Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A1283 |  |
A, propôs esta acção contra B, em 20/1/97.
Pede que :
"Verificado o incumprimento do contrato promessa por parte da ré, deve esta ser condenada a ver lavrada a sentença que produza os efeitos da declaração da mesma e que opere a transmissão da propriedade dos prédios descritos na P.I.."
Alegou que, em 27/10/94, celebrou com a ré um contrato promessa de compra e venda de duas fracções autónomas designadas pelas letras JA e IZ, do prédio urbano descrito na C.R.P. de Fafe sob o nº 01867/Fafe.
Na 1ª instância, por sentença de 30/03/01, a acção foi julgada improcedente, porque o A., apesar de notificado para tal, não apresentou sentença de utilização das fracções.
A Relação confirmou a decisão-
Em recurso foram apresentadas as seguintes conclusões:
1- O instituto do contrato promessa e acção de execução especifica, designadamente o preceituado no nº 3 do artº 410º e nº1 do artº 830º, ambos do CC, visam, em primeiro plano, a defesa dos interesses do promitente comprador;
2- No caso presente houve pagamento integral do preço, interpelação da ré para celebrar o contrato, podendo este ser celebrado, então, através da exibição da licença de construção.
3- A omissão das formalidades referidas no nº 3 do artº 410º do CC não impede a prolação de sentença que produza efeitos da declaração negocial do faltoso.
4- Tal omissão não é de conhecimento oficioso.
5- A não apresentação da licença de utilização não obsta à procedência da acção de execução especifica.
6- A lei (D.L. 268/94, de 25/10) expressamente declara caber ao promitente vendedor a obtenção da licença de utilização.
7- Os artº 1º e 4º do DL 281/99, de 26/7, apenas exigem a apresentação da licença de utilização nos casos de outorga de escrituras públicas e nas acções de justificação judicial, previstas no artº 119 º do CRP.
8- Tendo em vista os interesses do promitente comprador o legislador quis excluir as acções de execução especifica.
9- A exigência da apresentação da licença de utilização é igualmente dispensada em caso de venda judicial de prédio urbano penhorado em processo de execução.
10- Os pressupostos em que assentam as duas acções são os mesmos, pelo que em ambos os casos é dispensada a apresentação da licença de utilização.
11- Violaram-se as disposições do nº 3 do artº 9º, nº 3 do artº 410º e nº 1 do artº 830º do CC, artº 1º e 4º do D.L. 281/99 e artº 10 do DL 268/94.
Após vistos cumpre decidir.
Damos por reproduzidos os factos considerados provados pelas instâncias.
Deles destacamos :
1- Em 27/10/94, a ré celebrou por escrito o contrato promessa de compra e venda, prometendo vender ao A. e este prometendo comprar-lhe as fracções autónomas designadas pelas letras JA e IZ, correspondente a duas lojas destinadas a comércio....., localizadas no prédio urbano afecto ao regime de p.h., ....., então descrito sob o nº 01867/Fafe ( por anexação dos prédios 01475 e 01476) e actualmente inscritas na respectiva matriz sob....... .
2- O autor pagou a totalidade do preço.... .
No contrato promessa foi declarado, textualmente : " A 1ª outorgante é dona de um prédio urbano em construção e em fase de acabamento..........., em regime de p.h., ..... descrito sob o nº 01475/31090."
Da certidão de registo predial junta a fls 7 e segs. vê-se que, sob o nº 01867/170892, foi descrito um "prédio designado por ROYAL CENTER - em construção, de sub cave - cave - R/C A e R/C B - sobreloja e 3 andares....... . E formado pelas fracções A a ME.
Em 25/8/92 foi averbado - Concluída.
Em 17-08-92 foi inscrita, provisoriamente a constituição da P.H.
Em 25-08-92 foi averbada a conversão em definitiva.
Em 19-10-93 foi inscrito o registo da acção de anulação de todas as inscrições.
Sob o nº 01867/ 17-08-92 - JA, foi descrita esta fracção.
Em 170394 foi inscrita a aquisição a favor de B. Por compra. Abrange 280 fracções.
Na mesma data foi averbado que a inscrição é provisória por
natureza (nº 2 al. b do artº 92)
Sob o nº 01867/ 17-08-92 - IZ foi descrita esta fracção.
Em 17-03-94, foi inscrita a aquisição a favor de B . Por compra. Abrange 280 fracções.
Na mesma data foi averbado que a inscrição é provisória por natureza (nº2 al. b do artº 92º.)
Na 1ª instância fez-se o seguinte discurso à volta do nº 3 do artº 410º do CC :
"Teve-se em vista, com este regime, estabelecer um controlo notarial destinado a evitar a negociação de edificações clandestinas, para protecção dos futuros adquirentes." "Tem sido pacifica a jurisprudência no sentido de não poder ser declarada oficiosamente a nulidade."
"Dispõe o artº 1º do DL nº 281/99, de 26/07, que não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente ......., e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se fará menção expressa na escritura." " Regula no artº 2º os casos em que a apresentação do alvará de licença de utilização ..... pode ser substituído pelo alvará de licença de construção." " Dispõe o nº 4 sobre a transmissão de prédios urbanos inacabados. No entanto, os requisitos dessa transmissão não se aplicam, tratando-se da transmissão de fracções autónomas em P.H.."
Julga improcedente a acção "uma vez que a lei exige, na celebração das escrituras públicas relativas á transmissão de prédios urbanos prova notarial da existência da correspondente licença de construção ou de utilização."
A Relação aceitou os fundamentos da 1ª instância, afastando o entendimento do ASS. 3/95, sobretudo por causa da alteração do quadro legal resultante do D.L. 281/99.
Quid juris!?
A influência da licença de construção ou de utilização de prédios urbanos ou fracções no comércio dos mesmos, tem sido objecto de intervenções legislativas variadas no tempo e no modo.
O sentido dessas intervenções tem sido objecto de controvérsia, quer na doutrina quer na jurisprudência.
Esta é mais uma .
O DL 236/80 de 18/7, para impedir que, sem conhecimento do promitente comprador, possam ser objecto de promessa de venda prédios de construção clandestina, exigiu que o notário, ao intervir necessariamente para reconhecer presencialmente as assinaturas, certificasse no documento a existência de licença de construção do prédio.
Para conseguir esse objectivo deu nova redacção ao artº 1410º do CC, passando a exigir que as assinaturas fossem reconhecidas presencialmente e que se certificasse no documento a existência de licença de construção.
A omissão destes requisitos não era invocável pelo promitente vendedor, salvo se o promitente comprador lhe tiver dado causa.
O DL. 286/84, de 23/8, fazendo alterações ao C. Notariado, acrescentou o artº 74-B dizendo : "os instrumentos de constituição de P.H. só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela C.M.,comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais.
Tratando-se de prédio construído para venda em fracções autónomas, o documento a que se refere o número anterior pode ser substituído pela exibição do respectivo projecto de construção, aprovado pela C.M..
A L 46/85, de 20/9, ao fixar os regimes de renda nos arrendamentos para habitação, veio estabelecer que "Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz e da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando uma delas seja exigível." (artº 44)
Além disso não permitia a actualização das rendas ou a correcção extraordinária se não tivessem sido emitidas as ditas licenças, quando uma delas seja exigível.
O DL 74/86, de 23/4, deu nova redacção ao transcrito artº 44 que passou a ser :"Não podem..............ou de utilização, quando exigível, da qual se fará sempre menção na escritura.
O DL 379/86, de 11/11, reconhecendo que o DL 236/80, teve como "objectivo precípuo acautelar a posição do promitente comprador de edifícios ou fracções autónomas destes, sobretudo quando destinadas a fins habitacionais", as soluções encontradas não foram as mais felizes, deu nova redacção ao artº 410º nº 3, passando a exigir a "....certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção : contudo, o contraente que promete transmitir ....só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte."
O DL 445/91, de 20/11, veio dar nova forma ao licenciamento do obras particulares.
Nessa nova forma teve em vista "definir o enquadramento necessário a que a sociedade civil não ficasse alheia ao esforço que a Administração está a desenvolver na dotação de todos os municípios de planos directores municipais. Esse enquadramento passa pelo estabelecimento de crescentes penalizações e restrições, que obrigam a própria sociedade civil a interiorizar a disciplina do ordenamento do território."
Começa por sujeitar as obras de construção, primeiro a licença de construção e, no final, a licença de utilização.
Impõe ao município o dever de fiscalizar a obra licenciada.
A licença de utilização certifica " a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e condicionamento do licenciamento e com o uso previsto no alvará de licença de construção."
A concessão da licença de utilização é precedida de vistoria.
As obras feitas com violação do regulamentado podem ser embargadas pelo Presidente da CM e pode ordenar a sua demolição.
O DL 268/94, de 25/10, veio dizer que "Celebrado contrato - promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e á obtenção da correspondente licença de utilização."
O DL 281/99,de 26/7, tendo em conta a controvérsia interpretativa que o nº1 do artº 44 do DL 46/85 tem suscitado à volta do sentido a atribuir á frase "quando exigível."
Uns entendendo que a distinção se fazia entre prédios em que não era exigível licença e prédios em que era exigível ; outros que se referia á fase de construção do prédio, em construção ou já construído.
Até melhor estudo importa encontrar uma solução transitória, para desbloquear as situações de impossibilidade de transmissão de imóveis e pôr fim á incerteza em que se encontram numerosos adquirentes de fracções autónomas transmitidas apenas mediante licença de construção.
Assim, o artº 1º diz que :" Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam transmissão de propriedade.....sem que se faça perante o notário prova suficiente...... e da existência da correspondente licença de utilização,..... faz-se sempre menção expressa na escritura."
Artº 2º - 1- A apresentação do alvará de licença de utilização, no caso de já ter sido requerido e não emitido, pode ser substituída pela exibição do alvará da licença de construção, desde que:....
2-Nas subsequentes transmissões de fracções autónomas, de prédios em regime de p.h., o transmitente apenas tem de fazer prova de que foi requerida a licença de utilização e declarar que o pedido não foi indeferido nem a licença emitida no prazo de 50 dias sobre a data do seu requerimento...... .
6- O notário deve consignar no documento o numero e a data de emissão da licença de construção....., bem como a advertência aos outorgantes sobre o teor dos nº 2 e 3.... .
Artº 4º - Manda aplicar o regime anterior á justificação para os efeitos do artº 116º do CRP...... .
Das disposições acima transcritas e de outras anteriores, como o R.G.E.U., vemos que o legislador decidiu intervir no direito de construir edifícios urbanos.
Fê-lo não só numa perspectiva de segurança, salubridade e estética das mesmas, mas também numa perspectiva de ordenamento do território.
A premência e intensidade da necessidade de intervenção no exercício desse direito tem aumentado á medida do galope do fenómeno de urbanização.
As medidas de fiscalização e punição das autoridades administrativas mostraram-se insuficientes há medida que aumentaram o numero e o volume das construções e à medida que se passou a construir para o comércio de massas.
Daí que não surpreenda a necessidade de intervir no sentido de regular o comércio dos bens construídos.
Essas intervenções visavam a tutela dos consumidores e não esqueciam que a dificultação do comércio de construções violadoras das regras legais era um travão á ilegalidade por parte do construtor.
A lei de 1980, ao intervir no contrato promessa, fê-lo dando predominância á tutela do interesse do consumidor.
Foi essa predominância que a jurisprudência foi reconhecendo, designadamente o assento de 1995.
Mas esse assento reconheceu essa predominância apenas no que toca ao contrato promessa, reconhecendo a sua validade, apesar do desrespeito dos requisitos exigidos pela lei, se o promitente comprador não invocasse a nulidade. Mas não deixou de reconhecer que essa visão não impedia que o legislador, por outras formas sancionasse o desrespeito das normas legais de construção.
Ora uma dessa normas encontra-se na lei 46/85 e confirmada pela lei 281/99.
E nessa lei o legislador é radical. Pretende acabar com a introdução no comércio jurídico de construções de que não se faça a prova da sua legalidade, muito embora admita que elas sejam objecto de negócios preliminares.
A permissão da entrada no comércio jurídico de construções naquela situação, por via da execução especifica dos contratos promessa seria contrariar o sentido da lei permitindo que o tribunal se substituísse ao promitente vendedor, emitindo por ele uma vontade que,à face da lei, ele não poderia emitir.
Sendo assim, bem andou a Relação em julgar improcedente a acção.
Em face do exposto, negamos a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 4 de Junho de 2002
Armando Lourenço,
Alípio Calheiros,
Azevedo Ramos.