| 1214/07.8TBCVL.C1.S1 |  |
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
SENHORIO
FUNDAMENTOS
USO PARA FIM DIVERSO
ABUSO DO DIREITO
DIREITO PROCESSUAL CIVIL
- Menezes Cordeiro in Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, pág.197.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 722.º, N.º 2, 729.º, N.º 2.
LOFTJ: -ARTIGO 26.º.
I.Relatório
AA e marido BB, CC e mulher DD, EE e marido FF e GG, instauraram no Tribunal Judicial da Covilhã acção declarativa com processo ordinário contra HH e mulher II, pedindo que seja declarada a nulidade ou a inexistência do contrato de arrendamento celebrado entre o Réu marido e CC e mulher GG, ora 4a A., por não ter sido outorgada por todos os proprietários do imóvel, designadamente pelos AA. AA e marido e CC; caso não seja atendido aquele pedido, devem os RR. ser condenados a reconhecer que fizeram obras que alteraram a estrutura do prédio, sem o consentimento do senhorio, os ora AA., violando o estabelecido contratualmente, ordenando-se o despejo de pessoas e bens nos termos da alínea d) do n.º 1 do art.º 1093° do Código Civil, ou, subsidiariamente, condenados a reconhecer que usaram o prédio locado para fins diferentes do contrato por exercerem o comércio de restauração e de compra e venda de veículos automóveis, ordenando-se o despejo do “locado” nos termos do art.º 1093°, n.º 1, al. b) do Código Civil; em qualquer dos casos, devem os RR. ser condenados a repor o “locado” no estado em que se encontrava antes de o terem arrendado, repondo as paredes demolidas, as canalizações alteradas, retirando chaminés e marquises colocadas no exterior e limpando a fachada do prédio suja com os fumos e cinzas provenientes da cozinha do restaurante e a indemnizar os AA. pelos danos causados com as obras e com a utilização abusiva do espaço ao longo dos anos, montante a liquidar em execução de sentença.
Alegam, em resumo, que são proprietários do prédio identificado no art.º 1º da petição inicial (p. i.); em Março de 1988 o Réu marido solicitou ao pai dos 1º e 3ºs AA. o arrendamento do rés-do-chão do referido prédio para estabelecimento de café, celebrando-se o contrato sem o consentimento dos restantes comproprietários; os RR. fizeram obras no local arrendado sem autorização do senhorio, passaram a usar o prédio arrendado para fim diferente do contratado, aí desenvolvendo a actividade de restauração e, sem autorização dos AA., vêm utilizando o logradouro do prédio para aí estacionarem carros que destinam à venda.
Os RR., na contestação, impugnam determinados factos, alegam que o contrato celebrado com o falecido CC, junto a fls. 34 a 37 dos autos, foi confirmado pelos AA. e invocam a caducidade dos pedidos de resolução do contrato e a prescrição do direito a indemnização, por os AA. terem conhecimento da situação há mais de 18 anos. Em reconvenção, pediram a condenação dos AA. a reconhecer o direito do Réu ao arrendamento e que foi o antecessor daqueles quem realizou as obras e, ainda, a realizar à sua custa todas as obras de conservação no exterior e interior do imóvel.
Replicando, os AA. afastam a matéria de excepção, impugnam o pedido reconvencional e reafirmam a sua posição inicial.
No despacho saneador relegou-se para final o conhecimento da matéria de excepção e afirmou-se a regularidade da instância; foi seleccionada a matéria de facto assente e controvertida, depois rectificada (fls. 181).
Realizada a audiência de discussão e julgamento, decidiu-se a matéria de facto pelo despacho reproduzido a fls. 287.
A acção e a reconvenção foram julgadas improcedentes, com a consequente absolvição dos RR. e dos AA. dos correspondentes pedidos.
Inconformados, os autores recorreram para o Tribunal da Relação de Coimbra.
Neste Tribunal decidiu-se: julga-se parcialmente procedente a apelação e, em consequência, revogando nessa medida a sentença recorrida, decreta-se a resolução do contrato de arrendamento sub judice [dito em II. 1. b)] e condenam-se os RR. a despejar o local arrendado, deixando-o livre de pessoas e coisas.
Inconformados, os RR. recorreram para o Supremo Tribunal de Justiça, concluindo do modo seguinte:
1.Provado está que os réus efectuaram obras de alteração do edifício para neles instalarem um restaurante a crescer ao café ainda em vida do pais dos ora AA senhorio do locado de que são arrndatários do ora RR; que desde 1995 são os AA quem trata dos assuntos relativos ao locado por força da missiva enviada pelo advogado seu mandatário aos ora RR em 1995.
2.Provado está que em 2006 a AA enviou uma carta aos RR informando-os de que não podia constituir a propriedade horizontal por causa das obras ilegais levadas a cabo no imóvel sem acusar ninguém da sua realização.
3.Provado está ainda que os AA sabem que houve obras não autroizadas e que houva alteração do fim do contrato há mais de cinco anos, provado ainda que não foram comproprietários do prédio enquanto o seu pai foi vivo – o registo da sua aquisição na Conservatória do Registo Civil foi efectuado em 2004 e tem como fundamento e causa de aquisição a dissolução do vínculo conjugal e sucessão por morte de CC, o pai dos AA.
4.Dúvidas não restam de que os AA sabiam desde há longo tempo que tinha havido obras do fim a que se destina o imóvel arrendado aos RR, tendo inclusivamente entrado em conversações (cujo conteúdo é incognito) sobre esse mesmo estabelecimento.
5.Que o pai dos AA – senhorio – criou nos RR a convicção de que estavam seguros, que podiam confiantes no futuro do seu estabelecimento, convicção que em momento nenhum foi afastada pelos ora AA que a reforçaram em 1995 e pelo simples decurso do tempo até 2007.
6.Criando assim um factum proprium que vieram pôr em causa com a entrada da acção que deu origem ao presente recurso.
7.Agiram os AA em abuso do exercício do direito na modalidade de venire contra factum proprium ao pretenderem a resolução do contrato que o seu pai tinha celebrado em 1988 por modificação do fim a que se destinou o arrendado.
8.Nem que fosse pelo simples decurso do tempo que não foi, criaram os AA a convicção que os ora recorrentes podiam continuar a explorar o restaurante sem que fossem compelidos a abandonar o estabelecimento.
9.Os AA ao virem agora requerer a resolução do contrato com base na violação do mesmo propõem-se exercer o seu direito de forma serôdia e desleal devendo por isso mesmo ser impedidos de o fazer.
10.O Tribunal a quo ao decidir como decidiu com base nos factos dados como provados errou na aplicação do direito aos factos.
11.De modo que deve ser outra a decisão em face dos factos dados como provados – devem os recorrentes ser absolvidos do pedido por ter existido uma situação de abuso de direito por parte dos AA.
12.Deve concluir-se em face dos factos dados como provados que os AA no exercício do direito excederam manifestamente os limites impostos pela boa fé agindo asssim em Abuso do Direito, tal como resulta do artigo 334º do CC.
As contra-alegações apresntadas foram mandadas desentranhar.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Sem prejuízo do conhecimento oficioso que em determinadas situações se impõe ao tribunal, o objecto e âmbito do recurso são dados pelas conclusões extraídas das alegações (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC).
Nas conclusões, o recorrente - de forma clara e sintética, mas completa – resume os fundamentos de facto e de direito do recurso interposto.
Face ao exposto e às conclusões formuladas importa resolver:
a) se ao intentarem a presente acção visando a resolução do contrato de arrendamento consequente despejo, os autores actuaram em abuso do direito (artigo 334º do CC).
II.Fundamentos
II.I Dos factos
As instância deram como provados os factos seguintes:
a) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial da Covilhã, freguesia do Canhoso, sob o n.º ......../.............., o prédio urbano, sito na Rua ........... ........... ............, composto de rés-do-chão, e primeiro andar, área coberta de 100 m2 e logradouro de 3 075 m2, inscrito na matriz predial sob o art.º ..... e inscrita a aquisição em comum e sem determinação de parte ou de direito a favor de GG, viúva; CC e esposa DD, casados sob o regime de comunhão de bens adquiridos; AA e marido BB, casados sob o regime de comunhão de bens adquiridos; EE e marido FF, casados sob o regime de comunhão de adquiridos (1), por dissolução por morte da comunhão conjugal quanto à primeira e sucessão quanto a esta e restantes da herança de CC casado que foi com GG, no regime da separação bens. (A)
b) Por escritura de arrendamento lavrada no Cartório Notarial da Covilhã, em ....-....-1988, outorgada por CC e esposa GG (na qualidade de locadores) e HH (como locatário) ficou estabelecido, designadamente:
“PRIMEIRO
Os primeiros outorgantes dão de arrendamento ao segundo outorgante o rés do chão do prédio urbano sito no ...... (…) inscrito na respectiva matriz sob o artigo setecentos e setenta e quatro, destinando-se a nele ser instalado um estabelecimento comercial de café.
SEGUNDO
O arrendamento é feito pelo prazo de um ano, prorrogável por períodos de um mês e teve o seu início em um de Abril do corrente ano.
TERCEIRO
O segundo outorgante se nisso tiver conveniência poderá destinar complementarmente o objecto do arrendamento também para habitação, sem prejuízo de os outorgantes terem convencionado que o fim definido no artigo primeiro, assim mesmo no caso de utilização para mais de um fim, sempre o arrendamento se considerará para aquele fim principal e sujeito, por consequência ao regime legal supletivo do arrendamento para fins comerciais.”
c) A 1ªA endereçou ao Réu uma carta de 08.02.2006 comunicando-lhe nomeadamente.
“….acabo de ser informada pelo meu irmão CC do despacho que foi proferido pela Câmara Municipal da Covilhã indeferindo o nosso pedido de constituição de propriedade horizontal edifício cujo rés-do-chão foi pelo meu falecido pai arrendado a Exa..
O projecto camarário foi indeferido em virtude de no edifício, designadamente no espaço que V. Exa. mantém arrendado, terem sido realizadas obras sem licenciamento.” (C e documento de fls. 118, que reproduz a dita carta)
d) Por documento particular designado pelas partes de “Contrato Promessa de Trespasse”, datado de 04.3.1988, José Fernando Gil Alves (promitente cedente) e HH (promitente cessionário) acordaram que:
“…O primeiro outorgante promete trespassar ao segundo … um estabelecimento de café (…) sito no rés-do-chão de um prédio urbano pertencente a CC, na EN ..., ao..., freguesia de Aldeia do Carvalho (…)”. (D)
e) Os RR. exploram no arrendado um restaurante. (E)
f) Os AA. AA e CC residiam, em 1988, no Ribatejo e Algarve, respectivamente. (1º)
g) O Réu executou obras no arrendado. (resposta ao art.º 3º)
h) Nomeadamente, no interior (zona de habitação) demoliu e eliminou a parede que dividia(2) os dois quartos. (4º)
i) E a parede que dividia a sala do quarto. (5º)
j) Transformando a zona de habitação constituída por sala e dois quartos numa sala de refeições (restaurante). (6º)
k) E transformaram parte da divisão designada de despensa em instalações sanitárias. (7º)
l) As obras alteraram a estética do arrendado. (8º)
m) O prédio é de construção antiga, desprovido de pilares sendo as suas paredes construídas em alvenaria de granito. (resposta ao art.º 10º)
n) O peso do prédio, designadamente do 1° andar, sótão e cobertura/telhado, assentam nas paredes exteriores e nas paredes interiores que, na data da sua construção, desempenhavam as funções hoje realizadas pelos pilares internos. (11º)
o) É a parede interior existente que suporta o peso da parte superior central do prédio. (resposta ao art.º 12º)
p) É sobre a parede interior que assentam as vigas (ou caibros) que suportam (3) o peso da laje (4). (ou sobrado) do piso imediatamente superior e de todos os pesos da parte superior do prédio, inclusive da cobertura. (resposta ao art.º 13º)
q) No exterior os RR. converteram um espaço aberto que era usado para esplanada ao ar livre num salão fechado destinado a cozinha e sala de refeições. (14º)
r) Os RR. fecharam a velha zona de esplanada construindo paredes em vidro colocando cobertura, passando tal espaço a constituir mais uma divisão da casa. (15º)
s) Tais obras foram realizadas sem licenciamento camarário. (16º)
t) Os RR. revestiram o soalho de madeira que constituía o (5). piso do rés-do-chão a mosaico cerâmico. (resposta ao art.º 17º)
u) O piso do rés-do-chão está assente apenas nas paredes exteriores e em paredes interiores, da cave. (19º)
v) Aquando da construção do prédio, o rés-do-chão foi destinado, simultaneamente, a habitação e comércio de café/bar. (22º)
w) O comerciante que explorava o café habitava na fracção, que era constituída por zona comercial e zona habitacional. (23º)
x) Com a realização das obras no interior do rés-do-chão, os RR. transformaram a zona habitacional da fracção em zona comercial. (24º)
y) Os RR. construíram outra casa de banho utilizando as velhas canalizações/saneamento que haviam sido aplicadas para apenas uma instalação sanitária. (25º)
z) Os fumos, cinzas e resíduos de gordura resultantes da utilização de tal fogão industrial sujam as paredes exteriores do prédio, causando desgaste e descaracterização do prédio. (29º)
aa) Os RR. desde há 3 anos que vêm utilizando o logradouro do prédio para aí estacionarem os carros que destinam à venda. (32º)
bb) E “armazenarem” (6). vasilhame e artefactos do restaurante. (33º)
cc) Os AA. têm conhecimento das obras há mais de um ano à data da propositura da acção. (36º)
dd) A A. GG e os AA. CC e mulher habitavam o mesmo imóvel onde se encontra o arrendado. (36º) (7)
ee) O A. CC habita na cave do prédio. (resposta ao art.º 37º)
ff) E era cliente do restaurante. (38º)
gg) São visíveis no exterior do arrendado chaminé, exaustores e ar condicionado. (40º)
hh) É visível do exterior o “menu” do dia. (41º)
ii) O movimento de pessoas. (42º)
jj) A sala de refeições é visível do exterior. (43º)
kk) O logradouro onde se encontram os veículos para venda não foi arrendado aos RR.. (44º)
ll) Os AA. têm conhecimento, há mais de cinco anos, do funcionamento do restaurante. (46º)
mm) E da degradação e danos provocados pelo funcionamento do restaurante, que existem, há mais de cinco anos. (47º)
nn) Desde o falecimento de CC que não foram executadas obras no arrendado. (48º)
oo) Os veículos automóveis também são vendidos pelo filho dos RR. num Stand sito na Estrada Nacional n.º ..., a cerca de 2 km do arrendado. (resposta ao art.º 51º)
pp) O Exmo. Advogado dos AA. remeteu ao Réu marido a missiva reproduzida a fls. 120, na qual se lê: “(…) V. Exa. ficou de comparecer no meu escritório para lhe comunicar a intenção dos meus clientes (…) relativamente ao prédio (ou fracção) que o Senhor tomou de arrendamento ao pai deles, CC.
Com vista a encontrarmos uma solução que convenha a todas as partes solicito a sua comparência no meu escritório no próximo dia 6 de Abril de 1995 pelas 11 horas. (…)” (cf. documento de fls. 120).
II.II. Do Direito
1.1.Como se sabe, o STJ conhece, em regra, somente de matéria de direito, aplicando aos factos provados pelo Tribunal da Relação o regime jurídico que julgue adequado – artigos 26.º da LOFTJ e 729.º, n.º 1, do CPC. Consequentemente, e como resulta nítido dos artigos 722.º, n.º 2, e 729.º, n.º 2, do CPC, está vedado a este Tribunal apurar eventual erro na apreciação das provas e na fixação dos factos, salvo se houver ofensa de disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
De facto, só muito raramente a decisão definitiva da matéria de facto não é uma decisão das instâncias – importa ter presente.
Assim não tendo sido questionada a decisão da matéria de facto, nos termos excepcionais acima referidos, aquela tem-se como assente, para todos os legais efeitos, tal com foi definida pelo Tribunal da Relação.
1.2. Do abuso do direito .
(Única questão colocada pelos recorrentes).
Importa ter presente que o que está em causa neste recurso é o facto de os arrendatários terem passado a utlizar o locado para fim diverso do que havia sido contratado.
De facto, o local tinha sido arrendado para a exploração de um café e o inquilino, após fazer várias e significativas obras, passou a utilizar o local como restaurante.
Foi este uso do locado para fim diverso que ambas as instãncias deram como verificado e que as partes aceitaram.
Depois, a 1ª instância, entendendo que havia abuso do direito por parte dos autores, julgou improcedente a acção; a Relação, apreciando embora a mesma factualidade, entendeu que se não verificavam os requistos do abuso do direito, e, julgando procedente o recurso, ordenou o despejo do locado.
Tem razão a Relação ou a 1ª instância?
Primeiramente as palavras da lei.
Diz o art.º 334.º do Código Civil:” é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Tendo em atenção o disposto na norma citada, vejamos agora os factos interessantes:
c) A 1ªA endereçou ao Réu uma carta de 08.02.2006 comunicando-lhe nomeadamente.
“….acabo de ser informada pelo meu irmão CC do despacho que foi proferido pela Câmara Municipal da Covilhã indeferindo o nosso pedido de constituição de propriedade horizontal edifício cujo rés-do-chão foi pelo meu falecido pai arrendado a Exa..
O projecto camarário foi indeferido em virtude de no edifício, designadamente no espaço que V. Exa. mantém arrendado, terem sido realizadas obras sem licenciamento.” (C e documento de fls. 118, que reproduz a dita carta)
dd) A A. GG e os AA. CC e mulher habitavam o mesmo imóvel onde se encontra o arrendado. (36º) A repetição (na numeração) deve-se a lapso cometido na selecção da matéria de facto (fls. 166).
ee) O A. CC habita na cave do prédio. (resposta ao art.º 37º)
ff) E era cliente do restaurante. (38º)
gg) São visíveis no exterior do arrendado chaminé, exaustores e ar condicionado. (40º)
hh) É visível do exterior o “menu” do dia. (41º)
ii) O movimento de pessoas. (42º)
jj) A sala de refeições é visível do exterior. (43º)
ll) Os AA. têm conhecimento, há mais de cinco anos, do funcionamento do restaurante. (46º)
mm) E da degradação e danos provocados pelo funcionamento do restaurante, que existem, há mais de cinco anos. (47º)
nn) Desde o falecimento de CC que não foram executadas obras no arrendado. (48º)
Se dos factos acima especificados é indiscutível que os autores tinham conhecimento há mais de cinco anos que o arrendatário no locado explorava um restaurante – note-se que alguns dos autores habitavam no mesmo prédio e um deles frequentava o restaurante (artigos 36º a 38º) –, pode-se dizer que há, por parte dos autores, um ilegítimo o exercício de direito à resolução do contrato com o fundamento no uso do locado para fim diverso daquele para que se destinava, exercício este que exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico daquele direito (9)?
A resposta é negativa.
A Relação decidiu bem.
Fundamentemos:
Em primeiro lugar os factos provados, e estes é que são, não pode falar-se no instituto do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium, como se reconhecerá.
Na verdade, não há qualquer conduta dos autores adequada a criar a convicção, fundada, nos arrendatários de que nunca exerceriam o direito à resolução do arrendamento com o fundamento no uso do prédio para fim diverso.
Inquestionavelmente, os autores ao intentarem a acção não tiveram conduta contraditória com outra anterior.
Em segundo lugar, e vendo agora o instuto sob a figura da neutralização do direito, não resultou provado que o simples decurso do tempo – que não foi muito tempo, retenha-se – o nada fazer por parte dos autores, depois de terem conhecimento do funcionamento do restaurante, tivesse criado a convicção nos arrendatários de que aqueles jamais exerceriam o direito à resolução do arrendamento com o fundamento acima referido.
Aliás, o concreto decurso do tempo, por si só, sem mais, na normalidade das situações, nunca seria adequado a criar a convicção de que o titular jamais exerceria o direito.
Concluindo: nada se provou de modo a que os arrendatários tivessem confiado ou sequer tivessem razões para confiar que os autores em nenhuma circunstância exerceriam o direito à resolução do contrato de arendamento com o fundamento acima referido, e, consequentemente, nada se provou que os arrendatários por terem confiado no não exercício do direito pelos autores tivessem alterado de algum modo os seus planos.
Finalmente, não pode desconsiderar-se que a accção foi intentada quando os autores se viram confrontados com a dificuldade/impossibilidade, por facto imputável ao arrendatário, da constitução da propriedade horizontal do imóvel.
Atente-se ainda que as obras não licenciadas (facto impeditivo da constituição da proriedade horizontal) levadas a cabo pelo arrendatário tinham a ver com o restaurante que o arrendatário indevidamente passou a explorar no locado
Parece assim indubitável que não há fundamento para afirmar que a conduta dos autores, ao intentarem a presnte acção, constitui clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente aceite, uma conduta que manifestamente
excede os limites resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito (10).
Assim porque não se verificam os requisitos do abuso do direito (artigo 334º do CC), o recurso improcederá.
III. Decisão
Com os fundamentros expostos, nega-se a revista e mantem-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Em Lisboa, 24 de Maio de 2011
Sérgio Poças (Relator)
Granja da Fonseca
António da Silva Gonçalves
_____________
(1) Rectifica-se lapso manifesto atendendo ao teor do documento de fls. 30 e seguintes (fls. 32).
(2) Rectifica-se lapso manifesto, tendo em conta o aduzido na p. i. (cf. item 32º/fls. 10).
(3) Rectifica-se lapso ou erro manifesto.
(4) Idem.
(5) Idem.
(6) Idem.
(7) A repetição (na numeração) deve-se a lapso cometido na selecção da matéria de facto (fls. 166).
(8) A repetição (na numeração) deve-se a lapso cometido na selecção da matéria de facto (fls. 166).
(9) Manuel de Andrade e Vaz Serra, citados na decisão recorrida, relativamnete ao instituo que cuidamos falam em direitos exercidos em termos “clamorosamente ofensivos da justiça” e em “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante” in Teoria Geral das Obrigações, pág.63, e BMJ,85º,253, respctivamente.
Ainda no mesmo sentido os autores citados no fundamentado acórdão recorrido.
(10) Escreve Menezes Cordeiro in Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, pág.197 e referindo-se ao instituto do abuso de direito:”Há que usá-lo sempre que necessário. Mas nunca pode ser banalizado; havendo solução adequada de Direito estrito, o interprete-aplicador terá de procurá-la, só subsidiariamente se reconfortando no abuso do direito .E só conjunturas muito ponderosas e estudadas poderão justificar uma solução contrária à leie estrita