| 06A1978 |  |
ALTERAÇÃO
- Tendo em devida conta o estatuído na Lei dos Solos (Decreto-lei nº 794/76, de 5 de Novembro, alterado pelo Decreto-Lei nº 313/80, de 19 de Agosto) e o art. 280º do CC, é nulo o negócio celebrado entre um Município e uma outra pessoa jurídica particular, com vista à instalação e exploração de um parque de lavagem automóvel, quando o objecto do negócio seja um terreno vocacionado para os fins referidos no art. 2º da referida Lei dos Solos.
I -
Empresa-A intentou, no Tribunal Judicial de Portimão, acção ordinária contra Câmara Municipal de Portimão, AA, BB, e Empresa-B,
Pedindo a declaração de resolução do contrato de doação que firmara com a 1ª R. e a declaração de nulidade da constituição do direito de superfície e sua cedência, bem como ulterior venda aos 2º e 3º RR. e do arrendamento deste à 4ª R..
Subsidiariamente, pediu a condenação desta última R. na demolição parcial de um edifício construído no terreno em causa, bem como no pagamento de 23.000.000$00 e juros sobre 84.000.000$00 desde a citação até à pretendida demolição.
E, ainda subsidiariamente, pediu a condenação da última R. no pagamento de 84.000.000$00 e juros desde a citação.
Em suma, alegou que
- Para a instalação de equipamento colectivo, doou à C.M.P. o terreno cuja entrega ora é pedida (como forma de obtenção da autorização de loteamento de um prédio rústico), tendo aquela cedido o direito de superfície e depois a propriedade de parte daquele terreno aos 2º e 3º RR. que o arrendaram à 4ª R.;
- Esta, de seguida, instalou um posto de abastecimento de combustível ocupando cerca de 6 m2 dentro do seu terreno, para além de ter colocado reservatórios subterrâneos de combustível cerca de 2 metros dentro do mesmo terreno, o que a impediu de construir e vender o prédio de apartamentos que ali tinha projectado, com o que deixou de auferir 84.000.000$00, desde 1992.
Contestaram todos os RR. (a 1ª - e bem - apresentando-se como sendo o Município de Portimão e não a CMP), pugnando pela improcedência da acção.
A acção seguiu para julgamento, tendo o Mº Juiz de Círculo de Portimão, após o apuramento da factualidade, proferido sentença na qual julgou a mesma parcialmente procedente e, em consequência, condenou a Empresa-B a demolir o seu posto de abastecimento de forma a desocupar os 6 m2 do terreno da A., bem como a pagar-lhe a quantia que se vier a liquidar em sede de execução correspondente aos juros vencidos desde Agosto de 1999 e até à desocupação sobre a diferença entre os 84.000.000$00 e a quantia necessária em 1999 à edificação do prédio de apartamentos projectada para o lote 69, para além de condenar os 2º e 3º RR. como litigantes de má fé.
Antes, em sede de julgamento, houve a interposição de um agravo por parte da Empresa-B.
Com a decisão final, não se conformaram a A. e a R. Empresa-C (que entretanto tinha sucedido à Empresa-B), pelo que apelaram para o Tribunal da Relação de Évora.
Este, por acórdão de 12 de Janeiro de 2006, deu provimento ao agravo e julgou parcialmente procedente a apelação da A. e declarou prejudicado o conhecimento do mérito do recurso da R.Empresa-C.
A A., mais uma vez, manifestou desagrado com o julgado, sendo que, ora, a CMP, se lhe juntou, pugnando, cada um com a sua própria argumentação, pela revogação do julgado.
Para tanto, recorreu a A. para este Supremo Tribunal, tendo fechado a sua minuta de recurso com as seguintes conclusões:
- os R.R. AA, BB e Empresa-C rescindiram, por acordo particular datado de 23.11.95, o contrato de arrendamento que, em Março de 1991 registaram na Conservatória do Registo Comercial de Portimão.
- Por se tratar de matéria carreada aos autos pela própria R. Empresa-C e não impugnada por nenhuma das partes e apesar de não constar da especificação.
- Ou seja, desde 23.11.95 que a R. Empresa-C deixou de ser arrendatária do lote de terreno em questão, passando a promitente compradora do mesmo
- Por outro lado, a ora Recorrente propôs a presente acção em Outubro de 1996, tendo-a registado em 08.10.96.
- Assim, e ainda que se conceda que a R. Empresa-C seja terceiro de boa fé, a verdade é que se verificam os requisitos do n° 2 do art. 291° do C. Civil, estando, por isso, afastada a tutela do direito da R. Empresa-C, sendo-lhe por isso, oponível a nulidade da constituição do direito de superfície e a sua subsequente cedência bem como a alienação do direito de propriedade do lote de terreno destacado das parcelas cedidas ao Município.
- Ainda que assim não se entenda, o que se não concede e apenas se concebe por dever de patrocínio, seria tal arrendamento feito pelos 2°s R.R. à 3ª R. sempre nulo, em virtude de, com base nele, se aplicar o lote a finalidade diversa daquela para que a venda a entidade privada é legalmente possível.
- Pelo que deveria a mesma R. ter sido condenada pelo Tribunal da Relação no pedido de restituição formulado pela Recorrente.
- "Diz-se pedido subsidiário o pedido que é apresentado a tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior" - ex vi art. 469°, n° l do C.P.C..
- Ora, e conforme admitido pelo próprio Tribunal da Relação de Évora, o pedido principal da Recorrente foi indeferido parcialmente, pelo que, necessariamente, aquele Tribunal deveria ter conhecido do pedido de condenação da R. Empresa-C a demolir o PA e a pagar-lhe a indemnização peticionada.
- Em qualquer caso, o não conhecimento do pedido formulado subsidiariamente pela Recorrente, é, no caso em apreço, de uma injustiça flagrante, pois que conduz a uma decisão judicial ineficaz e vazia de conteúdo - o que não pode ser aceite por quem aguarda pela Justiça haja dez anos!
- Na verdade, há pelo menos catorze anos que a recorrente se vê privada, por um lado do gozo do lote de terreno descrito na Cons. Reg. Predial de Portimão sob a ficha n° 3193/180590 e, por outro, da possibilidade de implantar o projecto aprovado pela R. Câmara para o designado lote 69, em virtude da construção abusiva por parte da R.Empresa-C, estando há já dez anos a aguardar uma decisão judicial que ponha termo a tais abusos.
- Assim, atenta a prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, isto é que o Posto de Abastecimento (P.A.) edificado pela 3ª R. ocupa uma parte do lote 69 da Recorrente com a forma de um triângulo com a área de cerca de 6 metros quadrados (resposta ao Quesito 1°), deve ser confirmada a decisão de primeira instância de condenar os 2°s R.R. e 3ª R. a demolir o actual P.A. de modo a desocupar a parte correspondente ao lote 69 ocupado.
- Por outro lado, para efeitos de apuramento de responsabilidade civil, há que reportar à data do início da construção do P.A. a tomada de consciência por parte da 3ª R. Empresa-C da ocupação ilícita, pois desde a data da escritura de arrendamento por ela outorgada que a mesma tinha perfeita consciência da configuração e dimensão da parcela que lhe foi dada de arrendamento.
- Quanto aos danos sofridos pela recorrente e uma vez que com a condenação da R. Empresa-C na demolição do P.A., a capacidade edificativa do lote 69 se restauraria, verifica-se que o que está aqui em causa é o dano que consiste na perda da remuneração (juro) do capital que a Recorrente teria recebido caso tivesse construído e vendido os apartamentos no lote 69, já no ano de 1992.
- Verificando-se que teria a recorrente sempre e em qualquer caso recebido dos respectivos compradores o montante total de 84.000.000$00 - v. Resposta ao quesito 5° -, será sobre este valor que terão de incidir os juros, independentemente do dinheiro que anteriormente tivesse despendido na construção do prédio.
- Por outro lado, e como a presente acção é cabal prova, desde a construção do P.A. com a ocupação de uma área de 6 m2 do lote 69, que a Recorrente se vê concreta e fisicamente impedida de edificar e vender os apartamentos.
- Ou seja, desde a construção do P.A. que a recorrente está concretamente impedida de edificar o lote 69 e comercializar os apartamentos - sofre, portanto, desde 1992, o dano, cujo ressarcimento pede subsidiariamente nos presentes autos.
Também o Município de Portimão manifestou desacordo com o aresto proferido pelo Tribunal da Relação de Évora, tendo apresentado em devido tempo as suas alegações que concluiu do seguinte modo:
- O Decreto - Lei 289/73 de 6 de Junho veio rever o regime jurídico dos planos de urbanização.
- A Portaria n° 678/73 de 9 de Outubro veio estabelecer o princípio da fixação em Portarias das áreas mínimas a ceder às Câmaras Municipais para instalação do equipamento destinado a servir os loteamentos.
- À data em que foi celebrada a escritura de doação e compromisso de urbanização entre Empresa-A e Câmara Municipal, em 28 de Junho de 1982, não vigorava a previsão de áreas, nem estavam estabelecidos critérios de parâmetros para o dimensionamento de áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos.
- Assim e ao contrario do que se diz no acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora não era necessária uma área de 19050 metros quadrados para arruamentos, parques de estacionamento e outras zonas públicas de duas parcelas de terreno para equipamentos colectivos.
- Todos os arruamentos, parques de estacionamento, redes de distribuição de água, esgotos e electricidade foram incorporados no domínio público municipal, vide ponto 10 das condições estabelecidas entre as partes.
- O mesmo não acontecendo com as duas parcelas para construção urbana e que vieram a constituir um prédio autónomo com descrição e inscrição definitiva a favor da Câmara 21.938 do G-32.
- Até que a parcela de terreno de 5600 metros quadrados, donde foi destacada o lote de terreno posteriormente vendido pela Câmara Municipal de Portimão aos RR. AA e mulher está registado a favor daquela desde 1 de Setembro de 1983, registo predial que dá publicidade aos actos e sobre o qual não incidiu qualquer oposição, nem da A. nem de outrem.
- As parcelas de terreno doadas à Câmara, de 5600 e 4700 metros quadrados não integraram o domínio público municipal mas sim o domínio privado desta.
- Parcelas essas que vieram a constituir prédio autónomo e foram objecto de registo na competente Conservatória.
- Os terrenos de domínio publico municipal não estão sujeitos a registo, vide artigo 2° do Código de Registo Predial vigente à época aplicado à contrario, que elenca taxativamente os factos sujeitos a registo, não constando do mesmo a possibilidade registral de terrenos de domínio público municipal.
- Demonstrativo desta afirmação é o facto de que a parcela de terreno com a área de 19050 metros quadrados integrada no domínio público municipal não foi sujeita a registo nem o poderia ser pois o seu registo seria de imediato recusado.
- O Venerando Tribunal da Relação de Évora considerou e interpretou erradamente o Decreto - Lei 289/73 de 6 de Junho em vigor à data em que foi requerido o loteamento pela A., ao considerar que a doação efectuada pelo loteador na operação de loteamento e no contrato de urbanização visava operar a transferência do direito de propriedade do loteador para o domínio publico municipal relativamente a todas as doações por igual.
- A decisão da 1ª Instância ao caracterizar a doação como modal fez uma correcta e adequada interpretação e aplicação da Lei.
- Bem andou a 1ª Instância ao decidir pela caracterização da doação como modal, com o respectivo regime jurídico, com argumentos que o Tribunal da Relação não infirmou, e cuja leitura solicitamos.
- À data da emissão do Alvará 9/82 e da escritura de doação e compromisso de Urbanização de 28/6/1982 não existia qualquer impedimento legal de as parcelas destinadas a equipamento colectivo integrarem o domínio privado da Câmara Municipal, o que facto acontecia e era usual e não estava em desconformidade com a Lei, conforme ocorreu no loteamento em caso nos presentes autos.
- Não é correcta a afirmação feita pelo Venerando Tribunal da Relação que a doação foi pois meio técnico ou jurídico para operar a cedência de espaços para o domínio público.
- À data do loteamento 9/82 o Decreto - Lei 289/73 de 6 de Junho em vigor não estabelecia parâmetros para dimensionamento de áreas com a destinação que veio a ser estabelecida na escritura de doação e compromisso de urbanização.
- O Decreto - Lei 794/76 de 5 de Novembro fez publicar a nova Lei dos Solos a qual no seu n° 5, n° l estabeleceu "os terrenos já pertencentes à Administração ou por ela adquiridos para os fins previstos no artigo 2° ou para operações de renovação urbana não podem ser alienados, salvo a pessoas colectivas de direito publico e empresas publicas, devendo apenas ser cedido o direito à utilização, mediante a constituição do direito de superfície dos terrenos destinados a empreendimentos cuja realização não venha a ser efectuada pela Administração".
- O Venerando Tribunal da Relação de Évora fundamentou a nulidade dos negócios celebrados entre a Câmara Municipal de Portimão e AA e mulher com base no art. 5°, n° 1 da Lei dos Solos ínsita no Decreto - Lei 794/76 de 5 de Novembro.
- Só que tal prescrição foi alterado pelo Decreto - Lei 313/80 de 1 de Agosto, o qual veio a permitir não só a constituição do direito de superfície de terrenos já pertencentes à administração, ou que por ela venham a ser adquiridos e ainda, que poderá ser autorizada a cedência dos terrenos em propriedade plena a entidades de direito privado.
- Podia assim a Câmara Municipal de Portimão dispor livremente, como fez, tendo-o feito apenas relativamente a uma pequena parte da parcela de 889,48 metros quadrados, que deu origem a um lote de terreno desanexado de uma das duas parcelas de terreno doadas.
- Não tinha a Câmara Municipal de Portimão obrigação de, pelos seus próprios meios, construir o referido equipamento colectivo, podendo pois de acordo com a correcta aplicação da Lei dos Solos, revista, ceder a outras entidades públicas ou até privadas a construção desses equipamento pelos meios legalmente previstos, concluindo-se pela falta de nulidade das transmissões efectuadas.
- O conceito de equipamento é indeterminado sendo que só a portaria 1136/2001 de 25 de Setembro veio exemplificá-los.
- Não há impedimento legal a que um equipamento colectivo seja construído e explorado economicamente considerando que o que é relevante é que era equipamento do interesse público e está à disposição do público em geral (exemplo: hospital privado).
- À data da cedência em direito de superfície e depois em propriedade plena Portimão estava em franco desenvolvimento.
- Tal equipamento suportava a acessibilidade e desenvolvimento caracterizando-os e integrando como equipamento colectivo.
A Empresa-C contrariou a tese da A., pugnado pela manutenção do aresto posto em crise.
II -
A matéria de facto apurada pelas instâncias é a seguinte:
- A A. era dona e legítima possuidora de um prédio rústico denominado Quintão com a área de 51.940 m2 no sítio do Quintão, na freguesia e concelho de Portimão inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1.880 (parte) e descrito na C. R. P. de Portimão sob o número 89 do Livro B-1 com registo definitivo de transmissão a seu favor por o haver adquirido por compra a DD por escritura de 17.2.81.
- Em 28.6.82, a A. e a Câmara Municipal de Portimão celebraram a escritura de doação e compromisso de urbanização, lavrada a fIs. 53 v° a 58 v° do Livro de escrituras n° 37 da Câmara Municipal de Portimão.
- A respectiva licença de loteamento data de 1982 - Alvará 9/82.
- A realização do loteamento pretendido pela autora ficou sujeita às seguintes condições:
- Os trabalhos de urbanização necessários nomeadamente movimentos e terras, terraplanagens pavimentação de arruamentos redes de águas esgotos e electricidade incluindo os postos de transformação necessários parques de estacionamento passeios e ajardinamentos serão efectuados de acordo com os projectos aprovados pela Câmara Municipal e por conta e risco da A.;
- Todos esses trabalhos serão fiscalizados pelos Serviços Técnicos de Obras do Município, pelos seus Serviços Municipalizados e pela E.D.P. e deverão estar concluídos no prazo de dezoito meses a contar da data do respectivo alvará;
- A A. prestará garantia bancária ou efectuará depósito em dinheiro em ambos os casos a favor da Câmara Municipal de Portimão no valor de vinte e nove milhões, setecentos e cinquenta e três mil e vinte e sete escudos;
- A Câmara poderá determinar a suspensão dos trabalhos de urbanização se a fiscalização municipal verificar que os mesmos estão a ser executados em desconformidade com os projectos aprovados sem direito a qualquer indemnização e não podendo os trabalhos recomeçar sem serem remediadas as deficiências verificadas;
- Todas as despesas com as ligações das suas redes de águas, electricidade e esgotos às redes primárias do concelho até aos locais que forem tecnicamente aconselháveis segundo indicações a prestar pelos Serviços Técnicos de Obras, Serviços Municipalizados e Electricidade de Portugal, incluindo a instalação de postos de transformação, são de conta da A.;
- Pagamento de uma mais valia de dez mil escudos por cada moradia unifamiliar e seis mil e oitocentos escudos por cada apartamento no momento em que forem liquidadas as respectivas licenças para construção;
- O alvará de loteamento urbano caducará se os trabalhos de urbanização não estiverem terminados dentro do prazo fixado salvo se, em prazo legal, a A. provar perante a Câmara que a inobservância foi devida a caso de força maior ou a facto imputável à administração;
- Se os trabalhos de urbanização não forem executados ou o forem em desarmonia com os projectos aprovados, a Câmara Municipal poderá substituir-se à A. para executar os trabalhos ou para os corrigir ou alterar de harmonia com esses mesmos projectos, seguindo-se o regime das obras municipais e a despesa que por esse facto for realizada será paga nos termos da legislação aplicável;
- Terminados os trabalhos de urbanização a cargo da A. deverá esta requerer à Câmara, por escrito, que se proceda à vistoria e recepção provisória dos mesmos;
- Feita a recepção definitiva considerar-se-ão incorporados no domínio público municipal, sem dependência de mais formalidades, todos os arruamentos, parques de estacionamento, redes de distribuição de água, esgotos e electricidade e outras zonas públicas;
- A A. fará doação plena à Câmara Municipal de Portimão dos terrenos destinados a ruas, espaços livres, parques e jardins, com a área de dezanove mil e cinquenta metros quadrados e ainda de duas parcelas de terreno para equipamento colectivo com as áreas de cinco mil e seiscentos metros quadrados e de quatro mil e setecentos metros quadrados respectivamente.
- A A. doou à Câmara Municipal de Portimão:
a) A parcela de terreno para construção urbana com a área de cinco mil e seiscentos metros quadrados que fica a confrontar do norte com CC, do sul com caminho público, no nascente com a A. e do poente com a estrada nacional 124;
b) A parcela de terreno para construção urbana com a área de quatro mil e setecentos metros quadrados, que fica a confrontar do norte com CC e a A., do sul com rua B e a A., no nascente com a A. e do poente com CC; e
c) Terrenos com a área de dezanove mil e cinquenta metros quadrados destinados a arruamentos, parques de estacionamento e outras zonas públicas.
- Na escritura de doação e compromisso de urbanização de 28 de Junho de 1982, EE e FF, na qualidade de gerentes da A. e em representação dela, declararam fazer doação à R. Câmara Municipal de Portimão dessas parcelas de terreno livres de quaisquer ónus ou encargos.
- Na mesma escritura, GG, na qualidade de Presidente da R. Câmara Municipal de Portimão em representação dela, declarou aceitar a doação dessas mesmas parcelas nas condições nela referidas.
- Em vista disto, pela escritura de doação e compromisso de urbanização, entre a Câmara Municipal de Portimão e a A. Empresa-A, esta fez a favor daquela doação plena dos terrenos destinados a ruas, espaços livres, parques e jardins, com a área de 19.050 m2, a integrar em "zonas públicas" e ainda de duas parcelas de terreno para " construção urbana" e para "equipamento colectivo" com a área de 5.600 metros quadrados (donde foi desanexado o lote de terreno de 889,48 metros quadrados que, posteriormente, foi vendido pela Câmara Municipal aos RR. AA, BB.
- E, neste sentido, reza o alvará n° 9/82, de 22 de Junho de 1982, que cabe ao loteamento em causa, que "3) para instalação de arruamentos, parques de estacionamento e outras zonas públicas foram doados à Câmara terrenos com a área de 19.050 metros quadrados e 4) para instalação de equipamento colectivo foram doadas duas parcelas de terreno com as áreas de 5.600 e 4.700 metros quadrados".
- As duas parcelas em causa vieram a constituir um prédio autónomo descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 15.393 a fls. 104 do B-40, com inscrição definitiva a favor da Câmara pela inscrição n° 21.938 do G-32.
- A Câmara destacou da mesma parcela um lote de terreno para construção urbana com a área de 889,48 m2, a confrontar do Sul com ela Câmara e com o lote no 69 da Urbanização da A. e cedeu o respectivo direito de superfície aos RR. AA e BB, por escritura lavrada na nota privativa em 6.4.88.
- O lote cedido pela Câmara aos RR. AA e BB foi objecto de descrição própria na Conservatória sob a ficha n° 03193/180590, com registo de transmissão a favor dos mesmos RR. pela inscrição G-1;
- Assim, em 6.4.88, a Câmara Municipal de Portimão celebrou com AA a escritura de venda em direito de superfície de um lote de terreno para construção de um parque de lavagem automática de viaturas ligeiras no Alto do Quintão, lavrada a fls. 48 a 50 do Livro de escrituras n ° 50 da Câmara Municipal de Portimão;
- O direito de superfície foi cedido pelo preço de 711.584$00, nas seguintes condições: " -o direito de superfície é constituído pelo período de 25 anos,../"
- O lote terreno destina-se à construção de um parque de lavagem automática de viaturas ligeiras, cujas obras deverão estar concluídas no prazo de um ano, contando desta data, sob pena de reversão, sem direito de indemnização ou retenção.
- O lote de terreno reverterá para a posse da C.M.P., com todas as benfeitorias nele construídas, findo o prazo de 5 anos.
- Pela escritura de 6 de Abril de 1988 o lote de terreno apenas reverteria para a posse da R. Câmara Municipal de Portimão com todas as benfeitorias nele construídas findo o prazo de vinte e cinco anos;
- Volvidos nem dois anos, a Câmara faz aos RR. AA e BB a venda, em posse plena, do mesmo lote pelo preço de 2.668.440$00, por escritura de 26.2.90.
- Em 26.2.90 a Câmara Municipal de Portimão celebrou com AA a escritura de venda em posse plena de um lote de terreno no Alto do Quintão, lavrada a fls. 14 v° a 16 do Livro de escrituras n° 54 da Câmara Municipal de Portimão.
- Os mesmos RR. construíram nele um prédio urbano de r/c, dois lavabos e arrecadação, que foi inscrito na respectiva matriz sob o artigo 7.562, nele instalando um posto de lavagem automática de viaturas ligeiras.
- Em 16.1.91, por escritura pública lavrada a fls. 96 v° a 98 v° do Livro de notas 137-C do 6° Cartório Notarial de Lisboa AA e mulher BB deram de arrendamento a Empresa-B , o prédio urbano sito no Alto do Quintão, freguesia e concelho de Portimão, inscrito na respectiva matriz sob o art. 7562, edificado no lote de terreno com área de 889,48 m2, descrito na C. R. P. de Portimão sob o n° 3193 da freguesia de Portimão, registado a seu favor pela inscrição G-1.
- Nela declararam que:
" desde já, autorizam (a Empresa-B) a demolir o dito prédio urbano e, no mesmo terreno, construir um posto de abastecimento de combustíveis;
1° - O arrendamento terá o seu início na data da entrada em pleno funcionamento do posto de abastecimento de combustíveis a construir pelo inquilino e feito pelo prazo inicial de vinte anos, prazo este que será automaticamente renovado por um período de cinco anos desde que a sociedade inquilino o não denuncie com a antecedência mínima de seis meses;
2° - O local arrendado destina-se, após a construção feita pela inquilina, à exploração de um posto de abastecimento de gasolina e outros derivados do petróleo, minimercado, estação de lavagem automática para veículos automóveis, rodovias e demais estabelecimentos anexos;
3º - A renda é da quantia mensal de duzentos e vinte e nove mil cento e sessenta e seis escudos e sessenta centavos... ";
- Os RR. AA e BB deram de arrendamento à R. Empresa-B o lote de terreno com a área de 889,48 metros quadrados descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n° 3.193 da freguesia de Portimão por escritura de 16 de Janeiro de 1991 para exploração de um posto de abastecimento de gasolina e outros derivados do petróleo, minimercado, estação de lavagem automática para veículos automóveis, rodovias e demais estabelecimentos anexos.
- Por essa mesma escritura esses RR. autorizaram a R contestante a:
a) Demolir o prédio urbano inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Portimão sob o artigo 7.562° que se encontrava edificado nesse lote de terreno; e
b) Construir nesse lote de terreno um posto de abastecimento de combustíveis.
- Esse arrendamento teria início na data da entrada em pleno funcionamento do posto de abastecimento de combustíveis a construir pela R. contestante, foi feito pelo prazo inicial de vinte anos, automaticamente renovado primeiro por um período de cinco anos desde que a R. contestante o não denunciasse com a antecedência mínima de seis meses e depois por períodos sucessivos de um ano nos termos da legislação em vigor.
- Após a celebração da escritura de arrendamento, a Empresa-B demoliu a construção existente no lote e, no verão de 1992, iniciou nova construção para instalação do posto de abastecimento de combustíveis.
- A A. submeteu à aprovação da Câmara um projecto de construção de um edifício multifamiliar, no lote 69 em causa, em 20.1.99.
- Para o lote 69 estão aprovados 7 pisos com 28 fogos, totalizando uma área coberta de 1.568m2;
- A Câmara indeferiu, porém, o pedido de aprovação, porquanto a implantação do edifício a construir colide com a implantação do posto de abastecimento de combustíveis da R. Empresa-B.
- E, ainda, a implantação do mesmo posto impede a abertura de janelas do dito edifício para Norte.
- A construção do lote 69 (com 7 pisos e 28 fogos, totalizando uma área coberta de 1.568 m2, tal como o respectivo projecto de construção submetido à aprovação da Câmara Municipal de Portimão) não é fisicamente possível porquanto lhe foi retirada uma parte da sua área de implantação.
- A mesma Câmara reconheceu que o projecto de construção do lote 69 respeita o número de pisos e as áreas de implantação e de construção admitidos no alvará, além de prever apenas metade dos fogos admitidos por este.
- O muro a sul do posto de abastecimento ocupou uma parte do lote 69 com a forma de um triângulo com a área de cerca de 6 metros quadrados.
- O lote 70 que se encontra já construído ocupa um rectângulo com 14,10x16,15m num total de 227,70 m2.
- Tal lote segundo o alvará de loteamento corresponde a um rectângulo de 14 x 16 m num total de 224 m2.
- Segundo o mesmo alvará de loteamento o lote 69 devia possibilitar uma implantação de 14 x 16 m;
- As bocas de enchimento e os respiradouros ficam fora do terreno do posto de abastecimento.
- Os reservatórios, as zonas de enchimento e os respiradouros do posto de abastecimento foram implantados no local de acordo com os projectos entregues pela então Empresa-B à Câmara Municipal de Portimão.
- O valor corrente do lote 69 é de, pelo menos, 3 mil contos por fogo, ou seja, de, pelo menos de 84.000 contos.
- A A. sofre o prejuízo material consistente na perda da aptidão técnica do lote 69 para a construção com 7 pisos e 28 fogos, totalizando uma área coberta de 1.568 m2, tal como o respectivo projecto de construção submetido à aprovação da Câmara Municipal de Portimão.
- A A. dirigiu à Câmara o requerimento, datado de 25.9.92, de fls. 47.
- Pedindo designadamente, seja verificada a implantação do posto de abastecimento em confronto com a do seu loteamento.
- E insiste por resposta pessoalmente e por cartas de 3.11.92 e de 16.11.94, a fls. 48 e 49;
- O pedido da R. Empresa-C, ao tempo Empresa-B, de alteração do projecto do posto de abastecimento, apresentado em 20.04.95, foi indeferido por parte da Câmara R.;
- A Câmara não aprovou o projecto do posto de abastecimento por deliberação de 28.11.95, transmitida à Empresa-B por ofício de 4.12.95;
- Apesar de o projecto não estar aprovado a Empresa-B concluiu a construção e instalação do posto de abastecimento e tem-no em funcionamento pleno.
- As instalações da R. Empresa-B foram aprovadas em 1990, através da licença nº 1283/90, de 10.12.90.
- A Direcção Geral de Energia fez publicar edital no jornal " O Algarve de 25 de Setembro de 1991 " chamando a atenção de qualquer eventual prejudicado para se opor à pretensão;
- A A. escreveu à Câmara Municipal de Portimão, datada de 30.1.96, a carta que consta de fls. 104 e 105.
III -
Quid iuris?
O Tribunal da Relação de Évora, depois de ter considerado que o Município de Portimão não honrara o contrato de doação que celebrara com a A. por violação dos chamados deveres laterais, o que acarretou a resolução de tal contrato, ponderou se esta arrastava consigo a destruição dos efeitos relativamente ao negócios que aquele R. celebrou com os 2º e 3º RR. e, ainda, os relativos ao contrato de arrendamento celebrado entre estes e a 4ª R.
E, na sequência da ponderação dos factos a este respeito dados como provados, à luz da interpretação das normas aplicáveis, decidiu apenas julgar nula a constituição do direito de superfície e subsequente cedência aos 2º e 3º RR., mas já não o contrato de arrendamento que estes celebraram com a 4ª R.
É esta decisão que foi posta em crise pelas recorrentes que, para tanto, submeterem à nossa consideração as seguintes questões:
1º - Recurso da A.:
- Terá a Relação não considerado e de modo indevido o facto de os 2º e 3º RR. terem rescindido o contrato de arrendamento?
- A considerar-se a referida rescisão, o contrato de arrendamento deverá ser considerado nulo?
- Deveria a Relação ter considerado os pedidos subsidiários formulados, concretamente, deveria ter conhecido do pedido de condenação da Empresa-C a demolir e a pagar a indemnização.
2º Recurso do Município de Portimão
- É válida a constituição do direito de superfície e a subsequente venda?
Apreciemos, separadamente, cada uma destas questões.
1 - Da invocação da rescisão do contrato de arrendamento.
A matéria de facto é fixada, definitivamente, pelas instâncias, salvaguardado o caso previsto no nº 2 do art. 722º, ex vi nº 2 do art. 729º, do CPC.
Tal excepção não tem aqui qualquer cabimento.
Mas, mesmo que assim não fosse e tivéssemos de considerar a Empresa-C como promitente-compradora, por força do contrato aludido pela recorrente, o certo é que, atenta a declaração de nulidade da doação - parte decisória que não é posta em crise, tendo, por isso mesmo, transitado - a mesma já não se podia concretizar, como bem observa a Empresa-C nas suas contra-alegações (cfr. ponto V - na base de tal rescisão estava a possibilidade de esta comprar aos 2º e 3º RR. o prédio em causa).
2 - Da invocada nulidade do contrato de arrendamento.
Este ponto foi objecto de cuidadoso tratamento pelo Tribunal recorrido.
Com efeito, lê-se a fls. 1244:
"A eficácia de tal nulidade, porém, restringe-se aos respectivos sujeitos: o Município e os RR. AA e BB.
Só que, tratando-se de negócios relativos a um imóvel, a declaração da respectiva nulidade não prejudica os direitos adquiridos sobre ele, a título oneroso, por terceiro de boa-fé se o registo da aquisição for anterior em mais de três anos ao da acção de nulidade (art. 291º, nº 1 e 2 do CC).
É o caso da Empresa-B, ..., titular de um direito ao arrendamento por 20 anos do lote de terreno em causa.
...
...., o direito ao arrendamento de que é titular a Empresa-C, ....não é atingido pela nulidade dos negócios celebrados entre estes mesmos RR. e o Município de Portimão, a saber, a constituição do direito de superfície e a subsequente compra do direito de propriedade".
Sobre este ponto, cremos estar tudo dito.
3 - Dos pedidos subsidiários
A este respeito, disse a Relação de Évora:
"Não obstante a procedência parcial, está prejudicada a apreciação das demais questões suscitadas pela apelante porque relacionadas com os pedidos formulados subsidiariamente.
Com efeito, basta atentar na estrutura do petitório deduzido para concluir que as pretensões da construção efectuada no referido lote e de indemnização foram deduzidas subsidiariamente para hipótese de improcederem a de resolução da doação e de declaração de nulidade...
O pedido subsidiário pressupõe um principal e a sua apreciação, por sua vez, pressupõe a improcedência deste (art. 469º nº 1 CPC)."
Subscrevemos por inteiro esta asserção da Relação de Évora.
Com efeito, "diz-se subsidiário o pedido que é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior" - nº 1 do art. 469º do CPC.
"O autor manifesta preferência pelo pedido formulado em primeiro lugar (pedido principal) e, por isso, é este pedido que, em primeiro lugar, o tribunal vai analisar e ao qual vai dar resposta, só se debruçando sobre o pedido formulado em segundo lugar (pedido subsidiário) se concluir pela improcedência do primeiro" - é o que Lebre de Freitas e Outros escrevem em anotação ao artigo em análise (in Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, pág. 232).
Nos pedidos subsidiários, "o tribunal é que começa por considerar o pedido superior ou primário; se o acolhe, o pedido subsidiário some-se, desaparece; se o repele, entra em jogo o pedido subsidiário" - defende Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil anotado, Volume I, pág. 373, e Comentário, Vol. 3º, pág. 136 a 143.
À luz destes ensinamentos doutrinais, não temos dúvidas em afirmar que a Relação de Évora andou pelo bom caminho ao não apreciar nenhum dos pedidos subsidiários formulados pela A. e pela singela razão de ter julgado parcialmente procedente o pedido principal.
4 - Da validade ou invalidade da constituição do direito de superfície e subsequente venda.
O Tribunal da Relação de Évora convocou o disposto nos arts. 5º, nº s 1 e 2, e 29º do DL 794/76, de 05 de Novembro (Lei dos Solos) para defender a tese da nulidade não só da constituição do direito de superfície a favor dos 2º e 3º RR. como também da subsequente venda a estes por parte do Município de Portimão.
O direito de superfície pode ser constituído por contrato, ut art. 1524º do CC.
Questão a ajuizar é a de saber se tal constituição viola disposição de interesse e ordem pública, facto que a confirmar-se encontra a barreira do art. 280º do CC que prescreve a sua nulidade.
Mutatis mutandis, em relação à compra e venda (aqui aplicável, como é evidente, o regime do art. 874º e ss. do CC).
Em matéria de contratos, em princípio, é a lei do dia da celebração dos mesmos que comanda toda a vida ulterior do mesmo (cfr. Baptista Machado, in Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, pág. 103).
Desta forma, é à luz do que prescreve a Lei dos Solos, com a redacção introduzida ao art. 5º pelo DL 313/80, de 19 de Agosto, que cabe apreciar a bondade da decisão ora posta em crise pelo recorrente Município de Portimão.
E isto porque a constituição do direito de superfície teve lugar em 06 de Abril de 1988 e a venda ocorreu em 26 de Fevereiro de 1990, ou seja, os dois negócios tiveram lugar depois da alteração introduzida ao citado art. 5º.
Este artigo, antes da referida alteração tinha a seguinte redacção:
"1. Os terrenos já pertencentes à Administração ou por ela adquiridos para os fins previstos no art. 2º ou para a renovação urbana não podem ser alienados, salvo a pessoas colectivas de direito público e empresas públicas, devendo apenas ser cedido o direito à utilização, mediante a constituição do direito de superfície, dos terrenos destinados a empreendimentos cuja realização não venha a ser efectuada pela Administração.
2. Poderá, em casos especiais, ser autorizada a cedência dos terrenos, em propriedade plena, quando se destinem à construção de habitações sociais no sector cooperativo."
Com a alteração introduzida passou a determinar o seguinte:
"1 - Nos terrenos já pertencentes à Administração ou que por ela venham a ser adquiridos, desde que destinados aos fins do artigo 2º ou a operações de renovação urbana, sempre que a realização dos correspondentes empreendimentos não venha a ser efectuada pela Administração, só poderá ser cedido o direito à utilização mediante a constituição do direito de superfície, salvo se as transmissões forem feitas a pessoas colectivas de direito público ou a empresas públicas.
2 - Poderá ainda ser autorizada a cedência dos terrenos, em propriedade plena, a entidades de direito privado, desde que aqueles se integrem em áreas abrangidas por planos de urbanização legalmente aprovados.
3 -
4 -
5 -
6 -
7 - .......................".
E qual foi a ratio de tal alteração?
Encontrámo-la no preâmbulo da lei nova:
"A análise dos resultados obtidos durante a vigência do Decreto-Lei nº 794/76 permite concluir que a utilização do direito de superfície não tem merecido uma aceitação generalizada, daí resultando algumas dificuldades da Administração na cedência de terrenos e uma menor operacionalidade no combate à especulação com os valores dos mesmos, com reflexos negativos, particularmente no domínio da habitação.
A permanência desta situação dificulta, em especial, uma mais rápida satisfação das carências habitacionais hoje verificadas em todo o País, justificando-se assim a revisão da actual Lei dos Solos, no referente à cedência de terrenos pela Administração, em propriedade plena, desde que destinados à prossecução de objectivos de natureza social, sem prejuízo das modificações a introduzir futuramente, após a revisão global da legislação urbanística que se encontra em curso.
Com as alterações agora introduzidas procura-se criar condições para uma mais rápida utilização dos terrenos que são ou venham a ser propriedade da Administração, incentivando-se, ao mesmo tempo, a administração autárquica em operações de urbanização que, não se pretendendo lucrativas, poderão apresentar-se financeiramente mais equilibradas. Igualmente se reconhece uma maior autonomia à administração municipal pela admissão de uma maior flexibilidade na cedência de terrenos, ainda que sujeita à disciplina definida em planos de urbanização legalmente aprovados".
Quer isto dizer que o legislador, atento à especulação e à carência habitacional, passou apenas a permitir, em princípio, apenas a constituição do direito de superfície nos terrenos pertencentes à Administração e para os fins contemplados no artigo 2º da Lei dos Solos.
Ora, a este respeito, considerou a Relação de Évora - e bem - que "um parque de lavagem automática de veículos automóveis explorado economicamente com fins lucrativos para além de não se integrar em qualquer destas hipóteses, também não se tratava de actividade susceptível de ser prosseguida pelo Município".
Apesar da alteração, e com o sentido que procuramos sublinhar, a bondade das considerações feitas pelo Tribunal recorrido não sai beliscada.
Em conclusão:
O douto acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora decidiu bem as questões que lhe foram colocadas. Como assim, não merece censura, antes confirmação.
IV -
Em conformidade com o exposto e sem necessidade de qualquer outra consideração, decide-se negar as revistas interpostas, confirmando em absoluto a decisão impugnada.
A A pagará as custas correspondentes ao recurso que interpôs.
O Município de Portimão nada pagará, atenta a isenção prevista no art. 2º, nº 1, al. e) do CCJ, na redacção anterior à entrada em vigor do DL 324/2003, tendo em conta o estatuído no art. 14º, nº 1 deste diploma legal.
Lisboa, 6 de Julho de 2006
Urbano Dias
Paulo Sá
Borges Soeiro