Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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DIREITO DE PROPRIEDADE
POSSE
MERA DETENÇÃO
TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE
TRADIÇÃO DA COISA
CCIV66 ARTIGO 1253 B.
II - Ainda que o promitente comprador obtenha a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, ele adquire o "corpus" possessório, mas não o "animus possidendi".
III - Concebem-se, porém, situações em que a posição jurídica do promitente comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.
IV - O contrato promessa não é susceptível de por si só, transmitir a posse ao promitente comprador.
A e mulher, intentaram na comarca de Arraiolos contra B e mulher, acção com processo ordinário de reivindicação, pedindo a condenação dos RR. a reconhecerem o direito de propriedade dos AA. sobre determinado prédio urbano que descrevem, a entregá-lo livre e devoluto e a pagarem-lhes a indemnização de 864000 escudos por prejuízos sofridos e ainda indemnização de quantia a liquidar em execução de sentença.
Os RR. contestaram e reconvieram, pedindo o reconhecimento do direito de propriedade por usucapião sobre o prédio, do mesmo passo que requereram a intervenção principal provocada de C e marido, D e marido e E, para figurarem na acção ao lado deles RR. o que foi deferido.
A final foi proferida decisão que julgou improcedente a reconvenção e parcialmente procedente a acção, condenando os primitivos RR. a reconhecerem o direito de propriedade dos AA. sobre o prédio em causa, improcedente o primeiro pedido de indemnização e procedente o segundo.
Inconformados, apelaram RR. e AA., estes subordinadamente, tendo a Relação julgado improcedente o recurso principal e procedente o recurso subordinado.
Os RR., de novo inconformados, pretendem a revista, tendo produzido alegações onde concluem da seguinte forma:
1 - Face ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 16-10-57, entre os AA. A e mulher e a mãe dos RR. F, a posse do prédio em causa é titulada, de boa fé, pacífica e pública.
2 - A reconstrução do prédio em causa, que ocorreu após as contas estarem saldadas, e a sua posterior inscrição na matriz em nome da mãe dos RR., consubstancia não só o "corpus" como o "animus possidendi".
3 - A transferência da posse do referido prédio deu-se, no mínimo, em 16-10-57, por mero efeito do contrato promessa de compra e venda.
4 - Nunca se verificou qualquer acto que, nos termos do art. 1267 do CC, condicionasse a perda da posse adquirida.
5 - Qualquer decisão que venha a ser proferida, não poderá incluir o marido da ré C, em virtude de o mesmo não ter sido chamado à acção.
6 - Foram violados os arts. 1548 do CC vigente à época da celebração do contrato promessa de compra e venda, e os arts. 410 a 412, 1251, 1254, 1255, 1257, 1259, 1263, 1264, e 1267 do CC de 1966.
Contra-alegando, os recorridos pugnam pela manutenção do aresto sob revista.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
São os seguintes os factos que vêm provados das instâncias:
1 - Pela inscrição n. 2202, a fls. 50 v. do L B-3 da Conservatória do Registo Predial de Arraiolos, foi inscrita a favor do A. A, então menor, a transmissão por escritura de 03-10-28, lavrado no Cartório Notarial de Arraiolos, do prédio composto por uma morada de casa com altos e baixos, sita na Rua Alexandre Herculano (antiga rua de Évora), em Arraiolos, descrita a fls. 120 do L B-3 da mesma Conservatória.
2 - Em 01-04-47 foi averbada à inscrição a emancipação do Autor A.
3 - Durante a menoridade do A., o património deste, incluindo o prédio atrás identificado, foi administrado pelo pai dele e sua mulher, utilizando-o em proveito deles e dos outros filhos do casal, recebendo rendas durante cerca de 18 anos.
4 - A Autora Maria ... era casada com o Autor A sob o regime de comunhão geral de bens, por acto celebrado em 24-01-51.
5 - Em 08-11-79 a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Arraiolos, por escritura lavrada no Cartório Notarial desta vila, deu quitação e autorizou o cancelamento da inscrição hipotecária sobre um prédio que identificou por referência a outra escritura ali celebrada em 24-07-40, declarando ter recebido do devedor a quantia que havia atribuído como crédito ao A. marido.
6 - Logo após a emancipação do A., em 1946, seu pai convenceu-o a vender a parte de um prédio de que era proprietário em Alcácer do Sal por 16000 escudos, os quais foram gastos pelo pai do A. em seu proveito e no dos irmãos do A.
7 - Com esse dinheiro montou no prédio referido no n. 1 uma pastelaria, do rendimento da qual passou a viver toda a família, com excepção do A. marido que estava na marinha.
8 - Jamais o pai do A. ou a madrasta lhe pagaram o que quer que fosse da fruição da casa (onde passaram a ter a fábrica e estabelecimento de pastelaria no rés do chão e habitação no 1º andar) não obstante lhe prometerem que assim que o negócio da pastelaria desse o suficiente lhe pagariam tudo.
9 - Entre 1947 e 1949, o pai do A, alegando que o tio deste, G, carecia urgentemente de dinheiro para a sua fábrica de moagem, convenceu o A. a vender um dos imóveis de que era proprietário em S. Cristóvão, por 50000 escudos, quantia que assumiu a responsabilidade de pagar ao A. o que nunca fez.
10 - Em 1949 o pai do A. obteve deste fiança para um empréstimo de 15000 escudos, titulado por letra que não pagou, tendo o A. em 1951 de satisfazer a dívida e custas em tribunal, no montante de 20000 escudos, tendo para isso que vender um imóvel sito em S. Cristóvão.
11 - O pai do A. prometia-lhe, entretanto, que tudo seria pago e que em caso de morte os filhos do segundo casamento solveriam os compromissos e honrariam todas as responsabilidades.
12 - Quando o pai do A. marido faleceu, nada havia pago, designadamente as quantias devidas pela utilização do imóvel referido no n. 1.
13 - Deixou no imóvel a ocupar a parte destinada a pastelaria e a parte habitacional a sua viúva e madrasta do A., situação que, por comiseração, este consentiu enquanto ela vivesse.
14 - Em Setembro de 1969, a pedido dos ora RR. e dos restantes irmãos, o A. com a promessa deles de que lhe pagariam integralmente as dívida dos pais para com ele, aceitou distratar a hipoteca que incidia sobre um imóvel da madrasta denominado "Marafonas", para que eles pudessem contrair, com hipoteca sobre o mesmo, um mútuo de 100000 escudos; porém, nada lhe pagaram.
15 - Algum tempo após 04-03-73 os AA. constaram que os RR., que até ali tinham residido em casa arrendada, se haviam mudado para a casa referida no n. 1 e nela tinham feito a sua habitação.
16 - Desde então o A. marido tem diligenciado para que os RR. e os outros irmãos lhe paguem as quantias em dívida de sua mãe e de seu pai.
17 - Os RR. até agora não efectuaram qualquer pagamento.
18 - Os AA. têm pago anualmente os impostos relativos ao prédio referido no n. 1.
19 - Contrataram os seguros e pagam os prémios respectivos.
20 - A Companhia de Seguros Bonança emitiu, em 13-05-81, 01-05-82 e 01-05-83 (fls. 13, 14 e 15), a favor de A recibos relativos ao pagamento do prémio do ramo incêndio referente ao prédio sito em Arraiolos, na Rua A. Herculano, 30-04.
21 - Distrataram o arrendamento que sobre o prédio impendia com H que ali tinha instalada uma drogaria (doc. fls. 16).
22 - Fizeram e pagaram reparações no prédio.
23 - Realizaram actos relativos ao registo da inscrição na matriz.
24 - Cerca de 1957, os AA. e a madrasta, F, acordaram que esta compraria aos primeiros o prédio em causa, tendo ela chegado a entregar-lhes a quantia de 60000 escudos e ficando a celebração da escritura para data a combinar.
25 - Esta escritura nunca chegou a ser celebrada.
26 - Após a morte de seu marido a referida F continuou a habitar o prédio em questão.
27 - Para pagarem as dívidas de seu pai, os RR. e seus irmãos contraíram um empréstimo de 100000 escudos dando como garantia a herdade denominada "Marafonas".
28 - Em 26-09-79 foi efectuada no Cartório Notarial de Arraiolos uma habitação de herdeiros de F falecida em 04-03-73, e que são os seguintes seus 4 filhos: C , B, D e E (doc. fls. 34 a 37).
Tendo em vista as conclusões das alegações, que delimitam o objecto do recurso, há, desde já, que fazer duas ressalvas:
A primeira, para afastar a hipótese de este Tribunal apreciar a questão colocada na 5ª conclusão, já que ela não foi submetida à apreciação nas instâncias.
É próprio da natureza dos recursos a limitação do seu objecto às decisões impugnadas, não cabendo na sua estrutura a possibilidade de arrastamento, a posteriori, de outras decisões.
A segunda prende-se com a 2ª conclusão. Não há, na matéria provada, qualquer facto alusivo à reconstrução do prédio nem quanto à sua posterior inscrição na matriz em nome da mãe dos RR. A questão já havia sido colocada na apelação e improcedeu, pelo que mal se compreende que os recorrentes venham agora apresentar tais factos como se tivessem sido provados. Para além de que, sendo este Tribunal de revista, não pode alterar a matéria fáctica fixada pelas instâncias, a não ser no caso excepcional previsto no n. 2 do art. 722 (art. 729 n. 2 do CPC). Sendo assim, por partir de falsa realidade, não há que apreciar a matéria contida nessa conclusão.
E com estas duas ressalvas podemos agora avançar para a questão colocada e que se resume a saber se o contrato promessa de compra e venda celebrado em 16-10-57 entre os AA. e a mãe dos RR. transferiu a posse para a promitente compradora; e, em caso afirmativo se essa posse é titulada, pública, de boa fé e pacífica; e se não se verificou qualquer acto de perda de posse.
a) Posição dos recorrentes: a transferência da posse deu-se por mero efeito do contrato promessa aquando da sua celebração, em 16-10-57. Esse contrato é válido nos termos do art. 1548 do CC de Seabra, sendo a posse titulada, de boa fé, pacífica e pública. De então para cá, não houve perda de posse.
b) Posição da Relação: o contrato promessa não transmitiu a posse porque não houve tradição da coisa. Só havia uso e detenção do imóvel pelos RR. e seus antecedentes, desde o tempo da menoridade do A., que derivava de mera tolerância ou liberdade dele.
Ninguém pôs em causa nem se discutiu a validade do contrato promessa, pelo que mal se percebe a alusão feita pelos recorrentes. A questão é outra, como se apontou acima.
Dispunha o art. 1548 do CC de 1867 que "a simples promessa recíproca de compra e venda, sendo acompanhada de determinação de preço e especificação de coisa, constitui uma mera convenção de prestação de facto, que será regulada nos termos gerais dos contratos; com a diferença, porém, de que, se houver sinal passado, considerando-se como tal qualquer quantia recebida pelo promitente vendedor, a perda dele ou a sua restituição em dobro valerá como compensação de perdas e danos".
Relativamente a esta disposição já, então, advertiam os Profs. P. Lima e A. Varela que "o contrato promessa de compra e venda, ao contrário do contrato de compra e venda, não é um contrato real mas pessoal. Dele emergem somente obrigações: - para o promitente vendedor a obrigação de vender; para o promitente comprador a obrigação de comprar. São, portanto, obrigações de prestação de facto - prestação de facto não fungível da parte do primeiro; e fungível ou não fungível, conforme as circunstâncias da parte do segundo" (Noções Fundamentais de Direito Civil, 1 p. 487, ed. 1957). É evidente que, apesar de a lei antiga nada dizer sobre a "traditio", nada impedia que a ela houvesse lugar, se as partes assim o acordassem. No entanto, mesmo nesta hipótese, por regra, se o promitente comprador "obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o "corpus" possessório, mas não adquire o "animus possidendi", como ensinam ainda os citados Mestres (CC anot. vol. 3, p. 6).
Não se desconhece, contudo, que podem conceber-se "situações em que a posição jurídica do promitente comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se, pro ex., que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo (a fim de evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência) a coisa é entregue ao promitente comprador, como se sua fosse já, e que neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade" (P. Lima e A. Varela, CC anot. vol. cit., p. 6-7). Ora esta situação não se verifica in casu. E até quem sempre praticou esses actos materiais foram os AA. (cfr. factos supra ns. 18 a 23).
Mas, no caso sub judicio, nem sequer houve tradição da coisa, pelo que não se pode falar aqui de posse transferida por mero efeito do contrato. O contrato promessa não é susceptível de, por si só, transmitir a posse ao promitente comprador.
Bem andaram, pois, as instâncias ao qualificarem judicialmente de mera detenção a posição dos RR. e seus antecessores em relação ao prédio, nos termos do art. 1253 b) do CC, em face dos factos provados e, desde logo, de forma patente, do facto n. 13 supra.
Daqui decorre que nada há a censurar ao acórdão sob revista, não tendo havido qualquer violação das disposições citadas pelos recorrentes.
Termos em que se nega a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 29 de Outubro de 1998.
Sousa Dinis,
Lúcio Teixeira,
Dionísio Correia.