Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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LIBERDADE CONTRATUAL
ARRENDAMENTO
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
UNIDADE HABITACIONAL
Assim, em resumo, alega que:
a) Existe oposição entre o decidido naquela data e o decidido em 21 de Julho de 1987, revista n. 74315, uma vez que naquele foi julgado que era um contrato de cessão de exploração turística, regulado pelo Decreto Regulamentar n. 14/78, de 12 de Maio, sem características vinculísticas, o contrato celebrado por escritura pública em que os compradores de certas fracções antónomas declaravam dar de exploração à vendedora essas fracções para indústria hoteleira, pelo prazo de três anos, não renovável, mediante a retribuição de x, e no acórdão fundamento se decidiu ser um contrato misto de arrendamento e aluguer, submetido à disciplina juridica do arrendamento, por ser claramente predominante, o contrato também celebrado por escritura pública em que foi cedido por certo prazo, mediante retribuição fixada em escudos, o gozo de certa fracção autónoma já mobilada, com vista à instalação de estabelecimento hoteleiro.
b) Existe oposição entre o Acórdão proferido em 26 de Fevereiro de 1991 e o proferido em 13 de Outubro de 1982 (Bol., 320, 361) quanto à interpretação do artigo 668, n. 1, alínea b), do Código de Processo Civil, já que naquele se decidiu que o pedido de indemnização formulado pelos autores e acolhido no acórdão não foi contrariado nas alegações mas tão-só nas conclusões, e por isso não se pode alterar, e no acórdão fundamentado se decidiu que é nula a sentença que deixe de se pronunciar sobre questão que o juiz devia conhecer;
c) Existe oposição entre o mesmo Acórdão de 26 de Fevereiro de 1991 e o Acórdão de 11 de Julho de 1973, na medida em que naquele se decidiu que se poderia alterar a matéria de facto fixada pela 1.ª instância, introduzindo uma distinção entre estabelecimento em sentido físico e em sentido jurídico, e no acórdão fundamento se decidiu que não era lícito ao Supremo Tribunal de Justiça, como tribunal de revista, alterar a matéria de facto fixada pelas instâncias.
Foram apresentadas alegações pela recorrente, pugnando pelo decidido no acórdão fundamento e pelos recorridos, que se manifestaram contra a decisão que decretou a existência de oposição de julgados.
O Exmo Procurador Geral-Adjunto, no seu douto parecer, pronunciou-se pela resolução do conflito jurisprudencial, propondo para o assento a redacção seguinte:
Na vigência do Decreto Regulamentar n. 14/78, de 12 de Maio (Regulamento dos Meios Complementares de Alojamento Turístico), não se pode submeter ao regime vinculístico, não sendo renovável automaticamente, o contrato pelo qual os outorgantes proprietários de determinadas fracções autónomas, denominadas "unidades de habitação", as deram de exploração, tendo como destino a indústria hoteleira, por determinado prazo, não renovável, mediante remuneração ou compensação mensal, desde que preenchidos os demais requisitos constantes dos artigos 33 a 40 (modalidade de apartamentos turísticos), do mencionado diploma.
Pelo acórdão preliminar a fls. 64 e seguintes foi decidido o prosseguimento do recurso apenas para ser solucionada a questão enunciada na alínea a), ou seja, para definir o conflito de jurisprudência quanto à qualificação do contrato aí referido e determinar o seu regime jurídico, declarando-se findo o recurso quanto às demais questões suscitadas.
Foram colhidos os vistos legais.
Tudo visto, cumpre decidir.
E decidindo:
Como questão prévia, importa reapreciar, nos termos do disposto no artigo 766, n. 3, do Código de Processo Civil, a decretada oposição de julgados.
Verifica-se, entretanto, sem margem para dúvida, que estamos perante decisões, a do acórdão recorrido e a do acórdão fundamento, que foram proferidos, no domínio da mesma legislação, em sentidos divergentes e recaindo sobre situações concretas idênticas.
Além disso, nenhumas dúvidas existem quanto à verificação dos requisitos formais do recurso.
Não se divisa, pois, fundamento para alterar o decidido no acórdão interlocutório.
Quanto ao fundo:
Discute-se neste recurso, essencialmente, a qualificação jurídica do contrato de cessão de exploração turística, celebrado entre os ora recorridos e a recorrente, em ordem a determinar o seu regime jurídico.
Para este efeito, importa recordar, antes do mais, a seguinte matéria de facto fixada nos autos:
a) Por escritura pública de 5 de Julho de 1979, os autores, ora recorridos, compraram à ré, ora recorrente, na proporção de metade para o A e mulher e metade para o B, as fracções autónomas A-5, B-6 e L-6 do bloco B e C-1 e G-1 do bloco A do prédio, em regime de propriedade horizontal, sito na Estrada Monumental, freguesia de São Martinho, concelho do Funchal;
b) Por escritura da mesma data, intitulada "Cessão de exploração", os recorridos declararam dar de exploração à recorrente as referidas fracções, aí denominadas "unidades habitacionais", tendo como destino a indústria hoteleira, pelo prazo de três anos, não renovável, com início em 1 de Junho de 1979, e mediante a retribuição mensal global de 27850 escudos.
Perante este quadro factual, o douto acórdão recorrido entendeu que os contratos de cedência do gozo e fruição das fracções aludidas deviam ser qualificadas como contratos de cessão de exploração, sujeito à disciplina jurídica constante do Decreto Regulamentar n. 14/78, de 12 de Maio.
Por sua vez, no acórdão fundamento foi decidido que essa cedência integrava um contrato misto de arrendamento e aluguer, submetido às regras próprias do contrato de arrendamento.
Do confronto entre as duas decisões imediatamente ressalta que a questão fundamental a decidir é a da temporalidade dos referidos contratos, isto é, saber se tais contratos podem, ou não, ser livremente denunciados pelos cedentes no termo do respectivo prazo.
Quid juris?
O raciocínio do acórdão fundamento é linear, talvez demasiado linear, e de fácil apreensão.
Segundo este raciocínio, a qualificação de um contrato "faz-se pelos seus elementos constitutivos e não pela designação que os outorgantes lhe dão".
Tendo sido cedido à ora recorrente o gozo e a fruição das aludidas fracções já mobiladas, por certo prazo e mediante retribuição mensal em escudos, estamos perante um contrato misto de arrendamento e aluguer, uma vez que se verificam todos os elementos constitutivos de tais contratos.
Trata-se de raciocínio que prima facie se mostra sem mácula, mas que não resiste, segundo cremos, a uma análise mais profunda.
Vejamos.
Desde logo, não se demonstra que os elementos constitutivos constantes dos referidos contratos não possam integrar um outro tipo de contrato, nominado ou inominado.
Depois, nenhuma alusão é feita à vontade real dos contraentes no sentido de quererem, ou não, o apontado contrato misto de arrendamento e aluguer.
Ora, neste domínio, como é sabido e ocioso repetir, um dos princípios fundamentais em que assenta toda a disciplina legislativa dos contratos é o da autonomia privada que atribui aos contraentes o poder de fixarem, em termos vinculativos, a disciplina que mais convém à sua relação jurídica. Este princípio da autonomia privada reveste, na área dos negócios bilaterais ou plurilaterais, a forma de liberdade contratual e significa que, dentro dos limites da lei, os contraentes podem livremente celebrar os contratos que melhor se ajustem à protecção dos seus interesses (artigo 405, este, como os demais a citar, sem referência expressa, do Código Civil).
Mas sendo assim, a existência de todos os elementos constitutivos de um certo contrato não basta para que se possa atribuir a esse contrato o respectivo regime jurídico.
Para que tal aconteça exige-se ainda que os contraentes tenham querido adoptar esse regime jurídico.
Isto é, se a designação dada pelos contraentes ao contrato não releva para os efeitos da sua qualificação jurídica, certo é, contudo, que se impõe determinar qual foi a sua vontade e respeitar essa vontade, se inexistir lei que a isso se oponha (nesse sentido, o Acórdão deste Tribunal de 14 de Fevereiro de 1991, processo n. 78944).
Ora, no caso em apreço, é evidente que os cedentes não quiseram celebrar um contrato de arrendamento.
Com efeito, ao acordarem na livre denúncia do contrato, pelos cedentes, findo o respectivo prazo, afastaram a característica fundamental daquele contrato, que é a sua renovabilidade automática findo esse prazo.
Aqui chegados, uma outra questão se coloca, ou seja, a de saber se essa manifestação de vontade de não celebrar um contrato de arrendamento e aluguer tem cobertura legal ou, usando a terminologia do citado artigo 405, se mantém "dentro dos limites da lei".
Neste plano, duas alternativas se apresentam: qualificar os aludidos contratos como cessão de exploração de estabelecimento ou locação de estabelecimento, ou como cessão de exploração, nos termos do citado Decreto Regulamentar n. 14/78.
Temos para nós que a primeira alternativa é de excluir liminarmente, uma vez que a cessão ou locação de estabelecimento pressupõe "a cedência temporária do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade económica mais ou menos complexa" (Prof. Antunes Varela, in Rev. Leg. Jur., 100, 270).
Além disso, tal contrato pressupõe ainda que se trate de estabelecimento já instalado e não de estabelecimento a instalar (Acórdão deste Tribunal de 1 de Fevereiro de 1994, processo n. 84317, ainda não publicado).
Ora, no caso em análise não se verificam tais pressupostos.
Resta, assim, o recurso ao citado decreto regulamentar.
Este diploma legal, aliás já revogado, mas que se pode aplicar aos contratos constantes dos autos e a todos os que foram celebrados na sua vigência (artigo 12), ocupa-se de certos meios de alojamento turísticos, regulando, como tais, as modalidades seguintes:
a) Aldeamentos turísticos;
b) Apartamentos turísticos;
c) Alojamentos particulares.
Quanto à segunda modalidade, que ora importa apreciar, aquele diploma define como complexo de apartamentos turísticos a explorar, com habitualidade, por determinada entidade um conjunto de apartamentos independentes, de interesse turístico, dando neles alojamento dia a dia ou por períodos não excedentes a um mês, com apoio de serviços de limpeza, lavagem de roupas e portaria-recepção (artigos 33, n. 1, 35, n.os 2 e 3, e 37).
A exploração deve abranger um mínimo de 10 apartamentos e nunca menos de 5 por edifício ou bloco, quando compreenda mais de um bloco ou edifício (artigos 33, n. 3, e 36, n. 3).
Embora a exploração do conjunto deva ser realizada globalmente por uma única entidade, isso não significa que os apartamentos hajam de lhe pertencer todos; essa entidade pode ser proprietária apenas de algum ou alguns ou até de nenhum (artigos 4, n. 1, e 5, n. 1, aplicáveis por força do artigo 35, n. 1).
Quanto aos apartamentos de que a entidade não seja proprietária, eles só poderão ficar afectos a essa exploração global se os respectivos donos tiverem feito com aquela um contrato escrito de cessão de exploração, pelo qual cedam o direito à exploração dos seus apartamentos (artigos 5, n.os 1 e 2, ex vi do artigo 35, n. 2).
Os proprietários, por via daquela cessão, ficam privados do direito a fazer, eles próprios, directa e isoladamente, a exploração turística dos seus apartamentos, e transferem esse direito para a entidade exploradora do conjunto, pelo prazo e nas demais condições que entre si convencionarem.
Desta regulamentação logo se evidencia que estamos perante uma modalidade negocial autónoma, perfeitamente distinta do arrendamento, já que são afastadas as respectivas regras limitativas quanto à renovação obrigatória ou compulsiva.
Mais se evidencia que uma unidade habitacional, não pertencente à entidade exploradora do complexo pode ser afecta a essa exploração global mediante um contrato específico, que a lei chama de cessão de exploração.
Mas essa afectação pode findar, assim acontecendo logo que se extinga o contrato, quer pelo decurso do respectivo prazo, quer por distrate das partes, ou por qualquer outro motivo de extinção de um negócio jurídico.
A unidade habitacional fica então desligada ou desvinculada do conjunto e o seu proprietário retoma, quanto a ela, liberdade de movimentos.
A esta desafectação pode, aliás, seguir-se uma de duas situações:
Ou o complexo se mantém, como objecto de exploração global ou unitária, mas para isso é preciso que a ele continuem afectos pelo menos 10 apartamentos, com o mínimo de 5 por edifício ou bloco;
Ou algum destes mínimos deixa de ser respeitado, e o complexo turístico deixa de existir como tal, o que significa que a desafectação em causa envolve também, por arrastamento, a de todos os apartamentos restantes, com a consequente e automática extinção dos demais contratos de exploração de que hajam sido objecto (artigo 35, n. 2).
De toda esta regulamentação resulta que o proprietário de um apartamento, que reúna as condições necessárias para o efeito, tem o direito à sua exploração turística, mediante alojamento dia a dia ou períodos não excedentes a um mês.
Pode exercer directa e individualmente esse direito, mediante inscrição prévia no registo próprio.
Mas se não pretender exercê-lo por si mesmo, pode cedê-lo temporariamente à entidade que explore globalmente o bloco ou blocos de que o apartamento faz parte.
É essa cedência temporária que constitui o contrato de cessão de exploração turística a que se refere a lei - artigo 5, n. 2, do referido Decreto Regulamentar n. 14/78, aplicável por força do artigo 35, n. 1, do mesmo diploma.
Trata-se de contrato autónomo, clara e nitidamente distinto do arrendamento, não sujeito à norma da renovação automática findo o respectivo prazo.
Dos contratos em análise emerge com suficiente clareza que os recorridos utilizaram esta forma contratual, podendo, assim, concluir-se que os respectivos elementos constitutivos e a vontade declarada nesses contratos tem plena cobertura no citado diploma legal.
Inexistindo, deste modo, disposição legal que se oponha ao livre exercício da liberdade contratual, previsto no artigo 405, antes existindo lei que tipifica a forma contratual pretendida pelos recorridos, não obsta a que tais contratos sejam qualificados como cessão de exploração, nos termos constantes do citado decreto regulamentar e com o regime jurídico aí estabelecido.
E, como resulta deste diploma legal, este contrato de cessão de exploração pode ser livremente denunciável pelos respectivos cedentes decorrido o prazo nele convencionado.
Trata-se, assim, de um contrato típico, cujas regras se afastam das do contrato de arrendamento, nomeadamente quanto à sua não renovação automática no termo do respectivo prazo.
Pelo exposto, acorda-se em manter o acórdão recorrido e uniformiza-se a seguinte jurisprudência:
Os contratos de cessão de exploração de "unidades habitacionais" por determinado prazo, não renovável, e mediante remuneração ou compensação mensal, celebrados nos termos do Decreto Regulamentar n. 14/78, de 12 Maio, designadamente em obediência aos seus artigos 33 a 40, não estão sujeitos às normas limitativas da liberdade contratual próprias do arrendamento, nomeadamente à regra da renovação obrigatória do contrato, sendo, em consequência, legal e válida a eventual cláusula de não renovação neles convencionada.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 13 de Fevereiro de 1996.
Herculano de Lima,
Fernandes de Magalhães,
Pereira da Graça,
Almeida e Silva,
Torres Paulo,
Miguel Montenegro,
Figueiredo de Sousa,
Fernando Fabião,
César Marques,
Roger Lopes,
Ramiro Vidigal,
Martins da Costa,
Pais de Sousa,
Miranda Gusmão,
Sá Couto,
Cardona Ferreira,
Oliveira Branquinho,
Mário Cancela,
Sampaio da Nóvoa,
Costa Marques,
Joaquim de Matos,
Sousa Inês,
Costa Soares,
Machado Soares,
Lopes Pinto,
Nascimento Costa,
Metello de Napoles.