Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 246/1998.L1.S1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
REVERSÃO
Arrendamento Rústico", pp. 200.
- Mota Pinto, "Teoria Geral", 4ª ed., 556.
- Pais de Vasconcelos, "Teoria Geral do Direito Civil", 2ª ed., 442.
368.º, 391.º, 432.º, 434.º.
CÓDIGO PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 712.º, N.º 6, 722.º,
N.º 2, 729.º N.º S 1 E 2.
LEI DO ARRENDAMENTO RURAL, DL N.º 385/88, DE 28/10 (LAR):
- ARTIGOS 28.º, N.º S.º 3 E 4.
NOVA LEI DO ARRENDAMENTO RURAL, DL 204/2009, DE 13/10.
- DE 17/10/2006, PROC. 06A2630.
II- Está-se perante uma condição legal, pois que é a própria lei - que não uma manifestação de vontade das partes - que estabelece, exigindo-os, os requisitos ou pressupostos legais de um certo efeito jurídico, que, como tal, considerada como uma condição imprópria, não cabe na definição e regime das condições, como cláusulas negociais, no caso resolutiva, previsto no art. 270º e ss. C. Civil.
III- É, em qualquer caso, a verificação de um comportamento posterior a um negócio ou aos efeitos de uma decisão judicial que a lei exige como requisito de consolidação ou eficácia definitiva daquele negócio ou daqueles efeitos.
IV- Porque de uma verdadeira condição resolutiva não se trata - cláusula negocial típica de sujeição do negócio ou parte dele a um acontecimento futuro e incerto que, a verificar-se, determina a respectiva resolução, ou seja, a sua destruição retroactiva -, não lhe será aplicável o regime probatório especial previsto no n.º 3 do art. 343º C. Civil.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. - AA intentou acção declarativa contra BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, LL e MM em que pediu:
1. que todos os Réus fossem solidariamente condenados a transmitir a propriedade ao Autor preterido com o exercício do direito de preferência pelo preço que adquiriram com custas e tudo o que demais de direito e de justiça lhe for devido com as consequências legais;
2. a anulação da venda efectuada pelos Réus BB e mulher CC a favor de NN e, que em sua substituição, sejam aqueles Réus condenados a cumprir o contrato promessa unilateral de venda feita a favor do Autor;
3. que o Réu OO fosse condenado a cumprir o contrato-promessa de venda que se obrigou sem que os demais Réus se pudessem opor.
Alegou, em síntese, ter adquirido, por compra, um prédio rústico denominado "A...dos M... de V...”, onde projectou instalar uma unidade turística hoteleira, aquisição em que os RR., invocando a qualidade de arrendatários do imóvel, substituíram o A., por via de acção de preferência julgada procedente por sentença de 20-12-91.
Desde a prolação da referida sentença e até à propositura desta acção, os Réus não têm cultivado as respectivas parcelas do terreno e abandonaram as instalações agrícolas, deixando a terceiros parte da exploração e das casas ainda não destruídas pelo abandono, sendo que os Réus BB e mulher procederam à venda a NN e mulher do prédio que, em 5 de Março de 1993 haviam prometido vender-lhe.
Acrescentou que o Réu OO prometeu vender ao Autor 1/9 do prédio logo que fosse concluída a divisão de coisa comum e que ele, A., na qualidade de comproprietário de uma parcela daquele terreno rústico (1/9), tem direito à aquisição das parcelas não cultivadas e deixadas ao abandono, de forma a atingir uma unidade de produção agrícola viável.
Contestaram os RR. BB e mulher.
Impugnaram a invocada compropriedade do Autor e sustentaram que os terrenos continuam a ser cultivados pelos Réus.
Foi requerida pelo A. e admitida a intervenção principal de OO, com fundamento no mesmo ter sido preferente na respectiva acção, o qual, em articulado próprio, aderiu à posição do Autor quanto ao alegado abandono da terra.
Após completa tramitação do processo, os Réus foram absolvidos da instância quanto ao pedido de anulação da venda efectuada pelos RR. BB e mulher e, por improcedentes, absolvidos dos demais dos pedidos formulados.
O Autor apelou, impugnando a decisão de facto, mas a Relação manteve-a, na sua parte relevante, e, consequentemente, o sentenciado.
O Autor pede agora revista pretendendo, na revogação do acórdão, ver condenados todos os Recorridos - primitivos Réus e Herdeiros habilitados dos entretanto falecidos -, solidariamente, a transmitirem a parte da sua propriedade ao Recorrente, preterido que foi com o exercício do direito de preferência, por motivo de, no período de 5 anos após a aquisição do imóvel, não o terem cultivado, conforme impõe o art. 28º-3 do DL n.º 385/88, de 25/10.
Para tanto, nas extensas “conclusões” que apresenta, argumenta:
“(…);
2 - A questão essencial em apreciação é a de se saber se os R.R. após terem exercido o seu direito de preferência e terem adquirido todo o prédio, cultivaram-no, no seu todo e directamente, nos 5 anos seguintes, conforme impõe o art. 28 n.° 3 do DL n.º 385/88 de 25/10, ou não?
3 - Reza assim o art. 28° n° 3 da Lei 385/88 de 25/10: Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no presente artigo, tem de cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, cinco anos (. . .).
4 - Sendo o prédio apenas parcialmente cultivado, essa situação não preenche os requisitos impostos pelo art. 28 n.º 3 do DL n.º 385/88, de 25/10.
5 - O alcance da expressão "tem de cultivar o prédio", deve ser entendida no sentido de cultivar TODO o imóvel.
6 - Por outro lado tem que haver um cultivo do prédio a ser feito DIRECTAMENTE pelo proprietário e não por qualquer outra pessoa.
9 - Assim o prédio em apreço tinha que ser explorado directamente pelos preferentes/arrendatários e tinha que ser explorado no seu todo.
10 - O que não aconteceu.
11 - O fito da lei é o aproveitamento total do imóvel e não apenas de parte do mesmo.
12 - Se na realidade uma parte da propriedade é ocupada por floresta, também esta deve ser devidamente tratada. O que se faz desbastando as árvores de que tal necessitem; retirando os arbustos daninhos; cortando as árvores secas; etc... Trabalhos estes que levam a uma maior produção de madeira.
13 - Da resposta dada aos artigos 6°, 7° e 16° da base instrutória resultou provado apenas que os R.R. cultivaram várias parcelas de terreno do prédio, o que fizeram, pelo menos, até 1999, com o esclarecimento que os recorridos EE, os filhos de DD e FF, ainda actualmente cultivam parcelas do terreno que ocupavam. Ou seja os recorridos limitaram-se a cultivar algumas parcelas do imóvel.
14 - Todavia o imóvel que adquiriram é bem maior do que a área anteriormente arrendada. Temos assim que os R.R. cultivavam várias parcelas do terreno, mas não o terreno no seu todo. Pois que de outro modo a resposta àquela matéria seria a de que os R.R. cultivavam toda a propriedade.
15 - Assim o julgador ao considerar que a propriedade não foi cultivada na sua totalidade - mas sim somente "várias parcelas de terreno do prédio" - deveria ter tomado uma outra decisão e dar como procedente o pedido.
16 - Não cumpriram assim os R.R. com os requisitos impostos pelo art. 28 n.º 3 do D.L. 385/88 de 25/10.
17 - Quer a doutrina, quer a jurisprudência são pacíficas e unânimes em entender que, caso seja exercido o direito de preferência, deverão as terras ser totalmente cultivadas e não apenas parte das mesmas.
18 - Na resposta aos artigos 80, 90 e 100 da B.I. foi dado como provado que no período de tempo compreendido entre 1996 e 1999, PP, genro do R. FF, ocupou um barracão (antigo celeiro) existente no prédio, aí tendo desenvolvido a sua actividade de mecânico automóvel.
19 - Mais se provou - resposta ao facto 11º - que alguns RR. autorizavam alguns familiares dos mesmos a cultivar parcelas de terreno do prédio;
20 - E em reposta ao facto 12° foi considerado provado que o barracão (antigo celeiro) referida na resposta aos factos 8°, 9° e 10°, quando foi proferida a decisão judicial aludida em D) dos factos assentes, estava degradado e sem portas e janelas;
21 - Temos assim que o imóvel que deveria ter sido, no seu todo, usado e agricultado directamente pelos preferentes não o foi. Pois que no antigo celeiro/barracão foi instalada uma oficina de mecânica de automóveis pelo genro do réu FF.
22 - Actividade esta que nada tem a ver com os fins agrícolas a que estava destinado o imóvel.
23 - Dar destino industrial oficina de mecânica de automóveis a um celeiro agrícola é não cumprir com a finalidade da lei que pretende o imóvel destinado a exploração agrícola.
24 - Por outro lado ainda, relativamente a este barracão, o mesmo passou a ser utilizado por um terceiro como oficina de mecânica. Ou seja, esta parte do imóvel, para além de não ser utilizada para fins agrícolas, também não era usada directamente pelos recorridos mas sim por outrem.
25 - Ao que acresce o facto de algumas parcelas do terreno serem cultivadas por familiares dos ora recorridos, com autorização destes. Não sendo assim os preferentes quem directamente cultivava o imóvel. O qual era agricultado por terceiras pessoas e no interesse destas.
26 - E, por aqui, se viola claramente o elemento literal e teleológico daquele art. 28° n° 3.
(…);
29 - Na resposta aos factos 13°, 14° e 15° foi dado como provado que o prédio é composto por terra de mato e pinheiros, por terra alagadiça, de areão e por terra apta para o cultivo de produtos hortícolas.
30 - Alcançando-se das fotos tiradas no período em causa, que a parte florestal é um autêntico matagal, onde só com dificuldade se consegue andar entre as árvores existentes.
31 - E assim se comprova que esta parte da propriedade não tinha qualquer tratamento. Ou seja estava totalmente não agricultada e inaproveitada. Não cumprindo assim os recorridos com a determinação de tratar e agricultar todo o terreno.
32 - Pelo exposto nem toda a parte que é agricultável nem a parte florestal são devidamente tratadas pelos R.R..
33 - E a este aspecto não foi dada qualquer importância pelo douto acórdão recorrido e deveria tê-lo sido - declarando-se que a parte florestal tem estado em perfeito e total abandono. E que a parte agrícola, stricto sensu, não era agricultada directamente pelos anteriores arrendatários, nem na sua totalidade.
34 - A actividade agrícola nos termos da Lei n.º 109/88 de 26/09 - Lei de Bases da Reforma Agrária art. 3, n° 8 divide-se em “actividade agrícola, em sentido estrito, pecuária e florestal".
35 - Temos assim que no caso em apreço tendo a propriedade terrenos agrícolas, em sentido estrito, e terrenos florestais ambos deveriam ser usados/tratados pelos R.R.. O que não acontecia como ficou provado.
(…);
40 – O fito da lei é evitar o abstencionismo, situação esta defendida pela jurisprudência e doutrina maioritárias.
(…);
42 – Por último, resultou da inspecção ao local (transcreve-se o conteúdo do vertido para a acta) e dela se pode concluir que grande parte de toda aquela propriedade não era cultivada, pelo menos na data em que foi realizada a inspecção. Nem em anos anteriores, face aos vestígios lá existentes”.
Os Recorridos responderam, em defesa da manutenção do julgado.
2. - A questão a apreciar e decidir consiste em saber se, tendo os Réus exercido o direito de preferência de arrendatários rurais e adquirido o prédio, deve ter-se como verificada a condição de consolidação do direito e de irreversibilidade da propriedade do bem, estabelecida nos n.ºs 3 e 4 do art. 28º do DL n.º 385/88 de 25/10.
3. - Do quadro factual assente, à apreciação do objecto do recurso interessam os seguintes elementos:
A) No dia 16 de Novembro de 1999, no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, foi outorgada escritura pública de "Compra e Venda" através da qual o Autor comprou “UM PRÉDIO RÚSTICO, parcela de terreno com a área de seiscentos e setenta mil duzentos e vinte e seis metros quadrados, sito no A...dos M... de V..., freguesia de Mugem concelho de Salvaterra de Magos”.
B) Com base no referido em A), no dia 25 de Maio de 1998, no mesmo Cartório, foi celebrada uma escritura de "Constituição de Sociedade" em que intervieram AA, QQ, RR, SS e NN, que declararam: "que constituem entre si uma sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada”, e que “O seu objecto é a construção e exploração de um hotel com restaurante e equipamentos hoteleiros complementares para animação turística”.
C) A unidade referida em B) era a construir no prédio já do Autor e nos terrenos identificados em A) e compreendia um hotel denominado "Solmagos", restaurante, discoteca-bar, equipamentos hoteleiros complementares de animação turística, piscina, campo de golfe e picadeiro para equitação;
D) Na localidade de Muge e arredores era publicamente comentado que iria ser construída tal unidade turística;
E) O Autor requereu vários pareceres de viabilidade para a unidade e obteve aprovação para a sua localização da Direcção Geral do Turismo em 29/08/90; da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos em 13/02/89; com parecer técnico para a construção do hotel em 17/07/91; do Serviço Nacional de Bombeiros em 24/04/89 e da Comissão de Coordenação da Região de Lisboa e Vale do Tejo em 30/05/89;
F) Os Réus intentaram no Tribunal Judicial da Comarca de Benavente a acção que correu termos com n.º 361/90, nos termos da qual, no dia 20 de Dezembro de 1991, foi proferida decisão, transitada em julgado em 23 de Janeiro de 1992, com o seguinte teor:
(…)
Factos provados:
(…) Nesse prédio os Autores são rendeiros de parcelas respectivamente de 7.500m2, 10.000m2, 5.000m2, 14,335m2, 9.819m2, 5.000m2, 12.950m2, 10.331m2 e 13.950m2.
Os Réus AA e mulher nunca foram arrendatários do prédio rústico que as Rés TT e UU venderam àquele.
Os Réus AA e QQ já cortaram e venderam todo o pinhal existente no prédio rústico que compraram, que valia, pelo menos, 15 mil contos.
Os lotes que são explorados pelos Autores no prédio rústico “A...dos M... de V...” estão arrendados há mais de 50 anos na sequência de desbravamento de terras, tendo as rendas em dia. Em meados de Janeiro de 1990, começou a constar aos Autores que as Rés tinham vendido aos Réus a área de terra da qual são arrendatários bem como toda a restante área.
(…)
“a) Julgo procedente a acção parcialmente e, consequentemente, na escritura de compra e venda realizada em 16 de Novembro de 1989 no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos em que foram 1.ºs autorgantes D. UU e D.TT e como segundo AA, relativa ao prédio rústico sito no A...dos M... de V..., freguesia de Muge, concelho de Salvaterra de Magos, a destacar do prédio inscrito na matriz cadastral da freguesia de Muge sob o artigo n.º... da rec. n.º ..., substituo aquele comprador AA pelos Autores: BB, DD, FF,GG, HH, OO, JJ, LL e MM, absolvendo os Réus dos restantes pedidos”.
G) Os Réus cultivaram várias parcelas de terreno do prédio, o que fizeram pelo menos, até 1999, e a Ré EE, os filhos de DD e FF, ainda, no mês de Maio de 2007, cultivam parcelas de terreno que ocupavam;
H) No período de tempo compreendido entre 1996 e 1999, PP, genro do Réu FF, ocupou um barracão (antigo celeiro) existente no prédio, aí tendo desenvolvido a sua actividade de mecânico automóvel;
I) Alguns Réus autorizam alguns familiares seus a cultivar parcelas de terreno do prédio;
J) Aquando da prolação da decisão referida em F), o barracão aludido em H) estava degradado, sem portas e janelas;
L) O prédio referido em A) é composto por terra de mato e pinheiros, por terra alagadiça, de areão e por terra apta para cultivo de produtos agrícolas.
4. - Mérito do recurso.
4. 1. - Ponto prévio.
No desenvolvimento e sustentação da sua posição de grande parte do prédio, quer na área agrícola ou de cultura, em sentido estrito, quer na área florestal, não estar a ser cultivada ou agricultada e aproveitada, o Recorrente invoca, como elementos probatórios, “as fotos tiradas no período em causa” e o conteúdo do auto de inspecção judicial ao local (conclusões 30 e ss. e 42 e 43).
Os mesmos elementos foram convocados pelo Recorrente, no recurso de apelação, como se pode ver das conclusões 78 e 87 e ss., como fundamentos do pedido de alteração da decisão de facto proferida pela 1ª Instância de molde a, como pretendia, a acção ser julgada procedente, sendo certo que, a tal respeito, o acórdão impugnado concluiu e decidiu que, de acordo com os elementos probatórios existentes nos autos, não se evidenciava qualquer erro de apreciação da matéria factual de modo a possibilitar a pretendida modificação do factualismo colocado em causa.
Num caso e noutro, estamos perante elementos de prova de livre apreciação pelo tribunal: - as fotografias, porque impugnada a respectiva exactidão no tocante à reprodução reportada à data dos factos relevantes constantes da base instrutória, como se põe em evidência no despacho de fundamentação da decisão de facto (fls. 2014) – art. 368º C. Civil; - o resultado da inspecção exarado em acta, por disposição directa do art. 391º do mesmo diploma.
Nesta conformidade, movendo-nos fora do excepcional âmbito de abrangência da 2ª parte do n.º 2 do art. 722º CPC, ou seja, dos casos de prova vinculada, por determinação do direito substantivo, vedado está a este Tribunal de revista imiscuir-se na fixação dos factos materiais da causa, nos termos em que a Relação, no uso da sua exclusiva competência de apreciação e valoração das provas de livre apreciação a decidiu, cumprindo-lhe apenas aplicar ao quadro factual estabelecido o regime jurídico tido por adequado – arts. 712º-6 e 729º-1 e 2, ambos do CPC.
Consequentemente, de harmonia com o regime acolhido nas referidas disposições legais, atender-se-á exclusivamente ao factualismo transcrito, tal como vem delimitado pelo acórdão recorrido, ao qual este Tribunal Supremo se encontra definitivamente vinculado.
4. 2. - Reversão do imóvel.
4. 2. 1. - O Recorrente insiste na sua pretensão, de obtenção da transmissão do imóvel, sustentando que os Réus preferentes, que o preteriram na venda, não exploraram directamente o prédio e todo o prédio, como é exigido pela lei.
Com efeito, argumenta, os Réus limitaram-se a cultivar algumas parcelas do imóvel e, além disso, autorizaram familiares a cultivar parcelas do mesmo e o genro de um deles a utilizar um barracão (antigo celeiro) como oficina de mecânica de automóveis.
As Instâncias consideraram não estar demonstrado que os Réus não cultivaram o prédio nos cinco anos seguintes à data da respectiva aquisição, a iniciar-se com a data do trânsito em julgado da sentença que, reconhecendo o direito de preferência, operou a transmissão do direito de propriedade, ou seja, 23 de Janeiro de 1992.
Em causa, portanto, a determinação dos requisitos estabelecidos pela norma do art. 28º-3 do DL n.º 385/88, de 28/10 (LAR) para que se tenha por consolidado no arrendatário rural preferente o direito de propriedade, em razão da verificação da condição legal nela definida, mediante o respectivo preenchimento à luz da concreta factualidade disponível.
O referido n.º 3 do art. 28º da LAR estatui que "Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no presente artigo, tem de cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado."
Por sua vez, o n.º 4 do preceito, dispondo sobre as consequências do incumprimento da condição, prevê que "Em caso de inobservância do disposto no numero anterior, o adquirente fica obrigado a pagar ao anterior proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido, com o exercício da preferência, se este o desejar pelo preço porque adquiriu o prédio."
O arrendatário que tenha exercido o direito de preferência, tem, pois, de explorar o prédio, por si, ou como proprietário, durante um período mínimo de cinco anos, como também se estatui na nova LAR (DL 204/2009, de 13/10).
O preceito sanciona o preferente arrendatário que, após a aquisição do prédio arrendado, se torna proprietário absentista, impondo-lhe a obrigação de transmitir a propriedade ao preterido pelo exercício do direito de preferência, se este o desejar, pelo preço da sua aquisição.
Como se ponderou no Acórdão deste Supremo de 17/10/2006 (proc. 06A2630), em que o aqui relator interveio como adjunto,
a razão da consagração legal deste tipo de preferência não se prende com o evitar a fragmentação ou dispersão da propriedade ou fomentar o emparcelamento, antes visando proporcionar a quem vem cultivando um prédio, por vezes dele obtendo os rendimentos de subsistência, a oportunidade de o fazer seu e continuar a sua exploração.
Por isso, estando este direito de preferência essencialmente ligado à pessoa e ao modo de vida e actividade económica do preferente, que não às características, localização e dimensão do prédio alienado, bem se compreende que sobre rendeiro preferente se mantenha “a obrigação de continuar a usar o prédio, como o vinha fazendo, isto é, cultivando-o directamente nos termos do contrato de arrendamento que firmara”, do mesmo passo que “o legislador estabeleceu um prazo razoável para o preferente, agora como proprietário, demonstrar que a razão do exercício do direito foi prosseguir a sua actividade agrícola, pois é esse o escopo da lei ao conferir-lhe a faculdade de preterir o novo adquirente”.
A este propósito escreveu o Eng. Lopes Cardoso (in “Subsídios Para a Regulamentação do Arrendamento Rústico”, pp. 200), que “Importa no entanto que, ao conceder-se o direito de opção ao rendeiro, se obrigue este a cultivar por conta própria durante um período tão largo quanto possível, pois só assim se contribuirá para o fomento da exploração directa”
Esse período de manutenção da obrigação de exploração directa e “de controlo de genuinidade” do fundamento do deferimento da preferência, deve, então, reflectir como que uma extensão ou prolongamento da principal das obrigações próprias do contrato de arrendamento, nos termos em que vigorava aquando da preterição, por, pelo menos, 5 anos, contados do (re)início do gozo do imóvel pelo arrendatário preterido, agora como proprietário.
Violada, pelo preferente, a obrigação de cultivar, nos termos em que a obrigação existia na pendência do arrendamento, constitui-se o direito de reversão, que o preferido tem a faculdade de exercer, fazendo retornar o imóvel à sua titularidade.
Pressuposto da reversão ou, nas palavras da lei, da obrigação de transmitir a propriedade é, assim, a violação de proceder ao cultivo directo do imóvel antes arrendado.
Está-se perante uma condição legal ou conditio juris, pois que é a própria lei - que não uma manifestação de vontade das partes - que estabelece, exigindo-os, os requisitos ou pressupostos legais de um certo efeito jurídico, que, como tal, considerada como uma condição imprópria, não cabe na definição e regime das condições, como cláusulas negociais, no caso resolutiva, previsto no art. 270º e ss. C. Civil (cfr. PAIS DE VASCONCELOS, “Teoria Geral do Direito Civil”, 2ª ed., 442; MOTA PINTO, “Teoria Geral”, 4ª ed., 556).
No caso, trata-se da verificação de um comportamento posterior a um negócio ou aos efeitos de uma decisão judicial que a lei exige como requisito de consolidação ou eficácia definitiva daquele negócio ou daqueles efeitos.
Daí que, porque de uma verdadeira condição resolutiva não se trata – - cláusula negocial típica de sujeição do negócio ou parte dele a um acontecimento futuro e incerto que, a verificar-se, determina a respectiva resolução, ou seja, a sua destruição retroactiva (arts. 432º-434º C. Civ.) -, se entenda também não lhe ser aplicável o regime probatório especial previsto no n.º 3 do art. 343º C. Civil.
A mesma linha de raciocínio se seguiu no dito acórdão de Outubro de 2006 para concluir que, apesar de a consolidação do direito ficar “sujeito a uma espécie de condição resolutiva”, bastará um ano de abstenção de cultivo para que se deva operar a reversão, logo deixando de relevar o decurso do período de 5 anos.
Assim, provar os requisitos ou pressupostos do direito de reversão exigidos pela lei – a condição legal - é provar que o preferente violou a obrigação de cultivar, por conta própria, fazendo sucessivamente desaparecer a razão de ser do direito de preferência, violação a um tempo geradora do direito de reversão e circunstância impeditiva da consolidação.
Donde que, por aplicação das regras sobre distribuição do ónus da prova, deva recair sobre o Autor a demonstração dessa violação enquanto facto constitutivo do seu direito e impeditivo do direito dos Réus – art. 342º-1 e 2 C. Civil -, como parece ter sido entendimento seguido nas Instâncias.
4. 2. 2. - Aqui chegados, resta, então, averiguar se a factualidade que ficou demonstrada permite integrar a conduta dos Réus
A 1ª Instância, com a adesão da Relação, depois de aludir à falta de prova, pelo Autor, do alegado incumprimento, pelos Réus, do referido no preceito, teve por irrelevantes os factos constantes das als. H) e I) da fundamentação de facto, ou seja, que genro do R. BB ocupou um barracão (antigo celeiro), entre 1996 e 1999, onde desenvolveu a actividade de mecânico de automóvel e que alguns RR. autorizaram familiares a cultivar parcelas de terreno dos prédios.
O Autor alegou, e alegou apenas, que os Réus “que tinham sido arrendatários das mencionadas parcelas não têm cultivado as parcelas respectivas que lhes foram transmitidas pela sentença”, situação que se mantém “até à presente data”, matéria que foi assim levada ao pontos 6º e 7º da base instrutória e a que, diversamente do perguntado, o Tribunal, respondendo em conjunto com o ponto 16º, reflectindo a alegação dos RR. de que continuavam a cultivar os 11 hectares correspondentes às parcelas arrendadas que antes cultivavam, foi respondido que os Réus cultivaram várias parcelas de terreno até 1999, pelo menos.
Acrescentou ainda que os RR. abandonaram as instalações agrícolas, deixando a terceiros parte da exploração, designadamente cedendo o celeiro da casa a PP, que ali instalou uma oficina de mecânica auto, matéria igualmente quesitada e, de positivo, a obter apenas as respostas de H) e I) já referidas.
Ora, assim sendo, logo se vê que se, como se deixou dito, sobre o Autor impendia o ónus de demonstrar a violação, pelos Réus, da obrigação de procederem ao cultivo directo do quid que fora objecto do arrendamento, há-de convir-se que a factualidade provada não preenche os pressupostos de reversão que a lei exige.
Com efeito, da versão do A. ficou apenas provado, dentro do período de 5 anos, que decorreu entre 23 de Janeiro de 1992 e correspondente dia e mês de 1997, a utilização do barracão (antigo celeiro) pelo genro de um dos Réus para fins estranhos à exploração agrícola e autorizações a familiares para cultivo de parcelas de terreno do prédio.
Ao invés, provou-se que durante o período de consolidação da propriedade os RR. cultivaram várias parcelas de terreno do prédio, que o prédio é composto de terra de mato e pinheiros, por terra alagadiça, de areão e por terra apta para o cultivo de hortícolas, sendo que o barracão (antigo celeiro), à data da sentença que reconheceu a preferência dos RR. (20-12-91), estava degradado e sem portas e janelas.
Se é certo que não se demonstra que os RR. tivessem mantido o cultivo ou exploração das parcelas de que foram arrendatários nos mesmos termos em que o faziam nessa qualidade, também certo é que não se mostra que o não tenham feito.
De notar que, como resulta do articulado pelas Partes e da matéria provada na sentença da acção de preferência (facto F)), se está perante um prédio com a área de mais de 670 mil metros quadrados, do que faziam parte as nove parcelas arrendadas, com a área global de cerca de 90 mil, ou seja, menos de 14% da área total do prédio alienado.
Numa palavra, o prédio vendido não se identifica com as parcelas arrendadas ou com a soma das suas áreas, nem há correspondência entre estas e as características e aptidão agrícola do todo vendido e preferido, que, em superfície, contém aquelas mais de 7 vezes.
Tendo presente o critério que se deixou definido, o objecto da obrigação de exploração pelos Réus deveria coincidir com o que constituía as parcelas de que eram arrendatários, isto é, os cerca de 90.000 metros, na proporção das áreas de que eram rendeiros (7.500m2, 10.000m2, etc.).
Era esse, e não outro, ao menos a nosso ver, o “todo” do prédio que, por ter sido a razão do exercício da preferência, tinha de, por si, manter sob cultura.
E a satisfação dessa exigência não se mostra incompatível com a matéria de facto provada.
Concretizando mais, dir-se-á, por um lado, que a conclusão não resulta excluída pelo facto G), mau grado a eliminação da expressão “respectivas” e do não estabelecimento de correspondência entre essas “várias parcelas” cultivadas e a parte de terreno apto para o cultivo.
Por outro lado, nada nos autos informa que o barracão (antigo celeiro) fizesse parte das parcelas arrendadas aos RR., a algum deles, ou estivesse afecto à exploração das parcelas arrendadas. Acresce que também é desconhecida eventual interferência negativa do uso desse antigo celeiro, já degradado e sem portas e janelas antes da aquisição da propriedade, na exploração das parcelas anteriormente arrendadas.
Finalmente, quanto à autorização de familiares para cultivarem parcelas do prédio, para além de se desconhecer se houve efectiva cedência da terra e em que data ocorreu, ignora-se se essas parcelas tinham alguma coincidência territorial, em termos de sobreposição, às parcelas que haviam sido objecto dos arrendamentos.
Acompanha-se, pois, o decidido quanto à irrelevância da matéria de facto provada para integração da previsão dos n.ºs 3 e 4 do art. 28º da LAR de 1988 e, em consequência, quanto à improcedência da acção.
Pelas mesmas razões, terão de improceder também, agora, as conclusões do recurso.
5. - Decisão.
Em conformidade com o exposto, acorda-se em:
- Negar a revista;
- Manter o decidido no acórdão impugnado, e,
- Condenar o Recorrente nas custas.
Lisboa, 15 Março de 2012.
Alves Velho (Relator)
Paulo Sá
Garcia Calejo