Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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RESPOSTAS AOS QUESITOS
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
DESVIO DE FIM DO ARRENDADO
II - Podendo, segundo o convencionado contrato, o local arrendado destinar-se a armazém e tendo sido este o destino que o arrendatário lhe deu, não necessita o mesmo que nele se exerça outra actividade além da guarda de objectos que lhe pertençam, podendo permanecer fechado e sob vigilância sem que, por tal motivo, deva considerar-se "encerrado" por forma a justificar a resolução do contrato pelo senhorio.
Por escritura pública de 11 de Março de 1971,
Promáquina - Técnica de Máquinas e Equipamentos Industriais, Limitada, tomou de arrendamento, no prédio sito na Rua Conde de Ficalho, Lote 316, em Lisboa, a loja com cave e armazém, com entrada pela Rua Francisco
Franco, n. 1, destinada a escritório, exposição, armazém, oficina de montagem, desmontagem e reparação de motores, de máquinas, veículos automóveis ou de outro equipamento que comercialize, a estabelecimento de venda de tais artigos e ainda ao exercício de qualquer outra actividade que exerça ou venha a exercer, com exclusão das que determinem existência de materiais químicos ou de produtos tóxicos.
Alegando ser a actual dona daquele prédio, ITT-Páginas
Amarelas, Sociedade Anónima, demandou judicialmente na comarca de Lisboa, em 25 de Junho de 1991, a
Promáquina, pedindo que se declare a resolução do contrato e se condene a ré a entregar-lhe o locado, com fundamento no disposto no artigo 64, n. 1, alínea h) do
R.A.U., pois, desde data anterior a Maio de 1989, esta mantém o local ininterruptamente encerrado, sem que desenvolva qualquer actividade ou aí trabalhe, ou ao menos se desloque qualquer trabalhador seu.
A ré contestou.
Na 1. instância foi a acção julgada procedente com a condenação da ré no pedido.
A Relação revogou a sentença e absolveu a ré do pedido.
A autora, neste recurso de revista com prolixas conclusões, pede a revogação do acórdão da Relação para subsistir a sentença da 1. instância, pois os factos provados integram o disposto na alínea h), do n. 1, do artigo 64 do R.A.U., ou, subsidiariamente, a baixa do processo à Relação para desfazer contradição que se entenda existir entre as respostas dadas aos quesitos 1 e 2, por um lado, e 11 por outro.
A ré sustentou a improcedência do recurso, pois não existe causa de pedir, está definitivamente assente que sempre deu ao arrendado pelo menos um dos destinos contratualmente previstos (o de armazém) e a sentença de 1. instância violou o disposto no artigo 646, n. 4 do Código de Processo Civil, pelo que a resposta ao quesito 1 deve ter-se por não escrita.
A Relação considerou provado:
A autora é dona e possuidora do referido prédio na Rua
Conde de Ficalho, Lote 316, descrito na Conservatória sob o n. 22349 (especificação).
Por escritura pública de 11 de Março de 1971, a anterior proprietária deu de arrendamento à ré a loja, com cave e armazém, daquele prédio com entrada pela Rua
Francisco Franco, n. 1, pela renda mensal de 45000 escudos (especificação).
O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com prorrogações sucessivas automáticas por períodos de seis meses, destinando-se o local arrendado a escritório, exposição, armazém, oficina de montagem, desmontagem e reparação de motores, de máquinas, veículos automóveis ou outro equipamento que a arrendatária comercializasse, estabelecimento de vendas de tais artigos e ainda ao exercício de quaisquer outras actividades que a inquilina exercesse ou viesse a exercer, com exclusão das que determinem a existência de materiais químicos ou de produtos tóxicos (especificação).
Desde meados de 1989 até ao segundo semestre de 1991, a ré manteve encerrado o local arrendado (resposta ao quesito 1).
Sem que aí desenvolvesse qualquer actividade ou aí trabalhasse ou se deslocasse qualquer trabalhador da ré
(resposta ao quesito 2).
O local arrendado destinou-se sempre e principalmente a escritório e armazém de maquinismos, peças e acessórios
(resposta ao quesito 7).
Em 1989 e até meados de 1990, para segurança dos materiais em armazém, sempre ali estiveram cães de guarda, ali alimentados diariamente (resposta ao quesito 11).
A autora foi notificada em 5 de Julho de 1989 da penhora do direito ao trespasse e arrendamento das instalações da ré (resposta ao quesito 12).
E desde tal data, estava inteirada da situação económica difícil da ré (resposta ao quesito 13).
A alínea h), do n. 1, do artigo 64 do R.A.U., prevê como fundamento de resolução pelo senhorio do contrato de arrendamento, conservar o arrendatário encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
Discutindo as partes a subsunção dos factos àquela norma, encerrado é aqui um facto jurídico (Terminologia de A. Reis, C.P.C.A., III, página 215), constituindo a premissa maior (direito) e não a premissa menor (facto) do silogismo judiciário (Castro Mendes, Direito
Processual Civil, volume II, 1969, páginas 69-70).
Não podia assim quesitar-se o que consta do quesito 1 e a resposta que lhe foi dada tem-se por não escrita - artigos 511, n. 1, e 646, n. 4, do Código de Processo
Civil.
Considera-se encerrado o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, quando o arrendatário cessa de exercer nele a actividade que constituiu o fim do arrendamento, não dando ao prédio o uso que lhe foi destinado, nem qualquer outro que possa fundamentar a resolução do contrato nos termos da alínea b), do n. 1, do artigo 64 do R.A.U..
Fundamentou a Relação a procedência do recurso nestes termos.
De harmonia com o contrato, o local arrendado pode destinar-se a armazém - alínea c) da especificação e resposta ao quesito 7-E, num armazém, não têm obrigatoriamente de permanecer os empregados da arrendatária. É suficiente que o local arrendado continue a ser usado para guardar objectos, como efectivamente acontecia, velando até a ré, diariamente, pela segurança desses bens.
Concluindo assim que a ré continua a usar o local como armazém, que não necessita de outra actividade além da vigilância, compatibilizou a resposta ao quesito 11 com a resposta ao quesito 2.
Como se vê do contrato, o estabelecimento da ré compreendia o armazém ou depósito, destinando-se principalmente a este fim o local arrendado - alínea c) da especificação e resposta ao quesito 7-E a ré podia ainda dar ao local qualquer outro fim, com exclusão de actividades que determinassem a existência de materiais químicos ou de produtos tóxicos. O programa contratual estabelecido pelas partes admitiu, assim, que à arrendatária era permitido destinar o local arrendado a qualquer outra actividade do seu comércio, exercida ou não de "porta aberta".
Ora, mantendo a ré o local a funcionar como armazém, não pode considerar-se que o prédio está encerrado, mesmo que não exerça ali outra actividade, compreendido como está aquele uso, ou outro, no destino que lhe pode dar (Pinto Loureiro, Tratado da Locação, volume III, página 105 e nota 3).
Não se acompanha assim o parecer junto pela ré.
Nestes termos, negam a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 2 de Março de 1995.
Afonso de Melo,
Silva Caldas,
Torres Paulo.