| 2641/06.3TBVNG.P1.S1 |  |
DEVER ACESSÓRIO
DEVER DE ESCLARECIMENTO PRÉVIO
DEVER DE LEALDADE
OMISSÃO
COMPORTAMENTO CONCLUDENTE
MORA
PROMITENTE-VENDEDOR
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
CONSIGNAÇÃO EM DEPÓSITO
- Almeida Costa, in “R. L. J., Ano 129º”/196.
- Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, 2ª Ed., 1985, págs. 686, 690.
- A. Reis, in “CPC Anotado”, Vol. V, 1952, pág. 141.
- Pires de Lima e Antunes Varela, In “CC Anotado”, Vol. I, 4ª Ed., pág. 373.
- Rodrigues Bastos, In “NOTAS ao CPC”, Vol. III, 3ª ed., págs.194, 195.
- Vaz Serra, In “R. L. J.”, Ano 113º/147.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 217.º, 221.º, N.º2, 232.º, 406.º, 410.º, 428.º, N.º1, 762.º, N.º2, 804.º, N.º2, 830.º, N.ºS 1 E 5, 875.º, 879º, AL. C).
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 660.º, N.º2, 668º, Nº1, 716º, Nº1.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 09.07.82, BOL. 319º/199;
-DE 07.11.89, BOL. 391º/565;
-DE 01.03.90, AJ – 6º/90, PÁGS. 19 E SS.;
-DE 30.03.90, AJ – 7º/90, PAGS 22 E ADSTA – BOL. 346º/1297;
-DE 30.10.96, PROC. N.º 366/96;
-DE 22.01.98, PROC. N.º 604/97;
-DE 14.05.98, PROC. Nº 297/98;
-DE 21.05.98, COL/STJ -2º/91;
-DE 29.09.98, PROC. Nº 567/98;
-DE 26.06.99, BOL. 488º/299;
-DE 04.06.02, COL/STJ – 2º/94;
-DE 13.03.03, COL/STJ – 2º/12;
-DE 08.07.03, COL/STJ – 2º/146;
-DE 06.07.04, PROC. 04B1311, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 01.03.07, PROC. 07B477, EM WWW.DGSI.PT.
ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA:
-DE 21.10.86, BOL. 360º/670;
-DE 04.10.05, COL. – 4º/25.
I - Celebrado um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, provado que o promitente-vendedor autor silenciou a pendência de uma acção relativa ao prédio prometido vender, na qual era formulado o pedido de restituição do mesmo ao património dos alienantes a quem o havia adquirido, mantendo tal conduta omissiva ao longo de mais de cinco anos, verifica-se que omite, desde logo e originariamente, o cumprimento dos acessórios deveres de conduta de esclarecimento, protecção e lealdade para com a promitente-compradora ré, os quais sobre si impendiam na qualidade de promitente-vendedor.
II - Perante a pendência de tal acção, encontra-se justificado, em termos da normal diligência exigível a um bonus pater familiae, o facto de a ré não proceder à marcação da respectiva escritura pública de compra e venda, não obstante tal constituir uma sua obrigação contratual,
III - Se o autor, tendo contraído em 19-03-1999 a obrigação de vender à ré o prédio em causa, livre de qualquer ónus ou encargo, só em 21-12-2004 pôs a ré ao corrente de que, desde 07-12-2004, o prédio estava livre do ónus que, até então, sobre si impendia, verifica-se que a promitente-compradora ré não procedeu à marcação da escritura de compra e venda, como sempre foi sua vontade, até essa data, por facto, exclusivamente, imputável ao autor.
IV - Assente que, após ter acordado, validamente, com a ré, na dedução de € 25 000 ao preço em dívida, por via de obras pela mesma realizadas e que, contratualmente, incumbiam ao autor, este, unilateralmente, sem o acordo da ré, lhe comunicou que “não aceitava descontar nada, que ia para tribunal”, verifica-se que transmitiu à promitente-compradora, de forma séria e inequívoca, a sua definitiva disposição e vontade de não cumprir as respectivas obrigações contratuais, assim tendo o promitente-vendedor reforçado e acentuado a mora – para alguns incumprimento definitivo, todavia compatível, excepcionalmente, com a execução específica do contrato, atento o subsistente interesse contratual da ré – em que já estava incurso.
V - Face à mora do autor e promitente-vendedor, assiste à ré e promitente-compradora, na qualidade de contraente fiel, o direito à execução específica consagrado no art. 830.º, n.º 1, do CC.
VI - A procedência da execução específica depende da consignação em depósito da contraprestação cuja falta esteja demonstrada, depósito aquele a efectuar dentro do prazo judicialmente fixado, constituindo tal consignação, no prazo fixado pelo juiz, um pressuposto de procedência da acção, independentemente do mérito da causa.
VII - Não é de admitir a sentença condicionada à posterior efectivação do depósito a que haja lugar.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça
1 – AA e mulher, BB, instauraram, em 20.03.06, na comarca de Vila Nova de Gaia (com distribuição à 1ª Vara de Competência Mista), acção com processo comum, sob a forma ordinária, contra CC, pedindo que:
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--- Seja proferida sentença que produza os efeitos da prometida declaração negocial de compra da R.;
--- Seja a R. condenada a pagar aos AA. a quantia de € 168 459,58, acrescida dos legais juros de mora que se vençam sobre as quantias de capital, desde 20.03.06 até integral pagamento; Sem prescindir,
--- Pagar aos AA. a quantia já liquidada no montante de € 36 192,00, a título de indemnização do dano da privação do uso, e a que se vier a liquidar até execução de sentença, nos termos do nº2 do art. 661º do CPC;
--- Pagar aos AA. a quantia de € 5 645,09, pelos pagamentos efectuados pelos AA., a título de contribuição autárquica (IMT) e consumo de água, acrescida dos legais juros de mora, desde a citação até integral pagamento;
--- Pagar o reembolso dos honorários dos advogados dos AA., os quais, por não estarem determinados quanto ao seu “quantum”, se relega o respectivo cômputo para liquidação em execução de sentença – nº2 do art. 661º do CPC; Em qualquer caso,
--- Pagar aos AA. uma sanção pecuniária compulsória em valor não inferior a € 200,00 por cada dia de atraso no cumprimento da ordem de pagamento do competente preço, indemnização e juros, nos termos do art. 829º-A do CC
Fundamentando a respectiva pretensão, alegaram, em resumo e essência:
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--- O A.-marido outorgou com a R. um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, livre de ónus e encargos, pelo preço de Esc. 40 000 000$00 (agora, € 199 519,15);
--- A título de sinal e princípio de pagamento do preço, a R. entregou ao A. a quantia de Esc. 2 000 000$00 (agora, € 9 975,00), que o A. recebeu e de que deu quitação;
--- Aquando da outorga do referido contrato, foi anexa uma “descrição de acabamentos, a qual foi executada pelo A.;
--- O A. acordou ainda um reforço do sinal, no valor de Esc. 17 900 000$00 (agora, € 89 284,82), até 30.05.99, convencionando que o remanescente do preço em dívida seria pago pela R., no acto da outorga da escritura, devendo esta ser marcada pela R. e celebrada até 15.06.99, devendo a R. informar o A. com uma antecedência de oito dias, logo que dispusesse de todos os documentos necessários para tal;
--- A R., com o acordo do A., passou a viver na moradia, em 28.09.99, tendo sido acordado que reforçaria o sinal, no valor de Esc. 9 000 000$00 (agora, € 44 491,81), contra a realização de obras por parte do A., devendo os restantes Esc. 20 000 000$00 (agora, € 99 759,58) ser pagos, no acto da escritura pública;
--- Cumpriram com todas as suas obrigações, não tendo a R. procedido ao pagamento do reforço do sinal e não tendo diligenciado pela marcação de escritura pública.
A R. contestou e deduziu reconvenção, pedindo que seja proferida sentença que, substituindo-se ao reconvindo, produza os efeitos da declaração negocial deste e decrete a venda do prédio id. na certidão predial junta como doc. nº 3 da p. i. a favor da reconvinte, fixando em € 104 339,59 o preço a pagar por esta.
Fundamentando a posição assumida em tal articulado, aduziu a R.-reconvinte, em síntese:
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--- Sobre o prédio existia um ónus que impedia a realização da escritura pública, facto que o A.-marido omitiu;
--- Este comprometeu-se a realizar obras e reparações que não concretizou, antes tendo de ser a R.-reconvinte a realizar obras na moradia, pelo que pretende que seja, correspondentemente, reduzido o preço devido do prometido contrato;
--- Procedeu ao pagamento da importância devida à “DD” pelo normal fornecimento de energia eléctrica à moradia, tendo, ainda, liquidado consumos de energia eléctrica respeitantes a períodos anteriores à sua ida para a mesma moradia.
Na réplica, reiteraram os AA. o aduzido e peticionado, inicialmente, propugnando, por outro lado e em coerência, a improcedência da reconvenção.
Após admissão da reconvenção, foi proferido despacho saneador tabelar, com subsequente e irreclamada enunciação da matéria de facto tida por assente e organização da pertinente base instrutória (b. i.).
Prosseguindo os autos a sua tramitação, veio, a final, a ser proferida (em 16.03.11) sentença que assim decidiu:
a) – Vai proferida sentença que produz os efeitos da declaração negocial em falta, nos termos do art. 830º do CC. E mais vai declarado transferido a favor da R. o prédio id. nos autos;
b) – Mais vai a R. condenada a pagar aos AA. a quantia de € 144 652,34;
c) – Deverá, de igual modo, proceder a R. à demonstração do cumprimento das inerentes obrigações fiscais – IMT (Cod. de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – e bem como proceder ao depósito da quantia de € 144 652,34, em 30 dias após trânsito em julgado, ficando a eficácia desta sentença dependente deste acto – condição suspensiva;
d) – Mais vai a R. condenada a pagar aos AA. uma sanção pecuniária compulsória em valor não inferior a € 200,00 por cada dia de atraso no cumprimento da ordem de pagamento do competente preço, nos termos do art. 829º-A do CC;
e) – No mais vai a R. absolvida do pedido.
Mais julgo totalmente improcedente, por não provado, o pedido reconvencional, e em consequência, absolvo os AA. do pedido.
Inconformada, apelou a R.-reconvinte, tendo a Relação do Porto, por acórdão de 12.12.11, julgado improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Daí a presente revista interposta pela R.-reconvinte, visando a revogação do acórdão impugnado, conforme alegações culminadas com a formulação das seguintes conclusões:
/
A) – Em aditamento ao contrato-promessa reduzido a escrito em 28.09.1999, foi estipulado que, se em 16 de Outubro de 1999 os trabalhos de reparação acordados não estivessem concluídos, a quantia despendida seria descontada no valor a entregar a título de reforço de sinal - alínea D da Matéria de Facto Assente;
B) – No seguimento de algumas negociações, no final de 2004, a recorrente veio liquidar o valor a compensar em € 25 000,00, o que o A. acabou por aceitar - Factos provados aaa), ccc) e ddd);
C) – Esta fixação do valor a compensar em € 25 000,00 não representa uma estipulação verbal acessória, que tivesse de ser reduzida a escrito (forma exigida para o contrato promessa). Sendo tão só a liquidação, neste caso por acordo, do contratado no aditamento ao contrato promessa;
D) – Relativamente às "estipulações posteriores" referidas no n° 2 do art° 221° do Cod. Civil, a regra é a sua validade, mesmo que não reduzidas a escrito; e só "...se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis" é que estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração;
E) – O princípio, nestes casos, é a liberdade de forma: os negócios consubstanciam-se logo que a vontade seja exteriorizada em termos bastantes - cfr. Art° 219° do Cod. Civil;
F) – A justificação da exigência de forma são as razões de solenidade (publicidade), reflexão e prova, que ao caso se não aplicam;
G) – A recorrente entende que o douto acórdão recorrido fez errada interpretação do disposto no art° 221° n° 2 do Cod. Civil, violando o disposto no art° 236° do mesmo diploma, ao defender que a liquidação do valor a compensar no preço de compra e venda contratualmente fixado e inalterado, tinha de ser reduzido a escrito e que, não o tendo sido, tal liquidação é nula;
H) – Neste caso concreto, quando, em 21.12.2004, o A. solicitou a marcação da escritura, confirmando a existência dos documentos a tal fim necessários (facto provado zz), a recorrente respondeu propondo que o valor a deduzir devia ser de € 25 000,00 (facto provado aaa)) o que o A. acabou por aceitar. A proposta foi reduzida a escrito e consta do doc. n° 5 da contestação e a resposta a aceitar a proposta consta de carta escrita em 23.01.2005 junta como doe. n° 6 da contestação, tudo se processando nos termos dos art°s. 217° e 232° do Cod. Civil;
I - Pelo que, mesmo que se considerasse, como o fez o douto acórdão (mal no entender da recorrente) que se tratava de uma estipulação acessória, posterior ao contrato-promessa e aditamento, com razões suficientes para ter de ser submetida à forma escrita, exigível para o contrato promessa, sempre se tinha de concluir pela verificação dessa forma escrita e, consequentemente, pela validade dessa estipulação;
J) – Atenta a validade do acordo de compensação do valor de € 25 000,00 € no preço de compra e venda contratualmente fixado, sempre teria a douta sentença de deduzir tal quantitativo no valor a pagar em execução específica do contrato, fixando-o em € 119 652,34 (€ 144 652,34 - € 25 000,00);
K) – Se assim não se entender sempre se teria de compensar no preço de compra e venda contratado, ainda em dívida, o valor de € 17 500,00 fixado em peritagem sugerida pelo recorrido para fixação do valor das reparações por ele não efectuadas (factos www), xxx) e zzz)), fixando-se o valor a pagar pela recorrente em € 127 152,34 (€ 144 652,34 -€ 17 500,00);
L – A douta sentença, depois de abordar juridicamente o problema do incumprimento e de mora, arrumou com a questão, dizendo que a escritura se frustrou pelo comportamento da R. descrito nas alíneas ppp) e seguintes e concluiu que era a R. que estava em mora;
N) – A recorrente não consegue perceber este raciocínio nem de quais factos provados, a partir de ppp), se tirou a conclusão de que a mora era imputável à recorrente;
N) – O facto uuu) contradiz claramente essa conclusão, pois considerou provado que a reconvinte (ora recorrente) sempre quis cumprir o contrato e realizar a escritura prometida;
O) – Ao não tornar perceptível o silogismo judiciário que permite aos interessados seguir um raciocínio lógico de apreensão de factos, concretamente especificados, de aplicação da lei a esses factos que possibilitam a decisão, a sentença não cumpre o estipulado no n° 2 do art° 659° do Cod. Proc. Civil, situação que o acórdão manteve;
P) – O douto acórdão do Tribunal da Relação do Porto não apreciou esta nulidade da sentença e tinha de o fazer, na medida em que a questão lhe foi colocada;
Q) – E daqui decorre a nulidade do acórdão nos termos do art° 668° n° 1 ai. c) do Cod. Proc. Civil;
R) – Os factos provados teriam de levar à conclusão de que a mora é imputável ao A., ora recorrido, que nunca realizou, tempestiva e integralmente, a sua prestação;
S) – Até ao final de 2004, não há mora da recorrente porque o prédio não estava livre de ónus ou encargos;
T) – Logo a seguir, enquanto a recorrente tratava da obtenção do empréstimo bancário, ocorre o problema do ramal de electricidade, que determina que, durante um período de 8 meses (de 23.02.2005 a 18.10.2005) esteja privada de electricidade e sem condições de habitabilidade por razões imputáveis ao A., como decorre dos factos provados eee) a ooo); e, neste período de 8 meses, a mora só pode ser imputada, mais uma vez, ao A., na medida em que, sem electricidade, não havia condições para a realização da escritura;
U) – O A. acabou por dizer, após a resolução, pela recorrente, do problema de fornecimento de energia eléctrica, inicialmente, que só aceitava descontar os € 25 000,00 e, posteriormente, que nem isso aceitava descontar e ia para tribunal - factos provados qqq) e rrr);
V) – Ao negar o desconto acordado, é, mais uma vez, o A. que se coloca na posição de impossibilitar a realização da escritura prometida, entrando em mora- art° 804°, 762° e 763 do Cod. Civil que foram erradamente aplicados;
X) – Isto posto e atento o já invocado que não se vai repetir, deveria o pedido reconvencional ter sido julgado procedente, decretando-se a venda do prédio a favor da recorrente, imputando-se o incumprimento ao recorrido e compensando-se no preço a pagar de € 144.652,34:
- os € 25 000,00 acordados como indemnização pelas obras não executadas pelo A. e a que ele se tinha contratualmente obrigado, ou, pelo menos,
- relacionados com o fornecimento de electricidade e certificação pela DD
- os 17.500,00 € fixados pela peritagem (factos www), xxx) e zzz));
Z) – A R. foi condenada a pagar aos AA. uma sanção pecuniária compulsória em valor não inferior a € 200,00 por cada dia de atraso no cumprimento da ordem de pagamento do competente preço, sem que a douta sentença tenha fundamentado tal decisão;
AA) – A douta sentença não cumpriu, mais uma vez, o estipulado no n° 2 do art° 659° do Cod. Proc. Civil o que determina a sua nulidade nos termos da alínea b) do n° 1 do art° 668° do Cod. Proc. Civil;
AB) – O douto acórdão do Tribunal da Relação do Porto não apreciou esta questão, devidamente invocada pela apelante, e tinha de o fazer;
AC) – E daqui decorre mais uma nulidade do referido acórdão nos ternos do art° 668° n° 1 ai. c) do Cod. Proc. Civil;
AD) – No caso concreto o que está em causa é um pagamento em dinheiro: o preço fixado pela sentença em € 144 652,34. E para estes casos existe uma disposição expressa aplicável, que consta do n° 4 do citado art° 829°-A do Cod. Civil, que fixa a sanção pecuniária compulsória em 5%, desde a data em que a sentença de condenação transitar em julgado, a acrescer aos juros de mora se forem devidos;
AE) – A fixação em termos de razoabilidade é específica das obrigações de prestação de facto infungível, prevista no n° 1 do art° 829°-A e não da obrigação em dinheiro corrente;
AF) – A douta sentença também violou o disposto nos n°s 1, 2 e 4 do art° 829° - A do Cod. Civil;
AG) – Se se entender que a fixação da sanção pecuniária deve ser feita com recurso a critérios de equidade, o que não se concede, deve a mesma ser fixada em € 464,00 mensais, a acrescer aos juros de mora, face ao facto provado cc), tendo o douto acórdão violado o disposto no art° 566° do Cod. Civil.
Termos em que deve ser dado provimento ao recurso e, consequentemente, revogar-se o acórdão proferido, substituindo-o por douta decisão que julgue a acção improcedente, por não provada, e a reconvenção procedente por provada, como parece ser de JUSTIÇA.
Contra-alegando, defendem os recorridos a manutenção do julgado.
Corridos os vistos e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.
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2 – A Relação teve por provados os seguintes factos:
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a) – O A.-marido celebrou com a R., em 19 de Março de 1999, um contrato- promessa de compra e venda cujo teor se tem, aqui por reproduzido (A);
b) – Por via desse contrato, o A. prometeu vender à R. e esta prometeu comprar o prédio correspondente a moradia com o Lote …, com duas frentes, na Avenida ..., então ainda sem número de polícia, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº … da freguesia de ... e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., ..., livre de ónus e encargos à R. ou a quem esta indicasse, pelo preço de Esc. 40 000 000$00 (quarenta milhões de escudos), que, hoje, corresponde ao montante de € 199 519,15 (cento e noventa e nove mil, quinhentos e dezanove euros e quinze cêntimos) (B);
c) – A R. entregou, na data da celebração do contrato-promessa, ao A., a título de sinal e princípio de pagamento do aludido preço, a quantia de Esc. 2 000 000$00, hoje correspondente a € 9 975,00 (nove mil novecentos e setenta e cinco euros) — (C);
d) – A esse contrato foi anexa uma “descrição de acabamentos” que o, ora, A. se comprometeu a realizar, no prazo máximo de três meses após a assinatura do contrato (D);
e) – O A. acordou, ainda, com a R. o reforço do sinal com a importância de Esc. 17 900 000$00, hoje correspondente a € 89 284,82 (oitenta e nove mil, duzentos e oitenta e quatro euros e oitenta e dois cêntimos), até ao dia 30 de Maio de 1999 (E);
f) – Ficando a R. de entregar a restante parte do preço, no montante de Esc. 20 100 000$00, hoje correspondente a € 100 258,37, no dia da escritura definitiva de compra e venda (F);
g) – O A. acordou, ainda, com a R. que a escritura de compra e venda seria marcada pela R., devendo informar o A., com um prazo de oito dias antes da data da celebração da aludida escritura definitiva de compra e venda, logo que dispusesse de todos os documentos necessários para tal (G);
h) – Previram, ainda, A. e R. que a escritura de compra e venda seria feita até ao dia 15 de Junho de 1999 (H);
i) – No dia 29 de Maio de 1999, A. e R. alteraram o contrato supra mencionado, nos termos do documento junto, cujo teor, aqui, se dá por integralmente reproduzido (I);
j) – De acordo com o aludido aditamento, a R. obrigou-se a efectuar o reforço do sinal já convencionado — Esc. 17 900 000$00 / € 89 284,82 —, logo que o A. comprovasse não existirem quaisquer ónus ou encargos sobre o prédio identificado e a mesma tivesse licença de construção (J);
k) – No dia 28 de Setembro de 1999, A. e R. alteraram o contrato, nos termos do documento ao diante junto (K);
l) – Nos termos do aludido aditamento, o A. obrigou-se a executar todos os trabalhos de conclusão da moradia prometida vender, até ao dia 16 de Outubro de 1999, os quais constam discriminados do seu anexo 1, que aqui se dá por integralmente reproduzido (L);
m) – Ainda na sequência da alteração ao aludido contrato promessa, na data de celebração do aludido aditamento, em 28 de Setembro de 1999, o A. entregou à R. o prédio prometido vender e comprar, passando a possuí-lo, a R. nele passou a habitar, juntamente com o seu eventual agregado familiar (M);
n) – O que vem fazendo, até hoje (N);
o) – E, ainda, a R. entregou, nessa data, ao A. — 28 de Setembro de 1999 —, a título de reforço do sinal, a quantia de Esc. 9 000 000$00, hoje correspondente a € 44 891,81 (quarenta e quatro mil oitocentos e noventa e um euros e oitenta e um cêntimos) (O);
p) – Ficou a R. de entregar ao A. o montante de Esc. 9 000 000$00, hoje correspondente a € 44.891,81, com a efectiva conclusão das obras relacionadas no Anexo 1 ao aludido aditamento (P);
q) – A R. comprometeu-se a entregar ao A. o montante restante, de Esc. 20 000 000$00, hoje correspondente a € 99.759,58, no dia da escritura definitiva de compra e venda (Q);
r) – A. e R. estipularam, ainda, que, caso, em 16 de Outubro de 1999, o A. não tivesse concluído a execução dos acabamentos referidos no anexo 1, a R. executá-los-ia, sendo a quantia despendida descontada no valor a entregar a título de reforço de sinal (R);
s) – As obras aludidas em d) foram, parcialmente, executadas no prazo convencionado (1º);
t) – O que o A. veio a fazer, parcialmente (2º);
u) – A R. recusou-se a marcar a data para a realização da escritura de compra e venda do imóvel “sub judice” (3º);
v) – A R. não pagou ao A. o montante de Esc. 9 000 000$00, que corresponde hoje à quantia de € 44 891,81 (4º);
w) – A R. foi, por diversas vezes, interpelada pelo A. no sentido de proceder ao pagamento do citado montante de Esc. 9 000 000$00, hoje correspondente a € 44 891,81 (6º);
x) – E, bem assim, ao cumprimento integral do contrato-promessa com a marcação da escritura pública de compra e venda (7º);
y) – Tendo-se, sempre, a R. furtado a tal cumprimento (8º);
z) – Em consequência da conduta da R., está o A. privado do imóvel identificado, desde o dia 16 de Outubro do ano de 1999 (9º);
aa) – O A. deixou de poder dispor do mesmo, utilizá-lo, arrendá-lo ou mesmo vendê-lo (10º);
bb) – Deixou o A. de auferir o respectivo rendimento, durante todo esse tempo e até à entrega efectiva desse prédio, bem como dar- lhe um outro qualquer destino, correspondente ao direito de propriedade que sobre ele detém (11º);
cc) – Considerando que a área do dito prédio perfaz um total de 320 m2, tendo 120 m2 de área coberta e 200 m2 de área descoberta, o arrendamento do dito prédio e o preço do metro quadrado para tal fim não é seguramente inferior a € 2,20 para a área coberta e € 1,00 para a área descoberta — o que perfaz a quantia total de € 3,20 —, ascendendo, desta forma, a renda mensal a um montante mínimo de € 464,00, tendo em conta as excelentes condições do prédio, que é uma moradia unifamiliar, de duas frentes, composto por cave com garagem, casa de banho e jardim, logradouro e, ainda, cozinha, casa de banho, escritório, sala de estar e o primeiro andar com três quartos e casa de banho, a sua excepcional localização com fáceis acessos ao Itinerário Principal A26 e a disponibilidade de luz eléctrica, água, saneamento e telefone (12º);
dd) – O A. efectuou o pagamento da contribuição autárquica, agora Imposto Municipal sobre Imóveis — D.L. nº 287/03, de 12 de Novembro —, relativo ao prédio identificado em b) (13º);
ee) – Que deveria ser pago pela R., pelo menos desde o ano de 2002 (14º);
ff) – O que a R. jamais efectuou, não obstante sucessivas vezes interpelada pelo A. para o efeito (15º);
gg) – O que implicou para o A. um prejuízo no montante de € 3 829,13 (três mil oitocentos e vinte e nove euros e treze cêntimos (16º);
hh) – Que o A. efectivamente suportou (17º);
ii) – O A. pagou o consumo de água efectuado pela R., pelo menos desde o mês de Novembro do ano de 1999 até o mês de Junho do ano de 2002 (18º);
jj) – Cuja água foi efectivamente consumida pela R. (19º);
kk) – O que implicou para o A. um prejuízo no montante de € 1 752,96 (mil setecentos e cinquenta e dois euros e noventa e seis cêntimos) (20º);
ll) – Quando, em 19 de Março de 1999, o A.-marido e a R. celebraram o contrato-promessa de compra e venda, corria termos uma acção intentada por EE contra o, aqui, A. e FF e mulher GG, a quem o A. havia adquirido o prédio em questão nos autos (21º);
mm) – Nessa acção, registada na Conservatória do Registo Predial desde 03.01.96, era formulado o pedido de restituição do prédio alienado ao património dos referidos FF e mulher (22º);
nn) – O A. escondeu da R. a existência desta acção que, a proceder, impediria a venda prometida (23º);
oo) – Só em 20.05.99, na sequência de uma informação obtida pela R., junto da entidade bancária a que ia recorrer para pagamento do preço, o A. confessou à R. a existência desse impedimento à realização da escritura (24º);
pp) – Impedimento esse que seria meramente formal, segundo a versão do A., que se comprometeu a apresentar certidão comprovativa do cancelamento de tal ónus, até 30.06.99 (25º);
qq) – Com base nesta informação, a R. organizou a sua vida de modo a fazer a mudança e passar a habitar o prédio que prometeu comprar, a partir de Julho de 1999 (26º);
“qq”) – Neste circunstancialismo, foi celebrado novo aditamento ao contrato-promessa, operando-se a tradição do seu objecto contra o adiantamento, pela R., de um reforço de sinal no valor de Esc. 9 000 000$00 (29º);
rr) – A inscrição que impedia a realização da escritura só deixou de vigorar, por caducidade, em 07.12.04, decorridos mais de 5 anos (30º);
ss) – Quando, em 20.11.02, o A. remeteu à R. uma carta, solicitando a marcação da escritura, esta imediatamente respondeu, manifestando a sua disponibilidade para tal, desde que o A. remetesse certidão da Conservatória do Registo Predial comprovativa de que o prédio se encontrava livre de ónus ou encargos (32º);
tt) – E, perguntando se o A. queria realizar as obras em falta, sem o que teria de deduzir ao preço a quantia, então, liquidada em € 20 346,75, acrescida do valor dos cerâmicos e da drenagem das traseiras, cujo montante, até à data da escritura, liquidaria (33º),
uu) – O A. não mandou a certidão necessária à escritura, na medida em que o ónus atrás referido se mantinha em vigor (34º);
vv) – O A. não aceitou a dedução do referido valor no preço, que entendeu exagerado (36º);
ww) – Já no final de 2003, o A. veio dizer que queria fazer uma peritagem aos defeitos e ao valor da reparação (37º);
xx) – A R. aceitou a realização da peritagem e aceitou até o perito sugerido pelo A. (38º);
yy) – Em 14.05.04, a peritagem foi concluída e elaborado o relatório, que calculou um valor geral da indemnização (obras de reabilitação) de € 27 128,00 e um valor parcial de obras de “reparação” entretanto realizadas pelo proprietário (A.) no valor de € 10 000,00, concluindo por um valor indemnizatório de € 17 500,00 (39º);
zz) – Em 21.12.04, o A. veio solicitar a marcação da escritura, remetendo a certidão predial onde constava a caducidade do registo da acção, averbada em 07.12.04 e o alvará de utilização nº 300/01, emitido em 10.12.04 (40º);
(aaa) – A R., de imediato, respondeu que faltava o acordo quanto ao valor a deduzir, que esta pretendia dever ser de € 25 000,00 e o A. de € 20 000,00 € (41º);
bbb) – Reafirmando a vontade de fazer a escritura rapidamente (42º);
ccc) – O A. acabou por aceitar reduzir € 25 000,00 ao preço em dívida, tal como a R. propunha (43º);
ddd) – O que a esta comunicou, por carta de 23.01.05 (44º);
eee) – A R., imediatamente, iniciou processo para obtenção de empréstimo bancário e comunicou ao A. que tinha de ser ele a proceder à execução do ramal de electricidade (45º);
fff) – O A terá então pedido a execução do ramal para fornecimento de electricidade para o prédio aqui em questão (46º);
ggg) – O qual recebeu a visita de um técnico da EDP, em 23.02.05 (47º);
hhh) – Ainda estava instalado, no local, o contador de obras (48º);
iii) – O contrato celebrado com o A. para a execução da empreitada já não vigorava, desde 25.08.97 (49º);
jjj) – E, nesse mesmo dia, foi-lhe cortada a luz, do que deu conhecimento ao A. (50º);
kkk) – Perante esta situação e não podendo manter-se no prédio sem electricidade, sem aquecimento, sem luz, sem bomba para escoamento de água da chuva, a R. tomou a seu cargo a regularização da situação (51º);
lll) – Em 09.05.05, a EDP comunicou à R. que esta deveria pagar o débito, no montante de € 7 484,74, calculado para o período de 25.08.97 até Fevereiro de 2005, sob pena de ser apresentada queixa por furto de energia (52º);
mmm) – A R. pagou esta quantia e ainda € 1 516,23, com o pedido do ramal e com as obras exigidas pela DD ( Associação Certificadora de Instalações Eléctricas) para aprovação da instalação eléctrica (53º);
nnn) – A DD emitiu o certificado de exploração, em 10.10.05, e o contrato com a EDP foi celebrado pela R., em 18.10.05 (54º);
ooo) – Mantendo-se a R. sem energia, até esta data (55º);
ppp) – A R. pretendeu, então, que o A. deduzisse ao preço, além de € 25 000,00 acordados, a quantia de € 5 751,23, conforme se discrimina: a) € 1 516,23; b) € 4 235,00 relativos à parte de € 7 487,70 que diziam respeito ao consumo do período de 25.08.97 a Outubro de 1999 (56º);
qqq) – O A. recusou descontar mais qualquer quantia além dos € 25 000,00, inicialmente (57º);
rrr) – E, posteriormente, disse que não aceitava descontar nada, que ia para tribunal (58º);
sss) – A R. despendeu a quantia de € 4 821,29 relativa a obras executadas no prédio que a R. mandou executar: a) fornecimento e colocação de antenas, € 1 097,36; b) fornecimento de tijoleira para a cave, € 598,56; c) arranjos exteriores, nas traseiras, € 3 990,38; c) fornecimento de bomba submersível para escoamento de águas pluviais, € 154,99 (60º);
ttt) – A R. continua a ter o fornecimento de água, que paga, através do contador de obras (61º);
uuu) – A reconvinte sempre quis cumprir o contrato e realizar a escritura prometida (64º).
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3 – A factualidade acolhida em u), w), x) e y) poderia, numa análise e ponderação fugidias e precipitadas ser considerada como estando em contradição com a que obteve guarida em uuu), situação em que este Supremo deveria fazer uso da faculdade que lhe é conferida pelo art. 729º, nº3 do CPC, na redacção pré-vigente.
Na realidade, enquanto que, naquelas, se refere que “A R. recusou-se a marcar a data para a realização da escritura de compra e venda do imóvel «sub judice» (u) e que “A R. foi, por diversas vezes, interpelada pelo A. no sentido de proceder ao pagamento do citado montante de Esc. 9 000 000$00, hoje correspondente a € 44 891,81 (w), e, bem assim, ao cumprimento integral do contrato-promessa com a marcação da escritura pública de compra e venda (x), tendo-se, sempre, a R. furtado a tal cumprimento (y), nesta, ficou consignado que “A reconvinte sempre quis cumprir o contrato e realizar a escritura prometida”.
No entanto, no douto acórdão impugnado, pondera-se, expressamente (fls. 22), que “Constitui facto assente que a R. não procedeu à marcação da escritura e é neste sentido que deve ser interpretada a expressão “recusa” a que alude o quesito 3º e, bem assim, o “ter-se furtado a tal incumprimento” – quereria, certamente, dizer-se «cumprimento» - a que alude o quesito 8º, expressões conclusivas mas que, com referência à restante factualidade, só com este alcance podem ser concretizadas”.
Assim, temos por deslocada a invocabilidade da sobredita contradição, antes tendo de ser entendida a factualidade constante das mencionadas als. w), x) e y) com o sentido e alcance que lhes são conferidos no douto acórdão impugnado, não contendendo, pois, com o facto acolhido na referida al. uuu).
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4 - Perante o teor das conclusões formuladas pela recorrente – as quais (exceptuando questões de oficioso conhecimento não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objecto e delimitam o âmbito do recurso (arts. 660º, nº2, 661º, 672º, 684º, nº3, 690º, nº1 e 726º, todos do CPC[1] na pregressa e, aqui, aplicável redacção) –, constata-se que as questões por si suscitadas e que, no âmbito da revista, demandam apreciação e decisão por parte deste Tribunal de recurso, podem, assim, resumir-se:
/
I – Se o acórdão impugnado enferma das nulidades previstas no art. 668º, nº1, als. b), c) e d), 1ª parte, “ex vi” do preceituado no art. 716º, nº1;
II – Se a acção deve ser julgada improcedente e a reconvenção procedente, dada a verificada mora em que o A.-marido incorreu, sem que aquela possa ser imputada à R.;
III – Em tal hipótese, se devem ser deduzidos € 25 000,00 ou, pelo menos, € 17 500,00 ao preço ainda devido pela prometida compra;
IV – Não vingando tal tese, se é de manter a sentenciada sanção pecuniária compulsória e, na afirmativa, o montante diário em que a mesma foi fixada.
Apreciando:
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5 – I – Nos termos do mencionado art. 668º, nº1, é nula a sentença – e, por força do preceituado no art. 716º, nº1, o acórdão – “Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão” (b), “Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão” (c) e “Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar…” (d), 1ª parte).
Como expendido pelo Cons. Rodrigues Bastos[2], em anotação ao art. 668º do CPC, “A falta de motivação a que alude a al. b) do nº1 é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão; uma especificação dessa matéria apenas incompleta ou deficiente não afecta o valor legal da sentença”.
Ora, o acórdão impugnado mostra-se, desenvolvidamente, fundamentado, como da sua simples leitura se extrai, não estando, pois, inquinado da nulidade em apreço, mesmo que aquela fundamentação, porventura, não seja perfilhada pelos destinatários da correspondente decisão ou que os mesmos a considerem deficiente.
/
Uma das nulidades de que pode enfermar a sentença ocorre quando os respectivos fundamentos estejam em oposição com a (sua) parte decisória – art. 668º, nº1, al. c).
Quando os fundamentos estão em oposição com a decisão, a sentença enferma de vício lógico que a compromete – a construção da sentença é, então, viciosa, pois os fundamentos invocados pelo Juiz conduziriam, logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto (Prof. A. Reis, in “CPC Anotado”, Vol. V, 1952, pags. 141). “A oposição referida na al. c) do nº1” (do art. 668º) “é a que se verifica no processo lógico por via do qual das premissas de facto e de direito que o julgador tem por apuradas este extrai a decisão a proferir” (Cons. Rodrigues Bastos, in “NOTAS ao CPC”, Vol. III, pags. 246).
Conforme Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora (in “Manual de Processo Civil”, 2ª Ed., 1985, pags. 690), a causa de nulidade em apreço abrange os casos em que há um vício real no raciocínio do julgador (e não um simples “lapsus calami” do autor da sentença): a fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto, ou, pelo menos, direcção diferente. No mesmo sentido, aliás e entre muitos outros, podem ver-se os Acs. do STJ, de 22.01.98 – Proc. nº 604/97 – e de 29.09.98 – Proc. nº 567/98.
Em suma, no que concerne à nulidade em apreço, indispensável será, para que a mesma possa ser tida como verificada, que os fundamentos invocados pelo Juiz devam logicamente conduzir a resultado oposto ao que vem expresso na sentença: se a decisão está certa, ou não, é questão de mérito e não de nulidade da mesma (Acs. do STJ, de 30.10.96 – Proc. nº366/96 – e de 14.05.98 – Proc. nº 297/98). Ou seja, constituem realidades distintas a aludida nulidade da sentença e o erro de julgamento, traduzindo este uma apreciação da questão em desconformidade com a lei. Ou, dito de outro modo, conforme Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora (in ob. citada, pags. 686), “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado «erro de julgamento», a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário” (Cfr., também, o Ac. do STJ, de 26.06.99 – Bol. 488º/299).
Ora, assim entendida – como não pode deixar de ser – a questão, nenhuma contradição se vislumbra entre, por um lado, os fundamentos convocados para a decisão recorrida e, por outro lado, o sentido em que esta foi proferida, antes se encontrando uns e outra em total sintonia jurídica, o que, como ficou acentuado, constitui realidade processual totalmente diferente de eventual erro de julgamento em que a mesma decisão haja incorrido.
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A recorrente assaca, igualmente, à decisão recorrida a nulidade prevista na al. d), 1ª parte, do citado art. 668º, nº1, do CPC.
Estatui este preceito legal que a sentença é nula…quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Estando, manifestamente, relacionada com tal estatuição legal a previsão constante do art. 660º, nº2, do CPC, segundo a qual “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras…”
Ora, pacífica se vem mostrando a Jurisprudência do STJ no sentido de que tal nulidade só existe quando se trata de questões essenciais para a solução do pleito ou que não estejam prejudicadas pela solução dada a outras[3]. Sendo que, em conformidade, não existe nulidade da sentença quando o juiz deixa de conhecer de uma determinada questão por entender que a mesma ficou prejudicada pela solução dada a outra e, se tal entendimento não for correcto, haverá erro de julgamento (mas não nulidade). Neste sentido, designadamente, o Ac. da Rel. de Coimbra, de 21.10.86 – BOL. 360º/670.
Como, com a autoridade e experiência que tem de lhe ser reconhecida, observou o Cons. Rodrigues Bastos[4],“é a nulidade mais frequentemente invocada nos tribunais, pela confusão que constantemente se faz entre «questões» a decidir e «argumentos» produzidos na defesa das teses em presença”.
Tendo em conta o exposto, dúvidas não existem de que não ocorre a arguida nulidade, uma vez que, na decisão recorrida, não foi omitido o conhecimento de qualquer questão essencial suscitada, ao contrário do sustentado pela recorrente: se a sanção pecuniária compulsória foi, indevidamente, aplicada ou se lhe foi fixado um montante diário exagerado tal não consubstancia a nulidade em apreço, antes verdadeiro erro de julgamento, por si só demonstrativo de que foi tomado conhecimento – ainda que, eventualmente, erróneo – da correspondente questão.
Improcedendo, pois, as atinentes conclusões formuladas pela recorrente.
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II – Nas decisões das instâncias, foi entendido que, face à factualidade provada, a R.-recorrente incorreu em mora, julgando-se, em consequência, parcialmente, procedente a acção e improcedente a reconvenção.
Com respeito pela opinião contrária, divergimos do decidido.
Com efeito, para além do mais provado e que, aqui, se tem por reproduzido:
--- Quando, em 19.03.99, o A.-marido e a R. celebraram o contrato-promessa de compra e venda, corria termos uma acção intentada por EE contra o, aqui, A. e FF e mulher, GG, a quem o A. havia adquirido o prédio em questão nos autos (ll) de 2 supra);
--- Nessa acção, registada, na Conservatória do Registo Predial, desde 03.01.96, era formulado o pedido de restituição do prédio alienado ao património dos referidos FF e mulher (mm) de 2 supra);
--- O A. escondeu da R. a existência desta acção que, a proceder, impediria a venda prometida (nn) de 2 supra);
--- Só em 20.05.99, na sequência de uma informação obtida pela R., junto da entidade bancária a que ia recorrer para pagamento do preço, o A. confessou à R. a existência desse impedimento à realização da escritura (oo) de 2 supra);
--- A inscrição que impedia a realização da escritura só deixou de vigorar, por caducidade, em 07.12.04, decorridos mais de 5 anos (rr) de 2 supra);
--- Quando, em 20.11.02, o A. remeteu à R. uma carta, solicitando a marcação da escritura, esta imediatamente respondeu, manifestando a sua disponibilidade para tal, desde que o A. remetesse certidão da Conservatória do Registo Predial comprovativa de que o prédio se encontrava livre de ónus ou encargos (ss) de 2 supra);
--- E, perguntando se o A. queria realizar as obras em falta, sem o que teria de deduzir ao preço a quantia, então, liquidada em € 20 346,75, acrescida do valor dos cerâmicos e da drenagem das traseiras, cujo montante, até à data da escritura, liquidaria (tt) de 2 supra);
--- O A. não mandou a certidão necessária à escritura, na medida em que o ónus atrás referido se mantinha em vigor (uu) de 2 supra);
--- O A. não aceitou a dedução do referido valor no preço, que entendeu exagerado (vv) de 2 supra);
--- Já no final de 2003, o A. veio dizer que queria fazer uma peritagem aos defeitos e ao valor da reparação (ww) de 2 supra);
--- A R. aceitou a realização da peritagem e aceitou até o perito sugerido pelo A. (xx) de 2 supra);
--- Em 14.05.04, a peritagem foi concluída e elaborado o relatório, que calculou um valor geral da indemnização (obras de reabilitação) de € 27 128,00 e um valor parcial de obras de “reparação” entretanto realizada pelo proprietário (A.) no valor de € 10 000,00, concluindo por um valor indemnizatório de € 17 500,00 (yy) de 2 supra);
--- Em 21.12.04, o A. veio solicitar a marcação da escritura, remetendo a certidão predial onde constava a caducidade do registo da acção, averbada em 07.12.04 e o alvará de utilização nº 300/01, emitido em 10.12.04 (zz) de 2 supra);
--- A R., de imediato, respondeu que faltava o acordo quanto ao valor a deduzir, que esta pretendia dever ser de € 25 000,00 e o A. de € 20 000,00 (aaa) de 2 supra);
--- Reafirmando a vontade de fazer a escritura rapidamente (bbb) de 2 supra);
--- O A. acabou por aceitar reduzir € 25 000,00 ao preço em dívida, tal como a R. propunha (bbb) de 2 supra);
--- O que a esta comunicou, por carta de 23.01.05 (ddd) de 2 supra);
--- A R., imediatamente, iniciou processo para obtenção de empréstimo…(eee) de 2 supra);
--- A R. pretendeu, então – em Outubro de 2005 –, que o A. deduzisse ao preço, além de € 25 000,00 acordados, a quantia de € 5 751,23, conforme se discrimina: a) € 1 516,23; b) € 4 235,00 relativos à parte de € 7 487,70 que diziam respeito ao consumo do período de 25.08.97 a Outubro de 1999 (ppp) de 2 supra);
--- O A. recusou descontar mais qualquer quantia além dos € 25 000,00, inicialmente (qqq) de 2 supra);
--- E, posteriormente, disse que não aceitava descontar nada, que ia para tribunal (rrr) de 2 supra).
Perante a factualidade que acaba de ser relevada, em conjugação com a demais provada (para onde se remete, aqui a dando por reproduzida), evidencia-se, a todas as luzes, que:
----- O A.-marido omitiu, desde logo e originariamente, o cumprimento dos acessórios deveres de conduta de esclarecimento, protecção e lealdade para com a promitente-compradora, os quais sobre si impendiam na qualidade de respectivo promitente-vendedor, silenciando e calando dentro de si a pendência da sobredita acção relativa ao prédio prometido vender, mantendo tal conduta omissiva ao longo de mais de cinco anos, certo sendo, por outro lado, que, perante tal pendência, justificado estava, em termos da normal diligência exigível a um «bonus pater familias”, o facto de a R. não proceder à marcação da respectiva escritura pública de compra e venda, não obstante tal constituir uma sua obrigação contratual;
----- Ademais, só em 10.12.04, foi emitida a necessária licença de utilização do prédio, imprescindível à procedência da acção de execução específica e, pois, à outorga daquela escritura (Acs. deste Supremo, de 04.06.02 – COL/STJ – 2º/94, de 13.03.03 – COL/STJ – 2º/12 – e de 06.07.04 – Proc. 04B1311.dgsi.Net);
----- A R.- promitente-compradora não procedeu, pois, à marcação da escritura de compra e venda, como sempre foi sua vontade (al. uuu) de 2 supra), até 21.12.04, por facto, exclusivamente, imputável ao A.-marido, o qual, tendo contraído a obrigação de vender à R. o prédio id. nos autos, livre de qualquer ónus ou encargo, só nessa data pôs a R. ao corrente de que, desde 07.12.04, o prédio estava livre do ónus que, até então, sobre si impendia;
----- A tudo acrescendo que, após ter acordado – validamente, como se verá – com a R. na dedução de € 25 000,00 ao preço em dívida, por via de obras realizadas pela R. e que, contratualmente, incumbiam ao A.-marido, este, unilateralmente, sem o correspondente acordo da R., declarou a esta que “não aceitava descontar nada, que ia para tribunal” (rrr) de 2 supra). Ou seja: o A.-marido e promitente-vendedor transmitiu à R.-promitente-compradora, de forma que tem de ser considerada séria e inequívoca, a sua definitiva disposição e vontade de não cumprir as respectivas obrigações contratuais. Assim reforçando e acentuando a mora – para alguns incumprimento definitivo, todavia compatível, excepcionalmente, com a execução específica do contrato, atento o subsistente interesse contratual da R. – em que, como vimos, já estava incurso (Cfr., entre muitos outros, os acs. deste Supremo, de 21.05.98 – COL/STJ -2º/91 – e da Rel. de Coimbra, de 04.10.05 – Col. – 4º/25).
Resulta, assim, de quanto ficou considerado que só ao A.-marido pode ser imputada a mora no cumprimento do contrato-promessa celebrado com a R., uma vez que, entre o mais:
--- “O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido” (art. 804º, nº2, do CC) – acentuámos;
--- “O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei” (art. 406º, nº1, do CC, que deu guarida ao conhecido brocardo latino de que “pacta sunt servanda). Esclarecendo, a propósito, os insignes Mestres Pires de Lima e Antunes Varela[5] que “Afirmando que o contrato deve ser pontualmente cumprido, a lei quer dizer que todas as cláusulas contratuais devem ser observadas, que o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, e não apenas que ele deve ser executado no prazo fixado, como poderia depreender-se do sentido usual do vocábulo pontualmente”; e
--- “No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé” (art. 762º, nº2, do CC).
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III – Como decorre do já exposto, ao preço devido em função do estipulado contratualmente haverá que deduzir, como pretende a R.-recorrente, a quantia de € 25 000,00, nos termos acordados, ainda que posteriormente à celebração do contrato-promessa, por ambos os sujeitos contratuais.
Com efeito, tal dedução foi proposta pela R., por escrito, através de carta endereçada ao A.-marido, em 30.12.04, o que foi aceite por este último, conforme decorre da comunicação (também) escrita, através de carta endereçada à R., em 24.01.05 (Docs. nº/s 5 e 6, juntos com a contestação).
Assim, considerando o preceituado no já citado art. 406º, nº2 e, bem assim, nos arts. 217º e 232º, todos do CC, válida tem de ser considerada tal estipulação contratual, já porque consentânea com o disposto no art. 410º, em conjugação com o preceituado no art. 875º, ambos do mesmo Cod., já porque em causa não estaria um elemento essencial do questionado contrato-promessa, mas tão só a liquidação do montante a atribuir às obras realizadas pela R., sempre sendo de observar, finalmente, que a tal estipulação seriam inaplicáveis as razões da exigência especial da forma escrita para a celebração do contrato em causa (art. 221º, nº2, do CC). Razões que, no dizer do Prof. Vaz Serra[6] podem consistir em “precaver os declarantes contra a sua precipitação e ligeireza, dar maior segurança à conclusão do negócio e ao conteúdo negocial, facilitar a prova, dificultar o negócio, facilitar o controlo no interesse geral, garantir a sua reconhecibilidade por terceiro, dar às partes a oportunidade de obter o conselho de peritos”.
/
IV – Improcedendo, nos termos expostos, a acção, prejudicado está o conhecimento das questões suscitadas pela recorrente em torno da decretada sanção pecuniária compulsória, porquanto, além do mais, a mesma foi decretada como complemento da procedência da acção.
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6 – Mas a reconvenção não pode, desde já, ser julgada procedente.
Com efeito, o art. 830º, nº1 do CC dispõe que “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Não ocorrendo, “in casu”, esta última hipótese e face à constatada mora do A.-marido e promitente-vendedor, assistiria à R. e promitente-compradora, na qualidade de contraente fiel, o direito à execução específica consagrado naquela disposição legal.
No entanto, nos termos do nº5 do mesmo art., “No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal”.
Está em causa um contrato sinalagmático em que ao vendedor é lícito invocar a excepção de não cumprimento do contrato por parte da compradora, uma vez que do preço, contratualmente, devido esta ainda não pagou € 119 652,34 (€ 199 519,15 - € 79 866,81 ---- € 9 975,00+ € 44 891,81 de sinal e reforço de sinal + € 25 000,00 referidos em III de 5 supra) – arts. 428º, nº1 e 879º, al. c), ambos do CC.
Na situação configurada, tem sido entendimento jurisprudencial e doutrinal que a procedência da impetrada execução específica deverá depender da consignação em depósito da contraprestação cuja falta esteja demonstrada, depósito aquele a efectuar dentro do prazo judicialmente fixado e constituindo tal consignação, no prazo determinado pelo juiz, um pressuposto de procedência da acção, independentemente do mérito da causa, não sendo de admitir, pois, a correspondente sentença condicionada à posterior efectivação do depósito a que haja lugar. (Assim, designadamente, Prof. Almeida Costa, in “R. L. J., Ano 129º”/196 e Acs. deste Supremo, de 08.07.03 – COL/STJ – 2º/146 – e de 01.03.07 – Proc. 07B477.dgsi.Net).
Impõe-se, pois, a revogação do acórdão impugnado e da sentença pelo mesmo confirmada, devendo, na 1ª instância, ser proferido despacho a conceder prazo à R. para o sobredito fim, sendo, após, prolatada sentença em conformidade com o, ora, decidido e com a realidade espelhada pelos autos no que concerne ao aludido depósito, improcedendo a reconvenção se o depósito se não mostrar efectuado.
Procedendo, pois, em parte e da forma exposta, as remanescentes conclusões formuladas pela recorrente.
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7 – Na decorrência do exposto, acorda-se em conceder, parcialmente, a revista, em consequência do que se revoga o acórdão impugnado e a sentença pelo mesmo confirmada, julgando-se improcedente a acção e devendo, na 1ª instância – para onde, e para o efeito, os autos deverão ser remetidos –, ser proferido despacho a conceder prazo à R. para proceder à consignação em depósito do montante do preço contratualmente estipulado e cujo pagamento ainda se mostra em falta – € 119 652,34 –, sendo, após, prolatada sentença em conformidade com o, ora, decidido e com a realidade espelhada pelos autos no que concerne ao mencionado depósito, improcedendo a reconvenção se o depósito se não mostrar efectuado.
Custas, aqui e nas instâncias, por AA. e R., na proporção de 9/10 e 1/10, respectivamente.
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Lisboa, 19 de Junho de 2012
Fernandes do Vale (Relator)
Marques Pereira
Azevedo Ramos
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[1] Como os demais que, sem menção da respectiva origem, vierem a ser citados.
[2] In “NOTAS ao CPC”, Vol. III, 3ª ed., pags.194
[3] Neste sentido, designadamente, os Acs. do STJ, de 09.07.82 – BOL. 319º/199, de 07.11.89 – BOL. 391º/565, de 01.03.90 – AJ – 6º/90, pags. 19, e de 30.03.90 – AJ – 7º/90, pags 22 e ADSTA – BOL. 346º/1297.
[4] In Ob. citada, pags. 195
[5] In “CC Anotado”, Vol. I, 4ª Ed., pags. 373.
[6] In “R. L. J.”, Ano 113º/147.