Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B3597 |  |
OBRAS DE CONSERVAÇÃO EXTRAORDINÁRIA
ABUSO DO DIREITO
Constitui abuso de direito dos Autores inquilinos exigir do senhorio a realização de avultadas obras de conservação extraordinária, recuperação integral de um edifício centenário, que exige o dispêndio de vários milhares de euros, quando pela ocupação do locado recebem uma renda de 93,89 € e foi reconhecido pela Câmara Municipal que o prédio se encontra em estado de ruína.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA e mulher BB intentaram acção ordinária contra CC e DDpedindo a condenação destes a:
1 – Reconhecer aos Autores o direito de arrendamento do rés do chão identificado no nº1 da P.I..
2 – Realizar todas as obras necessárias a assegurar o pleno gozo do arrendamento aos Autores, no prazo de 180 dias a contar da sentença condenatória.
3 – Pagar a título de indemnização pela suspensão do arrendamento durante o período de duração das obras a quantia de 200.000$00 mensais.
4 – Pagar um acréscimo de 34,94 € por cada dia que ultrapasse o prazo estipulado para a realização das mesmas.
5 – Subsidiariamente, pagar aos Autores, por prejuízos morais e materiais que lhes causaram com a não realização de obras a que estavam obrigados a quantia de 69.831,71€, sendo 59.855,75€ pela perda do valor do trespasse e 9 975,96€ pelo sofrimento resultante de terem deixado o locado.
O processo prosseguiu termos com contestação dos Réus, e, após audiência de julgamento foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.
Apelaram os Autores de tal decisão, sem êxito, recorrendo agora de revista.
Formulam nas suas alegações as seguintes conclusões:
I
Da análise da matéria provada, resulta que os Réus proprietários do edifício onde se encontra instalado o arrendado, em 1993, decidiram adaptar e ampliar o referido edifício pelo que apresentam na Câmara Municipal de ... o respectivo projecto.II
No mesmo ano foi-lhes concedida licença camarária para realizarem as referidas obras de alteração e reconstrução do edifício, tendo-lhes sido passado alvará de licença de obras em Fevereiro de 1995.III
Em Março de 1995 os Réus proprietários celebraram com os Autores inquilinos, acordo de suspensão de arrendamento para execução das referidas obras.IV
O que o torna responsável por todos os pelos prejuízos causados o Autor em consequência de tais actos.XI
Nos termos dos art. 9°; 100 e 12° do regulamento das edificações urbanas Dec. Lei 38 382 de 7.1.51, os proprietários são obrigados a reparar e beneficiar as edificações pelo menos uma vez em cada período de oito anos;XII
Os Réus, há mais de VINTE anos, que não efectuam qualquer obra de reparação ou beneficiação do prédio onde se encontra instalado o arrendado, e há cerca de 12 anos, desmiolaram todo o andar superior, deixando-o no estado que se pode verificar pelas fotografias junto aos autos a fls. 304 a 324, e nada mais tendo feito até à presente data.XIII
Daí que os Réus além de não terem tomado as providências que tomaria qualquer homem de normal diligência para evitar durante estes anos o agravamento da dimensão e custo da obra, também actuaram por forma a que se agravasse a dimensão e custo da mesma, ao desmiolar o andar superior ao referido arrendado, mantendo-o nesse estado até ao presenteXIV
O caso em discussão nos presentes autos, revela contornos substancialmente diferentes dos típicos casos de abuso de direito.XV
Da análise da matéria provada e dos documentos junto aos autos, temos por parte dos Réus Senhorios, A VONTADE EXPRESSA DE EFECTUAR OBRAS DE AMPLIAÇÃO E RECONSTRUÇÃO DO EDIFICIO ONDE SE ENCONTRA INSTALADO O ARRENDADO.XVI
Preambulo, art.° 1. n.° 1) tal declaração visa permitir a reabilitação e a renovação urbana desta área e a sua adesão ao regime de Apoio à recuperação habitacional em áreas urbanas antigas REHABITA, Dec. Lei 105/96 de 31.07, actualmente REABILITA.XXII
o caso "sub Júdice" enquadra-se nos artigos 1° e 2° que definem o seu âmbito e objectivos,De acordo com o artigo 3° os Réus podem ser beneficiários dos apoios previstos neste diploma
No artigo 4° na alínea a) e c) e no n.° 2 da referida norma, prevê-se o tipo de projectos, onde se enquadra o caso sub Júdice,.
O artigo n.° 5, prevê as despesas elegíveis, as quais importam além da realização das obras, a elaboração dos projectos necessários à execução das referidas obras e também o realojamento provisório dos arrendatários durante o período previsto para o decurso das obras.
E o artigo 6° refere a natureza dos apoio concedidos:
n.° 1 al. a) - Comparticipação a fundo perdido
Artigo 7° n.° 1 al. b) - comparticipação a fundo perdido, projectos relativo a edifícios objecto de reabilitação, nos quais existem fogo ou fogos com arrendamentos para habitação anteriores à entrada em vigor do Dec. Lei 321-B/90, de 15 de Outubro
E n.° 4, beneficiando de uma comparticipação adicional no caso do edifício ou fogo a reabilitar estar situado em zona históricas ou área crítica de recuperação e reconversão urbanística
Nos termos do artigo 14°- o caso sub Júdice é de candidatura prioritária.
XXIII
As obras a efectuar pelo Senhorio, podem ser quase na totalidade comparticipadas pelo estado a fundo perdido, ficando deste modoXXVII
NÃO CONSTITUINDO DESTE MODO ABUSO DE DIREITO.XXVIII
deste modo violadas as normas dos Art.° 1031 ai. b) do C. Civil; art.° 90; 100 e 12° do Dec. Lei 38 382 de 7.1.51 e artigo 334° à contrário do C. Civil.Nestes termos e nos melhores de direito requer a Vossas Excelências provimento à presente revista, revogando - se o Douto Acórdão recorrido, e em conformidade condenando-se os Réus:
- A reconhecer aos Autores o direito de arrendamento do r/c do prédio identificado no art.° 1° desta petição.
- A realizar as obras necessária a assegurar o pleno gozo do arrendado aos Autores.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
É a seguinte a matéria de facto provada pela 1ª instância.
Encontram-se provados os seguintes factos:
- os réus são donos de um prédio urbano sito na Travessa do ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Pedro sob o art. 256° (alínea A) da matéria de facto assente);
- o qual se encontra inscrito a seu favor na Conservatória do Registo Predial (alínea B) da matéria de facto assente);
- por compra que fizeram a ... e esposa (alínea C) da matéria de facto assente);
- no dia 13 de Abril de 1982, no Cartório Notarial de ..., os então proprietários do referido imóvel outorgaram com ... escritura de arrendamento do rés-do-chão do prédio acima descrito, com os n°s de polícia 17 e 19 (alínea D) da matéria de facto assente);
- por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de ... em 26 de Setembro de 1984, o então inquilino trespassou ao autor o estabelecimento comercial que se encontrava instalado no referido arrendado (alínea E) da matéria de facto assente);
- sendo que desde essa data o autor vem explorando o seu estabelecimento comercial instalado no referido R/C, pagando a referida renda (alínea F) da matéria de facto assente);
- renda essa que com sucessivas actualizações actualmente se cifra em 18.823$00 (alínea G) da matéria de facto assente);
- em 1993, os réus apresentaram na Câmara Municipal de ... um projecto de adaptação de ampliação do edifício, onde se encontra instalado o arrendado (alínea H) da matéria de facto assente);
- sendo que em 25/10/93 foi concedida licença para realizar as referidas obras de alteração e reconstrução do referido imóvel, tendo sido passado alvará de licença de obras particulares sob o n°59/95, em 16/2/95 (alínea 1) da matéria de facto assente);
- em 1 de Março de 1995, os réus celebraram acordo escrito com os autores de suspensão do contrato de arrendamento, a fim de realizarem as referidas obras, comprometendo-se o autor a cessar a sua actividade no arrendado durante parte da sua execução (alínea J) da matéria de facto assente);
- em 3 de Setembro de 1996, o réu veio requerer junto da referida autarquia um aditamento ao referido processo de licenciamento de adaptação e ampliação do edifício existente (alínea L) da matéria de facto assente);
- o réu requereu uma vistoria junto da câmara municipal para que fosse declarada a ruína do mesmo (alínea M) da matéria de facto assente);
- e, em 9 de Junho de 1997, o réu foi notificado pela câmara para proceder à demolição das obras vistoriadas em 26 de Março de 1997 (alínea N) da matéria de facto assente);
- em 4 de Setembro de 1997, intenta acção especial de suprimento de consentimento contra o autor pedindo que os réus permitam o imediato início das obras de demolição e reconstrução do referido imóvel, por um período de 352 dias (alínea O) da matéria de facto assente);
- em 13 de Abril de 1999, outorgaram acordo na referida acção, tendo ficado estabelecido que os inquilinos aceitavam fazer a entrega do arrendado aos réus, livre e devoluto, 60 dias após a notificação aos inquilinos por carta registada com A/R da aprovação do projecto de reconstrução do prédio pela câmara municipal (alínea P) da matéria de facto assente);
- que por sua vez, o proprietário obrigava-se a entregar ao inquilino, até 180 dias após a entrega do arrendado, o mesmo reconstruído em conformidade com o projecto e respectiva memória descritiva e aditamento de recuperação do referido arrendado, com acabamentos próprios para o fim a que se destina (alínea P) da matéria de facto assente) (alínea Q) da matéria de facto assente);
- durante o período de suspensão do referido contrato de arrendamento, constituíram-se os senhorios na obrigação de pagar aos inquilinos, a título de indemnização, a quantia mensal de 100.000$00, verba essa a depositar até ao 5° dia de cada mês a que disser respeito na conta n°05510000738-B do Montepio Geral, balcão de ... (alínea R) da matéria de facto assente);
- se, qualquer que fosse o motivo, a entrega do arrendado reconstruído conhecesse delongas superiores à prevista na cláusula 2a, a contrapartida mensal a pagar pelos senhorios a título de indemnização ascenderia a 200.000$00, por cada mês que ultrapassasse esse prazo (alínea S) da matéria de facto assente);
- a renda a vigorar após o recebimento do arrendado era aquela que for previamente ficada pela comissão permanente de avaliação, de acordo com o disposto no art. 7° da Lei n°2088, de 3/6/1957 (alínea T) da matéria de facto assente);
- volvidos dois anos, em 3 de Maio de 2001, o senhorio remete a seguinte carta ao inquilino: "...venho participar que tem de desocupar o local que ocupa no meu prédio situado na Rua Heitor Correia de Matos a partir do dia 10 de Julho de 2001, por motivo de obras." (alínea U) da matéria de facto assente);
- face ao que o inquilino, em 18 de Maio de 2001, por carta registada com A/R, solicita ao senhorio para este informar se o referido projecto de reconstrução do prédio já havia sido aprovado pela Câmara Municipal e em que data, bem como se já havia requerido ao abrigo da Lei 2088 de 13 de Junho de 1957, junto da comissão permanente de avaliação, a fixação de nova renda perante cópia aprovada e seus anexos autenticados pela câmara municipal (alínea V) da matéria de facto assente);
- em 9 de Janeiro de 2002, o inquilino, por carta registada, comunicou ao senhorio que procederia à entrega do arrendado em 31 de Janeiro de 2002, a fim de este proceder a obras nas condições a que se obrigou pelo referido acordo, solicitando que este requeresse junto da comissão permanente de avaliação a fixação de nova renda a vigorar, após a reocupação do arrendado, nos termos do art. 7° da Lei 2088 (alínea X) da matéria de facto assente);
- e por carta registada de 23 de Janeiro de 2002, o senhorio comunica ao inquilino: que depositou o dinheiro correspondente à indemnização acordada; que não pode realizar obras por não ter condições climatéricas favoráveis, que não tem condições financeiras de as realizar posto que o crédito bancário aprovado para a sua realização havia sido cancelado e que o empreiteiro da sua confiança também não tem condições neste momento de realizar a referida obra (alínea Z) da matéria de facto assente);
- em 30 de Março de 1995, o autor veio unilateralmente denunciar o acordo celebrado com o autor (art. 2° da base instrutória):
- o réu iniciou trabalhos no andar superior, que se encontrava devoluto, mandando proceder ao desmiolamento do referido andar (art. 3° da base instrutória);
- o autor mandou operários para o andar superior, os quais procederam à demolição das paredes interiores constituídas por tabiques, paredes essas que não foram repostas até à presente data (art. 5° da base instrutória);
- o réu marido, por requerimento dirigido ao Presidente da Câmara Municipal de ... datado de 16 de Junho de 1997, acusou a recepção da notificação a que se alude em N), tendo ainda informado que existia no local um inquilino que se recusava a abandonar a parte comercial do imóvel - razão pela qual tinha intentado a respectiva acção de despejo - e requerido, em alternativa, que:
a) fosse ordenado o imediato abandono do inquilino para que possam ser executadas obras;
b) se suspenda o prazo de 60 dias para a demolição a que se alude em N) até decisão judicial do despejo (art. 6° da base instrutória);
- o senhorio, em 26 de Outubro de 2001, requereu junto da câmara municipal nova vistoria (art. 9° da base instrutória);
- o réu, em 26 de Outubro de 2001, informou a referida Câmara que o autor se recusava a abandonar o edifício não obstante lhe ter sido apresentado um documento referente à aprovação do processo de construção por parte da autarquia (art. 10° da base instrutória);
- a referida câmara, em 20 de Dezembro de 2001, notifica o inquilino para este desocupar o edifício, sob pena da câmara ordenar o despejo, mas com salvaguarda do acordo judicial a que as partes voluntariamente chegaram, mais informando que nos termos da respectiva deliberação, o proprietário foi notificado para proceder às respectivas obras de recuperação (art. 12° da base instrutória);
- o autor procedeu a expensas suas a reparações no arrendado, a fim de evitar infiltrações de água (art. 13° da base instrutória);
- era do conhecimento do senhorio que o prédio estava a degradar-se, necessitando de obras urgentes de recuperação (art. 14° da base instrutória);
- o senhorio não efectuou obras de conservação do prédio (art. 15° da base instrutória);
- as paredes das empenas e fachadas do imóvel dos autos necessitam de ser urgentemente recuperadas, sob pena de se pôr em perigo a vida dos autores e seus familiares, necessitando ainda o telhado de ser totalmente reconstruído (arts. 16° e 17° da base instrutória);
- nunca desde que os autores são arrendatários, os demandados procederam no prédio arrendado a qualquer obra de reparação ou beneficiação (art. 18° da base instrutória).
O Tribunal da Relação no acórdão recorrido alterou a matéria descrita só quanto ao quesito 1º que a 1ª instância considerou não provado, dando como provado quanto a ele que:
A principal fonte de rendimentos dos A.A. para sustentar a sua família, constituída por si e dois filhos a seu cargo, é (era) a resultante da actividade que vêm mantendo no referido estabelecimento comercial, instalado no citado arrendado.
Fixada, assim, a matéria de facto provada, e delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações dos recorrentes começaremos por dizer que eles carecem de razão.
Com efeito, entendemos que, na verdade, tal como decidiram as instâncias, os A.A. na qualidade de inquilinos do rés do chão do prédio de que os R.R. são proprietários pretendem exercer um direito por forma ilegítima, ou seja, há da sua parte um abuso de direito.
Estabelece o art.º 334º C. Civ. que:
É ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
E a este propósito se dirá que a concepção geral do abuso de direito postula a existência de limites indeterminados à actuação jurídica individual. Tais limites advêm de conceitos particulares como o de função, de bons costumes e de boa fé.
O problema base posto pelo abuso de direito reside na indeterminação dos conceitos que o informam e, designadamente, o de boa fé.
Diz-se indeterminado o conceito que não permite uma comunicação clara e imediata quanto ao seu conteúdo.
Por isso, o conceito indeterminado carece de um processo de concretização, tendente a possibilitar a sua aplicação em concreto.
E sabe-se que a lei utiliza conceitos indeterminados como modo privilegiado de atribuir ao aplicador intérprete – “maxime” ao juiz – instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça, como diz o Prof. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, pág. 198.
De salientar também que assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito.
Ou seja: por um lado, assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das “pessoas responsáveis, fundada na própria credibilidade que estas condutas reivindicam, e, por outro lado, dirigir e coordenar dinamicamente a interacção social e criar instrumentos aptos a dirigir e coordenar essa interacção, por forma a alterar as probabilidades de certas condutas no futuro.
E ambas as funções se relacionam com aquele “paz jurídica” que ao lado da “justiça” é referida como uma das expressões da própria “ideia de direito” (V. Prof. Baptista Machado, Obra Dispersa, I, Scientia Jurídica, Braga, pág.s 346).
Como salienta o Prof. Castanheira Neves (Questão de facto e Questão de Direito, 526 e nota 46)” o abuso de direito é um limite normativo ou interno dos direitos subjectivos – pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo – jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados”.
Ora no caso “sub judice” há por parte dos A.A. um sair fora destes limites com relação ao direito que invocam para alicerçar a sua pretensão.
A este propósito se salienta na decisão da 1ª instância que em matéria obrigacional vigora quanto aos negócios onerosos o princípio do equilíbrio das prestações (cfr. art.ºs 237 e 994 C. Civ.).
E que, não pode admitir-se por virtude disso que os RR., nas circunstâncias que estão devidamente expostas na factualidade provada, sejam obrigados a suportar a realização de avultadas obras, quando como pela ocupação do locado (espaço comercial) recebem uma renda de 93,89 €.
Seria, assim, claramente chocante estar a impor ao senhorio obras de conservação extraordinária, recuperação integral de um edifício, que exige o dispendio de vários milhares de euros sem a correspondente contrapartida económica.
E, por outro lado, afirma o Tribunal da Relação no acórdão recorrido que o não exercício por parte dos A.A. dos seus direitos de arrendatários, e em particular a não exploração do café/Restaurante no locado, se deve a legítima ordem camarária, por o prédio dos R.R. estar na eminência de ruir – situação objectiva que se deve, fundamentalmente, à idade centenária do mesmo, e não, como é alegado pelos A.A., à actuação dolosa dos R.R.
Deste modo é inadmissível e, por isso, abuso de direito os inquilinos substituirem-se ao Estado e exigirem judicialmente obras no arrendado, sabido como é que é a Câmara Municipal que tem legitimidade para ordenar as obras extraordinárias necessárias e se substituir na realização desta ao senhorio se este as não realizar, sem prejuízo do direito de regresso que lhe assiste quanto aos custos das mesmas.
Entendemos nós também, por tudo isso, que é abusiva a pretensão dos A.A. sendo infundada sobretudo a sua pretensão de obrigar o senhorio a efectuar obras no locado através da adesão ao REHABITA (Dec. Lei 105/96 de 31/7, actualmente REHABILITA).
Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, improcedem as conclusões das alegações dos recorrentes, sendo de manter o decidido no acórdão recorrido, que não violou quaisquer preceitos legais, “maxime” os referidos pelos recorrentes.
Decisão
1 – Nega-se a revista
2 – Condenam-se os recorrentes nas custas.
Lisboa, 14-11-2006
Fernandes Magalhães (Relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar