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1. "A-Companhia Portuguesa de Administração Imobiliária, S.A.", intentou a presente acção declarativa, com processo sumário, contra B e C, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento respeitante ao 1° andar esquerdo B, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Rodrigues Sampaio, n°...., em Lisboa, bem como a condenação dos Réus a despejarem imediatamente o andar em causa.
Alegou para o efeito e em resumo que, por contrato celebrado em 7 de Agosto de 1980 a referida fracção foi dada de arrendamento à Ré B, para o exercício da indústria de cabeleireiro, actividade que a Ré passou a exercer no local arrendado.
De Dezembro de 1992 a meados de 1994, o estabelecimento esteve encerrado, tendo sido entretanto (23 de Março de 1993) objecto de trespasse por 7.000.000$00.
Considera a Autora que o trespasse foi simulado, face ao valor real do bem nunca superior a dois, três milhões de escudos. E acrescenta que, aquando do trespasse, não existia um verdadeiro estabelecimento dada a ausência de equipamentos o estado em que se encontravam as instalações e a ausência de clientela.
Todos estes factos justificam a resolução do arrendamento nos termos do disposto nas alíneas f) e h) do artigo 64° do Regime do Arrendamento Urbano.
Contestou a Ré C, invocando, em primeiro lugar, a caducidade do direito de propor a presente acção.
Com efeito, o trespasse foi comunicado à Autora em 2 de Abril de 1993, ou seja mais de um ano antes da propositura da acção (n°1 do artigo 65° do RAU).
Em segundo lugar, invoca a ilegitimidade da Ré B que, dado o trespasse, não integra a relação material controvertida.
Contestou ainda que o estabelecimento tenha estado encerrado, que o trespasse foi simulado e, em reconvenção, pedia a condenação da Autora a pagar-lhe a quantia de Esc.12.000.000$00, gasta em obras necessárias para a utilização do local arrendado.
Proferido despacho saneador, Recorreu a Ré C da decisão que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade da Ré B.
A acção de despejo deduzida contra a 2ªRé foi julgada procedente e improcedente a acção de despejo deduzida contra a 1ª Ré, tendo sido absolvidos do pedidos os sucessores desta, D, E, F, G e H.. E foi também julgada improcedente a reconvenção.
Por acórdão de 14 de Abril de 2002, a Relação de Lisboa negou provimento ao agravo e julgando procedente a apelação da Ré C, absolveu-a do pedido.
Inconformada, recorreu a Autora para este Tribunal, concluindo as alegações da sua revista nos seguintes termos:
A-A sentença proferida em 1ª instância deu como provado que o estabelecimento comercial de que a recorrida C é arrendatária se manteve encerrado e inactivo por um período de tempo superior a um ano (de Dezembro de 1992 a inícios de 1994), pelo que considerou preenchida a previsão da alínea h) do n°1 do art°64° do RAU, declarou resolvido o arrendamento sub judice e ordenou o despejo do locado.
B-Sustenta o douto acórdão sob censura que tendo a aludida C adquirido, por via de um trespasse, a posição de arrendatária do estabelecimento em causa em 23 de Março de 1993, se devem atender, na qualificação jurídica que importa fazer dos factos provados, a dois períodos separados e distintos naquele encerramento.
C-E que sendo da responsabilidade da dita C apenas o que decorreu entre o dito trespasse e o início de 1994, e da responsabilidade dos anteriores titulares do arrendamento o que precedeu esse trespasse, com a constatação de que qualquer deles teve uma duração inferior a um ano, o douto acórdão recorrido concluiu que a acção não podia proceder em relação à citada C, pelo que revogou a decisão da 1ªinstância e absolveu esta sociedade do pedido.
D-A ora recorrente discorda de tal entendimento, que, a ser aceite, levaria à absurda situação de um estabelecimento comercial poder ficar encerrado por muitos anos, bastando para tanto que os seus sucessivos inquilinos, ainda que não exercendo nele qualquer actividade, o fossem sucessivamente transmitido na condição de que cada uma dessas transmissões se operasse antes de estar completado o período de um ano que a lei estabelece como mínimo para que na esfera jurídica do senhorio se consolide o direito de obter a resolução do contrato em causa.
E-Mas a tal entendimento opõe-se também lei expressa, desde logo na norma contida no art°64°,1 al. h) do RAU, e ainda nos preceitos que regem a cessão de posição contratual (art°s 405° e 424° a 427°, e 1059°, todos do Código Civil).
F-Conformando-se num acordo pelo qual uma parte cede a outra, mediante uma contrapartida pecuniária, quer a universalidade de direitos e obrigações que em dado momento integram um estabelecimento comercial, quer o próprio vínculo locatício ao abrigo do qual a cedente dispõe do referido estabelecimento, o trespasse integra a figura de cessão de posição contratual.
G-"O contrato de cessão de posição contratual tem como principal efeito a substituição do cedente pelo cessionário, como contraparte do cedido, na relação contratual básica, tal como esta existe à data da cessão" (Código Civil Anotado, Vol.I, Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, anotação ao art°424°
H-"Ao lado dos direitos e obrigações fundamentais, o cessionário assume perante o cedido os deveres laterais ou secundários, as expectativas, os ónus e os deveres acessórios de conduta que adviriam da relação contratual básica para o cedente" (vd. mesma anotação).
I-O encerramento do estabelecimento, enquanto facto constitutivo do direito de resolução do contrato teve o seu termo "a quo" em Dezembro de 1992, não se tendo verificado qualquer facto ou circunstância interruptiva até verificação, nos inícios de 1994, do seu termo "ad quem".
J-Daí que tal direito, e a inerente contrapartida traduzida na obrigação da outra parte de fazer cessar a vicissitude geradora do fundamento invocada para a resolução do contrato, oneravam ou impendiam já sobre a relação locatícia em análise à data em que se operou a sua transmissão para a recorrida C.
L- Ou seja, ao invés do que se declara no douto acórdão recorrido, o direito ao arrendamento em apreço encontrava-se, no momento em que se operou a sua transmissão para a recorrida C, já onerado ou, se se preferir, já ameaçado quanto à sua manutenção na esfera jurídica do inquilino, fosse ele qual fosse.
M-Sendo que tal ónus ou ameaça acompanharam o direito transmitido. Pois que, face às normas conformadoras da cessão de posição contratual, é inquestionável que a transmissão do arrendamento para a recorrida C se operou com todos os direitos e obrigações que, no momento da cessão, integravam a posição contratual transmitida.
N-A recorrida C sucedeu na posição de arrendatária do estabelecimento despejando nos exactos termos em que essa posição era detida pelos seus anteriores titulares.
O-Não se aceita a afirmação produzida no douto acórdão recorrido que "as leis do arrendamento não prevêem qualquer tipo de acessão de violação contratual".
P- Ainda que se considere que o termo acessão está, quanto à sua utilização, restrito ao campo dos direitos reais, do que se não pode duvidar é que a transmissão do arrendamento para a recorrida C se operou com todos os direitos e obrigações que, no momento da cessão, integravam a posição contratual transmitida.
Q-Fosse ou não do conhecimento da recorrida C que o estabelecimento estava à data do trespasse encerrado e sem actividade, certo é que nunca esse facto poderia ser por ela invocado como forma de se opor ao pedido de resolução contratual deduzido nesta acção.
R-Tanto mais que a senhoria, ora Recorrente, não interveio nem se pode opor ao referido trespasse.
S-À recorrida C impunha-se, tão somente, prosseguir ou então restabelecer de imediato a actividade, que de acordo com o declaro no contrato de trespasse titulado pela escritura junta aos autos, era exercida no local arrendado, e não mantê-lo encerrado, como efectivamente sucedeu, até aos inícios de 1994. E se não o fez sibi imputet.
T-Temos, pois, que ao entender que ao trespasse titulado nos autos não se aplicam os princípios por que se rege a cessão de posição contratual, e, em consequência, que na qualificação jurídica da factualidade provada na acção, se não tem de considerar unitariamente o período total de encerramento e inactividade verificados no estabelecimento despejando, o douto acórdão recorrido faz errada interpretação e aplicação do art°64°, 1 al.h) do RAU, e ainda das normas contidas nos arts.405°,424° a 427°, e 1059°, do Código Civil.
U-As considerações que na parte final do douto acórdão recorrido se fazem, com o objectivo de justificar o sentido da decisão nele tomada, não encontram apoio em qualquer norma ou preceito legal.
V-E a invocação que aí se faz do art°112° do RAU é, salvo o devido respeito, totalmente descabida, pois que o dever que impende sobre o ou os sucessores não renunciantes de comunicar ao senhorio, no prazo de 180 dias, a morte do locatário, tem por objecto conferir estabilidade e segurança à respectiva relação locatícia, e não a de permitir que mantenham o local encerrado ou inactivo seja por que período de tempo for.
X-Sendo estranho que se pretenda confundir um mero dever de comunicação com o dever geral de boa administração a que está adstrito o detentor de qualquer património. E que no caso de herança indivisa sempre estaria atribuído ao respectivo cabeça de casal.
Z-Tanto mais que no caso concreto dos arrendamentos para comércio e indústria, como é o caso dos autos, dispõem os seus titulares ou administradores da possibilidade de proceder ao seu trespasse (art°115° do RAU).
AA - A prevenção que no acórdão recorrido se manifesta sobre a necessidade de os herdeiros do direito ao arrendamento, seja para o exercício de profissão liberal, seja referente a um qualquer estabelecimento, disporem de um prazo para, querendo, darem destino ao arrendado, não faz sentido.
BB - Isto porque esse prazo está já contemplado na lei. É o prazo de um ano em que lhes é permitido manter encerrado o local arrendado.
CC-Em função das razões atrás expostas, não pode a ora recorrente deixar de expressar a sua total discordância em relação à solução preconizada no aresto em que o douto acórdão se louva (Ac. Da RL de 08.03.94, in CJ, XIX, II, pág.75).
DD -Temos, assim, que o douto acórdão recorrido faz ainda errada aplicação do art°112° do RAU.
2. Quanto à matéria de facto remete-se para a decisão da 1ª (artigos 713°,n°6 e 726°, do Código de Processo Civil).
Cumpre decidir.
3. Constitui objecto do presente recurso a questão de saber se se verifica o fundamento previsto na alínea h) do artigo 64° do RAU, para a resolução do contrato de arrendamento.
Estabelece esta disposição que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário "Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos".
Ora, encontra-se provado que a primitiva arrendatária faleceu em 20 de Setembro de 1992 e que o estabelecimento de cabeleireiro de senhoras em causa encontrou-se de porta fechada ao público de Dezembro de 1992 a inícios de 1994, altura em que se iniciaram as obras que duraram até Abril desse mesmo ano", e que durante este período "não foi ali exercida pelos herdeiros da 1ª Ré, pela identificada ou pela 2ª Ré., a actividade de cabeleireiro ou qualquer outro tipo de actividade comercial".
A primitiva arrendatária faleceu em 20 de Setembro de 1992 e, em 23 de Março de 1993, aquele estabelecimento foi trespassado à 2ª Ré.
Considerou o acórdão recorrido, em primeiro lugar, que o tempo durante o qual o estabelecimento esteve encerrado antes do trespasse se não pode adicionar àquele em que, já na posse de C, se manteve igualmente encerrado. Ao contrário do que acontece no instituto possessório (artigo 1256° do Código Civil), as leis do arrendamento não prevêem qualquer tipo de acessão da violação contratual.
Em segundo lugar entendeu que se não pode falar de encerramento do local arrendado em caso de sucessão por morte do arrendatário. Neste caso, os herdeiros, por falta de habilitação profissional, de vocação específica ou até pela simples necessidade de definirem o destino de um bem que passou a integrar o seu património, paralisam durante algum tempo a actividade aí desenvolvida. Neste caso tal paralisação "não é de configurar como encerramento, porque não pode, sem mais, falar-se de desinteresse pelo seu destino, havendo antes que conciliar o interesse dos herdeiros na melhor gestão de um valor patrimonial do seu acervo hereditário com o interesse legítimo do senhorio à não descaracterização e desvalorização do seu prédio.
Enfim, em terceiro lugar, fundando-se no disposto no artigo 112°, n°2 do RAU ("O sucessor não renunciante deve comunicar, por escrito, ao senhorio a morte do arrendatário, a enviar nos 180 dias posteriores à ocorrência e da qual constem os documentos autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos"), que implicaria ser a própria lei a admitir que a situação do locatário, durante o período aí mencionado, possa não estar definida, conclui: "se para a concretização da nova relação locatícia a lei faculta um determinado período de tempo, parece apodíctico que, durante este, não se imponha a obrigatoriedade da continuação da actividade desenvolvida no locado, a alguém que não está em condições de o fazer e precisa, por isso, de algum tempo para a procura de uma solução dessa situação."
Não concordamos, porém, com esta interpretação das disposições em causa.
Assim, o facto de a lei do arrendamento não prever que o tempo em que o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, esteve encerrado antes do trespasse acresce àquele durante o qual o encerramento se manteve na posse do adquirente, não significa que o legislador tenha pretendido afastar um princípio em que assenta a cessão da posição contratual , na base do trespasse: a relação contratual é transmitida, tal como esta existia à data da cessão.
A esta solução não se opõe qualquer disposição do RAU, nem as exigências próprias do contrato de arrendamento.
Pelo contrário. Com efeito,o disposto na alínea h) do artigo 64° do RAU constitui uma compensação dada ao senhorio pela tutela concedida ao inquilino. Este não a merece quando não dá uso ao local arrendado e ao senhorio é reconhecido o interesse em não ver desvalorizado o prédio. Enfim, há que proteger o interesse geral de fomentar o aproveitamento efectivo de todos os bens utilizáveis.
Esta disposição reporta-se, sem distinguir, ao tempo em que o prédio se manteve encerrado, constituindo a interpretação dela feita pelo acórdão recorrido uma interpretação restritiva sem qualquer fundamento.
Carece também de fundamento a interpretação segundo a qual a noção de "encerramento" não abrange situações como a dos autos, em que os herdeiros procuram o destino a dar ao local arrendado. Com efeito, esta interpretação assenta na ideia de que a disposição em causa supõe o "desinteresse" do arrendatário, o que falta demonstrar. Trata-se antes de proteger o senhorio e de assegurar um objectivo económico, perante a situação objectiva de não utilização do prédio arrendado.
Enfim, também o disposto no artigo 112°, n°2 do RAU não tem o significado que o acórdão recorrido lhe atribui. Esta disposição não implica ter o legislador reconhecido que durante os 180 dias aí mencionados a situação do locatário possa não estar definida, o que teria por consequência não dever este período ser tido em conta para efeitos do disposto na alínea h) do artigo 64°. Ela visa simplesmente por um lado, facultar ao sucessor um prazo para a obtenção dos documentos necessários para a prova do seu direito, e, por outro, garantir ao senhorio uma definição, tão rápida quanto possível, da relação de arrendamento.
Considera a Recorrida dever-se o encerramento do local arrendado a caso de força maior, a morte da anterior arrendatária, pelo que, nos termos da alínea h) do artigo 64° do RAU, não tem o senhorio direito à resolução do contrato. A este propósito observa que a anterior arrendatária acumulava as funções de titular do estabelecimento, gestora, executora da actividade de cabeleireira, coadjuvada por aprendizes. Nestas condições, tornava-se impossível aos herdeiros, que não dispunham dos mesmos conhecimentos, conseguir rapidamente a substituição da falecida. Daí que o encerramento que teve lugar em seguida à morte desta se encontre justificado por caso de força maior.
A este respeito basta observar que a noção de caso de força maior, para efeitos daquela disposição legal, implica ser o encerramento do local arrendado consequência inevitável de um acontecimento estranho à pessoa do arrendatário. Trata-se de matéria que devia ter sido alegada pela Recorrida à qual pertencia o ónus da prova dos factos que integram aquela noção (artigo 342°,n°2, do Código Civil). Ora, é no recurso para este Tribunal que, pela primeira vez, a Recorrida invoca tal justificação para o encerramento em causa.
Os factos provados não permitem configurar um caso de força maior e, designadamente, que, em consequência da morte da anterior arrendatária, foi impossível reabrir o estabelecimento no prazo referido na alínea h) do artigo 64° do RAU.
Nestas condições, torna-se impossível fazer uso do disposto no artigo 664°, do Código de Processo Civil.
Termos em que se concede a revista, julgando-se, como em primeira instância, procedente a acção de despejo contra a Ré C.
Custas pela Recorrida.
Lisboa, 21 de Novembro de 2002
Moitinho de Almeida
Joaquim de Matos
Ferreira de Almeida