Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A2208 |  |
RESPOSTAS AOS QUESITOS
ESCRITURA PÚBLICA
SIMULAÇÃO DE CONTRATO
REGISTO PREDIAL
NULIDADE DO CONTRATO
"A", do Seixal, instaurou, em Fevereiro de 1995, acção com processo comum e forma ordinária contra B e esposa D. C, da Chamusca, pedindo
- se declare o A. dono e legítimo proprietário do prédio misto denominado Casal do Geraldo, inscrito na matriz da freguesia do Chouto, Chamusca, sob os n.os 164, 165, 211 e 474, e registado na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1, da dita freguesia;
- se condene os RR a reconhecer ao A. o direito de propriedade sobre o dito prédio, actualmente ocupado pelos R;
- se condene os RR a restituir ao A. o prédio que ocupam, livre de coisas e pessoas e
- a indemnizar o A. pela ocupação ilícita na quantia de dois mil e quinhentos contos.
Alegou para tanto - muito em síntese - que por contrato promessa com eficácia real, de 6.11.92 e neste mesmo dia registado, prometeu comprar a D e esposa o identificado prédio;
Não obstante o registo da promessa, os RR compraram o prédio por escritura pública de 5.2.93 e recusam-se a entregá-lo, apesar de o A. ter obtido, em execução específica daquele contrato, sentença que decretou a transferência da propriedade do prédio para o A.
Os RR contestaram, afirmando terem eles prometido comprar o imóvel por contrato-promessa de 28.1.1992 e ser nulo, por simulado, o contrato invocado pelo A.
Corridos os trâmites legais foi proferida sentença que deu inteira razão aos RR: o contrato-promessa invocado pelo A. foi declarado nulo por simulado e dados sem efeito todos os actos decorrentes de tal negócio, designadamente os actos registrais relativos ao prédio e em nome do A., registos cujo cancelamento foi também decretado.
Em recurso do A. a Relação de Évora revogou a sentença por entender que o contrato-promessa de compra e venda de modo algum é susceptível de configurar um negócio simulado.
Em recurso de revista, este Supremo Tribunal mandou ampliar a matéria de facto e suprir as obscuridades e contradições apontadas pela Relação que devia discriminar os factos que entendesse assentes.
A Relação de Évora, em cumprimento do assim decidido, anulou julgamento e sentença na parte em que a decisão da matéria de facto se mostrava viciada.
O Tribunal da Golegã seleccionou os factos a submeter a julgamento e que o Colectivo decidiu, sem reclamações, após o que o Ex.mo Juiz sentenciou a nulidade, por simulação, do contrato-promessa com eficácia real de 6.11.92 e de todos os actos dele dependentes, nomeadamente a inscrição G 6, apresentação 03, de 23 de Agosto de 1994, referente à descrição n.º 00001, de 25.10.84, da Conservatória do Registo Predial da Golegã, concelho da Chamusca, freguesia do Souto, do mesmo passo que decretou a total improcedência da acção.
Apelou o A. a pedir alteração da decisão sobre a matéria de facto, revogação da sentença e consequente procedência da acção. A Relação de Évora manteve inteiramente a factualidade apurada, julgou verificada a simulação e consequente nulidade do contrato - promessa com eficácia real e dos registos nele baseados, confirmando a decisão recorrida.
Ainda inconformado, pede o A. revista e revogação do Acórdão recorrido porque a matéria de facto apurada não permitia julgar provada a simulação, incompatível com o negócio celebrado.
Como se vê da alegação que coroou com as seguintes conclusões
1ª - O, aliás, douto acórdão recorrido ofendeu preceitos de direito substantivo, como sejam, as disposições dos arts. 410º e 240º do Código Civil, por errada interpretação e aplicação, e princípios fundamentais substantivos, pois,
2ª - O Tribunal Colectivo deu como não provado que o A., ora recorrente, sempre tenha sabido ou que sequer soubesse, antes da conclusão do negócio especificado na alínea A) da especificação, do documento assinado em 28 de Janeiro de 1922 por B e D e mulher, E.
3ª - Ora, não se provando que tenha tido conhecimento prévio desse documento, desde logo fica afastada a hipótese do acordo para enganar terceiros, a que se refere o art. 240º do Código Civil, aquando da celebração da escritura de 6 de Novembro de 1992 com os mesmos promitentes vendedores.
4ª - Mas ainda que, por mera hipótese, tivesse tido conhecimento prévio do dito documento não seria tal conhecimento suficiente para caracterizar a simulação, uma vez que de "jure constituto" nada impede que o proprietário de determinado imóvel possa celebrar mais do que um contrato promessa tendo como objecto esse imóvel.
5ª - Assim, a existirem responsabilidades são as mesmas inteiramente imputáveis aos proprietários.
6ª - A matéria de facto provada nos quesitos 9° e 10° é incompatível com a natureza do negócio celebrado, uma vez que não é possível confundir entre contrato-promessa e contrato prometido.
Responderam os Recorridos em defesa do decidido.
Colhidos os vistos de lei e nada obstando, cumpre decidir a questão submetida à nossa apreciação, a de saber se os factos assentes permitem julgar verificada a simulação do contrato - promessa com eficácia real celebrado entre o A. como promitente comprador e o falecido B e mulher como promitentes - vendedores.
Mas antes é mister ver que a Relação teve por assentes os seguintes factos
1. D, E, e B apuseram as suas assinaturas num documento composto por duas folhas estando as assinaturas dos dois primeiros apostas sobre selos fiscais no montante de 500$00, sendo o teor integral do citado documento o seguinte:
"Contrato promessa de Arrendamento
Entre: D, e esposa E, casados, proprietários, residentes em casal do Geraldo, Chouto, como primeiros outorgantes; e
B, casado, proprietário, com residência em Parreira, Chamusca, como segundo outorgante é celebrado o seguinte
Contrato Promessa de Compra e Venda
Primeiro: Os primeiros são donos e legítimos proprietários de um prédio rústico sito em Casal do Geraldo, Chouto, com a área de 129,4 ha, composto de casas de terra de semeadura com oliveiras, sobreiros, pinheiros e cultura arvense, inscrito na matriz cadastral da freguesia do Chouto, sob o art. 5 da secção V, incluindo diversas edificações urbanas inscritas nas matrizes respectivas sob os artigos 164, 165, 210, 211 e 474.
Segundo: - Pelo presente os primeiros prometem vender ao segundo o dito prédio e este comprá-lo, atribuindo ao presente contrato a condição resolutiva adiante mencionada.
Terceiro - Neste acto o segundo entrega aos primeiros a quantia de dez milhões de escudos.
Quarto - Se esta importância - for devolvida ao segundo até ao dia 31 de Dezembro de 1992 acrescida do pagamento de juros vencidos à taxa legal aplicável aos processos judiciais, o presente contrato promessa fica sem efeito e considera-se rescindido por ambas as partes;
Parágrafo Primeiro: este prazo de pagamento pode ser prorrogado por períodos de um ano (até ao máximo de duas prorrogações) desde que ambas as partes nisso acordem e desde que os juros vencidos sejam devidamente liquidados;
Parágrafo Segundo: os pagamentos serão feitos no escritório do mandatário de ambas as partes, Dr. F, advogado com escritório em Torres Novas; -
Quinto - No caso de se não verificar a condição resolutiva constante do número anterior, o segundo outorgante pode executar o presente contrato promessa, ficando a importância acima mencionada a valer como sinal e princípio de pagamento;
Sexto - O preço definitivo da compra será fixada, nessa altura, por acordo, ou se tal não for possível, por meio de peritagem indicando cada uma das partes -o respectivo perito e os dois nomeados, se necessário, escolherão um de desempate entre os peritos oficiais deste concelho;
Sétimo: A escritura será outorgada logo que o promitente comprador para isso notifique os vendedores
Oitavo: No caso de se verificar a execução deste contrato o arrendamento a médio prazo existente com a celulose do Caima passará, na parte correspondente ao senhorio, para o nome do promitente comprador, do que os primeiros assumem o respectivo compromisso;
Nono: Todos os outorgantes atribuem ao presente contrato promessa, na hipótese de o mesmo se tomar exigível efeitos reais, podendo o promitente comprador optar pela sua execução específica.
Décimo - O presente contrato é feito em duplicado, ficando o original para o primeiro outorgante e o duplicado para o segundo.
Torres Novas, 28 de Abril de 1992 - (resposta ao quesito 3°)
2. O réu marido pagou ao D e mulher E, aquando da celebração do aludido convénio, em 28 de Abril de 1992, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 10.000.000$00 e pagou-lhes ainda mais 15.000.000$00 aquando da celebração da escritura aludida em D da especificação, o que o autor sempre soube - (respostas aos quesitos 5° e 6°).
3. A, ora autor, por contrato-promessa de compra e venda celebrado com D e mulher, E, por escritura pública de 6 de Novembro de 1992, prometeu comprar o prédio misto denominado Casal do Geraldo, ou Geraldo de Baixo, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo cinco da secção V, e com a parte urbana inscrita na respectiva matriz sob os artigos cento e sessenta e quatro, cento e sessenta e cinco, duzentos e onze e quatrocentos e setenta e quatro, sito na freguesia de Chouto, concelho de Chamusca, descrito na Conservatória do Registo Predial da Golegã, sob o numero um da freguesia de Chouto (alínea A da especificação).
4. A tal promessa foi atribuída eficácia real, nos termos consagrados no artigo 413° do Código Civil (alínea B da especificação).
5. O contrato-promessa referido em A e B (n.os 3 e 4 anteriores) foi registado na Conservatória do Registo Predial da Golegã (alínea C da especificação).
6. Quando celebraram a escritura aludida em A da especificação (n.º 3 acima) os outorgantes não quiseram aquilo que nela fizeram escrever nem o D quis vender ao autor fosse o que fosse, nem este lhe pagou sequer um centavo pelo preço (respostas aos quesitos 8° a 10°).
7. Quando celebraram a escritura aludida em A da especificação, os outorgantes fizeram-no com a consciência de que o prédio estava prometido vender a B e que este havia pago a quantia de 10.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento a D e mulher, E, e tiveram como intenção prejudicar o réu (respostas aos quesitos 11 ° e 12°).
8. B e G apuseram as suas assinaturas num documento composto por duas folhas, estando ambas as assinaturas apostas sobre selos fiscais no montante de 600$00 , sendo o teor integral do citado documento o seguinte:
"Contrato-Promessa de Compra e Venda
Entre:
Dr. G, Advogado com escritório à Rua ....., ..... em Abrantes, que outorga na qualidade de procurador de D e mulher E, casados sob o regime da comunhão geral de bens, residentes em Casal do Geraldo, freguesia de Chouto, concelho de Chamusca, como Primeiro Outorgante
e B, casado, residente no lugar de Salvador, freguesia de Parreira, concelho de Chamusca, como segundo outorgante, é celebrado o presente contrato-promessa de compra e venda que se regerá pelas cláusulas seguintes:
Primeira: Os representados do primeiro outorgante são legítimos proprietários do seguinte prédio:
Misto composto de terra c/ sobreiros, pinhal, pastagem vinha, oliveiras, cultura arvense, pomar misto, mato e r/c para habitação, r/c para adega, r/c para habitação dependência, r/c para cozinha, barracões, garagem e celeiro, sito em Casal do Geraldo, com a área total de 129,4000 ha, confronta do norte Casal da Perna Molhada, sul Casal do Junquinho, nascente H, poente Casal do Junco, inscrita na matriz rústica sob o art° 5 da secção V e da matriz urbana sob os art. 164, 165 211 e 474 da freguesia de Chouto e inscrita na Conservatória do Registo Predial da Golegã sob o n° 00001/251084 .
Segundo: Pelo preço de 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos) os primeiro promete vender, em nome dos seus representados, e o segundo comprar o prédio atrás identificado-
Terceira: O segundo outorgante pagará o preço da forma seguinte:
a) 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos) já entregues aos representados do primeiro outorgante conforme consta do contrato celebrado no dia dez de Novembro de mil novecentos e noventa e dois o qual se considera desde já revogado e sem qualquer efeito.
b) Do preço ainda em dívida (15.000.000$00 - quinze milhões de escudos) será pago no acto da escritura de compra e venda que titulará este contrato-promessa.
Quarta: A escritura que titulará este contrato-promessa será celebrado no prazo de trinta dias contados da celebração do presente.
Quinta: O primeiro outorgante na qualidade em que outorga, autoriza o segundo a, de imediato, entrar na posse, gozo e fruição de todo o prédio objecto deste contrato-promessa.
Sexta: O segundo outorgante tem conhecimento de que o prédio está onerado com um arrendamento para eucaliptos sendo que aceita este contrato.
Sétima: O montante das rendas que forem devidas pelo arrendatário será, a partir desta data pago ao segundo outorgante a quem serão entregues os documentos comprovativos do referido contrato.
Oitava - A extracção da cortiça, que porventura exista no prédio, será feita pelo segundo e o valor da mesma será recebido também por este.
Nona: O segundo outorgante autoriza os representantes do primeiro a permanecerem no prédio urbano que habitam, dento da herdade, até ao final do presente ano lectivo.
Décima: Em tudo o que neste contrato se achar omisso aplicar-se-ão as normas que regulamentam esta matéria.
Feito em duplicado, em Abrantes aos dezanove dias do mês de Janeiro de mil novecentos e noventa e três (resposta ao quesito novo elaborado por força do acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 04 de Julho de 2001).
9. B e mulher, C, ora réus, por escritura pública de compra e venda de 05/02/93, adquiriram ao dito D e mulher, E, o prédio misto denominado Casal do Geraldo ou Geraldo de Baixo, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo cinco da secção V, e com a parte urbana inscrita na respectiva matriz sob os artigos cento e sessenta e quatro, cento e sessenta e cinco, duzentos e onze e quatrocentos e setenta e quatro, sito na freguesia de Chouto, concelho de Chamusca, descrito na Conservatória do Registo Predial da Golegã, sob o número um da freguesia de Chouto e referido em A, facto que igualmente foi registado na Conservatória do Registo Predial da Golegã, embora necessariamente a título provisório, por força da inscrição anterior a favor do autor, apesar dos réus saberem que na certidão do registo predial respectiva constava o registo de uma promessa de venda com eficácia real anterior, a favor do autor (alíneas D, E e K da especificação).
10. Aquando da celebração da escritura aludida em D da especificação (n.º 6 imediata-mente anterior) foi referido aos réus pelos vendedores e pelo respectivo mandatário que o contrato - -promessa outorgado pelo autor e aludido em A da especificação, era para ser dado sem efeito e que não tinha valor algum, o que levou o réu a assinar despreocupadamente aquele documento notarial (respostas aos quesitos 13º e 14º).
11. O D e mulher, E, recusaram-se a celebrar (outorgar) a escritura pública de compra e venda do prédio, pelo que o ora autor intentou uma acção de execução específica do contrato, a qual veio a ter sentença favorável do Tribunal de Círculo de Abrantes, declarando-se que "o autor é titular de um direito real de aquisição sobre o aludido imóvel... o qual prevalece sobre todos os direitos pessoais ou reais referentes à coisa que se encontrem registados posteriormente ao registo do contrato - promessa referido nos autos" e determinando-se" a transmissão do direito de propriedade sobre o mesmo prédio a favor do autor" - (alínea G da especificação).
12. Desde 05/02/93 os réus vêm ocupando o prédio referido na alínea A da especificação, onde se deslocam frequentemente, ali desenvolvendo actividades, mantendo coisas suas e pessoas que para si trabalham, mau grado as diversas e variadas interpelações feitas pelo autor, incluindo uma decisão favorável ao autor, em providência cautelar oportunamente intentada, no sentido de os réus deixarem o ocupado (alíneas H a J da especificação).
Analisando o aplicável Direito
Convém afastar argumento algo factual que o Recorrente repete perante este Supremo Tribunal, depois de rejeitado pela Relação. Diz ele (conclusões 2ª e 3ª) que O Tribunal Colectivo deu como não provado que o A., ora recorrente, sempre tenha sabido ou que sequer soubesse, antes da conclusão do negócio especificado na alínea A) da especificação, do documento assinado em 28 de Janeiro de 1922 por B e D e mulher, E.
Ora, não se provando que tenha tido conhecimento prévio desse documento, desde logo fica afastada a hipótese do acordo para enganar terceiros, a que se refere o art. 240º do Código Civil, aquando da celebração da escritura de 6 de Novembro de 1992 com os mesmos promitentes vendedores.
Analisada a matéria quesitada e provada, temos que nos quesitos 2º e 3º, mormente no 2º (fs. 306) elaborado de acordo com o decidido pela Relação de Évora, se perguntava se o A. sempre teve conhecimento de que o R. marido celebrara com os donos do prédio em causa contrato promessa de compra e venda em 28 de Abril de 1992 porque (3º) fora o mandatário daqueles donos do prédio que tratara tanto desse negócio como do outorgado com o A.
Ambos os quesitos mereceram resposta negativa.
Como é sabido e constitui jurisprudência corrente, a resposta negativa a um quesito significa apenas que dele nada se provou e não que se tenha provado o contrário do que nele se perguntava. É como se a respectiva matéria não tivesse sido alegada.
Ora, apesar desta resposta negativa, consta da resposta aos quesitos 5º e 6º que o Autor sempre soube das entregas de dinheiro feitas pelo R. marido ao promitente vendedor em cumprimento do contrato promessa de 28.4.1992.
Mas nunca aquela resposta negativa teria o efeito pretendido pelo A. na conclusão 3ª, que não provado o seu conhecimento de tal contrato promessa quando outorgou o seu, em Novembro do mesmo ano de 1992, afastada estava a hipótese de acordo para enganar terceiros a que se refere o art. 240º do CC.
É que, além daquele referido conhecimento, está claro, preto no branco, nos factos arrolados sob os n.os 6 e 7, que quando celebraram a escritura aludida em A da especificação (n.º 3 acima) os outorgantes não quiseram aquilo que nela fizeram escrever nem o D quis vender ao autor fosse o que fosse, nem este lhe pagou sequer um centavo pelo preço (respostas aos quesitos 8° a 10°).
Quando celebraram a escritura aludida em A da especificação, os outorgantes fizeram-no com a consciência de que o prédio estava prometido vender a B e que este havia pago a quantia de 10.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento a D e mulher, E, e tiveram como intenção prejudicar o réu (respostas aos quesitos 11 ° e 12°).
Nem se diga, como afirma o Recorrente em 6º, que a divergência entre a vontade e a declaração retratada nas respostas aos quesitos 9º e 10º é incompatível com a natureza do contrato-promessa, uma vez que não é possível confundir entre contrato-promessa e contrato prometido.
É certo que não deve confundir-se contrato promessa com o contrato prometido, mas é igualmente seguro poder verificar-se simulação no contrato promessa que, como é sabido, não é um contrato imperfeito, incompleto ou preliminar mas contrato perfeito, convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato - (1).
Nos termos do n.º 1 do art. 240º do CC, se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.
Aí estão os três elementos integradores do conceito, conforme doutrina comum (2):
- intencionalidade da divergência entre a vontade e a declaração;
- acordo entre declarante e declaratário (acordo simulatório), o que, evidentemente, não exclui a possibilidade de simulação nos negócios unilaterais;
- intuito de enganar terceiros.
Nada impede que promitente vendedor e comprador, apostados em enganar ou prejudicar terceiros, declarem, contra o por si sabido e querido, prometer vender e comprar quando, de facto, não querem comprometer-se de acordo com o declarado.
Foi exactamente o que aqui aconteceu: na escritura pública de 6.11.92 o A. prometeu comprar e o D e esposa prometeram vender o prédio que estes haviam prometido vender aos RR ora Recorridos mais de meio ano antes, deles recebendo dez mil contos a título de sinal e princípio de pagamento, o que todos bem sabiam.
Se as coisas tivessem ficado por aqui estaríamos perante simples incumprimento, pelos promitentes vendedores, do contrato promessa de Abril de 1992, pois a promessa de venda vertida em escritura pública, com eficácia real e registada, produz efeitos em relação a terceiros e para os promitentes compradores ora RR equivale à alienação a terceiro do bem prometido vender, venda a terceiro que traduz incumprimento do contrato promessa.
Como diz o A. (conclusão 4ª) o proprietário pode prometer vender mais que uma vez o mesmo imóvel. Sem prejuízo de tal comportamento poder integrar conduta criminosa, diremos nós.
Mas os promitentes (vendedores e comprador) foram mais além: não queriam o que fizeram escrever na escritura, declararam prometer vender e comprar tendo como intenção prejudicar os RR que bem sabiam ser há meses promitentes compradores do mesmo imóvel.
Aqui está a simulação a inquinar de nulidade - n.º 2 do art. 240º CC - o contrato promessa com eficácia real a que o A. vai buscar o direito que aqui pretendeu fazer valer.
Bem sabiam os promitentes vendedores que este negócio não valia nada.
Certamente por isso é que eles não quiseram cumprir o prometido ao aqui A. que intentou acção de execução específica (sentença de 5.4.94), apesar de conhecer as maleitas do contrato que executava e de saber que o anterior contrato promessa aos RR já fora cumprido com a escritura de venda de 5.2.93 (fs. 18 a 21).
Declarando a nulidade, por simulação, do contrato promessa com eficácia real em que o A. fundava os seus direitos e retirando de tal declaração de nulidade as consequências legais - art. 289º do CC - nomeadamente a nível registral, a sentença confirmada pelo Acórdão recorrido houve-se no estrito cumprimento da lei - art. 410º, 413º, 240º e 289º do CC e 17º do C. R. Predial.
Pelo que o recurso não merece provimento.
Decisão
Termos em que se decide
a) - negar a revista e
b) - condenar o Recorrente nas custas - art. 446º, n.os 1 e 2, do CPC.
Lisboa, 23 de Setembro de 2003
Afonso Correia
Ribeiro de Almeida
Nuno Cameira
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(1) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 8ª ed., I, 312 e art. 410º do CC.
(2) - Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., 472.