supervenientemente detectadas?
Segue-se, pois, que não releva ter a R feito diligências, que as fez de facto, enquanto com elas não conseguindo satisfazer o interesse da contraparte na realização do contrato prometido de compra e venda, por não aceder este a que fossem efectuadas as obras extra no prédio, condicionantes do respectivo licenciamento.
Neste contexto, sempre deveria assumir ela ( e o ex-marido, pois o prédio conforme consta dos autos, manteve-se em inventário, em compropriedade) a inerente responsabilidade pela impossibilitação do cumprimento, nos termos por ela pretendidos, do contrato promessa e conforme o preceituado no artº 801º nº1 do CCivil, no caso traduzido pela obrigação de restituição em dobro do sinal recebido pelo A, sendo essa a medida da indemnização expressamente acordada ( ponto 5 da matéria de facto) pelo “não cumprimento culposo” a que equivale a impossibilidade da prestação pelos RR do estipulado nesse contrato.
Deste modo e também quanto a esta questão, o recurso não reúne, pois, condições para proceder.
IV - Decisão
Nos termos expostos, decide-se negar a revista, confirmando-se o acórdão.
Custas a cargo da recorrente.
Lisboa, 02 de Junho de 2009
Cardoso de Albuquerque (relator)
Salazar Casanova
Azevedo Ramos