Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A1760 |  |
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
ACÇÃO DE DESPEJO
DEPÓSITO CONDICIONAL
REQUISITOS
QUESTÃO DE DIREITO
IMPUGNAÇÃO
II - Tendo o depósito que se pretende liberatório sido efectuado à ordem de outro processo anterior, que nada tem a ver com os presentes autos, não pode exigir-se à autora que o impugne nestes autos, não podendo o seu silêncio nesta acção ter o efeito cominatório de a extinguir, só podendo ser entendido como aceitação da realidade do depósito, e não da sua alegada subsistência e operância liberatória.
III - Saber se o depósito é ou não liberatório é questão de direito e, consequentemente, em relação a essa qualificação jurídica não pode falar-se de confissão.
IV - Não obedecendo o depósito em causa aos requisitos de forma previstos no art. 23.º do RAU, pois não identifica o senhorio, não identifica nem localiza o prédio arrendado, não refere o quantitativo da renda (apenas se refere uma quantia global sem qualquer discriminação ou explicação), não alude ao período de tempo nem ao motivo porque se solicita o depósito, não pode valer como depósito liberatório, independentemente de ser ou não impugnado, por falta de requisitos legais.
Relatório.No Tribunal Judicial da Comarca do Porto.
AA, intentou a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB.No essencial e portanto a título principal, pretende obter a declaração de nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre os então senhorios e o aqui R., este como inquilino, pela escritura pública de 27/2/85, no 7º Cartório Notarial do Porto, e que teve por objecto o rés-do-chão do prédio urbano sito no Passeio de ..., n.º ... e .., com frente também para o Largo da ... n.º ..., ... e ... e para a Praça dos ..., com destino a comércio por junto e a retalho de cafés em grão e artigos de mercearia, porquanto o referido contrato foi celebrado sem o indispensável parecer exigido pelo § 1º do Art.º 26 do Decreto n.º 20.985 de 7/3/32.
Subsidiariamente, peticiona a resolução do dito contrato de arrendamento em virtude de o R. usar o arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina (art.º 64 n.º 1, b) do R.A.U.).Ainda subsidiariamente, peticiona a resolução do contrato com o fundamento de que o R. não paga as rendas devidas pela ocupação do prédio, cujos montantes actualizados a A. tem comunicado nos termos do disposto no Art.º 33 do R.A.U., sem que o R. se tenha recusado a pagar nos termos do Art.º 35 do mesmo diploma legal.Pede ainda, cumulativamente e no que ora interessa considerar, a condenação do R. a pagar-lhe todas as diferenças entre as rendas efectivamente pagas e aqueles que deveria pagar em virtude das actualizações acrescidas de 50% do valor total das rendas mensais actualizadas.Contestou o R. conforme consta de fls. 93 e seg., interessando aqui salientar apenas que, quanto à falta de pagamento das rendas devidas o R. se limita a alegar que sempre pagou as rendas legalmente devidas à A., e que, de qualquer modo, já no processo n.º 1383/98 da 9ª vara cível 3ª secção, por mera cautela, procedeu ao depósito da diferença das rendas pagas e das exigidas pela A., bem como de 50% da totalidade correspondente à hipotética indemnização, depósito que é eficaz e liberatório.Respondeu a A.Elaborou-se despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.Durante a instrução foram juntos aos autos diversos documentos, designadamente as notificações da A. ao R., relativas às actualizações das rendas efectuadas pelo R., de valor inferior às quantias referidas pela A., em função das actualizações, os articulados apresentados pela A. no processo n.º 1383/98 da 9ª vara cível do porto – 3ª secção (processo em que é A. a também aqui A. e R. o igualmente aqui R.), nomeadamente o articulado superveniente em função do qual o R. juntou o referido depósito, correspondente ao valor das diferenças das rendas efectivamente pagos à A. e as rendas actualizadas por ela exigidos, acrescido da indemnização de 50%, bem como o despacho que recaiu sobre este articulado superveniente (que o não admitiu por intempestivo).Procedeu-se a julgamento e lida a decisão sobre a matéria de facto, foi proferida sentença final que julgou a acção improcedente.Inconformada, recorreu a A., de facto e de direito, mas sem êxito, visto que a Relação conhecendo da apelação, negou provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida.
Novamente inconformada, volta a recorrer a A., agora de revista e para este S.T.J..ConclusãoApresentadas tempestivas alegações, formulou a recorrente os seguintes conclusões:
CONCLUSÕES:
De todo o exposto extraem-se as seguintes conclusões:
1ª- O depósito junto com a contestação dos articulados supervenientes foi efectuado condicionalmente pelo locatário à ordem do Juiz do Processo Ordinário n° 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção, não sendo um depósito liberatório para efeitos do disposto nos artigos 22°, n.º 2 e 23°, n.º 3 parte final, 24° n.º 2 e 28°, n° 1 todos do RAU e os artigos 841°,1041°, n.º 1,1042°, n° 2, parte inicial e 1048°, todos do CC;
2ª - Tal depósito não é liberatório na medida em que foi efectuado naquele Processo Ordinário n.º 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 33 Secção, condicionalmente, e o locatário foi ali absolvido da instância dos articulados supervenientes;
3ª - Assim, o Juiz do Processo Ordinário n.º 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção só pode autorizar o locatário, ali Réu, a levantar o depósito em causa, e nunca a senhoria, ora recorrente;
4ª - Junto com a contestação no Processo n.º 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção, o locatário para fazer cessar o direito da senhoria à resolução do contrato de arrendamento teria de depositar as diferenças das rendas acrescida da indemnização de 50%, nos termos do disposto nos artigos 22°, n° 2 e 23°, n° 3 ambos do RAU e o artigo 1048° do CC, o que nunca fez;
5ª - Com a contestação no Processo n° 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 13 Secção, o locatário juntou apenas cópia do depósito que tinha efectuado condicionalmente à ordem do Juiz do Processo Ordinário n° 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção;
6ª - Em vez de condenar o locatário no pedido E) da acção, o Juiz do Processo n.º 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção, ordenou ao locatário a junção de fotocópia certificada do título daquele depósito efectuado condicionalmente à ordem do Juiz do Processo Ordinário n° 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção;
7ª - O tribunal de 1ª instância não está obrigado a conhecer do mérito da causa do pedido subsidiário E) da p.i., sem primeiro conhecer dos pedidos principais;
8ª - Perante a junção aos autos da certidão daquele depósito, a senhoria não se pronunciou, pois, também a isso não estava obrigada, nos termos do disposto no artigo 26° do RAU, sem que isso se traduza no trânsito em julgado de decisão que nunca foi proferida a validar naquele Processo n° 1380/03.1TVPRT da 3ª Vara cível do Porto, 1ª Secção o depósito condicional efectuado pelo locatário no Processo n.º 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção;
9ª - O depósito efectuado pelo locatário no Processo n.º 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção não constitui um depósito liberatório, pois, foi efectuado condicionalmente - artigo 1042°, n.º 2, parte inicial;
10ª- O depósito efectuado pelo locatário no Processo n.º 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção não constitui um depósito liberatório nos termos do disposto no artigo 841° do CC;
11ª- O depósito efectuado pelo locatário no Processo n.º 1.383/98 da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção porque foi efectuado na pendência do processo de despejo, não constitui uma oferta de pagamento nos termos do disposto nos artigos 1042°, n.º 1 e 1048° ambos do CC;
12ª- As conclusões de apelação n.ºs 47° a 51° não constituem matéria nova;
13ª- Nos termos do disposto nos artigos 1048° do CC, 22°, n.º 2 e 23° n.º 3 parte final, ambos do RAU, para fazer cessar o direito da senhoria à rescisão do contrato de arrendamento ao abrigo do artigo 64°, n.º 1 alínea a) do RAU, o locatário estava obrigado até à contestação a efectuar o depósito das rendas acrescidas da indemnização de 50% no "respectivo tribunal onde se encontra pendente o processo de despejo, ou seja à ordem do Juiz do Processo n.º 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção;
14ª- Até à contestação o locatário não efectuou qualquer depósito liberatório, ainda que condicionalmente, das diferenças das rendas acrescida da indemnização de 50%, à ordem do Juiz daquele Processo n.º 1380/03.1TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção;
15ª- A falta da junção do depósito liberatório à ordem do Juiz do Processo n° 1380/03.1TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 18 Secção, que é obrigatória por força dos artigos 1048° do CC, 22°, n° 2 e 23° n° 3, parte final do RAU, determina a condenação do locatário (ali réu), BB, no pedido subsidiário E) da petição inicial - neste sentido, vai o acórdão n.º 0043122 proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa disponível em www.dgsi.pt segundo o qual,
"I - O depósito das rendas para ser liberatório tem de estar em consonância com as normas dos artigos 22° a 29° do RAU e 1041° e 1042° do CC.
II - E, quando o depósito liberatório abranja a indemnização de 50% sobre o montante das rendas devidas, o direito do senhorio à resolução por falta de pagamento de renda, só caduca se não forem violados os mesmos artigos 22° a 29° do RAU. e bem assim. o artigo 1048° do CC.
III. O depósito feito sem que o seja à ordem do tribunal da situação do prédio ou do tribunal onde corre a acção de despejo ou feito em dependência da CGD que não seja a do lugar onde as rendas deveriam ser pagas é insubsistente ou irrelevante, tudo se passando como se não tivessem sido feitos os depósitos das rendas ou o depósito das rendas e da indemnização prevista no artigo 1048° do CC.
IV - A jurisprudência tem entendido que o depósito das rendas, para ser liberatório, tem de ser feito na dependência da CGD da área onde a renda deveria ser paga, ou seja, como resulta do artigo 1039° n.º 1 do CC, na dependência da área do domicílio do arrendatário, a menos que as partes ou os usos estabeleçam outro lugar, caso em que a renda deve ser depositada no balcão da área desse lugar".
16ª- Pois, a junção da certidão do depósito condicional efectuado no processo ordinário n.º 1.383/1998 à ordem do Juiz da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção, não pode suprir a falta daquele depósito no processo 1380/03.1 TVPRT;
17ª - Contrariamente ao entendimento do tribunal a quo, perante a notificação da simples junção aos autos de certidão do título de depósito condicional efectuado à ordem processo ordinário n.º 1.383/1998 à ordem do Juiz da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção, a apelante não tinha de concordar ou discordar ou recorrer daquela decisão;
18ª - Como se alcança do despacho que determinou a junção ao processo n° 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção da certidão do título de depósito em causa, aquele é omisso quanto aos objectivos de tal junção, nem se pronuncia sobre a sua validade legal para suprir a falta de apresentação junto à contestação nestes autos do depósito;
19ª- Compete ao Juiz do processo validar a legalidade dos actos praticados pelas partes, zelar pela legalidade dos actos processuais e, decidir quando a isso está obrigado;
20ª - Até à prolação da sentença, nenhuma decisão foi proferida sobre a validade da certidão do título do depósito em causa, considerando-o ou não legalmente válido para suprir a falta da junção pelo locatário com a contestação do depósito das diferenças das rendas acrescidas da indemnização de 50% à ordem do Juiz do Processo n° 1380/03.1TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção;
21ª - De facto, só na sentença é que o Juiz do tribunal de 1ª instância considerou a certidão daquele depósito como legalmente válido para dar como provado o quesito 8° da base instrutória;
22ª - De facto a questão da legalidade da junção da certidão no processo n.° 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção, do depósito efectuado condicionalmente á ordem do Juiz da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção, no processo ordinário n.° 1.383/1998 para suprir a falta da junção pelo locatário com a contestação do depósito da diferença das rendas acrescida da indemnização de 50%, surge com a prolação da sentença pelo tribunal de 1ª instância, dai que, não podemos estar, nem estamos, perante matéria nova;
23ª - Com a contestação o locatário não efectuou o depósito á ordem do Juiz do Processo n.° 1380/03.1TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção da diferença das rendas acrescida da indemnização, único meio legal para fazer cessar o direito da senhoria á resolução do contrato de arrendamento violando, assim, os artigos 22° a 29° do RAU e 1041°.1042° e 1048° do CC;
24ª - É consabido que o Tribunal da 9ª Vara Cível do Porto, 3ª Secção, não é o mesmo que o Tribunal da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção;
25ª - Por isso, pelo menos quando efectuados condicionalmente, também são diferentes os depósitos efectuados naqueles dois tribunais, pois, compete a cada um dos Juízes respectivos a decisão de quem o poderá levantar;
26ª - De facto, num depósito efectuado condicionalmente pelo locatário, a expressão no "respectivo tribunal deve entender-se o depósito efectuado á ordem do tribunal, do Juiz e do respectivo Processo e não á ordem de qualquer outro Tribunal, Juiz ou Processo, pois, só aquele tem competência para, findo o processo, ordenar de acordo com a decisão, o levantamento da quantia depositada quer pelo locatário quer pelo senhorio consoante o desfecho - artigo 28° do RAU.
27ª – Assim, com o devido respeito por opinião contrária, também andou mal o tribunal a quo quando diz que: "de qualquer modo, não vemos o que impede a Recorrente, após a decisão proferida nestes autos e de harmonia com ela, de requerer a passagem de guias para pagamento, nos termos do RAU=28º)”
28ª - Este entendimento do tribunal a quo não é aplicável ao depósito em causa em virtude de aquele ter sido efectuado condicionalmente e o locatário absolvido da instância;
29ª- Assim, o juiz só pode autorizar o locatário a levantar o referido depósito;
30ª- E isto, porque não estamos perante um depósito liberatório, como erradamente foi considerado pelo tribunal a quo e pelo tribunal de 1ª instância, mas antes perante um depósito condicional, cujo levantamento depende da sentença que for proferida pelo Juiz no processo à ordem do qual foi efectuado o depósito, o que importa a violação do artigo 28° do RAU;
31ª - Não vemos como é que o Juiz do processo n.º 1380/03.1 TVPRT da 3ª Vara Cível do Porto, 1ª Secção, poderá autorizar a passagem de guias para pagamento à senhoria do valor do depósito efectuado pelo locatário condicionalmente à ordem do Juiz do processo n° 1.383/98 da 9ª Vara cível do Porto, 3ª Secção, tanto mais que o locatário foi neste processo absolvido da instância, pelo que, só a ele poderá este tribunal autorizar o levantamento do depósito;
32ª - Tanto o tribunal a quo como o tribunal de 1ª instância também erraram ao absolver o recorrente do pedido subsidiário D) da petição inicial, porquanto, sem o consentimento escrito da senhoria, o locatário passou a vender bebidas alcoólicas e não alcoólicas no locado;
33ª - Violando, assim, a cláusula segunda do contrato de arrendamento celebrado por escritura pública lavrada em 18 de Fevereiro de 1985 a fls. 15 verso a 18 do livro 128-C de escritura diversas no 7° Cartório Notarial do Porto entre CC e outros na qualidade de senhorios e proprietários do prédio e BB na qualidade de inquilino;
34ª - Segundo aquele contrato de arrendamento que os senhorios e o locatário livremente e de boa fé outorgaram, "o arrendado destina-se exclusivamente às actividades do comércio por junto e a retalho de cafés em grão e de artigos de mercearia, não podendo ser-lhe dado outro destino, sem autorização dos senhorios, dada por escrito e sem reconhecimento notarial”;
35ª - A questão do desvio do fim do locado consta dos itens 35° a 39° da p.i., que conclui pedindo subsidiariamente em D) a resolução do referido contrato de arrendamento de 18/0211985, com o fundamento legal na alínea b) do n.º 1 do artigo 64° do RAU, d qual deve ser interpretado e aplicado tendo por base a cláusula segunda do contrato de arrendamento em causa;
36ª - Tanto o tribunal a quo como o tribunal de 1ª instância também andaram mal quando consideraram a necessidade do Locatário/R/Recorrido vender mais de 50% de bebidas alcoólicas e não alcoólicas no locado, para poderem decretar a resolução do contrato de arrendamento em causa ao abrigo da alínea b) do n.º 1 do artigo 64° do RAU;
37ª- Da prova pericial (que de acordo com a jurisprudência dominante prevalece sobre a prova testemunhal e que o Juiz deve respeitar quando não possui especiais conhecimentos sobre as questões técnicas e cientificas - como é o caso dos presentes autos), realizada no processo n.º 1.383/98, a ter em consideração no processo n.º 1.380103.1TVPRT por força do disposto no artigo 522°, n.º 1 do Código de Processo Civil, ficou claro que o R/Recorrido vendia no locado bebidas alcoólicas e não alcoólicas;
38ª - Os valores das vendas das bebidas alcoólicas chegam a representar mais de 90 por cento das vendas dos artigos de mercearia, tendo inclusivamente durante o ano de 2003 ultrapassado 50% de todas as vendas, como se alcança de tal prova pericial mas que o tribunal de 1ª instância e o tribunal a quo ilegalmente não consideraram;
39ª - Andaram mal o Tribunal a quo e o Tribunal de 1ª instância quando, desprezando ilegalmente a prova pericial, valorizaram a prova testemunhal para considerarem não provado que durante o ano de 2003 mais de 50% das vendas efectuadas no locado eram bebidas alcoólicas e não alcoólicas;
40ª - Aqueles tribunais também andaram mal quando, independentemente do valor das vendas das bebidas alcoólicas e não alcoólicas ser ou não superior a 50% das vendas totais, consideraram que no locado se vendiam exclusivamente por junto e a retalho de cafés em grão e artigos de mercearia, o que claramente resulta dos autos não ser verdade;
41ª - É necessário atentar no rigor que os outorgantes usaram na redacção da cláusula segunda do contrato de arrendamento, que vai ao ponto de não considerar o café um artigo de mercearia, mas antes uma especiaria, e não permite sequer a venda no locado de café moído;
42ª - Assim, deveriam os tribunais recorridos entenderem que vinho verde, maduro, do Porto, da Madeira, whisky, brandy, aguardente, rhum, vodka, licor, martini, etc. etc. também não são artigos de mercearia;
43ª - O normativo da alínea b) do n° 1 do artigo 64° do RAU, tem de ser interpretado e aplicado tendo em atenção a redacção da cláusula do contrato de arrendamento que regula o fim do locado, por forma não só a determinar as actividades permitidas, como também os respectivos quantitativos;
44ª - Da redacção daquela cláusula, resulta claramente que, independentemente dos seus valores, não são permitidas no locado actividades acessórias às de mercearia, como é o caso da venda de bebidas alcoólicas e não alcoólicas;
45ª - Por isso, andou mal o Tribunal a quo que no acórdão recorrido considerou que a venda de bebidas alcoólicas e não alcoólicas não viola a cláusula segunda do contrato de arrendamento e não consubstancia desvio do fim do locado nos termos e para os efeitos da alínea b) do n.º 1 do artigo 64° do RAU - neste sentido vai o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 0282061 disponível no site www.dgsi.pt que refere que importa desvio do fim nos termos e para os efeitos da al. b) do n.º 1 do art. 64° do RAU90, a circunstância de ao comércio de produtos ornamentais delicados e limpos - v.g. aves, flores, sementes e louças - o locatário haver juntado o comércio de coelhos e respectivas rações, e de cães, inclusive de cães de caça. "
Termos em que, deve o recurso de revista merecer provimento, com as legais consequências.
Nas contra-alegações defende o recorrido a confirmação, do acórdão aqui sob censura.OS FACTOS
São os seguintes os factos tidos por provados pelas instâncias.
II. OS FACTOS.
1. Por escritura pública outorgada em 6 de Fevereiro de 1998, no 2° Cartório Notarial do Porto, CC, por si e como procuradora de outros, e demais comproprietários, declaram vender e a autora declarou comprar o prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e 3 andares, com dependência, situado no Passeio de S. Lázaro, n.º ... e .., com frente para o Largo da ..., n.º ..., ...e ..e Praça dos .... (A).
2. O referido prédio está descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º 18193, do Livro B - 60 e a aquisição referida em 1 encontra-se registada definitivamente a favor da autora sob a inscrição G-19980219009 (B).
3. O edifício está descrito na matriz predial urbana da freguesia de Santo Idelfonso, do concelho do Porto, sob o artigo 261.° (C).
4. Por escritura pública outorgada no 7° Cartório Notarial do Porto, em 27 de Fevereiro de 1985, CC e outros deram de arrendamento ao réu BB o rés-do-chão, com entrada pelos números 18 e 19, do prédio urbano descrito em 1 supra (doe. 7 junto com a petição inicial, aqui dado por reproduzido) (D).
5. No contrato referido no ponto anterior ficou estipulado que o arrendado se destinava exclusivamente às actividades do comércio por junto e a retalho de cafés em grão e artigos de mercearia, não podendo ser-lhe dado outro destino, sem autorização dos senhorios, dada por escrito e com reconhecimento notarial (E).
6. A renda actual do arrendamento referido em 4 ascende a € 230,00 (F).
7.Após a escritura referida em 1 supra, o réu reconheceu a autora como senhoria, depositando a renda na conta por ela indicada no BNC (G).
8. Desde 1 de Agosto de 1946 e por período não determinado, o inquilino do rés-do-chão do prédio descrito em 1, entradas n.o 18 e 19, dedicava-se à actividade de comércio e montagem de pneus (2°).
9. Não existiu qualquer parecer a preceder a modificação da aplicação do prédio, nomeadamente, de comércio de montagem de pneus para comércio por junto e a retalho de cafés em grão e artigos de mercearia (30).
10. O réu vende bebidas no local arrendado (4°).
11. A autora comunicou ao réu a actualização anual do valor das rendas (6°).
12. O réu sempre pagou a renda que considerava ser legalmente devida à autora, tendo procedido no âmbito do processo n.º 1383/98, da 9ª Vara, 3ª Secção, ao depósito liberatório relativo à diferença das rendas exigidas e das rendas pagas de Agosto de 2002 a Julho de 2003 (8°).
13. Por cartas datadas de 03-07-98, 08-06-99, 08-06-00, 30-05-01, 17-07-02 e 16-06-03, todas recepcionadas pelo réu, a autora comunicou ao réu as actualizações da renda para, respectivamente, os valores de Esc. 39.708$00, Esc. 42.803$00, Esc. 44.215$00, € 230,00 e € 238,28, exigíveis a partir dos respectivos meses de Agosto.
14. Nos meses de Junho e Julho de 2002, o réu pagou a renda no valor mensal de € 201,15.
15. Nos meses de Agosto de 2002 a Junho de 2003, o réu pagou a renda no valor mensal de € 209,80.
16. Nos meses de Julho de 2003 a Abril de 2004, o réu pagou a renda no valor mensal de € 238,28.
17. O réu procedeu, no âmbito do processo n.º 1383/98, da 9ª Vara, 3ª Secção, ao depósito liberatório relativo à diferença das rendas exigidas e das rendas pagas no montante de € 7.194,80.
Fundamentação.
Como se vê das conclusões, são duas as questões suscitadas:
A 1ª consiste em saber se é ou não liberatório o depósito das rendas (ou melhor dizendo, da diferença entre as rendas efectivamente pagas e as exigidas pela A. em função das actualizações anuais), documentado nos autos mas realizado no âmbito de um outro processo.
A 2ª consiste em saber se se verifica o fundamento de despejo previsto no Art.º 64 n.º 1 b) do R.A.U., isto é, o uso do arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina.
1ª Questão.
Está provado que a A., desde Julho de 1998 tem actualizado as rendas do arrendado ao R., comunicando-lhe nos termos legais (Art. 33 n.º 1 do R.A.U.) esses aumentos.
Porém, está também demonstrado (até por confissão expressa) que o R. tem vindo a pagar quantias menores às exigidas pela A., com o fundamento que só essas são as rendas legalmente devidas.
A situação é a explicitada no quadro seguinte:
Período compreendido Rendas actualizadas Rendas efectivamente Diferença Comunicadas (exigidas) pagas pelo R.
Pela A. ao R.
Agosto 98 a Julho 2000 39.708$00 38.384$00 1.324$00
Agosto 2000 a Julho 2001 42.803$00 39.459$00 3.344$00
Agosto 2001 a Julho 2002 44.215$00 40.327$00 3.888$00
Agosto 2002 a Julho 2003 230 € 209,80€ 20,2 €
“ “ (ou 46.110$86) (ou 42.061$12) (ou 4.049$74)
A partir de Agosto de 2003 > 238,28 € (ou 47.770$85) 238,28€ 0
Portanto, facilmente se vê que o R. apenas a partir de Agosto de 2003 (inclusive) passou a pagar à A. a renda actualizada em conformidade com o que ela lhe exigia. E, por outro lado, se é certo que se provou que o R. pagou as rendas que considerava serem as legalmente devidas, a verdade é que, se discordava dos valores das actualizações anuais comunicados pela A., como pelos vistos discordava, devia ter recusado a nova renda, comunicando à senhoria a sua recusa, acompanhada da respectiva fundamentação, no prazo e nas condições estabelecidas no art.º 35 do R.A.U.
Porém o R. não alegou, como lhe competia, ter recusado o pagamento da renda exigida e ter comunicado essa recusa à A. como impõe a lei, de modo que, tudo se passa como se o R. não discordasse das novas rendas, que assim se têm de ter por aceites nos termos do disposto no Art.º 33º n.º 2 do R.A.U. (mesmo que ocorra erro no cálculo da nova renda, não tendo havido recusa nos termos acima referidos deve considerar-se definitivamente fixada a renda por mútuo consenso – crf. R.A.U. – Aragão Seia – pag. 276 -).
Sendo assim, é óbvio que pelo menos desde Agosto de 1998 até Julho de 2003, o R. tem pago rendas inferiores às que efectivamente eram devidas à A., o que quer dizer que violou o contrato, dando motivo a despejo conforme resulta do disposto no art.º 64º n.º 1 a) do R.A.U..Nos termos do Art.º 65 do R.A.U., a acção de resolução do contrato deve ser proposta dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento. No caso de falta de pagamento de rendas ou de falta de pagamento de rendas ou de falta de pagamento parcial, como é o caso, tem-se entendido, como diz Aragão Seia (Arrendamento Urbano – 7ª ed. – 474) que “cada uma das prestações vencidas constitui um facto com autonomia para o efeito de contagem do prazo de caducidade”, de modo que se a caducidade for invocada, “tem de considerar-se caduco o direito de resolução do contrato quanto às rendas devidas há mais de um ano”.
A questão, porém, não se põe no caso dos autos porquanto o R. não invocou a excepção de caducidade, e esta, no caso, (não estamos perante matéria excluída da disponibilidade das partes) não é do conhecimento oficioso.
De resto, mesmo, que fosse invocada a caducidade haveria sempre as rendas referentes a Março de 2002 e seguintes (até à data de instauração da acção – 3 Março/2003 - ) devidas (parcialmente) há menos de um ano.
Portanto, no caso concreto, não havendo que considerar a referida caducidade, todas as rendas “mal pagas”, no sentido de pagas apenas parcialmente, fundamentam o pedido de despejo.Temos assim, assente que o R. pagou à A. as rendas que, segundo ele eram as devidas, mas sabe-se também que essas rendas efectivamente pagas ficaram sempre aquém (excepto as pagas a partir de Agosto de 2003) dos montantes actualizados que a A. lhe exigia.
Por isso, quando no âmbito do processo n.º 1383/89 da 9ª Vara, 3ª Secção, que a A. igualmente moveu ao aqui R. e outros, aquela veio apresentar articulado superveniente onde alegava a falta de pagamento das rendas devidas, por parte do aqui Réu, assentando nesse fundamento pedido de despejo, o R. apressou-se a proceder a depósito condicional, correspondente à diferença entre as rendas que efectivamente pagara e as exigidas pela A. em função das actualizações anuais (tudo em conformidade com o que consta do quadro acima organizado) acrescida de 50% do valor das rendas exigidas pela A., consideradas, ao que parece, na sua totalidade.
Depositou, assim, 1.442.426$00 ou 7.194,80€.
Assim sendo e embora o R. não tenha descriminado no documento de depósito (como devia – crf. Art. 23º do R.A.U.) o valor global depositado, a simples análise do quadro acima referido permite concluir que a quantia depositada é superior ao que era devido até à data do depósito (18/12/2002), o que se terá ficado a dever ao facto de ter sido depositado 50% do valor global das rendas exigidas pela A., quando seria suficiente depositar 50% da parte das rendas em falta.A questão que então se põe é a de saber se tal depósito é liberatório ou se como tal se terá de ter face à não impugnação do depósito por parte da A. e se, por isso fez caducar o direito da A. de obter o despejo, nesta acção, com o fundamento na falta parcial de pagamento das rendas.
A sentença de 1ª instância, sem qualquer fundamentação relevante partiu do princípio de que o depósito em causa era liberatório relativo à diferença das rendas exigidas e das rendas pagas.
Consequentemente julgou caduco o direito à resolução do contrato com o mencionado fundamento.Ora, na apelação, a A. insurgiu-se claramente contra esta interpretação (cof. conclusões 45 e seg.), mas a Relação entendeu que não podia a A. vir impugnar o depósito, quando o não fez no decurso da acção.
Tal impugnação, em sede do recurso, na perspectiva do acórdão recorrido configuraria questão nova, que não cumpre apreciar na apelação.A questão, porém, pese embora o devido respeito por opinião diversa, não nos parece correctamente equacionada.
Não se trata de a A. ter ou não impugnado o depósito.
Trata-se antes de saber se o depósito era ou não liberatório, visto que sendo o depósito condicional, não ópera ope legis, sendo antes necessário uma decisão judicial que aprecie da sua subsistência ou não.
E esta questão é uma questão de direito que, na nossa opinião, a A. podia perfeitamente suscitar, como suscitou, em sede de apelação.Mas, tentando abarcar toda a realidade constante dos autos, diremos, desde logo que nem sequer se poderá dizer que a A. não impugnou o depósito.
Vejamos melhor o que resulta dos autos.Estamos perante um depósito efectuado no âmbito de outro processo, completamente autónomo em relação a estes autos.
Então, a oportunidade de impugnação teria de aferir-se em relação ao processo a que respeita o depósito e não em relação a este processo.
Ora, em relação ao processo em que foi efectuado o depósito, ignora-se até se a A. teve oportunidade de o impugnar.
Na verdade, como já se deixou dito, a questão do despejo fundado no não pagamento das rendas devidas (no caso, não pagamento parcial) foi colocada primeiramente no articulado superveniente apresentado pela A. no processo n.º 1353/98 (cof. Documento de fls. 217/226).
A esse articulado respondeu o R. (doc. de fls. 213/215).
Notificada desta resposta, apresentou a A. novo articulado a que chamou “réplica” (doc. de fls. 216/212) reagindo a essa “réplica” apresentou o R. requerimento (doc. de fls. 227/229) pedindo o desentranhamento da dita “réplica” por entender inadmissível, processualmente, tal articulado, uma vez que configuraria “a resposta da A. à resposta da R.” e é neste requerimento que, à cautela, alega o R. ir proceder ao depósito condicional aqui em causa, que posteriormente (no dia seguinte) juntou aos autos. Não estão documentados neste processo quaisquer outros articulados ou requerimentos posteriores ao último requerimento do R. referido, nem se sobe se a A. foi notificada deste requerimento ou do depósito efectuado, pelo que não pode dizer-se que o A. não impugnou o depósito, ou se teve oportunidade de o fazer.Por outro lado, o articulado superveniente produzido no processo 1383/98, que deu origem a toda esta confusão processual, acabou por não ser admitido, por intempestivo como se vê do despacho documentado a fls. 269/270, (despacho que nem sequer aludiu ao depósito aqui em causa).
Portanto, a questão do despejo fundamentado na falta parcial de pagamento das rendas, suscitada no dito articulado superveniente não teve qualquer seguimento naquele processo.Assim sendo, não existe qualquer despacho a pronunciar-se sobre a subsistência do depósito condicional que o R. efectuara em 18/12/2002, e que, perante o aludido despacho, perdeu toda a sua utilidade, não produzindo qualquer efeito no referido processo.Acresce que o questionado depósito, para ser liberatório, nos termos do Art.º 1048 do C.C., como o consideram a sentença de 1ª instância, devia ser apresentado até à contestação da acção de despejo.
No caso dos autos, dado o circunstancialismo acima referido (a questão do despejo só se colocou no articulado superveniente acima aludido) parece que o momento equivalente à contestação da acção de despejo é o da resposta ao dito articulado superveniente.
Tal resposta teve lugar pelo articulado documentado a fls. 213/215, apresentado em 27/11/2002 e nele não faz o R. referência a qualquer depósito, que só foi efectuado em 18/12/2002, na sequência do requerimento documentado a fls. 227/229, apresentado em 17/12/2002.Quer dizer, o dito depósito foi apresentado, manifestamente, para além do prazo legalmente previsto, pelo que, independentemente de ter sido ou não impugnado, nunca podia ser tido com o liberatório no processo à ordem do qual foi efectuado.
Aliás, como resulta do que atrás se disse, sabe-se que não foi considerado liberatório nesse processo, pois, não obstante se tratar de um depósito condicional, sobre ele não recaiu qualquer decisão judicial.Chegados aqui, poderia contra-argumentar-se que as instâncias tiveram por provado que o R. procedeu “no âmbito do processo n.º 1383/98 da 9ª Vara Cível, 3ª Secção, ao depósito liberatório relativo à diferença das rendas exigidas e das rendas pagas …” (resposta ao quesito 8º), não podendo o S.T.J. alterar tal matéria de facto.
O argumento não releva.
É que a resposta, na parte em que qualifica o depósito como liberatório, recaiu sobre questão de direito e como tal, nessa parte, deve (oficiosamente) ter-se como não escrita (Art.º 646 n.º 4 do C.P.C.).Assim, temos apenas demonstrado que o R., na sequência do articulado superveniente apresentado no processo n.º 1383/98 da 9ª Vara Cível, 3ª Secção, e nas condições acima já descritos, efectuou o depósito documentado a fls. 327 dos autos.
E sabemos também que nenhuma decisão judicial julgou tal depósito condicional como liberatório.A questão que então se coloca é a de saber se, documentado esse depósito neste processo, pode aqui produzir efeitos liberatórios.É exactamente essa a questão colocada pela A. na apelação e que a Relação entendeu não poder apreciar por se tratar de questão nova e, ao que parece, também porque, documentado tal depósito no processo e dele notificado o A., não o impugnou, pelo que não pode vir agora impugná-lo em sede de recurso.
Daí o presente recurso de revista, onde se coloca a mesma questão e que o S.T.J. deve agora conhecer ao abrigo do disposto no Art.º 715º n.º 2 e 726º do C.P.C..Como resulta da lei, designadamente do Art. 1048 do C.C., o depósito, para ser liberatório tem de ser efectuado “… até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito …” (isto é, refere-se à acção de despejo com o fundamento na falta de pagamento da renda).
Ora, no caso concreto e desde logo, o depósito que se pretende liberatório, foi efectuado à ordem de outro processo anterior, que nada tem a ver com os presentes autos.
Neste processo o R. não efectuou qualquer depósito, limitando-se a documentar o depósito que efectuou no outro processo (Proc. N.º 1383/98) alegando que “é eficaz e liberatório” (cof. Artigo 81 da contestação/reconvenção).
Aliás, até nem documentou esse depósito na data da contestação, só o tendo feito posteriormente (isto é, só posteriormente juntou o duplicado do depósito).Seja como for, não tendo o R. efectuado o depósito à ordem deste processo, parece que não pode exigir-se à A. que o impugne nestes autos.
O ónus de o impugnar apenas se coloca no âmbito do processo em que foi efectuado o depósito (até por uma questão do prazo para o efeito – Art.º 26 do R.A.U. - ), e como acima se disse, nem se soube se, nesse processo, o fez ou se teve oportunidade processual de o fazer.
Portanto, o silêncio da A., neste processo, a respeito do depósito em causa, não pode ter o efeito cominatório de extinguir a acção.
Só que poderá ser entendido como aceitação da realidade do depósito, e não da sua alegada subsistência e operância liberatória.
Saber se o depósito é ou não liberatório, é questão de direito e, consequentemente, em relação a essa qualificação, não pode falar-se em confissão.Acresce que, não estando o depósito à ordem deste Tribunal por onde corre este processo, não se vê como poderia, alguma vez a A. levantá-lo, tanto mais que, tratando-se de um depósito condicional, sobre ele não recaiu qualquer decisão judicial como era necessário (Art.º 28 do R.A.U.) e tal decisão deveria ser proferida no processo onde foi efectuado o depósito e à ordem do qual se encontra.
Ora, não tendo sido admitido o articulado superveniente na acção 1383/98, na sequência do qual o R. efectuou o depósito (no circunstancialismo processual já referido), ficou este prejudicado e sem qualquer nesse processo.
Quer dizer, deixou de existir a sua causa, perdendo, por isso, a sua eventual utilidade ou razão de ser, pelo que, nunca nesse processo poderia decidir-se pela sua subsistência e efeito liberatório.
De modo que, apenas o R., que o efectuou, tem legitimidade para o levantar, requerendo-o no dito processo e não a A., neste ou naquele processo.
Não parece, assim, que o aludido depósito pudesse ser aproveitado para produzir efeitos em processo diferente e posterior àquele à ordem do qual foi efectuado.Aliás, o depósito foi concretizado em 18/12/2002 e a contestação nesta acção foi apresentada em 28/4/2003, pelo que, não obstante o que se deu por provado (cof. Resposta ao q. 8º) fica por entender como é que esse depósito abrange rendas ainda não vencidas à data da sua concretização, como são as referentes a Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2003 ….
Como quer que seja, se o depósito abrange essas rendas como parece resultar da dita resposta, então, em relação a elas estaremos perante uma antecipação dos respectivos vencimentos, o que não vale como pagamento.
Nessa parte o depósito é antecipado e por isso mesmo irrelevante em relação às rendas não vencidas na data da sua efectivação, não se tornando relevante pelo vencimento posterior delas.
Por outro lado, conforme determina o Art. 23º do R.A.U., o depósito deve obedecer a determinados requisitos de forma.
Dele devem constar.
a) a identidade do senhorio e do arrendatário;
b) a identificação e localização do prédio ou parte dele;
c) o quantitativo da renda;
d) o período de tempo a que diz respeito e
e) o motivo porque se pede o depósito.
Acontece que o depósito em causa não obedece aos aludidos requisitos, pois, não identifica o senhorio, não identifica nem localiza o prédio arrendado, não refere o quantitativo da renda (apenas se refere uma quantia global sem qualquer descriminação ou explicação), não alude ao período de tempo a que respeita nem ao motivo porque se solicita o depósito.
Daí que, logo à partida não pudesse valer como depósito liberatório, independentemente de ser ou não impugnado, por falta de requisitos legais.Depois, foi efectuado numa dependência da C.G.D no Porto, sendo certo que o local do pagamento da renda é a casa da senhoria (que, no caso é em Viana do Castelo) conforme consta da escritura de arrendamento, não havendo notícia de que tal cláusula tenho sido alterada.
Ora, os depósitos, como tem sido entendido “Para serem liberatórios têm que ser feitos na agência ou filial ou dependência situado na área da comarca onde a renda devia ser paga. Feito noutro lado, esse depósito não tem qualquer relevância pelo que deve ser decretada o despejo do local arrendado” (-cof. Aragão Seia – Arrendamento Urbano – 7ª ed. – 256 e seg. -).
Consequentemente, não resta outra solução senão ter como inaproveitável neste processo o depósito efectuado no processo n.º 1383/98 da 9ª Vara – 3ª Secção, o que, no fim de contas significa que tal depósito não pode, nestes autos ser tido como liberatório.
Note-se que, não obstante a senhoria ter conhecimento do pagamento parcial e não se opor ao recebimento das rendas parciais não significa renúncia ao direito de resolver o contrato com fundamento na alínea a) do n.º 1 do Art.º 64º do R.A.U..
É de resto, princípio que resulta do disposto no Art.º 1041º n.º 4 do C.C..Daí que a acção tenha de proceder com base neste fundamento subsidiário e, sendo assim, além do despejo tem a A. direito ao recebimento da parte das rendas em falta.
Porém, como o fundamento do despejo é a falta do pagamento parcial de todas as rendas em relação às quais está demonstrado esse pagamento parcial, ou seja, no caso, as rendas referentes a Agosto de 1998 até Julho de 2003, diferentemente do que peticiona, não tem a A. direito a qualquer indemnização, como resulta do disposto no Art.º 1041 n.º 1 do C.C.No caso, a diferença entre as rendas efectivamente pagas pelo R. e os exigidas pela A. (e aceites pelo R. nos termos acima expostos) soma a quantia global de 167.156$88 ou 833,78 €.Procedendo a acção por este fundamento fica prejudicado, por inútil, a apreciação do segundo fundamento – uso do arrendado para fim ou ramo de negócio diverso – que constituía a segunda questão suscitada na revista.
Decisão
Termos em que acordam neste S.T.J.:
- julgar parcialmente procedente a revista;
- revogar o acórdão recorrido na parte em que não atendeu ao pedido subsidiário de despejo, fundado na falta parcial de pagamento das rendas;
- declarar resolvido o contrato de arrendamento em lide nos termos da alínea a) do n.º 1 do Art.º 64 do R.A.U., ordenando o despejo imediato do arrendado;
- declarar que a A. tem direito a receber do R. todas as rendas que se venceram e vencerem até efectiva entrega do locado;
- condenar o R. a pagar à A. a quantia global de 167.156$88 ou 833.78 €, correspondente à diferença entre as rendas efectivamente pagas pelo R. e as exigidas pela A. (ao abrigo das actualizações anuais, que o R. aceitou nos termos atrás explicitados)
- absolver o R. do pedido de indemnização correspondente a 50% do valor das rendas mensais actualizadas.Custas pela A. e R., na proporção de 10% para a primeira e 90% para o segundo, em todas as instâncias.
Lisboa, 21 de Novembro de 2006
Moreira Alves
Alves Velho
Moreira Camilo