Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A200 |  |
SINAL
INCUMPRIMENTO
COISA ALHEIA
A "A" e esposa B, moradores no Cacém, instauraram contra C, residente em Monte Estoril, acção com processo comum e forma ordinária, pedindo a condenação do R. a:
- Pagar-lhes 4.750.000$00 correspondentes à devolução do sinal somado ao valor da fracção prometida e deduzido o preço combinado;
- Pagar-lhes (subsidiariamente, para o caso de se considerar não ter havido tradição da coisa) 3.000.000$00 correspondentes à devolução do sinal em dobro;
- Reconhecer a nulidade do contrato promessa e a pagar-lhes 2.230.400$00 como indemnização dos prejuízos sofridos acrescidos da restituição do sinal, ainda a titulo subsidiário.
Alegaram os autores para tanto - e em síntese - que celebraram com o R. contrato promessa de compra e venda do rés-do-chão do número 17 da Rua Das Fontainhas recebendo deste a chave para procederem a obras no mesmo, entregando 1.500.000$00 de sinal (para o que receberam adiantamento do empréstimo) e combinando o pagamento da restante quantia (9.750.000$00) aquando da escritura de venda, a realizar por marcação dos AA e no prazo máximo de 90 dias.
A documentação relativa ao rés do chão não foi regularizada até à data aprazada para a escritura e esta ficou impossibilitada, os autores suportaram e suportarão despesas e resolveram o contrato com justa causa e atribuem ao rés do chão o valor de 14.500.000$00.
Por indisponibilidade do Banco os autores deixaram de poder contar com empréstimo e perderam o interesse na celebração. Acrescentam que o réu apesar de se apresentar como dono era apenas procurador de alguns dos comproprietários do rés do chão.
Contestou o R. para afirmar que nenhum fundamento existiu justificando a resolução do contrato promessa que só não foi cumprido por haverem os autores deixado de pretender comprar o rés do chão; clama pela improcedência dos pedidos formulados.
Foi saneada a causa e organizados especificação e questionário, sem reparos.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com intervenção do Colectivo que decidiu a matéria perguntada no questionário, ainda sem reclamações.
De seguida proferiu o Ex.mo Juiz sentença que julgou a acção de todo improcedente por entender inverificado incumprimento definitivo do contrato-promessas por banda do R., sendo certo, ainda, que os AA não marcaram a escritura, como era sua obrigação.
E se a não marcação da escritura se deveu ao facto de a propriedade a adquirir não estar registada em nome do R., ainda assim não havia fundamento para a resolução porque o R. bem podia remover esse obstáculo até à escritura.
Por último, a existência de poderes representativos não permite concluir pela ilegitimidade do R. e a promessa de venda de bem alheio não enferma de nulidade.
Inconformados, apelaram os AA, insistindo ser bastante a mora para o desencadear das sanções previstas no n.º 2 do art. 442º do CC, além de que a sentença não apreciara o pedido subsidiário formulado com base na responsabilidade pré-negocial do R.
A Relação de Lisboa confirmou o decidido, essencialmente pelas razões aduzidas na sentença que não padecia da arguida nulidade por omissão de pronúncia.
Ainda irresignados, pedem os AA revista no sentido de se julgar bastante a mora do R para legitimar a operada resolução do contrato-promessa. Como se vê da alegação que coroaram com a seguintes
Conclusões
A) - Embora pertencendo aos ora Apelantes a obrigação contratual de proceder à marcação da escritura até ao dia 17/07/97, o cumprimento de tal obrigação dependia necessariamente da cooperação do Apelado, face à situação registral do prédio.
B) - O ora Apelado não praticou oportunamente, ou seja, dentro do prazo contratualmente estabelecido para a celebração da escritura de compra e venda prometida (90 dias), os actos necessários ao cumprimento pelos ora recorrentes da obrigação de marcação daquela escritura.
C) - Daí que, nos termos do art.º 813º do Cód. Civil, o ora Apelado tenha entrado em mora.
D) Tendo o Apelado entrado em mora, assistia aos ora Apelantes a faculdade de resolver o contrato promessa de compra e venda, exigindo a devolução do sinal em dobro, nos termos do n.º 2 do art.º 442º do Cód. Civil.
E) - Aliás neste sentido alinham unanimemente quer a jurisprudência quer a melhor doutrina - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 21/09/92 in Colectânea de Jurisprudência, 1992, 4º, pág. 240; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18/03/97 in Colectânea de Jurisprudência, 1997, 1º, pág. 161; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10/02/98 in Colectânea de Jurisprudência, 1998, 1º pág. 63; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/04/2000 in Colectânea de Jurisprudência, 2000, 2º, pág. 32; e P. Lima, A. Varela "Cód. Civ. Anotado" Vol. I, 4ª Edição, pág. 423;
F) - O contrato promessa de compra e venda foi resolvido pelos ora Apelantes por carta, datada de 03/09/97, e recebida pelo Apelado em 04/09/97.
G) - Tal resolução, fundada na mora do promitente vendedor, foi perfeitamente licita e eficaz, e constituiu o Apelado na obrigação de devolver o sinal em dobro.
H) - Pelo que a decisão do Meritíssimo Juiz a quo não fez uma correcta aplicação do Direito aos factos ao absolver o réu, ora Apelado, dos pedidos formulados.
Não houve resposta.
Colhidos os vistos de lei e nada obstando, cumpre decidir as questões submetidas à nossa apreciação, as de saber se foi legítima a resolução do contrato pelos AA, que o mesmo é dizer se o R. está obrigado a indemnizar os promitentes compradores ora Recorrentes nos termos pedidos. O que pressupõe decidir se o R. incumpriu o contrato, legitimando a resolução declarada pelos AA, ou se, como querem estes, para aquela resolução basta(va) a mora.
Mas para tanto é mister ver que as Instâncias tiveram por provados, nemine discrepante, os seguintes Factos:
Da especificação
A) - Os autores visitaram em Janeiro de 1997 um apartamento correspondente ao rés-do-chão do prédio sito na Rua das ..., número dezassete, freguesia de S. Cristóvão, em Lisboa,
B) - cuja venda era promovida pela sociedade imobiliária D
C) - Na visita que efectuaram ao mencionado rés-do-chão e em que foram acompanhadas por uma colaboradora da D , os autores conheceram o Réu.
D) - Os autores comunicaram ao réu o seu interesse em adquirirem aquela fracção no estado em que se encontrava.
E) - Estavam disponíveis para assinar o respectivo contrato-promessa de compra e venda, pagando um sinal no valor de Esc. 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos).
E) - Quanto às obras de conservação de que a fracção carecia, foi dito que seriam efectuadas pelos autores, sem qualquer intervenção do réu.
G) - O réu entregou aos autores a chave da mencionada fracção a fim de estes darem início às mencionadas obras quando assim o entendessem.
H) - Em consequência, foi acordado que o preço da compra e venda, sem aquelas obras, seria de Esc. 11.250.000$00 (onze milhões duzentos e cinquenta mil escudos).
I) - Mais tarde, em 17 de Abril de 1997, os autores e o réu celebraram um contrato-promessa de compra e venda, tal como documentado a fls. 30 e 31.)
J) - Nos termos do mesmo escrito o réu, como "(...) dono e legítimo proprietário (...)", prometeu vender àqueles, que prometeram comprar-lhe, livre de ónus ou encargos e pelo preço de Esc. 11.250.000$00 (onze milhões, duzentos e cinquenta mil escudos) a fracção autónoma designada pela letra "D", correspondente ao rés-do-chão do prédio sito na Rua das ..., número dezassete, freguesia de S. Cristóvão, conselho de Lisboa, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 102 da dita freguesia e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 211 - "D" (cláusula 3ª do contrato-promessa junto como doc. de fls. 30 e 31 dos autos).
K) - Ainda nos termos do mesmo escrito os autores entregaram ao réu, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), recebendo a respectiva quitação (cfr. Cláusula 3ª do contrato-promessa - doc. de fls. 30 e 31 dos autos).
L) - A restante parte do preço - Esc. 9.750.000$00 - seria paga na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
M) - Ficou igualmente acordado no aludido contrato-promessa que cabia aos autores a marcação da escritura pública de compra e venda.
N) - Para esse fim, aqueles deveriam notificar o réu, por meio de carta registada com aviso de recepção, do dia, hora e local onde a escritura se realizaria, com a antecedência mínima de 10 dias
O) - e no prazo máximo de 90 dias, contados desde a data da assinatura daquele contrato, ou seja, até ao dia 17 de Julho de 1997.
P) - Por carta datada de 2 de Julho de 1997, documentada a fls. 38 dos autos, os autores contactaram o réu.
Q) - questionando-o sobre se o imóvel estava ou não sujeito ao regime da propriedade horizontal,
R) - tendo o réu respondido que a escritura pública de constituição de propriedade horizontal já havia sido celebrada, faltando apenas proceder ao respectivo registo na competente conservatória, o qual seria providenciado de imediato.
S) - O registo da constituição da propriedade horizontal sobre o imóvel veio a ser requerido em 18 de Junho de 1997, ou seja, 60 dias após a celebração do contrato-promessa (doc. de fls. 40 a 50 dos autos).
T) - Na mesma data foram apresentados pelos autores na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, os pedidos dos registos provisórios de aquisição e da hipoteca.
U) - O pedido de registo provisório de aquisição a favor dos autores encontrava-se assinado pelo réu e por outro procurador, designadamente, por G, ambos em representação dos comproprietários do imóvel e
V) - dele constavam as respectivas assinaturas reconhecidas notarialmente naquela qualidade (cfr. doc. de fls. 40 a 50 dos autos).
W) - O registo provisório de aquisição da fracção "D" a favor dos autores viria a ser lavrado por dúvidas nos termos do despacho de 06/07/1997 da 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, com o seguinte fundamento:
"(...) divergência do estado civil do promitente vendedor E entre a inscrição na Conservatória (Solteiro, maior) e o título (casado sob regime da comunhão geral) cuja alteração não se comprova ( art. 34º n.º 1 e 70º do CRP)".
X) - Os autores requereram, em 18 de Julho de 1997, junto da 8ª Conservatória do Registo Civil de Lisboa, a emissão da certidão de nascimento do mencionado com-proprietário - Sr. E - que
Y) - faleceu em 13 de Maio de 1993.
Z) - Por carta datada de 3 de Setembro de 1997, enviada ao réu e subscrita pelo ilustre mandatário dos autores, estes procederam à declaração de resolução do contrato-promessa atrás identificado e solicitaram do mesmo réu a devolução, em dobro, do sinal que haviam prestado, tudo nos moldes documentos a fls. 58 a 62 dos autos.
AA) - Por escritura outorgada em 18 de Junho de 1996, no 14º Cartório Notarial de Lisboa foi constituída a propriedade horizontal do prédio acima descrito, tudo nos moldes documentados a fls. 111 a 117 dos autos.
BB) - Por averbamento com a apresentação n.º 4 de 21/08/97, procedeu-se à remoção de dúvidas relativamente à mesma inscrição registral, mantendo-se provisória por natureza quanto à alínea g) do n.º 1 do art. 92, tal como documentado a fls. 118 a 124 dos autos.
CC) - Por carta datada de 25 de Agosto de 1997 e recebida pela autora mulher no dia seguinte, o réu solicitou à mesma autora a marcação de escritura para os próximos 15 dias úteis, referindo-se também à atempada entrega de todos os documentos solicitados - cfr. doc. de fls. 125 e 126 dos autos.
II - Do questionário.
1º) - Em Janeiro de 1997 os autores, com o intuito de fixarem a sua residência em Lisboa, começaram a procurar uma habitação nesta cidade.
2º) - Aquando da situação descrita nas alíneas A) e H), o réu intitulou-se como proprietário da mencionada fracção.
3º) e mostrou-lhes o interior do dito apartamento.
6º) - Como resultado da conduta do réu, os autores ficaram convictos de que ele era o legítimo proprietário da mencionada fracção "D" e
7º) - que caso se concretizasse o seu interesse na aquisição da mesma, o negócio seria imediatamente realizado.
8º) - Nessa ocasião os autores comunicaram ao réu que a sua intenção de compra se encontrava condicionada à concessão de crédito bancário a que iriam recorrer para aquele efeito,
9º) - já que não se encontravam em condições para assumir, naquele momento, qualquer compromisso em relação à compra do imóvel.
10º) - Posteriormente, na sequência das diligências efectuadas junto do F - obtiveram daquele Banco o parecer preliminar positivo quanto à concessão do crédito à habitação que pretendiam.
11º) - Os autores mencionaram ao réu que necessitavam do contrato promessa para efeitos da concessão, no mencionado Banco, do já referido crédito à habitação de que necessitavam.
14º) - A escritura invocada deveria ser agendada com acordo do Banco financiador dos autores, ou seja o F.
15º) - O prazo aludido em E) era o necessário e suficiente para a decisão final da concessão do crédito pelo banco, bem como para reunir a documentação necessária para efectiva celebração da escritura prometida.
16º) - Logo, os autores ficaram convictos de que a escritura pública de compra e venda poderia ser celebrada assim que aquela documentação estivesse reunida, isto é, dentro ou até antes do prazo de 90 dias acordado com o réu.
17º) - O réu afirmou que estava pronto e disponível para proceder, a qualquer momento, à correspondente outorga.
18º) - Para efeitos de obtenção dos fundos necessários à realização do preço da compra e venda, bem como às obras de que aquela fracção carecia, com conhecimento do réu, solicitaram ao F , um crédito à habitação nos termos da Lei 328 - B/86 de Setembro e demais disposições legais complementares, no valor de 14.000.000$00 (catorze milhões de escudos).
19º) - E para realização do sinal supramencionado, aquele Banco, em 17 de Abril de 1997, concedeu aos autores um adiantamento no valor de Esc.1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), por meio de desconto de uma livrança de igual valor, pelo prazo de 60 dias, vencendo juros à taxa de 11.09 % ao ano ( cfr. doc. de fls. 32 e 33.
20º) - Os restantes fundos seriam disponibilizados na data da outorga da escritura pública de mútuo com hipoteca referente ao crédito à habitação, a celebrar entre aquele banco e os autores na mesma data e no mesmo Cartório Notarial em que seria outorgada a escritura pública de compra e venda da mencionada fracção "D".
21º) - Como requisito para a efectiva concessão daquele crédito, e para efeitos da marcação das escrituras públicas de compra e venda e de mútuo com hipoteca, o F solicitou a apresentação de uma certidão do registo predial do imóvel em que constassem determinadas inscrições,
22º) - bem como o registo provisório de aquisição da mencionada fracção "D" a favor dos autores e o registo da hipoteca a constituir a favor daquele Banco.
23º) - Para esses fins, os autores, acompanhados por uma colaboradora da sociedade D , deslocaram-se à 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, e apresentaram os pedidos dos mencionados registos provisórios.
24º) - Foi com a leitura dos documentos descritos nas alíneas S) e T) que os autores constataram que o réu não era o titular do registo de aquisição propriedade da indicada fracção "D".
25º) - Face à situação descrita em W), os autores entraram em contacto com o réu com vista a que este viesse regularizar aquela divergência.
32º) - A livrança dita em 19º foi reformada com o consequente pagamento de juros e encargos a correr por conta dos autores e que somaram a quantia de esc. 121.643$00 (cento e vinte e um mil, seiscentos e quarenta e três escudos), correspondendo:
1 - Livrança n.º 5133309, vencida em 17/07/97:
- Esc. 1.500$00:imposto de selo (abertura de crédito);
- Esc. 46.459$00:Juros postecipados;
- Esc. 1.858$00: imposto do selo sobre os juros;
- Esc. 300$00: portes,
- Esc. 1500$00: imposto do selo (abertura de crédito);
- Esc. 45.481$00: Juros postecipados;
- Esc. 1.819$00: imposto sobre juros;
- Esc. 300$00: portes;
- Esc. 21.563$00: juros de mora (33 dias de mora);
- Esc.863 $00 ( imposto de selo).
Sintetizando a factualidade assim assente, temos que o R. prometeu vender aos AA a fracção autónoma em causa como seu dono e legítimo proprietário, em 17.4.1997, devendo a escritura da prometida compra e venda ser outorgada no prazo de 90 dias, até 17 de Julho de 1997 e ser marcada pelos AA. que do facto avisariam o R. com antecedência mínima de dez dias (al. J a O).
Apesar de constituída a propriedade horizontal por escritura de 18.6.1996 - em que o R interveio como procurador de alguns comproprietários (fs. 112) - o seu registo só foi requerido em 18.6.97, altura em que o R., ainda na qualidade de procurador e com a assinatura reconhecida nessa qualidade, requereu também o registo provisório de aquisição a favor dos AA e de hipoteca a favor do Banco (T, U e V).
Por despacho de 6 de Julho foi recusado o registo provisório de aquisição por divergência do estado civil do promitente vendedor E (W). Os AA requereram, em 18.7.97, certidão de registo de nascimento deste e verificaram que ele falecera em 13.5.1993.
Só com os requerimentos de registo em 18.6.97 é que os A souberam que o R não era dono do imóvel prometido vender.
Por carta datada de 25 de Agosto de 1997 e recebida pela autora mulher no dia seguinte, o réu solicitou à mesma autora a marcação de escritura para os próximos 15 dias úteis, referindo-se também à atempada entrega de todos os documentos solicitados - cfr. doc. de fls. 125 e 126 dos autos e al. CC.
Por carta datada de 3 de Setembro de 1997, enviada ao réu e subscrita pelo ilustre mandatário dos autores, estes procederam à declaração de resolução do contrato-promessa atrás identificado e solicitaram do mesmo réu a devolução, em dobro, do sinal que haviam prestado, tudo nos moldes documentados de fls. 58 a 62 dos autos - al. Z.
Analisando o aplicável Direito
As partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos seus contratos - art. 405º, n.º 1 - mas, uma vez concluído (art. 232º), o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei - art. 406º, n.º 1, sempre do CC.
A cessação dos efeitos negociais pode dar-se, entre o mais, por resolução, forma de destruição do contrato fundada na lei ou em convenção das partes (art. 432º a 434º CC).
Ainda que fundada em convenção, não fica afastado o controle judicial da operada resolução que se apoie em perturbações contratuais pouco graves ou violadoras do princípio da boa fé.
A resolução legal verifica-se, além do mais que não vem ao caso (art. 270º, 437º, 966º, 1150º, 1140º e 2248º CC) quando ocorra impossibilidade da prestação por culpa do devedor nos contratos bilaterais. Com efeito e como se expressa o art. 801º do CC, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação - n.º 1; tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização (já consagrado no art. 798º) pode resolver o contrato ... n.º 2.
Diferentemente do não cumprimento ou incumprimento (definitivo) é a situação de mora em que se considera constituído o devedor quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido - art. 804º, n.º 2, CC.
Enquanto que o não cumprimento (presumidamente culposo - art. 799º do CC) confere ao credor, além do direito a indemnização, o de resolução do contrato - art. 801º, n.º 2 - a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor - art. 804º, n.º 1, CC.
Dois casos há, porém, em que a lei (art. 808º CC) equipara a mora ao não cumprimento definitivo: se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (perda de interesse a apreciar objectivamente), ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
«De tal equiparação resulta que, verificados estes dois casos especiais, a demora culposa no cumprimento das obrigações já acarreta, não apenas a indemnização por danos, como ainda a resolução do negócio.
Estas noções elementares, aplicáveis aos negócios em geral, não podem deixar de ter pleno cabimento no contrato-promessa», pelo que «a resolução da promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (art. 442º CC) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa (1)
Esta interpretação do art. 442º, no sentido da exigência do incumprimento definitivo do contrato-promessa para o desencadear das sanções prevenidas no art. 442º, n.º 2, do CC, estava generalizada tanto na doutrina como na jurisprudência, ao menos antes das alterações nele introduzidas pelo Dec-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro. E deve continuar a entender-se do mesmo modo (2), aceite que o legislador de 1986 soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (art. 9º, n.º 3 CC) ao conservar expressões de sentido técnico-jurídico preciso como se quem constituiu o sinal deixar de cumprir...,se o não cumprimento do contrato for devido a este último... e mantendo intacto o regime da mora (art. 804º), do não cumprimento definitivo (art. 801º) e da conversão da simples mora em inadimplemento definitivo (art. 808º CC).
Esta Jurisprudência foi reafirmada pelo Supremo nos Ac. de 27.11.97 e de 26.5.98, mas contrariada em 10.2.98, todos na RLJ 131-204 a 221.
No ensinamento de Antunes Varela (3) a interpelação admonitória consagrada no art. 808º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
Conforme o espírito da lei, «por um lado, «o credor tem a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efectiva da prestação a que tem direito ou de lançar mão das providências com que a lei castiga o não cumprimento definitivo da obrigação, entre as quais se conta a de resolver o contrato, donde nasceu a obrigação que também a ele vincula.
Por outro lado, o devedor tem a garantia de que a contraparte (o credor) não goza ainda da possibilidade de desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao não-cumprimento (ao contrário do que parece resultar da lei italiana), enquanto lhe não der uma nova e derradeira chance de corrigir o seu descuido, de emendar a sua negligência, de superar a mora em que incorreu.
E têm os autores entendido - e bem! -, em face do espírito e do próprio texto da lei, que, para o devedor em mora ficar nessa situação de faltoso em definitivo, se torna necessário mesmo que na interpelação feita pelo credor, ao abrigo do disposto no artigo 808º, se inclua expressamente a advertência de que, não cumprindo o deve-dor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação se terá para todos os efeitos por não cumprida» (4).
Entendemos ser de manter esta doutrina e aquela maioritária jurisprudência, mesmo depois das alterações introduzidas ao n.º 3 do art. 442º do CC pelo Decreto Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro (5): a aplicação das sanções previstas no art. 442º do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato promessa e não a simples mora, tanto antes como depois das alterações introduzidas naquele dispositivo pelo Dec.-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro (6).
Quanto à promessa de venda de coisa alheia, "a jurisprudência teve já oportunidade de tomar posição nesta questão. Do estudo do Prof. Vaz Serra, no Boletim, n.º 76, pág. 100, cita-se na nota 217, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16 de Abril de 1952.
Este aresto - Boletim, n.º 34, pág. 360 - decidiu que é válida a promessa de venda de bens indivisos feita por um dos interessados na partilha sem consentimento dos outros. por se tratar de simples obrigação de prestação de facto.
Também a Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 78º, pág. 375, em resposta a um consulente, determinou no sentido que é válido o contrato de promessa de compra e venda de coisa alheia...
Em concordância com a doutrina exposta decidiu o acórdão deste Tribunal, de 29.10.1965, na Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 99º, pág. 85, ao dizer: «o contrato promessa de venda de coisa alheia é inteiramente válido, uma vez que comporta conteúdo exclusivamente obrigacional de mera prestação de facto; e é igualmente válido o contrato-promessa de venda de coisa em parte alheia».
É que, na verdade, o contrato de promessa não tem um efeito constitutivo ou translático, como bem acentua Mário de Brito, no 2º volume do Código Civil Anotado" (7) .
Mais recentemente - 9.5.1995 (8) - e no mesmo sentido decidiu este Supremo Tribunal, tal como ensinou ser a data da escritura o momento certo para se ajuizar do cumprimento ou não cumprimento do promitente:
«Quando, mediante contrato-promessa, alguém se obriga a vender a outrem, em determinada ocasião, um apartamento de que é dono, inteiramente livre de ónus e encargos, é no momento em que deve ser celebrada a escritura que eventuais ónus ou encargos já não devem subsistir.
A circunstância de tal apartamento ter sido penhorado, quando ainda não estava marcada a escritura não é necessariamente causa de impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa, bastando que, até ao momento em que a escritura deva ser celebrada, o vendedor tenha afastada a causa que deu lugar à penhora.
Tendo o promitente-comprador invocado a impossibilidade de cumprimento como fundamento para a resolução do contrato, tal fundamento não se verifica enquanto o promitente-vendedor tiver possibilidade de, até ao momento em que a escritura deva ser celebrada, afastar quaisquer ónus ou encargos que recaíssem sobre o prédio.
Daí que, estando ainda o promitente-vendedor em posição de remover tais obstáculos até à data marcada para a escritura, nem existe fundamento para a resolução do contrato por incumprimento daquele, nem o promitente-comprador tem o direito de exigir a restituição do sinal em dobro » (9).
Com efeito, pela promessa de venda a parte obriga-se a celebrar o contrato de venda, a emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. Pelo contrato promessa de compra e venda não se transfere o direito de propriedade sobre o bem prometido vender, pelo que de duas uma: ou à data da outorga do contrato prometido o promitente de venda de coisa alheia está em condições de honrar a promessa e não cai em incumprimento; ou não pode validamente outorgar o contrato prometido e tem de sujeitar-se às consequências legais do incumprimento.
Se assim é para a promessa de compra e venda de coisa alheia, por maioria de razão se aplicará o mesmo regime à promessa de venda de coisa alheia como própria ou, como é o caso, em que o promitente vendedor promete vender como sua coisa que lhe não pertence, ao menos de direito.
O dever de proceder de boa fé impõe-se aos contratantes tanto nos preliminares como na formação do contrato - 227º, n.º 1, CC - vincula o devedor no cumprimento da obrigação e o credor no exercício do direito correspondente - art. 762, n.º 2, do CC.
«Proceder de boa fé quer antes apontar para o dever social de agir com a lealdade, a correcção, a diligência e a lisura exigíveis das pessoas, conforme as circunstâncias de cada acto jurídico e de conteúdo variável ou flexível, adequado às circunstâncias de cada tipo de situações» (10).
Os factos, o Direito e o Recurso
Como se disse na douta sentença, na situação sub judice a prestação não se tornou impossível. A venda pode ser celebrada após a data combinada (até 17-07-97) pelo que a obrigação só se teria como não cumprida se pelo atraso os autores perdessem o interesse (perda objectivamente avaliada) ou se houvessem fixado prazo razoável para a celebração (art. 808º CC). Esta circunstância não se verificou e da matéria apurada não se extrai a perda objectiva do interesse.
A conclusão a retirar é a de que aos autores não cabe o direito de resolverem o contrato promessa (art. 801º CC).
Depois, era aos promitentes compradores que cabia a marcação da escritura e a advertência ao réu com a antecedência de dez dias. Contactaram-no devido ás dúvidas no registo da propriedade horizontal mas não se detecta que hajam marcado a escritura e convocado o réu para o efeito.
A consequência é a de que o réu não chegou (segundo o revelado pelos autos) a ser interpelado para o contrato definitivo, antes recebeu a carta de resolução (de 3.9.97) pouco depois de solicitar (em 25.8.97) à A. a marcação da escritura para os 15 dias seguintes.
A omissão de marcação de escritura e comunicação ao R. - que constituía obrigação dos AA - terá resultado da constatação da falta do registo da propriedade horizontal e de eventualmente a propriedade a adquirir não pertencer ao R.
A constituição da propriedade horizontal foi efectuada por escritura e veio a ser requerido o respectivo registo a 18-06-97, data em que foram requeridos também os registos provisórios de aquisição (lavrado por dúvidas relativamente ao estado civil) e de hipoteca.
Eventual insuficiência, do registo ou qualquer outra, teria que ser apurada à data da escritura (desconhecendo-se que haja sido marcada) por ser possível até então ser afastada pelo promitente vendedor; podendo este remover os obstáculos à celebração não existe fundamento para a resolução.
A não titularidade da propriedade pelo réu é apresentada como fundamento de nulidade da promessa. A venda de bens alheios (o Réu é procurador - juntamente com outrem - dos comproprietários) é nula se o vendedor carecer de legitimidade para a realizar (art. 892º CC ). A falta de poderes para o negócio não está comprovada, tendo o réu assinado o pedido do registo provisório da aquisição a favor dos autores em representação dos donos do rés do chão. A existência de poderes de representação não permite concluir pela ilegitimidade do réu e a promessa de venda de bem alheio não enferma de nulidade.
Em suma: não se verifica incumprimento definitivo (nem nulidade) do contrato-promessa por banda do promitente vendedor, pelo que foi ilegal a resolução declarada pelos promitentes compradores. Pelo que improcede o recurso.
Decisão
Termos em que se decide
a) - negar a revista e
b) - condenar os Recorrentes nas custas, por vencidos - art. 446º, n.os 1 e 2, do CPC.
Lisboa, 25 de Fevereiro de 2003
Afonso Correia
Afonso de Melo
Azevedo Ramos (dispensei o visto)
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(1) - Ac. do STJ, de 2.5.85 (Campos Costa), no BMJ 347-380, defendendo ser errada e profundamente enraizada em vastos sectores do nosso meio forense a ideia de que a simples mora do promitente comprador o sujeita às sanções do art. 442º, ideia que resulta de se subtrair o contrato-promessa ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos.
(2) - Ac. do STJ (Martins da Costa), de 24.10.95, na Col. Jur. (STJ) 1995-III-78 a 82; em sentido contrário, o Ac. de 15.12.99, no BMJ 482-243 a 246
(3) - RLJ 128-112 e ss, maxime 118 e 136 a 138, comentando favoravelmente Ac. do STJ, de 2.11.89, na mesma Revista, 104 a 112, ao menos para a redacção do art. 442º CC, anterior ao Dec-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro.
(4) - Ib., 138
(5) - Por último e na sequência de anterior ensinamento, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 8ª edição, Almedina, Novembro de 2001, pág. 108 a 126.
(6) - Neste sentido e por último, o Ac. do STJ (Óscar Catrola) de 22.11.2001, na Revista 3306/01, 7ª secção, e de 15.10.2002, na Revista 1160.02 - 6ª Secção, subscrito pelos que agora assinam este.
(7) - Ac. do STJ, de 2.6.77, no BMJ 268-211, com comentário favorável e idêntica justificação de Vaz Serra, na RLJ 111º-pág. 94.
(8) - Ac. na Base de Dados da DGSI, Processo n.º 96B101.
(9) - Ac. do STJ, de 7.12.95, sumário na mesma Base de Dados.
(10) - P- Lima-A. Varela, CC Anotado, II, 2 a 5; A. Varela, Obrigações, II, 10 e ss