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INOVAÇÃO
DEMOLIÇÃO DE OBRAS
ABUSO DE DIREITO
DL 267/94 DE 1994/10/25.
ACÓRDÃO STJ PROC87206 DE 1995/09/26.
I - A construção, sem autorização dos condóminos, nos termos do n. 3, do artigo 1422, do CCIV, sobre a totalidade do logradouro de uma fracção autónoma, de uma edificação de
2 pisos, constitui grave prejuízo da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício, sancionável com a demolição da obra nova.
II - Em sede de propriedade horizontal, não é aplicável a doutrina, quer da parte final do n. 1, do artigo 566, quer a do n. 2, do artigo 829, ambos do CCIV, como meio de evitar a demolição da obra nova.
III - A pretensão, por parte dos restantes condóminos, de demolição de uma tal obra não constitui abuso de direito.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I
AAe mulher BB, CC e marido DD instauraram em 28-10-93 acção com processo ordinário contra EE.
Alegando serem proprietários de fracções de prédio constituído em regime de propriedade horizontal, onde também a R tem duas tracções, e tendo esta realizado obras que prejudicam o prédio, violando os art01422° e 1425° do C. Civil (CC), pediram se ordene a demolição das mesmas.
Contestou a R. (fl. 76 e seg.), pedindo a absolvição do pedido, ou, no máximo, a sua condenação no pagamento de uma indemnização, por ter feito as obras de boa fé, e tendo em conta o elevado prejuízo que significaria a demolição.
Replicaram os A A., mantendo a sua posição (fl. 89).
Por sentença de fl. 192 e seg foi julgada procedente a acção, ordenando-se a demolição da construção levada a cabo no logradouro da fracção "B", repondo a situação anterior
Apelou a R., mas a Relação de Évora, por acórdão de fl. 222 e seg., confirmou o julgado.
Interpôs a R. recurso de revista, tendo concluído como segue a sua ALEGAÇÃO:
D
Não é aplicável ao caso o art°l425°-l do CC, que tem que ver só com inovações
nas partes comuns.
2) Não ficou provado que a obra levada a cabo prejudique a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, não tendo sido violado o art°1422°-2-a) do mesmo diploma.
3)
Não há administração do condomínio.
4)
As obras foram legais e autorizadas pela Câmara Municipal.
5)
A demolição da construção constituiria abuso de direito.
Se outro for o entendimento, a sanção deverá ser a atribuição de uma indemnização e não a demolição.
Pugnam os AA. pela negação da revista
MATÉRIA DE FACTO fixada no acórdão recorrido.
1)
Os AA. AA e BB são proprietários de duas fracções autónomas, designadas por fracções "A" e "D", que correspondem ao rés do chão poente e Io andar poente de um prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na R................, em S. Brás de Alportel.
2)
Este prédio encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de S. Brás de Alportel sob o n° 0000000000, constando da descrição das referidas fracções a inscrição de aquisição a favor dos A A
3)
Os co-AA. CC e DD são proprietários da fracção autónoma designada pela letra "G" do mesmo prédio, que corresponde ao 2o andar frente, a qual se encontra inscrita na Conservatória a seu favor.
O referido prédio urbano foi constituído em propriedade horizontal por escritura celebrada em 20-8-86.
5)
É composto por 9 fracções autónomas designadas pelas letras "A" a "I".
6)
As fracções autónomas propriedade dos A A AA e BB correspondem
à percentagem de 24, 3% do prédio.
7)
A fracção autónoma pertencente aos AA. CC e DD corresponde uma
percentagem de 1 1,3%.
8)
A R. é proprietária de 2 fracções autónomas designadas pelas letras "B" e "E" do mesmo prédio, que correspondem ao rés do chão frente e 1o andar frente, que se encontram inscritas a seu favor na Conservatória.
9)
As fracções do r/c do prédio designadas pelas letras "A", "B" e "C" dispõem de logradouro, sendo o da fracção "A" de 42.75m2, o da fracção "B" de 38, 25m2 e o da fracção "C" de 38,25m2.
10)
O logradouro da fracção "A" confronta a nascente com o logradouro da fracção "B".
11)
Por volta de Abril de 1993 a R. iniciou a construção a que se referem os autos.
12)
A construção efectuada pela R. ocupou a totalidade da área do logradouro que integra a fracção "B" e consiste numa edificação de 2 pisos, r/c e 1ª andar.
13)
Tal construção foi feita após a R. ter requerido e obtido a respectiva licença camarária, que lhe foi concedida
14)
Foi aberta uma porta de comunicação entre a fracção "E" e este anexo, na zona do 1º andar.
15)
A parede que constitui o alçado poente dá directamente para o logradouro dos AA. AA e BB.
16)
A construção feita pela R. está fora da linha inicial da fachada traseira do prédio.
17)
Os AA. são emigrantes e não têm nas aludidas fracções a sua residência permanente.
18)
No telhado do prédio em causa foram instaladas placas de energia solar.
19)
O prédio tem no seu todo um comprimento superior a 15m.
20)
O logradouro ocupado pela R., que pertence em exclusivo à sua fracção do rés do chão, tinha um comprimento de 6m.
21)
A parte do prédio onde estão implantadas as fracções dos AA. tem saída própria para a via pública por uma porta, diversa da porta que serve as fracções autónomas da R.
22)
Anteriormente já o proprietário da fracção "C" cobrira todo o logradouro da sua
fracção com telha de "lusalite".
23)
O prédio tinha "marquises" colocadas nas traseiras.
24)
O alçado frente foi feito sobre elevando apenas a metade do muro divisório dos logradouros.
25)
O prédio em causa confina no seu todo, do lado nascente com a estrada para a Campina, não havendo qualquer construção contígua ao prédio deste lado.
26)
O prédio confina do lado nascente com um novo arruamento onde vão ser implantadas novas construções, com início no prédio em questão e para Norte, sendo certo que à data do julgamento em r instância no prédio que confina a norte já está implantada uma construção
27)
Assim a alteração não é visível por aqueles que passam na dita estrada da Campina.
28)
Foi colocado um aviso, na fase de licenciamento da obra em 17-9-92, informando que estava a ser licenciado o projecto.
29)
A fracção "B" contmua a ser destinada ao comércio..
CUMPRE DECIDIR
É proibido aos condóminos prejudicar com obras novas a segurança, a Unha arquitectónica ou o arranjo estético do edific.o-arf 1422-2-a) do CC
Também lhes é vedado dar as suas fracções uso diverso do hm a que sao destinadas-nº2 -c).
O fim a que se refere esta alínea e o estabelecido no título constitutivo da
propriedade horizontal.
O D. L. 267/94 de 25-10 veio permitir tais alterações desde que autorizadas por maiorias qualificadas-n°3 e 4 da nova redacção do artigo.
Aquelas limitações têm explicação óbvia.
Elas "são reclamadas pela necessidade de conciliar os interesses de todos ou deproteger interesses de outra ordem" (l).
Os interesses de "outra ordem" são hoje em dia particularmente evidentes:
Acentua-se o dever de todos respeitarem a paisagem, o equilíbrio Homem-Natureza, a necessidade de lutar por um ambiente sadio e por sempre melhor qualidade de vida.
Há que evitar a proliferação de urbanizações selvagens, a construção de "mamarrachos" que tão má imagem dão dos nossos meios urbanos.
A sanção para o condómino que execute obras em contravenção dos normativos citados só pode ser neste caso a demolição (2).
Sem dúvida que a R. violou o art°1422°-2-a) e c)
Foram gravemente lesados a linha arquitectónica e o arranjo estético do edifício.
As fotos juntas aos autos falam por si.
A R. permitiu-se acrescentar ao prédio um abcesso cuja manutenção seria aberrante.
Algo como um enorme tumor incrustado numa nuca (e já não num rosto, uma vezque se situa na parte de trás do prédio).
A R. deu por outro lado destino diferente ao logradouro, sem se incomodar com a opinião dos condóminos.
Isso mesmo ela reconhece ao pedir que se fixe uma indemnização, para evitar a demolição.
Invoca o grave prejuízo que a demolição para si significa. Por último refere a figura do abuso de direito.
Permite o art°566°-l do CC, em sede de obrigação de indemnização, que a reconstituição natural seja substituída por indemnização em dinheiro sempre que aquela seja excessivamente onerosa para o devedor.
Preceito similar contém o art°829°-2, que regula a execução específica quando está em causa a prestação de facto negativo (ainda em sede de obrigações em sentido técnico).
Tem este Tribunal entendido que o estatuto da propriedade horizontal afasta a aplicação da doutrina daqueles artigos nestas hipóteses ( 3).
A justificação é apresentada por M. Henrique Mesquita em termos concludentes, que não vamos reproduzir aqui (4).
De outro modo, quanto mais intolerável fosse a violação, quando maior fosse a alteração ao prédio, maior seria a possibilidade de a ordem jurídica se ver forçada a "reconhecer" o facto consumado, como sublinha M. Henrique Mesquita.
Mas, dir-se-á, não sendo de aplicar a doutrina dos art°566°-l e 829°-2, sempre se deverá obter o mesmo resultado através da invocação do abuso de direito (art°334° do CC).
Sem duvida que a teoria do abuso de direito se aplica também no domínio dos direitos reais (5).
Pode pois ser ilegítimo o exercício de um direito real quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito
Sublinha Castanheira Neves (6) que todo o direito está vinculado a um fim e a um
dever.
Define direito subjectivo como "uma intenção normativa que apenas subsiste na sua validade jurídica enquanto cumpre concretamente o fundamento axiológico- normativo que o constitui" (7 ).
Abuso de direito será "contradição entre o cumprimento da estrutura formalmente definidora de um direito e a violação concreta do fundamento que material-normativamente constitui esse mesmo direito".
Ora quem pode censurar os AA. por reagirem contra o procedimento da R., que tão grosseiramente deformou o prédio, assim o desvalorizando?
Eles não atentaram contra a as regras da boa fé ou dos bons costumes e
limitaram-se a usar um direito dentro das finalidades da ordem jurídica ao
conceder-lho.
Não se esqueçam por outro lado os interesses gerais envolvidos, a que se fez alusão supra.
Improcedem ainda os restantes argumentos da R.
Não é de facto aplicável o art°1425°, mas o art°1422°, como se explicou. Irreleva a circunstância de não haver na altura administração do condomínio. Estão em causa relações de vizinhança entre os vários condóminos, tais como são moldadas pelo regime da propriedade horizontal, não as partes comuns.
Também não importa aqui a autorização da Câmara Municipal, que visa em r linha impor regras de direito público.
Nega-se a revista. Custas pela R.
Liboa, 18 de Maio de 1999
Nascimento Costa (Relator)
Pereita da Graça
Lúcio Teixeira
______________________
(1) M Henrique Mesquita, in RDES XXIII, pg.119
(2) nota ao artigo 1422º no CC Anot. de Pires de Lima- A. Varela
(3) Citamos apenas os acórdãos de 26-9-95. rcc. n°87206. e de 26-5-92. in BMJ 417. 734. Menos categórico, mas inclinando-se no mesmo sentido, o ac. de 13-4-94. in BMJ 436. 400.
'(4) Obrigações Reais e Oiuis Reais. pg. 354. nota 85
(5) A. Varela, in RLJ 127, 235. nota I
| (6)Questão de Facto-Questão de Direito... pg. 526. nota 45 |