Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A3479 |  |
"A" propôs contra B e mulher C, D e mulher E, F e G acção a fim de se os condenar a desocuparem e deixar livres os sótãos que se encontram sobre as fracções autónomas correspondentes ao 5º andar - esquerdo e direito - do prédio urbano sito na Praça de Londres - ...., Lisboa, repondo-os no estado inicial de acordo com o projecto da C.M.L., a reconhecerem que são partes comuns do condomínio, a se absterem de os usar em seu proveito e a pagarem ao autor indemnizações pelos prejuízos causados no seu andar (o 5º esquerdo) pelas infiltrações de água provinda de uma casa de banho do sótão, a liquidar em execução de sentença.
Contestaram os réus, com excepção dos 1º (B e mulher), excepcionando a existência de arrendamentos e impugnando, para concluírem pela sua absolvição do pedido.
Na réplica, o autor alterou o último item do pedido fixando às indemnizações o valor de 1.000.000$00 além das reparações que houver até ao encerramento dos sótãos.
Após tréplica, prosseguiu o processo com várias vicissitudes até final, onde procedeu a acção, em parte, por sentença que a Relação, sob apelação dos réus contestantes, confirmou - condenados a desocupar e deixar livres os sótãos que ocupam no prédio em que residem, a repô-los no estados inicial de acordo com o projecto da Câmara Municipal de Lisboa e a se absterem de os usar em proveito próprio, reconhecendo que os mesmos são partes comuns do condomínio, e os réus D e mulher a pagarem ao autor indemnização, a liquidar em execução de sentença, pelo prejuízo causado no andar deste.
Novamente inconformados, pediram revista, concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações -
- os recorrentes não impugnaram a natureza dos sótãos como partes comuns,
- mas invocaram a existência de títulos (contratos de arrendamento) suficientes para obstarem ao pedido de restituição, defesa que não tinha de ser deduzida em reconvenção;
- o acórdão, embora reconheça os arrendamentos a favor dos recorrentes, não se pronuncia quanto ao fundamento da sua extinção limitando-se a confirmar a sentença no que concerne à desocupação dos sótãos por falta de licença de construção;
- as causas de extinção dos arrendamentos encontram-se taxativamente previstas na lei e a falta de licença de construção não é uma dessas causas;
- o acórdão condenou os recorrentes a repor os sótãos no seu estado inicial mas dos autos não consta quem executou os sótãos e os alterou em relação ao projecto inicial, pelo que não lhes pode ser imputado o ónus da sua reposição;
- o acórdão condenou os réus D e mulher em indemnização a favor do autor, a liquidar em execução de sentença;
- o autor invocou ter sofrido prejuízos decorrentes de deficiências da casa de banho do sótão ocupado pelos réus D e mulher e que as suprimiu, tendo ainda reparado as consequências por elas produzidas, pelo que todos os danos eram conhecidos quer no momento da propositura da acção quer no da prolação da sentença e todos os elementos para a fixação da indemnização constavam dos autos;
- a falta de prova desses elementos conduz à improcedência do pedido, não autoriza o relegar da liquidação da indemnização para execução de sentença;
- violado o disposto nos arts. 1.311, 562 e 342 CC e feita errada interpretação dos arts. 9, 50, 51, 52 e 64 do RAU e 661-2 CPC.
Contraalegando, defendeu o autor a confirmação do acórdão.
Colhidos os vistos.
Matéria de facto que as instâncias consideraram provada -
a)- a fracção autónoma designada pela letra ‘N’ correspondente ao 5° andar esquerdo do prédio urbano sito na Praça de Londres, n° ...., freguesia de São João de Deus, Lisboa, encontra-se descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lx. sob o nº 62.896, a favor do autor por apresentação de 88.07.29;
b)- em 76.09.16, foi outorgada a escritura de constituição de propriedade horizontal junta a fls. 15 a 22, , nos termos da qual foi constituído em propriedade horizontal o prédio urbano composto de rés-do-chão, primeiro a quinto andar, lados direito e esquerdo, com logradouro, sito na Praça de Londres, nº .... a .... E;
c)- o prédio ficou composto de catorze fracções autónomas, destinando-se as fracções A, B, C e D a comércio e as restantes a habitação;
d)- na escritura referida na al. b) ficou consignado que ‘são partes comuns do prédio a casa da porteira situada no rés-do-chão direito, com uma arrecadação no logradouro devidamente identificada, a frente do logradouro não ocupada pelas arrecadações e todas as demais partes que nos termos da lei o são também’;
e)- o prédio referido nas als. b) e c) tem sótão, constituído por amplo vão do telhado;
f)- o sótão está dividido em 3 espaços: um com a área de 77 m², utilizado por D (lado esquerdo) com um gabinete de projectos e um escritório; um com a área de 35 m², utilizado por G; outro com a área de 25 m², utilizado por Camelo (ambos do lado direito);
g)- na assembleia extraordinária de condóminos ocorrida em 92.10.06 foi deliberado, por maioria absoluta, com voto contrário do de D, que os sótãos deviam ser desocupados e encerrados;
h)- os espaços referidos nas als. e) e f) não obtiveram licenciamento camarário;
i)- por carta datada de 98.01.22 dirigida a B, a Câmara Municipal de Lisboa intimou aquele para proceder à demolição das ‘obras de natureza ilegal, ao nível do desvão do telhado e da cobertura’, repondo-se a situação em conformidade com licenciamento existente para o local (documento de fls. 179/180);
j)- em 50.01.12, o 2° réu outorgou com H o acordo de fls. 63, nos termos do qual esta lhe deu em arrendamento o 3° andar esquerdo do prédio da Praça de Londres, nº ....;
k)- por contrato de 49.04.01 com H, a sogra da 3ª ré tomou de arrendamento o 5° andar direito do prédio da Praça de Londres, n° 5, para sua habitação;
L)- o falecido marido da 4ª ré, por contrato de 49.04.01 celebrado com H, tomou de arrendamento o 4 ° andar esquerdo do mesmo prédio para habitação;
m)- a 4ª ré casou com I em 75.07.31, tendo o casamento sido dissolvido por óbito deste em 86.11.24;
n)- após a compra, o autor fez obras de beneficiação do andar , com pinturas das paredes interiores, substituição de partes deterioradas pelo uso, remodelou totalmente a cozinha e casa de banho;
o)- o autor foi habitar a casa em 1989;
p)- no inverno desse ano, ocorreram humidades por infiltrações de água na marquise e cozinha;
q)- a água que se infiltrava na cozinha provinha da casa de banho referida na al. t);
r)- as humidades e infiltrações danificaram os tectos e paredes da cozinha e casa de banho, as quais tiveram que ser picadas e repostas em bom estado;
s)- o autor teve ainda que reparar a canalização e esgotos vindos do sótão;
t)- o 1º espaço referido na al. f) encontra-se dividido com paredes interiores, tendo construída uma casa de banho;
u)- tal casa de banho provoca as infiltrações por deterioração das canalizações;
v)- foi encontrado no telhado um colchão deteriorado bem como foi encontrado um saco de plástico de supermercado;
x)- os espaços referidos nas als. e) e f) foram construídos em 1965 pelo menos com autorização de H, então proprietária do prédio;
y)- desde Julho de 1966, o uso e fruição do 2° espaço referido na al. f), foi cedido ao falecido marido da 4ª ré, pela proprietária mediante o pagamento da quantia mensal de 650$00;
w)- desde 1966, o uso e fruição do 3° espaço referido na al. f) foi cedido à sogra da 3ª ré, pela proprietária, mediante o pagamento da quantia mensal de 450$00;
z)- desde 1966, o uso e fruição do 1° espaço referido na al. f), foi cedido ao réu, pela proprietária, mediante o pagamento da quantia mensal de 900$00;
a-1)- o espaço referido na al. w) é constituído por um único quarto ao qual sempre se acedeu unicamente por dentro da casa da 3ª ré;
b-1)- após o referido na al. b), as quantias referidas nas als. y), w) e z) passaram a ser pagas a J;
c-1)- o 2° espaço referido na al. f) é utilizado para atelier
d-1)- e o terceiro para habitação;
e-1)- após a morte de J, os réus passaram a pagar as quantias referidas nas als. y), w) e z) aos l° réus;
f-1)- os espaços referidos na al. f) não têm agua própria,
g-1)- tendo sido efectuadas ligações, pelo exterior do prédio, do 3° andar esquerdo até ao sótão.
Decidindo: -
1.- A situação que interessa aos pedidos de restituição e de reposição do sótão pode, segundo a prova, resumir-se assim -
- ainda antes de ser constituída a propriedade horizontal e de terem adquirido as suas fracções autónomas detinham os réus contestantes, como inquilinos habitacionais, os andares que àquelas vieram a corresponder e também, mercê de outros contratos de arrendamento firmados com a proprietária do prédio, espaços no sótão superior ao 5º andar, constituído pelo vão do telhado, espaços estes que não obtiveram licenciamento camarário;
- estes réus ainda detêm esses espaços, invocando essa qualidade de arrendatários;
- o sótão é parte comum do prédio;
- a assembleia de condóminos deliberou a desocupação e o encerramento dos sótãos.
A posição defendida por estes réus é a de poderem continuar a ocupar os espaços que tomaram de arrendamento ainda antes da sujeição do prédio ao regime de propriedade horizontal.
2.- Do título constitutivo da propriedade horizontal não é descrito como privativo nem consta que o sótão tenha sido afectado à utilidade de apenas alguns condóminos nem ao uso exclusivo de um deles.
A afectação de cada espaço do sótão à fracção autónoma de cada um dos recorrentes, como sua pertença, teria de constar desse título, o que não sucede.
Parte comum (CC- 1.421,2 e)), como aliás reconhecem os recorrentes.
A assembleia de condóminos é um órgão colegial, com carácter deliberativo, e, no que ora interessa, só pode pronunciar-se sobre matéria que respeitem às partes comuns do prédio.
Não se mostra que a deliberação que tomou tenha sido impugnada.
O título constitutivo da propriedade horizontal é o instrumento que define as relações entre os condóminos e fixa a fruição de cada uma das fracções, sua composição e individualização. Este, levado ao registo, tem eficácia erga omnes.
Aos condóminos é inoponível a autorização que o instituidor da propriedade horizontal tenha, antes da sua constituição, dado para uso diferente daquele que, face ao título, a parte comum deva ter.
Face à eficácia absoluta do estatuto da propriedade horizontal, à inoponibilidade da referida autorização e à natureza real das relações entre condóminos é ilegal a detenção daqueles espaços do sótão de forma como pretendem, a de ficarem afectados apenas ao seu uso.
3.- Embora não colocado, mas por ser de conhecimento oficioso, devia-se questionar o abuso de direito (CC- 334).
Todavia, são os próprios recorrentes quem liminarmente afastam um comportamento abusivo.
Na realidade, os contratos de arrendamento que invocam nunca foram por si opostos ao condomínio e tão só a um terceiro, a quem teria sido transmitida a posição de senhorio, como que ele tivesse adquirido o sótão; porém, contrastando com a tese da oponibilidade, reconhecem que o sótão não constitui fracção autónoma, que é parte comum do edifício e que não foi, no título, afectado ao seu uso exclusivo.
Daí que no nº anterior se tenha preferido empregar o termo ‘autorização’ do instituidor da propriedade horizontal em lugar de ‘contrato de arrendamento’ (com o condomínio).
A assembleia de condóminos, embora o pudesse fazer, não tinha de assumir a posição de senhorio tendo para si transmitidos os contratos ou criando uns novos.
O problema não é, portanto, de extinção do arrendamento e de impropriedade do meio processual para a obter (a sê-lo, outros teriam de ser os intervenientes) mas de detenção ilegal de espaços de uma parte comum, o sótão e de privarem os outros condóminos de igualmente os usarem (CC- 1.422).
Tendo sido deliberada a desocupação e o encerramento, há que a respeitar libertando-o e, quanto à possibilidade de uso, nenhum condómino o poderá utilizar enquanto a vontade manifestada se mantiver vigente.
4.- O pedido de restituição do sótão e de os réus se absterem de o usar em seu proveito procede.
E o da condenação dos réus na sua reposição ao estado inicial?
Só poderão ser condenados a repor no estado inicial, destruindo as obras realizadas, se forem os seus próprios autores - não importando, para definir a autoria, a intimação camarária - e não se apenas lhes aproveitaram quer as obras para dividir o sótão, criando os espaços, quer outras obras.
Não se provou quem dividiu o sótão em espaços nem que qualquer dos réus aí tenha realizado obras.
Tem, assim, de improceder este pedido e dele absolver os réus.
5.- Condenação em quantia ilíquida.
Articulou o autor que, no seu andar, foram causados, em consequência das humidades e infiltrações, determinados danos.
Em termos de prejuízo, apenas logrou provar o que consta das als. r) e s), decaindo, de um lado, quanto à sua extensão (cfr. art. 18 da réplica a fls. 98) e, de outro, quanto à sua autoria.
Relativamente à sua quantificação pecuniária, não obteve prova do valor que indicou.
Socorreu-se o tribunal do disposto no art. 661-2 CPC, relegando a sua fixação, embora pudesse ter recorrido à equidade para fixar o quantitativo.
Justifica-se esta maneira de proceder já que a natureza da matéria apurada permite que, respeitando o limite do pedido, seja encontrado o valor exacto e só então, se não se o conseguir, lançar mão da equidade para o fixar.
Em questão não está a prova da existência de danos nem da sua quantificação - aí sim, não poderia conceder-se nova oportunidade da sua prova (CPC- 661,2) - mas do valor dos provados.
Provados os factos base (os concretos danos) importa quantificá-los valorativamente.
Correcta a decisão.
6.- Condenação em custas.
A 1ª instância repartiu-as por autor e réus na proporção de 1/5 e 4/5, respectivamente.
A Relação, conhecendo da apelação, apenas se pronunciou em termos do recurso, pelo que nelas condenou os apelantes.
Independentemente do resultado da revista, outra deveria ter sido a repartição face ao decidido na 1ª instância, com confirmação pela Relação.
A repartição de custas terá de estar em consonância com a decisão a proferir.
O autor logra vencimento total quanto ao pedido de restituição dos espaços do sótão ao condomínio e à condenação dos réus em se absterem de os usar em seu proveito e vencimento, em parte, quanto ao pedido indemnizatório.
Os réus (não se limita aos recorrentes, únicos contestantes, dado que os 1º réus não reagiram da sentença que, nada fundamentando contra eles nem os referindo na fundamentação de direito, os abrangeu na expressão «em consequência, condena os réus a ...») apenas podem ser solidários quanto à fracção das custas relativas aos pedidos em que o autor venceu totalmente).
Responsáveis quanto à fracção das custas no tocante ao pedido indemnizatório são o autor e os réus que neste foram condenados (os 2º réus).
Termos em que se concede, em parte, a revista e do pedido de reposição do sótão no estado inicial se absolve os réus, revogando-se, nesse tocante, o acórdão que, no mais, com a ressalva da condenação em custas, se mantém.
Custas, em todas as instâncias - 1/3 pelo autor, 1/3 por todos os réus e 1/3 só pelos réus D e mulher.
Lisboa, 19 de Novembro de 2002
Lopes Pinto
Ribeiro Coelho
Garcia Marques