Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B1422 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL
DIREITO DE RETENÇÃO
INDEMNIZAÇÃO
II - A indemnização pelo contrato inominado na entrega da coisa apenas pode ter lugar no âmbito da resolução de contrato-promessa e averiguada a culpa dos autorgantes pela não realização do contrato.
A, e mulher, B, residentes em Setúbal,
intentaram a presente acção de reivindicação com processo ordinário contra C e mulher, D, residentes em Palmela, pedindo que sejam os RR. condenados a reconhecerem que eles autores são donos e legítimos proprietários de um prédio misto, que se compõe de terreno hortícola de regadio e de um prédio urbano destinado a armazém e cocheira, sito na Lagoa do Calvo, com a área de 52.130 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela, freguesia de Marateca, inscrito na matriz cadastral sob o art. 110, secção C, a parte rústica, e a parte urbana inscrita na respectiva matriz sob o actual artigo 403, e igualmente donos de um tractor marca Same Delfine e da motocultivadora marca Ferrari que no prédio se encontrava à data do contrato-promessa de compra e venda. Pedem ainda que sejam os RR. condenados a restituir aos AA. o referido prédio e as referidas máquinas e na indemnização não inferior a 3000000 escudos diários por detenção do prédio e máquinas.
Alegam que são donos do prédio reivindicado, tendo prometido vender o mesmo aos RR, estando incluído no preço um tractor e uma motocultivadora, tudo pelo preço de 17750000 escudos, tendo os réus entregue aos autores, como sinal e princípio de pagamento a quantia de 9000000 escudos.
Na data do contrato foi entregue aos autores, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 9000000 escudos e foi efectuada a tradição para os réus dos bens prometidos vender.
O prazo para a celebração do negócio de compra e venda era até 9 de Dezembro de 1997, tendo os autores notificado os réus de que estava marcada a celebração da escritura para 29-4-1998 no Cartório Notarial de Setúbal. Os A.A. notificaram os RR. para nova escritura, só que os RR. faltaram, com a intimação de que a falta à referida escritura importaria incumprimento definitivo, ou, comparecendo, não criassem as condições necessárias para a realização da escritura, bem como deveriam entregar o prédio e máquinas até 30.11.98. Os RR., embora comparecessem, não disponibilizaram a documentação necessária, pelo que o contrato-promessa ficou resolvido e os RR. até hoje mantêm-se no prédio e detêm os restantes bens cuja compra prometeram, sendo que a ocupação do prédio e máquinas gera um prejuízo para os AA. da ordem dos 3000 escudos diários.
Contestaram os RR., alegando que, com o processo de compra e venda foi entregue uma casa de habitação e já com chave na mão dos RR. os AA. deitaram abaixo a mesma depois de se apoderarem do recheio, pelo que se colocaram na impossibilidade de cumprir o contrato, tendo os AA. proposto reduzir o valor do contrato. Apesar disso os AA., de má fé, persistiram na marcação da escritura. Alegam ainda que os AA. também não entregaram os documentos necessários à realização da escritura. Os réus nunca recusaram efectuar a escritura, desde que ressarcidos do valor da habitação demolida.
Os AA. replicaram dizendo que propuseram a redução do preço, como mera proposta, não aceite pelos RR., pelo que caducou e que relativamente à demolição da casa foram os RR. que a ordenaram pelo que não houve qualquer impossibilidade de cumprimento.
Os autos prosseguiram os seus trâmites, vindo a ser proferida sentença em primeira instância que condenou os réus a reconhecerem os autores como donos e proprietário do prédio misto, que se compõe de terreno hortícola misto de regadio e de um prédio urbano destinado a armazém e cocheira e donos e proprietário do tractor de marca Same Delfine e motocultivadora Ferrari. Absolveu os réus da parte restante.
Esta sentença veio a ser confirmada pela Relação.
Interpõem os autores recurso para este Tribunal concluindo nos termos seguintes:
O contrato em causa é bilateral, obrigando-se os autores a vender e os réus a comprar, sendo aplicável o art. 795 do C. Civil;
A impossibilidade parcial de cumprimento da prestação por parte dos autores, não lhes é imputável, como é imputável aos réus, ou, pelo menos o risco do perecimento ou deterioração da coisa correm por conta dos réus que tinham a sua posse;
Desta forma não havia qualquer razão para os réus se recusarem a cumprir o contrato e pretenderem uma redução do preço;
Nunca foi invocado pelos réus a necessidade de ser reduzido o preço e não comunicaram aos autores que pretendiam que o preço fosse reduzido em Tribunal.
Deve ter-se como assente que os réus incumpriram definitivamente o contrato, pelo que a acção deve proceder.
Não se entendendo assim, deve o tribunal considerar que a acção deve proceder no sentido de se restituir aos autores o que entregaram aos réus, já que o contrato tinha um prazo fixo absoluto e as interpelações foram feitas fora do prazo máximo de um ano estipulado no contrato.
Foram violados os art.s 790.º, 793.º, 795.º, 796.º, 801.º e 830, todos do C. Civil.
Não houve contra-alegações.
Perante as alegações dos autores é posta a seguinte questão:
Direito dos autores à entrega dos objectos prometidos vender.
Factos.
Os AA. têm registralmente a seu favor o direito de propriedade sobre o prédio misto que se compõe de terreno hortícola de regadio e de um prédio urbano com rés-do-chão para habitação com uma divisão para armazém e duas para cocheira sito na Lagoa do Calvo com a área de 52.630 m2 inscrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o Nº. 00057/180680, freguesia de Marateca, inscrito na matriz cadastral sob o actual art. 110º, secção 2, a parte rústica, e a parte urbana sob o actual art. 403º.
Em 9.12.96, por contrato-promessa de compra e venda, os AA. prometeram vender aos RR. e estes comprar o prédio identificado acima pelo preço de 17750000 escudos.
No referido preço estava incluído um tractor de marca Same Delfine com a matrícula e uma motocultivadora de marca Ferrari, com motor de 10 cavalos.
Na ocasião foi pelos RR., entregue aos AA., a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado, o montante de 9000000 escudos.
Na data da outorga do contrato-promessa de compra e venda efectuou-se a tradição para os promitentes compradores, ora RR., dos bens prometidos vender.
Nos termos da clausula 6ª. do referido contrato-promessa, o contrato definitivo de compra e venda seria celebrado dentro do prazo máximo de um ano, ou seja, até 9.12.87.
Por notificação judicial avulsa, os AA. notificaram os RR. de que estava marcada no 2º. Cartório Notarial de Setúbal, pelas 15 horas do dia 29.4.98 a escritura pública definitiva do prédio ora em causa.
Porém, à referida escritura, embora notificados, faltaram os RR.
Novamente marcaram os AA. a escritura pública de compra e venda dos bens prometidos vender para o dia 30.10.98, pelas 14 h no 2º. Cartório Notarial de Setúbal.
Da marcação, hora, local e data daquela escritura foi dado conhecimento aos RR. por notificação judicial avulsa.
Da mesma notificação judicial avulsa constava expressamente de que a mora se transformaria em incumprimento definitivo caso os RR. não comparecessem no Cartório para outorgar a escritura pública definitiva ou não criassem as condições para que a mesma se realizasse.
Além disso, referiram os AA. aos RR. de que, caso não comparecessem e celebrassem o contrato definitivo, deveriam entregar a si o prédio prometido vender e identificado em 1., até ao dia 30.11.98.
Embora hajam comparecido no local e hora marcada para a realização do contrato prometido, os RR. não se apresentaram em condições de celebrar a respectiva escritura pública de compra e venda, para a qual haviam sido notificados.
Até à presente data o referido prédio, bem como as máquinas, ainda não foram entregues aos AA.
A casa de habitação referida acima, foi deitada a baixo.
Os A.A., propuseram aos RR. reduzirem em 1500 contos o valor do contrato nos termos constantes do documento junto a fls. 79, que se dá por reproduzido.
Os RR. não aceitaram nem aceitam tal proposta.
Os AA. estão impossibilitados de usufruírem ou rentabilizar o prédio, perdendo, por isso, 3000 escudos por dia.
Já com as chaves nas mãos dos RR., terceira pessoa, deitou abaixo uma divisão, constituída por sala e casa de banho, anexa à casa de habitação referida acima.
O direito.
Entrega dos objectos reivindicados.
A presente acção é de reivindicação na qual os autores pedem o reconhecimento do seu direito sobre o prédio prometido vender e as máquinas e a restituição dos bens que seriam vendidos nos termos do contrato-promessa de compra e venda.
A este pedido dos autores contestaram os réus alegando que o prédio urbano foi demolido pelos autores, depois de se terem apossado do seu recheio, colocando-se na impossibilidade de cumprir o contrato. Ainda assim os réus nunca recusaram efectuar a escritura desde que ressarcidos da habitação demolida.
A sentença de primeira instância considerou que, por virtude da demolição de uma divisão da casa, constituída por sala e casa de banho anexa à habitação, o contrato-promessa já não tem parte do seu conteúdo, tornando-se o contrato-promessa impossível de cumprir parcialmente e sem culpa dos autores, pois foi terceiro que demoliu parte da casa. E conclui que os autores permanecem adstritos ao cumprimento do contrato-promessa, não o podendo resolver mediante notificações, mesmo admonitórias. E diz-se que quem pode resolver o contrato-promessa são os réus.
Por seu lado a Relação defende que vêm provados os factos que constituem o direito de propriedade dos autores, mas não vem pedida a resolução do contrato-promessa de compra e venda por incumprimento definitivo, imputável aos réus, nem o acordo mútuo para a sua resolução por incumprimento definitivo, pelo que, conclui, se mantém válido o contrato-promessa e é lícita a detenção dos réus sobre os bens prometidos vender. Da matéria de facto não se mostra que as partes tenham perdido o interesse no contrato prometido, havendo apenas controvérsia quanto ao preço.
Conclui que não estão os réus obrigados a restituir os bens que lhes foram entregues.
À configuração da presente acção como de reivindicação de bens entregues por virtude dum contrato-promessa, opõem os réus a não restituição com fundamento em que houve perda parcial da coisa e, enquanto ela lhe não for entregue por inteiro, não têm que realizar o contrato prometido.
Diz-se no acórdão recorrido que a recusa da entrega é legítima nos termos do art. 1311 n.º 2 do C. Civil, onde se preceitua: "havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei". E no caso dos autos, diz-se que existe traditio por virtude do contrato-promessa e, não estando pedida a resolução, o contrato mantém-se válido e é lícita a detenção.
Na acção de reivindicação a causa de pedir é o facto de que deriva o direito de propriedade (art. 498 n.º 4 do CPC) e bem assim a detenção abusiva e ilícita dele (ver, v. g., Ac.s do STJ de 4-7-1972, BMJ 219-196, de 29-10-1974, de 6-12-1990, BMJ 402-583, Ac. RL de 15-5-1974, BMJ 237-298 e Ac. RP de 30-1-1979, BMJ 284-286). Demonstrado pelo autor o direito de propriedade, pede a sua restituição (Ac. STJ de 26-4-1994, CJ(S) II-2-62).
O facto constitutivo da propriedade é o originário, a não ser que ele se presuma, designadamente por virtude do registo (art. 7.º do CRP) ou porque a parte contrária confessa esse direito (ac. STJ de 17-6-1998, CJ(S) VI-2-129, entendimento que já vem de longe como se pode ver no acórdão da RP de 4-10-1967, JR ano 13.º, pág. 735).
No caso dos autos não vem questionado e antes aceite a propriedade dos autores sobre o prédio e máquinas prometidos vender.
Embora os recorrentes ponham no cerne da questão o direito obrigacional derivado do contrato-promessa, a petição não foi estruturada para decidir a resolução deste contrato e antes para se saber se os autores têm, por força do direito de propriedade, que ser restituídos à posse dos bens prometidos vender.
Vem provado que o contrato-promessa teve a tradição da coisa. A jurisprudência dos nossos tribunais tem entendido (ver Ac.s STJ de 18-11-1982, BMJ 321-387, de 21-11-1985, BMJ 351-352 e assento - hoje revista ampliada - de 12-3-1996, BMJ 455-53) que o acordo das partes para a entrega da coisa no contrato-promessa confere, desde logo, ao promitente comprador a licitude da detenção por virtude do acordo, antes das redacções introduzidas pelos decretos-lei 236/80 e 379/86 (Ac. de 21-11-1985). Com estes decretos-lei vem sendo defendido que a tradição da coisa confere ao promitente comprador o direito de retenção tendo em conta a redacção actual do artigo 442 do C. Civil e a que já resultava da redacção que lhe fora dada pelo DL 236/80. Tal direito resultava desde logo, na versão do DL 236/80 do n.º3 daquele artigo do C. Civil, onde se dizia: "No caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa, o promitente comprador goza, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela, pelo crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor".
A redacção dada pelo DL 379/86, retirando do art. 442 o texto acima referido, não teve o propósito de modificar o direito do promitente comprador com tradição da coisa, quando haja sinal passado, como é o caso. O mesmo decreto-lei (379/86) atribui o direito de retenção ao "beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442" (art. 755 n.º 1 al. f) do C. Civil). Trata-se, como se diz na parte preambular do DL 379/86 de proteger "a boa fé ..... na lógica da defesa do consumidor". Apenas razões de ordem sistemática terão retirado o direito de retenção do preceito onde estava integrado para o colocar no lugar onde se trata do direito de retenção.
Antes das formulações introduzidas por estes decretos-lei já se entendia que o promitente comprador gozava dum direito pessoal de gozo que lhe permitia defender o direito sobre o bem entregue (A. Varela, RLJ 124-350).
Estruturada a presente acção como de reivindicação, vejamos se está provada matéria que integre o caso previsto na lei pelo qual o réus se possam opor à entrega do prédio e das máquinas.
Na contestação alegaram os réus que os autores demoliram a casa colocando-se na impossibilidade de cumprir o contrato (art. 15 da contestação) e que nunca recusaram efectuar a escritura, desde que ressarcidos do valor da habitação demolida (art. 16.º da contestação). Ou seja, os réus recusam-se a celebrar a escritura a não ser pelo preço que, em seu entender, deve ser o valor dos bens depois da demolição. Os autores propuseram aos réus um desconto de 1500000 escudos ao preço convencionado que os réus recusaram. Dizem no artigo 20.º da contestação que os autores "ao persistirem na marcação da escritura segundo valores por si já afastados, estão usando de má fé, excepção que igualmente se invoca".
Perante tais factos, alegados pelos réus e no seu entendimento, não obstante os autores não terem demolido qualquer parte do prédio, mas sim terceiros, estão obrigados a diminuir o preço dos bens prometidos vender para uma quantia que nem os réus dizem qual seja. E o fundamento por eles invocado para se oporem à realização da escritura é este: "nunca recusaram efectuar a escritura, desde que ressarcidos do valor da habitação demolida".
Uma tal forma de impedimento à realização do contrato de compra e venda e à não entrega do prédio e máquinas não se integra no n.º 2 do art. 1311 do C. Civil. Não se trata de qualquer fundamento legítimo de recusa previsto na lei para a entrega de coisa em acção de reivindicação, mas antes uma condição superveniente ao contrato-promessa imposta pelos réus aos autores e na qual o tribunal não pode intervir: fixar o preço adequado para a realização do contrato de compra e venda.
Discorda-se do acórdão recorrido, quando julga improcedente a acção por não vir pedida a resolução do contrato-promessa, nem demonstrada a resolução do contrato por acordo mútuo, tornando válida e lícita a detenção. Tanto mais que a entrega dos bens prometidos vender ao promitente comprador é um contrato inominado que atribui aos promitentes compradores a "possibilidade de defesa possessória dos mesmos" (Vaz Serra, RLJ 114-23).
Como resulta do que acima se disse os réus não invocam sequer o direito de retenção, nem o acordo de entrega da coisa e que poderia tornar lícita a sua detenção nos termos acordados. Por outro lado, o direito de retenção "é um verdadeiro direito real, não de gozo", mas de garantia" (A. Varela, RLJ 124-350), não estando a ser utilizado como tal. Os réus não contestam o prazo que foi dado para a realização do contrato, nem a cláusula admonitória, persistindo na sua existência, mas com a invocação de que querem pagar menos pela realização da compra e venda.
Face ao exposto, não vem invocada motivação legal susceptível de justificar que os bens prometidos vender continuem na detenção dos réus.
Os autores pretendem ser indemnizados dos prejuízos que resultam da falta de entrega do prédio e das máquinas e que estimam em 3000000 escudos por dia.
Para o efeito consideram que o contrato foi resolvido em 30-11-1998.
O fundamento invocado nesta acção para a entrega dos bens é a sua propriedade e a ilegalidade da manutenção deles pelos réus.
Até ao trânsito deste acórdão a detenção pelos réus tem como causa o contrato-promessa e a cláusula da entrega dos bens. A acção de reivindicação não interfere com o contrato-promessa, nem com a culpa na sua não realização. A indemnização pelo contrato inominado da entrega da coisa apenas pode ter lugar no âmbito da resolução do contrato-promessa (ver RLJ 114-23) e averiguada a culpa dos outorgantes pela não realização do contrato.
O âmbito do direito à indemnização pelos prejuízos advenientes para os autores, nesta acção, apenas tem lugar com o trânsito em julgado desta decisão e a não entrega dos bens aos autores. É, assim, nesta medida, que se condenam os réus a pagar 3000000 escudos por dia, a partir do trânsito em julgado deste acórdão, e até à efectiva entrega dos bens.
Nos termos expostos, concede-se revista e condenam-se os réus a entregar os bens prometidos vender aos autores (prédio e máquinas) e na indemnização nos termos acima indicados.
Custas por autores e réus na proporção de 20% para os primeiros e 80% para os segundos.
Lisboa, 23 de Maio de 2002.
Abel Freire,
Ferreira Girão,
Eduardo Baptista.